פורום נדל"ן

תוספת בניה ומסים

לא יו 15/02/12

ירשתי בית על מגרש שנבנה לפני שנים על פי היתר בניה , אך כנראה יש שם מרתף קטן מחוץ להיתר הבניה וגם סגרו עם זכוכית שטח מתחת לפרגולה.
מצד שני לא נוצלו כל אחוזי הבניה שיש למגרש.
אני צריך למכור את הבית.
בטאבו רשום המגרש כפי שנרכש, ללא הבית שנבנה אחר כך.
א. האם אני אמור לעשות משהו עם התוספת ללא היתר?
ב. האם יכולים לקנוס אותי ? או לבוא אלי בדרישות?
ג. ואם אמכור את הבית האם רשויות המס או העיריה יכולים לבוא בטענות כלשהן ? ולמי?
ד. האם כשמוכרים מדווחים על גודל הבית , אם אינו רשום בטאבו רק בעיריה?
ה. האם במכירה, מישהו מהרשויות בא לבדוק בכלל את הבית? מס שבח? עיריה?

לא יודע מה לעשות

לעמוד

המלא

בית עם תוספות בניה ללא היתר.

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

יש לבצע הכשרה כדין של תוספות הבניה הקיימות. במידה ולא ניתן להכשירן (לקבל היתר) יש לבצע הריסה. הנך חשוף להגשת כתב אישום בגין שימוש בבניה ללא היתר- הכרוכה בהטלת קנס כספי ואישום פלילי.

בברכה, עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה כש שמי מופיע רק בהערת אזהרה

יוסי 15/02/12

האם אני יכול למכור דירה כשיש רק הערת אזהרה ברישום שלי לטאבו? תודה.

לעמוד

המלא

מכירה כשיש רישום הערה בלבד

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

המכירה תיעשה על דרך של המחאת זכויות.

בברכה,
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת זכויות בניה בין שכנים

רון 15/02/12

שלום
הנני גר בבית בעל 4 דיירים הנמצא על קרקע של שני דונם משותפת עם עוד בניין אחר שבו 5 דיירים. הנני רוצה לבצע תוספת בניה לדירתי (קומה ראשונה) אולם חסרים לי אחוזי בניה (מעבר למה שמוצמד לדירתי). מצאתי שכן שמוכן למכור לי אחוזי בניה, (מדובר בתוספת של 8 מ"ר שהוא מעביר אלי), סיכמנו מחיר, מי שאחראי על התכנון מבחינתי בדק מבחינת העריה שזה בסדר, עכשיו נשאר לנו לעגן את זה בחוזה - איך אני מקדם את זה מכאן???
1. האם יחולו עלי מיסים בעקבות הרכישה - אם כן אילו מיסים??
2. האם יכולו על המוכר מיסים - אם כן אילו מיסים?? - שכן התחייבתי בפניו שאני נושא בכל המיסים הנובעים ממכירה זו
כיצד אני מקדם את זה?
אלפי תודות על התגובות!
אלפי תודות על

לעמוד

המלא

העברת זכויות בניה

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

שאלתך איננה מתאימה למענה דרך הפורום בלבד. מומלץ להיוועץ בעו"ד העוסק בתחום לצורך ייעוץ פרטני.

בברכה,
עו"ד אברהם ללום- מנהל הפורום.

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שימוש בנכס שלא כדין ???

יעל 15/02/12

שלום רב לעורכי הדין של הפורום ברצוני לקבל את עצתכם הראשונית בנוגע למקרה שנוצר כתוצאה שכירות דירה . לפני כשלושה חודשים שכרתי דירה מזוג צעיר - חתמתי על חוזה , אך ימים ספורים לאחר מכן נבצר ממני לעבור לדירה ,מטעמים אישים בריאותיים ,ונשארתי בבית הורי . כפי שנכתב בחוזה יש להודיע על פינוי הדירה כשלושה חודשים מראש - ולפיכך שילמתי ועדיין משלמת את שלושת החודשים ( למרות שלא יכולתי לעבור לגור בדירה ) . לפני ימים ספורים , הסתבר לי לתדהמתי ובמקרה, כי הזוג המשכיר אפשר לדייר הבא שמתעתד לעבור לגור בדירה רק בחודש הבא – להשתמש בדירה לשם איחסון חפציו . (כנראה רצו למצוא חן ולבוא לקראת הדייר החדש שרוצה להיכנס רק בחודש הבא ... יוצא מכך כי בחודש באחרון אני משלמת שכר דירה (לא זול בכלל.. ) בשעה שמישהו אחר מפיק הנאה קניינית מהנכס , וזאת לאור הסכמתו של בעל הדירה! יש לציין כי לא נמסרו לידי המפתחות לדירה , שכן לא עברתי לגור בה ... אך כמובן שילמתי את שלושת החודשים טבין ותקין לפי הכתוב בחוזה . רציתי בבקשה לשאול האם יש כאן עילה להפרת חוזה מצד הזוג המשכיר שאפשר לדייר אחר להשתמש בנכס החודש ואילו רק לאחסון חפצים, בשעה שאני עדיין משלמת שכר דירה ? מה ההשלכות של הפרה זו מבחינת פיצויים ? {אני גם יכולתי לאחסן את הריהוט שלי בדירה ..ריהוט שמונח במחסן- אותו הייתי אמורה להעביר לדירה החדשה - אך במקום זאת הוא מאוחסן בתשלום במחסן מסודר ). אודה מאוד לעזרתכם !!בברכה, יעל

לעמוד

המלא

הפרת הסכם שכירות

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

יש לפנות לעו"ד ולהציג בפניו את הסכם השכירות. רק לאחר בחינת תנאיו של ההסכם ניתן לבחון קיומה של עילה.

בברכה, עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עסקת מכירה, דרך החברה המשכנת

גיא 14/02/12

שלום,אני במו"מ על קניית דירה שעדיין לא רשומה בטאבו, אלא רשומה ב"חברה המשכנת"המוכר ואני סיכמנו על מחיר ותאריך פנוי, ואז נתנו לעו"ד שלנו (אחד המייצג אותי ואחד המייצג את המוכר) לערוך מו"מ על סעיפי ההסכם.היום הגענו למבוי סתום על הסעיף הבא בקשר לתשלום הסופי:חלק מהתשלום הסופי יופקד בנאמנות, עד אשר הרישום בחברה המשכנת של הדירה יהיה על שמי.מאידך העו"ד של המוכר מוכן שחלק מהתשלום הסופי יופקד בנאמנות, עד אשר המוכר יספק את כל האישורים הנדרשים על יד החברה המשכנת...המוכר לא מוכן להתפשר על הסעיף הזה, הוא רוצה לקבל אתה כסף על מנת שיכול לקנות דירה אחרת... אנחנו מנסים להגיע לפשרה והורדנו את הסכום לסכום נמוך כ 4% משווי הדירה.מה אתם אומרים?העו"ד שלי מאד לא ממליץ לי לוותר על הסעיף הזה.תודה,

לעמוד

המלא

רכישה בחברה משכנת

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

יש לפעול כעצת עוה"ד אולם עם זאת, יתכנו מקרים בהם לוקח זמן להעברת הזכויות בחברה המשכנת מסיבות שאינן תלויות במוכר ולכן מקובל לעיתים כי המוכר מילא חלקו עם המצאת מלוא מסמכי החברה המשכנת חתומים על ידו.
בברכה, עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום.

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שכירות בדירה מחולקת בלתי חוקית

אלי 14/02/12

שלום רב.לחברה שלי קורה סיפור הבא: היא גרה בדירה מחולקת (בסה"כ דירת חדר) כחצי שנה. מישהו מדיירים מבניין התלונן לעיריה על זה שבעל בעל הדירה (בעל הבית שלה) לא משלם ועד בית או משהו כזה. בקיצור הסתבר לדירה מחולקת באופן בלתי חוקית ועיריה צריכה לבוא לבדוק מה קורה שם. בעל הבית רוצה עכשיו שחברה שלי תעזוב את הדירה בערך לשבוע, הוא רוצה לחסום עם הקיר את החדר שירותים שם, כך שבביקורת העיריה הם יחשבו שזאת לא דירה נפרדת, אלה סלון ומטבח, ששייכים לדירה ליד! ואחרי שביקורת תיגמר - לשבור את הקיר לחדר שירותים.אני רוצה לברר, מה הכי טוב היא יכולה לעשות עם כל הסיפור הזה.האם מותר לתבוע את בעל הדירה על זה, שהוא משכיר דירה בלתי חוקית? ממש תודה לכל תגובה, אלי

לעמוד

המלא

הפרת הסכם שכירות

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

יש להציג את הסכם השכירות בפני עו"ד ולשקול מהם הצעדים הראויים לנקוט בהתאם לתנאיי ההסכם
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תביעה למפקח על המקרקעין ע"י נציגות בניין משותף

אפרת 14/02/12

לעו"ד שלום רב,
הנני סטודנטית למשפטים. בבניין המגורים של הורי ישנה נציגות שנבחרה למעלה משנה. בתום שנה מהאסיפה הכללית, דרשנו קיום אסיפה נוספת שבה תתקיים הצבעה חדשה. הוועד מתעלם מפניות הדיירים ולא מקיים אסיפה (עפ"י תקנון שבתוספת לס' 64 לחוק המקרקעין חייב לקיים אסיפה אחת לשנה בין היתר כדי למנות נציגות- אין תקנון של הבניין לכן בדקתי בתקנון המצוי בחוק) ולמעשה ממשיכים לכהן כוועד אעפ"י שכהונתם פקעה. בנוסף, הנציגות התעלמה מבקשות למסור מאזנים ואת תיק ההוצאות/ הכנסות של דמי הוועד והשימוש בהם. כאמור, עברה שנה מהאסיפה האחרונה.
הנציגות הגישה תביעה למפקח על המקרקעין, נגד הורי בטענה שהם לא משלמים וועד בית.
האם המכהנים כנציגות יכולים להגיש תביעה בשם נציגות הבניין כנגד הורי אעפ"י שהם לא נבחרו מחדש בתום שנה? האם נכון לטעון בנסיבות אלו להיעדר יריבות משפטית שכן הנציגים כבר אינם מהווים נציגות כחוק אלא אנשים פרטיים ואינם יכולים לתבוע בשם הוועד?
לתשובתכם אודה,

לעמוד

המלא

אי תשלום ועד בית

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

יש לבחון את הוראות התקנון. ניתן להזמינו מהטאבו

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום ועד בית

עו"ד אברהם ללום 15/02/12

יש לבחון את הוראות התקנון. ניתן להזמינו מלשכת רישום המקרקעין בה מתנהל רישום הבית.

בברכה, עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום

הנציגות המכהנת היא הנציגות החוקית

משה מעוז 16/02/12

הכלל הוא שהטוען לאי-חוקיות של הנציגות, עליו הנטל להוכיח מי היא הנציגות הכן חוקית, כיוון שלא יתכן מצב ואקום של "אין-נציגות".
אם לא התקיימה אסיפה שנתית יכול כל בעל דירה לזמן אסיפת דיירים.
כמובן שגם ניתן היה להחליף את הנציגות במסגרת אותה אסיפה אם היה רוב קולות לכך.
כיוון שלא זומנה אסיפה, אות וסימן הוא שבעלי הדירות ויתרו על זכותם להחלפת הנציגות.
כמו כן, מעצם העובדה שבעלי הדירות המשיכות לשלם לנציגות את מיסי ועד הבית, יש בכך אישור (או אישרור) לחוקיות הנציגות.
לפיכך, הנציגות הגישה את התביעה על פי סמכותה שבחוק.

העברה כפולה ללא תמורה

טלטל 14/02/12

שלום רב!מהו הטיפול הנדרש במצב בו פלוני מעוניין להעביר ללא תמורה דירתו לאלמוני ונהפוכו - אלמוני מעוניין להעביר דירתו לפלוני, כאשר השניים הינם קרובי משפחה (אב ובנו), בעצם מדובר ב"העברה ללא תמורה" של דירות בין הצדדים אך שווין של הדירות אינו זהה. מהו הטיפול המשפטי הנדרש לרבות היבטי מס בפרוצדורה?

לעמוד

המלא

העברה ללא תמורה

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

מומלץ לפנות לעו"ד, השאלה מצריכה תשובה מפורטת.
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מסמכים ישנים

שרון 14/02/12

שלום רב,

לפני כ- 20 שנה החלה אמי הליך העברצ הבית שרכשה בטאבו. המסמכים הוכנו אך מעולם לא נחתמו על ידי עו"ד. בימים אלו כשבאנו להעביר את הבית על שמה במנהל התבקשנו להעביר את הטפסים ופנינו לעו"ד שהכין את המסמכים לפני 20 שנה. הוא לא הסכים לחתום עליהם בטענה שחלף זמן רב. האם זה נכון או שהוא יכול לחתום על המסמכים ולסיים את התהליך שהתחיל לפני עשרים שנה וחסר רק חתימה?

תודה

לעמוד

המלא

השלמת עסקה כעבור 20 שנה

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

יש לבדוק בחתימה על אילו מסמכים מדובר.

בברכה, עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בעיית נזילה של השכן

מיכל 14/02/12

בעל הבית של הדירה מעלי מושך ומושך נזילה ואינו מתקן, לדבריו בשל ויכוח עם הביטוח. הוא שבר את הקיר החיצוני של הבניין, וכעת גם נכנסת רטיבות מהגשם וגם מהנזילה. כל הקיר אצלי רטוב ומעלה עובש. הדבר נמשך כבר כשלושה חדשים. אני השוכרת ולא בעלת הבית. מחד- אני מבינה את הבעיה של בע"ב מעלי, מאידך- למה אני צריכה לסבול? מה תייעצו לי לעשות?

לעמוד

המלא

רטיבות במושכר

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

יש לבחון את תנאיי הסכם השכירות בנוגע לאחריות בעל הדירה לגבי המושכר.

בברכה, עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ליקויי בניה

קרן 14/02/12

שלום רב ,
לקוח שפנה אליי עם חוות דעת באשר לליקויי בניה שיש בביתו ומעוניין לתבוע את הקבלן ,בחוות הדעת אף נאמר שיש סכנה ליציבות שלד המבנה ,האם בתיק כזה כדאי לכתוב מכתב דרישה לקבלן לתקן את הליקויים ולשלם פיצוי בגין הנזק שנגרם או שמא עדיף לתבוע את הקבלן המהנדס והאדריכלית??? הבניה בוצעה לפני מס' שנים , מה נכון לעשות במקרה כזה??

לעמוד

המלא

ליקויי בניה

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

יש לבחון את נסיבות המקרה לעומק לאחר עיון במסמכי התיק.
בברכהף עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חיפשתי חיפשתי ולא מצאתי

חום 14/02/12

נציגות הבית המשותף והאסיפה הכללית הן האחראיות על ניהול הבית המשותף והן מקבלת החלטות עבור כל בעלי הדירות לגבי הרכוש המשותף וניהולו.

האם הגופים הנ"ל יכולים להחליט שדייר מסויים לא ישתמש בחניות ושדייר אחר לא יעלה במדרגות ושכל מי שרוצה להיכנס לבניין אחרי 4 בצהריים יקפוץ על רגל אחת וכיוצ"ב.

מאוד חשוב לי לקבל תשובה בעניין ויתרה מכך, אני אודה למי שיוכל להפנות אותי לאיזשהו מקור.... אפילו שם של פס"ד או מילות חיפוש אטרקטיביות, מבלי לספק מראה מקום מדוייק.

לעמוד

המלא

סמכויות האסיפה הכללית

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

יש לבחון מהו התקנון המאומץ על ידי דיירי הבניין המשותף ולבחון סמכויות האסיפה הכללית על פי האמור בו.

בברכה,
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דייר החזיר מפתח אך לא פינה את חפציו

ענת 13/02/12

השוכר לאחר שלא שילם שכר דירה מס' חודשים, החזיר לי את המפתח באמצעות מישהו אחר, אבל עדיין לא לקח חלק מחפציו.אני רוצה להשכיר למישהו אחר ויש שם חפצים אישיים שלו.אין לו כתובת למשלוח מכתבים ונטש את הדירה.האם מותר לי לזרוק ?הבנתי , שזאת בעיה שלו, כיוון שעצם זה שמסר מפתח זה מבחינתי פינוי סופי מהדירה, בייחוד כאשר לא ביקש זמן לבוא ולקחת חפצים.

לעמוד

המלא

אי פינוי חפצים בדירה שכורה

עו"ד אברהם ללום מנהל 15/02/12

יש לבדוק מה אומרים תנאיי הסכם השכירות.
בברכה, עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום.

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם אפשרי טאבו ללא פרצלציה

רחל 13/02/12

אנו גרים בבית פרטי שאין לו טאבו אלא, הערת אזהרה (כבר שלושים שנה),כי עדיין אין פרצלציה לכל החלקה שיש בה 12 יחידות. לאחרונה הציע לנו עו"ד שאפשר לעשות טאבו כך שלכל דייר ירשם החלק היחסי מתוך החלקה ללא פרצלציה.
שאלתי: האם זה אפשרי, ומה משמעות הליך זה?

לעמוד

המלא

רישום בית משותף

עו"ד אברהם ללום מנהל 14/02/12

לאור שאלתך בלבד ומבלי להיכנס לפרטים המלאים של המצב הרישומי, מדובר על הליך שאדריכל עושה יחד עם עו"ד שאמור לרשום את הבית כבית משותף.

צריך להסדיר את מערכת היחסים בצורה ברורה עם עו"ד עד רישום בית משותף.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה לאחר העברה ללא תשלום

איתי 12/02/12

שלום,אבי העביר לי ללא תמורה את דירתו.עו"ד שטיפל בתהליך העברה ללא תמורה(תשלום) אמר שאי אפשר למכור כעת את הדירה במשך 3 שנים ולא הסביר מדוע.האם יש סיבה לכך או שזה אפשרי בתמורה לתשלום מס נוסף?תודה!

לעמוד

המלא

העברה ללא תמורה

עו"ד שזר תומר 12/02/12

ראה צריך לבדוק באיזה פטור בדיוק הוא השתמש, תוכל לבקש העתק מהמש"ח שהוגש על ידו, ואז ננסה לעזור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פלישה לשטח פרטי

אור 12/02/12

יש בבעלותי מגרש של דונם המורכב משתי חלקות. לפני כחודשיים עברתי באזור וראיתי משאית המשמשת כמזנון על השטח הפרטי שלי. אין לי מושג מתי פלשו לשטח.
שאלתי,
מה עלי לעשות ?
תודה.

לעמוד

המלא

פלישה טרייה - מתי אפשר לפנות פולש בכוח, ואם בכלל?

עו"ד שזר תומר 12/02/12

שאלה מאוד מורכבת, "ברגל אחת":
החוק מתיר לבעל המקרקעין הנפגע לפעול בעצמו תחת הסדר המכונה "עשיית דין עצמית", ולפעול לשם פינוי הפולש מהמקרקעין שבבעלותו אך ורק בהתקיים תנאים מסוימים ומוגבלים הקבועים בחוק. סעיף 18 לחוק המקרקעין דן בסוגיה זו בדיוק והוא סעיף חריג ביותר בנוף המשפט הישראלי, וכך קובע סעיף 18:

שימוש בכוח נגד הסגת גבול
א. המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
ב. תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם.

ביהמ"ש מפרש מהי מחזיק (שליטה פיזית על הנכס לדוגמא), וממתי נספרים שלושים הימים.

מעבר לכך, פנה לעו"ד ליעוץ פרטני לבדיקת המקרה הספציפי שלך.

מקווה שעזרתי - בהצלחה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תיקון גג מוצמד

מתן 12/02/12

הנני בעל דירה בבית משותף. הגג מוצמד לדירת אחד הדיירים. קיימת נזילה מהגג, האם אני צריך לשאת בעלויות תיקון הנזילה? או שזוהי אחריותו של בעל הדירה המוצמדת לגג בלבד?

לעמוד

המלא

מי אחראי על תיקון נזילה בגג.

עו"ד שזר תומר 12/02/12

רצוי לבדוק את החומר לעומק על מנת ליתן תשובה מדויקת, אבל על פניו, האחריות היא של בעל הדירה, לו מוצמד הגג.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תשלום היטל כפול לרשות

אפרת 12/02/12

שלום, אשמח לעזרה!
סעיף 3(ה) לחוק העזר לנהריה (סלילת רחובות ותיעול צמוד), התשס"ח-2008, קובע כי "שולם בעבור נכס חיוב קודם, יחויב בעל הנכס פעם נוספת בתשלום היטל סלילת רחובות, בשל בניה חדשה שאושרה לאחר ששולם החיוב הקודם".
למיטב הבנתי, חל איסור על הרשות לגבות היטל כפול - אם כך, האם המדובר בסעיף בלתי חוקי?

אודה לכל עזרה אפשרית!
אפרת.

לעמוד

המלא

גביית היטל כפול

עו"ד שזר תומר 12/02/12

לא מכיר את חוק העזר הזה, לא בטוח זה יחשב כתשלום כפול לרשות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פינוי דייר מדירה שכור

ענת 12/02/12

שכרתי דירה לאדם מסויים.במשך מס' חודשים שילם שכירות ואף הפסיק לשלם ומרח אותי בתירוצים.בינתיים גיליתי שהוא נטש את הדירה ואף לקח חלק מחפציו.הדייר מתחמק מלמסור לי את המפתחות.השאלה היא האם אני יכולה להחליף מנעול, לאור כך שהוא ניתק איתי קשר, למרות שעדיין יש לו חפצים בדירה, אבל הוא לא לקח אותם ?כבר כמה חודשים שהוא לא משלם שכר דירה והדירה עומדת ריקה, אבל מה לעשות עם החפצים שלו ועם זה שהוא לא החזיר מפתח ?האם אני יכולה לזרוק את חפציו ולהביא שוכר אחר במקומו ?

לעמוד

המלא

פינוי שוכר

עו"ד שזר תומר 12/02/12

ענת שלום,
את במצב מעט בעייתי, שכן באופן חוקי, כל עוד אין לך צו פינוי הרי שאסור לך לעשות כן, לטעמי.
צריך למצוא פתרון יצירתי לעניין , אולי שליחת מכתב לכתובת הרשומה שלו במשרד הפנים.
גם לגבי המיטלטלין גם הייתי נזהר מאוד.
פני לקבלת יעוץפרטיני מאת עו"ד על מנת למנוע הסתכבות עתידית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

העברת חניה בטאבו

ניב 12/02/12

אני ואבי מתגוררים באותו בניין משותף בשתי דירות נפרדות, אנו מעוניינים להעביר במתנה את החניה הרשומה כצמודה לדירה של אבי, ולהצמידה לדירה שלי ברישום בטאבו.

כיצד עושים זאת בפועל האם משתמשים בשטרי מכר רגילים ? והאם זה כרוך במס?

לעמוד

המלא

מכירת חניה בבית משותף

עו"ד שזר תומר 12/02/12

מכירת חניה בין דיירים בבית משותף, נחשבת לעסקה במקרקעין לכל דבר החייבת בתשלומי מסים מתאימים כדוגמת מס שבח, ומס רכישה. מאחר ואין מדובר בדירה אלא רק בחלק מקרקעין המוצמד לדירה, בעת מכירה/רכישה של חניה במנותק מהדירה עצמה אליה היא הוצמדה, לא ניתן לקבל בגין עסקה ספציפית זו פטור מתשלום מסי המקרקעין.
יש לזכור כי מסי המקרקעין הן נגזרת של מחיר החניה ובמקרה של מס שבח – האם נוצר שבח בשווי החניה מרכישתה הראשונית ועד למכירתה כיום.
שציינו, כל חניה בבית משותף מסומנת ומוצמדת לדירה מסוימת כאשר הצמדה זו רשומה במסמכי הבית המשותף כגון התשריט והצו. יש לפעול, באמצעות עו"ד או איש מקצוע הברקיא בתחום, לתיקון מסמכי הבית המשותף על מנת לוודא שהחניה הנמכרת אכן תעבור לשם הרוכש כדי למנוע מחלוקות עתידיות.

רישום החניה בלשכת רישום המקרקעין – לאחר סיום תיקון מסמכי הבית המשותף, יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין עם המסמכים המתוקנים והמתאימים לצורך רישום סופי של החניה ע"ש הרוכש.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מחיר לא אחיד לאותה דירה בבניין חדש

שבי.ש 11/02/12

ניגשתי למשרד קבלן בניין בצפון,היו למכירה 2 דירות זהות בבניין שנבנה בימים אלו,שאלתי את הקבלן בכמה הוא מכר את הדירה ה1 הוא אמר ב1,400,000 שקל.והסכים למכור לי ב1,350,000שקל לאחר ששוכנעתי שנתן לי הנחה של 50,000שקל.
בבדיקה שביצעתי מצאתי ראיות שהוא שיקר לי והטעה אותי ונתן לי אינפורמציה לא נכונה ,ומתברר שהדירה ה1 נמכרה ב1,260,000 שקל,חזרתי לקבלן ואמרתי לו שרימת אותי,הוא טען שקיבל את שאר הכסף בשחור,אני כמובן לא מאמין וזה בדוק.השאלה בבקשה,.האם ניתן לעשות משהו בנידון ,ואם אני יחליט לתבוע את החזר הכסף 90.000שקל,הוא יכול להפר את החוזה מצידו כנקמה מותר לו?,מזה אני חושש .,אני רוצה מאוד את הדירה,אבל קשה לי לוותר על 90,000שקל.אשמח לקבל תשובות לשאלות ששאלתי,1-בנושא הפרת חוזה מצד הקבלן2-בנושא הרמיה 90,000שקל.תודה רבה

לעמוד

המלא

תביעה כנגד קבלן בגין מחיר דירה

עו"ד שזר תומר 12/02/12

לצערי , הסיכוי שלך בתביעה מאוד נמוך, אלא אם תצליח להוכיח (והנטל להוכיח הוא אליך), שאתה הסתמכת על המחיר שהוא מסר לך, וכי הוא רימה אותך - הקלטה לדוגמא היתה מאוד עוזרת...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צו השעה

משה 11/02/12

שלום רב
האם ניתן למכור דירה במסגרת צו השעה בלי לשרוף את הפטור כלומר ואני מוכר דירה נוספת ב 2013 אז אני זכאי לפטור לפי סעיף 49 (ב)1 במכירה בשנת 2013 או שהספירה לפטור מחדש מתחילה מיום המכירה במסגרת צו השעה 8 שנים נכון להיום.

לעמוד

המלא

שריפת פטור?

עו"ד שזר תומר 12/02/12

לא כל כך הבנתי את השאלה, אבל בגדול באם את משתמשת בפטור לפי הוראות שעה, תוכלי למכור דירה לאחר תחילת שנת 2013, מעבר לכך נא לפרט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין

עו"ד אברהם ללום 15/02/12

אחד התיקונים המשמעותיים, במסגרת תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, הינו משך תקופת הצינון, אשר תעמוד על שמונה שנים במקום פעם בארבע שנים.

בתזכיר וגם בהצעת החוק לתיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, הוצע לצמצם את הפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים להשקעה (דירה שנייה) אך, לאחר התערבות של וועדת הכספים, פורסם ביום 08.08.2011 תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין במתכונת חלקית. לפיו, החל מ - 01.01.2013 ועד ל - 01.01.2021, ניתן יהיה למכור דירה מגורים מזכה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) רק אם חלפו שמונה שנים, מהיום בו נמכרה הדירה האחרונה בפטור ממס שבח.

כמו שניתן לראות החלק הראשון הינו כללי. לכן תקופת הצינון הינה 8 שנים מיום המכירה האחרונה ולא החל משנת 2013.
יש לבדוק אם לדוגמא מדובר על דירה יחידה כי אז יש תקופה של 18 חודשים. יש לבדוק האם מדובר על מוכר שהיו לו בהתאם לאמור בחוק שתי דירות במקביל בארבע השנים האחרונות, כי אז במקרה כזה התקופה תהיה 4 שנים.

מדובר על תכנון מס שאינו פרטני ואין להתבסס עליו. האמור הינו הסבר כללי כיצד להתנהל לאחר שנת 2013.

תמרור אזהרה - במקרה ועושים שימוש בפטור ממס במקרה של דירת מגורים שלא שימשה למגורים במטרה להגדיל את היצע הדירות, יש להיזהר מאחר ובמקרים מסוימים מכירה עשויה להתחייב במע"מ.
הדירה עשויה להיחשב כ"ציוד עסקי" שמכירתו עלולה להיות חייבת במע"מ ואף להגדיל את התמורה בעסקה. במקרה דנן, הפתרון השני, הינו שימוש בהוראת סעיף 5ב' לחוק מע"מ הקובע על עו"ד תחילה לבקש פטור ממע"מ מכוח סעיף 31(4) לחוק מע"מ הקובע פטור במכירת נכס שבעת רכישתו לא היה ניתן לקזז את מס התשומות. ע כי במקרים מסוימים המע"מ יוטל רק על הרווח - הערך המוסף שנצבר בידי המוכר.
*בפטור זה ניתן להשתמש עד ל- 30.6.2013 בניגוד לשאר הפטורים מכוח הוראת השעה שרלוונטיים למכירות שיתבצעו עד תום 2012 בלבד.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

טעות בטאבו

אבי כוהן 11/02/12

העו"ד ששולם לו להעביר דירה על שמי טוען שנעשתה טעות ברישום שמי בטאבו,טעות של אות אחת.השאלה שלי היא כזו,איך דבר כזה קורה?ואם מדובר ביותר מ"טעות" מה אני יכול לעשות?

לעמוד

המלא

תיקון טעות סופר

משה מעוז 11/02/12

תגיש לטאבו תצהיר לתיקון טעות סופר, לרבות המסמכים הנלווים המפורטים בתצהיר הנ"ל.

בקשה לשימוש חורג

רוני 11/02/12

שלום רב
שלום רב אני גר בבית מגורים משותף עם 6 דירים נוספים
לאחרונה הגיעה אלינו בקשה של אחד מבעלי הדירות (שלא גר בבנין אלא משכיר את הדירות)לבצע שימוש חורג במחסן מרתף ולהופכו למישרד(50 מ"ר),יש לצין שברחוב הנ"ל לא קיימים משרדים ,ובתקנון המוסכם המחסן מוצמד לדירה.כל דירי הבנין מתנגדים ושלחנו מכתב התנגדות מנומק
האם יש חוק שאם הדיירים מתנגדים לא יאשרו את השימוש החורג??

לעמוד

המלא

אפשרויות התנגדות תכנונית וקניינית

משה מעוז 11/02/12

צריך ללכת לעירייה, ולבדוק מה אפשרויות השימוש הקבעות בתב"ע. אם אין בתב"ע אפשרות של שימוש למשרד ממילא לא ניתן לאשר שימוש חורג כזה.
בהנחה שיש בתב"ע אפשרות לשימוש של משרד, וכיוון שהמחסן הוא רכושו הפרטי של בעל הדירה, אפשרויות ההנגדות למתן אישור לשימוש חורג מההיבט התכנוני מצומצמות לטענות צפיפות בחניה, רעש וכו'.
מבחינה קניינית ניתן להתנגד בהליך משפטי (צו מניעה) בטענה שהדבר יגרום לירידת ערך של הדירות, ורצוי לשם כך לקבל חוות דעת מקצועית של שמאי מוסמך באשר להערכת שיעור הנזק כתוצאה מירידת הערך.

שני סוגים של שימוש חורג

שמאי מקרקעין 12/02/12

קיימים שני סוגים של שימושים חורגים, שימוש חורג מהיתר ושימוש חורג מתכנית.
השוני בין שני הסוגים הוא ששימוש חורג מהיתר יכולה להינתן לצמיתות ושימוש חורג מתכנית יכולה להינתן עד 5 שנים.

בשלב הוצאת ההיתר לשימוש חורג אתם הדיירים אמורים לקבל הודעה על הבקשה להיתר וזכותכם להתנגד.
הועדה יכול לקבל או לדחות את התנגדותכם.

*** הקישור שלך נמחק. הערת מערכת: לא יאושרו קישורים לאתרים בעלי אינטרס כלכלי ללא תאום עם מערכת האתר ***

תביעה בגין ירידת ערך דירה והפסדים נוספים

איליה 10/02/12

לפני כ-14שנים שתי משפחות בבניין מגורים בו אני מחזיק בדירה הוסיפו צמוד למבנה קומה כל אחד (אחד מעל השני). אחרי התנגדות של רוב דיירי המבנה, התנגדויות למהלך בבית משפט ובעירייה והליכים שונים, נפסק כי יש אישור לבנות, ולדיירי הבניין יש אפשרות לתבוע על הנזקים שנגרמו עקב הבנייה. (כל זה כאמור לפני 13-15 שנים)

האם יש אפשרות לתבוע היום אחרי 14 שנים?

באיזה בית משפט תובעים? יש אפשרות לתבוע בבית משפט לתביעות קטנות?

תודה

לעמוד

המלא

התיישנות בתביעת מקרקעין

עו"ד שזר תומר 11/02/12

מקרה לא פשוט.
התיישנות לעניין חזקה במקרקעין הינה שונה מהתיישנות רגילה, השאלה האם יראו את נושא החזקה כלוונטי והאם אכן ניתן להאריך את תקופת ההתיישנות הרגילה (שהיא 7 שנים), לתקופת ההתיישנות בחזקה במקרקעין.
אם כן, אז ההתיישנות בעניין מקרקעין לא מוסדרים – עדיין יש טענות התיישנות. אורך תקופת ההתיישנות במקרקעין לא מוסדרים הוא 15 שנים – סע' 5 לחוק ההתיישנות. סע' 162 לחוק המקרקעין קובע, שתמשיך לחול התיישנות במקרקעין לא מוסדרים. בנוסף, כשטענת התיישנות התגבשה לפני תחילת חוק המקרקעין, היא ממשיכה לחול, גם אם מדובר במקרקעין מוסדרים. זה נכנס לתוקף ב-1/1/70. אם עד תאריך זה התגבשה טענת ההתיישנות, חוק המקרקעין לא נפגע רטרואקטיבית – סע' 159(ב) לחוק המקרקעין. זה חל גם במקרקעין לא מוסדרים.

תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים הינו 25 שנה – סע' 5 לחוק ההתיישנות.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מנהלי פורום נדל"ן

תוספת בניה ומסים

בית עם תוספות בניה ללא היתר.

מכירת דירה כש שמי מופיע רק בהערת אזהרה

מכירה כשיש רישום הערה בלבד

העברת זכויות בניה בין שכנים

העברת זכויות בניה

שימוש בנכס שלא כדין ???

הפרת הסכם שכירות

עסקת מכירה, דרך החברה המשכנת

רכישה בחברה משכנת

שכירות בדירה מחולקת בלתי חוקית

הפרת הסכם שכירות

תביעה למפקח על המקרקעין ע"י נציגות בניין משותף

אי תשלום ועד בית

תשלום ועד בית

הנציגות המכהנת היא הנציגות החוקית

העברה כפולה ללא תמורה

העברה ללא תמורה

מסמכים ישנים

השלמת עסקה כעבור 20 שנה

בעיית נזילה של השכן

רטיבות במושכר

ליקויי בניה

ליקויי בניה

חיפשתי חיפשתי ולא מצאתי

סמכויות האסיפה הכללית

דייר החזיר מפתח אך לא פינה את חפציו

אי פינוי חפצים בדירה שכורה

האם אפשרי טאבו ללא פרצלציה

רישום בית משותף

מכירת דירה לאחר העברה ללא תשלום

העברה ללא תמורה

פלישה לשטח פרטי

פלישה טרייה - מתי אפשר לפנות פולש בכוח, ואם בכלל?

תיקון גג מוצמד

מי אחראי על תיקון נזילה בגג.

תשלום היטל כפול לרשות

גביית היטל כפול

פינוי דייר מדירה שכור

פינוי שוכר

העברת חניה בטאבו

מכירת חניה בבית משותף

מחיר לא אחיד לאותה דירה בבניין חדש

תביעה כנגד קבלן בגין מחיר דירה

צו השעה

שריפת פטור?

תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין

טעות בטאבו

תיקון טעות סופר

בקשה לשימוש חורג

אפשרויות התנגדות תכנונית וקניינית

שני סוגים של שימוש חורג

תביעה בגין ירידת ערך דירה והפסדים נוספים

התיישנות בתביעת מקרקעין