פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
גידולים רב שנתיים בשדה מושכר
HADAR
01/01/12
הוריי משכירים שדה לגידולים חקלאיים לאדם אשר גר במושב .
אותו אדם מגדל גידולים חד שנתיים אך כעת הוא מעוניין לגדל זיתים בשטחנו מה אומר החוק לגבי גידולים רב שנתיים ?האם בעוד כמה שנים כאשר ארצה להשתמש בשדה בשבילי אצטרך לפצות אותו על העצים .?
אשמח לתשובה מהירה
אותו אדם מגדל גידולים חד שנתיים אך כעת הוא מעוניין לגדל זיתים בשטחנו מה אומר החוק לגבי גידולים רב שנתיים ?האם בעוד כמה שנים כאשר ארצה להשתמש בשדה בשבילי אצטרך לפצות אותו על העצים .?
אשמח לתשובה מהירה
שטח חקלאי
עו"ד שזר תומר
01/01/12
צר לי, אך אינני מתמצא בתחום זה, ולא אוכל לעזור לך.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
תנאי השכירות חייבים להיות בתוך חוזה השכירות
משה מעוז
02/01/12
אם חוזה השכירות קובע גידולים חד-שנתיים, אי אפשר לגדל רב-שנתיים.
שינוי לגידולים רב שנתי מחייב הוספת סעיף בחוזה השכירות בו השוכר מתחייב להחזיר את הקרקע בתום תקופת השכירות לאותו מצב בו קיבל אותה, ובנוסף, עליו להפקיד בידי המשכיר בטוחות לקיום הסעיף הזה.
שינוי לגידולים רב שנתי מחייב הוספת סעיף בחוזה השכירות בו השוכר מתחייב להחזיר את הקרקע בתום תקופת השכירות לאותו מצב בו קיבל אותה, ובנוסף, עליו להפקיד בידי המשכיר בטוחות לקיום הסעיף הזה.
שאלה
נועם
01/01/12
שלוםמה ההבדל בין תובענה על בעלות במקרקעין לבין תובער בדבר חזקה במקרקעין?(שניהם במסכיות שיפוט שונות אך אינני מבין מההבדל בין בעלות לחזקה)?תודה
תובענה למקרקעין
עו"ד שזר תומר
01/01/12
לא כל כך הבנתי - תוכל לפרט.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
השכרת חנות
צ.ב.
01/01/12
אני משכירה חנות שבבעלותי. החוזה הראשון שעשיתי עם הדיירים היה בשנת 2005 למשך שנה ("הסכם שכירות בלתי מוגנת") ומאז אני מאריכה אותו כל שנה. (השנה ימלאו 7 שנים)
שאלתי היא: האם עלי לעשות הסכם חדש או שאני יכולה להמשיך כל פעם בהארכה של שנה מבלי להסתכן במה שנקרא חכירה או כל דבר אחר שיקנה לשוכר איזשהם זכויות? והאם עלי לעשות שטר בטחון חדש?
שאלתי היא: האם עלי לעשות הסכם חדש או שאני יכולה להמשיך כל פעם בהארכה של שנה מבלי להסתכן במה שנקרא חכירה או כל דבר אחר שיקנה לשוכר איזשהם זכויות? והאם עלי לעשות שטר בטחון חדש?
השכרת חנות
עו"ד שזר תומר
01/01/12
אני לא יודע מה נוסח החוזה, אז קשה לי להמליץ או שלא האם להמשיך אותו.
בכל מקרה, הייתי מחדש ערבות ודואג שיש ערבים ובטחונות, ואף מציין מפורשות שאין כל זכויות מכוח השכירות.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, הייתי מחדש ערבות ודואג שיש ערבים ובטחונות, ואף מציין מפורשות שאין כל זכויות מכוח השכירות.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
פירעון של משכנתא1 ולקיחת שניה
א-א
01/01/12
שלום
יש לי דירה בשווי בערך 700-800 אש"ח זוהי דירה להשקעה מושכרת ועכשיו אני רוצה לקנות דירה שניה ע"מ לגור בה נשאר לי חוב למשכנתא סה"כ 200 אש"ח ש100 אש"ח מזה זה זכאות בערך ורציתי לדעת אם אני לוקחת משכנתתא חדשה (פורעת את הישנה ) פורסת לשנים (20שנה) ואחרי שנתיים אני רוצה למכור את הבית האם אני יכולה למכור ולהחזיר את כל הסכום לבנק?? האם יש הגבלה בזמנים שאפשר להחזיר את משכנתא? מלבד התחנות האם יש קנס כאשר אני פורעת משכנתא לאחר תווך קצר מלקיחתה? אודה לעזרתכם :)
יש לי דירה בשווי בערך 700-800 אש"ח זוהי דירה להשקעה מושכרת ועכשיו אני רוצה לקנות דירה שניה ע"מ לגור בה נשאר לי חוב למשכנתא סה"כ 200 אש"ח ש100 אש"ח מזה זה זכאות בערך ורציתי לדעת אם אני לוקחת משכנתתא חדשה (פורעת את הישנה ) פורסת לשנים (20שנה) ואחרי שנתיים אני רוצה למכור את הבית האם אני יכולה למכור ולהחזיר את כל הסכום לבנק?? האם יש הגבלה בזמנים שאפשר להחזיר את משכנתא? מלבד התחנות האם יש קנס כאשר אני פורעת משכנתא לאחר תווך קצר מלקיחתה? אודה לעזרתכם :)
פירעון של משכנתא
עו"ד שזר תומר
01/01/12
שלום לך, השאלה שלך היא שאלה כלכלית לא משפטית, פני ליועץ משכנתאות.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
חוזה שכירות בין אחים
לי
01/01/12
שלום רב ,
האם קיים חוזה שכירות מיוחד עבור מקרה של שכירות בין אחים ?
ישנו בית ששני אחים הם הבעלים של הבית אך אחד מהם מעוניין לעבור לגור בו ולשלם לשני את ההפרש היחסי מערך הבית האם יש צורך בחוזה מיוחד ?
תודה רבה !!
האם קיים חוזה שכירות מיוחד עבור מקרה של שכירות בין אחים ?
ישנו בית ששני אחים הם הבעלים של הבית אך אחד מהם מעוניין לעבור לגור בו ולשלם לשני את ההפרש היחסי מערך הבית האם יש צורך בחוזה מיוחד ?
תודה רבה !!
חוזה שכירות בין אחים
עו"ד שזר תומר
01/01/12
אפשר לעשות את ההתאמות המתאימות לחוזה סטנדרטי, צריך לדעת - במקרה של סכסוך - לא ניתן לתבוע פינוי שוכר בביהמ"ש הרגיל, אלא בביהמ"ש לענייני משפחה, דבר שיגרום לכך שיקח זמן רב יותר לפינוי, ולכן אולי יש לקחת ערבויות בהתאם.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
שאלה
אליאונורה
01/01/12
אני אדריכלית במקצועי, השתתפתי בכמה פרוייקטים שבוצעו עבור עיריות בארץ, בכפוף לקבלן שזכה במכרז לביצוע.
הבעיה היא שהפרוייקט כבר נבנה, לאחר שקיבלת את כל החתימות שלי לאישורי הבניה ולהתחלות הבנייה, אולם אני לא קיבלתי את הכסף בטענה כי לעירייה אין תקציב לשלם.
מישהו אמר שיש איזה חוק או אולי תקנה (כאן אני צריכה את עזרתכם הנדיבה), שאומרת שגם אם אחרי סיום הפרוייקט אני מגיעה לעירייה וחותמת על טופס לפיו אני לא מאשרת או מבטלת את חתימתי על האישורים שניתנו לצורך היתרי הבנייה- הפרוייקט מוסר מאחריותי ונחשב לפרוייקט ללא היתרי בניה. האם זה נכון? האם תוכלו להפנות אותי לתקנה או חקיקה שאומרת את הנ"ל או דבר מה דומה?
או לחלופין- כיצד עליי לנהוג כדי לקבל את כספי עבור עמלי
הבעיה היא שהפרוייקט כבר נבנה, לאחר שקיבלת את כל החתימות שלי לאישורי הבניה ולהתחלות הבנייה, אולם אני לא קיבלתי את הכסף בטענה כי לעירייה אין תקציב לשלם.
מישהו אמר שיש איזה חוק או אולי תקנה (כאן אני צריכה את עזרתכם הנדיבה), שאומרת שגם אם אחרי סיום הפרוייקט אני מגיעה לעירייה וחותמת על טופס לפיו אני לא מאשרת או מבטלת את חתימתי על האישורים שניתנו לצורך היתרי הבנייה- הפרוייקט מוסר מאחריותי ונחשב לפרוייקט ללא היתרי בניה. האם זה נכון? האם תוכלו להפנות אותי לתקנה או חקיקה שאומרת את הנ"ל או דבר מה דומה?
או לחלופין- כיצד עליי לנהוג כדי לקבל את כספי עבור עמלי
חוב כספי
עו"ד שזר תומר
01/01/12
לצערי אני לא מכיר תקנה שכזו, מנגד, אני כאן רואה כאן אפשרות להשיג את הכסף.
האם החוזה נערך מול עירייה ספציפית? מי התחייב לשלם לך? יש חוזה?
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
האם החוזה נערך מול עירייה ספציפית? מי התחייב לשלם לך? יש חוזה?
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
עיסקה משנת 73 שלא דווחה
שלי
01/01/12
שלום רב,
נחתמה עיסקה בשנת 1973 ע"ס 70,000 לירות, העיסקה לא דווחה וכמובן לא נרשמה והיום ברצוננו לרשום אותה בטאבו, המוכר לא מוכן לחתום על שטרי המכר אלא אם הקונה התחייב לשאת בעל התשלומים ו/או הקנסות במידה ויהיו, זו דירה ראשונה בין מוכר והקונה, האם יש ממה לחשוש בחתימה על מסמך כזה מול המוכר, והאם יש מיסוי ו/או קנסות במידה וזה לא דווח אודה על תשובתכם המהירה.
בברכה ותודה מראש,
נחתמה עיסקה בשנת 1973 ע"ס 70,000 לירות, העיסקה לא דווחה וכמובן לא נרשמה והיום ברצוננו לרשום אותה בטאבו, המוכר לא מוכן לחתום על שטרי המכר אלא אם הקונה התחייב לשאת בעל התשלומים ו/או הקנסות במידה ויהיו, זו דירה ראשונה בין מוכר והקונה, האם יש ממה לחשוש בחתימה על מסמך כזה מול המוכר, והאם יש מיסוי ו/או קנסות במידה וזה לא דווח אודה על תשובתכם המהירה.
בברכה ותודה מראש,
עסקה ישנה
עו"ד שזר תומר
01/01/12
שלי שלום,
ראי - אני סבור שעליך לפנות לעו"ד ולבצע בדיקות מעמיקות, שכן יש השלכות מיסוי בעניין שלכם, אשר עסויות לטרפד את רישום העסקה.
פני דחוף לעו"ד.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
ראי - אני סבור שעליך לפנות לעו"ד ולבצע בדיקות מעמיקות, שכן יש השלכות מיסוי בעניין שלכם, אשר עסויות לטרפד את רישום העסקה.
פני דחוף לעו"ד.
עו"ד ומגשר - תומר שזר
מנהל הפורום.
האם היטל השבחה חל עלינו?
אפיק
01/01/12
הורי רכשו דירה בשנת 1963, לפני שנים אבי נפטר ואימי לפני שנתיים מטבע הדברים ירשתי את ביתם (בת יחידה)...הבית נמצא בקו החוף במרכז אבל הוא בית יחידי על "קרעי התרנגולת" ביחס לבתים סביב...לאחרונה כבר החלו יזמים להתעניין ברעיון של פינוי בינוי..משרכשנו דירה במקום אחר אנו זקוקים לכסף לכן יצאתי במכירת הבית...יש לי מס שאלות על הבית:-
1- האם על הבית הנ"ל נאמר ולא אמכור אותו בשנה הנוכחית האם חל עליו מס שבח?
2- האם אני פטורה מהיטל השבחה היות ואני היורשת של הבית כאילו שלמעשה אני ממשיכה לגור בבית וממשיכה לממש מגורים של כמעט 80 שנים...
3- הבית יושב על מגרש קטן במיוחד שהעיריה עוד בנתה מדרכה על חשבון המגרש...יש קומת מרתף ששם היה מעט אדמה ואנשים שם הרחיבו מבלי לשאול אף אחד...אנו בקומה ראשונה אין בכלל לאן להתפרס ואלה בקומה שניה עם הגג בנו קומה נובפת והגביהו את הגג שוב מבלי לשאול אף אחד...
אז מדוע דווקא אנחנו שאין לנו בכלל מהיכן להרחיב ולהגדיל את הבית ...יוטל עלי היטל השבחה?
בכל שאר הדירות בבנין היתה תנועה של דיירים שרכשו ומכרו את הדירות...רק הורי נשארו באותה דירה בכל שנות חייהם....האם לא חל פטור על אנשים שמעבר לזמן שנים מסויים לא יחול עליהם פטור? כאני ביתם דור ההמשך בדירה זו...?!
1- האם על הבית הנ"ל נאמר ולא אמכור אותו בשנה הנוכחית האם חל עליו מס שבח?
2- האם אני פטורה מהיטל השבחה היות ואני היורשת של הבית כאילו שלמעשה אני ממשיכה לגור בבית וממשיכה לממש מגורים של כמעט 80 שנים...
3- הבית יושב על מגרש קטן במיוחד שהעיריה עוד בנתה מדרכה על חשבון המגרש...יש קומת מרתף ששם היה מעט אדמה ואנשים שם הרחיבו מבלי לשאול אף אחד...אנו בקומה ראשונה אין בכלל לאן להתפרס ואלה בקומה שניה עם הגג בנו קומה נובפת והגביהו את הגג שוב מבלי לשאול אף אחד...
אז מדוע דווקא אנחנו שאין לנו בכלל מהיכן להרחיב ולהגדיל את הבית ...יוטל עלי היטל השבחה?
בכל שאר הדירות בבנין היתה תנועה של דיירים שרכשו ומכרו את הדירות...רק הורי נשארו באותה דירה בכל שנות חייהם....האם לא חל פטור על אנשים שמעבר לזמן שנים מסויים לא יחול עליהם פטור? כאני ביתם דור ההמשך בדירה זו...?!
סליחה על שגיאות הכתיב..הנה תיקונם....
אפיק
01/01/12
1- נובפת=נוספת..כאשר הגביהו מתוך הגג קומה וכך השכנים הרחיבו לעצמם את הבית בחדר נוסף....דבר שאצלנו בקומה לא ניתן לעשות.
2- האם לא חל פטור היטל השבחה על אנשים המתגוררים מס שנים מסויים ברצף באותה דירה?
תודה לכם על התייחסותכם...אתם עוזרים לי מאוד..שוב תודה
2- האם לא חל פטור היטל השבחה על אנשים המתגוררים מס שנים מסויים ברצף באותה דירה?
תודה לכם על התייחסותכם...אתם עוזרים לי מאוד..שוב תודה
היטל השבחה ומס שבח במכירת הדירה
עו"ד אביגדור מינס,***תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
01/01/12
מהפרטים שמסרת קשה ללמוד על חיוב בהיטל השבחה כמו גם על מס שבח, מנסיבות שמוזכרות בפנייתך לא ניתן לקבוע באם חלים המיסים המוזכרים.
אני מציע לך, לפנות ישירות לעו"ד המתעסק בנדל"ן, על מנת לבדוק את החיוב המס בעקבות המימוש.
סביר להניח באם הורייך היו גרים זמן רב מאוד בנכס, כי אכן תחוייבו בהיטל השבחה, בכפוף לבדיקה פרטנית, השאלה היא האם קיימות זכויות בניה נוספות לנכס, אשר לא נוצלו.
אותו הנ"ל לעניין מס שבח, באם קיימות זכויות בניה לא מנוצלות סביר שיהיה מס שבח, אולי מוקטן, כל זאת בכפוף לבדיקת זכויות הניה כמובן וכן תאריך הרכישה של הנכס ע"י הורייך.
בהצלחה
***צונזר ע"י המערכת****
אני מציע לך, לפנות ישירות לעו"ד המתעסק בנדל"ן, על מנת לבדוק את החיוב המס בעקבות המימוש.
סביר להניח באם הורייך היו גרים זמן רב מאוד בנכס, כי אכן תחוייבו בהיטל השבחה, בכפוף לבדיקה פרטנית, השאלה היא האם קיימות זכויות בניה נוספות לנכס, אשר לא נוצלו.
אותו הנ"ל לעניין מס שבח, באם קיימות זכויות בניה לא מנוצלות סביר שיהיה מס שבח, אולי מוקטן, כל זאת בכפוף לבדיקת זכויות הניה כמובן וכן תאריך הרכישה של הנכס ע"י הורייך.
בהצלחה
***צונזר ע"י המערכת****
קניית דירה,
DAVE
31/12/11
שלום,אני בשלב מיתקדם מאוד של קניית דירת קרקע,לאחרונה נודע לי ששטח הקרקע בבעלות המוכר ''חורג''מהשטח אשר רשום בעירייה,בנוסף קיים עוד חדר אשר נבנה ואינו רשום בעירייה,רציתי לדעת מה הסיכון שלי בקניית בית זה?והאים זה אפשרי לטפל במקרה כזה כאשר שטח הקרקע הנוסף ''נלקח'' לבעלות המוכר ללא אישור.אודה מאוד על התשובה,תודה מראש.
קניית דירה
עו"ד שזר תומר
31/12/11
יש כאן הרבה מישורים, אנסה לעזור.
ראשית - צריך להשאיר הרבה כסף בנאמנות לצורך קבלת אישור מוכר לטאבו.
שנית, צריך להזהר כי על חריגות בניה, יש גם כתבי אישום (צריך לבדוק ממתי זה).
שלישית, צריך לבדוק שאין תיק פתוח בגין החריגות.
יש עוד...
תפנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראשית - צריך להשאיר הרבה כסף בנאמנות לצורך קבלת אישור מוכר לטאבו.
שנית, צריך להזהר כי על חריגות בניה, יש גם כתבי אישום (צריך לבדוק ממתי זה).
שלישית, צריך לבדוק שאין תיק פתוח בגין החריגות.
יש עוד...
תפנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה נפרדת לכל מבני הזוג
J
31/12/11
לזוגתי יש דירה הרשומה על שמה. בזמן טיול ממושך באוסטרליה התחתננו ע''פ דין אוסטרלי. חזרנו לפני שבוע ומסמכי הנישואין עוד לא הוגשו למשרד הפנים. במידה ואני רוכש דירה על שמי לפני ההגשה, האם אדרש למס רכישה?
דירה נפרדת לכל אחד מבני הזוג - מס רכישה
עו"ד שזר תומר
31/12/11
כל עוד לא יודעים שאתם בני זוג, אז אתה משלם כל דירה יחידה, באם ידעו שאתם בני זוג, ניתן יהיה לחייב אתכם רטרו+ריביות,
יש כאלה שלוקחים את הסיכון, ויש כאלה שלא.
אני לא יכול להמליץ לך כיצד לנהוג - זה שיקול שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש כאלה שלוקחים את הסיכון, ויש כאלה שלא.
אני לא יכול להמליץ לך כיצד לנהוג - זה שיקול שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם ניתן למכור דירה בבית שהוגדר כמבנה מסוכן
ארנולד
31/12/11
שלום רב,אני מעוניין לקנות דירה אשר נשפרה לפי עשרה חודשים ומאז לא בוצע בה שום שיפוץ. מהנדס העיר הגדיר את המבנה כמבנה מסוכן בשל השריפה בדירה. האם בעל הדירה יכול למכור את הדירה מבחינה חוקית? א
האם ניתן למכור נכס שהוגדר כמבנה מסוכן
עו"ד שזר תומר
31/12/11
לא בטוח שינתן כאן אישור עירייה לטאבו, אבל זה אחריות של המוכר, אתה צריך להשאיר כאן סכום מאוד גדול בנאמנות.
אתה גם צריך להיזהר שאין כאן צו הריסה.
עסקה מסוכנת, שהייתי בודק עם עו"ד לעומק ולרוחב.
אתה גם צריך להיזהר שאין כאן צו הריסה.
עסקה מסוכנת, שהייתי בודק עם עו"ד לעומק ולרוחב.
בן ממשיך במושב
דוד
31/12/11
אנו זוג מושבניקים מבוגרים . אף אחד מילדינו לא חי איתנו במושב . אנו רוצים לכתוב צוואה ולהוריש את המשק לאחד מילדינו . שאלתנו היא האם מספיק לכתוב זאת בצוואה שתיערך ע"י עורך דין או שהכרחי גם לקיים הליך כלשהו במינהל מקרקעי ישראל בו ייקבע מי הבן הממשיך ?
נחלה - בן ממשיך - צוואה
עו"ד שזר תומר
31/12/11
לטעמי מספיקה צוואה במקרה הזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ירושה לבן !!!
דורית
09/12/12
במקרה זה ניתן להסתפק בהכנת צוואה.
החזר מס הרכישה כי נותרתי עם דירה אחת.
אפיק
31/12/11
לפני 4 חודשים רכשנו דירה..כשבאותה עת היתה לנו עוד דירה.לפני כשבועיים החלטנו שנמכור את הבית הזול מבינהם אבל למעשה מיד עם הרכישה לפני 4 חודשים שילמנו מס רכישה כ- 56K...ולא התרענו על כוונה למכירת אחד מבין שני הבתים שהיו ברשותנו.
האם יתחשבו בנו ויחזירו לנו את הכסף הנ"ל? שהרי עבר רק חצי שנה מאז תשלום מס הרכישה ואנו עם בית אחד....
תודה מראש על התשובה שתתקבל
האם יתחשבו בנו ויחזירו לנו את הכסף הנ"ל? שהרי עבר רק חצי שנה מאז תשלום מס הרכישה ואנו עם בית אחד....
תודה מראש על התשובה שתתקבל
מס רכישה בגין דירה שניה - ניתן לבטל?
עו"ד שזר תומר
31/12/11
מקרה מעניין.
שווה בדיקה מול רשויות המיסים, אני לא מכיר תקנה שמאפשרת זאת, אבל בהחלט זה שווה ניסיון.
פנה לעו"ד שינסה לעשות עבורך את העבודה, אני בטוח שיסכימו לעבוד כאן על אחוזים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שווה בדיקה מול רשויות המיסים, אני לא מכיר תקנה שמאפשרת זאת, אבל בהחלט זה שווה ניסיון.
פנה לעו"ד שינסה לעשות עבורך את העבודה, אני בטוח שיסכימו לעבוד כאן על אחוזים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העברת זכיות בנחלה ל 2 אחים
קובי
30/12/11
שלום רב האם אפשר לעביר זכיות בנחלה משק חקלאי ל2 אחים בשווה?
העברת זכויות בנחלה
עו"ד שזר תומר
31/12/11
תוכל לפרט?
צוואה?
מתנה?
מכירה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צוואה?
מתנה?
מכירה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכמת המנהל להעברת זכויות
ארז
30/12/11
.א. דירה הרשומה כבית משותף ובנסח הטאבו הבעלים זה מנהל,החוכר זה המוכר,ויש רישום של הוון...... אך ללא הערה שאין הגבלה בהעברה ורכישה, יש צורך באישור המנהל על גבי השטרות?
ב. במקרה הנ"ל כאשר לא רשום כלל הוון, יש צורך בהסכמת המנהל?
ב. במקרה הנ"ל כאשר לא רשום כלל הוון, יש צורך בהסכמת המנהל?
שטר העברת זכות שכירות - הסכמת המינהל
עו"ד שזר תומר
31/12/11
לטעמי צריך להכין שטרי העברת זכות שכירות ולהחתים את המינהל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חתימה על זכויות בנייה לשכן המבקש בחלקה משותפת
מתן
29/12/11
אני חולק חלקה משותפת עם שכני.הוא מעוניין בחתימתי על מנת לממש את זכותו לבנות בשטח. הוא פנה אליי באמצעות עורך דינו,שמלחיץ אותי לחתום לחתום ומאיים בתביעה.מה הם הדברים שאני צריך לשים אליהם לב לפני שאני חותם.?
חתימה על זכויות בניה
עו"ד שזר תומר
30/12/11
צריך לבדוק האם יש בינכם הסכם שיתוף, ואם לא - אולי זה הזמן לעשות הסכם כזה, על מנת שבעתיד הוא לא ימנע ממך בניה
הייתי מכניס, סעפים רבים, שהחתימה מותנת בהסכמה העתידית שלו לבניה שלך, וכי שהבניה תהיה כחוק ועוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הייתי מכניס, סעפים רבים, שהחתימה מותנת בהסכמה העתידית שלו לבניה שלך, וכי שהבניה תהיה כחוק ועוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוקי דירה מחולקת
ליאור
29/12/11
שלום,ברצוני לקנות דירה. אבל הדירה הזאת הינה דירה מחולקת.העל הדירה אמר לי שהחלוקה נעשתה ללא אישור כאילו לא חוקית...אז יש לי כמה שאלות:1. איך אני יודע ובודק שהדירה באמת לא חוקית, יש דרכים לדעת את זה על ידי הסתכלות בדירה?2. מה העונש על תפיסת דירה לא מחולקת כחוק?3. ואם אני רוצה לעשות שהדירה שכבר חולקת שהיא תהיה מחולקת כחוק, מה אני צריך לעשות וכמה זה יעלה בערך?תודה.
דירה מחולקת - האם זה חוקי?
עו"ד שזר תומר
30/12/11
ראשית אם בעל הדירה אומר שהיא לא חולקה ללא אישור, אז בוודאי שכך פני הדברים והבדיקה מיותרת.
כיום אושרו תקנות המאפשרות את החלוקה - ואולם צריך לעמוד בתנאים לא פשוטים על מנת שהחלוקה תאושר (הסכמת מרבית הדיירים, גודל דירה וכו').המלצתי פנה לעו"ד לפגישת יעוץ לפני רכישת הדירה, אין מדובר ברכישה של דירת מגורים רגילה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כיום אושרו תקנות המאפשרות את החלוקה - ואולם צריך לעמוד בתנאים לא פשוטים על מנת שהחלוקה תאושר (הסכמת מרבית הדיירים, גודל דירה וכו').המלצתי פנה לעו"ד לפגישת יעוץ לפני רכישת הדירה, אין מדובר ברכישה של דירת מגורים רגילה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת בית להריסה
vardina
29/12/11
כאשר מוכרים בית להריסה, ומן הסתם לא נוצלו בו כל הזכויות, איזה מש"ח ממלאים, ורוד או כחול? האם יש לשלם מס שבח על הזכויות שלא נוצלו? ואם הוא נמכר כמגרש?
מכירת בית שקיים כנגדו "צו הריסה"
עו"ד שזר תומר
30/12/11
לא יודע מה זה "בית להריסה"??? נא לפרט.
הבית המכר כבית ולא כמגרש,
באם יש זכויות בניה שנוספו לאחר הרכישה - עליהם משלמים היטל השבחה.
הבית המכר כבית ולא כמגרש,
באם יש זכויות בניה שנוספו לאחר הרכישה - עליהם משלמים היטל השבחה.
לעו"ד ללום או לכל עו"ד אחר בפורום בנוגע לקרקע
חקלאית - תודה רבה!
29/12/11
האם ניתן לבקש או לבחור בין הגשת בקשה לשינוי ייעוד לבין בקשה לשימוש חורג על הקרקע חקלאית לצורך מגורים?
במידה וניתן לבצע שינוי ייעוד, מה ההבדל בין הליך זה מההמלצה דווקא ללכת על בקשה להיתר לשימוש חורג למגורים בקרקע?
האם גם לבקשה לשינוי ייעוד גם צריך אדריכל או אנשי מקצוע נוספים?
האם לצורך זה משנה גודל השטח החקלאי הקיים בפועל?
האם יש הבדל בעלויות השירות? האם ניתן להעריך את עלות השירות בגדול והאם כל שירות עולה יותר או פחות כשיקול לדרך פעולה?
מה יהיה יותר יעיל ומהיר ובטוח?
האם יש עדיפות בלבחור אחד מההליכים ככה שעדיף לבקש היתר לשימוש חורג או שאולי עדיף בכלל שינוי ייעוד או שזה ממש לא משנה?
תודה מראש כי הדבר נורא חשוב לי בטרם אמשיך בדרכי וחשוב לי לדעת בגדול מה זה אומר.
אני מאוד מודה לך ושיהיה לך יום טוב לך ולשאר האנשים פה בפורום.
ממממממממ
במידה וניתן לבצע שינוי ייעוד, מה ההבדל בין הליך זה מההמלצה דווקא ללכת על בקשה להיתר לשימוש חורג למגורים בקרקע?
האם גם לבקשה לשינוי ייעוד גם צריך אדריכל או אנשי מקצוע נוספים?
האם לצורך זה משנה גודל השטח החקלאי הקיים בפועל?
האם יש הבדל בעלויות השירות? האם ניתן להעריך את עלות השירות בגדול והאם כל שירות עולה יותר או פחות כשיקול לדרך פעולה?
מה יהיה יותר יעיל ומהיר ובטוח?
האם יש עדיפות בלבחור אחד מההליכים ככה שעדיף לבקש היתר לשימוש חורג או שאולי עדיף בכלל שינוי ייעוד או שזה ממש לא משנה?
תודה מראש כי הדבר נורא חשוב לי בטרם אמשיך בדרכי וחשוב לי לדעת בגדול מה זה אומר.
אני מאוד מודה לך ושיהיה לך יום טוב לך ולשאר האנשים פה בפורום.
ממממממממ
שימוש חורג, או שינוי יעוד
עו"ד שזר תומר
30/12/11
לצערי אני לא חושב שניתן להשיב על שאלה כה מורכבת במסגרת הפורום (יתכן כי זו רק דעתי), המלצתי לקיים פגישה עם עו"ד ושם למסור את הנתונים, כגון גודל המגרש, מה בדיוק אתה מתכנן לבנות ועוד.
בגדול - אתה אמור לבקש שינוי יעוד...שימוש חוג למטעמי לא מתאים למקרה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בגדול - אתה אמור לבקש שינוי יעוד...שימוש חוג למטעמי לא מתאים למקרה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אי התאמה בין הרישום בטאבו לבניין
אורית
29/12/11
שלום רב לעו"ד המכובדים,
גילינו לאחרונה שבבניין שלנו אין התאמה בין מספר הדירות לנסח הטאבו. יש דייר אחד שרשומות על שמו שתי דירות למרות שמדובר בדירה אחת שהוא פיצל, ואילו לנו יש שתי דירות שנבנו מלכתחילה ומסתבר שרשומות כדירה אחת. האם יש דרך לתקן את העניין?
גילינו לאחרונה שבבניין שלנו אין התאמה בין מספר הדירות לנסח הטאבו. יש דייר אחד שרשומות על שמו שתי דירות למרות שמדובר בדירה אחת שהוא פיצל, ואילו לנו יש שתי דירות שנבנו מלכתחילה ומסתבר שרשומות כדירה אחת. האם יש דרך לתקן את העניין?
התאמה בין הרישום למצב בפועל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
כנראה שכך בצו הרישום של הבית המשותף. ניתן בהחלט לתקן את צו הרישום, ומכללא, את התשריט והתקנון בטאבו. יש להחתים את בעלי הזכויות. מומלץ לפנות לעו"ד בעל ניסיון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכמה לתוספת בניה, שאלה דחופה שלא נענתה
נחום
29/12/11
מי רשאי לחתום על הסכמה לתוספת בניה לשכן, האם בעלי הנכס המופיעים בטאבו ?
האם גם הבנים שלא מופיעים בטאבו לאחר שבעלי הנכס נפטרו מזמן ?
בתודה ובברכה
האם גם הבנים שלא מופיעים בטאבו לאחר שבעלי הנכס נפטרו מזמן ?
בתודה ובברכה
מורשי חתימה על הגשת תוכניות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
בעלי הזכויות שרשומים בטאבו צריכים לחתום. כל עוד אין צו ירושה, לחתימה של הילדים אין מעמד חוקי ומשמעות רבה, בנסיבות שתיארת. יחד עם זאת, זה עדיף מכלום, ויוצר מחוייבות של החותמים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מהוונת
ארז
29/12/11
בסיטואציה בה דירה רשומה כבית משותף, הבעלות מנהל,ולטובת המוכר יש חכירה ורשום הוון אבל לא רשום הערה שאומרת: אין הגבלה על העברה והורשה.
האם מלבד נסח הטאבו יש לבדוק אישור זכויות במנהל?????
האם מלבד נסח הטאבו יש לבדוק אישור זכויות במנהל?????
העברת זכויות של דירה במינהל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
לא, בנסיבות שתיארת אין צורך להוציא גם אישור זכויות מהמינהל. מכל מקום, היום לאור הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, אין צורך גם באישור המינהל לחתימה על שטרי העברת הזכויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
נועם
29/12/11
שלוםרציתי לשאולכאשר מופיע בעיתון מכרזים מצד המנהל ומופיעים בהם ראשי תיבות כמו בש/ צפ/ וכיוצב למה הכוונה? תודה ושבת שלום
מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
המדובר במחוז. מינהל מחוז צפון וכיו"ב
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מכירת דירה
גדעון
29/12/11
הבנתי שמיום 1.1.2013 עד 1.1.2021 ינתן פטור ממס שבח אחת לשמונה שנים ( היה אחת ל-4 שנים)?? האם הכוונה שדירה שאקנה השנה ותמכר לאחר 1.1.2013 תאפשר פטור כאשר הדירה האחרת שכרגע ברשותי שאמכור בהמשך ( לפני 1.1.2021) תחייב במס שבח? האם יש משמעות אם קניית הדירה הראשונה או השניה לפני 1.1.2013
מכירת דירה בפטור
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
אין משמעות למועד קניית הדירה. עד ה 1/1/13 אפשר למכור דירה בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים, ולאחר מכן אחת ל 8 שנים. מומלץ למכור דירה בפטור לפי הוראת שעה עד 31/12/12, בהנחה שעומדים בתנאים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקונה אינו עומד בתנאי החוזה
אנה
29/12/11
בינואר 2011 חתמתי חוזה למכירת דירתי קבלתי עבור הדירה מיליון שקל (כמחצית מערך הדירה) שניתנו כמשכנתא. הקונים אינם עומדים בתנאי החוזה ומתעכבים בצורה חמורה ביותר בתשלומים. ידוע לי שאינם מצליחים למכור את דירתם. מצבם מוגדר ע"י עורך הדין כהפרה יסודית של החוזה. מצדי איני מעוניינת לבטל את החוזה. במקביל קניתי דירה אחרת וכדי לעמוד בתשלומים אקח משכנתא.1) האם מבחינה משפטית קיימת זכות לקונים לבטל את ההסכם ואם כן הפיצוי שהוסכם מראש לא יפצה את כל נזקיי. ברור שאם אמכור היום את הדירה לקונה אחר התמורה תהיה הרבה יותר נמוכה.2) האם יש לי זכות להשכיר את דירתי עד לקבלת מלוא מחיר הדירה +הפצוי המוסכם מהקונים. דמי השכירות ישמשו להחזר המשכנתא שלי. האם תכנית זו סבירה?תודה על התיחסותכם אנה
הפרת ההסכם על ידי הקונה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
מדובר בסיטואציה מורכבת. יש לך כמה אפשרויות ולכל אחת מהן יתרונות וחסרונות שלא ניתן לדון בהם במסגרת הפורום. יתרה מזאת, ההתנהגות שלך כעת (התגובה שלך להפרת ההסכם על ידי הקונים) עלולה להזיק לך בהמשך אם וכאשר העניין יתגלגל לתביעה משפטית.
אני מציעה לך לפנות לקבלת ייעוץ משפטי אצל עו"ד, להציג בפניו את כל המסמכים וכל העובדות.
לא בטוח שכדאי לפנות לעורך הדין שייצג אותך בעסקה (בטח לא אם הוא ייצג גם את הקונים) כי ייתכן שנקודת מבט רעננה ולא מעורבת יכולה להועיל.
אני מציעה לך לפנות לקבלת ייעוץ משפטי אצל עו"ד, להציג בפניו את כל המסמכים וכל העובדות.
לא בטוח שכדאי לפנות לעורך הדין שייצג אותך בעסקה (בטח לא אם הוא ייצג גם את הקונים) כי ייתכן שנקודת מבט רעננה ולא מעורבת יכולה להועיל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
