פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ערבות בנקאית
מורן
30/01/12
אני פונה אליך שוב פשוט לא ענית לי למטה דילגת עליי :-( הנושא מאוד מטריד אותי ,הקבלן דורש שאשלם ערבות בנקאית 1% מערך הדירה, לא נאמר לי בעל פה על הדבר אך
אז בסוף מצאתי בחוזה וכך זה כתוב אני מצטטת " הרוכש יישא במלוא העמלה ויתר העלויות וההוצאות הכרוכות בהוצאתה ובחידושה של הערבות הבנקאית עד לביטולה" עכשיו השאלה שלי לא רשום כמה עליי לשלם על סמך מה הוחלט שזה 1% האם יש דרך להוזיל או להוריד בכלל את העלות המיותרת הזו מצידי..?? זה סכום נכבד ואין באפשרותינו לשלם וממש לא היינו מוכנים ל"הפתעה" שכזו :-( תודה ענקית לך!!
אז בסוף מצאתי בחוזה וכך זה כתוב אני מצטטת " הרוכש יישא במלוא העמלה ויתר העלויות וההוצאות הכרוכות בהוצאתה ובחידושה של הערבות הבנקאית עד לביטולה" עכשיו השאלה שלי לא רשום כמה עליי לשלם על סמך מה הוחלט שזה 1% האם יש דרך להוזיל או להוריד בכלל את העלות המיותרת הזו מצידי..?? זה סכום נכבד ואין באפשרותינו לשלם וממש לא היינו מוכנים ל"הפתעה" שכזו :-( תודה ענקית לך!!
בטוחה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
30/01/12
לפני ימים אחדים עניתי על שאלה מסוג זה בפורום.
בכל מקרה, הקבלן אם מדובר על קבלן צריך לתת בטוחה והוא לא יכול לקבוע כי העלות תהיה על הרוכש.
לאור האמור מתבקש אולי לקחת עו"ד שייצג אתכם ויעבור עוד על ההסכם, אולי לא רק הנקודה הזו היא היחידה.
לצערי אני חייב לומר שחברות גדולות כיום ובכלל כבר לא כוללים סעיף שאיננו רלוונטי כיום לאחר מקרה חפציבה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה, הקבלן אם מדובר על קבלן צריך לתת בטוחה והוא לא יכול לקבוע כי העלות תהיה על הרוכש.
לאור האמור מתבקש אולי לקחת עו"ד שייצג אתכם ויעבור עוד על ההסכם, אולי לא רק הנקודה הזו היא היחידה.
לצערי אני חייב לומר שחברות גדולות כיום ובכלל כבר לא כוללים סעיף שאיננו רלוונטי כיום לאחר מקרה חפציבה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ויתור על טענות בקבלת טופס 4
שיר
30/01/12
שלום רב,
רכשתי דירה מקבלן וכיום לפני טופס 4 נתבקשתי על ידו לחתום על טופס המופנה לועדה המקומית לפיו אני מבקשת טופס 4 לפני סיום עבודות הפיתוח ואני מאשרת שלא יהיו לי טענות כלפי הועדה המקומית בשל מטרדים עקב כך, האם לחתום ?
רכשתי דירה מקבלן וכיום לפני טופס 4 נתבקשתי על ידו לחתום על טופס המופנה לועדה המקומית לפיו אני מבקשת טופס 4 לפני סיום עבודות הפיתוח ואני מאשרת שלא יהיו לי טענות כלפי הועדה המקומית בשל מטרדים עקב כך, האם לחתום ?
חתימה על מסמכים לצורך טופס 4
עו"ד אברהם ללום
מנהל
30/01/12
תפני את הקבלן לפס"ד בוני התיכון שהתקבל במסגרת בית הדין חוזים אחידים ובכלל לעו"ד שלו בעניין.
יתרה מזו, לא נהוג לעשות כן.
את רכשת דירה מול הקבלן ולא מול העירייה. צריך בכל מקרה לראות את מהות הדרישה מטעם העירייה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יתרה מזו, לא נהוג לעשות כן.
את רכשת דירה מול הקבלן ולא מול העירייה. צריך בכל מקרה לראות את מהות הדרישה מטעם העירייה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום דמי תיווך
אריאל
30/01/12
שלום רב , לפני כחצי שנה ביקרתי בדירה למכירה דרך מתווך - מאז הדירה לא נמכרה ואף הושכרה .
לפני כמה ימים פורסמה שוב הדירה הפעם ע"י הבעלים שלה .
האם במידה ואני רוכש את הדירה אני אמור לשלם דמי תיווך למרות שהפעם הגעתי לדירה ישירות דרך הבעלים ???
לפני כמה ימים פורסמה שוב הדירה הפעם ע"י הבעלים שלה .
האם במידה ואני רוכש את הדירה אני אמור לשלם דמי תיווך למרות שהפעם הגעתי לדירה ישירות דרך הבעלים ???
המתווך איננו הגורם היעיל אין צורך לשלם על פי ביהמ"ש
עו"ד אברהם ללום
מנהל
30/01/12
ראשית השאלה שעולה במקרה שלך הינה מי הגורם היעיל בעסקה שהביא אותך לעסקה.
http://www.lalumlaw.co.il/מתווכים
האם צריך לשלם דמי תיווך למתווך שלקח אתכם לדירה שמצאתם בכוחות עצמכם ותכננתם לראות לבד? לפי פסיקת ביהמ"ש, המתווך זכאי לדמי תיווך רק בתנאי ש"היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
http://www.lalumlaw.co.il/מתווכים
האם צריך לשלם דמי תיווך למתווך שלקח אתכם לדירה שמצאתם בכוחות עצמכם ותכננתם לראות לבד? לפי פסיקת ביהמ"ש, המתווך זכאי לדמי תיווך רק בתנאי ש"היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן עשיר ורשע
דני
30/01/12
בוקר טוב . יש לי שאלה אחת - איך מתמודדים עם שכן עשיר ורשע שכל הזמן רוצה לשפץ-מעלית וכד' שעושה תרגילים מסריחים בתיקון צינור בדמות תלונה לעייריה וחיוב לתקן זאת, אך לי אין את הכסף לשיגעונות שלו -אין לי . האם החוק קובע שאני צריך לנגן לפי החליל שלו??
שכן מטריד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
30/01/12
חוק המקרקעין עוסק בנושא. למפקחת על המקרקעין סמכות לדון בסכסוך בין שכנים.
ההמלצה הראשונה לפנות לתרבות הדיור בעניין.
כמה דיירים מדובר בבניין ? האם יש ועד בית לבניין ?
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ההמלצה הראשונה לפנות לתרבות הדיור בעניין.
כמה דיירים מדובר בבניין ? האם יש ועד בית לבניין ?
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובות על השוכר או על הנכס
רבקי
29/01/12
שוכר שהעביר את כל התשלומים על שמו כגון ארנונה מים חשמל וגז ויוצא מהדירה ולא משלם האם החוב נשאר עליו והערייה חברת החשמל וכו' ידרשו ממנו את הכסף או שהחובות נשארים על הנכס ועל בעל הדירה לטפל בחובות
חוב של המשכיר או השוכר
עו"ד שזר תומר
30/01/12
ראי את התשובה שנתתי לדני למטה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שוכר שלא שילם ארנונה
דני
29/01/12
אני משכיר דירה והעברתי את הדירה על שם השכיר בארנונה השכיר יצא והשאיר חובות האם החובות הם נשארים עליו בגלל שהדירה היתה על שמו או שזה נשאר רשום על הנכס וממילא זה עובר אלי
חוב ארנונה של שוכר או של משכיר
עו"ד שזר תומר
30/01/12
באם הדייר נרשם בעיריה - החוב תחילה עליו.
יש עיריות שפונות לבעל הדירה לאחר שהם לא מצליחים לגבות את החוב...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש עיריות שפונות לבעל הדירה לאחר שהם לא מצליחים לגבות את החוב...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכירות דבלי חוזה
ירון
29/01/12
שלום,אני שוכר דירה בקיבוץ, בשנתיים הראשונות היה לי חוזה מסודר, בשנה הנוכחית לא חתמתי על חוזה ואני מעוניין לעזוב.יש משהו שימנע בעדי את זה?אם אפשר לקבל תשובה שאוכל להשתמש בה מול הקיבוץ, מאוד יעזור לי.המון תודה מראש...
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
30/01/12
אם לא חתמת על חידוש הסכם, ואם אין להם שיקים או שטר חוב שלך - תוכל לטעון כי ההסכם לא חודש, ולכן אינך מחוייב לא.
כמובן שעל מנת להשיב בצורה עניינית, יש לבדוק את המקרה שלך לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כמובן שעל מנת להשיב בצורה עניינית, יש לבדוק את המקרה שלך לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום הערת הזהרה- אשמח לקבל תשובה משפטית
פ.י
29/01/12
ראובן הוא בעלים של חברה פרטית מוגבלת, שמעון מכר סחורה לחברה שבבעלותו וניהולו של ראובן, לחברה אין לשלם את חובותיה.
ראובן מתייב לשמעון שאם המצב ימשיך להיות קשה מבחינה כלכלית, הוא מתחחיב למכור את דירתו הפרטית ולשלם את חובו.
ראובן מוכן להתייב לכך בכתב, שכאשר הוא ימכור את הדירה הוא ישלם לשמעון את מה שמגיע לו.
השאלה, האם עם התחייבות כזו אפשר לרשום הערת הזהרה בטאבו לטובתו של ראובן?
ראובן מתייב לשמעון שאם המצב ימשיך להיות קשה מבחינה כלכלית, הוא מתחחיב למכור את דירתו הפרטית ולשלם את חובו.
ראובן מוכן להתייב לכך בכתב, שכאשר הוא ימכור את הדירה הוא ישלם לשמעון את מה שמגיע לו.
השאלה, האם עם התחייבות כזו אפשר לרשום הערת הזהרה בטאבו לטובתו של ראובן?
הערת אזהרה
עו"ד חני זיו
29/01/12
ערב טוב,
אכן ניתן לרשום הערת אזהרה בהתאם להתחייבות בכתב. עם רישום ההערה הנ"ל ניתן יהיה להזהיר ולהודיע לכל המתעניין במקרקעין הנ"ל כי בעל המקרקעין התחייב לעשות עסקה כלשהי או להימנע מעסקה.
לצורך רישום הערת האזהרה, נדרשת בקשה לרישום ההערה (הנני ממליצה כי בעל המקרקעין יחתום על ההערה) הכוללת אישור עו"ד + התחייבות בכתב+ אגרה.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
אכן ניתן לרשום הערת אזהרה בהתאם להתחייבות בכתב. עם רישום ההערה הנ"ל ניתן יהיה להזהיר ולהודיע לכל המתעניין במקרקעין הנ"ל כי בעל המקרקעין התחייב לעשות עסקה כלשהי או להימנע מעסקה.
לצורך רישום הערת האזהרה, נדרשת בקשה לרישום ההערה (הנני ממליצה כי בעל המקרקעין יחתום על ההערה) הכוללת אישור עו"ד + התחייבות בכתב+ אגרה.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
העברת מגרש מחברה ליחידים עקב פירוק .
קלמן
29/01/12
שלום רב.
האם העברת מגרש ליחידים , על ידי מפרק חברה (מימוש הנכס),
תחויב במס שבח מקרקעין ובמס רכישה.
או העברה במשרד רישום המקרקעין תתבצע ללא חיוב במיסים.
תודה.
האם העברת מגרש ליחידים , על ידי מפרק חברה (מימוש הנכס),
תחויב במס שבח מקרקעין ובמס רכישה.
או העברה במשרד רישום המקרקעין תתבצע ללא חיוב במיסים.
תודה.
פטור בהעברת מקרקעין- פירוק חברה
עו"ד חני זיו
29/01/12
ערב טוב,
לא ניתן לענות על השאלה ללא נתונים נוספים. אכן קיים סעיף המתייחס לפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה של מקרקעין לבעלי המניות, אך יש לבחון חלופות נוספות, מועדים וסכומים.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
לא ניתן לענות על השאלה ללא נתונים נוספים. אכן קיים סעיף המתייחס לפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה של מקרקעין לבעלי המניות, אך יש לבחון חלופות נוספות, מועדים וסכומים.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
שאלה לגבי דירה שכורה
עדי
29/01/12
שלום רב,
כאשר יש נזק בדירה שכורה שאינו נובע משימוש של הדיירים אלא מבלאי טבעי, מי אמור לשהות בדירה עם בעל המקצוע? הדייר או בעל הדירה? למשל, כאשר מתפוץ צינור בדירה וצריך להחליפו, האם על הדייר לקחת יום חופש מהעבודה ולהמתין לבעל המקצוע, או האם על בעל הדירה לעשות כן?
החוזה איננו מתייחס לסוגיה זו.
תודה :)
,
כאשר יש נזק בדירה שכורה שאינו נובע משימוש של הדיירים אלא מבלאי טבעי, מי אמור לשהות בדירה עם בעל המקצוע? הדייר או בעל הדירה? למשל, כאשר מתפוץ צינור בדירה וצריך להחליפו, האם על הדייר לקחת יום חופש מהעבודה ולהמתין לבעל המקצוע, או האם על בעל הדירה לעשות כן?
החוזה איננו מתייחס לסוגיה זו.
תודה :)
,
תיקונים בדירה שכורה
עו"ד חני זיו
29/01/12
ערב טוב,
אין התייחסות לכך בחוק. לדעתי, ומכיוון שהשוכרים מתגוררים בדירה, הרי שהם אמורים להיות במועד ביצוע התיקונים, אלא אם הוסכם אחרת על הצדדים.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
אין התייחסות לכך בחוק. לדעתי, ומכיוון שהשוכרים מתגוררים בדירה, הרי שהם אמורים להיות במועד ביצוע התיקונים, אלא אם הוסכם אחרת על הצדדים.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
מס רכישה גבוה בגלל דירה שניה
איציק
29/01/12
רכשתי דירה והצהרתי שהיא הדירה היחידה שלי, אבל בפועל יש לי דירה נוספת שלא ממש שלי אלא שלי ושל אחי חצי חצי, שבעצם שייכת לאבא שלנו שלא כ"כ במיטבו והוא בבית אבות. דאגנו שמישהו ינצל את מצבו לרעה ולכן העברנו את הדירה על שמנו אבל בפועל הדירה מושכרת וכל ההכנסות משכירות הולכות לאבא. מס רכוש רוצים ממני מס בטענה שהדירה שמכרתי היא לא היחידה שלי. מה אפשר לעשות?
מס רכישה, דירה נוספת
עו"ד חני זיו
29/01/12
ערב טוב,
במידה ואכן הדירה רשומה על שמך (למעלה מ- 25% מהדירה), אין אפשרות לעשות דבר ועליך לשלם את מס הרכישה בהתאם למדרגות המס של דירה נוספת.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
במידה ואכן הדירה רשומה על שמך (למעלה מ- 25% מהדירה), אין אפשרות לעשות דבר ועליך לשלם את מס הרכישה בהתאם למדרגות המס של דירה נוספת.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
אחריות לתחזוק מעלית – בית משותף
נירוס
29/01/12
שלום רב,
לאחרונה רכשתי דירה בבניין משותף בו קיימים גם דירות וגם משרדים. בבניין ישנה מעלית המשרתת אך ורק את באי המשרדים (כניסה נפרדת לחלק הבניין בו נמצאים המשרדים). האם בתור בעל דירה אני נושא באחריות כלשהי בנוגע לתחזוק ותפעול המעלית על אף שהיא מיועדת ומשרתת את באי המשרדים בלבד?
לאחרונה רכשתי דירה בבניין משותף בו קיימים גם דירות וגם משרדים. בבניין ישנה מעלית המשרתת אך ורק את באי המשרדים (כניסה נפרדת לחלק הבניין בו נמצאים המשרדים). האם בתור בעל דירה אני נושא באחריות כלשהי בנוגע לתחזוק ותפעול המעלית על אף שהיא מיועדת ומשרתת את באי המשרדים בלבד?
השתתפות בהוצאות מעלית
עו"ד חני זיו
29/01/12
ערב טוב,
בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין, מעלית הנה רכוש משותף.
בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין, בעל דירה חייב בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה של הרכוש המשותף....
כעיקרון, בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות על כל הרכוש המשותף, לרבות מעלית, ללא קשר לשימוש. יחד עם זאת, יש לבדוק את תקנון הבית המשותף ולבדוק האם קיים סעיף לעניין השתתפות בהוצאות הנ"ל.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין, מעלית הנה רכוש משותף.
בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין, בעל דירה חייב בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה של הרכוש המשותף....
כעיקרון, בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות על כל הרכוש המשותף, לרבות מעלית, ללא קשר לשימוש. יחד עם זאת, יש לבדוק את תקנון הבית המשותף ולבדוק האם קיים סעיף לעניין השתתפות בהוצאות הנ"ל.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
בנייה עם היתר בנייה
דורית
29/01/12
שלום לעורכי הדין,
ברשותי דירה שהורחבה לפני 15 שנה בעקבות היתר בנייה של העירייה אבל רשומה בטאבו על השטח הקטן. אם אני מוכר אותה עכשיו ומבקש פטור ממס שבח האם זה נכון שאצטרך לשלם מס על כל החלק שנבנה בשלב מאוחר ע"פ היתר הבנייה?
תודה לכם מראש.
דורית
ברשותי דירה שהורחבה לפני 15 שנה בעקבות היתר בנייה של העירייה אבל רשומה בטאבו על השטח הקטן. אם אני מוכר אותה עכשיו ומבקש פטור ממס שבח האם זה נכון שאצטרך לשלם מס על כל החלק שנבנה בשלב מאוחר ע"פ היתר הבנייה?
תודה לכם מראש.
דורית
פטור מס שבח
עו"ד חני זיו
29/01/12
ערב טוב,
נדרש לבצע תיקון של הבית המשותף לעניין תיקון שטח הדירה.
פטור מס השבח מתייחס לדירה הנ"ל. אינך תידרש לשלם מס בגין השטח הנוסף, שהרי הדירה נמכרה כולל השטח אשר נבנה בהיתר.
הקונה צריך לקחת בחשבון כי שטח הדירה הרשום כעת בטאבו לא תואם למצב בפועל.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
נדרש לבצע תיקון של הבית המשותף לעניין תיקון שטח הדירה.
פטור מס השבח מתייחס לדירה הנ"ל. אינך תידרש לשלם מס בגין השטח הנוסף, שהרי הדירה נמכרה כולל השטח אשר נבנה בהיתר.
הקונה צריך לקחת בחשבון כי שטח הדירה הרשום כעת בטאבו לא תואם למצב בפועל.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
ביטול העברת נכס שניתן במתנה
שירי
29/01/12
קיבלתי נכס במתנה מהורי לפני כשנה. בשל השפעת אחיותיי הם רוצים לבטל עכשיו את ההעברה לאחר שעברה בטאבו. האם הדבר אפשרי?
ביטול עסקה
עו"ד חני זיו
29/01/12
ערב טוב,
ניתן לבטל עסקת מקרקעין, בהסכמת הצדדים, טרם נרשם בטאבו ולאחר פרק זמן סביר.
במקרה דנן, הנכס עבר על שמך בטאבו ולכן לא יהיה לבטל את העסקה. יש לקחת בחשבון שרשויות המס עלולות לחייב במכר חוזר.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
ניתן לבטל עסקת מקרקעין, בהסכמת הצדדים, טרם נרשם בטאבו ולאחר פרק זמן סביר.
במקרה דנן, הנכס עבר על שמך בטאבו ולכן לא יהיה לבטל את העסקה. יש לקחת בחשבון שרשויות המס עלולות לחייב במכר חוזר.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
שיפוצים של העירייה ופיצוי
מתוסכלת
29/01/12
שלום, אני משכירה דירה בראשון לציון, כפחות מחודש לאחר שהתחלתי להתגורר בדירה התחילה העירייה לבצע שיפוצים בכל הרחוב. השיפוצים כוללים הפיכת הכביש כולו... אין דרך גישה ברגל לבייתי ובימים ל גשם הכול בוצי ומלא בורות אני לאחר לידה ועם עוד ילדה קטנה אין באפשרותי לצאת ללא רכב מהבית... עוד יש לציין כי העבודות נעשות באופן איטי ביותר... אנ רוצה לתבוע את העירייה האם אוכל לעשות זאת דרל תביעות קטנות? אבקש את עזרתכם האם אני זכאית לפיצוי? ואיך אפשר לעשות זאת ללא עו"ד
שיפוצים ע"י העירייה
עו"ד חני זיו
29/01/12
ערב טוב,
אנא העלי את שאלתך בפורום תביעות קטנות.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
אנא העלי את שאלתך בפורום תביעות קטנות.
בברכה,
חני זיו, עו"ד
התייבות בכתב
פ.א
29/01/12
אדם שחייב סכום כסף והוא מתייב לפרוע את החוב כאשר הוא ימכור נכס שהו דירה, האם עם התייבות כזו בכתב אפשר ללכת ולכתוב הערת הזהרה על אותה דירה?
התחייבות כתובה
עו"ד שזר תומר
30/01/12
לא חושב שירשמו את ההערה, אבל אולי אפשר להגיש תביעה ולהטיל עיקול, תהיה לזה אותה נפקות.
תעזר בעו"ד שמתמחה הן בנדל"ן והן בהוצאה לפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תעזר בעו"ד שמתמחה הן בנדל"ן והן בהוצאה לפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכן בעייתי
בוריס
29/01/12
האם קיים חוק המגדיר שבעל הגינה מחויב לאפשר גישה לשכניו למערכות המים והגז שלהם, אשר נמצאים בשטחי גינתו? האם הוא מחויב להביא להם מפתח או שכל כניסה לגינתו אמורה להיות מלוות באישורו?
כניסה לגינת שכן
עו"ד שזר תומר
30/01/12
כיום קבלנים מחתימים בהסכמים על הסכמה מראש של הדיירים לכניסה שכזו, במידה ואין כניסה שכזו, אין לא מכיר חוק שיכול לחייב אותך, אלא רק צו ביהמ"ש או תקנת עזר עירונית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח לבית בבניה עצמית
אור
28/01/12
שלום לכולם
בתאריך 24/11/2008 רכשתי מגרש (חכירה ל98 שנה) במיכרז ממינהל מקרקעי ישראל. באותו זמן היתה ברשותי דירת מגורים. את הדירה מכרתי ב1.1.2009. לאחר מכן בניתי בית על המיגרש.נכנסתי לבית ב1.9.2010. כעת,אני מעונין למכור את הבית. האם אהיה חייב במס שבח?
בתאריך 24/11/2008 רכשתי מגרש (חכירה ל98 שנה) במיכרז ממינהל מקרקעי ישראל. באותו זמן היתה ברשותי דירת מגורים. את הדירה מכרתי ב1.1.2009. לאחר מכן בניתי בית על המיגרש.נכנסתי לבית ב1.9.2010. כעת,אני מעונין למכור את הבית. האם אהיה חייב במס שבח?
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
30/01/12
אין לראות ביעוץ האמור יעוץ מחייב:
ראה ברמת העיקרון צריך להמתין 4 שנים בין מכירה למכירה, אבל... תוכל אולי להעזר בהוראת השעה המאפשרת לך כעת למכור נכס עד לסוף השנה בפטור ממס שבח, בתנאי שמחיר המכירה לא עולה על סכום מסויים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה ברמת העיקרון צריך להמתין 4 שנים בין מכירה למכירה, אבל... תוכל אולי להעזר בהוראת השעה המאפשרת לך כעת למכור נכס עד לסוף השנה בפטור ממס שבח, בתנאי שמחיר המכירה לא עולה על סכום מסויים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שותפה שמביאה חיית מחמד
דביר
28/01/12
מה עושים אם אחד השותפים מביא לדירה חיית מחמד בניגוד להסכמתו של השותף
הכנסת חיית מחמחד לדירה - שותפים
עו"ד שזר תומר
28/01/12
לפנות לבעל הדירה, ולטעון כי מדובר בהפרה של ההסכם, ואסור היה לו לאשר את כניסת הדיירת עם החיה, מאחר וזה אסור בחוזה (בהנחה שזה אסור בחוזה).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
כמה זמן יקח משפט? ומה יתן הוצאה לפועל?
שמואל
28/01/12
שלום,ברצוני לדעת כמה זמן יכול לקחת משפט בבית משפט השלום, שענינו פינוי דיירת שפלשה לדירה של אחיה שנפטר והיה דייר בדמי מפתח.המנוח היה דייר בדמי מפתח והנתבעת טוענת שיש לה זכויות בדירה.ועוד שאלה,במידה ואנחנו זוכים במשפט,ואנחנו צריכים לגשת להוצאה לפועל לקבל מהנתבעת את הכסףמה הסיכויים לקבל ממנה כסף אם היא לא בעלת רכוש ולא עובדת?האם זה הליך ארוך ? האם לא ניראה את הכסף דרך ההוצאה לפועל?תודהשמואל
פינוי מושכר
עו"ד שזר תומר
28/01/12
שמואל שלום רב,
ראה, אין באפשרותי ליתן תשובה רצינית מבלי לעיין בחומר...
בגדול - באם התביעה היא רק לפינוי מושכר -אז פס"ד שינתן הוא רק לפינוי וכלל איננו נוגע לשכירות...
כלומר צריך יהיה להגיש תביעה לאחר מכן בנוגע לשכירות (אלא אם הוספתם לתביעה את נושא השכירות).
זה יכול לקחת למעלה משנה עד לקבלת פס"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ראה, אין באפשרותי ליתן תשובה רצינית מבלי לעיין בחומר...
בגדול - באם התביעה היא רק לפינוי מושכר -אז פס"ד שינתן הוא רק לפינוי וכלל איננו נוגע לשכירות...
כלומר צריך יהיה להגיש תביעה לאחר מכן בנוגע לשכירות (אלא אם הוספתם לתביעה את נושא השכירות).
זה יכול לקחת למעלה משנה עד לקבלת פס"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
העברת דירה בין קרובי משפחה
שי
28/01/12
ברצוני להעביר דירה שבבעלותי במתנה לבני,מעל 21. האם עלינו לחתום על חוזה כלשהו ואם כן, היכן ניתן למצוא דוגמא לחוזה כזה?
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
28/01/12
צריך לעשות תצהיר נותן ותצהיר מקבל,
צריך לדווח לרשות המיסים, וצריך להוציא אישורי מיסים מהעירייה.
לא חושב שתצליח לעשות זאת לבד, פנה לבעל מקצוע - עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך לדווח לרשות המיסים, וצריך להוציא אישורי מיסים מהעירייה.
לא חושב שתצליח לעשות זאת לבד, פנה לבעל מקצוע - עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
שאלה על הפרה יסודית
אלכס
28/01/12
מכרתי דירה.
בחוזה כתוב שהרישום על שם המוכר בטאבו (בגלל צוואה) יהיה עד 30 ליוני 11.
ושהמסירה של הדירה תהיה עד 90 יום מיום הרישום הזה.
בגלל גורמים שלא תלויים בי הרישום נעשה ב 12 ליולי.
12 יום איחור.
אבל הדירה נמסרה לא רק שלא בתוך 90 יום אלא בתוך פחות מחודשיים.
הקונה תובע אותי בתביעות קטנות בגלל שהרישום נעשה באיחור.
מה הסיכויים שלי?
בחוזה כתוב שהרישום על שם המוכר בטאבו (בגלל צוואה) יהיה עד 30 ליוני 11.
ושהמסירה של הדירה תהיה עד 90 יום מיום הרישום הזה.
בגלל גורמים שלא תלויים בי הרישום נעשה ב 12 ליולי.
12 יום איחור.
אבל הדירה נמסרה לא רק שלא בתוך 90 יום אלא בתוך פחות מחודשיים.
הקונה תובע אותי בתביעות קטנות בגלל שהרישום נעשה באיחור.
מה הסיכויים שלי?
הפרה יסודית של חוזה מכר
עו"ד שזר תומר
28/01/12
אלכס שלום רב,
ראה - כמובן שצריך לראות את התביעה ואת החוזה על מנת ליתן תשובה מוסמכת.
אבל.. אני חושב שאולי עם עזרה קטנה מעו"ד (לעו"ד אסור לייצג בתביעות קטנות - אני מתכוון לעזרה בהכנת כתב הגנה), אפשר להוציא אותך מזה, או להפחית נזקים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ראה - כמובן שצריך לראות את התביעה ואת החוזה על מנת ליתן תשובה מוסמכת.
אבל.. אני חושב שאולי עם עזרה קטנה מעו"ד (לעו"ד אסור לייצג בתביעות קטנות - אני מתכוון לעזרה בהכנת כתב הגנה), אפשר להוציא אותך מזה, או להפחית נזקים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
2 דירות בירושה
רוית
28/01/12
אנו מספר יורשים של 2 דירות, אין מצב להסתלקות מירושה כי אחד לא סומך על השני.
שאלתי היא אם נמכור את 2 הדירות בשנה הקרובה יש מיסים גבוהים לשלם?
לאחת הדירות יש אופציית הרחבה די גדולה, נאמר לי שמדובר בכ - 305 מס האם זה נכון, האם עלינו לחכות 4 שנים בין מכירה למכירה, והאם אפשר לדעת מהם מדרגות המס למכירת 2 בתים או הפנייה לאתר.
תודה, ושבוע טוב
שאלתי היא אם נמכור את 2 הדירות בשנה הקרובה יש מיסים גבוהים לשלם?
לאחת הדירות יש אופציית הרחבה די גדולה, נאמר לי שמדובר בכ - 305 מס האם זה נכון, האם עלינו לחכות 4 שנים בין מכירה למכירה, והאם אפשר לדעת מהם מדרגות המס למכירת 2 בתים או הפנייה לאתר.
תודה, ושבוע טוב
דירה בירושה - פטור ממיסים?
עו"ד שזר תומר
28/01/12
לגבי ההרחבה - ראי יש נושא של היטלי השבחה, נושא זה ניתן לבדיקה לפני המכירה, או על ידי פניה לרשות או פניה לשמאי.
לגבי מיסוי - כיוון שאלו דירות בירושה מגיע לך פטור, אבל צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק על מנת להכין עבורך תכנון מס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
לגבי מיסוי - כיוון שאלו דירות בירושה מגיע לך פטור, אבל צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק על מנת להכין עבורך תכנון מס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תשלום ועד בית ע"י משכיר הנכס
שגיא
27/01/12
שלום רב,
אני משכיר מספר שנים נכס בבית משותף,
בחוזה השכירות אני מקפיד לציין שתשלומי ועד הבית יחולו על השוכרים,
לאחרונה פנה אלי הועד בדרישה לשלם 8 שנים אחורה את תשלומי הועד..
אציין שבמשך השנים לא נעשתה אלי פנייה בנושא ותמיד חשבתי שהשוכרים משלמים את הועד כנדרש..
מה עלי לעשות?
אני משכיר מספר שנים נכס בבית משותף,
בחוזה השכירות אני מקפיד לציין שתשלומי ועד הבית יחולו על השוכרים,
לאחרונה פנה אלי הועד בדרישה לשלם 8 שנים אחורה את תשלומי הועד..
אציין שבמשך השנים לא נעשתה אלי פנייה בנושא ותמיד חשבתי שהשוכרים משלמים את הועד כנדרש..
מה עלי לעשות?
חוב לועד הבית
עו"ד שזר תומר
28/01/12
מקרה קשה, ראה -צריך לבדוק לגבי תום הלב של הועד הבית בעניין הזה, זה מקרה שצריך לבדוק קצת יותר לעומק מאשר ליתן תשובה מהירה ואולי שגויה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
משכנתא
דיויד ר.
27/01/12
אני גר בביניין המאוכלס ברובו שמונה לו כונס נכסים על מנת שישלים את הבנייה של השטחים הציבוריים לובי וכ"ו...האם המצב המשפטי הזה של הבניין מאפשר לי למכור את הדירה שלי או לקחת משכנתא על הדירה
בתודה מראש. דיויד
בתודה מראש. דיויד
בניין תחת כונס נכסים
עו"ד שזר תומר
28/01/12
לטעמי כן, אבל צריך לשוחח עם עו"ד (כונס הנכסים), לבדוק לגבי הסכמתו למכירה (לא נראה לי שתהיה לו בעיה).
לגבי משכנתא - תפנה לבנק ממשכן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
לגבי משכנתא - תפנה לבנק ממשכן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
