פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בעלת הדירה נפטרה איך ממשכים להשכיר את הדירה
עוזי
10/12/11
אימי היתה בבית אבות והדירה שלה הושכרה מספר שנים. הדיירים החדשים מסיימים את תקופת השכירות ורוצים להמשיך לגור כיש להם אופציה להמשיך עוד שנה. מה צריך לעשות כדי לאפשר להם להמשיך בשכירות עוד שנה
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
11/12/11
עוזי שלום רב,
תחתמו בתור היורישם על חוזה חודש.
במקביל תוציאו צו קיום צוואה או צו ירושה על מנת שאפשר יהיה למכור את הדירה, וגם לעשות את השכירות מסודרת יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תחתמו בתור היורישם על חוזה חודש.
במקביל תוציאו צו קיום צוואה או צו ירושה על מנת שאפשר יהיה למכור את הדירה, וגם לעשות את השכירות מסודרת יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה ראשונה ודירה שניה
אולג
10/12/11
שלום ,
התחתנתי לאחרונה, לבת זוגתי יש דירה בבעלותה .
אנחנו מעונינים לרכוש דירה משותפת , האם נצטרך לשלם עליה מס רכישה על מלוא סכום העסקה ? או שרק היא תצטרך לשלם מס' רכישה בהתאם לעלות מחצית הדירה ? תודה .
התחתנתי לאחרונה, לבת זוגתי יש דירה בבעלותה .
אנחנו מעונינים לרכוש דירה משותפת , האם נצטרך לשלם עליה מס רכישה על מלוא סכום העסקה ? או שרק היא תצטרך לשלם מס' רכישה בהתאם לעלות מחצית הדירה ? תודה .
דירה מלפני הנישואין
עו"ד שזר תומר
11/12/11
שאלה יפה.
ראה המצב המשפטי לפני מספר שנים היה לטובתך והדירה שתרכש תחשב כדירה יחידה.
סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מעניק הנחה בשיעורי מס הרכישה לרכישת דירת מגורים יחידה בידי נישום. סעיף 9(ג1א)(ב)(2) קובע, כי הנישום והתא המשפחתי שלו, כלומר בן זוגו וילדיו הקטינים הרווקים, ייחשבו לעניין זה כ"רוכש אחד".
פס"ד שניתן על-ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה (ו.ע 3036/04, בעניין בני הזוג נוי) קובע, כי כאשר אחד מבני הזוג מחזיק בבעלותו המלאה דירה, שנרכשה על-ידו לפני הנישואין, ובני הזוג רוכשים דירה לאחר הנישואין (להלן: "הדירה המשותפת"), תיחשב הדירה המשותפת כדירתו היחידה של בן הזוג השני. , פסק הדין מהווה הרחבה מסוימת של הלכה שנפסקה על-ידי בית המשפט העליון, בפסק דין קודם שעסק בנושא (ע"א 3185/03 פלם).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה המצב המשפטי לפני מספר שנים היה לטובתך והדירה שתרכש תחשב כדירה יחידה.
סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מעניק הנחה בשיעורי מס הרכישה לרכישת דירת מגורים יחידה בידי נישום. סעיף 9(ג1א)(ב)(2) קובע, כי הנישום והתא המשפחתי שלו, כלומר בן זוגו וילדיו הקטינים הרווקים, ייחשבו לעניין זה כ"רוכש אחד".
פס"ד שניתן על-ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה (ו.ע 3036/04, בעניין בני הזוג נוי) קובע, כי כאשר אחד מבני הזוג מחזיק בבעלותו המלאה דירה, שנרכשה על-ידו לפני הנישואין, ובני הזוג רוכשים דירה לאחר הנישואין (להלן: "הדירה המשותפת"), תיחשב הדירה המשותפת כדירתו היחידה של בן הזוג השני. , פסק הדין מהווה הרחבה מסוימת של הלכה שנפסקה על-ידי בית המשפט העליון, בפסק דין קודם שעסק בנושא (ע"א 3185/03 פלם).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה מפוצלת
שאול
09/12/11
שלום,
בבעלותי דירה בת"א שפוצלה לשש דירות נפרדות.
מדובר בבניין ישן מאד ואין לעירייה את ההיתרים המציינים את ייעוד הבניין.
האם יש אפשרות לעירייה לפעול נגדי משפטית ?
תודה
בבעלותי דירה בת"א שפוצלה לשש דירות נפרדות.
מדובר בבניין ישן מאד ואין לעירייה את ההיתרים המציינים את ייעוד הבניין.
האם יש אפשרות לעירייה לפעול נגדי משפטית ?
תודה
דירה מפוצלת
עו"ד שזר תומר
10/12/11
שאול שלום רב,
קשה לי להשיב לך בצורה רצינית על השאלה, מבלי לבדוק את המקרה שלך לגופו.
לכאורה - יש לעירייה עילה לפעול כנגדך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קשה לי להשיב לך בצורה רצינית על השאלה, מבלי לבדוק את המקרה שלך לגופו.
לכאורה - יש לעירייה עילה לפעול כנגדך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
איך אפשר למצוא קונס נכסים שנמצא אצלו בית?
אברהם
09/12/11
שאין עליו שלט עם קונס נכסים!
כונס נכסים
עו"ד שזר תומר
10/12/11
לא הבנתי את השאלה, נא לנסח שוב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בעל הדירה מבקש שנפנה את הדירה בסוף החוזה.
דניס
09/12/11
שלום לכולם..מקווה שאני במקום הנכון.
אז ככה...בעל הדירה מבקש שנפנה את הדירה בסוף החוזה(בעוד ארבעה חודשים) מסיבות אישיות שלו.
העניין הוא שאני אמורה ללדת בעזרת השם בדיוק בסוף החוזה.
מה שאומר שאולי כדאי לי כבר לחפש דירה מעכשיו..לפני שיהיה לי מאוד קשה לעבור עם הריון מתקדם קרוב ללידה.
ביקשנו לעזוב כבר עכשיו (התחלנו כבר לחפש דירה) אך הוא לא מוכן...ולא מעניין אותו.
רוצה שנמצא מישהו ביחליף אותנו, שזה מובן,אך מצד שני מי ייכנס לדירה ריקה לתקופה קצרה.
האם החוק מגן עליי איכשהו?
אין לנו אפשרות הארכה בחוזה.
תודה על העזרה..
שבת שלום.
אז ככה...בעל הדירה מבקש שנפנה את הדירה בסוף החוזה(בעוד ארבעה חודשים) מסיבות אישיות שלו.
העניין הוא שאני אמורה ללדת בעזרת השם בדיוק בסוף החוזה.
מה שאומר שאולי כדאי לי כבר לחפש דירה מעכשיו..לפני שיהיה לי מאוד קשה לעבור עם הריון מתקדם קרוב ללידה.
ביקשנו לעזוב כבר עכשיו (התחלנו כבר לחפש דירה) אך הוא לא מוכן...ולא מעניין אותו.
רוצה שנמצא מישהו ביחליף אותנו, שזה מובן,אך מצד שני מי ייכנס לדירה ריקה לתקופה קצרה.
האם החוק מגן עליי איכשהו?
אין לנו אפשרות הארכה בחוזה.
תודה על העזרה..
שבת שלום.
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
10/12/11
אם אין לכם אופציה והחוזה מסתיים, אז הפעולה שלו חוקית.
אני לא רואה הרבה דברים שיכולים להגן אליכם במקרה שכזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני לא רואה הרבה דברים שיכולים להגן אליכם במקרה שכזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
טאבו
רביד
09/12/11
שום לכולם,
יש לי שאלה בבקשה...
אבי אמר לי היום שלסבא שלו היה נכס בתל אביב. ניסיתי לאתר את הגוש והחלקה, ואם זה הגוש והחלקה הנכונים אז אמרו לי שהנכס בתהליכי רישום... מה זה אומר? והאם יש למדינה רשימה של בעלים קודמים של הקרקע?
תודה רבה!
יש לי שאלה בבקשה...
אבי אמר לי היום שלסבא שלו היה נכס בתל אביב. ניסיתי לאתר את הגוש והחלקה, ואם זה הגוש והחלקה הנכונים אז אמרו לי שהנכס בתהליכי רישום... מה זה אומר? והאם יש למדינה רשימה של בעלים קודמים של הקרקע?
תודה רבה!
נסח טאבו היסטורי
עו"ד שזר תומר
10/12/11
גש לטאבו, ותבקש להוציא נסח היסטורי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מסמכים הנדרשים לצורך העברת זכויות במגרש
אלון
08/12/11
ברשותי מגרש שטרם התחלתי לבנות עליו, מהם המסמכים הנדרשים לצורך מכירת המגרש וסיום העברת הזכויות ?
בתודה מראש
בתודה מראש
אישורים לצורך ביצוע העברת בעלות
עו"ד שזר תומר
10/12/11
שטרות (תלוי אם זה בעלות - שטר מכר, חכירה - שטר העברת זכות).
אישורי מיסים מהמדינה (רכישה, שבח, רכוש).
אישור עירייה
ועדה מקומית במקרה הצורך.
יפוי כוח לעו"ד
תצלום ת.ז. נאמן למקור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אישורי מיסים מהמדינה (רכישה, שבח, רכוש).
אישור עירייה
ועדה מקומית במקרה הצורך.
יפוי כוח לעו"ד
תצלום ת.ז. נאמן למקור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לאן פונים??
שי
08/12/11
שלום רב,
בשנת 1973 הוריי קנו דירה,אך לא ביצעו העברת נסח טאבו על שמם.
כיום כשאנחנו בבניין משותף ואנחנו היחידים שרשומים על החברה שמכרה לנו את הדירה.
החברה המרכזית לשיכון ובניין בע"מ שעליה רשום על הטאבו אינה קיימת.
העו"ד שהיה ממונה על החברה [הבנתי שיש לכל חברה שמתפרקת עו"ד]דיברתי עם לישכת עו"ד והם אמרו לי שלצערם העו"ד נפטר ואין להם מושג מי מטפל עכשיו בחברה?מה עליי לעשות?ללכת לחברה לא ניתן כי היא פורקה,אין לי קצה חוט-מה עליי לעשות?
בשנת 1973 הוריי קנו דירה,אך לא ביצעו העברת נסח טאבו על שמם.
כיום כשאנחנו בבניין משותף ואנחנו היחידים שרשומים על החברה שמכרה לנו את הדירה.
החברה המרכזית לשיכון ובניין בע"מ שעליה רשום על הטאבו אינה קיימת.
העו"ד שהיה ממונה על החברה [הבנתי שיש לכל חברה שמתפרקת עו"ד]דיברתי עם לישכת עו"ד והם אמרו לי שלצערם העו"ד נפטר ואין להם מושג מי מטפל עכשיו בחברה?מה עליי לעשות?ללכת לחברה לא ניתן כי היא פורקה,אין לי קצה חוט-מה עליי לעשות?
השלמת רישום דירה בטאבו כשהחברה המוכרת פשטה רגל
משה מעוז
10/12/11
השיטה הישנה היא הליך משפטי מורכב הכולל "החייאה" מחדש של החברה שאיננה עוד. השיטה החדשה היא הגשת תביעה לפסק דין הצהרתי (בצירוף כל המסמכים הרלוונטיים) כדי שבית המשפט המחוזי יצהיר על בעלותכם בדירה ויורה על רישומה בטאבו על שימכם. ראה דוגמא של פסק דין הצהרתי כזה, בעמוד האחרון.
קרקע תפוסה
אסף אזולאי
08/12/11
אני יושב על שטח אדמה של כ-1200 מ' שמתוכו יש מבנה בעל שני קומות בסה"כ של 480 מ' שחייב ארנונה, ועוד קומת מרתף חניות של 350 מ' שאינו חייב ארנונה.
העירייה במהלך השנים חייבה אותנו בקרקע תפוסה ב' על כ-900 מ'.
לאחרונה היא שינתה את הקרקע התפוסה ב' לקרקע תפוסה א' שמייקר את המחיר כבר לסכומים של כ-22 שקלים לשנה למ' רבוע.
כל החוק לא ברור... האם החלק של המרתף נחשב קרקע תפוסה? הוא חלק מהבניין (והרי משלמים ארנונה מלאה, על הקומות למעלה..).
האם החניות הצמודות לבניין הם קרקע תפוסה - אין אפשרות לקבל היתר בנייה ללא כמות חניות ביחס למבנה.. אבל אין תשלום ארנונה על החניות, והם גם חלק מהבניין, ויש גם את הכביש המוביל אליהם שגם נחשב בקרקע התפוסה...
מה גם, שיש שטחי שירות ושטחי מעבר, ועל פי התנאי הראשון: קרקע תפוסה שאינה משמשת עם הבניין - והגדרת בניין היא: "שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחלק או כגינה או לכל אותו צורך אחר של אותו הבמנה.. אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה...)
בקיצור... מה עושים, ואיך מפתחיתים את הארנונה?
העירייה במהלך השנים חייבה אותנו בקרקע תפוסה ב' על כ-900 מ'.
לאחרונה היא שינתה את הקרקע התפוסה ב' לקרקע תפוסה א' שמייקר את המחיר כבר לסכומים של כ-22 שקלים לשנה למ' רבוע.
כל החוק לא ברור... האם החלק של המרתף נחשב קרקע תפוסה? הוא חלק מהבניין (והרי משלמים ארנונה מלאה, על הקומות למעלה..).
האם החניות הצמודות לבניין הם קרקע תפוסה - אין אפשרות לקבל היתר בנייה ללא כמות חניות ביחס למבנה.. אבל אין תשלום ארנונה על החניות, והם גם חלק מהבניין, ויש גם את הכביש המוביל אליהם שגם נחשב בקרקע התפוסה...
מה גם, שיש שטחי שירות ושטחי מעבר, ועל פי התנאי הראשון: קרקע תפוסה שאינה משמשת עם הבניין - והגדרת בניין היא: "שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחלק או כגינה או לכל אותו צורך אחר של אותו הבמנה.. אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה...)
בקיצור... מה עושים, ואיך מפתחיתים את הארנונה?
חישוב ארנונה
עו"ד שזר תומר
10/12/11
ראה, המלצתי הינה לבצע מדידה של שטחי הארנונה על ידי מומחה בתחום, אשר גם יבדוק את התקנות ביחס לארנונה במקום מושבך.
על פניו, טענתך לגבי המרתף - שגויה.
לעניין החניות - אם הם מקורות אז גם כאן יש לך בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
על פניו, טענתך לגבי המרתף - שגויה.
לעניין החניות - אם הם מקורות אז גם כאן יש לך בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השתלטות מוסד ציבורי על בית מגורים
עדיוס
08/12/11
בלי שינוי תב"ע, יש לי את תקנון ושרטוט התב"ע של אזור מגוריי שאומר שהמקום מיועד למגורים בלבד.
העניין הפך למטרד, בטח הוריד את ערך ביתי.
מה עליי לעשות כדי להיפטר מהם?
תודה, כל מידע יעזור
העניין הפך למטרד, בטח הוריד את ערך ביתי.
מה עליי לעשות כדי להיפטר מהם?
תודה, כל מידע יעזור
ירידת ערך - מטרד
עו"ד שזר תומר
10/12/11
צריך לבצע מספר פעולות.
ראשית - פניה מול הרשויות.
שנית - פניה לביהמ"ש אזרחי - לתביעה בגין ירידת ערך.
מעבר לכך צריך קצת יותר פרטים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראשית - פניה מול הרשויות.
שנית - פניה לביהמ"ש אזרחי - לתביעה בגין ירידת ערך.
מעבר לכך צריך קצת יותר פרטים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השתתפות דיירים מוגנים בעלות שיפוץ מבנה
עידו
08/12/11
כאשר משפצים בניין בו קיימים בין השאר דיירים מוגנים ועסקים מוגנים האם ניתן לגבות מהם השתתפות בעלות שיפוץ הבנין. וכמה מותר לגבות מהם?
נשיאה בעלות שיפוץ
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/11
אם המדובר בתיקון/שיפוץ שאינו כרוך בתחזוקה שוטפת אלא שיפור הנכס,בעלות כאמור, צריך לשאת הבעלים של הנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו
ronit
08/12/11
דירה אותה שכרנו מספר שנים נקנתה על ידינו.
אנו בשלב האחרון של נושא הרישום בטאבו. לצורך כך פנינו לעירייה לצורך קבלת אישור
אך מסתבר שקיים חוב של דיירים שגרו בדירה לפנינו.
עד היום הנושא לא עלה בשום צורה וברור שלא ידענו על כך.
האם הדבר יכול לגרום לנו לבעיות רישום הדירה ?
תודה
אנו בשלב האחרון של נושא הרישום בטאבו. לצורך כך פנינו לעירייה לצורך קבלת אישור
אך מסתבר שקיים חוב של דיירים שגרו בדירה לפנינו.
עד היום הנושא לא עלה בשום צורה וברור שלא ידענו על כך.
האם הדבר יכול לגרום לנו לבעיות רישום הדירה ?
תודה
אישור עירייה להעברה בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/11
ללא הסדרת עניין החובות לעיריה לא יינתן אישור עירייה להעברת הזכויות בטאבו, ומכללא לא יהיה ניתן להשלים את הדירה על שמכם ללא אישור עירייה כאמור ... הייתי ממליץ לשלם את החובות הרובצים על הדירה או שבעל הדירה יסדיר זאת, והמשלם יוכל לנסות ולתבוע את הדייירם הקודמים בגין הסכומים ששולמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד במידה ואין הסכם בכתב
קולגה
08/12/11
עמיתים יקרים, שאלתי היא האם ייצוג בעסקת רכישת דירת מגורים שנעשה ללא הסכם שכ"ט בכתב מזכה את עוה"ד בשכר ראוי לפי הקריטריונים שנקבעו בפסיקה או בהתאם לתעריף המומלץ ע"י לשכת עורכי הדין (מאחר ומדובר בענייני מקרקעין)?
תמצא מענה
משה מעוז
08/12/11
בפסק הדין הזה.
מפרט לחוזה מכר
מירי
08/12/11
שלום רב למומחים.
אנו עומדים לפני חתימה על החוזה לקניית דירה מהקבלן.
יש לציין כי לפרוייקט אין עדיין היתר בנייה סופי. הוא אמור להתקבל בקרוב.
הקבלן המציא חוזה והעתק מפרט כאשר המפרט אינו מפרט הרבה דברים ולכן הרבה דברים אינם ידועים, כגון: חברות יצרניות של דלתות, מטבח, תרשים חשמל, תאורה, ברזים, כיורים וכמו כן אין פירוט של חומרים מהם עשויים כל קיר וקיר בדירה.
האם הדבר נהוג והאם לא מסוכן בצורה כזו לחתום על חוזה?
אני מבינה שיש אי נוחות מסוימת בקניית דירה "על נייר", אבל בכל זאת היינו רוצים להבין מה אנחנו קונים.
מה דעתכם?
אנו עומדים לפני חתימה על החוזה לקניית דירה מהקבלן.
יש לציין כי לפרוייקט אין עדיין היתר בנייה סופי. הוא אמור להתקבל בקרוב.
הקבלן המציא חוזה והעתק מפרט כאשר המפרט אינו מפרט הרבה דברים ולכן הרבה דברים אינם ידועים, כגון: חברות יצרניות של דלתות, מטבח, תרשים חשמל, תאורה, ברזים, כיורים וכמו כן אין פירוט של חומרים מהם עשויים כל קיר וקיר בדירה.
האם הדבר נהוג והאם לא מסוכן בצורה כזו לחתום על חוזה?
אני מבינה שיש אי נוחות מסוימת בקניית דירה "על נייר", אבל בכל זאת היינו רוצים להבין מה אנחנו קונים.
מה דעתכם?
מפרט טכני של דירה "על הנייר"
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/11
אכן, זה המצב כשרכושים דירה "על הנייר". יחד עם זאת, ניתן לפנות לעו"ד שיסייע בכך כדי לשמור על זכויותיכם או פשוט לדרוש מפרט מאיכות וסוג בפרוייקטים דומים. לא אופטימאלי, אך זה מה שישי בנסיבות של דירה "על ייר" ... בהצלחה ותתחדשו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה בנוגע לרכוש משותף
יוסף
07/12/11
כרכוש משותף להתיר לאורחיו לחנות בה למרות שהיא איננה מוצמדת לדירתו ונחשבת כרכוש המשותף של כל דיירי הבית?
האם יש הבדל באם הוא מאפשר להם זאת באופן חד פעמי לבין הרשאה על בסיס קבוע?
האם יש לשאלה זו סימוכין מפורשים בפסיקה או בחוק?
השאלה חשובה לי מאוד אודה לעוה"ד ולשאר העונים על משוב מהיר ומפורט.
תודה מראש.
האם יש הבדל באם הוא מאפשר להם זאת באופן חד פעמי לבין הרשאה על בסיס קבוע?
האם יש לשאלה זו סימוכין מפורשים בפסיקה או בחוק?
השאלה חשובה לי מאוד אודה לעוה"ד ולשאר העונים על משוב מהיר ומפורט.
תודה מראש.
שימוש ברכוש משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/11
כל שכן יכול לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, ובלבד שזה אינו גורע מהזכויות של יתר הדיירים. הרכוש המשותף נועד לשימוש הדיירים ולא אורחיהם, לא כל שכן, כאשר אין המדובר במקרה חד פעמי. ישנה פסיקה עניפה על שימוש סביר או לאוו ברכוש משותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה במינהל
מיכאל
07/12/11
במכירת דירה הרשומה במנהל היכן יש צורך לרשום הערת אזהרה בטאבו או במנהל עצמו
שיעבודים על נכס הרשום במינהל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/11
שיעבודים והערות על נכסים שרשומים במנהל מקרקעי ישראל, נרשמים ברשם המשכונות או ברשם החברות, לפי העניין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפיכת מתחם לחדר משחקים
סמדר
07/12/11
השכנים הגרים מתחתיי פנו אל העירייה בבקשת העמקת הדירה שלהם בטענה להקמת חדר משחקים. העיייריה אשרה הקמת חדר משחקים 70 מ"ר בתנאי שלא ישמש למגורים. החלו עבודות חפירה העמקה כולל צנרת וחשמל. מה עליי לעשות מאחר שהם מכשירים את הקרקע לדירת מגורים ולא לחדר משחקים? האם קיימת הגדרה בחוק מהו חדר משחקים ומהו גודלו? לתשובתך אודה
היתר לתוספת בנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/12/11
השכנים אמורים לבצע את עבודות הבנייה בהתאם להיתר הבנייה שהוציאו ואף לעשות בשטח הנוסף שימוש בהתאם לשימושים המותרים בהיתר הבנייה שניתן להם. תבדקי מה בדיוק קובע היתר הבנייה (מה השטח ומה השימוש שמותר לעשות בו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מפוצלת ל 5 יחידות
nati
07/12/11
שלום האם דירה מפוצלת ל5 יחידות שפיצלו אותם ב1994 ולכל יחידה יש ארנונוה ושעון מים בנפרד מטעם העירייה האם מצבו המשפטי שפיר ?
דירה מפוצלת ל-5 יחידות דיור
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/12/11
השאלה אם ניתן היתר ל-5 יחידות דיור נפרדות או לא. צריך לבדוק את היתר הבנייה בתיק הבניין בעירייה. העובדה שלכל יחידה יש ארנונה נפרדת ושעון מים נפרד איננה מעידה על שום דבר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בטאבו היא מגורים ובעירייה היא אולם מלאכה מי קובע?
nati
07/12/11
שלום רציתי לשאול היות ואני עומד לרכוש נכס שבתשריט בטאבו וגם בנסח היא מופיע כדירה 4 חדרים .אבל בגרמושקא של העירייה היא מסווג כאולם מלאכה .מי גובר על מי בבית המשפט אם יהיה בעיה עם העירייה?
אולם מלאכה או דירת מגורים?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/12/11
מבחינת השימושים שמותר לעשות בנכס מה שכתוב בהיתר הבנייה בעירייה גובר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בטאבו לא כותבים "מגורים" - כותבים רק "דירה"
משה מעוז
07/12/11
פיצול דירה
יוני
07/12/11
בבעלותי דירה בת 5 חדרים בבית משותף הרשומה בטאבו כדירה אחת. הדירה נבנתה במקור ע"י הקבלן כשתי דירות נפרדות ולאחר שנרשמו כחוק (לפי היתר הבניה) 2 דירות בטאבו, ביקש הקבלן לתקן את הרישום לדירה אחת מאוחדת (הוא פתח דלת פנימית בין הדירות). לדירה יש 2 דלתות כניסה, 2 מוני מים נפרדים וארנונה אחת ואני מעוניין כיום להחזיר בטאבו את המצב לקדמותו . 1. האם אני צריך לקבל היתר מטעם העירייה? (כזכור היתר הבניה המקורי היה ממילא ל 2 דירות ולא מצאתי כי העירייה נתבקשה לתת הסכמתה להפחית את מספר הדירות)2. האם יוטל עלי היטל השבחה? 3. האם עלי לפנות לאדריכל ? לעו"ד ? ישירות לטאבו בבקשה לתקן את צו הרישום או קודם לעירייה?תודה רבה.
פיצול דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/12/11
אם בהיתר הבנייה הדירה רשומה כשתי יחידות נפרדות אין צורך לבקש היתר לפיצול (וגם לא אמורה להיות חבות בהיטל השבחה). צריך לוודא שזה אכן המצב ואין בעירייה רישום שלפיו הדירה אוחדה ליחידה אחת. תיקון הרישום בטאבו איננו פשוט. כדאי לפנות לקבלת ייעוץ אצל עו"ד שבקיא בתחום. לאחר שתסביר מה השימושים שבכוונתך לעשות בנכס בטווח המיידי ובטווח הרחוק, תקבל ייעוץ איך להמשיך ולטפל בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול
ערן ש
07/12/11
שלום רב, כיצד עושים עיקול טאבו. מהם ההליכים. האם יש דיון משפטי לפני כן עם בעל החוב או זה הליך מהיר עם הוצאה לפועל. תודה ערן
רישום עיקול בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/12/11
לא ניתן לרשום עיקול אלא אם עושים זאת במסגרת הליך משפטי. אם יש תיק הוצאה לפועל בגין חוב ניתן במסגרתו להטיל עיקול. אם אין הליך משפטי הרי שבשביל להטיל עיקול צריך להגיש תביעה כספית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בין בני זוג במקרה שיש משכנתא
מירב
07/12/11
אני ובעלי רוצים להעביר את הדירה על השם שלי, האם הבנק שלקחנו
ממנו את המשכנתא יכול להתנגד לכך ? הם טוענים שהוא לקח גם משכנתא ואין אפשרות להעביר את הדירה על שמי.
לקחנו חלק מהמשכנתא בהלוואה פרטית וחלק בהלוואת זכאות מהמדינה
ממנו את המשכנתא יכול להתנגד לכך ? הם טוענים שהוא לקח גם משכנתא ואין אפשרות להעביר את הדירה על שמי.
לקחנו חלק מהמשכנתא בהלוואה פרטית וחלק בהלוואת זכאות מהמדינה
העברת זכויות בין בני זוג כשיש משכנתא
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/12/11
אם לא תינתן הסכמת הבנק להעברת הזכויות לא ניתן יהיה להשלים את הרישום בטאבו. צריך לנסות ולברר מדוע הבנק מערים קשיים. ייתכן שניתן יהיה להידבר עם הבנק ולהגיע להסכמה שהבעל יישאר לווה בהלוואה על אף שאינו רשום עוד כבעלים של הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון 70
דוד
06/12/11
בעסקת מכר ש לי הקונה אמור לנכות במקור 15% לפי תיקון 70. בפועל המס גבוה יותר והסכמנו כי הקונה ישלם את כל מס השבח. אי לא רוצה שהוא יקבל אישור לטאבו לפני שהוא משלם את מלוא המס (לא רק הנכוי) מה עלי לעשות? תודה מראש
תיקון 70 והוראות השעה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/12/11
כאשר מדובר על עסקה ספציפית מומלץ שעו"ד יסייע לך. בכל מקרה תיקון 70 והוראות השעה. אתה מתכוון לגבי מס רכישה בדירה שאינה מזכה לגבי 15% מס רכישה או לגבי עסקה שאין לך פטור לעניין מס שבח לפני שנת 2001 ? ניתן להבטיח כל דרך שאתם תבקשו רק צריך לפנות למי שאכן מכיר את החוק טוב ועוסק בתחום.
שיהיה בהצלחה,
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שיהיה בהצלחה,
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי ניהול ללא טופס 4 ו-5- דחוף!!
הילה
06/12/11
האם מבנה תעשייה או בכלל כל מבנה, שלא קיבל טופס 4 או טופס 5 , האם אפשר להפעילו ולגבות דמי ניהול במשך 3 שנים והלאה??
והאם יש עילא לתביעה נגד בעלי המבנה/חברת הניהול?
והאם יש עילא לתביעה נגד בעלי המבנה/חברת הניהול?
טופס 4
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/12/11
לגבי טופס 4, לא אמורים כלל לעשות שימוש בנכס, ללא קשר לאמור אם נעשה שימוש ויש חברהת ניהול שמנהלת את הבניין, אני יוצא מנקודת הנחה שהם לא קשורים לעניין טופס 4 ואם הם נותנים שירות בהתאם לחוזה הניהול מגיע להם תשלום.
אכלוס במקרה זה מווה שלעצמו עבירה על החוק ולרשות יש זכות בהתאם לסע' 157 לחוק התכנון והבנייה לנתק את המים לבניין עד שיקבלו טופס 4. הדוגמה והחוק רלוונטים אך יש לבדוק כל מקרה לגופו ויש מקרים שיש לתת להם התיחסות אחרת מהרגיל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אכלוס במקרה זה מווה שלעצמו עבירה על החוק ולרשות יש זכות בהתאם לסע' 157 לחוק התכנון והבנייה לנתק את המים לבניין עד שיקבלו טופס 4. הדוגמה והחוק רלוונטים אך יש לבדוק כל מקרה לגופו ויש מקרים שיש לתת להם התיחסות אחרת מהרגיל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה דחוף
שקד
06/12/11
שלום,
יש למשפחתי קרקע פנויה בדרום ת"א (רשומה עלינו בטבו), הקרקע פנויה ללא מבנהבניין.
אתמול אמא שלי עברה ליד הקרקע וראתה שגידרו את הקרקע, והקימו עליה גן משחקים עם מגלשהספסליםנדנדות וכו'.... וזה על כל שטח הקרקע.
סביר להניח שהעייריה הקימה את זה..
מה עלינו לעשות? זו קרקע שהמיסי רכוש והמיסים אחרים שלה שולמו לרשות המיסים, מהערכת שמאי הקרקע עולה מעל ל4- מיליון ש"ח (650 מטר )
האם לפנות ישר בבקשה לצו הריסה וסילוק יד? האם ללכת לעירייה לבדוק מה העניין?
אני צריכה עזרה דחוף כי אנחנו נמצאים במו"מ לקראת חתימת חוזה למכירת הקרקע.
תודה רבה
יש למשפחתי קרקע פנויה בדרום ת"א (רשומה עלינו בטבו), הקרקע פנויה ללא מבנהבניין.
אתמול אמא שלי עברה ליד הקרקע וראתה שגידרו את הקרקע, והקימו עליה גן משחקים עם מגלשהספסליםנדנדות וכו'.... וזה על כל שטח הקרקע.
סביר להניח שהעייריה הקימה את זה..
מה עלינו לעשות? זו קרקע שהמיסי רכוש והמיסים אחרים שלה שולמו לרשות המיסים, מהערכת שמאי הקרקע עולה מעל ל4- מיליון ש"ח (650 מטר )
האם לפנות ישר בבקשה לצו הריסה וסילוק יד? האם ללכת לעירייה לבדוק מה העניין?
אני צריכה עזרה דחוף כי אנחנו נמצאים במו"מ לקראת חתימת חוזה למכירת הקרקע.
תודה רבה
הזכות להפקיע מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/12/11
נסח טאבו יכול ללמד אתכם הרבה תחילה. לאחר מכן תפנו לעו"ד ולרשות המקומית.
לעניין זה הסעיף הרלוונטי בחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 הינו - סעיף 188 לחוק התכנון, מקנה לועדת התכנון את הזכות להפקיע מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור. צרכי ציבור מוגדרים:
""צרכי ציבור", בסעיף זה – כל אחד מאלה: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תכנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבוריים, מיתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לענין סעיף זה".
שיהיה בהצלחה ושיהיה עו"ד שמבין במקרקעין ובחוק התכנון והבנייה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לעניין זה הסעיף הרלוונטי בחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 הינו - סעיף 188 לחוק התכנון, מקנה לועדת התכנון את הזכות להפקיע מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור. צרכי ציבור מוגדרים:
""צרכי ציבור", בסעיף זה – כל אחד מאלה: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תכנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבוריים, מיתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לענין סעיף זה".
שיהיה בהצלחה ושיהיה עו"ד שמבין במקרקעין ובחוק התכנון והבנייה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
