פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בניית ממ"ד בבניין
אבי
31/10/11
אני מתנגד לבניית ממ"ד בבניין (להזכירך אני גר בקומה האחרונה)
האם ועד הבית (שיש לו הסכמת 60% מהדיירים לבנות ממ"ד עפ"י חוק) יכול לבנות ממ"ד גם אצלי ולחייב בעלויות ??
שאלה נוספת:
האם ועד הבית יכול לעשות שימוש בכספי הועד לטובת הוצאת היתר לבניית ממ"ד (ובכך לחייב גם את המתנגדים) ??
טל -שוב תודה
אבי
האם ועד הבית (שיש לו הסכמת 60% מהדיירים לבנות ממ"ד עפ"י חוק) יכול לבנות ממ"ד גם אצלי ולחייב בעלויות ??
שאלה נוספת:
האם ועד הבית יכול לעשות שימוש בכספי הועד לטובת הוצאת היתר לבניית ממ"ד (ובכך לחייב גם את המתנגדים) ??
טל -שוב תודה
אבי
בניית ממ"ד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/10/11
לתוספת בנייה נקבע כי דרושה הסכמה של לפחות מי שבבעלותם 75% מהדירות ו-66% מהשטח המשותף הצמוד לדירותיהם(כיום 60 כאשר מדובר בהרחבת דירה שהיא חלק מתכנית החיזוק של הבית). ללא קשר לאישור הגא שנדרש. במסגרת תוכנית החיזוק, שמטרתה הרחבת דירה, טעונה החלטה של מי שבבעלותם 60% מהדירות. יש לבדוק האם מדובר על חלק מחיזוק או לא. רלוונטי מאוד להכיר את המקרה אך אנסה לסייע כאן עד כמה שניתן.
המצב הקודם היה, דהיינו ההקלה כיום היא מ- 75% ל- 60% כאשר יודגש שוב:
דמי ועד הבית נועדו לכסות את כלל ההוצאות הדרושות לצורך אחזקה תקינה וניהול הרכוש המשותף בבניין. כל בעל דירה בבניין חייב להשתתף בהוצאות הנוגעות לרכוש המשותף, כגון חשמל בכניסה לבניין, ניקיון חדר המדרגות, תשלום עבור הסקה מרכזית, דמי שימוש במעלית, נזילות בצנרת הבניין או תיקונים אחרים ברכוש המשותף וריסוס שטחים משותפים.
. http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/Situations/SPopulationsGuides/SPHouseCommittee/SPHHouseCommitteeBudget/SPHCHouseCommitteeBudget/
כמו כן אני מפנה אותך לחוק המקרקעין (תיקון מס' 28), התשס"ח–2008 שמדבר על הרב הנדרש ועוד שיקולים שעולים משאלתך.
מבחינת הבקשה של אותם דיירים המבקשים את ההיתר, הנוהל הינו לצרף לבקשה להיתר עותק הבקשה להיתר עבור כל שכן שותף אשר לא חתם על גבי תשריט הבקשה. הועדה המקומית תשלח הודעה בצרוף עותק הבקשה לכל אחד מהשותפים שלא חתם, ותתן לו הזדמנות להגיש התנגדות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
המצב הקודם היה, דהיינו ההקלה כיום היא מ- 75% ל- 60% כאשר יודגש שוב:
דמי ועד הבית נועדו לכסות את כלל ההוצאות הדרושות לצורך אחזקה תקינה וניהול הרכוש המשותף בבניין. כל בעל דירה בבניין חייב להשתתף בהוצאות הנוגעות לרכוש המשותף, כגון חשמל בכניסה לבניין, ניקיון חדר המדרגות, תשלום עבור הסקה מרכזית, דמי שימוש במעלית, נזילות בצנרת הבניין או תיקונים אחרים ברכוש המשותף וריסוס שטחים משותפים.
. http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/Situations/SPopulationsGuides/SPHouseCommittee/SPHHouseCommitteeBudget/SPHCHouseCommitteeBudget/
כמו כן אני מפנה אותך לחוק המקרקעין (תיקון מס' 28), התשס"ח–2008 שמדבר על הרב הנדרש ועוד שיקולים שעולים משאלתך.
מבחינת הבקשה של אותם דיירים המבקשים את ההיתר, הנוהל הינו לצרף לבקשה להיתר עותק הבקשה להיתר עבור כל שכן שותף אשר לא חתם על גבי תשריט הבקשה. הועדה המקומית תשלח הודעה בצרוף עותק הבקשה לכל אחד מהשותפים שלא חתם, ותתן לו הזדמנות להגיש התנגדות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התשובה שלאלתך היא :
משה מעוז
01/11/11
א. ועד הבית לא מחליט ולא רשאי להחליט על בניית ממ"ד. ועד הבית אחראי אך ורק על תחזוקת הרכוש המשותף ולא על בניה חדשה, וממילא אינו רשאי להוציא כסף מחשבון ועד הבית לצורך הוצאת היתר בניה.
ב. כל בעל דירה רשאי להרחיב את דירתו על ידי בניית ממ"ד אם יש לו רוב של 60% של הדירות, ואם קיבל היתר בניה כדין.
ג. ועד הבית לא יכול לחייב אף אחד לבנות ממ"ד או לחייבו בהוצאה כספית הקשורה בכך - אם הוא אינו רוצה לבנות ממ"ד.
ב. כל בעל דירה רשאי להרחיב את דירתו על ידי בניית ממ"ד אם יש לו רוב של 60% של הדירות, ואם קיבל היתר בניה כדין.
ג. ועד הבית לא יכול לחייב אף אחד לבנות ממ"ד או לחייבו בהוצאה כספית הקשורה בכך - אם הוא אינו רוצה לבנות ממ"ד.
הפרת הסכם ע"י עורך דין
גלי
31/10/11
לפני זמן מה, חתמנו על הסכם מקרקעין (מכירת שטח) שערך לנו אותו עורך דין. אותו עורך הדין חתום על ההסכם כ "ב"כ הקונה", ובפרטי הקונה אין שמות של הקונים. אנו חתומים על החוזה כמוכרים. ככה הוא חתם על ההסכם, למרות שביקשנו שבמעמד החתימה על ההסכם, יהיו נוכחים הרוכשים ושהם יחתמו על גבי החוזה , הוא לא ביצע זאת.
בכל מקרה, ההסכם נחתם כך, ולא בוצע. ז"א אם הוא היה צריך להעביר כספים עבור השטח הוא לא עשה זאת ובכלל, הפר את ההסכם. הכספים היו צריכים לעבור ממנו כי הוא שימש כ"אפוטרופוס" של הקונים.
מה עושים במצב כזה? ישנו הסכם שחתום ע"י עורך הדין אך הוא לא מתבצע? האם הוא נהג באופן חוקי? האם נוכל לתבוע אותו על הפרת הסכם?
בכל מקרה, ההסכם נחתם כך, ולא בוצע. ז"א אם הוא היה צריך להעביר כספים עבור השטח הוא לא עשה זאת ובכלל, הפר את ההסכם. הכספים היו צריכים לעבור ממנו כי הוא שימש כ"אפוטרופוס" של הקונים.
מה עושים במצב כזה? ישנו הסכם שחתום ע"י עורך הדין אך הוא לא מתבצע? האם הוא נהג באופן חוקי? האם נוכל לתבוע אותו על הפרת הסכם?
חתימה באמצעות יפוי כח - חוק השליחות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/10/11
אם אין לכם שמות הרוכשים מה שנראה לא סביר מאחר והם אמורים להיות רשומים עילכם לפעול המסגרת העראות המשפטיות מול מי שחתם. מומלץ לפעול מול המוכרים עצמם ולא העו"ד. רק אם אין ברירה מאחר ועליכם לכלול כל צד רלוונטי. בכל מקרה העו"ד חלק מהעסקה וידרש להעיד.
אם העו"ד חתם באמצעות יפוי כח לא ניתן לומר שהוא האפוטרופוס, הוא רק חתם בשם המכרים - חוק השליחות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם העו"ד חתם באמצעות יפוי כח לא ניתן לומר שהוא האפוטרופוס, הוא רק חתם בשם המכרים - חוק השליחות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
סיגל
31/10/11
קרובת משפחה שהיא תושבת חוץ ביקשה את עזרתי למכור את דירתה בארץ. אילו מסמכים היא צריכה לתת לי לצורך כך? (חוץ מיפוי כח נוטריוני)?
מכירת דירה - מסמכים נדרשים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/10/11
על מנת לפעול בשמה כן יפוי כח נוטריוני טוב. מומלץ לחתום גם על יפוי כח לעו"ד שיטפל במכירה ולציין מוטב ו/או צד ג' ביפוי כח על מנת למנוע בעיות מול לשכת רישום המקרקין.
כמו כן, אם הרישום מתבצע בלשכת רשום המקרקעין כבעלות ניתן להוציא את כל המסמכים בדרך זו.
יש עוד כמה דברים קטנים אך זה כבר יציין העו"ד שייצג אתכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמו כן, אם הרישום מתבצע בלשכת רשום המקרקעין כבעלות ניתן להוציא את כל המסמכים בדרך זו.
יש עוד כמה דברים קטנים אך זה כבר יציין העו"ד שייצג אתכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה בעבר של הקבלן
ששון
30/10/11
הקבלן עד מפתח שלי שיקר בעבר על העומק של הכלונסאות ואולץ להחזיר את המיקרופייל ומאז נשבר האמון בינינו וגם הוא התבטא לא פעם שהוא לא מוכן לשמוע למפקח והיום בגמר הטיח נמאס לי מהשקרים שלו על הסיכומים בעל פה שלנו ומהויכוחים עם המפקח.האם אפשר לעזוב אותו עכשיו על סמך כל מה שהוא עשה בעבר? תודה מראש
קבלן מפתח
עו"ד שזר תומר
30/10/11
ששון שלום רב,
אבל צריך לקבל הרבה יותר פרטים על מנת ליתן לך יעוץ, שהרי ברור לך שעזיבת הקבלן כעת כרוכה בהשלכות משפטיות רבות, וכן כספיות.
יתכן שיהיה צורך לקיים פגישה עם עו"ד שמתמחה בתחום על מנת לקבל את היעוץ המתאים.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל צריך לקבל הרבה יותר פרטים על מנת ליתן לך יעוץ, שהרי ברור לך שעזיבת הקבלן כעת כרוכה בהשלכות משפטיות רבות, וכן כספיות.
יתכן שיהיה צורך לקיים פגישה עם עו"ד שמתמחה בתחום על מנת לקבל את היעוץ המתאים.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה
ירון
30/10/11
שלום רב,
אני גר בבניין בן 5 קומות, כאשר בגג גרה שכנה שיש לה בית על הגג.
לשכנה הזאת יש מפתח מהגג, כי זה גם מעבר לדירה שלה.
אני צריך לעלות לגג לביצוע תיקונים בצנרת שמובילה לדירתי והשכנה הזאת מונעת זאת ממני (היא לא בקו הבריאות הנפשי במילים עדינות).
מה אני יכול לעשות בנידון.
תודה מראש,
אני גר בבניין בן 5 קומות, כאשר בגג גרה שכנה שיש לה בית על הגג.
לשכנה הזאת יש מפתח מהגג, כי זה גם מעבר לדירה שלה.
אני צריך לעלות לגג לביצוע תיקונים בצנרת שמובילה לדירתי והשכנה הזאת מונעת זאת ממני (היא לא בקו הבריאות הנפשי במילים עדינות).
מה אני יכול לעשות בנידון.
תודה מראש,
תביעה בפני המפקח על המקרקעין
עו"ד שזר תומר
30/10/11
תוציא לה התראה לפני תביעה, ואם זה לא יעזור אתה יכול לתבוע אותה, אפילו בפני המפקחת על המקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מיסוי על מכירת עסק
יוסי
30/10/11
הנני בעלים של מסעדה פעילה באיזור המרכז אותה ירשתי מהורי בשנת2008.בעת ברצוני למכור את העסק והנני מעונין לדעת מה המיסים המוטלים עלי על פי חוק. אודה על תשובתכם ועזרתכם, בברכה יוסי
מיסוי
עו"ד שזר תומר
30/10/11
משאלתך - עולה כי הנך שואל לגבי מיסוי ברמת מס הכנסה - ולכן פנה לפורום מיסים.
באם המסעדה - בתור נכס מקרקעין - פרט מתי רכשת ובכמה, ובכמה אתה עומד למכור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
באם המסעדה - בתור נכס מקרקעין - פרט מתי רכשת ובכמה, ובכמה אתה עומד למכור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח על שטח בירושה
עופר
30/10/11
שלום רב
איך אני יכול לדעת מתי שטח נקנה ?
בשביל מס השבח. זוהי טח שקיבלת בירושה
איך אני יכול לדעת מתי שטח נקנה ?
בשביל מס השבח. זוהי טח שקיבלת בירושה
רכישת שטח
עו"ד שזר תומר
30/10/11
ניתן להוציא נסח טאבו היסטורי ושם לראות את ההיסטוריה של הנכס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הערת אזהרה ליחידת דיור בבית גיל-זהב.
רון ב.
30/10/11
לפני כ-15 שנה רכש אבי יח"ד במחיר מלא בבית גיל-זהב.לאחרונה התבקש ע"י מנהלי הבית לחתום על מסמך לפיו תרשם עתה הערת אזהרה לזכותו בגין אותה יח"ד.האם עליו לחתום על מסמך כזה? מהם היתרונות ומהם החסרונות אם ישנם כאלו? תודה מראש.
הערת אזהרה ליחידת דיור
עו"ד שזר תומר
30/10/11
רישום הערת אזהרה מעניק לך זכויות.
כך שלכאורה - זה משהו טוב.
מה היה רשום לטובתו עד כה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כך שלכאורה - זה משהו טוב.
מה היה רשום לטובתו עד כה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכירות
מיכאל
30/10/11
אני עומד לשכור בית מבן אדם אשר זה עתה בנה אותו.בנסח טאבו רשומה הערת הזהרה לטובתו.מה משמעות של ההערה והאם אני יכול לשכור את הבית בביטחון מלא,מבלי לחשוש מאובדן כפסי השכירות?
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
30/10/11
במקרים של רכישת דירה מקבלן, הרבה פעמים הרוכש מחזיק משך שנים רק בהערת אזהרה - על מנת להיות רגוע תוכל לבקש העתק מהחוזה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חיזוק בניין מפני רעידת רדמה בתב"ע
י
30/10/11
מבירור שערכתי הוברר לי שבמידה ומאושרת תוכנית תב"ע בעלת הוספת קומה ו/או
תוספות בינוי נוספות, על הבונה לבצע חיזוק לבניין כך שיעמוד בתקן לעמידות
בפני רעידות אדמה, גם במידה ולא הוזכר עניין זה בתב"ע, וזאת כתנאי לקבלת
היתר בנייה.
שאלתי: האם אכן כך הדבר, ואם כן, היכן אוכל למצוא את מקור החוק/הוראה?
תודה רבה.
תוספות בינוי נוספות, על הבונה לבצע חיזוק לבניין כך שיעמוד בתקן לעמידות
בפני רעידות אדמה, גם במידה ולא הוזכר עניין זה בתב"ע, וזאת כתנאי לקבלת
היתר בנייה.
שאלתי: האם אכן כך הדבר, ואם כן, היכן אוכל למצוא את מקור החוק/הוראה?
תודה רבה.
פורום תמ"א 38
עו"ד שזר תומר
30/10/11
תנסה אולי בפורום תמ"א 38.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום הערת אזהרה
א.א.
30/10/11
שלום לכולם,
מה האפשרויות העומדות בפני במידה וברצוני להבטיח ביצוע רכישה של בית הנקנה בהרחבה בקיבוץ, כאשר מדובר בחכירה מהמנהל ואין רישום בטאבו (כך שאין אפשרות לרשום הערת אזהרה), האם לאחר התשלום הראשון קיימת דרך להבטיח שלא תתבצע עסקה נוספת על הנכס?
מה האפשרויות העומדות בפני במידה וברצוני להבטיח ביצוע רכישה של בית הנקנה בהרחבה בקיבוץ, כאשר מדובר בחכירה מהמנהל ואין רישום בטאבו (כך שאין אפשרות לרשום הערת אזהרה), האם לאחר התשלום הראשון קיימת דרך להבטיח שלא תתבצע עסקה נוספת על הנכס?
רישום הערות אזהרה בקיבוץ
עו"ד שזר תומר
30/10/11
בהחלט, ניתן לרשום הערה (אומנם לא הערת אזהרה אך הערה) במינהל, ואף בועד של הקיבוץ.
ויתכן במקום נוסף שהנכס רשום (צריך לבדוק את אישור הזכויות הקיים).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ויתכן במקום נוסף שהנכס רשום (צריך לבדוק את אישור הזכויות הקיים).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה
ק.נ
29/10/11
שלום רב אני מעוניינת למכור את הדירה שלנו
דירה שנקנתה ב2007 דירה יחידה שלנו בבניין מגורים
נקנתה בזמנו ב320000 ונמכרת כעת ב760000
לפני כחצי שנה הדירה שמשה כפעוטון עד 8 ילדים למשך שנתיים לחמותי
מה אצטרך לשלם לפי דעתך? ( מס שבח, רכישה, היטל השבחה)
תודה על תגובתך
דירה שנקנתה ב2007 דירה יחידה שלנו בבניין מגורים
נקנתה בזמנו ב320000 ונמכרת כעת ב760000
לפני כחצי שנה הדירה שמשה כפעוטון עד 8 ילדים למשך שנתיים לחמותי
מה אצטרך לשלם לפי דעתך? ( מס שבח, רכישה, היטל השבחה)
תודה על תגובתך
מכירת דירה - מס שבח
עו"ד שזר תומר
30/10/11
מס רכישה - הוא רק בגין מכירת דירה.
היטל השבחה - הינו רק במקרה שבו הנכס שלך הושבח מבחינת תוספות, כגון ניתן היתר בבניין להוספת בניה וכו'. או שינוי בתוכנית אשר למעשה השביחה את הנכס - ניתן לברר אודות היטל השבחה בעירייה בטרם המכירה.
מס שבח - במקרה שלך, למרות הרווח היפה, ניתן לקבל פטור ממס שבח הן בפטור הקלאסי המאפשר מכירה אחת לארבע שנים, והן בפטור עדיף יותר - שהוא פטור על פי הוראות השעה.
פני לעו"ד שיעזור לך לבצע את הליך המכירה כראוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היטל השבחה - הינו רק במקרה שבו הנכס שלך הושבח מבחינת תוספות, כגון ניתן היתר בבניין להוספת בניה וכו'. או שינוי בתוכנית אשר למעשה השביחה את הנכס - ניתן לברר אודות היטל השבחה בעירייה בטרם המכירה.
מס שבח - במקרה שלך, למרות הרווח היפה, ניתן לקבל פטור ממס שבח הן בפטור הקלאסי המאפשר מכירה אחת לארבע שנים, והן בפטור עדיף יותר - שהוא פטור על פי הוראות השעה.
פני לעו"ד שיעזור לך לבצע את הליך המכירה כראוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוקיות בנייה
אבנר
29/10/11
האם בניית פרגולות בחצר, שאינה כרוכה בפגיעה חזיתית במראה הבניין היא חוקית או שגם עבור פעולה כזאת נדרשים אישורי בנייה מהעירייה? תודה.
פרגולות
עו"ד שזר תומר
29/10/11
לפי ידיעתי יש צורך באישור , אלא אם האישור כבר קיים ביחס לנכס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
השקעות נדל"ן – איך מתחילים?
S.D
29/10/11
אני מאוד רוצה להתחיל להתעסק עם זה - להשקיע בנדל"ן. למען האמת כרגע אני אפילו לא קרובה להתחיל. אבל אני מנסה להבין מי נגד מי, לשוטט בפורומים רלוונטיים, לשאול שאלות וכו'.עדיין אני לא לא מצליחה לענות לעצמי על שאלת מיליון הדולר בנושא הזה - "איך מתחילים?". ובעיקר איך מתחילים כשאין לך הון גדול במיוחד. אלא כזה שעומד על כמה עשרות אלפים.ממה שאני שומעת פה ושם בפורומים הקשורים בנדל"ן (כמו גם הפורום הזה) זה שאנשים התחילו להשקיע בנדל"ן בעקבות חברים שלהם שהכניסו אותם לתחום. טוב, לי אין חברים שמשקיעים בנדל"ן ויכולים לעזור.בקיצור - איך אפשר לקבל עצות פרקטיות אמיתיות לאיך נכנסים לתחום הזה? איך מוצאים הזדמנויות השקעה טובות? וכו'. חשבתי לקחת קורס להשקעות נדל"ן. זה יכול לעזור או שזה סתם בזבוז זמן וכסף?חשבתי גם שאולי התחלה טובה יכולה להיות לקחת משכנתא ואיתה לקנות דירה להשקעה / אולי אפילו שתיים אם זה יעמוד במסגרת ההלוואה. להשכיר את הדירות וככה הדירות בעצם "מחזירות את עצמן".אבל אז חשבתי לי: אוקיי, אחרי שקונים את הדירה הראשונה או השתיים הראשונות, כדי להמשיך לגלגל את העסק צריך לקנות עוד נכסים. אבל בעצם איזה בנק ייתן משכנתא נוספת? לאדם מן היישוב שמשתכר שכר ממוצע, ואין לו איזה הון נוסף. כי כנראה אחרי שמישהו לוקח משכנתא ראשונה את כל ההון העצמי שלו הוא שם בעת שלקח אותה. אז לא נשאר כלום למשכתא השניה.שורה תחתונה - השקעות נדל"ן - אשמח, אם מישהו יכול לתת פה את התורה כולה (או חלקה ) , על רגל אחת - איך מתחילים? ואיך מגלגלים את זה הלאה?
עסקאות נדל"ן
עו"ד שזר תומר
29/10/11
למעשה מה שאת מחפשת זה יעוץ עסקי, אני עו"ד לא יועץ עסקי, אבל מניסיון שלי, יתכן כי שווה לך לחפש דירה בפריפריה (ב"ש, ערד וכו'), שם מחיר הדירות מאוד נמוך (דירות ישנות כמובן), העלות כ - 300,000 ש"ח, התשואה מאוד גבוה כ- 2,000 ש"ח לחודש.
זו אופציה אחת.
יש כמובן עוד הרבה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
זו אופציה אחת.
יש כמובן עוד הרבה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
איך מתחילים להשקיע בנדל"ן
טל כרם
01/11/11
איך מתחילים בהשקעה בנדל"ן.1.באינטרנט מצוי חומר רב בנושא השקעות בנדל"ן ואיך להתחיל , היתי מצרף לינקים אך חוקי הפורום אוסרים עלי, פשוט חפש בגוגל.2.כן היתי ניגש לקורס השקעות בנדל"ן , אני השתתפתי בכמה קורסים כאלה בעבר וזה תרם לי מאוד.3.ישנה ספרות כתובה בנושא צומת ספרים סטמצקי - ישנם ספרים מצויינים בנושא גם בספרית גלובס.4.פורום זה מספק שאלות ותשובות טובות למקרים בהם אתה עלול להיתקל , תעבור עליו, ושאל שאלות ספציפיות אני קורא את הפורום זמן רב כקורא פאסיבי ולמדתי רבות.5.נסיון מעשי - אין חכם כבעל נסיון מעשי אך כרגע זה לא הזמן.בשורה התחתונה אם נשווה זאת למשחק שחמט , למד את כל המהלכים של כל הכלים ואז תתחיל לשחק.בהצלחה :)
הוספתי לינק לאתר שיכול לעזור לך רבות
הוספתי לינק לאתר שיכול לעזור לך רבות
יציאה מדירה לפני תום החוזה
שחר משה
29/10/11
אני שוכר שירה מזה מספר שנים. השנה בחודש אוגוסט חידשתי את החוזה ועכשיו אני מוכרח לעזוב כי אני רוצה לגור במעונות שזה מה שאני יכול לעמוד בו כלכלית וגם מכיוון שאני סטודנט ולבנין עברה משפחה קקשה עם כלבים תרנגולות וצעקות יום וליל. איני יכול ללמוד ובעל הדירה ניסה להשקיט את השכנה אך ללא הצלחה.בעל הדיר טוען שאין בחוזה סעיף שמאפשר יציאה עם הודעה מראש האם זה חוקי?
חוזי שכירות
עו"ד שזר תומר
29/10/11
תוכל לנסות לפרסם מודעה ולנסות להשכיר את הדירה עבור בעל הדירה (באותם תנאים), ממליץ לך לעשות תיעוד של כל אדם שאתה מפנה לבעל הדירה, על מנת שלא יהיה מצב שהוא מסנן ולא לוקח דיירים במקומך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
רכישה דירה
אילי
29/10/11
בשנת 2001 רכשתי דירה מחברה לבניין , שיכון והשקעות ( חברה שמוכרת דירות ), והדירה נרשמה לזכותי במנהל.
היום אני רוצה להעביר את הדירה לבן שלי
האם אני צריך אישור החברה להעברת הדירה או רק העברת זכויות במנהל
היום אני רוצה להעביר את הדירה לבן שלי
האם אני צריך אישור החברה להעברת הדירה או רק העברת זכויות במנהל
רכישת דירה
עו"ד שזר תומר
29/10/11
באם אישור הזכויות במינהל מפנה לחברה המשכנת -הקבלנית (ורוב הסיכויים שהוא מפנה לשם), אז כן - צריך אישור שלה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
החלפת דייר
רוני
29/10/11
שלום
אני אמורה להיכנס לדירה במקום הדייר שגר בא שנותרה לו עוד חצי שנה בחוזה ולי מתאים לעבור לתקופה זו
בעל הבית דורש ערבות בנקאית וערבות זאת היא אמורה להיות שנתית..האם עבור חצי שנה אני אמורה לתת ערבות כמו הדייר לפני שחתם לשנה או חצי מזה והאם הוא יכול לבקש ערבות בנקאית עבור חצי שנה?
תודה
אני אמורה להיכנס לדירה במקום הדייר שגר בא שנותרה לו עוד חצי שנה בחוזה ולי מתאים לעבור לתקופה זו
בעל הבית דורש ערבות בנקאית וערבות זאת היא אמורה להיות שנתית..האם עבור חצי שנה אני אמורה לתת ערבות כמו הדייר לפני שחתם לשנה או חצי מזה והאם הוא יכול לבקש ערבות בנקאית עבור חצי שנה?
תודה
החלפת דייר
עו"ד שזר תומר
29/10/11
בהחלט ניתן לדרוש ערבות לחצי שנה, חצי מהערבות נשמע סביר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העברת דירה שרשומה אצל חברה קבלנית
אילי
29/10/11
בשנת 2001 רכשתי דירה מחברה לבניין , שיכון והשקעות ( חברה שמוכרת דירות ), והדירה נרשמה לזכותי במנהל.
היום אני רוצה להעביר את הדירה לבן שלי
האם אני צריך אישור החברה להעברת הדירה או רק העברת זכויות במנהל
היום אני רוצה להעביר את הדירה לבן שלי
האם אני צריך אישור החברה להעברת הדירה או רק העברת זכויות במנהל
העברת בעלות בדירה
עו"ד שזר תומר
29/10/11
באם אישור הזכויות במינהל מפנה לחברה המשכנת -הקבלנית (ורוב הסיכויים שהוא מפנה לשם), אז כן - צריך אישור שלה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הוספת מרפסת לבניין ללא הסכמת כל הדיירים
רועי
28/10/11
שלום בבניין אצלנו רוצים להוסיף מרפסת שמש לכל הדירות בחזית הבניין רציתי לדעת האם צריך הסכמה של הדיירים להוספת המרפסות (מדובר בהוספת מרפסות לכל החזית) יש לציין שמדור בסכום די גבוה של כסף והשאלה היא מה קורה עם דייר אחד לא מסכים לעשות מרפסת תודה רועי
מה הרוב הנדרש להוספת מרפסת
עו"ד שזר תומר
29/10/11
הרוב הדרוש לשם כך הוא 75% מכלל הדירות בבניין שלהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף, וזאת על פי הקבוע בסעיפים 71א. עד 71ד. לחוק המקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אי-אפשר לאלץ אותך להוסיף מרפסת לדירתך
עופר בן אברהם
29/10/11
אין בחוק המקרקעין שום סעיף, המסמיך רוב כלשהו של בעלי דירות בבית משותף לחייב בעל דירה מסוים להוסיף מרפסת לדירתו.
סעיפים 71א עד 71ד לחוק מתייחסים לרוב הנדרש להוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית כדי להרחיבה, כלומר: לרוב שייזקק לו בעל דירה, המעוניין להרחיב את דירתו, ולא לרוב, שמאפשר להכריח בעל דירה להרחיבה, אם הוא מתנגד לכך (כאמור, אין רוב כזה בחוק).
ואגב, גם האמור בסעיפים הנ"ל מסויג ואינו מחייב בכל מקרה.
סעיפים 71א עד 71ד לחוק מתייחסים לרוב הנדרש להוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית כדי להרחיבה, כלומר: לרוב שייזקק לו בעל דירה, המעוניין להרחיב את דירתו, ולא לרוב, שמאפשר להכריח בעל דירה להרחיבה, אם הוא מתנגד לכך (כאמור, אין רוב כזה בחוק).
ואגב, גם האמור בסעיפים הנ"ל מסויג ואינו מחייב בכל מקרה.
מכירת דירה בתחילת תהליך פינוי בינוי
דורון
27/10/11
1. ברשות אחי וברשותי דירה שקיבלנו בירושה.
2. אחי מעונין למכור את חלקו בדירה כדי לתת לשתי בנותיו כל אחת חצי מהסכום כדי לעזור להם לקנות דירה.
3. אחי הציע עסקה בא אני מוכר לביתו וחתנו את חלקי בדירה, הוא מעביר להם את חלקו במתנה והזוג הצעיר יקח משכנתה על רבע מערך הדירה ויתן את הכסף לביתו השניה.
4. הפרוייקט שהדירה נמצאת היא בתחילת תהליך של פינוי-בינוי. יש משרד עו"ד שמטפל עם ועד השכונה בקבלת הצעות והחתמת הדיירים על הסכמים. כמו כן האזור כבר מוגדר ע"י עיריית תל אביב כמועמד לפינוי-בינוי.
5. האם ניתן להכניס בחוזה המכירה ו/או בנספח כל שהוא סעיף המתייחס
לפיצוי כל שהוא במידה ואכן פרוייקט הפינוי-בינוי אכן יתממש. מצד אחד אינני רוצה לבקש מחיר גבוה כעת לדירה מעבר למחיר הדירה במחירון של יצחק לוי כי אולי בסוף הפרוייקט לא יתממש, מצד שני אם בעוד שלש ארבע שנים אכן הפרוייקט יתממש וערך הנכס יעלה משמעותית אני למעשה הפסדתי.
6. אני למעשה לא מעוניין לפרק השותפות וזה נכפה עלי ע"י אחי שרוצה לעזור לבנותיו. לי אין כסף לקנות את חלקו של אחי. כמו כן בגלל שאחי אמר שאחת מבנותיו מעוניינת לגור בדירה יש לי קושי בקבלת אפשרות שנמכור לצד שלישי
2. אחי מעונין למכור את חלקו בדירה כדי לתת לשתי בנותיו כל אחת חצי מהסכום כדי לעזור להם לקנות דירה.
3. אחי הציע עסקה בא אני מוכר לביתו וחתנו את חלקי בדירה, הוא מעביר להם את חלקו במתנה והזוג הצעיר יקח משכנתה על רבע מערך הדירה ויתן את הכסף לביתו השניה.
4. הפרוייקט שהדירה נמצאת היא בתחילת תהליך של פינוי-בינוי. יש משרד עו"ד שמטפל עם ועד השכונה בקבלת הצעות והחתמת הדיירים על הסכמים. כמו כן האזור כבר מוגדר ע"י עיריית תל אביב כמועמד לפינוי-בינוי.
5. האם ניתן להכניס בחוזה המכירה ו/או בנספח כל שהוא סעיף המתייחס
לפיצוי כל שהוא במידה ואכן פרוייקט הפינוי-בינוי אכן יתממש. מצד אחד אינני רוצה לבקש מחיר גבוה כעת לדירה מעבר למחיר הדירה במחירון של יצחק לוי כי אולי בסוף הפרוייקט לא יתממש, מצד שני אם בעוד שלש ארבע שנים אכן הפרוייקט יתממש וערך הנכס יעלה משמעותית אני למעשה הפסדתי.
6. אני למעשה לא מעוניין לפרק השותפות וזה נכפה עלי ע"י אחי שרוצה לעזור לבנותיו. לי אין כסף לקנות את חלקו של אחי. כמו כן בגלל שאחי אמר שאחת מבנותיו מעוניינת לגור בדירה יש לי קושי בקבלת אפשרות שנמכור לצד שלישי
שמירת זכויות
עו"ד שזר תומר
29/10/11
מקרה מסובך,
אולי צריך לעשות הסכם, מרובע בינך, לאח, לבנות, ששם תרשם העובדה שאם יהיה פינוי - בינוי, אז הפיצוי שלך יעמוד על איקס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אולי צריך לעשות הסכם, מרובע בינך, לאח, לבנות, ששם תרשם העובדה שאם יהיה פינוי - בינוי, אז הפיצוי שלך יעמוד על איקס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטור לפי ס' 49 ב(1) לאחר שימוש בפטורים לפי הוראת ש
עמי
27/10/11
שלום לכולם,
שאלתי : האם לאחר ניצול 2 הפטורים [לפי הוראת שעה] ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, יש להמתין בכדי לעשות שימוש בפטור לפי ס' 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין?
שאלתי : האם לאחר ניצול 2 הפטורים [לפי הוראת שעה] ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, יש להמתין בכדי לעשות שימוש בפטור לפי ס' 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין?
פטור במכירת דירה ושימוש בפטור מכוח הוראת השעה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
27/10/11
לא, המהות של הוראת השעה והפטורים מכוחה, הוא שהם אינם גורעים מהפטורים הרגילים, אלא רק מוסיפים עליהם.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
הילה
27/10/11
שלום רב,
האם מכירת דירה צריכה להתבצע אך ורק ע"י נוטריון או שניתן לבצע זאת גם באמצעות עו"ד שאינו נוטריון?
האם מכירת דירה צריכה להתבצע אך ורק ע"י נוטריון או שניתן לבצע זאת גם באמצעות עו"ד שאינו נוטריון?
מכירת דירה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
27/10/11
אין חובה כי עו"ד שהו נוטריון יטפל במכירת דירה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"ד
אבי.ש
27/10/11
אני גר בבניין 4 קומות בקומה האחרונה.
ועד הבית החליט לבנות ממ"ד לכל הדיירים,לשם כך החתים ע"ג נייר 60% מהדיירים ?
מה קורה עם משפחה שמתנגדת לבנות ממ"ד כי אין לה כסף ?
האם אני יכול לדרוש שיבנו ממ"ד עד קומה 3 כי אני לא מעוניין, או שממ"ד חייב להיבנות גם בקומה שלי?
תודה
ועד הבית החליט לבנות ממ"ד לכל הדיירים,לשם כך החתים ע"ג נייר 60% מהדיירים ?
מה קורה עם משפחה שמתנגדת לבנות ממ"ד כי אין לה כסף ?
האם אני יכול לדרוש שיבנו ממ"ד עד קומה 3 כי אני לא מעוניין, או שממ"ד חייב להיבנות גם בקומה שלי?
תודה
בניית ממ"דים בבית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
27/10/11
לא ניתן לחייב אותך לבנות ממ"ד ולשאת בהוצאות. כשהדייר הסרבן הוא בקומה אמצעית, אז הבעיה היא יותר מורכבת, ואז מה שנוהגים לעשות הוא לבנות את המעטפת בקומה של הדייר הסרבן ללא עבודות גמר, ויתר הדיירים נושאים בהוצאות, ורק אם הדייר הסרבן משמיש את הממ"ד או ההרחבה שנוצרה, הדייירם יכולים להפרע ממנו על ההוצאות ששנגרמו להם. במקרה שלך, זה לא רלוונטי.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
אבי.ש
27/10/11
בניתי על הגג שלי חדר נוסף ,יש בידי היתר
בגמר הבניה ביקשתי מהעיריה לרשום בטאבו את החדר הנוסף שבניתי על הגג ולכן אני מבקש תעודת גמר און טופס 4
נאמר לי כי אין צורך וכי ההיתר מספיק. זה נכון
איזה מסמכים צריך כדי לרשום את תוספת החדר על הגג בטאבו ?
תודה
בגמר הבניה ביקשתי מהעיריה לרשום בטאבו את החדר הנוסף שבניתי על הגג ולכן אני מבקש תעודת גמר און טופס 4
נאמר לי כי אין צורך וכי ההיתר מספיק. זה נכון
איזה מסמכים צריך כדי לרשום את תוספת החדר על הגג בטאבו ?
תודה
רישום חדר על הגג בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/11
אם הבניין רשום כבית משותף בטאבו יש צורך בתיקון מסמכי הבית המשותף כפי שהם רשומים בטאבו (התשריט, התקנון וכיו"ב). זו פעולה מורכבת מאוד שאורכת מספר חודשים שאתה לא יכול לבצע לבד אלא רק באמצעות עורך דין שייצג אותך בתהליך ויבצע את הרישום עבורך. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
נריה
27/10/11
אישה שנפטרה ולה שני בנים יורשים. בירושתה כסף בבנק ודירה. הכסף כבר חולק בן היורשים. הדירה הועברה בטאבו והיא על שם היורשים. האם ניתן שאחד היורשים "יקנה" את הדירה מהיורש השני ללא תשלום מס רכישה ? כלומר שזה ייחשב חלוקת עיזבון ?
תודה מראש
תודה מראש
חלוקת נכסים בין יורשי עזבון
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/11
זה אפשרי לטעון שטרם נעשתה חלוקה של העזבון וזוהי החלוקה הראשונה ולפיכך הפעולה אמורה להיות פטורה ממס. הסיכוי שמס שבח יקבל את הטענה הזו תלוי במידה רבה בנסיבות (כמה זמן עבר, אם יש דרך הגיונית להסביר חלוקה לא שוויונית של הרכוש, האם נמסרה החזקה וכיו"ב). פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
