פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ערבות בנקאית
ליאור
11/01/12
רכשתי דירה חדשה על הנייר וכנגד כל סכום שאני מעביר לקבלן אני מקבל ערבות בנקאית.
האם הקבלן יכול לדרוש ממני שאני אשלם עמלה על כל ערבות בנקאית?
מה בדרך כלל נהוג?
מה החוק אומר?ישנה פסיקה משפטית?
האם הקבלן יכול לדרוש ממני שאני אשלם עמלה על כל ערבות בנקאית?
מה בדרך כלל נהוג?
מה החוק אומר?ישנה פסיקה משפטית?
עלות העמדת הערבות הבנקאית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
באופן עקרוני על פי חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות - העלות אמורה לחול על המוכר, אלא אם כן בהסכם המכר כתוב אחרת. תבדוק מה כתוב בהסכם המכר שלך. כנראה שאם היית מיוצג בעסקה זה לא היה קורה כיוון שאז עורך הדין שלך היה דואג לכך שעלות זו תחול על הקבלן ולא עלייך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייעוד
יוסי
11/01/12
שלום רב!מי הרשות הרלוונטית בה אני יכול לברר ייעוד של שטח בבניין משותף (האם הוא מיועד למחסן או למגורים), רק בטאבו או גם בעייריה? (אציין שמדובר בירושלים).תודה
בירור שימושים מותרים בשטח בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
בעיריית ירושלים - בארכיון של תיקי הבניין - לבדוק את היתר הבנייה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לועד בית
מרב
11/01/12
האם ועד הבית מחייב לתת לי קבלות? אני רוצה להגיש קבלות על תשלום לוועד הבית לצורך החזר הוצאות. ב4 השנים האחרונות למגורי בדירה אני פונה בבקשה לקבל קבלות. השנה אני מתעתדת לעזוב את הדירה והודעתי לוועד הבית כי לא אשלם את החודשים הבאים עד לקבלת קבלות. בתגובה קיבלתי, באיחור של חודש דף שנתלש ממחברת ובו פירוט כל התשלומים שנעשו ב4 השנים האחרונות, ובתחתיתו חותמת "ועד" בית" ללא ציון כתובת. כמובן שלא אוכל להגיש מסמך זה לאף רשות. האם ועד הבית מחויב בקבלות עבור התשלומים? תודה רבה
קבלה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/12
ועד הבית מחוייב לאשר לך את ביצוע התשלומים. הוא יכול למסור לך את אותו דף שנתלש במחברת ובלבד שיציין את התאריך של הוצאת האישור, וכתובתו של הנכס שבגינו בוצעו התשלומים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק לדירת עמידר?
יפה
11/01/12
אדם מתגורר בדירת עמידר, והשכן מעליו גרם לנזקים גדולים בדירתו עקב שיפוץ.האם האדם המתגורר בדירת העמידר רשאי לתבוע את השכן על הנזקים? או שחברת עמידר בלבד צריכהיכולה לעשות זאת?
נזקים בדירת עמידר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/12
בגין הנזקים הנוגעים למבנה ולמחוברים - חברת עמידר צריכה לתבוע את השכן.
בגין הנזקים הנוגעים לתכולה של הדירה - הדייר עצמו רשאי כמובן לתבוע.
בגין הנזקים הנוגעים לתכולה של הדירה - הדייר עצמו רשאי כמובן לתבוע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת קרקע משותפת
שרית
11/01/12
שלום רב,
לפני כ 5 שנים רכשתי דירה 4 חדרים. בעל הבית לא אמר לי שיש מחסן לדירה. הדירה בבנין 3 קומות על עמודים לפני כ 30 שנה הדיירים חילקו לא באופן שווה את השטח ובנו מחסנים.
כשניכנסתי לדירה היה חלל רק ובידיעת השכנים סגרתי את החלל כדי שזה יהיה המחסן שלי במקביל תבעתי את המוכר שלא אמר לי שיש מחסן ולאחר משפטים אחרי 5 שנים השופט החליט או שאני קונה את המחסן או שמוכרים אותו לאחד השכנים. ואני החלטתי לקנות באלפי שקלים. לבנתיים אחד השכנים החליט שהשטח שסגרתי בהתחלה לא שייך עכשיו רק לי ויש לחלק אותו בטענה שיש לי כבר מחסן (זה שקניתי).ואני לא מוכנה לתת לה מהחלק הזה.
מה דעתך על נושא זה ומי צודק?
לפני כ 5 שנים רכשתי דירה 4 חדרים. בעל הבית לא אמר לי שיש מחסן לדירה. הדירה בבנין 3 קומות על עמודים לפני כ 30 שנה הדיירים חילקו לא באופן שווה את השטח ובנו מחסנים.
כשניכנסתי לדירה היה חלל רק ובידיעת השכנים סגרתי את החלל כדי שזה יהיה המחסן שלי במקביל תבעתי את המוכר שלא אמר לי שיש מחסן ולאחר משפטים אחרי 5 שנים השופט החליט או שאני קונה את המחסן או שמוכרים אותו לאחד השכנים. ואני החלטתי לקנות באלפי שקלים. לבנתיים אחד השכנים החליט שהשטח שסגרתי בהתחלה לא שייך עכשיו רק לי ויש לחלק אותו בטענה שיש לי כבר מחסן (זה שקניתי).ואני לא מוכנה לתת לה מהחלק הזה.
מה דעתך על נושא זה ומי צודק?
חלוקת מחסן בין שכנים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/12
השאלה שלך אינה ברורה. לא ברור מדוע שילמת כסף עבור מחסן מבלי לוודא מראש שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי של המחסן הזה.
פני לעורך דין לקבלת ייעוץ.
פני לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה במכירת קרקע
שולי
11/01/12
במקרה של קרקע שעומדת לעבור שינוי ייעוד מחקלאית למגורים בעקבות תב"ע. האם משיקולי מס כדאי למכור לפני אישור התוכנית, או לאחריה? האם כדאי להמתין לאחר הבניה כדי למכור? תודה.
מכירת קרקע שעוברת שינוי ייעוד
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/12
לפני שהתוכניות יאושרו - הקרקע שווה פחות ולכן העסקה פחות רווחית. אחרי שהתוכניות יאושרו - הקרקע שווה יותר ולכן העסקה טובה יותר. מס שבח לא תלוי בייעוד של הקרקע אלא רק ברווח שנצבר עליה. היטל השבחה כן תלוי בשאלה אילו תוכניות אושרו. כדאי לפנות לעורך דין לבצע תכנון מס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלקות תב"עורישום בטאבו
אלון
11/01/12
האם יש 2 סוגי חלקות? חלקת תב"ע וחלקת פרצלציה? הבניין בו אני גר בשכ' רמת השיקמה בר"ג עומד יפה בחלקת תב"ע אך פולש לחלקה סמוכה לפי מפת גושים חלקות של מפ"י...לא ידעתי שישנם 2 סוגי חלוקות מקרקעין...אין חפיפה של גבולות חלקה לפי תב"ע וחלקה כפי שמופיע במפ"י.עכשיו יוצא שחצי בניין שלנו מחוץ לחלקה לפי מפ"י והחנייה שקניתי מהקבלן (רשום לי בחוזה) גם יוצאת בחוץ.
אבקש הבהרה. תודה
אבקש הבהרה. תודה
חלקת תב"ע או חלקה לפי פרצלציה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
בד"כ ההליכים התכנוניים (מה שאתה קורא חלקת תב"ע) מקדימים בהרבה את הליכי האיחוד והחלוקה (הפרצלציה) המשפטיים. בסופו של דבר המפות של מפ"י והרישום בטאבו צריך להתאים למגרשים לפי התב"ע. זה לוקח זמן (בד"כ כמה שנים) אולם בסופו של דבר בד"כ התיקון נרשם (ואז גם נרשם בית משותף ונרשמות הדירות עם ההצמדות על שם בעליהן).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות וועד הבית
מאיר
10/01/12
שלום רב !
הובא לידיעתי שקיימת הלכה פסוקה שאין בעל דירה זכאי להתנות השתתפותו בהוצאות בקיום חבות אחרת כלפיו.
1. שאלתי הראשונה היא : האם הדבר נכון גם כשההוצאה הספציפית קשורה בביצוע עבודה ספציפית ע"י בעל מקצוע שהוועד התקשר עמו והעבודה לא הושלמה ונאלצתי להשלימה בעצמי תוך הוצאות ונזק שנגרמו לי
2. שאלתי השניה : האם אני יכול לתבוע את נציג הוועד וגם את הקבלן (למרות שלא הוזמן על ידי אלא ע"י הוועד) בבית דין לתביעות קטנות עבור הנזקים
תודה.
הובא לידיעתי שקיימת הלכה פסוקה שאין בעל דירה זכאי להתנות השתתפותו בהוצאות בקיום חבות אחרת כלפיו.
1. שאלתי הראשונה היא : האם הדבר נכון גם כשההוצאה הספציפית קשורה בביצוע עבודה ספציפית ע"י בעל מקצוע שהוועד התקשר עמו והעבודה לא הושלמה ונאלצתי להשלימה בעצמי תוך הוצאות ונזק שנגרמו לי
2. שאלתי השניה : האם אני יכול לתבוע את נציג הוועד וגם את הקבלן (למרות שלא הוזמן על ידי אלא ע"י הוועד) בבית דין לתביעות קטנות עבור הנזקים
תודה.
תשלומי ועד בית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
אם העבודה לא הושלמה וכתוצאה מכך נגרמו לך נזקים והוצאות - אתה יכול לקזז את ההוצאות שנגרמו לך כנגד חובך לוועד הבית או לחילופין לשלם את התשלום המלא לוועד הבית ולתבוע את הנזק ו/או ההוצאות מוועד הבית ו/או מהקבלן (אם הקבלן הוא זה שגרם לנזק).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחפש עו"ד תותח בירושלים
ניר
10/01/12
מחפש עורך דין -בירושלים- עם נסיון מוכח בתמ"א 38 על מנת ליצג ולנהל משפטית פרוייקט מטעם היזם,(40 דיירים בבניין)החל מהחתמת חוזים ועד תיקון צו בית משותף-כולל ועדות ערר ויצוג בבתי משפט בעת הצורך
תמ"א 38
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
מומלץ לפנות לפורום תמ"א 38 או ליעוץ אישי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה עו"ד מעולה בתחום תמ"א 38
רונה
16/01/12
מכירה עו"ד מעולה בתחום התמ"א 38
פרטים באימייל ronid34@walla.co.il
פרטים באימייל ronid34@walla.co.il
אני גר בחו"ל וברצוני למכור את דירתי בארץ
מ.
10/01/12
שלום, אני גר בחו"ל וברצוני למכור את דירתי בארץ. איזה יפוי כוח אצתרך לתת לקרוב משפחה - בילתי חוזר או כללי, על מנת לא לעשות יפוי כוח פעמיים . האם אצתרך לחתום על עוד דברים במהלך המחירה? ויך אפשר למנוע את זה?
מכירה ע"י תושב חוץ
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
בנקים רבים מבקשים פעמים רבות במקרה והקונה מבקש משכנתא כי המוכר עצמו יחתום על כתבי ההתחיבות, כמו כן, כל עניין ההצהרה שאתה חייב לחתום.
בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד שעוסק בתחום שייסיע לך על מנת לצמצם לך עלויות ובזבוז זמן לאחר מכן.
ניתן באופן כללי לעשות הכל גם שאתה החו"ל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד שעוסק בתחום שייסיע לך על מנת לצמצם לך עלויות ובזבוז זמן לאחר מכן.
ניתן באופן כללי לעשות הכל גם שאתה החו"ל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי מושכר
מיטל
10/01/12
הי,
נניח כי יש הוראה בהסכם כי למשכיר יש אפשרות לפנות את השוכר ללא סיבה ולפי שיקול דעתו הבלעדי תוך 90 ימים.
ונניח כי יש לי חשש כי בעוד 90 ימים השוכר לא יפנה את הדירה.
האם אני יכולה כבר עכשיו להגיש תביעה לפינוי מושכר כאשר הסעד יהיה לצו פינוי בעוד 90 ימים?
מצאתי אמירה של עו"ד אברהם ללום, באתר זה, מיום 28.3.2011 לפיה:"תביעה לפינוי מושכר יכול שתהא מוגשת מיד בקרות הפרת הסכם השכירות ולאחר שהשוכר לא תיקן את ההפרה ובכך למעשה לחסוך בזמן יקר מצידו של המשכיר."
מה האסמכתא לאמירה זו - חקיקה/ פסיקה/ דברי הסבר?
תודה מראש!
נניח כי יש הוראה בהסכם כי למשכיר יש אפשרות לפנות את השוכר ללא סיבה ולפי שיקול דעתו הבלעדי תוך 90 ימים.
ונניח כי יש לי חשש כי בעוד 90 ימים השוכר לא יפנה את הדירה.
האם אני יכולה כבר עכשיו להגיש תביעה לפינוי מושכר כאשר הסעד יהיה לצו פינוי בעוד 90 ימים?
מצאתי אמירה של עו"ד אברהם ללום, באתר זה, מיום 28.3.2011 לפיה:"תביעה לפינוי מושכר יכול שתהא מוגשת מיד בקרות הפרת הסכם השכירות ולאחר שהשוכר לא תיקן את ההפרה ובכך למעשה לחסוך בזמן יקר מצידו של המשכיר."
מה האסמכתא לאמירה זו - חקיקה/ פסיקה/ דברי הסבר?
תודה מראש!
עקרון הקטנת הנזק
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
מדובר על הפרה צפויה וצמצום הנזק ? הכוונה במידה והשוכר יאמר לך במפורש כי הוא לא מתכוון לפנות במועד, ההמלצה שלי בכל מקרה להמתין ימים ספורים לפני הפינוי ורק אז לפעול, אף על פי שעקרון צמצום הנזק הינו עקרון ידוע בדיני החוזים.
מתוך ויקיפדיה - עקרון הקטנת הנזק מהווה עקרון כללי בכל דיני החיובים וזכה לעיגון סטטוטורי בחוק החוזים (תרופות), אשר לפיו החייב החוזי אינו חייב בפיצויים על נזק שהיה הנפגע החוזי יכול להקטין או למנוע באמצעים סבירים. בפקודת הנזיקין אין הוראה מפורשת בדבר החובה להקטין את הנזק, אומנם היו שהציעו לכלול בפקודת הנזיקין סעיף המקביל לס' 14 בחוק החוזים, אך הצעה זו לא התקבלה.[5] לפיכך, הלכה זו היא פרי הפסיקה בלבד. הלכה פסוקה היא, כי על הניזוק מוטל הנטל - נטל ולא חובה[6] להפחית הנזק שעוולת המזיק גרמה לו. יפים לעניין זה דברי הנשיא שמגר[7]- ההצדקה לעיקרון של הקטנת הנזק , זו הכלכלית וזו המוסרית, יפה לכל דיני החיובים. לכן, ההלכות בתחום מסוים מדיני החיובים יכולות לשמש לנו מקור השראה לגבי תחומים אחרים מתוך דיני החיובים. משנגרם הנזק, הדין מטיל את הנטל של הקטנת הנזק על הניזוק. מה לי אם הנזק נגרם עקב פגיעה חוזית או עקב פגיעה נזיקית?. הבסיס האנאליטי לנטל זה אינו נקי מספקות, וישנן תאוריות שונות שסוגיה סבוכה זו מעלה.
מקווה שהתשובה עונה על שאלתך עד כמה שניתן בנושא סבוך זה של עקרון הקטנת הנזק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מתוך ויקיפדיה - עקרון הקטנת הנזק מהווה עקרון כללי בכל דיני החיובים וזכה לעיגון סטטוטורי בחוק החוזים (תרופות), אשר לפיו החייב החוזי אינו חייב בפיצויים על נזק שהיה הנפגע החוזי יכול להקטין או למנוע באמצעים סבירים. בפקודת הנזיקין אין הוראה מפורשת בדבר החובה להקטין את הנזק, אומנם היו שהציעו לכלול בפקודת הנזיקין סעיף המקביל לס' 14 בחוק החוזים, אך הצעה זו לא התקבלה.[5] לפיכך, הלכה זו היא פרי הפסיקה בלבד. הלכה פסוקה היא, כי על הניזוק מוטל הנטל - נטל ולא חובה[6] להפחית הנזק שעוולת המזיק גרמה לו. יפים לעניין זה דברי הנשיא שמגר[7]- ההצדקה לעיקרון של הקטנת הנזק , זו הכלכלית וזו המוסרית, יפה לכל דיני החיובים. לכן, ההלכות בתחום מסוים מדיני החיובים יכולות לשמש לנו מקור השראה לגבי תחומים אחרים מתוך דיני החיובים. משנגרם הנזק, הדין מטיל את הנטל של הקטנת הנזק על הניזוק. מה לי אם הנזק נגרם עקב פגיעה חוזית או עקב פגיעה נזיקית?. הבסיס האנאליטי לנטל זה אינו נקי מספקות, וישנן תאוריות שונות שסוגיה סבוכה זו מעלה.
מקווה שהתשובה עונה על שאלתך עד כמה שניתן בנושא סבוך זה של עקרון הקטנת הנזק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית חלק מיורש
דיקלה
10/01/12
הייאני רוצה לקנות את חלקו של אחי בדירה1/4 ,ובכך להיות בעלים של 1/2 מהדירה,אבל לפניי זה אני צריכה לשלם חוב נדרש מנאמן של חברה משכנת לשעבר ,בנוגע לתשלום רישום בטאבו של בית משותף,האם כדאי לי לחכות עם התשלום לאחר לקיחת המשכנתא ואז הבנק ירשום אותה בטאבו ויחסוך לי את העלות הנ"ל(3000 שח)?תודה רבה רבה
שלום דיקלה**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
עו"ד רענן גל
10/01/12
יכול להיות שהמהלך יחסוך לך כסף ברישום אב יחייב אותך בתשלום מס רכישה - ככל שיחול עליך
ועל כן עליך לעשות תכנון נכון
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
השארת קישור לאתר
ועל כן עליך לעשות תכנון נכון
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
השארת קישור לאתר
העברה
עו"ד אברהם ללום
10/01/12
השאלה ממש לא ברורה. לגבי החלק הראשון, מדובר על העברה שאין איתה בעיות כמובן. בכל זאת לבדוק את עניין המיסוי.
לגבי החלק השני, ממש לא ברור ?
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגבי החלק השני, ממש לא ברור ?
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
רישום בטאבו של דירה בבית משותף
תומר
10/01/12
שלום רב,שאלתי היא בתור יורש אני רוצה לרשום את הבית בטאבו,אך ישנה חברה משכנת הטוענת שהיא זו שרושמת בטאבו,חשוב לציין שהיא דורשת 5000 שח באמצעות הנאמן(משרד עו"ד),למרות שאגרה עולה כמה עשרות ש"ח בלבד.איך ניתן לעקוף אותה או לחלופין להוריד את הסכום.
שלום תומר**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
עו"ד רענן גל
10/01/12
בעיקרון העברת זכויות בחברה משכנת הינו הליך שעלותו קבועה בחוק
דומני כי המדובר הוא במאות שקלים
ועל כן עליך להתעקש
שים לב כי עליך להציג צו ירושה
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
דומני כי המדובר הוא במאות שקלים
ועל כן עליך להתעקש
שים לב כי עליך להציג צו ירושה
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
היטל השבחה- עיריית ת"א
איליה
10/01/12
שלום. בשנת 2007 רכשתי דירה בלב העיר ת"א. במעמד רכישת הדירה (ספט 2007), חתמתי על כתב התחייבות לעיריית ת"א- בו אני מתחייב לשלם את היטל ההשבחה של העירייה (אותו המוכר צריך לשלם) ולדחות את מועד תשלומו עד למכירה הבאה של הדירה. דבר זה היה מקובל בעיתו ונעשה בכל רכישה. עקב סיבות אובייקטיביות לא העברנו את הדירה על שמנו בטאבו. כעת 4 שנים אחרי בבקשנו להעביר את הדירה על שמנו בטאבו. העירייה מבקשת את תשלום היטל ההשבחה המדובר (תנאי לקבלת אישור עירייה לטאבו). יש לציין כי ההתחייבות התקבלה בעירייה והמוכר קיבל הודעה כי חובותיו סולקו. העירייה טוענת כי הם לא יאפשרו לדחות את התשלום. מה ניתן לעשות
איליה שלום**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
עו"ד רענן גל**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
10/01/12
ברור כי המדובר הוא בדרישה לא סבירה ועל כן עליכם להגיש עתירה מנהלית בעניין ולחייב את העירייה להנפיק האישור
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
התחיבות קונה מוכר
עו"ד אברהם ללום
10/01/12
מדובר למעשה בכתב התחייבות קונה מוכר שנולד עקב פס"ד בבית המשפט השלום, פס"ד לא הלכה אך בכל מקרה רשויות רבות בארץ ועיריית ת"א במיוחד נוהגות כך.
מדובר על מצב שיש זכויות בנייה נוספות, נשאלת השראלה המוכר מסר אישור עירייה לצורך העברה לעו"ד שלך ? אם כן מדובר רק על בקשה לחידוש האישור ולא לאישור חדש ! מומלץ לפנות לעיריית ת"א בהסדר ואני רוצה להאמין שזה יעבוד, העו"ד שמטפל ברכישה, תבקש ממנו לטפל לך בעניין.
בכל מקרה יש לראות את ההסכם שלך עוד בשלב הרכישה ואם מדובר על תב"ע עוד מלפני יום הרכישה לכאורה על המוכר לשלם אותה.
תא (ת"א) 1312/04 אסתר ציטרון נ' יונה עטרי
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מדובר על מצב שיש זכויות בנייה נוספות, נשאלת השראלה המוכר מסר אישור עירייה לצורך העברה לעו"ד שלך ? אם כן מדובר רק על בקשה לחידוש האישור ולא לאישור חדש ! מומלץ לפנות לעיריית ת"א בהסדר ואני רוצה להאמין שזה יעבוד, העו"ד שמטפל ברכישה, תבקש ממנו לטפל לך בעניין.
בכל מקרה יש לראות את ההסכם שלך עוד בשלב הרכישה ואם מדובר על תב"ע עוד מלפני יום הרכישה לכאורה על המוכר לשלם אותה.
תא (ת"א) 1312/04 אסתר ציטרון נ' יונה עטרי
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מי אביבים
רוני
09/01/12
קיבלתי מכתב ממי אביבים שמרישומיהם עולה כי מד המים בנכס בו אני גרה אינו משוייך כאני גרה בשכירות והחל מינואר אדרש לשלם מינימום עבור 20 מ"ק לחודש היום אני משלמת ממוצע של 12 לחודשיים,ועוד כל מני תשלומים עבור חריגות כלליות שיהיו
עבור ההסדרה של מד מים משוייך צריך להזמין איש מקצוע (שרברב)להפרדת הצנרת שאין לי מושג מה העלות של זה + 75 ש"ח עבור מד המים שמי אביבים מתקינים.... בעל הדירה אינו רוצה לשלם לשרברב ו /או לבצע את השינוים, מה אני אמורה לעשות האם אני צריכה לשלם לשרברב, האם אני צריכה לשלם חשבון מים של 350 ש"ח לחודשיים במקום 100-120 מה מבחינה משפטית אני יכולה לעשות לתשובה אודה
עבור ההסדרה של מד מים משוייך צריך להזמין איש מקצוע (שרברב)להפרדת הצנרת שאין לי מושג מה העלות של זה + 75 ש"ח עבור מד המים שמי אביבים מתקינים.... בעל הדירה אינו רוצה לשלם לשרברב ו /או לבצע את השינוים, מה אני אמורה לעשות האם אני צריכה לשלם לשרברב, האם אני צריכה לשלם חשבון מים של 350 ש"ח לחודשיים במקום 100-120 מה מבחינה משפטית אני יכולה לעשות לתשובה אודה
גם אני אותו דבר! מה עושים? הצילו..
עופר
10/01/12
גם אני קיבלתי את המכתב של מי אביבים והזדעזעתי. דיברתי עם בעלי הדירה השכורה שלי והם אמרו שהם יבדקו את העניין. מיותר לציין שהם לא הולכים להשקיע שקל על מדי מים לכל הדירות בבניין ולכן מי שיישא בהוצאות בסוף יהיה אני ואצטרך לשלם פי ארבעה ויותר (יש גם מע"מ..) על כלום. מה עושים? אני מוכן להתאגד אם צריך. תודה על כל עזרה שתבוא.
שכירות - תשלום עבור מד מים
עו"ד אברהם ללום
10/01/12
יש לבדוק את החוזה בינכם. בדרך כלל נהוג שהבעלים צריך לדאוג לכך. לאור הסכומים שאת מדברת עליהם יהיה זה נכון לפתור זאת יחד ללא התערבות חיצונית שתעלה לכל הצדדים הרבה יותר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מכירת דירה כתוצאה מגירושין
אלכס
09/01/12
שלום רב.
בעקבות גירושין של אמי ועקב אי סיום מכירת דירה בגירושין פנתה אמי לעו"ד בכדי לסיים את המאלכה.
הוא אינו החתים אותה על חוזה אלה רק על יפויי כוח וכאן העיניינים התחילו להתגלגל יפה מאוד בהתחלה.
לפני כ4 חודשים היחסים בין אמי , אני אל מול העו"ד עלו על שרטון מכיוון שהוא התחמק באופן תמידי מאיתנו, המשפט שנקבע התבטל עקב רצון אבי למכור את הדירה והפשרה שהושגה.
היינו צריכים להתקשר כמעט פעמיים בשבוע לעו"ד בכדי להזיז את העינינים.
נכון לעכשיו הוא לא סיים את מלאכתו (רישום בטאבו) מכיוון שיש בעיה עם הבנק. הוא מתחמק מהטלפונים שלי ושל אמי ואף אמר לאמי שלא נורא אם לא יהיה רישום בטאבו.
אמי ממש חרדה ולא יודעת מה לעשות וכיצד להכריח את העו"ד לסיים את מלאכתו ,אשר אנו זכאים לה מכיוון ששילמנו לו שכר טרחה לא מבוטל.
בעקבות גירושין של אמי ועקב אי סיום מכירת דירה בגירושין פנתה אמי לעו"ד בכדי לסיים את המאלכה.
הוא אינו החתים אותה על חוזה אלה רק על יפויי כוח וכאן העיניינים התחילו להתגלגל יפה מאוד בהתחלה.
לפני כ4 חודשים היחסים בין אמי , אני אל מול העו"ד עלו על שרטון מכיוון שהוא התחמק באופן תמידי מאיתנו, המשפט שנקבע התבטל עקב רצון אבי למכור את הדירה והפשרה שהושגה.
היינו צריכים להתקשר כמעט פעמיים בשבוע לעו"ד בכדי להזיז את העינינים.
נכון לעכשיו הוא לא סיים את מלאכתו (רישום בטאבו) מכיוון שיש בעיה עם הבנק. הוא מתחמק מהטלפונים שלי ושל אמי ואף אמר לאמי שלא נורא אם לא יהיה רישום בטאבו.
אמי ממש חרדה ולא יודעת מה לעשות וכיצד להכריח את העו"ד לסיים את מלאכתו ,אשר אנו זכאים לה מכיוון ששילמנו לו שכר טרחה לא מבוטל.
סיום הליך העברת הזכויות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
אני ממליץ לך לפנות אליו בכתב ואם לא עוזר יש מוסד לעו"ד ששמו לשכת עוה"ד. אני ממש לא ממליץ לפנות ללשכה אך אם לטענתכם נגרם לכם נזק ולכאורה מאחר וטרם הושלם הרישום עו"ד לא סיים עבודתו, אתם בעלים של זכות חוזית בלבד בשלב זה והשלב של הרישום מהווה למעשה זכות קניינית ולא חוזית, רישום הבעלות מגן עליכם והוא מהותי מאוד ועל עו"ד להסיר כל מגבלה שביכולתו ואחריותו להסיר על מנת להשלים את הפעול. לעניין תגובה תגיעו אליו למשרד ותגידו מה שיש לכם לפני שאתם פונים לגורמים נוספים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לפינוי בינוי
ג.
09/01/12
שלום רב.לבת זוגי יש דירה באיזור המיועד לפינוי בינוי.רציתי בבקשה לדעת האם זכויותיה לפינוי בינוי עלולים להיפגע בשל העובדה שיש בבעלותי דירה?יש לציין שאנחנו עומדים להינשא בעוד חודש ורכשתי את הדירה שבבעלותי כשנה לפני שהכרנו.בנוסף לכך אציין גם שאנו מתכוונים להתגורר בדירתה לאחר החתונה.עלה במוחי רעיון לעשות עימה הסכם ממון ששולל ממנה כל זכות בדירה שבבעלותי, האם זה יכול לעזור כשיש תהליך של פינוי בינוי?אשמח אם תענו לשאלתי ותתנו לי הכוונה.תודה.
פינוי בינוי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
יכול לעזור, ניתן לעשות תכנון מס מתאים. אך לעניין הפינוי בינוי אתם צריכים לציין זאת אל מול היזם, היזם נהנה מפטור מיוחד של פינוי בינוי בכל מקרה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת קרקע ע"י אפוטרופוס
עמנואל
09/01/12
אני מעוניין לקנות קרקע שבעליה חולה מזה 3 שנים לקרקע זו יש עוד 2 שותפים שמעוניינים למכור , האם הילדים שהם האפוטרופוס יכולים למכור את הקרקע
רכישה מאפוטרופוס
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
יש כמובן לבדוק האם לאדם יש אפוטרופוס ואם כן יש לקבל אישור בית משפט לעסקה. אם יש הסכם שיתוף ואין הגבלה על כך, ניתן יהיה אולי לרכוש משני השותפים ואז להשלים באמצעות בית המשפט את החלק הנוסף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד או משרד עו"ד,מה עדיף
ניר
09/01/12
לפרוייקט תמ"א38 שאני מקדם כיזם אני זקוק לעורך דין. אני מתלבט בין עו"ד פרטי עצמאי שמכיר את התחום לבין משרד עורכי דין המאגד בתוכו למעלה מ100 עורכי דין.אשמח אם אוכל לקבל המלצה ואינפורמציה מה המעלות והחסרונות שיש בעבודה עם משרד עורכי דין,מבחנית מקצועיות יחס אישי עלות כספית ועוד כל נושא אחר שיכול להיות קשור ולא עולה כרגע בדעתי.תודה מראש
לשאלתך**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
עו"ד רענן גל**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
10/01/12
שלום ניר,
ברור שלכל אחת מהגישות יתרונות וחסרונות משלה לדוגמא - משרד גדול אינו יכול להיות זמין עבורך בכל נקודת זמן בעוד שבמשרד קטן אתה הופך בין רגע ללקוח אסטרטגי.
שכ"ט - במשרד גדול בדרך כלל החיוב הינו בגין שעות עבודה בעוד שבמשרד קטן אפשר לסכם על שכ"ט שנחלק לתשלום בגין שעות העבודה ומרכיב של "הצלחה" או מכירות מהפרוייקט .
ישנן כמובן עוד יתרונות וחסרונות רבים
בכל מקרה שיהיה בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
ברור שלכל אחת מהגישות יתרונות וחסרונות משלה לדוגמא - משרד גדול אינו יכול להיות זמין עבורך בכל נקודת זמן בעוד שבמשרד קטן אתה הופך בין רגע ללקוח אסטרטגי.
שכ"ט - במשרד גדול בדרך כלל החיוב הינו בגין שעות עבודה בעוד שבמשרד קטן אפשר לסכם על שכ"ט שנחלק לתשלום בגין שעות העבודה ומרכיב של "הצלחה" או מכירות מהפרוייקט .
ישנן כמובן עוד יתרונות וחסרונות רבים
בכל מקרה שיהיה בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
יצוג בתמ"א 38
עו"ד אברהם ללום
10/01/12
לא חשוב הגודל חשוב האיכות והשירות. יש יתרון למשרד גדול מבחינת עומק שאין למשרד קטן, כמו כן, משרד גדול גם אם העו"ד מתחלפים עדיין יש המשך.
יש יתרון למשרד קטן לפעמים שירות טוב יותר.
בסופו של יום יש לבדוק מי העו"ד שמלווה ולחתום על הסכם שכ"ט. יש עו"ד טובים שאני מכיר לרבות בפורום שהם משרדים קטנים אך הניסיון שלהם מוכח בתחום.
אברהם ללום, עו"ד
יש יתרון למשרד קטן לפעמים שירות טוב יותר.
בסופו של יום יש לבדוק מי העו"ד שמלווה ולחתום על הסכם שכ"ט. יש עו"ד טובים שאני מכיר לרבות בפורום שהם משרדים קטנים אך הניסיון שלהם מוכח בתחום.
אברהם ללום, עו"ד
בנית יחידת דיור על עמודים מפולשות
ויקי
09/01/12
שלום , הבניין שלי בנוי על עמודים , לפי מה שהבנתי יש אפשרות לבנות יחידת דיור (1.5-2 חדרים לפחות) , השאלות שלי הן כאלה: 1.האם אני צריכה לרכוש זכויות על המקום מהדירים?איך?ובאיזו עלות? 2. כמה עולה בערך לבנות דירת 2 חדרים בקומת קרקע על עמודים?3.איזה עוד הוצאות אני צריכה לכלול בעלות הבנייה, חוץ מהבנייה ורכישת הזכויות, (אילו מיסים עלי לשלם, מס רכישה וכו'? אילו בידיוק. ? מצטערת על הכמות השאלות והחוסר ידע , תודה
עלויות בנייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
ללא ספק עלות בנייה אינה דבר קבוע ותלוי במשתנים רבים, זה יכול להיות 600-1600$ למטר ואף יותר מכך תלוי מאוד.
כמו כן, יש לבדוק בנושא גם מבחינה קניינית וגם מבחינה תכנונית באמצעות אדריכל. תפנו לעו"ד שעוסק במקרקעין ותכנון ובנייה שעובד עם אדריכל בקשר על מנת לקבל את כל התשובות לפני שאתם נכנסים למשהו שאתם לא בטוח מבינים את המשמעות מבחינתכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמו כן, יש לבדוק בנושא גם מבחינה קניינית וגם מבחינה תכנונית באמצעות אדריכל. תפנו לעו"ד שעוסק במקרקעין ותכנון ובנייה שעובד עם אדריכל בקשר על מנת לקבל את כל התשובות לפני שאתם נכנסים למשהו שאתם לא בטוח מבינים את המשמעות מבחינתכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך ניתן לאכוף פסק דין בהמרצת פתיחה?
יעקב
09/01/12
פסק דין שניתן בהמרצת פתיחה ובו נקבע כי הסכם מכר שנכרת בין הצדדים למכירת מקרקעין עומד בתקפו, אך המוכר מסרב לקיימו האם ניתן לפנות להוצאה לפועל למינוי כונס נכסים? או שצריך לפנות לבית המשפט? ואיזה סעד ניתן לבקש בעניין זה מבית המשפט?
ככל הנראה ניתן פסק דין הצהרתי בלבד
משה מעוז
10/01/12
פסק דין הצהרתי לא ניתן לאכיפה בהוצאה לפועל (ראה: רע"א [עליון] 743/05)
פסק הדין ההצהרתי אומנם קבע שהסכם המכר עומד בתוקפו, אך לא קבע שהוא הופר ולא קבע סעד בגין ההפרה הנטענת.
לכן, על פניו לא תהיה ברירה אלא לתבוע סעד אופרטיבי בשל ההפרה כדי שניתן יהיה לאכוף אותו בהוצאה לפועל.
הסעד שבית המשפט יכול לתת הוא אכיפת ביצוע ההסכם, או ביטולו, לרבות השבה ופיצוי הנפגע.
פסק הדין ההצהרתי אומנם קבע שהסכם המכר עומד בתוקפו, אך לא קבע שהוא הופר ולא קבע סעד בגין ההפרה הנטענת.
לכן, על פניו לא תהיה ברירה אלא לתבוע סעד אופרטיבי בשל ההפרה כדי שניתן יהיה לאכוף אותו בהוצאה לפועל.
הסעד שבית המשפט יכול לתת הוא אכיפת ביצוע ההסכם, או ביטולו, לרבות השבה ופיצוי הנפגע.
המרצת פתיחה
עו"ד אברהם ללום
10/01/12
עוה"ד שמטפל בהמרצת פתיחה מסוג זה ידע אני מאמין כיצד לפעול.
בכל זאת אתם יכולים לפנות לבית המשפט שנתן את ההחלטה.
לאחר מכן אם ובמידה ויש לכם פס"ד יש לכם כמה פעולות לבצע בין היתר רישום הערה על פס"ד. מה שיגרום למוכר בעיה במכירה ולחץ. האמור הינו בנוסף לתשובה בפורום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל זאת אתם יכולים לפנות לבית המשפט שנתן את ההחלטה.
לאחר מכן אם ובמידה ויש לכם פס"ד יש לכם כמה פעולות לבצע בין היתר רישום הערה על פס"ד. מה שיגרום למוכר בעיה במכירה ולחץ. האמור הינו בנוסף לתשובה בפורום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
המרצת פתיחה
עו"ד אברהם ללום
10/01/12
עוה"ד שמטפל בהמרצת פתיחה מסוג זה ידע אני מאמין כיצד לפעול.
בכל זאת אתם יכולים לפנות לבית המשפט שנתן את ההחלטה.
לאחר מכן אם ובמידה ויש לכם פס"ד יש לכם כמה פעולות לבצע בין היתר רישום הערה על פס"ד. מה שיגרום למוכר בעיה במכירה ולחץ. האמור הינו בנוסף לתשובה בפורום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל זאת אתם יכולים לפנות לבית המשפט שנתן את ההחלטה.
לאחר מכן אם ובמידה ויש לכם פס"ד יש לכם כמה פעולות לבצע בין היתר רישום הערה על פס"ד. מה שיגרום למוכר בעיה במכירה ולחץ. האמור הינו בנוסף לתשובה בפורום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שאלה
נועם
09/01/12
שלוםהאם בהסכם מתנה יש לשלם מס שבע או מס רכישה
העברה ללא תמורה- מיסים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
השאלה לשאלה מי מה היחס לעניין הגדרת קרוב בין המעביר לנעבר. תשובה מפורטת יש לך במאמר חדש שפורסם ע"י עו"ד שירן רומנו ממשרדי ועוד מאמרים שפורסמו לאחרונה בין היתר באתר הפורומים בחלק של מאמרים. באופן כללי יש לבדוק את הגדרת קרוב לעניין תקנות המקרקעין לעומת חוק מיסוי מקרקעין סעיפים 1 ו-62.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח בלתי חוזר-עסקת מקרקעין
דנה
09/01/12
שלום
רציתי לשאול מה הן הדרכים לביטול יפויי כוח בלתי חוזר?
רציתי לשאול מה הן הדרכים לביטול יפויי כוח בלתי חוזר?
ביטול יפוי כח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
בלתי חוזר- בית משפט או שהפעולה לשמה ניתן יפוי הכח הסתיימה.
זה במקרה ויפוי הכח הוא בלתי חוזר מאחר וכללי ניתן אף לרשום הערה על כך בטאבו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
זה במקרה ויפוי הכח הוא בלתי חוזר מאחר וכללי ניתן אף לרשום הערה על כך בטאבו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך ניתן לדעת אם חברת נדל"ן אמינה?
ורד
09/01/12
שלום,
אנחנו לפני סגירת עסקה לדירה חדשה עם חברת נדל"ן והשקעות.
(שמדומני היא מוכרת וידועה אבל לא בטוחה בזה...)
אבל רצינו לקבל איזה פידבק עליהם...
האם תוכלו לומר לנו דעתכם או להפנות אותנו אל מישהו שיכול?
האם לציין כאן את שמם?
אנחנו לפני סגירת עסקה לדירה חדשה עם חברת נדל"ן והשקעות.
(שמדומני היא מוכרת וידועה אבל לא בטוחה בזה...)
אבל רצינו לקבל איזה פידבק עליהם...
האם תוכלו לומר לנו דעתכם או להפנות אותנו אל מישהו שיכול?
האם לציין כאן את שמם?
רכישת מקבלן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
אין צורך יש דרך קלה ומהירה לעשות את הבדיקה, כאשר אתם פונים לעו"ד לייצג אתכם הוא אמור לדעת מה לעשות מלבד הבדיקות הרגילו בכל הקשור לסביבת המגורים, בטחונות וכו'. המנגנונים כיום הרבה יותר בטוחים מבעבר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
שואלת
09/01/12
שלום,אני ובעלי נשואים מזה 5 שנים. בעלי קיבל לפני נישואינו דירה במתנה. כיום אנו מעוניינים לרכוש דירה. האם בשל כך שלבעלי יש את הדירה , לא ניתן יהיה לקבל מס רכישה לפי דירה יחידה או האם רק אני אוכל לקבל מס רכישה מופחת. עלי לציין כי אין בינינו הסכם חוק יחסי ממון. בנוסף אבקש לדעת האם במידה ונחליט לתת את הדירה הנ"ל חזרה במתנה להוריו, אמר לנו עורך דין שאנו מוותרים על הפטור של מס שבח של פעם ב-4 שנים. האם זה הגיוני? האם יש כאן קש?
העברה ללא תמורה ושריפת פטור
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
השאלה שלך כוללת מספר נושאים. לאור האמור ומאחר ואין המדובר על חוות דעת אציין באופן כללי רק כי על פניו בחלק הראשון של השאלה אינך זכאית לפטור של דירה ראשונה מאחר ויש לכם ואני מדגיש לכם. יש פסיקה בנושא. כמו כן, לגבי המתנה יש אפשרות לחזור מהמתנה מבחינת נותן המתנה, זו אופציה גם כן, יש כמובן להוכיח כי נותן המתנה מבקש לחזור בו מאחר ומצבו הכלכלי עקב המתנה הורע באופן ניכר ו/או שהיחס שלכם אליו הפך לרע מאוד. מומלץ לפנות לעו"ד שמבין בנושא עם פתרונות יצירתיים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
