פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ארנונה
לואי
12/12/11
בשבוע שעבר קיבלתי מכתב מעיריית עפולה על תשלום ארנונה בס"כ 6100 ש"ח. לשנים 2000-2002 (באותה עת עבדתי בבי"ח העמק וגרתי במיגורי העובדים ששייכים לעירייה). יש לציין באותה תקופה קיבלתי הודעות על תשלום הארנונה אך לא שילמתי. אולם מאז שעזבתי ב- 2002 ועד היום לא קיבלתי שום הודעה חוץ מזו שהגיעה בשבוע שעבר ובה מצויין שהסכום (הגבוה!!), נובע מהצטברות ריביות לאורך כל השנים. ובנוסף לכך קיבלתי הודעה על עיקול חשבון הבנק בגלל חוב זה.
השאלה האם לא חלה התישנות מאותן השנים ועד היום והאם אני חייב לשלם את מלוא החיוב בידיעה שמאז לא קיבלתי כל הודעה או תזכורת. והאם העיקול הוא על כל החשבון או רק גובה החיוב.
תודה מראש.
השאלה האם לא חלה התישנות מאותן השנים ועד היום והאם אני חייב לשלם את מלוא החיוב בידיעה שמאז לא קיבלתי כל הודעה או תזכורת. והאם העיקול הוא על כל החשבון או רק גובה החיוב.
תודה מראש.
התיישנות חוב ארנונה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/12/11
הרי ידוע כי מצבן הכלכלי הקשה של הרשויות המקומיות גורם להן לנסות ולגבות חובות ארנונה ישנים שהתגבשו לפני למעלה משבע שנים , על נושא זה היו כבר עשרות כתבות. בכל מקרה שאלתך מה עושים במקרה זה.
אף על פי שהפורום המתאים הינו פורום מיסים אנסה לעשנות על שאלתך.
התשובה מחולקת לשניים: 1. עצם הגשת התובענה -תובענה משפטית בגין חוב ארנונה שנוצר לפני למעלה משבע שנים ככל הנראה לא תחזיק מים. עם זאת חשוב שנבין כי החוב עצמו עליו אין התיישנות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אף על פי שהפורום המתאים הינו פורום מיסים אנסה לעשנות על שאלתך.
התשובה מחולקת לשניים: 1. עצם הגשת התובענה -תובענה משפטית בגין חוב ארנונה שנוצר לפני למעלה משבע שנים ככל הנראה לא תחזיק מים. עם זאת חשוב שנבין כי החוב עצמו עליו אין התיישנות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות על נזק ברכוש משותף
קובי
12/12/11
שלום
אני משכיר דירה למשפחה בירושלים,לאחרונה פנו אלי מועד הבית על רעש ונזק לרכוש המשותף ,נזק שנגרם לטענתם על ידי השוכרים ועל כן הם דורשים מממני ומאימים בתביעה לבית משפט על הנזק שנגרם על ידי הדירים שגרים בבית קרי השוכרים.
רציתי לדעת האם יש בסיס לתביעה שלהם אותי כבעל הנכס למרות שלא אני גר שם ולא אני גרמתי לשום נזק.
תודה
אני משכיר דירה למשפחה בירושלים,לאחרונה פנו אלי מועד הבית על רעש ונזק לרכוש המשותף ,נזק שנגרם לטענתם על ידי השוכרים ועל כן הם דורשים מממני ומאימים בתביעה לבית משפט על הנזק שנגרם על ידי הדירים שגרים בבית קרי השוכרים.
רציתי לדעת האם יש בסיס לתביעה שלהם אותי כבעל הנכס למרות שלא אני גר שם ולא אני גרמתי לשום נזק.
תודה
שוכר שגורם לנזקים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/12/11
ועד הבית רשאי לפנות כנגד הבעלים. אך ברור שלכאורה אם בכלל נגרם נזק אלו הם השוכרים. אתה צריך להראות כי אכן מבחינתך נעשתה פנייה לשוכרים להפסיק את הנזק שהם גורמים, שוב לכאורה אם אכן הם גורמים ואם לא עזר להוציא אותם מהדירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מתנה
נדב
12/12/11
שלום,
סבתא שלי נפטרה לפני כשנה. בטרם נפטרה, העבירה על שמו של דוד שלי קרקע שמיועדת לשלושת ילדיה. כעת ברצוננו להעביר חלק מן הקרקע על שמו של אבא שלי בעסקת מתנה, ולאחר מכן להעביר בעסקת מתנה אלינו הנכדים. האם זה נכון שבשתי העסקאות לא נצטרך לשלם מס שבח? ורק 1/3 מס רכישה בכל מתנה? האם אלו כל התשלומים?
תודה מראש.
סבתא שלי נפטרה לפני כשנה. בטרם נפטרה, העבירה על שמו של דוד שלי קרקע שמיועדת לשלושת ילדיה. כעת ברצוננו להעביר חלק מן הקרקע על שמו של אבא שלי בעסקת מתנה, ולאחר מכן להעביר בעסקת מתנה אלינו הנכדים. האם זה נכון שבשתי העסקאות לא נצטרך לשלם מס שבח? ורק 1/3 מס רכישה בכל מתנה? האם אלו כל התשלומים?
תודה מראש.
העברה ללא תמורה של קרקע
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/12/11
מבלי להיכנס לסוגיות בכל הקשור למיסים נוספים והיטלים. יש כאן פעמיים העברה ללא תמורה לאחר העברה אחת מלפני שנה. ראשית, מדובר על קרקע ולא דירה. שנית, יש לבדוק האם הקרקע מיועדת למגורים ויש לה זכויות בנייה. מתוך מאמר שכתבתי בנושא. חשוב להבין כי הבדל בין ההגדרה לעניין מס שבח לבין מס רכישה. כמו כן יש את עניין תקופת הצינון. לגבי הוראות השעה הן אינן חלות על העברה ללא תמורה.
על מנת לתת יעוץ בעניין זה, ראוי להיפגש עם עו"ד בתחום שיבדוק את המקרה וייתן לך יעוץ מחייב.
הגדרת "קרוב" לצורך מס רכישה, לפי תקנה 20 ו- 21.
במסגרת העברת דירה במתנה מיחיד לקרובו זכאי מקבל המתנה לפטור חלקי שליש ממס הרכישה הרגיל.
חשוב לעשות את ההבחנה לעניין הגדרת המונח "קרוב" בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה - 1974 (להלן: 'תקנות מס רכישה')לבין חוק מיסוי מקרקעין כפי שנראה להלן:
"קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו
למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
תקנה 20 לתקנות מס רכישה, קובעת כך:
"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו,
יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".
תקנה 21 לתקנות מס רכישה קובעת:
"על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין
בדירת מגורים ללא תמורה לבן - זוג המתגורר
יחד אתו בדירה פטורה ממס רכישה".
מתנה בין בני זוג של זכויות בדירת מגורים משותפת פטורה מתשלום מס רכישה. דגש - המתגורר יחד, כאמור בתקנה 21 כאמור לעיל, במידה ובני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה הדירה, מקבל המתנה ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל.
הגדרת המונח קרוב לפי סעיף 1 חוק מיסוי מקרקעין קובעת, כך:
"קרוב" לאדם פלוני -
בן-זוג;
הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
אח או אחות ובני-זוגם;
איגוד שהוא בשליטתו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
על מנת לתת יעוץ בעניין זה, ראוי להיפגש עם עו"ד בתחום שיבדוק את המקרה וייתן לך יעוץ מחייב.
הגדרת "קרוב" לצורך מס רכישה, לפי תקנה 20 ו- 21.
במסגרת העברת דירה במתנה מיחיד לקרובו זכאי מקבל המתנה לפטור חלקי שליש ממס הרכישה הרגיל.
חשוב לעשות את ההבחנה לעניין הגדרת המונח "קרוב" בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה - 1974 (להלן: 'תקנות מס רכישה')לבין חוק מיסוי מקרקעין כפי שנראה להלן:
"קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו
למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
תקנה 20 לתקנות מס רכישה, קובעת כך:
"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו,
יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".
תקנה 21 לתקנות מס רכישה קובעת:
"על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין
בדירת מגורים ללא תמורה לבן - זוג המתגורר
יחד אתו בדירה פטורה ממס רכישה".
מתנה בין בני זוג של זכויות בדירת מגורים משותפת פטורה מתשלום מס רכישה. דגש - המתגורר יחד, כאמור בתקנה 21 כאמור לעיל, במידה ובני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה הדירה, מקבל המתנה ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל.
הגדרת המונח קרוב לפי סעיף 1 חוק מיסוי מקרקעין קובעת, כך:
"קרוב" לאדם פלוני -
בן-זוג;
הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
אח או אחות ובני-זוגם;
איגוד שהוא בשליטתו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בדירה
אורי
12/12/11
אימא של אשתי ז"ל התגוררה בדירה של עמידר.בעקבות מבצע מכר של עמידר רכשו עבורה 6 בנותיה את הדירה.לפני כשנה נפטרה - כיצד ניתן למכור הדירה - אין צוואה בכתב.הדירה נקנתה בחלקים שווים ורוצים למכרה ולחלק את הכסף שווה בשווה בין האחיות.
חלוקה במסגרת צוואה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/12/11
אציין כבר בשלב זה שעל פניו הייתי ממליץ לפעול אחרת בשלב הרכישה לצוך המיסוי.
לא לעשות כל פעולה לפני שאתן פונות לעו"ד, כל פעולה עלולה להיות מסובכת לאחר מכן עם תוצאות שליליות מבחינתכן.
מי שמטפל בצוואה צריך לדעת כיצד לפעול. אתן צריכות לפנות לעו"ד שעוסק במקרקעין ובמסגרת זו עושה צוואות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לא לעשות כל פעולה לפני שאתן פונות לעו"ד, כל פעולה עלולה להיות מסובכת לאחר מכן עם תוצאות שליליות מבחינתכן.
מי שמטפל בצוואה צריך לדעת כיצד לפעול. אתן צריכות לפנות לעו"ד שעוסק במקרקעין ובמסגרת זו עושה צוואות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על משכנתא וחברה משכנת
דייר
12/12/11
אני מוכר את הדירה.
אני סילקתי את המשכנתא,וקיבלתי מכתב סילוק מהבנק.
אבל....לא סילקתי את הלוואת מקום...כי אני לא משלם עליה.
כי זה מענק.
אבל הבנק לא מוכן לתת מכתב סילוק עד שתסימנה ה 15 שנה.
ולשאלתי...
את החברה המשכנת בכלל לא עידכנתי.
מבחינתם יש לי משכנתא.
זה מסבך את המכירה?
אני סילקתי את המשכנתא,וקיבלתי מכתב סילוק מהבנק.
אבל....לא סילקתי את הלוואת מקום...כי אני לא משלם עליה.
כי זה מענק.
אבל הבנק לא מוכן לתת מכתב סילוק עד שתסימנה ה 15 שנה.
ולשאלתי...
את החברה המשכנת בכלל לא עידכנתי.
מבחינתם יש לי משכנתא.
זה מסבך את המכירה?
סילוק משכנתא - חברה משכנת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/12/11
הרוכש לא יכול להתקדם עם העסקה וכמובן לקבל משכנתא ללא אישור זכויות מאת החברה המשכנת.
אם סולקה המשכנתא אתה יכול לדרוש לקבל שטרי ביטול משכנתא.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם סולקה המשכנתא אתה יכול לדרוש לקבל שטרי ביטול משכנתא.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון מס' ת.ז. בנסח טאבו
ארז
12/12/11
במידה ויש ברשותי דירה הרשומה בנסח טאבו אך מס' תעודת הזהות שלי שם אינו מדויק,כיצד ניתן לתקן זאת? מה הפרוצדורה?
יש להגיש תצהיר של תיקון טעות סופר
רועי
12/12/11
לך לעו"ד שיכין תצהיר לתיקון טעות סופר ויאשר את חתימתך על התצהיר ואז ניתן להגיש זאת לטאבו וזה יתוקן.בהצלחה.
תיקון טעות סופר בטאבו
עו"ד אברהם ללום
13/12/11
ראשית, יש לבדוק מה זה לא מדויק ! האם מדובר רק על ספרת ביקורת כי אז הפרוצדורה אחרת. אם מדובר על תיקון טעות סופר, אתה תידרש לגשת לעו"ד שיטפל לך באמור מאחר ובכל מקרה תידרש לחתום על תצהיר.
מצורף לך תצהיר דוגמא
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מצורף לך תצהיר דוגמא
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תשלום מיסי ועד בית
איתן
12/12/11
שלום,אני נציג ועד בית. הבניין שלנו בן 5. בישיבת הועד הראשונה עוד לא היה תקנון לבניין ולכן השתמשנו בתקנון המצוי. בישיבה זו נערכה הצבעה והוחלט ברוב קולות שתשלומי ועד הבית ישולמו שווה בשווה בין כל הדירות. לאחרונה הושלם תהליך רישום הבניין והתקנון של הבניין שהגיע לפני כחודשיים קובע תשלום לפי חלק יחסי משטח הרכוש המשותף.האם התקנון החדש מבטל את החלטת הדיירים המקורית משנת 2007?
תשלום לועד הבית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/12/11
תשלום ארנונה בהתאם לחלק מהרכוש המשותף
בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. אם ובמידה והועד קיבל החלטה בהתאם לתקנון אתה לא יכול לעשות כלום. לעניין זה בדרך כלל התשלום הינו לפי דירה אף על פי שנקבע כי התשלום יהיה לפי החלק היחסי. יש פסיקה בעניין שקובעת כי כל דייר ישלם לפי חלקו היחסי.
לכן במקרה שלך יש לבדוק את התקנון בעניין. קביעת שיעור השתתפות יכול להיקבע אחרת בתקנון, כגון: שיעורים שווים לכל דירה ודירה או לפי מספר החדרים בה ולאו דווקא בהתאם ליחס של שטחי הרצפות.
"58.(תיקון התשס"ה- 2005) נשיאת הוצאות
(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר.
לעניין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. אם ובמידה והועד קיבל החלטה בהתאם לתקנון אתה לא יכול לעשות כלום. לעניין זה בדרך כלל התשלום הינו לפי דירה אף על פי שנקבע כי התשלום יהיה לפי החלק היחסי. יש פסיקה בעניין שקובעת כי כל דייר ישלם לפי חלקו היחסי.
לכן במקרה שלך יש לבדוק את התקנון בעניין. קביעת שיעור השתתפות יכול להיקבע אחרת בתקנון, כגון: שיעורים שווים לכל דירה ודירה או לפי מספר החדרים בה ולאו דווקא בהתאם ליחס של שטחי הרצפות.
"58.(תיקון התשס"ה- 2005) נשיאת הוצאות
(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר.
לעניין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום שכירות ע"י הודעה מראש
דנה
11/12/11
אני גרה בדירת שותפים, בחוזה השכירות יש סעיף המאפשר את סיום תקופת השכירות ע"י הודעה מראש.האם הסעיף הזה חוקי?
חוזה שכירותל
עו"ד שזר תומר
12/12/11
כן, זה חוקי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום מיסים על גלריה בחנות
ליאור
11/12/11
ברשותי חנות בת 28 מ"ר ומעליה גלריה מעץ עם מדרגות בשטח
של 12 מ"ר.
הגלריה קיימת לפחות 20 שנה ,אבל לא נכנסה לתשלום הארנונה
ולא היה לה איזה היתר כלשהו.
לאחרונה ערכה עיריית הרצליה מדידות יזומות ומצאה כי יש לשלם
תוספות של עוד 2 מ"ר עבור החנות ועוד 12 מ"ר עבור הגלריה.
תשלום הארנונה גדל בעוד 700 ש"ח לחודשיים ובנוסף קיבלתי
מכתב שהם מבקשים עבור הגלריה היטלי ביוב, ניקוז, תיעול, כביש מדרכה
בסך של 3000 ש"ח ובנוסף הם העבירו דיווח למחלקת מהנדס העיר.
השאלה שלי היא האם זה תקין ? יש התיישנות על בניית הגלריה ללא היתר ?
צריך בכלל היתר לזה ? האם יש חשש שהם יגבו ממני תשלומי ארנונה
על הגלריה עבור כל השנים אחורנית ?? האם מהנדס העיר יוכל לבקש
ממני להגיש בקשות להיתר בניה כעת ???
של 12 מ"ר.
הגלריה קיימת לפחות 20 שנה ,אבל לא נכנסה לתשלום הארנונה
ולא היה לה איזה היתר כלשהו.
לאחרונה ערכה עיריית הרצליה מדידות יזומות ומצאה כי יש לשלם
תוספות של עוד 2 מ"ר עבור החנות ועוד 12 מ"ר עבור הגלריה.
תשלום הארנונה גדל בעוד 700 ש"ח לחודשיים ובנוסף קיבלתי
מכתב שהם מבקשים עבור הגלריה היטלי ביוב, ניקוז, תיעול, כביש מדרכה
בסך של 3000 ש"ח ובנוסף הם העבירו דיווח למחלקת מהנדס העיר.
השאלה שלי היא האם זה תקין ? יש התיישנות על בניית הגלריה ללא היתר ?
צריך בכלל היתר לזה ? האם יש חשש שהם יגבו ממני תשלומי ארנונה
על הגלריה עבור כל השנים אחורנית ?? האם מהנדס העיר יוכל לבקש
ממני להגיש בקשות להיתר בניה כעת ???
תשלום מיסי ארנונה
עו"ד שזר תומר
11/12/11
רטרו - יהיה בעיה לדרוש ממך.
דרישת לקבלת היתר את יכולה לקבל.
מנגד - אם תוכיחי את מועד הבניה, אולי תוכלי להעזר בטענת ההתיישנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דרישת לקבלת היתר את יכולה לקבל.
מנגד - אם תוכיחי את מועד הבניה, אולי תוכלי להעזר בטענת ההתיישנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השכרת חדר אירועים
כהן יצחק ועד הבית
11/12/11
שאלה חשובה, יש לנו בבניין חדר אירועים בלובי ואנחנו משכירים אותו מדי פעם לימי הולדת וכדומה בתשלום.האם מותר לנו להשכיר את חדר האירועים על בסיס קבוע למשל למשרד כלשהו?
רישיון ושינוי יעוד
עו"ד שזר תומר
11/12/11
גם מה שאתם עושים כעת לכאורה לא חוקי... הבניין מיועד למגורים, ומה שאתם עושים דורש לכאורה רישיון ואולי שינוי יעוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלומים בגין דירה חדשה
ליאור
11/12/11
שלום,עלינו לשלם 15% נוספים ממחיר הדירה החדשה (מקבלן) שקנינו עם גמר טיח פנים. כך אמרו שכתוב בחוק. האם זה גמר טיח פנים של הדירה או של כל הבניין?תודה!
תשלומים לפי חוק המכר דירות
עו"ד שזר תומר
11/12/11
עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים - שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם - %40 ממחיר הדירה. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל %20 נוספים %15 נוספים עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט. %15 נוספים עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ. %10 נוספים עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
לפי הבנתי - גמר טיח פנים או תחליף טיח של הבניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לפי הבנתי - גמר טיח פנים או תחליף טיח של הבניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עדכון טאבו
דני
11/12/11
שלום רב,העו"ד שלנו סוף סוף קיבל צו קיום ירושה מאושר, כמה זמן לוקח לעו"ד לעשות עדכון בטאבו הקיים(להעביר את החלק של הנפטר לטובת היורש בדירה המשותפת שלהם)
צו ירושה
עו"ד שזר תומר
11/12/11
יש לשכות שניתן לעשות את זה במקום, יש לשכות שצריך להפקיד את התיק וזה לוקח כחודש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חניות משותפות בבניין
נירה
11/12/11
בבניין שלנו בן 40 שנה ישנן חניות ללא בעלות (הקבלן בזמנו לא טיפל) והדיירים מחנים את רכביהם. קיבלנו הודעה בדואר שחברה X רכשה את החניות (לא ברור ממי) וכעת מבקשים מאיתנו דמי מנוי על חניה. האם זה חוקי? האם החניות לא שייכות לדיירים?תודה
חניות בבניין משותף
עו"ד שזר תומר
11/12/11
יש לבדוק ממי נרכשו החניות, כמו כן, זה שארבעים שנה כולם חונים שם - זה לטובתכם.
צריך לבדוק את המקרה הזה לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את המקרה הזה לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום למנהל מקרקעי ישראל
גלית
11/12/11
בוקר טוב
אנו מתכוונים לבנות על שטח של כ 240 מ"ר.שטח זה הינו חלק מגוש שבו יש מס יורשים. בגוש הנ"ל ישנו בית בנוי + יחידה נוספת שבה גרים גם שמתברר שמוגדרת במינהל כבית "שני" בשטח. ז"א אנו נהיה בית "שלישי " כשנתחיל לבנות..במקרה הזה המניהל מחייב אותנו לשלם על כל הגוש ( גם על חלקים ממנו שלא שייכים לנו אלא ליורשים אחרים שכרגע אין להם עניין לבנות). האם יש דרך בה נשלם רק על החלק שלנו?.נאמר לנו כי אם היו מוגדרים כבית "שני" אז היינו יכולים לשלם רק על השטח שלנו.מיותר לציין כי אין לנו את הסכום לשלם על כל הגוש כ 300000 ש"ח ובטח מאחר ואין לשאר עניין לבנות בקרוב גם לא נראה את הכסף בחזרה. מה עושים????? תודה:) אציין כי הגיע פקח מהמנהל לפני כשנה ודיווח על היחידה הנוספת...
אנו מתכוונים לבנות על שטח של כ 240 מ"ר.שטח זה הינו חלק מגוש שבו יש מס יורשים. בגוש הנ"ל ישנו בית בנוי + יחידה נוספת שבה גרים גם שמתברר שמוגדרת במינהל כבית "שני" בשטח. ז"א אנו נהיה בית "שלישי " כשנתחיל לבנות..במקרה הזה המניהל מחייב אותנו לשלם על כל הגוש ( גם על חלקים ממנו שלא שייכים לנו אלא ליורשים אחרים שכרגע אין להם עניין לבנות). האם יש דרך בה נשלם רק על החלק שלנו?.נאמר לנו כי אם היו מוגדרים כבית "שני" אז היינו יכולים לשלם רק על השטח שלנו.מיותר לציין כי אין לנו את הסכום לשלם על כל הגוש כ 300000 ש"ח ובטח מאחר ואין לשאר עניין לבנות בקרוב גם לא נראה את הכסף בחזרה. מה עושים????? תודה:) אציין כי הגיע פקח מהמנהל לפני כשנה ודיווח על היחידה הנוספת...
מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד שזר תומר
11/12/11
גלית שלום רב,
ראי לצערי שאלתך מורכבת מידי למענה במסגרת תשובה בפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראי לצערי שאלתך מורכבת מידי למענה במסגרת תשובה בפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ירושה במושבים
אלעד
11/12/11
לפי חוקי המינהל יחידה שלישית היא רק לנכד ממשיך. כל עוד אין לכם מעמד כזה וכל עוד סה"כ הבנייה חורג מ-375 מ"ר- צריך לשלם 91% מערך הקרקע.
האם חל מס רכישה במקרה זה
פול
11/12/11
שלום רב.לאישתי הייתה דירה שאותה רכשה לפני הנישואין בשת 1989 והייתה רשומה רק על שמה ואותה היא מכרה לפני כ-4 שנים.אנו נאויים 21 שנה וכל הזמן הזה גרים בדירה שאותה רכשתי גם לפני הנישואין והיא רשומה על שמי ואישתי לא רשומה בה.כעת אישתי מעוניינת שוב לרכוש דירה אחרת ובכוונה לרכוש אותה רק על שמה כאילו במקום מה שהיה לה קודם.למרות שהיא כרגע לא בעלת אף דירה מישהו אמר לנו שתצטרך לשלם בכל זאת מס רכישה בגלל שלי יש דירה והיא גרה בה וזה כאילו נחשב לה לדירה נוספת אם תקנה.לי זה נראה לא כל כך הגיוני אבל כאן הכל אפשרי.לכן הייתי רוצה לדעת מהו הנכון להיום לאור המוצג לעיל.אשמח לתשובתכם המקצועית.בכבוד פול
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
11/12/11
פול שלום, במקרה שלך אני לא רואה דרך מאשר תשלום מס רכישה בגין דירה שניה, שכן רשות המיסים תראה אתכם בצדק בתא משפחתי אחד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היטל השבחה
יואב
11/12/11
שלום,ברצוני לדעת איך נקבע שוויה של ההשבחה לאחר השבחת הנכס? לפי איזה מדד?תודה ושבוע נפלא
כיצד מחשבים היטל השבחה?
עו"ד שזר תומר
11/12/11
חשוב לציין ש-היטל השבחה זהו תשלום חובה למוכר למוכר/הבעלים שהיה בעל המקרקעין בעת אישור התוכנית לשימוש חורג או הקלה.
תשלום היטל השבחה שיש לשלם הוא מחצית מסכום עליית השווי של המקרקעין. חישוב היטל ההשבחה הוא: 50% מן ההשבחה. היטל ההשבחה הופך את הועדה המקומית לשותפה לרווחי הון שנוצרו במקרקעין. עליית השווי של המקרקעין תיקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית באמצעות שומת השבחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום היטל השבחה שיש לשלם הוא מחצית מסכום עליית השווי של המקרקעין. חישוב היטל ההשבחה הוא: 50% מן ההשבחה. היטל ההשבחה הופך את הועדה המקומית לשותפה לרווחי הון שנוצרו במקרקעין. עליית השווי של המקרקעין תיקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית באמצעות שומת השבחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ביטול חוזה שכירות דירה מפוצלת
אמיר
11/12/11
בוקר טוב,אנחנו נמצאים תחת חוזה שכירות כבר חצי שנה עם תשלום כל 4 חודשים. הדירה היא דירה מפוצלת בבית פרטי שפוצל ל 5 דירות. מאז שנכנסו לדירה ישנם רק בעיות של רעש מוגזם מהדיירים האחרים, שעוני מים שמחוברים לכמה דירות יחד ולא מספקים אינדיקציה נכונה, דרישות מוגזמות לתשלומים נוספים בחשבון החשמל, גם הממ"ד הושכר וכעט אין לנו ממד בשעת הצורך , דודי חשמל שמחוברים לכמה דירות יחד ועוד...פשוט בלתי ניתן לגור שם למשפחה עם תינוק עקב הבלאגן ועומס הדיירים בבית. אנחנו מעוניינים לבטל את חוזה השכירות ללא מציאה של דייר חלופי וזאת מכיוון שבעל הדירה מתעקש שנמצא דייר חלופי וגם שהדייר ישלם דמי תיווך למתווך שהוא חבר של בעל הדירה. התשלום הבא לשכר הדירה הוא בפברואר ואני רוצה לדעת מה עלי לעשות מעכשיו כדי שאוכל לבטל לו את הצי'ק בצורה חוקית עד פברואר אם הוא ימשיך להערים קשיים במציאת דייר חלופי.תודה רבה.
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
11/12/11
אמיר שלום, המהלך שאתה רוצה לבצע איננו פשוט כלל, שכן אם החוזה לא מאפשר לך זאת, הרי שאתה צריך למצוא עילה ולא בטוח שמה שתיארת היא עילה מספקת, שכן ידעת על איזה חוזה אתה חותם, מצד שני העלית כמה נקודות יפות לרעת בעל הדירה, כך שאולי אפשר להוציא מכתב לבעל הדירה, ולנסות למזער נזקים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לקיחת משכנתא -איך מתחילים?
חגית
11/12/11
הגיעו מים עד נפש ונמאס לנו לגור בשכירות. התחלנו בבירורים בנושא, וכמובן שהדגש הראשוני הוא על לקיחת משכנתא ורציתי לדעת מאיפה מתחילים? היכן אני יכולה להשיג קצת מידע בנושא?
לקיחת משכנתא
עו"ד שזר תומר
11/12/11
תקבעו פגישה עם יעוץ למשכנתאות, טיפ - הבנקים מורידים ריבית לאחר שאתם עושים סקר שוק ביניהם.
תבדקו כמה הון עצמי צריך ביחס לסכום הדירה שאתם רוצים לרכוש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תבדקו כמה הון עצמי צריך ביחס לסכום הדירה שאתם רוצים לרכוש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם שתוף
אורי
10/12/11
שאלתי היא זו:בזמנו רכשתי חלקה עם שני שותפים,הרכישה הייתה מלווה ע"י הסכם שתוף ועסקה משותפת שאמור לפוג עם מכירת הזכויות או השלמת פרוייקט בנייה,לימים נעשה אחוד וחלוקה מחדש של כל האזור ובמסגרתה קבל השותף הבכיר זכויות מלאות בחלקה חדשה בפאתי האזור ואילו אני והשותף השני קבלנו זכויות בחלקה סמוכה לה ביחד עם בעלי זכויות אחרים מהאזור,ידוע לי כי שני שותפיי החליפו זכויות בינהם בין החלקות הללו עפ"י מפתח אחזקתם בחלקה המקורית מבלי ליידע אותי, האם כתוצאה מהאחוד והחלוקה מחדש אין נפקות להוראות הסכם השיתוף ואין לי אפשרות לחייב את השותף הבכיר לבצע החלפה שכזו גם עימי ע"ס אחוזי אחזקתי בחלקה המקורית יצויין כי הם טוענים כי ממילא כרגע זה כבר לא רלוונטי מכיון שהתוכנית אושרה ברשומות לפני כשבועיים וגם אם הם יהיו מוכנים לשתף אותי יהיו בעיות מיסוי ניכרות.
הסכם שיתוף
עו"ד שזר תומר
11/12/11
צריך לבדוק מה רשום בהסכם השיתוף המקורי, ומה היתה החלוקה ביניכם, לכאורה יש כאן עילה מטעמך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם חלוקה/הסכםפירוק/הסכם שיתוף/רישום בטאבו?
אפרת
10/12/11
לאחי ולי יש שטח של 8 מגרשים,לאחר העברה ללא תמורה.נעשתה חלוקה מאוזנת של השטח ע"י שמאי שמוסכמת על שנינו.שנינו רוצים להיפרד בהסכמה,איזה הסכם אמור להיעשות:
הסכם חלוקה/הסכם שיתוף/הסכם פירוק/רישום בטאבו?
אשמח בתודה לקבל הסבר על ההסכם המתאים.
הסכם חלוקה/הסכם שיתוף/הסכם פירוק/רישום בטאבו?
אשמח בתודה לקבל הסבר על ההסכם המתאים.
הסכם שיתוף
עו"ד שזר תומר
11/12/11
תעשו הסכם שיתוף וכל אחד יוכל לבצע את המכירה של החלק שלו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מושעא
עומר
10/12/11
שלום,ברצוני לקנות דירה בבית משותף. הבית הינו מושעא וככל הידוע לי לא עבר הסדרה ורשום בפנקס השטרות. מה הן ה'מלכודות' בקניית נכס מסוג זה - בהנחה שהמטרה היא למכור את הדירה תוך ציפייה לעליית ערך משמעותית כעבור כמה שנים? (אציין שאין לי בעיה לעשות עסקת מזומן מכיוון שכיום ערך הדירה נמוך יחסית)
זכויות במושע
עו"ד שזר תומר
11/12/11
צריך לבדוק את נסח הטאבו.
מושע - היא זכות בלתי מסויימת בנכס, ולכן מלבד נושא המשכנתא שהוא בעייתי (ולא מטריד אותך לדבריך), הרי שיתכן שלא יהיו הרבה אנשים שמוכנים לקנות נכס שכזה בעתיד...
גם בגלל העדר אפשרות לקחת משכנתא וגם בגלל העדר רישום מוסדר.
אבל שוב - צריך לראות כיצד הנסח רשום בטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מושע - היא זכות בלתי מסויימת בנכס, ולכן מלבד נושא המשכנתא שהוא בעייתי (ולא מטריד אותך לדבריך), הרי שיתכן שלא יהיו הרבה אנשים שמוכנים לקנות נכס שכזה בעתיד...
גם בגלל העדר אפשרות לקחת משכנתא וגם בגלל העדר רישום מוסדר.
אבל שוב - צריך לראות כיצד הנסח רשום בטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עזרתך הדחופה ברגע זה בבקשה
סימה
10/12/11
אנוכי אחד משלושת יורשי אבי המנוח בחלקת אדמה הרשומה בטאבו
עכשיו אני מעוניין לרשום את הזכות שלי בטאבו , חוץ מבקשת הרישום + צו ירושה מקורי חתום מבית המשפט + 150 ש"ח בולי הכנסה , אני חייב עוד משהו?? תעזור לי בבקשה?
עכשיו אני מעוניין לרשום את הזכות שלי בטאבו , חוץ מבקשת הרישום + צו ירושה מקורי חתום מבית המשפט + 150 ש"ח בולי הכנסה , אני חייב עוד משהו?? תעזור לי בבקשה?
צו ירושה
עו"ד שזר תומר
11/12/11
לכאורה - לא.
מקסימום תיגש לטאבו ובאם יסרבו משום מה לבצע את ההעברה, הם ינחו אותם בהתאם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מקסימום תיגש לטאבו ובאם יסרבו משום מה לבצע את ההעברה, הם ינחו אותם בהתאם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם חלוקה
הודיה
10/12/11
שלום רב, אני נמצאת בתהליך רכישה של נכס היושב על חלקה משופת של 1.2 דונם. קיים הסכם חלוקה בלבד, לא קיים הסכם שיתוף או פרצלציה. האם עליי לבדוק שניתן להסכם תוקף של פסק דין או שמספיק לראות שהחלוקה מופיע בטאבו? מה ההבדל בין הסכם חלוקה להסכם שיתוף? ובנוסף ברצוני לפתוח גן פרטי במקום האם ניתן היות ולא קיים שום הסכם שאוסר זאת? תודה רבה
הסכם שיתוף
עו"ד שזר תומר
11/12/11
צריך לבדוק את נסח הטאבו.
באם הסכם שיתוף לא רשום - זה בעייתי.
לגבי גן הילדים - אתה צריכה היתר מהרשויות, והם דורשים הסכמה של השכנים...
הסכם החלוקה לא יעזור לך לעניין גן הילדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
באם הסכם שיתוף לא רשום - זה בעייתי.
לגבי גן הילדים - אתה צריכה היתר מהרשויות, והם דורשים הסכמה של השכנים...
הסכם החלוקה לא יעזור לך לעניין גן הילדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מה הקנס על עבירת בניה חדר בחלל
tillwhen
10/12/11
שלוםמתחת לדירתי יש חלל דומה למקלט, אני מעוניין לרדת אליו ולבנות בו חדר. במקביל להגיש היתר לבניה (תהליך שיקח שנה +)מה לדעתכם יכול להיות להיות הקנס הפסיקה בהנחה שעוברים על החוק ונתפסים? האם יש אפשרות להקלות?
קנס או עבירה מנהלית
עו"ד שזר תומר
11/12/11
קשה לדעת,
שם לב, תתכן גם אשמה בעבירה מנהלית, ולא רק קנס כספי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שם לב, תתכן גם אשמה בעבירה מנהלית, ולא רק קנס כספי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש בידי אישור לרישום בפנקסי המקרקעין של חדר אבל
דני
10/12/11
דירתם של הורי צמודה לדירתי .לפני כ 15 שנה הם העבירו על שמי
את אחד החדרים מדירתם כך שדירתי גדלה מ 50 מ"ר ל 62 מ"ר ודירתם כמובן קטנה באותה הכמות.
לפי מידע שהופק ע"י האינטרנט שהתקבל מפנקס בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין בירושלים - דירתי עדיין בגודל 50 מ"ר בלבד ולא 62 מ"ר.המסמך היחיד שיש בידי המעיד על ההעברה שהתבצעה אז הוא אישור לרישום בפנקסי המקרקעין. אישור זה חתום בחותמת הבנק אשר מעידה שהמס עבור הפעולה שולם.
שאלתי היא האם ההעברה היא חוקית וכיצד אפשר הוכיח זאת?
את אחד החדרים מדירתם כך שדירתי גדלה מ 50 מ"ר ל 62 מ"ר ודירתם כמובן קטנה באותה הכמות.
לפי מידע שהופק ע"י האינטרנט שהתקבל מפנקס בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין בירושלים - דירתי עדיין בגודל 50 מ"ר בלבד ולא 62 מ"ר.המסמך היחיד שיש בידי המעיד על ההעברה שהתבצעה אז הוא אישור לרישום בפנקסי המקרקעין. אישור זה חתום בחותמת הבנק אשר מעידה שהמס עבור הפעולה שולם.
שאלתי היא האם ההעברה היא חוקית וכיצד אפשר הוכיח זאת?
גודל דירה בטאבו
עו"ד שזר תומר
11/12/11
דני שלום,
צר לי אך לא אוכל להשיב על שאלתך המורכבת במסגרת תשובה לשאלה בפורום, יש לבדוק את המקרה לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צר לי אך לא אוכל להשיב על שאלתך המורכבת במסגרת תשובה לשאלה בפורום, יש לבדוק את המקרה לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
