פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
האם בבית שבו 2 יחידות דיור אפשר למכור אחת מהן?
רותם
01/12/11
יש לי נכס בקיבוץ.זוהי דירה שרשומה במנהל כדירה אחת ובה 2 יחידות.האם אני יכול למכור את אחת היחידות?האם מישהו מכיר עו"ד שמכיר את הענין הקיבוצי ויכול להפנות אותי.תודה
פיצול
עו"ד שזר תומר
03/12/11
אני לא חושב שניתן למכור יחידה אחת משתיים, אולי צריך לעשות פיצול לפני כן, אבל אז המיסוי הוא בערך 90 אחוז...
אבל באמת רצוי שתתיעץ עם עו"ד שמבין בענייני קיבוצים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל באמת רצוי שתתיעץ עם עו"ד שמבין בענייני קיבוצים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלומים החלים על המשכיר או השוכר
מירית
01/12/11
הנני שוכרת חנות במרכז מסחרי שכונתי, הדרגנוע בבניין התקלקל ודורש תיקון.
להפתעתי, קבלתי מכתב דרישה מאת וועד הבניין שעליי לשלם את החלק היחסי של התיקון, הפנתי את המכתב לבעל הנכס (המשכיר) והוא טוען שהוא לא צריך לשלם אלא אני. בהסכם השכירות לא סוכם דבר בעניין, כל שסוכם הוא שעל השוכר לשלם את ההוצאות השוטפות. מבירורים שערכתי הבנתי כי אכן החובה חלה על בעל הנכס, האם זה נכון? ואם כן, איפה זה כתוב? או שמא זה נוהג?
להפתעתי, קבלתי מכתב דרישה מאת וועד הבניין שעליי לשלם את החלק היחסי של התיקון, הפנתי את המכתב לבעל הנכס (המשכיר) והוא טוען שהוא לא צריך לשלם אלא אני. בהסכם השכירות לא סוכם דבר בעניין, כל שסוכם הוא שעל השוכר לשלם את ההוצאות השוטפות. מבירורים שערכתי הבנתי כי אכן החובה חלה על בעל הנכס, האם זה נכון? ואם כן, איפה זה כתוב? או שמא זה נוהג?
על מי החובה? משכיר או שוכר
עו"ד שזר תומר
03/12/11
מירית שלום רב,
ראשית, יש לבדוק האם אכן החוב החלה לתשלום הינה על בעלי החנויות (מה שנשמע קצת מוזר), אם יש חובה שכזה, אז יש לבדוק את על מי החובה על המשכיר או השוכר.
כמובן, שצריך לעיין בחוזה השכירות על מנת להשיב על שאלה זו ואני לא יכול להשיב לך מבלי עיון בחוזה, על פי מה שרשמת, ניתן אולי ללמוד כי החוזה שותק ביחס לכך, מה שהוא לטובתך.
נקודה נוספת, אם משלמים ועד, או דמי ניהול - אז זה צריך ליפול אליהם.
עוד נקודה - אולי יש ביטוח לבעל החנות, או לך, או לקניון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראשית, יש לבדוק האם אכן החוב החלה לתשלום הינה על בעלי החנויות (מה שנשמע קצת מוזר), אם יש חובה שכזה, אז יש לבדוק את על מי החובה על המשכיר או השוכר.
כמובן, שצריך לעיין בחוזה השכירות על מנת להשיב על שאלה זו ואני לא יכול להשיב לך מבלי עיון בחוזה, על פי מה שרשמת, ניתן אולי ללמוד כי החוזה שותק ביחס לכך, מה שהוא לטובתך.
נקודה נוספת, אם משלמים ועד, או דמי ניהול - אז זה צריך ליפול אליהם.
עוד נקודה - אולי יש ביטוח לבעל החנות, או לך, או לקניון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שותף שמבקש לעצמו זכויות יתר בחוזה מול השותפה
לילך
01/12/11
אני אמורה להכנס לדירה עם שותף. שנינו אמורים לחתום מול בעל החוזה (השותף
ממשיך חוזה קיים) כך שאין חלוקה לדייר משני/ראשי. עם זאת, השותף מעוניין להכניס
סעיף חד צדדי בחוזה וקיבל את אישורו של בעל הדירה. לפי הסעיף, יש לו האופציה,
במידה ואנחנו "לא מסתדרים" לתת לי התראה מראש של חודשיים ועלי לפנות את
עצמי מהדירה. במהלך 60 הימים הללו אני גם אמורה לאפשר לו להראות את החדר שלי לשוכר
חלופי. אני מאוד מתלבטת, מצד אחד, הוא עושה רושם של בחור נחמד אך מצד שני- זה סעיף
מאוד חד צדדי ולא הוגן. האם סעיף כזה יכול להיות תקף בחוזה בו שני הצדדים חתומים
מול בעל הדירה, משלמים אותו מחיר שכ"ד ומחוייבים מול המשכיר באותם תנאים? חשוב
להדגיש שוב, שהשותף קיבל את הסכמת המשכיר לסעיף.
ממשיך חוזה קיים) כך שאין חלוקה לדייר משני/ראשי. עם זאת, השותף מעוניין להכניס
סעיף חד צדדי בחוזה וקיבל את אישורו של בעל הדירה. לפי הסעיף, יש לו האופציה,
במידה ואנחנו "לא מסתדרים" לתת לי התראה מראש של חודשיים ועלי לפנות את
עצמי מהדירה. במהלך 60 הימים הללו אני גם אמורה לאפשר לו להראות את החדר שלי לשוכר
חלופי. אני מאוד מתלבטת, מצד אחד, הוא עושה רושם של בחור נחמד אך מצד שני- זה סעיף
מאוד חד צדדי ולא הוגן. האם סעיף כזה יכול להיות תקף בחוזה בו שני הצדדים חתומים
מול בעל הדירה, משלמים אותו מחיר שכ"ד ומחוייבים מול המשכיר באותם תנאים? חשוב
להדגיש שוב, שהשותף קיבל את הסכמת המשכיר לסעיף.
אכיפת תנאים מוסכמים לאחר מו"מ
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/12/11
הכל נתון למו"מ ואין בכך דבר לא חוקי. אם זה התנאי שלו, ותחתמי על ההסכם עם ההוראה הנ"ל, לדעתי, אין כל מניעה חוקית או אחרת, שתמנע מהשותף לאכוף את ההוראה הזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה לסילוק יד- סמכות מקומית..
נט
01/12/11
צהרים טובים,
האם תביעה לסילוק יד- היא נחשבת מבחינת סמכות מקומית- לתביעה שכולה במקרקעין? ואז יחול סעיף 4- וצריך להגיש את כתב התביעה לפי המקום בו מצוי המקרקעין, או שסילוק יד- לא נחשב לכך..?
אודה לתשובתכם המהירה.
סופשבוע נעים.
נטלי
האם תביעה לסילוק יד- היא נחשבת מבחינת סמכות מקומית- לתביעה שכולה במקרקעין? ואז יחול סעיף 4- וצריך להגיש את כתב התביעה לפי המקום בו מצוי המקרקעין, או שסילוק יד- לא נחשב לכך..?
אודה לתשובתכם המהירה.
סופשבוע נעים.
נטלי
סמכות שיפוט מקומית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/12/11
זו תביעה במקרקעין, ויש להגיש את התביעה לבימ"ש שהנכס נמצא בתחום סמכותו המקומית, אלא אם המדובר בפלישה שאינה טריה ויש הסכם מסודר בין הצדדים שקובע סמכות שיפוט ייחודית אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
ליטל
01/12/11
האם אני צריכה לשלם אגרה גם עבור רישום בטאבו .?
ורישום של הערת האזהרה ??
מה משלמים פעמים אגרה?
ורישום של הערת האזהרה ??
מה משלמים פעמים אגרה?
אגרות בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/12/11
כן, אלה שתי פעולות נפרדות, וכל אחת מהן כרוכה באגרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת בית למספר דירות על ידי העיריה
אמיר
30/11/11
לאבי יש בית עם שני מפלסים .אבי גר במפלס העליון ובמפלס התחתון גר אחי עם משפחתו.לאחרונה גם סבתי עברה עם המטפלת הפיליפינית לגור במפלס התחתון . לכל דייר יש כניסה נפרדת לפי ההיתר בניה . לפני כחודש העיריה שלחה מודד לשכונה למדידות חדשות ולפתע המודד ציין בשומה שלו שיש 3 דירות בבית ולפיכך אבי קיבל חשבון ארנונה על 3 דירות נפרדות !!! יש להדגיש כי לבית שעון חשמל אחד ושעון מים אחד וגם לפי ההיתר מדובר בבית אחד. מה ניתן לעשות והאם עקב כך שיש 3 דיירים העיריה יכולה להחליט שמדובר ב-3 דירות? תודה לעונים
פיצול יחידת דיור לצרכי ארנונה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/12/11
המבחנים הם פשוטים, אם המדובר ביחידה אחת או שלוש יחידות. אם לכל יחידה יש מערכות עצמאיות של שירותים ומטבח עם כניסה נפרדת, רוב הסיכויים כי יראו בכך דירות נפרדות. כמו כן, מומלץ לבחון את צו הארנונה המקומי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות
לולה
30/11/11
שלום קניתי בית שניבנה בשנת 1979 או ה1980 ולא יודע לי אם הבנין עומד בתקן של תמ"א 38 ואם כן אוכל לבנות גם ללא הסכמת שכנים ? ממ"ד בבנין מבלי צורך לשלם עליו ??
ובכלל מהם עליות עבור חדר ממ"ד ועבור כמה מטר"ז?
ובכלל מהם עליות עבור חדר ממ"ד ועבור כמה מטר"ז?
התאמת בניין לתמ"א 38
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/12/11
יש לברר מועד הוצאת ההיתר והתאמתו לדרישות התקן בדבר חיזוק מפני רעידות אדמה. ניתן לברר זאת, בוועדה המקומית ומומלץ בחום לשכור שירותיו של מהנדס בעניין, ושכן יבדוק התאמת הבניין לחיזוק על פי תנאי התמ"א. לביצוע הבנייה עפ"י התמ"א, יש צורך ברוב של 2/3 מבעלי הדירשות. לגבי עלויות של הביצוע, יש לקחת הצעות מחיר מקבלנים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר מכירה לא אמיתי
ויסמן דרור
30/11/11
שלום רב,מבקש עזרתכם בעניין ירושה אשר חולקה ל - 6 אחים, כאשר אח יחיד מנהל את נושא המכירה ,כיוון שעוסק בנד"לן..אך זה משלשל לכיסו סכום גדול יותר אשר לא משקף את המחיר בחוזה , ואני יסביר : מדובר במגרש 250 מ' בגדרה, אשר נמכר בחוזה במחיר של83.000 $ ! לאוזני הגיע שמועה כי הנכס נמכר לקונה ב -125.000 $ !! החוזה נחתם לפני כ-5 שנים .. האם ניתן לפנות לבית המשפט בכדי לבטל עסקה זו ? ולהחזיר את הבעלים המקוריים ? כיון שהוטענו והולכנו בדרך רמיה .. ( ישנו סיכוי כי ניתן יהיה למצוא הוכחה בדבר השקר .. ) תודה לכם
מבקש להוסיף
ויסמן דרור
01/12/11
ואולי לא רלוונטי , שני אחים לא מכרו את חלקם .. אם זה משנה משהו כלל .. תודה
מבקש להוסיף
ויסמן דרור
01/12/11
ואולי לא רלוונטי , אולי כן .. שני אחים לא מכרו חלקם בנכסונשארו כבעלים , אך ידוע כי הרוכש שלו רוב המגרש עושה להםסנקציות למינהם, ומאיים במשפטים וכו' . בכדי לרכוש את חלקם ..תודה .
מכירת מגרש
אירית
30/11/11
במידה ואני מוכרת מגרש לבנית דירות בעסקת נטו בה הקונה אמור לשלם מס שבח. האם הוא צריך להפקיד ברשויות המס 15% בלבד ממס השבח בהתאם לתיקון 70 או שעליו לשלם 20% מס לפי הוראת השעה ואת היתר להבטיח בערבות בנקאית כלפי רשות המיסים?
מיסוי בעיסקת נטו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/12/11
על פניו, לפי תיקון 70, ניתן להסתפק בהפקת 15%. מאחר ותשלום מס השבח, הינו באחריות הרוכש בעיסקת נטו, כמובן שעלייך לדרוש במסגרת ההסכם, המצאת בטוחות מתאימות מצד הרוכש. מומלץ לפנות ולהיוועץ עם עו"ד בעל ניסיון בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה בהיתר ,ורישום התוספת בטאבו
יאיר
30/11/11
רכשתי דירה שבוצעה בה הרחבה בשנת 1989 ,לחוזה המכירה מצורף היתר הבניה של העיריה ,ל4 דירות נוספות בבנין קיימת אותה הרחבה ,
אך בנסח הטאבו שטח הדירה לא שונה ונשאר 68 מטר כמו כול הדירות בבנין .השכנים לא רוצים לשנות את הרישום מכיוון ,שאנחנו משלמים ארנונה נמוכה יותר .האם צריך לחשוש מהמצב הנ"ל או שאפשר להמשיך כך ?
אך בנסח הטאבו שטח הדירה לא שונה ונשאר 68 מטר כמו כול הדירות בבנין .השכנים לא רוצים לשנות את הרישום מכיוון ,שאנחנו משלמים ארנונה נמוכה יותר .האם צריך לחשוש מהמצב הנ"ל או שאפשר להמשיך כך ?
עידכון מרשמי השטח של הנכס בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/12/11
אפשר להמשיך כך, אך כמובן שעדיף שהמצב בפועל יקבל ביטוי ברישום בטאבו. לעניין הארנונה, אין קשר לשטח הרשום בטאבו, העירייה יכולה לחייב לפי צו הארנונה המקומי, כלומר לחייב לפי השטח הבנוי בפועל, קל וחומר כאשר זה קיבל היתר על ידה מאגף ההנדסה ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נוהלי בית משפט בענין מסירת זימונים למשפט
שמואל
30/11/11
שלום,
חלק א':
הגשתי תביעה נגד ועד הבית ע"ס 1200 ש"ח+הוצאות.
הועד בכלל גר בתל-אביב והוא משכיר את דירתו שנמצא בראשון לציון.
כל הכתובות צויינו בפרוש בכתב התביעה.
הנהלת המפקח בחולון שלחה בטעות את הזימון לראשל"צ והנתבע לא הגיע למשפט (למרות שכתב התביעה נשלח כנראה לאותו כתובת והוא כן הגיש כתב הגנה!!).
השופטת מתנצלת ואומרת לי שאי אפשר לקיים את המשפט, קבעה תאריך חדש.
בזבזתי חצי יום על תביעה של 1200 שח (אבל תביעה עקרונית..). האם יש לי עילה להתלונן על זה ? האם יש סיכוי שאפוצה ?
חלק ב':
למרות שעברו 21 ימים מהמשפט הנ"ל ונשלח זימון למשפט חוזר, אני מקבל שוב ושוב את ההודעה שלא הייתה עדיין מסירה מהמשרד של המפקח.
מה עלי לעשות ? שוב לבזבז חצי יום ? אנא עזרו עם תשובה אפקטיבית.
תודה.
חלק א':
הגשתי תביעה נגד ועד הבית ע"ס 1200 ש"ח+הוצאות.
הועד בכלל גר בתל-אביב והוא משכיר את דירתו שנמצא בראשון לציון.
כל הכתובות צויינו בפרוש בכתב התביעה.
הנהלת המפקח בחולון שלחה בטעות את הזימון לראשל"צ והנתבע לא הגיע למשפט (למרות שכתב התביעה נשלח כנראה לאותו כתובת והוא כן הגיש כתב הגנה!!).
השופטת מתנצלת ואומרת לי שאי אפשר לקיים את המשפט, קבעה תאריך חדש.
בזבזתי חצי יום על תביעה של 1200 שח (אבל תביעה עקרונית..). האם יש לי עילה להתלונן על זה ? האם יש סיכוי שאפוצה ?
חלק ב':
למרות שעברו 21 ימים מהמשפט הנ"ל ונשלח זימון למשפט חוזר, אני מקבל שוב ושוב את ההודעה שלא הייתה עדיין מסירה מהמשרד של המפקח.
מה עלי לעשות ? שוב לבזבז חצי יום ? אנא עזרו עם תשובה אפקטיבית.
תודה.
אנא הפנה את השאלה לפורום בתי משפט
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/11/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
נדב
30/11/11
שלום רב,במסגרת עסקת מכר. אילו אישורים על הרוכש להביא לכדי מימוש עסקה?תודה והמשך שבוע נפלא
אישורים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/11/11
מה הכוונה מימוש העסקה? אם הכוונה היא מה האישורים שצריך כדי לרשום את העברת הזכויות בטאבו אז האישורים הדרושים הם אישור מס שבח, אישור מס רכישה, אישור מס רכוש, אישור עירייה ואישור היטל השבחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סילוק משכנתא באמצעות משכנתא
ארז
30/11/11
במידה ולמוכר ישנה דירה בבעלות ובנסח מצוין כי יש משכנתא,ובנוסף יש מכתב כוונות, והקונה מעוניין להסיר את המשכנתא ע"י משכנתא שהוא לוקח, ואחד התנאים לקבלת משכנתא זה שהקונה ירשום הערת אזהרה לטובת הבנק שלו, האם הקונה צריך את הסכמת הבנק של המוכר שלטובתו יש משכנתא ע"מ לרשום הערת אזהרה לבנק שלו??
סילוק משכנתא באמצעות משכנתא
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/11/11
לא דרושה הסכמת הבנק של המוכר לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הבנק של הקונה. כן דרוש שיתוף פעולה של הבנק של המוכר ובפרט המצאת מכתב כוונות מעודכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה בפנקסי המקרקעין על פי פסק דין
נועה
30/11/11
שלום רב,להסכם פשרה של דיירי בית משותף ניתן תוקף של פסק דין על ידיה מפקח על רישום המקרקעין.ראשית, מה הם המסמכים הדרושים לשם הגשת בקשה לרישום הערה בפנקסי המקרקעין?בנוסף, האם עלי לשלם אגרת רישום בגין פסק הדין?אם כן, מה סך האגרה?תודה ויום טוב.
הערה בפנקסי המקרקעין על פי פסק דין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/11/11
לא כל פסק דין של המפקח ניתן לרישום בטאבו. אם פסק הדין רלבנטי ואף קובע מפורשות שניתן או שיש לרשום אותו בטאבו אז צריך להכין בקשה לרישום הערה ולצרף עותק מקורי של פסק הדין. האגרה שיש לשלם היא 119 ש"ח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת משרד שיוסב לדירה
שי
30/11/11
שלום, אני מעוניין לרכוש משרד (שיוסב בעירייה בארנונה ובמחלקת הנדסה לדירה) לצורך מגורים.
למיטב הבנתי בטאבו הנכס ישאר כמשרד.
מה המשמעות לגבי חוקיות הנושא: האם יכולים בטאבו להחליט בשלב כלשהו שאסור לי לגור שם? או שאם שכן יתלונן יוכלו להגיד לי לא לגור שם?
למיטב הבנתי בטאבו הנכס ישאר כמשרד.
מה המשמעות לגבי חוקיות הנושא: האם יכולים בטאבו להחליט בשלב כלשהו שאסור לי לגור שם? או שאם שכן יתלונן יוכלו להגיד לי לא לגור שם?
משרד שיוסב לדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/11/11
מה שמכריע את השימוש שמותר לעשות בנכס הוא סיווג הנכס במחלקת הנדסה (בין במסגרת היתר בנייה ובין במסגרת היתר לשימוש חורג). הטאבו מכריע רק לגבי השאלה מי הבעלים של הנכס. אין לרישום בטאבו חשיבות לעניין השימוש שמותר לעשות בנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
דני
30/11/11
יש ברשותי קוטג כבר 17 שנה שלא נרשם בטאבו
האם כדאי לבצע רישום בטאבו?
האם לאחר מותי , ליורשי צפוי בעיות עקב אי הרישום?
האם המס ליורשי לאחר מותי בבואם למכור את הנכס יהיה גבוה כ10% עקב אי רישומו בטאבו
האם כדאי לבצע רישום בטאבו?
האם לאחר מותי , ליורשי צפוי בעיות עקב אי הרישום?
האם המס ליורשי לאחר מותי בבואם למכור את הנכס יהיה גבוה כ10% עקב אי רישומו בטאבו
רישום זכויות בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/11/11
לא ברור מדוע הנכס לא נרשם על שמך. בוודאי שכדאי לטפל בזה באופן מיידי ולא להמתין. בוודאי שהסיכוי שבעת שהיורשים שלך ינסו להעביר זכויות בנכס, הם ייתקלו בבעיות, גדול לאין שיעור, לאור העובדה שהנכס לא רשום על שמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת חנות בדמי מפתח
אריה
30/11/11
אנו שתי משפחות הנמצאות במו"מ לרכישת חנות בדמי מפתח. מספר שאלות: בחוזה הקיים בין בעל הנכס לבעלי הזכויות העכשוויות בנכס רשום כי הנכס הוא למזנון בלבד, האם נוכל לשנותו במסגרת החוזה החדש בהסכמת הבעלים? שאלה נוספת, הנכס מאד מוזנח, האם הבעלים יכול להתנגד לשיפוץ לאחר רכישתו או שאנו אמורים להכניס אישור ממנו בנושא בכתב לפני חתימת החוזה? שאלה אחרונה...אני מתכוון להעסיק עובד בחנות ולא לשהות בה ברמה היומית אלא רק לבוא לפתוח או לסגור אותה. האם אני פוגע בזכויותי כמחזיק בנכס? אשמח לייעוץ מעו"ד מומחה בתחום *** צונזר ע"י המערכת
רכישת חנות בדמי מפתח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/11/11
עדיף לעגן את כל הנושאים וכל ההסכמות, עד כמה שניתן, בהסכם הרכישה, למניעת ספקות וויכוחים לאחר מכן.
מומלץ שלא לבצע עסקה כזו ללא ייעוץ משפטי צמוד. פנו לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ וליווי.
מומלץ שלא לבצע עסקה כזו ללא ייעוץ משפטי צמוד. פנו לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ וליווי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה…
משה
29/11/11
ב''ה
שלום.
רציתי לדעת, במקרה בו המודד המוסמך מאשר שבשטח יש 500 מטר ואילו ברישום של הטבו (או משהוא כזה..) כתוב שיש רק 400 מטר. לפי מי יתנו לי אחוזי בניה?
תודה
שלום.
רציתי לדעת, במקרה בו המודד המוסמך מאשר שבשטח יש 500 מטר ואילו ברישום של הטבו (או משהוא כזה..) כתוב שיש רק 400 מטר. לפי מי יתנו לי אחוזי בניה?
תודה
אחוזי בנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/11/11
זה תלוי בשאלה מאיפה נובע הפער בין הרישומים. בסופו של דבר הוועדה המקומית אמורה להסתמך על הרישומים שלה וצריך לראות איזה שטח רשום אצלה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפוח אוויר בממ"ד
אודי כהן
29/11/11
שלום רב.
הנני בונה בית פרטי אצל יזם בהרחבה בקיבוץ.
שילמתי סכום מסויים שאמור להיות כלול בו הכל : פיתוח , תשתית , בניה , חיבורי מים וחשמל , בקיצור מה שנקרא "עד מפתח".
גיליתי כי ישנו תקן חדש שבו מחוייב כל ממ"ד להיות מצויד במפוח לסינון אוויר ובלעדיו אין קבלת טופס 4 .
כאשר שאלתי את היזם על כך הוא טען כי עלי לשלם תוספת של כ 7000 ש"ח ולרכוש בעצמי את המפוח.
בכל תכניות הבניה המפוח מופיע בממ"ד כחלק ממנו אולם במפרט הבית הוא איננו כלול .
שאלתי היא :
האם המפוח הוא חלק אינטגרלי מהממ"ד ועליו להיות כלול במחיר או שהאחריות והחובה לרכוש את המפוח היא שלי ?
תודה מראש :
אודי כהן
הנני בונה בית פרטי אצל יזם בהרחבה בקיבוץ.
שילמתי סכום מסויים שאמור להיות כלול בו הכל : פיתוח , תשתית , בניה , חיבורי מים וחשמל , בקיצור מה שנקרא "עד מפתח".
גיליתי כי ישנו תקן חדש שבו מחוייב כל ממ"ד להיות מצויד במפוח לסינון אוויר ובלעדיו אין קבלת טופס 4 .
כאשר שאלתי את היזם על כך הוא טען כי עלי לשלם תוספת של כ 7000 ש"ח ולרכוש בעצמי את המפוח.
בכל תכניות הבניה המפוח מופיע בממ"ד כחלק ממנו אולם במפרט הבית הוא איננו כלול .
שאלתי היא :
האם המפוח הוא חלק אינטגרלי מהממ"ד ועליו להיות כלול במחיר או שהאחריות והחובה לרכוש את המפוח היא שלי ?
תודה מראש :
אודי כהן
לעניין ממ"ד
משה מעוז
30/11/11
איוורור וסינון החייבים להיות בממ"ד, ראה תקנה 214 לתקנות
"מי משלם" נגזר מחוזה ההתקשרות שלך עם הקבלן
משה מעוז
30/11/11
מפוח חלק ממ"ד
עו"ד אברהם ללום
30/11/11
הנושא שאתה מעלה אינו חדש, קצת קשה לתת לך תגובה במסגרת זו מאחר ויש להכיר את ההסכם בינכם על מנת להשיב.
חשוב מאוד לבדוק מה ההתיחסות לתקנות וחוקים חדשים לעניין מיסים ותשלומים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
חשוב מאוד לבדוק מה ההתיחסות לתקנות וחוקים חדשים לעניין מיסים ותשלומים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
דירה בדמי מפתח
vardina
29/11/11
אישה רכשה דירה בדמי מפתח לפני הרבה מאד שנים. בעלי הדירות בבניין נתנו לקבלן את הגג ותמורת הזכויות על הגג הוא בנה לכל הדירות בבניין מרפסת שירות קטנה בשטח 3מ"ר. המוכר דורש מהאישה 50000 ש"ח תמורת המרפסת. הוא טוען שהיא קנתה דירה בשטח מסוים ועכשיו ערך הדירה עלה. האם יש לו זכות לדרוש ממנה? כמובן, אף אחד מבעלי הדירות האחרים לא שילם עבור התוספת. .
דמי מפתח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
30/11/11
שאלה מסוג זה לא ניתן לענות במסגרת זו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה ותמא
אק
29/11/11
שלום. האם אפשר לרשום הערת אזהרה על דירה שנבנית במסגרת תמ"א 38/2? כלומר יש בניין ישן שהדירות בו רשומות בטאבו, הורסים אותו ומקימים בניין חדש וכל בעל דירה מקבל דירה משודרגת חדשה במקום הישנה. האם צריך לציין את זה כבר במו"מ/ בחוזה מול הקבלן?תודה
תמ"א 38/2
עו"ד אברהם ללום
מנהל
30/11/11
הינך מוזמן לפנות לפורום תמ"א 38.
באופן כללי, בתמ"א 38 דומה לפינוי בינוי דעתי היא כי מומלץ בהתאם לקריטריונים ברורים ומועדים לרשום הערה על המנעות מעשיית עסקה לתקופה מוגבלת. בניגוד לתמ"א ששם לא מומלץ לדיירים לרשום הערה על זכויותיהם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
באופן כללי, בתמ"א 38 דומה לפינוי בינוי דעתי היא כי מומלץ בהתאם לקריטריונים ברורים ומועדים לרשום הערה על המנעות מעשיית עסקה לתקופה מוגבלת. בניגוד לתמ"א ששם לא מומלץ לדיירים לרשום הערה על זכויותיהם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
נועם
29/11/11
שלום,איך ניתן לערער או להשיג על היטל השבחה?מי הגוף האחראי על ההשגה/ערעור?תודה והמשך שבוע טוב
השגה - השבחה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
30/11/11
מומלץ לפנות לשמאי. החוק במדינת ישראל תוקן וכעת יש שמאי מכריע.
סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה:
"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה."
במסגרת תיקון 84 לחוק תכנון והבניה קיימים שני מסלולי השגה- לשומות עד 50,000 ₪ בנוהל הישן ולסכומים גבוהים יותר בנוהל החדש אותו ניתן לראות באתר משרד המשפטים- שמאי מכריע ושמאי מייעץ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה:
"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה."
במסגרת תיקון 84 לחוק תכנון והבניה קיימים שני מסלולי השגה- לשומות עד 50,000 ₪ בנוהל הישן ולסכומים גבוהים יותר בנוהל החדש אותו ניתן לראות באתר משרד המשפטים- שמאי מכריע ושמאי מייעץ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מתנה
ארז
29/11/11
האם בעסקת מכר ללא תמורה ע"מ לרשום את העיסקה בטאבו יש לצרף את הסכם המתנה??? או שמספיק אישורי מיסים,אישור עריה,שטרות,אגרה?
רישום עסקת מתנה
עורכת דין רחל אדרי
29/11/11
אין צורך לצרף את הסכם המתנה. מספיק האישורים שציינת.
תנאי משכנתא
חיים
29/11/11
אני מעוניין למשכן את דירתי לחבר לצורך כך חתמנו על שטר משכנתא ומחקנו את החלק בשטר שמדבר על תנאים מצורפים. למרות זאת הרשם מתעקש שאנו חייבים לצרף תנאים. האם זה נכון? מה אנחנו אמורים לכתוב שם? אפשר לצרף דוג'?
שטרי משכנתא
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/11/11
ראשית אתה יכול למצוא באינטרנט דוגמאות רבות של שטרי משכנתא.
בכל מקרה, אם הרשם דורש משהו בדרך כלל הוא דורש על סמך ניסיון בעניין אף על פי שלא אחת הדרישות קיצוניות. הדרשות מחמירות יחסית היום בלשכות רישום המקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה, אם הרשם דורש משהו בדרך כלל הוא דורש על סמך ניסיון בעניין אף על פי שלא אחת הדרישות קיצוניות. הדרשות מחמירות יחסית היום בלשכות רישום המקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוףףףף – חייב לי כספים ומוכר דירתו
גלי
29/11/11
יש אדם שחייב לי כסף גדול. מטעם בוררות פנימית בבורסה נתנו לו זמן עתידי לתשלום עד 1 דצמבר (שתקף גם בבית משפט רגיל). בינתיים התברר שהוא בהליך מכירה של הבית שלו. אדם אחר מייד כששמע זאת שם לו עיקול על הבית ואני הייתי כבול לא יכולתי לעשות זאת מכיוון שקבעו מועד עתידי לתשלום והמועד לא הגיע (1 דצמבר).... אתמול התברר שהיה משפט והמעקל (זה שעשה את הערת האזהרה) קיבל את כספו והעיקול הוסר.האם נותר לי מספיק זמן לעשות הערת אזהרה על הבית או מאוחר מידי והרי ברור שהבחור ניסה למכור כמה שיותר מהר לפני שמועד התשלום יגיע כדי לומר שהוא חסר כל ולא יהיה לי דרך לקבל את הכסף. העיניין דחוף.... תודה רבה על התשובה.
חוב
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/11/11
אתה צריך עו"ד שמכיר את הנושא שיטפל לך בעניין באופן דחוף ביותר.
עליך לפנות לעו"ד של האדון ולהודיע לו כי הוא מחויב להודיע לרוכשים על כך. כמו כן, תגיש תביעה בעניין, אם יש לך פס"ד אז אתה יכול לפנות ישירות להוצל"פ.
תפעל בדחיפות לפני שיהיה מאוחר אף על פי שאתה יכול לתפוס כספים לאחר מכן לרבות בחשבון הנאמנות עד רישום הערה על שם הקונה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
עליך לפנות לעו"ד של האדון ולהודיע לו כי הוא מחויב להודיע לרוכשים על כך. כמו כן, תגיש תביעה בעניין, אם יש לך פס"ד אז אתה יכול לפנות ישירות להוצל"פ.
תפעל בדחיפות לפני שיהיה מאוחר אף על פי שאתה יכול לתפוס כספים לאחר מכן לרבות בחשבון הנאמנות עד רישום הערה על שם הקונה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
