פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מקדמת מס שבח
אני קונה דירה שנרכשה לפני 2001
האם אני יכול לשלם למס שבח 15% ואקבל מייד אישור מס לטאבו?
האם בנסיבות המוכר יוכל לבקש החזר מס במידה ויהיו לו ניכויים וזיכויים ופטורים?
איזה נזק עלול להגרם לי או למוכר?
כמובן שהשאלה היא כדי לבדוק טרם החתימה אם ניתן לעשות זאת בהסכמה
מקדמת מס שבח
שלום אדי,
תודה על המחמאות.
אם תשלם מקדמת מס שבח על פי שובר מקדמה שיונפק ע"י רשות המסים תוכל לקבל אישור לטאבו בלי תלות נוספת במוכר.
תשלום המקדמה אינו גורע מזכותו של המוכר לשלם רק את המס החל עליו, ולקבל החזר ככל שסכום המקדמה עולה על סכום המס בפועל.
תשלום המקדמה אינו אופציונאלי אלא קבוע בחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העץ של השכנה עם פריחה שמושך דבורים
עץ עם פריחה שמושך דבורים
שלום רב,
נא פנו לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכה מס
מהם סעיפים בחוק הספציפיים שקובעים פטור ממס רכישה עבורו לדירה שניה?
הנחת מס רכישה לנכה
שלום רב,
ההנחה, לרבות הקריטריונים לקבלתה קבועה בתקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה).
יש לשים לב שהפטור ניתן, גם אם עומדים בקריטריונים, רק לרכישת דירה שתשמש למגורי הנכה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת חנות קבלן
הבונה. עבר כשנה והחנות
עדיין לא נמסרה . נשלחה הודעה
לחברה למתן פיצויי ( בחוזה יש סעיף
כזה הכולל סכום פיגור חודשי).
הקבלן לא עונה ומתעלם .
מה אפשר לעשות טרם הגשת תביעה
משפטית.מה החוק אומר?
איחור במסירת חנות קבלן
שלום אפי,
חוק המכר (דירות) חל גם על חנויות.
יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה בנוגע לסעדים הניתנים עקב הפרתו. לאור דבריך נראה שלא יהיה מנוס מהגשת תביעה משפטית אך וכדאי לפנות לעו"ד להתיעצות בנוגע להליכים שכדאי לנקוט ולעיתוי המתאים לעשות זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח בריבוי דירות בפינוי בינוי
יש לי כבר דירה שניה בבעלותי באותו המתחם.
הפרויקט נמצא בשלב הפקדת תכנית ועדיין לא נחתמה עסקה עם יזם.
האם לפי תיקון 49כב שפורסם בחוק ההסדרים האחרון, אהיה מוגבל בפטור ממס שבח לדירה אחת או שאקבל פטור לשתי הדירות?
מס שבח בריבוי דירות בפינוי בינוי
שלום ירון,
כיום אין מגבלה על מספר הדירות הזכאיות לפטור במסגרת פרוייקט פינוי בינוי.
נא שים לב שהמגבלה עדיין קיימת בפרוייקטים מכח תמ"א 38 גם אם מדובר בהריסה ובניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה יחידה?
דירת ההשקעה נכנסת לפרוייקט פינוי בינוי.
הבנתי שמבחינה בירוקרטית זה נחשב שהדירה נמכרת לייזם
ואח"כ הדירה החדשה נמכרת לי.
האם בתקופה שהבניין הרוס
זה נחשב שיש לי דירת מגורים יחידה לצרכי מס?
כלומר את דירת המגורים אוכל למכור ולקנות חלופית במקומה באותה תקופה של הבניה של הפרוייקט פינוי בינוי?
האם בתקופת הבניה דירת התמ"א נחשבת דירת מגורים
שלום ישי,
לאור תיקון חוק מיסוי מקרקעין במסגרת חוק ההסדרים מ 2021, דירת התמ"א נחשבת דירת מגורים גם בתקופת הריסת הבניין ובניית הבניין החדש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בית משותף או פרצלציה
כל הבניין רשום על שם אישתי ושמי.
מעוניין להוריש לילדים את הדירות. דירה לכל ילד.
מה צריך לעשות ?
לבצע רישון בניין משותף או פרצלציה ?
רישום בית משותף או פרצלציה
שלום אליקו,
על מנת שיתאפשר להוריש לכל ילד דירה נפרדת ולאפשר עסקאות נפרדות בדירות כדאי לרשום את הבניין כבית משותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערות
מכירת נכס בהוצל"פ
שלום דידי,
אם הנכס נמכר במסגרת הליכי הוצל"פ הרוכש אמור לקבל אותו כשהוא נקי מכל שיעבוד או הערה קיימים.
בכל מקרה כדאי לבדוק היטב את העילה לרישום ההערות הללו ואת מסמכי ההצעה וההסכם בטרם הגשת הצעה לרכישת הנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא
יש הגבלה רק על גביה של החוב שבפיגור?
מה סעיפי החוק הספציפים?
מימוש משכנתא
שלום ויקטור,
ההוראות אותן אתה מציין חלות לגבי מימוש משכנתא בדירת מגורים בלבד (סעיף 81ב1 לחוק ההוצאה לפועל).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה
חנייה
שלום ניצן,
לרוב הצמדת חניה איננה כוללת הצמדה של הקיר שלצידה.
יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה על מנת לוודא מה בדיוק הוצמד לדירה ומה זכויות הקבלן ביחס לביצוע עבודות ברכוש המשותף מתוך החניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בדק
האם סרובי לחתום על הסכם פינוי-בינוי כל עוד לא אקבל ערבות בדק יכולה להיות עילה לתביעה כדייר סרבן.
לתשובתכם אודה
פינוי בינוי
שלום חיים,
נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חילופי דירות בין קרובים
בבעלות הוריי דירה אחת, אני רכשתי כעת דירה אחרת (דירה יחידה שלי). אני והוריי רוצים להתחלף בבעלות הדירות (שווי הדירות הוא בערך אותו הדבר).. איך ניתן לעשות זאת ולהימנע מתשלום מס שבח/רכישה?
תודה מראש
חילופי דירות בין קרובים
שלום דוד,
כעקרון עסקת חליפין כמתואר לעיל מורכבת משתי עסקאות מכר - מכירת דירת הוריך לך ומכירת דירתך להוריך. שתי העסקאות יחוייבו במס שבח (אלא אם כן זו דירה יחידה לך ולהוריך) ובמס רכישה.
אם הרצון הוא שהוריך יגורו בדירתך ולהיפך ניתן לפתור זאת באמצעות הסכמי שכירות.
בכל מקרה מומלץ לפנות להתיעצות משפטית פרטנית לפני ביצוע פעולה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי ורישום
רכשתי דירה במיליון ש"ח, היה הפרת חוזה מצד המוכר.
מתקבל פיצוי מוסכם 100 אלף ש"ח.
הפיצוי מוסכם יתקזז מסך 300 אלף ש"ח תשלום אחרון שעליי להעביר למוכר
1. האם קבלת הפיצוי מוסכם יוריד מסכום הדירה המקורי שנרשם בחוזה?
במידה ואמכור את הדירה מס מכירה יחושב לפי מחיר החוזה המקורי או בהפחתת הפיצוי?
2. דירה חדשה מקבלן שטרם הסתיים רישום בית משותף אלא רשומה רק בחברה המשכנת. מקשה על מכירת הדירה? או שלא צריך להוותה בעיה?
אשמח למענה
תודה.
פיצוי ורישום
שלום גבי,
1.הפיצוי איננו חלק ממחיר הדירה אלא ארוע חיצוני.
2. רישום בחברה משכנת מסרבל את הליכי המכירה, שכן יש לקבל אישור החברה המשכנת להעברה ולרוב נדרשים לשם כך פעולות, עלויות ומסמכים נוספים שאינם נדרשים במקרה בו הדירה רשומה בטאבו.
יחד עם זאת קיימות דירות רבות הרשומות בחברות משכנות וכעובדה מתבצעות עסקאות רבות בדירות כאלה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לדרוש שכר דירה כשאין צוו ירושה או צוואה?
האם אפשר לדרוש שכר דירה כשאין צוו ירושה או צוואה?
שלום לאה,
צו הירושה הוא הצהרתי בלבד. מבחינה קניינית שייכת הדירה ליורשים מעת פטירתו של המוריש.
ככל שאין מחלוקת בשאלת זהות היורש וחלקו בירושה הוא זכאי לדמי שכירות כפי חלקו בדירה.
אגב, כל אחד מהיורשים רשאי לפנות בבקשה למתן צו ירושה גם ללא הסכמת היורשים האחרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה שניה משפרת דיור
אפשר לדעת בכללי מה האחוז מס שאשלם ועל איזה סכום ?
האם מדובר במס על ההפרש של הדירות ?
או שלא אשלם כלום כי ההפרש הוא מיליון ופחות מהמדרגה
תודה מראש חגי
מס רכישה משפרי דיור
שלום חגי,
ככל שתמכור את דירתך הישנה במועדים הקבועים בחוק תשלם בגין רכישת הדירה החדשה מס רכישה במדרגות מוטבות של דירה יחידה.
החישוב יעשה על פי מלוא סכום הרכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
בעל הדירה רוצה למכור אותה האם מותר לו להביא לדירה קונים פוטנציאלים כל עוד אני גרה ומשלמת שכירות?
תודה
הצגת דירה מושכרת לקונים
שלום מוניק,
בחוזי שכירות לא מעטים קיימת הוראה המאפשרת למשכיר להציג את הדירה בפני שוכרים או קונים פוטנציאליים. בדקי את חוזה השכירות שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
מס רכישה
שלום מוטי,
אין אפשרות להאריך את המועד למכירת הדירה הראשונה לצורך הקלה במדרגות מס הרכישה לדירה השניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח חוזר שנהג המיופה כוח שלא לטובת המיפה כוח
ואותו הבן ה'מיופה כוח' מכר דירתו של אביו ה'מיפה כוח' בלי שידבר עם אביו.
(הדרך שמכר שאין הקונה יכול להוציא את אביו מהדירה כל זמן שצריך את הדירה)
וידע הקונה לפני זה שה'מיופה כוח' לוקח רוב הכסף לעצמו, ואינו מעביר אותו לאביו המבוגר.
האם המכירה תקיפה?
תוקף עסקה על פי יפוי כח
שלום רב,
תשובה לשאלה מצריכה עיון במסמכי העסקה ובירור עובדות נוספות.
כעקרון, ככל שהבן פעל בחריגה מסמכות פעולתו אינה מחייבת את אביו וניתן לפנות לבית המשפט ולבטל את העסקה.
זכויות הקונה במקרה כזה יושפעו מתום ליבו וידיעתו כי הפעולה נגועה בחוסר סמכות או במרמה.
אם הבן פעל על פי הוראות אביו ובהסכמתו אין בכך שקבל את התמורה לעצמו כדי לגרוע מתוקף החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוחב מינימום למעבר
שותף שלי בשטח קיבל זיקת הנאה למעבר לדירה שלו הנמצאת בעורף .
השאלה האם יש רוחב מינימלי בחוק המחייב אותי להשאיר לו למעבר ?
אם לא האם רוחב של דלת כניסה 80 ס"מ זה רוחב מספק , מתוך הנחה שמה שעובר בדלת יעבור גם במעבר לשטח העורפי ( יש דלת ) .
תודה מראש
רוחב מינימום למעבר
שלום אבי,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דלת כניסה חדשה לבניין
בתודה, מושיק
דלת כניסה חדשה לבניין
שלום מושיקו,
ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף על בעלי כל היחידות להשתתף בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
האם יש לפנות גם לרשות המיסים?
הונאת מקרקעין
שלום רווית,
השאלה איננה ברורה.
אם הכוונה היא כיצד ניתן למנוע הונאת מקרקעין - השאלה כללית מאוד ומקיפה מספר גדול של מקרים, להלן חלק מהמצבים והאפשרויות.
בחלק מלשכות רישום המקרקעין ניתן להרשם לשירות נסיוני של קבלת הודעות על פעולות המתבצעות בנכסף וכך ניתן לגלות פעולה לא מורשית בהקדם ולפעול לביטולה.
ככל שידועים פרטים על הונאה מתוכננת ניתן להודיע על כך ללשכת הרישום הרלוונטית ולמשטרה.
ניתן לרשום הערת אזהרה על צורך בהסכמה של עו"ד מטעם הבעלים לביצוע כל פעולת רישום בנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח – הגדרה דירה מזכה
בסוף הבניה -פקח של העירייה ביקר בנכס וקיבלתי מכתב שבנייתו של הבית הסתיימה והתחלתי לשלם ארנונה . רק אחרי שנה וחצי קיבלתי טופס 4 .
ממתי פקיד מס שבח מחשב לדירה מזכה ? מזמן שהתחלתי לשלם ארנונה או מקבלת טופס 4 ?
מס שבח - דירה בבניה עצמית - ממתי נחשבת לדירה?
שלום משה,
הגדרת הזכאות לפטור (לא לדירה מזכה) מתיחסת לתקופה "מיום שהייתה לדירת מגורים". אם תוכל להראות שנעשה בדירה שימוש בפועל למגורים, כולל קיומם של כל המתקנים הנדרשים וחיבור לתשתיות תוכל לטעון כי מדובר בדירה..
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צוואה בעדים – לא עונים בפורום צוואות
בצוואה בעדים, האם בעל ואישתו יכולים להיות 2 העדים היחידים בצוואה שלי (הינם זוג חברים שלי שאינם חלק מהיורשים בצוואה)
תודה
צוואה בעדים
שלום רב,
השאלה איננה מתחום העיסוק של הפורום ולעיתים נדרשת המתנה סבלנית לתשובה.
התשובה חיובית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית לפי חוק המכר דירות
ערבות בנקאית לפי חוק המכר דירות - מע"מ
שלום משה,
אכן על פי התיקון לחוק המכר הערבות הבנקאית מתקבלת על הסכום ללא מע"מ.
לגבי המע"מ הוקמה קרן ע"י המדינה (שמרכיב המע"מ מועבר אליה ולא נשאר בידי הקבלן) והיא אחראית להשבת סכומי המע"מ הנסיבות בהן נדרש מימוש הערבות הבנקאית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתיחת מחסום החניה בטלפון סלולרי
האם הועד רשאי להוסיף משפחות הדיירים שאינם גרים בבנין למערכת פתיחת המחסום החשמלי ע"י טלפון הנייד שכן בכל יום ישנם תלונות על תפיסת מקומות החניה או חסימת מקומות חניה עלידם?
תודה
פתיחת מחסום חשמלי בטלפון
שלום רב,
ככל שקיימת בעיה בשימוש בחניה כדאי לכנס אסיפת דיירים ולהחליט כיצד להתמודד עמה.
הועד אינו רשאי להתיר למי שאינם דיירי הבניין לעשות שימוש ברכוש המשותף ובוודאי שאינו רשאי לעשות זאת ביחס לרכוש פרטי (חניות צמודות).
בעלי חניות צמודות רשאים להתיר לאחרים לעשות שימוש בחניה הצמודה לדירתם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
