פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
סמכות המפקחת על המקרקעין
עדיאל
22/02/12
בחזית הבניין ישנה חניה מקורה בטאבו. בעלי החניה בנה סביבה גדר סורגים גבוהה ואינו משתמש בה כחניה. הדבר נעשה לפני הרבה מאוד שנים (מעל ל-15). המקום מוזנח ומלוכלך. שאלות:1. האם למפקחת הסמכות להורות על פרוק גדר הסורגים2. האם למפקחת הסמכות להורות על פצוי עקב ירידת ערך הדירות בבניין הנובע מחזית בניין מוזנחת.
חניה מקורה
משה מעוז
22/02/12
המפקחת עוסקת בעיקר בנושאים קניניים, וכאן העילה היא לא בדיוק קניינית, כי החניה היא פרטית בבעלות השכן.
לכן, מומלץ לבדוק אם הגדר סביב החניה הוקמה כדין והאם ניתן היתר בניה. אם לא ניתן היתר בניה יש להגיש תלונה למחלקת הפיקוח בעירייה, וגם על כך שהשכן עושה שימוש חורג בחניה בתור מחסן וזאת ללא היתר.
אם כן ניתן היתר בניה, צריך להתלונן במחלקת התברואה בעירייה.
לבסוף, אם שום דבר לא עוזר, ואם אין לבניין שלכם תקנון מוסכם שקובע אחרת, אפשר להגיש תביעה למפקחת על פי התקנון המצוי בטענה שבעל החניה עשה בה שינויים שפוגעים בערכן של הדירות ובערכו של הרכוש המשותף ושהדבר גם מהווה פגיעה בחזות החיצונית של הבניין, ולכן שהמפקחת תורה לשכן להחזיר את מצבה כפי שהייתה עם גמר הבניה ולתחזק את החניה בצורה נאותה.
תביעה זו היא בעייתית בשל הזמן הרב (מעל 15 שנה) שחלף ושבו לא פעלתם לתיקון המצב.
אפשר גם להגיש תביעה לבית המשפט השלום בעילה של מטרד ליחיד, על כך שהשכן משתמש בחניה שלו בדרך שגורמת לשאר בעלי הנכסים נזק, אבל לשם כך רצוי להעזר בעורך דין.
לכן, מומלץ לבדוק אם הגדר סביב החניה הוקמה כדין והאם ניתן היתר בניה. אם לא ניתן היתר בניה יש להגיש תלונה למחלקת הפיקוח בעירייה, וגם על כך שהשכן עושה שימוש חורג בחניה בתור מחסן וזאת ללא היתר.
אם כן ניתן היתר בניה, צריך להתלונן במחלקת התברואה בעירייה.
לבסוף, אם שום דבר לא עוזר, ואם אין לבניין שלכם תקנון מוסכם שקובע אחרת, אפשר להגיש תביעה למפקחת על פי התקנון המצוי בטענה שבעל החניה עשה בה שינויים שפוגעים בערכן של הדירות ובערכו של הרכוש המשותף ושהדבר גם מהווה פגיעה בחזות החיצונית של הבניין, ולכן שהמפקחת תורה לשכן להחזיר את מצבה כפי שהייתה עם גמר הבניה ולתחזק את החניה בצורה נאותה.
תביעה זו היא בעייתית בשל הזמן הרב (מעל 15 שנה) שחלף ושבו לא פעלתם לתיקון המצב.
אפשר גם להגיש תביעה לבית המשפט השלום בעילה של מטרד ליחיד, על כך שהשכן משתמש בחניה שלו בדרך שגורמת לשאר בעלי הנכסים נזק, אבל לשם כך רצוי להעזר בעורך דין.
סמכות המפקחת על המקרקעין
עו"ד טלי קסלר
23/02/12
למפקחת סמכות לדון בסכסוכים בבית משותף. צריך לבדוק אם מדובר בבית משותף או בית העונה לקריטריונים של בית משותף ומה טיבו של השטח שבגינו קיימת המחלוקת (האם מדובר ברכוש משותף או בשטח שצמוד לאחת הדירות). קביעת בית המשפט המוסמך הוא סוגיה שולית שנעשית רק בסוף ניסוח כתב התביעה. הסוגיה החשובה היא ניסוח הסעדים המבוקשים במסגרת כתב התביעה והעילות המשפטיות שעליהן הם מבוססים. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
פטור- העברה ללא תמורה- סעיף 62 לחוק
na
21/02/12
שלום רב,
אני מעוניינת לדעת ע כמה פעמים ניתן לנצל את הפטור לפי העברה ללא תמורה בשנה. ככל שיש לי מספר העברות כאלו עם אותם אנשים.,?
האם אני יכולה- ככל מובר בדירת מגורים מזכה לבקש גם, בעסקה של העברה ללא תמורה, את הפטור לפי הוראת שעה?
ככל שמובר בחנות- המועברת ללא תמורה- האם המס רכיה ושבח שונה.?
ואיזה פטור עיף לניצול אם כך בעניין החנות..?
תודה רבה,
אני מעוניינת לדעת ע כמה פעמים ניתן לנצל את הפטור לפי העברה ללא תמורה בשנה. ככל שיש לי מספר העברות כאלו עם אותם אנשים.,?
האם אני יכולה- ככל מובר בדירת מגורים מזכה לבקש גם, בעסקה של העברה ללא תמורה, את הפטור לפי הוראת שעה?
ככל שמובר בחנות- המועברת ללא תמורה- האם המס רכיה ושבח שונה.?
ואיזה פטור עיף לניצול אם כך בעניין החנות..?
תודה רבה,
פטורים ממס שבח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
אין בחוק הגבלה על מספר הפטורים שבהם ניתן להשתמש בגין העברה ללא תמורה. ההגבלה היא ביחס לקרובים שאליהם ניתן להעביר את הנכס בפטור. לנושא של מיסוי מקרקעין יש משמעויות כספיות אדירות (שכן אם עושים טעות יש לכך השלכות בסכומים ניכרים) ובנוסף יש לכך השלכות למשך השנים הבאות (לגבי האפשרות לעשות עסקאות בפטור בעתיד) ולפיכך צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ ולמחשבה על תכנון מס היעיל ביותר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות מעבר
מחמוד
21/02/12
שותפים בחלקת קרקע כל אחד מהם מחזיק כמעט בחלקו מאז הרבה שנים, אחד מהבעלים מכר חלק מזכויותיו בחלקה אך הקונה דורש זכות מעבר לכניסה לחלקו שרכש חלק מהבעלים מסרב לחתום על תשריט חלוקה עם דרך ? מה עליו לעשות ע"מ שיכול לקבל זכות מעבר, האם יש לו זכות מעבר (דרך) או לא
זכות מעבר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
בהחלט ייתכן שניתן לדרוש זכות מעבר אך זה תלוי מאוד בנסיבות. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרסום בעניין היתר בנייה
אילן
21/02/12
שלוםהתהליך הוצאת היתר בנייה של סגירת מסתור כביסה של מספר דיירים בבניין, הגענו לשלב הפרסום בשלושה עיתונים.התקבל מכתב מהעירייה שדורש מאיתנו לפרסם ומאלץ אותנו להשתמש באחת משני חברות שמטפלות בעניין זה.במקביל, העיירה דורשת:"לאתר בעלי זכויות בחלקה הנדונה" אבל רשמו מספר חלקה צמודה של החלקה בה אנו בונים.בנוסף הם דורשים "מסירת הודעה לבעלי הזכויות המחזיקים בנכס הנדון"וכן נדרש (מקובל בהחלט) הדבקת מודעות ע"ג הבניינים בנכס הנדון ובחלקות הגובלות.הבנתי מחברות הפרסום ה"מומלצות" שאנו צריכים למסור או לחהתים לא רק את תושבי הבניין שלנו אלה גם את החלקה הצמודה (בניינין סמוכים)סה"כ מדובר בלפחות שישה בניינים ומעל 160 דירותהשאלות :האם הערייה יכולה לחייב אותי לעבוד עם חברה מסויימת שתטפל לנו בתהליך זה ? לי זה נראה קצת "עם ריח רע" וממש דרישה לא חוקית.מה הדרישה בחוק לגבי הודעה או החתמה של בניינים סמוכים (מה הדרישה המדויקת לנושא זה?) . האם עצם הפרסום בשלושה עיתונים לא מספק, אז למה בעצם דרוש הפרסום ??איזה מהפעולות יכולות להתבצע ע"י הדיירים מבלי למממן חברות נוספות ? (פרסומים בעיתונים והודעות לדיירים)תודה רבה
פרסום בעניין היתר בנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
כל פעולה שהחברות האלה עושות אתה יכול לעשות בעצמך מבלי להשתמש בשירותיהן. קרוב לוודאי שהן יותר מנוסות בכך ולא בטוח שיהיה בכך חסכון כספי כלשהו עבורך ובוודאי שזה יהיה כרוך בהרבה זמן והתעסקות. כעיקרון יש צורך ליידע את כל מי שמתגורר בסמיכות לנכס ועשויה להיות לבנייה הזו השפעה עליו ולפיכך יש צורך להחתים את כל הדיירים בבניין ובבניינים הסמוכים ואף ליידע על כך בעיתון. אלה הן הדרישות בחוק התכנון והבנייה ובתקנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב אחוזי בניה ואיך קונים אחוזי בנייה מהשכנים
דורון
21/02/12
1. אני גר בבית משותף (6 דירות) וברצוני לחשב את
אחוזי הבניייה המגיעים לי. לצורך הדיון ניתן
להניח שכל הדירות בבינין זהות בגודל. אך לדירתי מוצמדת גינה של 500 מ"ר בטאבו,
ולשאר הדירים אין הצמדות כאלו. אני רותה לבנות על שטח הגינה שלי. בעמודת "חלקים
ברכוש המשותף" שבתקנון המוסכם, אין התיחסות מיוחדת לגינה המוצמדת (חלקי זהה לשל
שאר הדירות), אך הגינה רשומה בעמודת "צמידויות מיוחדות". האם יש תקדים לזה
שאקבל יותר אחוזי בניה בעקבות הצמדת הגינה?
2. האם אני יכול לקנות אחוזי בניה מהשכנים? איך עושים
את זה?
אחוזי הבניייה המגיעים לי. לצורך הדיון ניתן
להניח שכל הדירות בבינין זהות בגודל. אך לדירתי מוצמדת גינה של 500 מ"ר בטאבו,
ולשאר הדירים אין הצמדות כאלו. אני רותה לבנות על שטח הגינה שלי. בעמודת "חלקים
ברכוש המשותף" שבתקנון המוסכם, אין התיחסות מיוחדת לגינה המוצמדת (חלקי זהה לשל
שאר הדירות), אך הגינה רשומה בעמודת "צמידויות מיוחדות". האם יש תקדים לזה
שאקבל יותר אחוזי בניה בעקבות הצמדת הגינה?
2. האם אני יכול לקנות אחוזי בניה מהשכנים? איך עושים
את זה?
יש תקדים שהחלק באחוזי הבניה זהה לחלק ברכוש המשותף
משה מעוז
22/02/12
ע"א 4762/99 שלמה כהן נ' אהרן גולדמן
אפשר לקנות את חלקו של כל בעל דירה, אם הוא השתמש בהם כבר.
בדרך כלל עושים זאת על ידי הסכם בכתב.
אפשרות אחרת היא שהשכן יעשה תצהיר שבו הוא יצהיר שהעביר/מכר לך את האחוזים השייכים לדירתו ושאתה רשאי לעשות בהם שימוש כרצונך.
אפשר לקנות את חלקו של כל בעל דירה, אם הוא השתמש בהם כבר.
בדרך כלל עושים זאת על ידי הסכם בכתב.
אפשרות אחרת היא שהשכן יעשה תצהיר שבו הוא יצהיר שהעביר/מכר לך את האחוזים השייכים לדירתו ושאתה רשאי לעשות בהם שימוש כרצונך.
רכישת אחוזי בניה
עו"ד טלי קסלר
23/02/12
אחוזי הבנייה נקבעים על פי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתך. עסקה באחוזי בנייה היא עסקה במקרקעין ולפיכך יש לערוך הסכם בכתב, לדווח עליו לרשויות המס, לרשום בגינו הערת אזהרה ואף לדאוג ליפויי כוח מתאימים שיאפשרו לך לממש את העסקה כשתרצה לעשות זאת.
אחוזי בניה
עו"ד אברהם ללום
26/02/12
יש להזמין דף מידע מהרשות המקומית ולבחון האם ישנם אחוזי בניה לא מנוצלים. העבודה מתבצעת בד"כ ע"י אדריכל.
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
התא המשפחתי במס שבח
ג
21/02/12
קטינה להורים גרושים ירשה דירה ביחד עם אחד מהוריה והדירה עומדת להימכר.
א. האם 11% של הקטינה נחשב דירה לצורך קבלת פטור ממס שבח.
ב. האם קטינים יכולים לקבל פטור ממס שבח על מכירת חלק בדירה .
ג. האם במכירת הדירה המשותפת מאבדים כל אחד גם הקטינה וגם ההורה הקטינה פטור ממס שבח על מכירת דירה , או שמדובר בפטור אחד של ההורה בלבד על כל הדירה בגלל עקרון התא המשפחתי.
ד. האם מס שבח יכול לראות במצב זה כ-2 דירות הנמכרות ע" אותו הורה בגלל החלוקה ל- 2 בעלויות (ההורה והקטין) למרות שבפועל זו אותה דירה?
א. האם 11% של הקטינה נחשב דירה לצורך קבלת פטור ממס שבח.
ב. האם קטינים יכולים לקבל פטור ממס שבח על מכירת חלק בדירה .
ג. האם במכירת הדירה המשותפת מאבדים כל אחד גם הקטינה וגם ההורה הקטינה פטור ממס שבח על מכירת דירה , או שמדובר בפטור אחד של ההורה בלבד על כל הדירה בגלל עקרון התא המשפחתי.
ד. האם מס שבח יכול לראות במצב זה כ-2 דירות הנמכרות ע" אותו הורה בגלל החלוקה ל- 2 בעלויות (ההורה והקטין) למרות שבפועל זו אותה דירה?
תא משפחתי לצורך מס שבח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
קטין והוריו נחשבים לתא משפחתי אחד. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ לבדיקת נסיבות המקרה, החלופות העומדות לרשותכם והמשמעויות שלהן לגבי מכירה עתידית של נכסים נוספים בפטור. ייתכן שניתן להשתמש בפטור של המוריש (צריך לבדוק את כל התנאים לשם כך).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה דירה שניה
רינת
21/02/12
שלום ברצוני לרכוש דירה שניה בסך של 800000 ש"ח. כמה מס רכישה אשלם עליה נכון להיום? והאם החוק עומד להשתנות?
חישוב מס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
יש באתר של רשות המסים מחשבון המאפשר חישוב מס רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה מאמא לבת
אורלי
21/02/12
אימי מעוניינת להעביר לי במתנה דירה בשווי 500,000 ש"ח .הבנתי שהיא לא חייבת בתשלום מס שבח. לגבי המס רכישה האם יש לי פטור כי זו הדירה הראשונה שתירשם על שמי או בגלל שזו ההעברה ללא תמורה אני מחויבת ב1/3 מס רכישה?
העברה במתנה של דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
אם זו דירתך הראשונה (אין לך דירה שקיבלת או קנית בעבר גם בירושה) ושווי הדירה כולה הוא 500,000 ש"ח בלבד לא תשלמי מס רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח נוטריוני
עו"ד צעיר
21/02/12
שלום לחברי,
בביצוע עסקת מקרקעין ע"פ ייפוי כוח נוטריוני שנתן המוכר לבנו, האם מספיק לי ייפוי כוח אחד ואני יכול לשלוח לרשויות השונות עותקים מצולמים שלו עם "נאמן למקור", או שצריך לשלוח לכל רשות ורשות ייפוי כוח מקורי?
תודה מראש.
בביצוע עסקת מקרקעין ע"פ ייפוי כוח נוטריוני שנתן המוכר לבנו, האם מספיק לי ייפוי כוח אחד ואני יכול לשלוח לרשויות השונות עותקים מצולמים שלו עם "נאמן למקור", או שצריך לשלוח לכל רשות ורשות ייפוי כוח מקורי?
תודה מראש.
יפוי כוח מקורי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
יש רשויות שמסתפקות בעותק נאמן למקור ויש רשויות שדורשות עותק מקורי. גם אם לא נעשו מספיק עותקים מקוריים ונדרש עותק מקורי ניתן לעשות העתק נוטריוני. מכל מקום, כדאי להחתים את הלקוח על 4 עותקים מקוריים לפחות. זה בוודאי לא מזיק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גרים בשכירות
מישהי
21/02/12
שכרנו דירה, בעל הדירה הודיע לנו שבועיים אחרי שנכנסנו שהוא הולך למכור את הדירה ואינו יודע מה יהיה דיננו בדירה הזאת, הכוונה אם נשאר או נעוף בהסכמת הבעלים החדש.חודש לא ידענו מה לעשות, אנשים שבאו לראות את הדירה נכנסו ויצאו, המתווך התקשר כמעט כל יום והתחנן שנאפשר לו להראות את הדירה...הדירה נמכרה.הודענו לבעל הדירה שאנחנו יוצאים תוך 3 חודשים, כמובן שאנחנו לא יכולים להישאר בדירה שאין לנו שום ודאות בקשר ליום המחרת מכיוון שאנחנו זוג צעיר ואם היו מודיעים לנו שהדירה תימכר לא היינו בכלל מתקרבים למקום.העניין הוא שמצאנו דירה חלופית, ואנחנו רוצים לצאת חודש מוקדם יותר מ-3 החודשים שהוחלטו בטלפון. מיותר לציין שבעל הדירה לא מסכים לאלתר.אם הוא לא יסכים שנמצא דייר חלופי החוזה ישאר תקף? זאת אומרת שנהיה חייבים לשלם על חודש נוסף?אני חייבת לציין שבחוזה מופיע החוק של מכירת הדירה והחוק של מציאת הדייר החלופי וגם שאם יופרו כמה סעיפים שאחד מהם בקשר לדייר החלופי החוזה הופך ללא תקף.בבקשה תעזרו לנו, אנחנו לא יכולים לשלם על שתי דירות.
שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
באופן עקרוני ברוב החוזים כתוב שבעל הנכס יכול להעביר את זכויותיו בכפוף לכך שזכויות השוכר לא תפגענה. אני לא יודעת אם זה כתוב בהסכם שלכם. אם זה כתוב תוכלו להגיד לבעל הנכס שאו שיאפשר לכם לצאת מתי שאתם רוצים או שאתם עומדים על כך שהסכם השכירות ימשיך עד תום התקופה שקבועה בו. יש פה הרבה מקום למו"מ. אם לא הולך פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ. ייתכן שפנייה מעו"ד מטעמכם תסייע לשכנע את בעל הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה
j
21/02/12
בירושה של אב שנפטר, לאמא יש 50 אחוז ולילדים 50 אחוז.האם במכירת הדירה לאם יש יותר השפעה אם למכור אותה או לא? ואם ילד אחד רוצה למכור אותה?
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
כמובן שהכי טוב אם יש הסכמה לגבי מה יעשה בדירה. אם האם מתגוררת בדירה בוודאי שיש לה השפעה גדולה יותר לגבי מכירתה. אם אף אחד מהיורשים לא מתגורר בדירה, באופן עקרוני, אם אין הסכמה, כל אחד יכול לדרוש פירוק שיתוף ומכירת הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בדירה בין אחים
danielhi
20/02/12
שלום,
לאימי, אחותי ולי בעלות משותפת בדירה בחלוקה שווה (1/3 לכל אחד).
ברצוני להעביר לאחותי 10% מה- 33% שבבעלותי ע"מ שיהיה לי 23% בכוונה שלא תהיה לי דירה בבואי לקנות דירה (כלומר אהיה פטור ממס רכישה כיוון שיהיה לי פחות מ- 25%).
האם על אחותי לשאת בעלויות שונות (כגון מס רכישה) ?
תודה
לאימי, אחותי ולי בעלות משותפת בדירה בחלוקה שווה (1/3 לכל אחד).
ברצוני להעביר לאחותי 10% מה- 33% שבבעלותי ע"מ שיהיה לי 23% בכוונה שלא תהיה לי דירה בבואי לקנות דירה (כלומר אהיה פטור ממס רכישה כיוון שיהיה לי פחות מ- 25%).
האם על אחותי לשאת בעלויות שונות (כגון מס רכישה) ?
תודה
מיסוי מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/02/12
הפטור שאתה מדבר עליו מתייחס לדירה יחידה, בדרך כלל רלוונטי יותר לעניין מס השבח. פטור של דירת מגורים אחת ל-18 חודשים.
אני ממליץ לך להיפגש עם עו"ד שעוסק במקרקעין ומיסוי מקרקעין על מנת לקבל יעוץ לפני שאתה פועל.
יש היבטים נוספים שצריך להתייחס אליהם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אני ממליץ לך להיפגש עם עו"ד שעוסק במקרקעין ומיסוי מקרקעין על מנת לקבל יעוץ לפני שאתה פועל.
יש היבטים נוספים שצריך להתייחס אליהם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת גרוש מהטאבו
נטלי
20/02/12
שלום רב. בהסכם גירושים אם בעלי לשעבר נכתב סעיף בו הוא מוותר על כל זכויותיו על הדירה אותה קנינו שנתיים לפני הגירושים ושילמנו משכנתא. עקב סיבות מסוימות לא הוצאתי אותו מהטאבו . וכיום כעבור 6שנים הוא לא מסכים להוציא את עצמו מהטאבו . שאלה : האם אני יכולה להוציא את הגרוש מהטאבו בלי הסכמתו וחתימתו ? רק על תנאי הסכם גירושים?
אישור הסכם בבית משפט
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/02/12
יש לאשר את ההסכם בבית המשפט. דרך אגב כבר אז היה נכון לעשות זאת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכוניות קניניות וזכויות תיכנוניות במקרקעין
יוסי
20/02/12
שלום וברכה!1. יש לי ולאחי שתי יחידות דיור ב "רכבת" של 5 יחידות.2. היחידות שלנו הן אמצעיות.3. יש מזה כ-60 שנה חלוקה בהסכמה בין הדיירים המקוריים של שטח המגרש המשותף לכל היחידות. היחידה שלי סמוכה ליחידה הקיצונית מצד מערב.4. לפני 20 שנה ערכנו חוזה כל בעלי יחידות הדיור שבו אנו מעלים על הכתב את הסכמתינו מזה כ-40 שנה על חלוקת שטח המגרש כמו שהיה מאז ומתמיד בין בעלי היחידות.5. בעלי יחידות הדיור גם התחייבו להעביר הלאה לכל יורש או רוכש את דבר החוזה והחלוקה.6. באותה תקופה הגשנו תוכניות בנייה לשתי היחידות האמצעיות שברשותינו. תוכניות הבנייה אושרו לנו וניתן לנו היתר על כך בחתימת כל השכנים. בתוכניות הבנייה ניתן לנו לפתוח חלונות בחדרי האמבטיה בקומת המגורים, וכן חלונות למרתף ולמטבח. בתוכניות הבנייה יש פיתוח של שבילים וחניות לשתי יחידות הדיור שלנו וכל זה בשטח המוחזק בידינו. כל זה בצד מערב בחלק הגובל בשיטחנו לפי החזקה מזה כ-60 שנה ואשר בא לידי ביטוי בחוזה בין הדיירים. כמו כן בתוכניות הבנייה יש תשריט של בנייה עתידית של כל 3 יחידות הדיור שעדיין לא נבנו ואשר היחידה הסמוכה לי מתוחמת בבנייה רק בשטחה, כך שלמעשה החיבור בין היחידה שלי ליחידה הקיצונית הוא במתכונת של בנייה מדורגת.7. לפני כ- 7 שנים הגיע שכן חדש לגור בשכינותינו בשכירות לאחר שהדיירת נפטרה. השכן גר שם כ-4 שנים בשכירות, ולפני 3 שנים הוא רכש את היחידה מיורשי הדיירת שנפטרה.8. לפני כחודשיים הוא הגיש תוכניות בנייה כאשר בתוכניות אילו הוא סוגר לנו את החלונות הנ"ל אשר ניתנו לנו בהיתר הבנייה בקומת מגורים, קומת הקרקע והמרתף. הוא מבקש להרוס את שביל הגישה הביתה וכן את שערי החניות. להשתלט על כל השטח אשר הוחזק על ידינו מזה כ-60 שנה,למעשה הוא מבטל את הבניה המדורגת כפי שבאה לידי ביטוי בהיתר שניתן לנו לפני 20 שנה והוא מבקש לבנות לאורך כל הקיר עד לסיום קו הבנייה שלנו, וכל זה בטענה שההיתר לא חוקי, .וכי אסור היה לוועדה לאשר לנו את פתיחת החלונות, שבילי הגישה והחניות על אף שכל השכנים חתמו על כך, שכן השטח המוחזק בידינו מזה כ-60 שנה לא תקף לגביו וכל הסכם שנעשה לא מחייב אותו.שואלים אנו1. האם לחזקה זו של 60 שנה אין משמעות?2. האם להיתר שניתן לפני 20 שנה אין משמעות?3. האם לחוזה בין הדיירים על אף שלא נרשם אין משמעות?4. האם דייר זה בא בתום לב, שהלא הכל היה גלוי לפניו משך שנים רבות לפני שרכש את היחידה, שכן יש גדר הפרדה ביננו. רואים את החלונות, את שביל הגישה והחניות. כל בר דעת מבין שיש פה חלוקה, יכול היה לפנות אליי ולקבל תשובות, אבל הוא בחר להתעלם עד לפני חודשיים.אודה לכם על תשובתכם.
זכוניות קניניות וזכויות תיכנוניות במקרקעין
יוסי
21/02/12
שלום וברכה!
שלחתי בקשה לקבל תשובות ב- 20.2.2012 15:56.
אודה לכם אם אפשר לקבל מענה.
בברכה
יוסי
שלחתי בקשה לקבל תשובות ב- 20.2.2012 15:56.
אודה לכם אם אפשר לקבל מענה.
בברכה
יוסי
יצירת "ועדת קבלה" ומסכויותיה
מורן ברוך
20/02/12
שלום,
בעקבות מקרה מצער, מבקשים הדיירים לייסד ועדת קבלה ולהקנות לה סמכויות בקביעת זהות רוכשים או שוכרים. האם הדרך היחידה לעשות כן היא באמצעות רישום תקנון מוסכם ברשם המקרקעין? האם ניתן להקנות לועדה הזו סמכויות לפיהן יכולה לבטל הסכם שכירות או הסכם מכר שניחתם ללא אישורה?
בעקבות מקרה מצער, מבקשים הדיירים לייסד ועדת קבלה ולהקנות לה סמכויות בקביעת זהות רוכשים או שוכרים. האם הדרך היחידה לעשות כן היא באמצעות רישום תקנון מוסכם ברשם המקרקעין? האם ניתן להקנות לועדה הזו סמכויות לפיהן יכולה לבטל הסכם שכירות או הסכם מכר שניחתם ללא אישורה?
אכן, ניתן לקבוע ועדת קבלה וסמכויותיה במסגרת תקנון
משה מעוז
21/02/12
בדרך כלל, התקנון המוסכם בבית המשותף מתייחס לרכוש המשותף.
אבל, נקבע בפסיקת בית המשפט העליון (רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו- 18אח' נ' שרה יוסף, פ''ד מח(5) 550) שהתקנון המוסכם יכול לכלול גם הסכמות לגבי הדירות הפרטיות - ציטוט:
"בבתים המשותפים אין התקנון והחלטות האסיפה הכללית מוגבלים אך ורק לעניני הרכוש המשותף, אלא בכוחם לחול גם על הדירות - בסייגים שבס' 62 לחוק ובס' 12 לתקנון המצוי"
הסייגים מתייחסים לכך שדרושה הסכמה של כלל בעלי הדירות (100%) בכדי לקבוע הסכמות לגבי הדירות הפרטיות או לגבי פגיעה בזכויות קנייניות של הרכוש המשותף.
יש לקחת בחשבון שתקנון מוסכם כזה עלול לפגוע בערכן של הדירות, כיוון שיש בו הגבלות דרקוניות לגבי זכויות בעלי הקניין.
אבל, נקבע בפסיקת בית המשפט העליון (רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו- 18אח' נ' שרה יוסף, פ''ד מח(5) 550) שהתקנון המוסכם יכול לכלול גם הסכמות לגבי הדירות הפרטיות - ציטוט:
"בבתים המשותפים אין התקנון והחלטות האסיפה הכללית מוגבלים אך ורק לעניני הרכוש המשותף, אלא בכוחם לחול גם על הדירות - בסייגים שבס' 62 לחוק ובס' 12 לתקנון המצוי"
הסייגים מתייחסים לכך שדרושה הסכמה של כלל בעלי הדירות (100%) בכדי לקבוע הסכמות לגבי הדירות הפרטיות או לגבי פגיעה בזכויות קנייניות של הרכוש המשותף.
יש לקחת בחשבון שתקנון מוסכם כזה עלול לפגוע בערכן של הדירות, כיוון שיש בו הגבלות דרקוניות לגבי זכויות בעלי הקניין.
העברת בעלות על דירה
ליאור
20/02/12
שלום רב!
אנחנו בני זוג הרשומים על דירה 50% לכל אחד .האם אפשר להעביר את חלקי למישהו אחר ללא תמורה ללא ידיעת בן הזוג? תודה
אנחנו בני זוג הרשומים על דירה 50% לכל אחד .האם אפשר להעביר את חלקי למישהו אחר ללא תמורה ללא ידיעת בן הזוג? תודה
העברה ללא תמורה ללא ידיעת בין הזוג
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/02/12
אכן ניתן להעביר את המחצית שלך בהעברה ללא תמורה. אם ובמידה וקיים הסכם בינך לבין השותף כי אז ההסכם יחול לגבי מקבל המתנה. בכל מקרה מומלץ לבדוק את המקרה לפני שמבצעים את העברה ומה המטדרך אגב יהיו רשמים שיכולים לעצור את העברה ולבדוק את התיק. הרי חוק המקרקעין מתייחס למצב דברים שזוג מתגורר יחד לגבי זכות קדימה.
מומלץ לא לעשות צעד ללא יעוץ פרטני במקרה זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ לא לעשות צעד ללא יעוץ פרטני במקרה זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח קרקע בניין רב קומות
גיל
20/02/12
מישהו יודע מה השטח שעליו מקימים בניין רב קומות בין 8-12קומות
דונם??דונם וחצי??שתי דונם??
דונם??דונם וחצי??שתי דונם??
זה תלוי בתוכניות בניין עיר שחלות באזור
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
יש אזורים שבהם ניתן לבנות בניין בשטח 30% מגודל הקרקע ויש אזורים שבהם ניתן לבנות בניין בשטח 400% מגודל הקרקע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות
ניקי
20/02/12
שלום רב, ברצוני לקנות דירה עבור הבת שלי, שהיא גרושה עם 2 ילדים. ראשית כל ברצוני לבטח את זכויות נכדים שלי כך שהבת לא תמכור את הדירה? מה ניתן לעשות איך ניתן לעגן את הזכויות, אני לא רוצה לרשום את הדירה על שם הנכדים, האם קיימת אפשרות למנוע את מכירת הדירה ?
שאלה שניה-גם לבטח את הנכדים שהבת שלי לא תוציא אותם מהדירה ? מה האפשרויות?
שאלה שניה-גם לבטח את הנכדים שהבת שלי לא תוציא אותם מהדירה ? מה האפשרויות?
רכישת דירה עבור הבת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
יש כל מיני אפשרויות לבצע את העסקה כפי שאת רוצה. ניתן לדוגמא לרשום הערת אזהרה לטובתך שתחייב את הסכמתך לפני שהבת תוכל למכור את הדירה או לחילופין לרשום חלק מהזכויות בדירה על שמך. יש גם אפשרויות נוספות. פני לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן אשפה
n
20/02/12
אשמח לייעוץ בעניין "ריב שכנים".אני ועד בית בבניין. בבניין שלנו יש מחסן לפחי אשפה שלא בשימוש.לאחרונה אחד הדיירים ניסה "להשתלט" עליו לאחסון ציוד שלו.לאחרונה הדייר הציע סכום כספי לדיירי הבניין בתמורה להשכרת המחסן.שאלותיי הן האם לאחר זמן מסוים של השכרה המחסן הופך להיות רכושו הבלעדי של הדייר?במידה ואנו בוחרים להשיר לו את המחסן האם רצוי עם עורך דין?י של הדייר?ואם אנו בוחרים להשיר לו את המחסן האם כדאי עם עורך דין.יום טוב.
השתלטות על רכוש משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
אם אתם לא מסכימים שהוא יעשה שימוש בחדר האשפה - אז כדאי לפעול בעניין וכמה שיותר מהר. במידת הצורך ניתן כמובן להגיש תביעה לפינוי וסילוק יד. אם אתם מסכימים שהוא יעשה שימוש בחדר האשפה ואף גובים ממנו תשלום על כך - מדובר בעסקה במקרקעין שחייבת דיווח ומיסים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירים חדשים בקומה התחתונה שהשתלטו על כל החצר
ליאור כהן
20/02/12
הבניין
המדובר משותף לשלוש דירות. כאשר בבניין שתי קומות.
אנחנו
גרים בקומה השנייה דירה מספר 3, מולנו דירה נוספת ובקומה התחתונה דירה השייכת
לעמידר. את הדירה קנינו לפני שנים ללא גג אך במשך הזמן בנינו למעלה גג והרחבנו את
הדירה עצמה כך שלמעשה הקומה העליונה הייתה רחבה יותר מהקומה התחתונה, כמובן שהכל
חוקי עם אישורים.
בדירה
התחתונה של עמידר חיו זוג, אך כעת עמידר שיכנה שם משפחה שבאה ופשוט השתלטה על כל
השטח של הבניין כולל החצר המשותפת של כל הבניין. כמו כן אנחנו בנינו עמודים כדי
להרחיב את הדירה שלנו והם בנו על התשתית של העמודים והתקרה הרחבה לדירה שלהם, בתור
התחלה הם באו בשיתוף פעולה וקראנו לשמאי ביחד שהחליט שכדי להשתמש בעמודים ובתקרה
הם צריכים להביא לנו 34,000 שקל. הוחלט שכשהם יקבלו אישור לכך הם יביאו לנו את
הכסף. מה שקרה הוא שהם פשוט הרסו את הגדר שהקיפה את החצר של הבניין השתלטו על כל
החצר ע"י בנייה של גדר גבוהה ושער שרק להם יש את המפתח. ואז בנו מתחתינו בלי
אישורים ובלי להביא את הכסף שנקבע שהם צריכים לשלם. בינתיים אנחנו מתלוננים בלי
סוף בעירייה במחלקת הבנייה, ותמיד נאמר שהעניין בטיפול והתלונה פתוחה. בינתיים לא
עבר אפילו חודש הם בנו בריכה, שמו רצפה על כל החצר, שמו מחסן, בנו איזשהו כלוב
שבינתיים הוא ריק וכמובן כאמור בנו מתחת לתקרה שלנו, כל זה בלי אישורים ובלי כלום
אני לא מבין איפה העירייה והפיקוח בכל זה.
לפני
שהם הגיעו כל הדיירים יכלו להשתמש בחצר להיכנס חופשי התייחסנו לזה כאל חצר משותפת
לכל הבניין, כאשר שאלנו מאיפה החוצפה פשוט לבוא ולהשתלט תוך פחות מחודש הם ענו
שבגלל שאנחנו קיבלנו את הגג להם מגיע את החצר. עכשיו השאלה שלי אם זה נכון או לא
כמה בדיוק מגיע להם ואם בכלל יש עילה לתבוע אותם.
המדובר משותף לשלוש דירות. כאשר בבניין שתי קומות.
אנחנו
גרים בקומה השנייה דירה מספר 3, מולנו דירה נוספת ובקומה התחתונה דירה השייכת
לעמידר. את הדירה קנינו לפני שנים ללא גג אך במשך הזמן בנינו למעלה גג והרחבנו את
הדירה עצמה כך שלמעשה הקומה העליונה הייתה רחבה יותר מהקומה התחתונה, כמובן שהכל
חוקי עם אישורים.
בדירה
התחתונה של עמידר חיו זוג, אך כעת עמידר שיכנה שם משפחה שבאה ופשוט השתלטה על כל
השטח של הבניין כולל החצר המשותפת של כל הבניין. כמו כן אנחנו בנינו עמודים כדי
להרחיב את הדירה שלנו והם בנו על התשתית של העמודים והתקרה הרחבה לדירה שלהם, בתור
התחלה הם באו בשיתוף פעולה וקראנו לשמאי ביחד שהחליט שכדי להשתמש בעמודים ובתקרה
הם צריכים להביא לנו 34,000 שקל. הוחלט שכשהם יקבלו אישור לכך הם יביאו לנו את
הכסף. מה שקרה הוא שהם פשוט הרסו את הגדר שהקיפה את החצר של הבניין השתלטו על כל
החצר ע"י בנייה של גדר גבוהה ושער שרק להם יש את המפתח. ואז בנו מתחתינו בלי
אישורים ובלי להביא את הכסף שנקבע שהם צריכים לשלם. בינתיים אנחנו מתלוננים בלי
סוף בעירייה במחלקת הבנייה, ותמיד נאמר שהעניין בטיפול והתלונה פתוחה. בינתיים לא
עבר אפילו חודש הם בנו בריכה, שמו רצפה על כל החצר, שמו מחסן, בנו איזשהו כלוב
שבינתיים הוא ריק וכמובן כאמור בנו מתחת לתקרה שלנו, כל זה בלי אישורים ובלי כלום
אני לא מבין איפה העירייה והפיקוח בכל זה.
לפני
שהם הגיעו כל הדיירים יכלו להשתמש בחצר להיכנס חופשי התייחסנו לזה כאל חצר משותפת
לכל הבניין, כאשר שאלנו מאיפה החוצפה פשוט לבוא ולהשתלט תוך פחות מחודש הם ענו
שבגלל שאנחנו קיבלנו את הגג להם מגיע את החצר. עכשיו השאלה שלי אם זה נכון או לא
כמה בדיוק מגיע להם ואם בכלל יש עילה לתבוע אותם.
השתלטות על החצר המשותפת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
אין שום קשר בין הבנייה שלכם על הגג לחצר המשותפת. תגישו בדחיפות תביעה לפינוי והריסה של כל מה שהם בנו ברכוש המשותף. יש פסקי דין רבים בנושא ובתי המשפט נותנים סעד לדיירים בבית משותף כשאחד הדיירים משתלט ובונה ברכוש המשותף. חשוב שתפעלו מהר אחרת הם עלולים לטעון שהסכמתם לכך. פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח טאבו
.
20/02/12
שלום,יש לי בעיה מטרידה מאוד.השטח של הדירה הרשום בטאבו קטן בהרבה מהשטח האמיתי של הדירה.החישוב של הארנונה לפי השטח הוא הרבה יותר מהשטח בטאבו.מדוע?איך נעשה חישוב זה?***האם הדירה שווה פחות כאשר היא רשומה בטאבו כקטנה יותר? תודה.
אפשרות . . .
משה מעוז
20/02/12
יתכן שבעבר סגרו מרפסות ו/או הוסיפו בניה, שלא באופן חוקי וללא היתר בניה כדין, ולכן גם לא רשמו את השינויים בטאבו.
רכישת דירה ללא ערבות בנקאית
רחל
19/02/12
רציתי מענה ל2 שאלות: אם אפשר בלשון החוק1) האם מותר ע"פ חוק לרכוש דירה על הנייר ללא ערבות בנקאית?2)דירה על הנייר ללא היתר בניה-האם יש מיסים גבוהים?
רכישת דירה ללא ערבות בנקאית
עו"ד שזר תומר
19/02/12
אפשר לרכוש דירה בלי ערבות בנקאית - יש ערבות חוק המכר.
לגבי מיסים - לא הבנתי את השאלה.
תומר שזר, ע"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי מיסים - לא הבנתי את השאלה.
תומר שזר, ע"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת נכס מאדם שאיננו צלול לחלוטין
haderet
19/02/12
מרשי מעוניין לרכוש נכס שבבעלותו של אדם מבוגר אשר כיום איננו צלול לחלוטין. הצד המוכר הציג יפוי כוח כללי מלפני כ-8 שנים שנתן בעל הנכס לצאצאיו מכוחו רוצים הם לחתום על הסכם מכר. האם ניתן להסתפק בכך? האם עלי לבקש דבר מה נוסף על מנת להבטיח זכויות מרשי?
רכישת נכס מאדם שאיננו צלול במלואו
עו"ד שזר תומר
19/02/12
לא הייתי מסתפק בזה, הייתי דורש יפוי כוח ספציפי עכשווי ושוקל גם להחתים את בעל הנכס עצמו.
משהו כאן מריח לא בסדר.
תומר שזר, ע"ד ומגשר
מנהל הפורום.
משהו כאן מריח לא בסדר.
תומר שזר, ע"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטור ממס רכישה על קרקע
מוטי
19/02/12
שלום.קיבלתי הודעה לתשלום מס רכישה על קרקע מנהל. הבנתי משני מכרים שבנו שבמקרה ואין תשתיות(מים או ביוב) עד שלב מסויים, יש פטור מהמס. האם נכון הדבר? תודה מראש
קיבלתי תשובה
מ
19/02/12
סליחה ותודה
תביעת פינוי
שירה
19/02/12
ברצוני להגיש תביעת פינוי תוך הריסת הנכס למחוזי (מסלול רגיל).האם באותה תביעה ניתן לבקש גם פיצויים / דמי שימוש? או יש צורך לפצל את התביעות?
תביעת פינוי
עו"ד שזר תומר
19/02/12
לטעמי אפשר לכרוך את הפיצויים, אבל הייתי בודק זאת יותר לעומק לאחר בדיקת עובדות המקרה.
תומר שזר, ע"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, ע"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
