פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
יחידת דיור ללא פיצול תשתיות.
רונן
05/02/12
רכשתי דירת 5 חדרים.
יש בתוך הבית, יחידה לנער מתבגר (הכוללת שרותים ומקלחת).
כעת אני מעוניין להשכיר את אותה יחידה.
על מנת לקבל פרטיות, הוספתי דלת אחת בתוך הבית שלי בכניסה לסלון.
כעת, כאשר עוברים כעת את דלת הכניסה רואים שתי דלתות אחת ליחידה ואחת לבית שלי.
יחד עם זאת, כל התשתיות לא פוצלו, המים והחשמל הם משותפים.
האם זה חוקי?
יש בתוך הבית, יחידה לנער מתבגר (הכוללת שרותים ומקלחת).
כעת אני מעוניין להשכיר את אותה יחידה.
על מנת לקבל פרטיות, הוספתי דלת אחת בתוך הבית שלי בכניסה לסלון.
כעת, כאשר עוברים כעת את דלת הכניסה רואים שתי דלתות אחת ליחידה ואחת לבית שלי.
יחד עם זאת, כל התשתיות לא פוצלו, המים והחשמל הם משותפים.
האם זה חוקי?
פיצול דירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/02/12
פיצול דירה נבדק לרוב על פי פיצול תשתיות והצבת הכלים הבסיסיים לקיומה של יח"ד נפרדת, דהיינו, שירותים, מקלחת, מטבח וחדר שינה.
בברכה,
עו"ד אברהם ללום, מנהל הפורום.
בברכה,
עו"ד אברהם ללום, מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סחיטה, שקרים ואיומים…
א
05/02/12
בעסקת מקרקעין - עורכת הדין של המוכר סוחטת אותי (הקונה)!!!מה ניתן לעשות בעניין?והאם אני בפורום הנכון?
תלונה כנגד עו"ד בלשכת עו"ד
עו"ד שזר תומר
05/02/12
אם יש דברים שאינם קשרים, פנה ללשכת עו"ד בתלונה (ממליץ לך לבדוק היטב את העילה שלך לפני שאתה עושה כן), וכן למשטרה (כנ"ל).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מיסוי גבוה לדירה שניה למשפרי דיור
אשר
05/02/12
אני משפר דיור שקניתי דירה גדולה יותר בשכונה ולא מצליח למכור את הדירה הישנה. עם המחאה כנגד הממשל, הממשלה גרמה לביקוש נמוך לדירות. אני שרוצה למכור את הדירה ועם הולדת הבן השלישי עברתי לדירה גדולה יותר, צריך בגלל הממשלה לשלם מס גבוה, כאילו אי עשיר (אני לא רוצה לספר איך אני גומר את החדש - קרוב לפשיטת רגל). למה אנחנו מעמד הביינים שלארוה בהחזקת דירה נוספת למטרת רווח צריך לשלם לממשלה - זו פשוט בושה. כנראה שצריך מחאה חברתית 2 לכל הבעיות האלה שהממשלה יצרה מאז המחאה.
איך מחושב המס שצריך לשלם על דירה 2 (אפשר לקבל פרטים)
איך מחושב המס שצריך לשלם על דירה 2 (אפשר לקבל פרטים)
חישוב מס רכישה לשנת 2012
עו"ד שזר תומר
05/02/12
שלום לך,
נראה לי שהבעיה שלך היא של רוב המדינה (ראה את המחאה החברתית), בכל מקרה, מצ"ב לנוחיותך מחשבון מס רכישה עדכני.
הגדלת שיעור מס הרכישה לגבי דירת מגורים שאינה יחידה – לרוכש דירת מגורים נוספת, מדרגות מס הרכישה יהיו:
- על חלק השווי שעד 1,053,200 ₪: 5%
- על חלק השווי שבין 1,053,200 ₪ – 3,159,600 ₪ – 6%
- על חלק השווי שמעל 3,159,600 ₪ – 7%
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
נראה לי שהבעיה שלך היא של רוב המדינה (ראה את המחאה החברתית), בכל מקרה, מצ"ב לנוחיותך מחשבון מס רכישה עדכני.
הגדלת שיעור מס הרכישה לגבי דירת מגורים שאינה יחידה – לרוכש דירת מגורים נוספת, מדרגות מס הרכישה יהיו:
- על חלק השווי שעד 1,053,200 ₪: 5%
- על חלק השווי שבין 1,053,200 ₪ – 3,159,600 ₪ – 6%
- על חלק השווי שמעל 3,159,600 ₪ – 7%
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תב"ע
רני
05/02/12
מה קורה במקרה שיש תב"ע מאושרת (מוגבלת בזמן) ובמקביל ישנה תביעה בבית משפט. בזמן בירור התביעה פג התוקף של התב"ע (לפי הגדרת התב"ע). מה קורה במצב כזה? האם צריכים להוציא תב"ע חדשה?
תב"ע - דיני תכנון ובניה
עו"ד שזר תומר
05/02/12
לטעמי - כן.
אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק,
פנה לעו"ד שמתמחה בדיני תכנון ובניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק,
פנה לעו"ד שמתמחה בדיני תכנון ובניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ליקויים שהתגלו אחרי המכירה
קרן
05/02/12
שלום רב ,
לקוחה פנתה אליי לגבי דירה יד שניה שהיא קנתה ולאחר מסירתה התברר שהמזגן לקוי ויש להחליפו בחדש ,החלפת קולט שמש שהיה סתום מאבנית וגרם לפיצוץ בצנרת וכו'...לטענתה הביאה אנשי מקצוע שתיקנו והחליפו והכל מגובה בקבלות ,בהסכם המכר צויין כי הדירה נמכרת כמו שהיא ,בהסתמך על הצהרות המוכר לא יהיו לקונים טענות בהמשך.
עוד נאמר ע"י המוכרת כי הדירה הייתה ריקה במשך שנה וחצי והמוכרת לא ידעה על הליקויים הללו,הדירה נמכרה דרך תיווך...
כיום לאחר התכתבות המוכרת מעוניינת לשלם רק מחצית מסכום תיקון הדוד ושיחתמו הקונים על כך שאין להם טענות בהמשך... בכוונתי להוציא מכתב הנושא תשובות לכל טענותיה ,האם חשיבתי נכונה בעת הזאת? האם רצוי להתייחס לחוק המכר לעניין זכות תיקון אי התאמה ??? להכוונה בעניין זה אודה
לקוחה פנתה אליי לגבי דירה יד שניה שהיא קנתה ולאחר מסירתה התברר שהמזגן לקוי ויש להחליפו בחדש ,החלפת קולט שמש שהיה סתום מאבנית וגרם לפיצוץ בצנרת וכו'...לטענתה הביאה אנשי מקצוע שתיקנו והחליפו והכל מגובה בקבלות ,בהסכם המכר צויין כי הדירה נמכרת כמו שהיא ,בהסתמך על הצהרות המוכר לא יהיו לקונים טענות בהמשך.
עוד נאמר ע"י המוכרת כי הדירה הייתה ריקה במשך שנה וחצי והמוכרת לא ידעה על הליקויים הללו,הדירה נמכרה דרך תיווך...
כיום לאחר התכתבות המוכרת מעוניינת לשלם רק מחצית מסכום תיקון הדוד ושיחתמו הקונים על כך שאין להם טענות בהמשך... בכוונתי להוציא מכתב הנושא תשובות לכל טענותיה ,האם חשיבתי נכונה בעת הזאת? האם רצוי להתייחס לחוק המכר לעניין זכות תיקון אי התאמה ??? להכוונה בעניין זה אודה
ליקויי בניה
עו"ד שזר תומר
05/02/12
קרן שלום,
ראי זה שהיא מוכנה לשלם זה גם משהו..
תלוי מתי התגלו הליקויים, אם מיד לאחר הכניסה לדירה התגלו הליקויים, אז זה דבר אחד (שהוא לטובתך)
אם לאחר מכן - אז את בבעיה, ואז "שווה" יותר להגיע לפשרה.
כעקרון, הכיוון שלך נכון, אבל אין לי מספיק עובדות על מנת ליתן לך כיוון יותר מדוייק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראי זה שהיא מוכנה לשלם זה גם משהו..
תלוי מתי התגלו הליקויים, אם מיד לאחר הכניסה לדירה התגלו הליקויים, אז זה דבר אחד (שהוא לטובתך)
אם לאחר מכן - אז את בבעיה, ואז "שווה" יותר להגיע לפשרה.
כעקרון, הכיוון שלך נכון, אבל אין לי מספיק עובדות על מנת ליתן לך כיוון יותר מדוייק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סגירת חניה פרטית
רון לוי
05/02/12
יש לי דירה עם חניה מקורה, לחניה יש שלוש
קירות וכמובן פתח כניסה.
כשרכשתי את הדירה סגרתי את הפתח ב"תריסורג"
תריס גלילה חשמלי.
עכשיו, אחרי כ 10 שנים העירייה דורשת ממני
לפרק את התריס תוך פרק זמן קצר במיוחד.
האם זו עבירה לחסום את השטח הפרטי שלי
?
האם החוק לצידה של העירייה?
האם אין חוק התיישנות על התריס?
מה האופציות העומדות בפני?
אשמח מאוד לקבל יעוץ מקצועי.
קירות וכמובן פתח כניסה.
כשרכשתי את הדירה סגרתי את הפתח ב"תריסורג"
תריס גלילה חשמלי.
עכשיו, אחרי כ 10 שנים העירייה דורשת ממני
לפרק את התריס תוך פרק זמן קצר במיוחד.
האם זו עבירה לחסום את השטח הפרטי שלי
?
האם החוק לצידה של העירייה?
האם אין חוק התיישנות על התריס?
מה האופציות העומדות בפני?
אשמח מאוד לקבל יעוץ מקצועי.
תכנון ובניה
עו"ד שזר תומר
05/02/12
רון שלום,
ראה, ברמת העקרון הדירה נראית על פניו (כמה שאפשר לבדוק במסגרת שאלה בפורום... - חוקית).
אבל, עדיין יש לך פתח לבטלה, בין אם בטענת התיישנות (שם הנטל הוא אליך להוכיח מתי בוצע התיקון).
ובין אם בדרכים אחרות.
פנה לעו"ד שמתמחה בדיני התכנון והבניה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה, ברמת העקרון הדירה נראית על פניו (כמה שאפשר לבדוק במסגרת שאלה בפורום... - חוקית).
אבל, עדיין יש לך פתח לבטלה, בין אם בטענת התיישנות (שם הנטל הוא אליך להוכיח מתי בוצע התיקון).
ובין אם בדרכים אחרות.
פנה לעו"ד שמתמחה בדיני התכנון והבניה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העירייה צודקת
משה מעוז
06/02/12
במעשה שעשית יש 2 עבירות :
(1) עבירה של בניה ללא היתר
(2) עבירה של שימוש במבנה שלא קיבל היתר
לגבי העבירה הראשונה, אכן חלה התיישנות בחלוף 5 שנים ממועד ביצוע הסגירה של החניה.
לגבי העבירה השניה (עבירת השימוש) אין התיישנות (ולעולם לא תהיה) כי כל יום של שימוש מהווה עבירה חדשה, ולכן זאת עבירה מתחדשת שלא מתיישנת.
הדרך לצאת מזה היא או לקבל היתר בניה עבור אותה סגירה לא חוקית, או, להרוס את כל מה שבנית שם ללא היתר בניה כחוק.
(1) עבירה של בניה ללא היתר
(2) עבירה של שימוש במבנה שלא קיבל היתר
לגבי העבירה הראשונה, אכן חלה התיישנות בחלוף 5 שנים ממועד ביצוע הסגירה של החניה.
לגבי העבירה השניה (עבירת השימוש) אין התיישנות (ולעולם לא תהיה) כי כל יום של שימוש מהווה עבירה חדשה, ולכן זאת עבירה מתחדשת שלא מתיישנת.
הדרך לצאת מזה היא או לקבל היתר בניה עבור אותה סגירה לא חוקית, או, להרוס את כל מה שבנית שם ללא היתר בניה כחוק.
ועדת ערר
נחום
04/02/12
שלום רב ושבוע טוב!הוזמנתי לוועדת ערר להציג את טענותי בעניין התנגדותי לתוספת הבניה של השכן .השכן רוצה לספח לעצמו חלק מהגג המשותף ולבנות קומת מגורים נוספת ללא כל תמורה ובכך גם לחסום את האפשרות לנסות לממש תמ"א 38 שתשדרג את כל המבנה .לא הוצע לנו כל פיצוי בגין הויתור על החלק המשותף .בנוסף מוצעת בניה החורגת מהמבנה שתפגע באיכות חיים תסתיר אור שמש ואויר, כי דירתי היא בקומת הקרקע מתחת לדירת השכן .עלי לציין שהבניין הוא בנין שיכון ישן שנבנה בתחילת שנות ה 50 .לא בטוח שהוא בנוי לאפשרות של תוספת בניה כמו ממ"ד שהשכן מתכוון להוסיף על הגג .השכן לא החתים את הבעלים שמופיעים בנסך הטאבו כי הם נפטרו מזמן אלא את הבנים, אבל תחת מספרי הזהות של הנפטרים , האם זה חוקי ?כיצד עלי לפעול ולהופיע בוועדת הערר ?בתודה ובברכה
ועדת ערר
עו"ד שזר תומר
04/02/12
יש לטעון את מה שאררת...
מקווה שרשמת זאת בהתנגדות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מקווה שרשמת זאת בהתנגדות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום הנכס על שם ילד קטין
שירלי
04/02/12
שלום רב,ברצוני לקנות דירה להשקעה.(בבעלותי כבר דירה), האם כדאי לרשום אותה על שם הילדים? כיצד עושים זאת? הדירה שבבעלותי נרכשה בשנת 2005 האם עליי לשלם שוב מס?תודה
מס רכישה מדרגה שניה - רכישת בית על שם קטין
עו"ד שזר תומר
04/02/12
באם הנכס ירשם על שמך תשלמי מס רכישה מדרגה שניה.
ניתן לרשום נכס על שם קטין, אבל אז צריך אישור ביהמ"ש לרכישה, וכן בסופו של יום שהוא ירצה לרכוש דירה בעתיד - הוא יצטרך לשלם מס רכישה מדרגה שניה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ניתן לרשום נכס על שם קטין, אבל אז צריך אישור ביהמ"ש לרכישה, וכן בסופו של יום שהוא ירצה לרכוש דירה בעתיד - הוא יצטרך לשלם מס רכישה מדרגה שניה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רעש בדירה חדשה שנובע מליקויי בניה
אפרת
04/02/12
רכשתי דירה לפני כשנתיים, הרעש מהקומה העליונה בלתי ניסבל ולטעמי אינו נובע רק כתוצאה מהלכי השכנים אלא כתוצאה מליקויי בניה.
לדעתי ישנה בעיה בבידוד שנעשה בין קומה לקומה, אני שומעת את השכנים כשהם הולכים יחפים בביתם. מה עלי עלות, האם יש באפשרותי לתבוע את הקבלן לתיקון הבעיה.
לדעתי ישנה בעיה בבידוד שנעשה בין קומה לקומה, אני שומעת את השכנים כשהם הולכים יחפים בביתם. מה עלי עלות, האם יש באפשרותי לתבוע את הקבלן לתיקון הבעיה.
ליקוי בניה - תביעה כנגד הקבלן
עו"ד שזר תומר
04/02/12
לא פירטת האם רכשת את הדירה מקבלן או מיד שניה.
מתי הקבלן בנה את הבניין?
בכל מקרה, לטעמי לאור הליקוי שאת מתארת הסיכוי לתבוע את הקבלן בכל מקרה, מאוד נמוך, שכן זהו ליקוי שיהיה לך קשה אעד מאוד להוכיח מי מקורו בקבלן .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מתי הקבלן בנה את הבניין?
בכל מקרה, לטעמי לאור הליקוי שאת מתארת הסיכוי לתבוע את הקבלן בכל מקרה, מאוד נמוך, שכן זהו ליקוי שיהיה לך קשה אעד מאוד להוכיח מי מקורו בקבלן .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עברנו לבית חדש לפני כמה ימים ויש כתמי מים בתיקרה
עומר
03/02/12
עברנו לבית שרכשנו פעם ראשונה, עברנו ממש לפני הגשם ואתמול בערב אני רואה בתקרה יש 2 כתמי מים(כנראה מהגשם) דרך השכנים. (קומה 7 מתוך 8).
מה אני אמור לעשות? האם לדיירים הקודמים יש איזה מחוייבות כלפיי? האם לפנות לשכן למעלה? מה להגיד לו? כמובן שיש ביטוח.
מה אני אמור לעשות? האם לדיירים הקודמים יש איזה מחוייבות כלפיי? האם לפנות לשכן למעלה? מה להגיד לו? כמובן שיש ביטוח.
רטיבות בדירה
עו"ד שזר תומר
03/02/12
יש לך כמה אופציה .
תוכל לפנות למוכרים, וזאת באם עו"ד שלך הגן עליך במסגרת חוזה הרכישה.
תוכל לנסות לפנות לביטוח.
וכן תוכל לנסות לפנות לשכן שלמעלה.
תוכל לפנות למוכרים, וזאת באם עו"ד שלך הגן עליך במסגרת חוזה הרכישה.
תוכל לנסות לפנות לביטוח.
וכן תוכל לנסות לפנות לשכן שלמעלה.
תשלומים לעירייה (ארנונה) הקשורים לבית שהשכרתי לאחר
יוסי
03/02/12
הסיפור עצמו:
לפני כחמש שנים מכרתי דירה שהייתה בבעלותי לאדם אחר ונערך הסכם זיכרון דברים, החזקה בדירה הועברה לאלתר לקונה. לא בוצע רישום של העסקה בטאבו, ולא דווח לעירייה על העירייה.
לפני כשנה הופתעי לגלות שישנו חוב לא מבוטל (ארנונה ומסים שונים) שהנני נדרש לשלם לעירייה עבור אותה דירה שמכרתי. הקשורים לתקופה שהדירה כבר הייתה בחזקת הבעלים החדשים.
הצגתי לעירייה את ההסכם וזיכרון הדברים, הדבר לא עזר, הם דבקו בעמדתם שאני אמור לשלם להם, ולבסוף שלמתי להם את הסכום הנדרש.
השאלה שלי:
1. האם אני יכול לתבוע את הקונה על הסכומים ששלמי לעירייה הקשורים לתקופה שהוא החזיק כבר בדירה? (ע"פ ההסכם וזיכרון הדברים, המסים יחולו עליו, מעת קבלת החזקה בדירה).
2. האם אפשר לתבוע אותו בבימ"ש לתביעות קטנות (בלי עו"ד), והאם אתה יכולים לעזור לי בבקשה בדוגמא לכתב תביעה שכזה, או לפחות להדריך אותי היכן אוכל למצוא דוגמאות כאלו??
מתנצל על הסיפור הארוך, ומודה לכם מראש על העזרה
לפני כחמש שנים מכרתי דירה שהייתה בבעלותי לאדם אחר ונערך הסכם זיכרון דברים, החזקה בדירה הועברה לאלתר לקונה. לא בוצע רישום של העסקה בטאבו, ולא דווח לעירייה על העירייה.
לפני כשנה הופתעי לגלות שישנו חוב לא מבוטל (ארנונה ומסים שונים) שהנני נדרש לשלם לעירייה עבור אותה דירה שמכרתי. הקשורים לתקופה שהדירה כבר הייתה בחזקת הבעלים החדשים.
הצגתי לעירייה את ההסכם וזיכרון הדברים, הדבר לא עזר, הם דבקו בעמדתם שאני אמור לשלם להם, ולבסוף שלמתי להם את הסכום הנדרש.
השאלה שלי:
1. האם אני יכול לתבוע את הקונה על הסכומים ששלמי לעירייה הקשורים לתקופה שהוא החזיק כבר בדירה? (ע"פ ההסכם וזיכרון הדברים, המסים יחולו עליו, מעת קבלת החזקה בדירה).
2. האם אפשר לתבוע אותו בבימ"ש לתביעות קטנות (בלי עו"ד), והאם אתה יכולים לעזור לי בבקשה בדוגמא לכתב תביעה שכזה, או לפחות להדריך אותי היכן אוכל למצוא דוגמאות כאלו??
מתנצל על הסיפור הארוך, ומודה לכם מראש על העזרה
חובות לארנונה
עו"ד שזר תומר
03/02/12
תוכל להגיש תביעה בבית משפט רגיל או תביעת קטנות (תלוי בסכום התביעה שלך), מה שבטוח הוא שיש לך עילת תביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהלה פורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהלה פורום.
מס רכישה בגין דירה נוספת של האישה
תמיר
02/02/12
שלום,לפני מספר שנים הוריה של אישתי התגרשו ובהתאם להסכם הגירושים הועברה מחצית הדירה מהאב אליה, שבזמנו הייתה רווקה. כיום, לאחר שהתחתנו, ברצוננו לרכוש דירה יחד. האם עלינו לשלם מס רכישה?האם ניתן להעביר את מחצית הדירה בחזרה לאב או לאם ולא לשלם מס רכישה?תודהתמיר
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
03/02/12
צריך יהיה להעביר את החצי לקרוב משפחה, על מנת להמנע מתשלום מס רכישה בדרגה שניה.
כך תוכלו לשלם מס רכישה בדרגה ראשונה, ובמקרה שסכום הדירה מתאים לסכום הקובע בחוק, הרי שלא ישולם מס רכישה כלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהלה פורום.
כך תוכלו לשלם מס רכישה בדרגה ראשונה, ובמקרה שסכום הדירה מתאים לסכום הקובע בחוק, הרי שלא ישולם מס רכישה כלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהלה פורום.
דיור מוגן
תהילה
02/02/12
שלום ! אני מתגוררת בדיור מוגן בשכירות, הבנין מנוהל ע"י חברת ניהול חיצונית. האם כשוכרת אני מחוייבת לשלם את התשלום לחב' האחזקה (שהינו 1000 ש"ח בחודש. ובאופן כללי אילו הוצאות אני מחויבת לשלם עפ"י החוק?
דיור מוגן = דמי מפתח
עו"ד שזר תומר
03/02/12
חובת תשלות ההוצאות הללו אמורים להיות על חשבונך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהלה פורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהלה פורום.
קנית דירה בעת גירושין מכונס נכסים
בר
02/02/12
בגירושין, בעת קניית בית מכינוס נכסים יש זכות קדימה לאחד מבני הזוג לקנות את הבית במחיר שנקבע.
השאלה שלי:
1. האם נהוג/ניתן לדרוש, בתור הקונה מהכינוס, שבן הזוג שמעונין לקנות יפקיד 10% מערך הקנייה בעת ההודעה שהוא מעוניין לרכוש כדמי רצינות (כפי שהקונה נדרש בעת מתן ההצעה).
2. האם נהוג/ניתן לדרוש בחוזה, פיצוי בגובה שכ"ט עו"ד והוצאות לקונה, אשר עלול להיות במצב שהוא ביצע את כל התהליך (הפקדת צ'ק בנקאי, התמחרות, שכירת עו"ד, טיוטות חוזה, חתימה על חוזה) ובסוף הוא נותר ללא הדירה כיוון שאחד מבני הזוג רוכש אותו לפי זכות הקדימה שלו?
3. האם ניתן לבקש הוצאות מבית המשפט אם הדבר לא נכתב בהסכם?
תודה מראש.
השאלה שלי:
1. האם נהוג/ניתן לדרוש, בתור הקונה מהכינוס, שבן הזוג שמעונין לקנות יפקיד 10% מערך הקנייה בעת ההודעה שהוא מעוניין לרכוש כדמי רצינות (כפי שהקונה נדרש בעת מתן ההצעה).
2. האם נהוג/ניתן לדרוש בחוזה, פיצוי בגובה שכ"ט עו"ד והוצאות לקונה, אשר עלול להיות במצב שהוא ביצע את כל התהליך (הפקדת צ'ק בנקאי, התמחרות, שכירת עו"ד, טיוטות חוזה, חתימה על חוזה) ובסוף הוא נותר ללא הדירה כיוון שאחד מבני הזוג רוכש אותו לפי זכות הקדימה שלו?
3. האם ניתן לבקש הוצאות מבית המשפט אם הדבר לא נכתב בהסכם?
תודה מראש.
רכישת דירה מכונס נכסים עקב גירושין
עו"ד שזר תומר
03/02/12
לטעמי לא תוכלי לדרוש אף אחד מדברים אלו.
תנסה לבדוק גם בפורום דיני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהלה פורום.
תנסה לבדוק גם בפורום דיני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהלה פורום.
חומה משותפת בין שני בתים פרטיים
צצמ
02/02/12
יש לי בית פרטי, אני מעוניין להניח את המזגן ליד החומה המפרידה ביני לבין הבית של שכני. האם יש באפשרותי לעשות זה? המזגן נשאר בשטח שלי , השכן שלי לא רואה אותו
חומה משותפת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/12
אם זה בשטח ובצד שלך בחומה, איני רואה כל מניעה מהותית לכך
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחייבות על תשריט בדירה חדשה
דוד
02/02/12
אני מתכנן לקנות דירה חדשה בבנין שאין לו עדיין היתר בניה אבל יש לו היתר חפירה.
בחוזה מצוין שאם עד תשעה חודשים מיום חתימת החוזה לא יהיה היתר בניה, ניתן לבטל את העסקה.
לפי הבנתי קיים "תשריט", שמציין את מיקום הבניינים במגרש ומיקום וגודל השטחים הפתוחים.הבנתי גם שבזמן חתימת החוזה חותמים גם על התשריט, וזהו מסמך מחייב.
יחד עם זאת, בחוזה מצוין שהקבלן יכול לבקש סטייה או הקלה מהיתר הבניה, וכן יכול להוציא שטחים מהרכוש המשותף ולהצמיד אותם לדירות אחרות, ולקונה אין זכות לערער על כך.
לעומת זאת, בנספח לחוזה כתוב:" באם עפ"י היתר הבניה שיתקבל בפועל תהיה סטייה מהותית בתכנית הבניה של הדירה, לעומת התוכניות ואו התשריט שנחתמו ע"י הרוכש, מעבר למותר עפ"י חוק המכר (דירות) התשל"ג (להלן "סטייה מהותית"), לרוכש יעמוד פרק זמן של שלושים יום לביטול הסכם המכר..."
שאלותיי הן:
1. מה הפירוש של סטייה מהותית ?
2. האם לפי נוסח החוזה, הסטייה המהותית מתייחסת גם לתשריט, או רק לדירה עצמה ?
3. אם התשובה לשאלה 2 חיובית, אז לפי הבנתי הקבלן יכול רק לבקש סטיות או הקלות, או לצרף רכוש משותף, רק במידה שזה לא יהווה סטייה מהותית מהמצוין בתשריט.האם זה נכון ?
4. אם התשובה לשאלה 2 שלילית, אז לפי הבנתי יש סתירה פנימית בחוזה. חותמים על תשריט שהוא מסמך מחייב, אבל המוכר יכול להפר אותו.האם הבנתי את זה נכון ?
בחוזה מצוין שאם עד תשעה חודשים מיום חתימת החוזה לא יהיה היתר בניה, ניתן לבטל את העסקה.
לפי הבנתי קיים "תשריט", שמציין את מיקום הבניינים במגרש ומיקום וגודל השטחים הפתוחים.הבנתי גם שבזמן חתימת החוזה חותמים גם על התשריט, וזהו מסמך מחייב.
יחד עם זאת, בחוזה מצוין שהקבלן יכול לבקש סטייה או הקלה מהיתר הבניה, וכן יכול להוציא שטחים מהרכוש המשותף ולהצמיד אותם לדירות אחרות, ולקונה אין זכות לערער על כך.
לעומת זאת, בנספח לחוזה כתוב:" באם עפ"י היתר הבניה שיתקבל בפועל תהיה סטייה מהותית בתכנית הבניה של הדירה, לעומת התוכניות ואו התשריט שנחתמו ע"י הרוכש, מעבר למותר עפ"י חוק המכר (דירות) התשל"ג (להלן "סטייה מהותית"), לרוכש יעמוד פרק זמן של שלושים יום לביטול הסכם המכר..."
שאלותיי הן:
1. מה הפירוש של סטייה מהותית ?
2. האם לפי נוסח החוזה, הסטייה המהותית מתייחסת גם לתשריט, או רק לדירה עצמה ?
3. אם התשובה לשאלה 2 חיובית, אז לפי הבנתי הקבלן יכול רק לבקש סטיות או הקלות, או לצרף רכוש משותף, רק במידה שזה לא יהווה סטייה מהותית מהמצוין בתשריט.האם זה נכון ?
4. אם התשובה לשאלה 2 שלילית, אז לפי הבנתי יש סתירה פנימית בחוזה. חותמים על תשריט שהוא מסמך מחייב, אבל המוכר יכול להפר אותו.האם הבנתי את זה נכון ?
חתימת הסכם רכישה בטרם הוצאת היתר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/12
סטייה מהותית הינה מעל 2% משטח שהוצג, וכן שינוי במבנה הנכס והבניין שיורד לשורשו של עניין, השטחים המשותפים וכיו"ב. כך, אם ההיתר שיוצא יהיה בעל סטייה מהותית ממה שחתמת עליו, לך כרוכש תהיה זכות (אך לא החובה) לבטל את ההסכם. המדובר בפרטיקה מקובלת והגיונית, שמשרתת את האינטרסים של כולם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בעיתית
anelko
02/02/12
שלום, אנחנו מעוניינים לקנות דירה. מתברר כי על הדירה נפתח תיק בהוצא ה לפועל, עיכולים וכו'. עד כמה מסובך/מסוכן לקנות דירה כזאת? האם כדאי להיכנס לעסקה או לבטל אותה? חוזה עוד לא חתום. תודה
דירה עם עיקולים, האם לרכוש ?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/12
עקרונית הכל פתיר, אם המחיר ראוי והדירה מוצאת חן בעינייכם, עליכם לא לחתום לפני שתשכרו שירותיו של עו"ד בעל ניסיון בתחום, שיצור את מנגנוני ההגנה הנכונים ויוודא שאכן אין מניעה מהותית להשלמת ההתחייבויות בעסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס רכישה עקב הסכם ממון
ניקי
02/02/12
הננו עולים חדשים מצרפת. עובר לנישואין, חתמנו על הסכם ממון בפני נוטריון בצרפת. לפני שנה אישתי רכשה דירה בארץ, על שמה בלבד. כיום ברצונינו לרכוש דירה ביחד שתרשם בעלות בחלקים שווים. האם אנו זכאים לתשלום מס רכישה כדירה יחידה בשל הסכם ממון שנחתם על ידינו בצרפת? רוב תודות
מס רכישה בגין ידרה נוספת לבנה"ז שעשו הסכם ממון
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/12
ברוכים הבאים לארצנו. לגבי האישה מאחר ואין ספק שזו דירה נוספת, הרי שהיא תשלם על מחצית הזכויות שרוכשת כעת לפי דירה שניה. לגבי המחצית של הבעל, על פניו, המדובר בדירה יחידה בהנחה שיש הסכם ממון מסודר, שניתן להציגו בפני רשויות המס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת מגרשים לאחר קניה
סאלי
02/02/12
שלום, לי ולאחותי 2 מגרשים. רשמנו בטעות מגרש
מסוים על כל אחת מאיתנו ועכשיו שגילינו את הטעות אנו רוצות להחליף בינינו. מה ניתן
לעשות? האם נחויב לשלם שוב מס רכישה או האם ניתן פשוט להחליף?
נשמח לקבל תשובה
מסוים על כל אחת מאיתנו ועכשיו שגילינו את הטעות אנו רוצות להחליף בינינו. מה ניתן
לעשות? האם נחויב לשלם שוב מס רכישה או האם ניתן פשוט להחליף?
נשמח לקבל תשובה
ביטול עסקה וחתימה על עסקה חדשה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/12
זה תלוי מאוד בנסיבות. בכל מקרה מדובר בביטול עסקה וחתימה על עסקה חדשה. במקרים מסויימים מס שבח מקבל את הביטול ובמקרים אחרים לא - ואז מדובר בתשלום מס כפול. כל זה בתנאי שהמוכר מסכים לביטול העסקה ולחתימה על הסכם חדש. כדאי לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת להתייעץ ולבדוק איך לפתור את העניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית
מיכאל
01/02/12
הדירה שלנו כעת לא מאוכלסת.האם חובה בכל זאת לשלם ועד בית או שמא זו רשות ולא חובה?תודה
חובה לשלם ועד בית גם אם הדירה ריקה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/12
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שער כניסה בשטח ציבורי
הילה
01/02/12
שלום רב!
אני גרה בכרכור בשכונה שכמות הפריצות לבתים בה גבוהה מאוד , ועד השכונה מעוניין להציב שערים חשמליים עם שומרים בכניסות לשכונה, האם זה אפשרי ? מישהו אמר לנו שלא ניתן כי צהו שטח ציבורי ואין לנו זכות לסגור גישה אליו ? אשמח לתגובתכם
אני גרה בכרכור בשכונה שכמות הפריצות לבתים בה גבוהה מאוד , ועד השכונה מעוניין להציב שערים חשמליים עם שומרים בכניסות לשכונה, האם זה אפשרי ? מישהו אמר לנו שלא ניתן כי צהו שטח ציבורי ואין לנו זכות לסגור גישה אליו ? אשמח לתגובתכם
הצבת שערים בשטח ציבורי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/12
זה אכן שטח ציבורי ולא ניתן לעשות בו מה שרוצים. יתרה מזאת הצבת שער זו עבודת בנייה שמחייבת הוצאת היתר בנייה. תצטרכו לעשות זאת בתיאום עם הרשות המקומית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזרת חדר לא צבוע – הפרת חוזה?
בן
01/02/12
שלום רב,לפני 4 חודשים עזבתי דירה בשכירות. את החדר שלי שם קיבלתי לא צבוע ולא מסויד מדיירת שגרה שם קודם. גרתי שם שנה.כעת,
לאחר 4 חודשים, החזיר בעל הדירה באיחור רב את צ'ק הפיקדון שלי (שהפקיד
בתחילת תקופת השכירות שלי). שמתי לב שהוא החזיר רק סכום חלקי. שאלתי אותו
מה פשר הדבר והוא טען שעשיתי נזקים שעולים על שווי סכום צ'ק הפיקדון, אך
כמחווה של רצון טוב הוא החליט להחזיר לי סכום חלקי מהצ'ק פיקדון. שאלתי
אותו אילו נזקים ומה הם הסכומים וביקשתי פירוט מלא של הנזק כולל חשבוניות.
הוא לא השיב עניינית, רק שאל אותי כמה אני חושב שעולה צביעת חדר.לאחר
בדיקה, ראיתי שבחוזה אכן מופיע שאני צריך להחזיר את החדר צבוע. אך החדר לא
היה צבוע כשקיבלתי אותו. כמו כן, במעמד החזרת המפתח הוא קיבל את הדירה ללא
טענות או תלונות, ולמעשה לא ציין מילה על צביעה או נזקים במשך 4 חודשים
מעת סיום החוזה בינינו. הוא גם לא היה אומר מילה אם לא הייתי מתעמת איתו על
כך שהחזיר לי רק 70% מצ'ק הפיקדון.יש לציין שגם שותפותיי לדירה יצאו מהדירה, לא צבעו את חדריהם וקיבלו את סכום הצ'ק המלא. כלומר הוא בעצם החליט "לכבד" את החוזה רק במקרה שלי ולא במקרה של השותפות.האם כדאי לי לתבוע? יש לציין שהמאבק הוא עקרוני לחלוטין, ואינו קשור לכסף בשלב זה. מדובר בבעל דירה שעשה לי את המוות במשך שנה וחצי וזוהי חציית קו אדום.תודה רבה מראש
לאחר 4 חודשים, החזיר בעל הדירה באיחור רב את צ'ק הפיקדון שלי (שהפקיד
בתחילת תקופת השכירות שלי). שמתי לב שהוא החזיר רק סכום חלקי. שאלתי אותו
מה פשר הדבר והוא טען שעשיתי נזקים שעולים על שווי סכום צ'ק הפיקדון, אך
כמחווה של רצון טוב הוא החליט להחזיר לי סכום חלקי מהצ'ק פיקדון. שאלתי
אותו אילו נזקים ומה הם הסכומים וביקשתי פירוט מלא של הנזק כולל חשבוניות.
הוא לא השיב עניינית, רק שאל אותי כמה אני חושב שעולה צביעת חדר.לאחר
בדיקה, ראיתי שבחוזה אכן מופיע שאני צריך להחזיר את החדר צבוע. אך החדר לא
היה צבוע כשקיבלתי אותו. כמו כן, במעמד החזרת המפתח הוא קיבל את הדירה ללא
טענות או תלונות, ולמעשה לא ציין מילה על צביעה או נזקים במשך 4 חודשים
מעת סיום החוזה בינינו. הוא גם לא היה אומר מילה אם לא הייתי מתעמת איתו על
כך שהחזיר לי רק 70% מצ'ק הפיקדון.יש לציין שגם שותפותיי לדירה יצאו מהדירה, לא צבעו את חדריהם וקיבלו את סכום הצ'ק המלא. כלומר הוא בעצם החליט "לכבד" את החוזה רק במקרה שלי ולא במקרה של השותפות.האם כדאי לי לתבוע? יש לציין שהמאבק הוא עקרוני לחלוטין, ואינו קשור לכסף בשלב זה. מדובר בבעל דירה שעשה לי את המוות במשך שנה וחצי וזוהי חציית קו אדום.תודה רבה מראש
מימוש שיק ביטחון בהסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/12
אין טעם לנהל מאבקים עקרוניים. הם גם בדרך כלל לא זוכים לאהדה מצד השופט שדן בתיק.
יש טעמים לכאן ולכאן.
אם בהסכם כתוב שאתה צריך להחזיר את החדר צבוע ומסוייד - אתה מחוייב להסכם גם אם קיבלת את החדר לא צבוע. מצד שני, אכן, בעל הדירה היה צריך לומר לך אם חשב שמשהו לא בסדר.
אם אתה סבור שנגרם לך עוול תגיש תביעה בבימ"ש לתביעות קטנות.
יש טעמים לכאן ולכאן.
אם בהסכם כתוב שאתה צריך להחזיר את החדר צבוע ומסוייד - אתה מחוייב להסכם גם אם קיבלת את החדר לא צבוע. מצד שני, אכן, בעל הדירה היה צריך לומר לך אם חשב שמשהו לא בסדר.
אם אתה סבור שנגרם לך עוול תגיש תביעה בבימ"ש לתביעות קטנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משה
דמי תיווך
01/02/12
ביקרתי בבית למכירה דרך מתווך שניתנה לו בעלות ע"י המוכר לפני כחצי שנה - בינתיים הדירה לא נמכרה והבלעדיות שניתנה למתווך פגה .
בימים האחרונים פירסם בעל הדירה שוב את הדירה למכירה הפעם ללא תיוון אלא ישירות דרכו .
הלכתי לראות את הדירה - השאלה אם אני קונה את הדירה האם אני מחוייב למתווך למרות שהפגישה בנינו הייתה לפני חצי שנה והיום המוכר מפרסם את הדירה באופן עצמאי ???
בימים האחרונים פירסם בעל הדירה שוב את הדירה למכירה הפעם ללא תיוון אלא ישירות דרכו .
הלכתי לראות את הדירה - השאלה אם אני קונה את הדירה האם אני מחוייב למתווך למרות שהפגישה בנינו הייתה לפני חצי שנה והיום המוכר מפרסם את הדירה באופן עצמאי ???
חובת תשלום דמי תיווך
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/12
אם חתמת למתווך על הטופס בשעתו - אתה מחוייב לשלם את דמי התיווך גם כשפגה הבלעדיות והבית מפורסם ישירות באמצעות הבעלים שלו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת חלק מסויים מהרכוש המשותף
יואב
01/02/12
שלום,מה הכוונה להצמדה הנ"ל? איך ניתן להצמיד חנייה לביית?אשמח לקבל הבהרה לגבי הנושא הנ"לתודה
הצמדה של חלק ברכוש המשותף לדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/12
מדובר במונח משפטי. באמצעות הרישום בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) מצמידים שטח ספציפי ליחידה ספציפית (או למספר יחידות ספציפיות) ואז השטח בבעלותה הבלעדית של היחידה או היחידות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קו האפס
משה
01/02/12
שאלה ראשונה :מהוא קו האפס בבניין מגורים? ,שאלה שנייה :בבניין מגורים משותף קיים בחזית הבניין 2 חנויות ,אחד מבעלי החנויות מבקש להסב לדירת מגורים ,במידה והחנות יושבת על קו האפס האם יהיה מותר להפוך לדירת מגורים?
קו אפס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/12
קו האפס הוא הגבול של החלקה כפי שהיא רשומה בלשכת רישום המקרקעין ובמרכז מיפוי ישראל. לגבי השאלה על החנות - זה נתון לשיקול דעת של הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
