פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ביטול צ'ק שכירות בשל נזילה
אמיר
15/03/12
שלום,הדיירים להם אני משכיר את דירתי מאיימים בביטול צ'ק שכירות האחרון שכן אינני מסכים להשתתף בעלות תשלום מים גדול שהגיע בשל נזילה (לאחר שהחלפתי את הדוד על חשבוני). האם מותר להם לעשות זאת? האם אני יכול להתגונן בצורה כלשהי?תודה רבה,אמיר.
ביטול שיק
עו"ד שזר תומר
16/03/12
קצת קשה להשיב על השאלה - חסרים פרטים רבים, וגם זה לא מקרה של שחור ולבן.
ראה ברמת העיקרון הפסיקה קבעה כי במידה ולדיירים תלונות ביחס לקיזוז - ובהעדר הוראה אחרת בחוזה - אסור להם לבטל את השיק, ועליהם לתבוע אותך.
מנגד באם הם יבטלו את השיק - אתה תוכל להגישו לביצוע בהוצאה לפועל, והם יעלו את הטענה בפני הרשם וזה יכריע האם הביטול היה כדין, כלומר האם היתה עילה.
האם היתה עילה?
קשה לדעת - תלוי מה רשום בחוזה, וזה בדיוק התחום האפור עליו דיברתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה ברמת העיקרון הפסיקה קבעה כי במידה ולדיירים תלונות ביחס לקיזוז - ובהעדר הוראה אחרת בחוזה - אסור להם לבטל את השיק, ועליהם לתבוע אותך.
מנגד באם הם יבטלו את השיק - אתה תוכל להגישו לביצוע בהוצאה לפועל, והם יעלו את הטענה בפני הרשם וזה יכריע האם הביטול היה כדין, כלומר האם היתה עילה.
האם היתה עילה?
קשה לדעת - תלוי מה רשום בחוזה, וזה בדיוק התחום האפור עליו דיברתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
החלפת דוד ונזילה
יבגני יורוביצקי
18/03/12
אם החלפת דוד, והייתה נזילה - כנראה שמישהו התרשל בעבודתו.מדוע שלא תשמור על יחסים טובים עם הדיירים, ותשתתף במחצית או שליש מחשבון המים ? הויכוח על 300 ש"ח לא שווה את אי הנעימות הצפויה.
אישור מהנדס
ראובן
15/03/12
בצעתי עבודה בצמוד לדירתי. בעקבות הלשנה שכביכול הבניה מסוכנת ולמרות שהצגתי אישור מהנדס (דבר שהניח את דעתם של האגף למבנים מסוכנים) בכל זאת נדרשתי ע"י המחלקה המשפטית להגיש תצהיר מהמהנדס החתום על ידו לפני עו"ד על כך שהוא מאשר כי הבניה בטוחה.
האם האמינות של מהנדס אינה אבסלוטית, בכדי שחתימת עו"ד תוסיף משהו? האם יש לזה בסיס משפטי? (על פניו הדבר נראה משול כל הגיון)
האם האמינות של מהנדס אינה אבסלוטית, בכדי שחתימת עו"ד תוסיף משהו? האם יש לזה בסיס משפטי? (על פניו הדבר נראה משול כל הגיון)
תצהיר חתום בפני עו"ד
עו"ד שזר תומר
16/03/12
כל עירייה או מועצה והדרישות שלה.
תצהיר בפני עו"ד, הינו להוכיח כי אכן המהנדס הוא זה שהצהיר ולא אדם אחר (שהרי עו"ד מאמת את זהות המצהיר ולא אחראי לתוכן).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תצהיר בפני עו"ד, הינו להוכיח כי אכן המהנדס הוא זה שהצהיר ולא אדם אחר (שהרי עו"ד מאמת את זהות המצהיר ולא אחראי לתוכן).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בית ללא טאבו
Danit Cohen
15/03/12
האם אפשר למכור נכס שהוא ללא טאבו ?אני נמצאת בהליך גירושים ורוצה לדעת האם אני יכולה למכור את הנכס בלי הסכמת הצד השניאני רוצה לציין שהבית נקנה מפולש לפני 13 שנהאני עוד רוצה לדעת איך אפשר להעריך נכס שהוא ללא טאבו?
מכירת נכס שלא רשום בטאבו
עו"ד שזר תומר
16/03/12
ניתן למכור נכס גם שאיננו רשום בטאבו.
לא ניתן למכור נכס ללא הסכמת הבעלים... במקרה כזה צריך לפנות לביהמ"ש בבקשה לפירוק שיתוף.
לעניין מחיר - שמאי יכול להעריך את הנכס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא ניתן למכור נכס ללא הסכמת הבעלים... במקרה כזה צריך לפנות לביהמ"ש בבקשה לפירוק שיתוף.
לעניין מחיר - שמאי יכול להעריך את הנכס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גמר שלד ללא היתרי בנייה
גלעד
15/03/12
שלום,
רכשתי יחידה דו-משפחתית מקבלן בתנאי תשלום של עם התקדמות הבנייה (ללא ליווי בנק). בגמר שלד - השלמה ל60% מכספי משכנתא. בחוזה נחתם כי מועד קבלת היתרי בנייה הינו תנאי יסודי אשר הפרתו מזכה אותי בפיצוי מוסכם 10%. משלא עמד במועד קבלת ההיתרים, התנהל מו"מ בסופו סוכם כי "מועד קבלת היתר לא יהווה תנאי בחוזה, ואיחור בקבלת היתרי בנייה לא יהווה עילא לתביעת פיצוי בגין הפרה יסודית" . בתמורה נוספו תכולות ללא עלות .
כיום גמר שלד, אך עדיין אין היתרי בנייה סופיים (שנה לאחר חתימת חוזה) ולפיכך לא ניתן לקבל משכנתא - ואיני יכול לעמוד בתנאי התשלום. להגנתו טוען הקבלן כי מאחר והסכמתי באותו מו"מ כמצותת מעלה- עליי לעמוד בתנאי תשלום, בין אם ממשכנתא או ממקור אחר.
ברור שעל הקבלן אסור היה בכלל להגיע לשלב גמר שלד בלי היתרי בנייה, וכוונת אותו סיכום בינינו היה כי אני פותר אותו מתשלום פיצוי מוסכם בגין איחור בקבלת היתרים - ותו לא. הוני העצמי כבר שולם, התשלום הקרוב ייתכן אך ורק מכספי משכנתא.
האם הסכמתי במסגרת אותו מו"מ עלולה להתפרש כאילו לקחתי בחשבון שהוא עלול להגיע לשלב גמר שלד ולדרוש כספים מבלי שיש לי אפשרות לקחת משכנתא בגין העדר היתרים שבאחריותו???
רכשתי יחידה דו-משפחתית מקבלן בתנאי תשלום של עם התקדמות הבנייה (ללא ליווי בנק). בגמר שלד - השלמה ל60% מכספי משכנתא. בחוזה נחתם כי מועד קבלת היתרי בנייה הינו תנאי יסודי אשר הפרתו מזכה אותי בפיצוי מוסכם 10%. משלא עמד במועד קבלת ההיתרים, התנהל מו"מ בסופו סוכם כי "מועד קבלת היתר לא יהווה תנאי בחוזה, ואיחור בקבלת היתרי בנייה לא יהווה עילא לתביעת פיצוי בגין הפרה יסודית" . בתמורה נוספו תכולות ללא עלות .
כיום גמר שלד, אך עדיין אין היתרי בנייה סופיים (שנה לאחר חתימת חוזה) ולפיכך לא ניתן לקבל משכנתא - ואיני יכול לעמוד בתנאי התשלום. להגנתו טוען הקבלן כי מאחר והסכמתי באותו מו"מ כמצותת מעלה- עליי לעמוד בתנאי תשלום, בין אם ממשכנתא או ממקור אחר.
ברור שעל הקבלן אסור היה בכלל להגיע לשלב גמר שלד בלי היתרי בנייה, וכוונת אותו סיכום בינינו היה כי אני פותר אותו מתשלום פיצוי מוסכם בגין איחור בקבלת היתרים - ותו לא. הוני העצמי כבר שולם, התשלום הקרוב ייתכן אך ורק מכספי משכנתא.
האם הסכמתי במסגרת אותו מו"מ עלולה להתפרש כאילו לקחתי בחשבון שהוא עלול להגיע לשלב גמר שלד ולדרוש כספים מבלי שיש לי אפשרות לקחת משכנתא בגין העדר היתרים שבאחריותו???
היתרי בניה
עו"ד שזר תומר
16/03/12
לא.
לטעמי זה ברור, שאתה לא יכול לשלם בלי קבלת היתרי בניה, ולטעמי לא יחייבו אותך בגין איחור בגין אי התשלום, כיוון שאיננו באחריותך.
מצד שני, ברור גם שלא תוכל לדרוש פיצוי בגין כך, כי ויתרת...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לטעמי זה ברור, שאתה לא יכול לשלם בלי קבלת היתרי בניה, ולטעמי לא יחייבו אותך בגין איחור בגין אי התשלום, כיוון שאיננו באחריותך.
מצד שני, ברור גם שלא תוכל לדרוש פיצוי בגין כך, כי ויתרת...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יציאה באמצע חוזה שכירות
נורית
15/03/12
אני יוצאת באמצע חוזה שכירות לפי החוזה אני אמורה למצוא דייר חלופי תוך חודשיים בעל הבית העלה את שכר הדירה ומתעקש על הסכום למרות הידיעה שהוא חורג מהחוזה האם הדבר משחרר אותי מהחוזה האם אני עדיין צריכה לשלם את החודש השני?
אני מצאתי כבר דירה שאני אמורה להיכנס ב 1.4.12 אני אמורה לשם עכשיו גם שכירות לחודש השני במושכר הישן וגם לדירה החדשה?
האם אני יכולה לבטל את שאר השקים שנימצאים אצלה?
אני מצאתי כבר דירה שאני אמורה להיכנס ב 1.4.12 אני אמורה לשם עכשיו גם שכירות לחודש השני במושכר הישן וגם לדירה החדשה?
האם אני יכולה לבטל את שאר השקים שנימצאים אצלה?
יציאה מהחוזה באמצע
עו"ד שזר תומר
16/03/12
על מנת להשיב לך בצורה עניינית צריך לעיין בחזוה.
אני יכול לומר לך, כי בדר"כ - אין לבעל הדירה זכות לדרוש מחיר גבוה יותר עד לסיום החוזה - כלומר הדייר שנכנס לנעליך (שוב - רק עד סיום החוזה לא מעבר לכך) - אמור גם לשלם באותם תנאים
הבעלים אבל יכול לדרוש עבור ה"טרטור" של החלפת הבעלים - פיצוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני יכול לומר לך, כי בדר"כ - אין לבעל הדירה זכות לדרוש מחיר גבוה יותר עד לסיום החוזה - כלומר הדייר שנכנס לנעליך (שוב - רק עד סיום החוזה לא מעבר לכך) - אמור גם לשלם באותם תנאים
הבעלים אבל יכול לדרוש עבור ה"טרטור" של החלפת הבעלים - פיצוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
איך רושמים זיקת הנאה?
avi
15/03/12
הזיקה היא של למעלה מ-30 שנה - איך מוציאים זיקת הנאה ללא הסכמת בעל הקרקע? הכוונה היא איך טכנית עושים את זה ללא הסכמת בעל הקרקע? האם הולכים לטאבו? בית משפט?
רישום זיקת הנאה
עו"ד שזר תומר
16/03/12
בהעדר הסכמת הבעלים, הטאבו לא ירשום זיקת הנאה, ללא צו של בית משפט.
על איזה זיקה מדובר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
על איזה זיקה מדובר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חנות בדמי מפתח
יוסי
15/03/12
יש לי חנות בדמי מפתח מעל 40 שנה.הבעלים זאת העירייה.עכשיו ברצוני למכור ויש שתי שאלות1. האם זה נכון שחלקי בתמורת המכר לפי החוק הוא 60% ?2. האם אני צריך לשלם מס שבח ואם כן, האם רק על חלק התמורה שאני אקבל או שיש איזו פטור על חנות כזאת ?אודה לתשובה מוסמכתתודה מראש על העזרה.
מכירת חנות בדמי מפתח
עו"ד שזר תומר
16/03/12
נושא דמי מפתח הינו נושא מאוד מורכב, שבאופן כללי, אני לא ממליץ להסתמך רק על תשובות בפורום בנושא זה.
"בגדול":
אם לא הגיעו הצדדים להסכמה יכול הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית הצעה (בדרך של הצהרה) לפיה ייכנס הדייר המוצע במקום הדייר היוצא. בהצעה יש לפרט את גובה דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לשלם ואת החלק בדמי המפתח שדורש הדייר היוצא. בתגובה להצעה יכול בעל הבית לבחור באחת מארבע דרכי פעולה: 1. להודיע כי הוא מסכים לדייר המוצע ולדמי המפתח – ואז הדיירים יכולים להתחלף כאשר שולמו דמי המפתח בהתאם להסכמה. 2. להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס (כלומר שהוא מחזיר לעצמו את החזקה), אך הוא מסכים לדמי המפתח- ואז יצא הדייר מן הנכס לאחר שישולם לו חלקו בדמי המפתח. 3. להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס וכן כי הוא לא מסכים לדמי המפתח. במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח. 4. להודיע כי הוא רוצה להשכיר את הנכס אך אינו מסכים לדמי המפתח. גם במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
"בגדול":
אם לא הגיעו הצדדים להסכמה יכול הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית הצעה (בדרך של הצהרה) לפיה ייכנס הדייר המוצע במקום הדייר היוצא. בהצעה יש לפרט את גובה דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לשלם ואת החלק בדמי המפתח שדורש הדייר היוצא. בתגובה להצעה יכול בעל הבית לבחור באחת מארבע דרכי פעולה: 1. להודיע כי הוא מסכים לדייר המוצע ולדמי המפתח – ואז הדיירים יכולים להתחלף כאשר שולמו דמי המפתח בהתאם להסכמה. 2. להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס (כלומר שהוא מחזיר לעצמו את החזקה), אך הוא מסכים לדמי המפתח- ואז יצא הדייר מן הנכס לאחר שישולם לו חלקו בדמי המפתח. 3. להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס וכן כי הוא לא מסכים לדמי המפתח. במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח. 4. להודיע כי הוא רוצה להשכיר את הנכס אך אינו מסכים לדמי המפתח. גם במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום קנס או מאסר
חמי
15/03/12
שלום פורום יקר!בחריגת בנייה שביצענו (ברשותנו עתה אישור לתכנית מתוקנת) נשפט בעלי לקנס של 5000 ש"ח או 50 יום מאסר. הדירה של שנינו! האם אני, אשתו, יכולה לקחת את העונש עלי? כלומר להיכנס לכלא במקום תשלום הקנס? למה אין שיוויון זכויות בנושא שקשור ל2 בני הזוג??!!תודה רבה,חמי
תשלום קנס או מאסר
עו"ד שזר תומר
16/03/12
לא כל כך הבנתי את השאלה...
צריך לעין בפס"ד ולראות מי הנאשם.
בנוסף אני בכלל לא בטוח שהישיבה במאסר פוטרת את התשלום - צריך לראות את פס"ד ולהעלות את השאלה לפורום המתאים (פלילי).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לעין בפס"ד ולראות מי הנאשם.
בנוסף אני בכלל לא בטוח שהישיבה במאסר פוטרת את התשלום - צריך לראות את פס"ד ולהעלות את השאלה לפורום המתאים (פלילי).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אי מכירת דירה כתוצאה מהתנהגות שכנים
analayser
15/03/12
ברשותי דירה שביקשתי למכור לאחר שעברה שיפוץ יסודי.היו *מספר קונים* שלאחר מו"מ הגיעו איתי עד לסיום *שלב טיוטות חוזים* ורגע לפני חתימת חוזה המכר הגיעו שכנים בבניין ששונאים אותי ודיברו במזיד עם אותם קונים פוטנציאליים ואמרו להם שקרים ובין היתר:1. המחיר שאני דורש הוא מופקע ולא סביר ואם אני לא עושה להם (לקונים) הנחה אז שלא יקנו ממני את הדירה2. שקניתי את הדירה במחיר מסויים (מדובר בשקר גס, זה רחוק מלהיות המחיר האמיתי) ואני רוצה "לעשות עליהם סיבוב".3. שישנם ליקויים רבים וחמורים כולל ליקויי קונסטרוקציה וצנרת וכי הדירה מסוכנת למגורים (שוב שקרים גסים, הדירה נבדקה עם קונסטרוקטור וכל תהליך השיפוץ לווה בפיקוח אדריכלית ומהנדסים).4. שהם מתנגדים לאפשר לבצע כל שינוי בחצר של הבניין והם רוצים לעשות שם חניה.5. שאין חניות באזור (סתם על מנת להפחיד ולהרתיע אותם).6. שהם קונים את הנכס מנוכל ורמאי (אני).ראוי לציין שכל הדברים שהם אמרו ללקוחות הפוטנציאליים שלי הוקלטו הן על ידי והן על ידי חוקר פרטי ששלחתי מטעמי.כעת, אני מעוניין להגיש נגדם תביעה פלילית ואזרחית ואני מעוניין לדעת את כל ראשי הנזק העומדים לרשותי (ממוני ולא ממוני).אודה לעזרה בפירוט ראשי הנזק.
תיקון של ההודעה כי נכתבה לא כמו שצריך...
analayser
15/03/12
ברשותי דירה שביקשתי למכור לאחר שעברה שיפוץ יסודי.היו *מספר קונים* שלאחר מו"מ הגיעו איתי עד לסיום *שלב טיוטות חוזים* ורגע לפני חתימת חוזה המכר הגיעו שכנים בבניין ששונאים אותי ודיברו במזיד עם אותם קונים פוטנציאליים ואמרו להם שקרים ובין היתר:1. המחיר שאני דורש הוא מופקע ולא סביר ואם אני לא עושה להם (לקונים) הנחה אז שלא יקנו ממני את הדירה2. שקניתי את הדירה במחיר מסויים (מדובר בשקר גס, זה רחוק מלהיות המחיר האמיתי) ואני רוצה "לעשות עליהם סיבוב".3. שישנם ליקויים רבים וחמורים כולל ליקויי קונסטרוקציה וצנרת וכי הדירה מסוכנת למגורים (שוב שקרים גסים, הדירה נבדקה עם קונסטרוקטור וכל תהליך השיפוץ לווה בפיקוח אדריכלית ומהנדסים).4. שהם מתנגדים לאפשר לבצע כל שינוי בחצר של הבניין והם רוצים לעשות שם חניה.5. שאין חניות באזור (סתם על מנת להפחיד ולהרתיע אותם).6. שהם קונים את הנכס מנוכל ורמאי (אני).ראוי לציין שכל הדברים שהם אמרו ללקוחות הפוטנציאליים שלי הוקלטו הן על ידי והן על ידי חוקר פרטי ששלחתי מטעמי.כעת, אני מעוניין להגיש נגדם תביעה פלילית ואזרחית ואני מעוניין לדעת את כל ראשי הנזק העומדים לרשותי (ממוני ולא ממוני).אודה לעזרה בפירוט ראשי הנזק
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
ארז
15/03/12
במידה וקיבלתי 2 דירות בירושה מאבי, ואני מעוניין למכור את הדירה שאבי היה משכיר מבלי להשתמש בפטור במס שבח, האם על הדירה הזו יהיה בחישוב השבח גם פחת על התקופה שאבי השכיר אותה????
פטור ממס שבח - פחת
עו"ד שזר תומר
16/03/12
הסיטואציה שלך דורשת חישוב מס שבח מורכב פרטני - ולא במסגרת שאלה בפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מיסוי על מתנה
צמח
14/03/12
ברצוני לתת את דירתי היחידה במתנה לסבתי. האם חלים מס שבח,
היטל השבחה ומס רכישה ? האם תהיה הגבלה על מכירת הדירה בעתיד ע"י הסבתא ?
היטל השבחה ומס רכישה ? האם תהיה הגבלה על מכירת הדירה בעתיד ע"י הסבתא ?
האם העברה ללא תמורה בין נכד לסבא/סבתא פטור ממס
עו"ד שזר תומר
16/03/12
"קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
באם ננסה לתרגם את הגדרת הסעיף, נראה כי לסיטואציה שלך, יש בעיה:
נכד שנותן נכס במתנה לסבו יזכה לפטור ממס שבח, אך הסב לא יהיה זכאי להקלה במס רכישה, כי הגדרת "קרוב" בתקנות לא כוללת הרי הורה.
כלומר - הסבתא תצרך לשלם מס רכישה מלא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
באם ננסה לתרגם את הגדרת הסעיף, נראה כי לסיטואציה שלך, יש בעיה:
נכד שנותן נכס במתנה לסבו יזכה לפטור ממס שבח, אך הסב לא יהיה זכאי להקלה במס רכישה, כי הגדרת "קרוב" בתקנות לא כוללת הרי הורה.
כלומר - הסבתא תצרך לשלם מס רכישה מלא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום דירה בעירייה – שאלה
ניר
14/03/12
שלום רב,
קניתי דירה יד שנייה.
אני גם עם בת זוגתי כידועים בציבור.
פניתי לעירייה כדי לרשום אותנו בעירייה, אבל בעירייה סרבו לרשום את בת הזוג בטענה שהיא לא בעלת הנכס, אמרו שכדי לרשום אותה צריך לשאני אעביר אליה אזכויות בדירה או שנגיע עם הסכם שכירות...
אנחנו זוג כאשר הדירה רשומה עליי... אנחנו גאים ביחד והיא לא שוכרת אצלי דירה...
איך אני רושם גם אותה בעירייה?
תודה
קניתי דירה יד שנייה.
אני גם עם בת זוגתי כידועים בציבור.
פניתי לעירייה כדי לרשום אותנו בעירייה, אבל בעירייה סרבו לרשום את בת הזוג בטענה שהיא לא בעלת הנכס, אמרו שכדי לרשום אותה צריך לשאני אעביר אליה אזכויות בדירה או שנגיע עם הסכם שכירות...
אנחנו זוג כאשר הדירה רשומה עליי... אנחנו גאים ביחד והיא לא שוכרת אצלי דירה...
איך אני רושם גם אותה בעירייה?
תודה
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
16/03/12
ניר שלום רב,
ראה - השאלה האם המטרה היא רק לרשום את בת הזוג בעירייה או להפוך אותה כבעלים של חצי מהדירה?
אם המטרה היא רק רישום בעירייה - לא תוכל לבצע רישום שכזה, שכן אין לה זכויות קנייניות בנכס.
באם אתה רוצה לתת לה זכויות בנכס, קרי, חצי מהדירה, אתה יכול לעשות זאת ללא עלות מיסוי, שכן במקרה שלך, יש פטור ממס רכישה ופטור ממס שבח, כל מה שצריך הוא רק לשלם לעו"ד ואגרות (כמובן שצריך לבדוק גם אם יש משכנתא , שאז צריך גם את הסכמת הבנק הממשכן).
מקווה שעזרתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה - השאלה האם המטרה היא רק לרשום את בת הזוג בעירייה או להפוך אותה כבעלים של חצי מהדירה?
אם המטרה היא רק רישום בעירייה - לא תוכל לבצע רישום שכזה, שכן אין לה זכויות קנייניות בנכס.
באם אתה רוצה לתת לה זכויות בנכס, קרי, חצי מהדירה, אתה יכול לעשות זאת ללא עלות מיסוי, שכן במקרה שלך, יש פטור ממס רכישה ופטור ממס שבח, כל מה שצריך הוא רק לשלם לעו"ד ואגרות (כמובן שצריך לבדוק גם אם יש משכנתא , שאז צריך גם את הסכמת הבנק הממשכן).
מקווה שעזרתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פינוי שותף מדירה
שיר
14/03/12
אני בעלת דירה ומשכירה חדר בדירה לדייר. לאחרונה החל הדייר להפר את ההסכם, אינו משלם דמי שכירות ועושה שימוש מופרז בחשמל ובמים לצורך גרימת נזקים והכנסתי לחובות. אין לי ערבויות כלשהן ממנו. בשבוע הבא הסכם השכירות שלו מסתיים והוא אמור לפנות את הדירה אך הבהיר כי אין בכוונתו להתפנות או לשלם.אני מודעת לכך שלו היה מדובר בשוכר רגיל לא הייתי יכולה לפעול לפינויו בכוח על ידי החלפת מנעולים וכו'. השאלה היא, מאחר שגם אני מתגוררת בדירה, האם אוכל להחליף את מנעול הדירה מבלי לתת לו מפתח במידה שלא יתפנה? יובהר כי מדובר בדלת כניסה משותפת שלי ושלו לדירה.
החלפת מנעולים בדירה
עו"ד שזר תומר
16/03/12
מקרה מאוד מסובך.
בהחלט הייתי שוקל לבצע החלפת מנעולים במקרה שלך, אבל קשה לי ליתן לך יעוץ שכזה דרך פורום מבלי להכיר את עובדות המקרה לעומק - אני חושב שהדרך הראויה היא פניה לעו"ד עם החומר לצורך קבלת יעוץ אישי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בהחלט הייתי שוקל לבצע החלפת מנעולים במקרה שלך, אבל קשה לי ליתן לך יעוץ שכזה דרך פורום מבלי להכיר את עובדות המקרה לעומק - אני חושב שהדרך הראויה היא פניה לעו"ד עם החומר לצורך קבלת יעוץ אישי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
יעל
14/03/12
שלום רב,רכשתי דירה הרשומה על שמי לפני הנישואין. אני גרים כרגע בדירה הרשומה על שם בעלי(יש לנו הסכם ממון ), ומעוניינים למכור את הדירה על שמו ולרכוש דירה חדשה שתהיה רשומה גם היא על שמו.מה יהיה על מס הרכישה?
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
16/03/12
לדעתי - מס הרכישה יהיה של דירה שניה, מכיוון שרשות המיסים רואה בתא המשפחתי - ישות אחת.
כלומר לתא המשפחתי יש כעת 2 דירות, תמכרו אחת ותקנו אחרת עדיין זה תהיה דירה שניה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כלומר לתא המשפחתי יש כעת 2 דירות, תמכרו אחת ותקנו אחרת עדיין זה תהיה דירה שניה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה דירה נוספת
קרן
14/03/12
יש לי שאלה. בני זוג לא נשאוים רכשו דירה 50% כל אחד. לאחר שנה הם התחתנו וכרגע אחד מהם רוצה לרכוש דירה נוספת. האם 50% מדירה שרכש לפני נישאוים ייחשב כדירה שלמה מבחינת מס רכישה.תודה
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
16/03/12
כן - הדירה שהוא ירכוש כעת תהיה למעשה דירה שניה, והמיסוי יהיה בהתאם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חנייה בבנין -שאלה לעו"ד
אבי
14/03/12
שלום,
אני שוכר דירה בבנין בבנין שש דירות וחמש חניות .
בעל הדירה טוען כי היתה לו בעבר חנייה אך לקחו לו אותה כי לא גר שנים בבנין.הבנתי כי ניתן להוציא נסח טאבו כדי לברר הענין .
1.איך מוצאים מסמך זה?
2. נניח שגיליתי שאכן יש לו חנייה רשומה בטאבו
מה ניתן לעשות אם החונה הנוכחי יסרב לפנותה ?
תודה ,
אבי
אני שוכר דירה בבנין בבנין שש דירות וחמש חניות .
בעל הדירה טוען כי היתה לו בעבר חנייה אך לקחו לו אותה כי לא גר שנים בבנין.הבנתי כי ניתן להוציא נסח טאבו כדי לברר הענין .
1.איך מוצאים מסמך זה?
2. נניח שגיליתי שאכן יש לו חנייה רשומה בטאבו
מה ניתן לעשות אם החונה הנוכחי יסרב לפנותה ?
תודה ,
אבי
חניה בטאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/03/12
נסח טאבו ניתן להוציא דרך האינטרנט. במידה ואכן החניה רשומה בטאבו על שם בעל הדירה תהיה מופיעה כהצמדה לדירה.
במידה והדייר מסרב להתפנות ניתן לנקוט במספר מסלולים משפטיים רצוי להיעזר בעו"ד.
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
במידה והדייר מסרב להתפנות ניתן לנקוט במספר מסלולים משפטיים רצוי להיעזר בעו"ד.
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ דירה בבית משותף
יובל
14/03/12
שלום. רכשנו דירה עורפית בבית משותף (נבנה ב-1990) בראשל"צ. בכוונתי לשפץ את הדירה ולהחליף את החלונות ואלומיניום (מסגרת חיצונית של החלון) לצבע לבן, כאשר היום צבע של כל חלונות הבית -צבע חום.האם עליי לבקש אישור מעיריה או מדיירי הבית על מנת לבצע את השיפוץ?
שינוי חזיתי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/03/12
השינוי הינו שינוי חזיתי ולכן עשוי להידרש אישור כאמור.
בברכה, עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
בברכה, עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום על נזק למוצרים ששודרגו
אור עדיני
13/03/12
משפחתי רכשה דירה בשלבי בניה ובמהלך הבניה שדרגה מספר אלמנטים (ריצוף דלתות מטבח וכו) מעבר לחוזה הבסיסי בהסכמת ושיתוף פעולה מצד הקבלן. לאחר זמן התגלו ליקווי בניה רבים בינהם נזקי מים לריצוף ולדלתות. הקבלן טוען שאינו מוכן לשלם על ההפרש בין מחיר הבסיס לבין מחיר המוצרים שנרכשו וניזוקו בשם הליקויים. אשמח לדעת האם עמדתו חוקית וכאיכן יש אסמכתה לתשובתי אליו. תודה מראש
נזק לריצוף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/03/12
יש לבחון את תוכנו של הסכם הרכישה אשר נחתם בינך לבין החב' הקבלנית.
בברכה, עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
בברכה, עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת שותפים
יניב
13/03/12
שלום
אני שוכר דירה עם שותפים.
שאלתי היא כזאת האם אחד השותפים אשר צורך כמויות מים(קוב) וחשמל(קוטש)יותר משאר דיירה הדירה ביודעים.
ואינו מוכן לשלם חלק יחסי גדול יותר(חשובנות העבר מוכיחים שהיה שינוי בכמויות הצריכה על סמך המשתנה שהתחלף הדייר)האם יש עילה לתביעה ? כאשר הדייר מודע לזה ואפילו הודה בזה?
תודה רבה על תגובתכם
אני שוכר דירה עם שותפים.
שאלתי היא כזאת האם אחד השותפים אשר צורך כמויות מים(קוב) וחשמל(קוטש)יותר משאר דיירה הדירה ביודעים.
ואינו מוכן לשלם חלק יחסי גדול יותר(חשובנות העבר מוכיחים שהיה שינוי בכמויות הצריכה על סמך המשתנה שהתחלף הדייר)האם יש עילה לתביעה ? כאשר הדייר מודע לזה ואפילו הודה בזה?
תודה רבה על תגובתכם
שותפים בדירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/03/12
ישנה בעייתיות יש לבחון את הסכם השותפות אשר נחתם בינכם.
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השפעה על ערך נכס
אדיר
13/03/12
שלום!
בשכנות לבית שלי (בית פרטי בשכונה שכולה בתים פרטיים) קיים שטח ריק שמוגדר כשטח לצורכי מבנה ציבור.
אשמח לדעת איזה סוגים של מבנה ציבור שעתידים לקום על מגרש זה יכולים להפיע על ערך הבית שלי לטובה או לרעה
לדוגמה אם יקום שם גן ילדים, מעונות יום,בית כנסת, מקווה, קופ"ח, בית ספר, מעדון נוער או אחר.
כמו כן אשמח לדעת באפן פרקטי עד כמה מבנים כאלו יכולים להפריע
תודה מראש
אדיר
בשכנות לבית שלי (בית פרטי בשכונה שכולה בתים פרטיים) קיים שטח ריק שמוגדר כשטח לצורכי מבנה ציבור.
אשמח לדעת איזה סוגים של מבנה ציבור שעתידים לקום על מגרש זה יכולים להפיע על ערך הבית שלי לטובה או לרעה
לדוגמה אם יקום שם גן ילדים, מעונות יום,בית כנסת, מקווה, קופ"ח, בית ספר, מעדון נוער או אחר.
כמו כן אשמח לדעת באפן פרקטי עד כמה מבנים כאלו יכולים להפריע
תודה מראש
אדיר
מבני ציבור
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/03/12
מבני ציבור מגדרים כ- בתי כנסת, גן ילדים, בתי ספר, מקלטים וכדו'.
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס רכישה על דירה שנייה
קרן
13/03/12
שלום רב,להוריי דירה משלהם מזה שנים ולפני כשנה רכשו עוד דירה בכדי לעזור לי ולבעלי ,ואנו גרים בה ,שאלתי היא האם עליהם ללשם מס רכישה על דירה שנייה מאז החוק ששטיניץ הוציא תוך שנה מיום חתימת החוזה ?או בסוף שנה קלנדרית ?האם ישנם פטרוים מתלשום זה ?ז"א אם מצהירים שהדירה לטובת מגורים שלנו?
תשלום מס רכישה על דירה שנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/03/12
אם הורייך קנו את הדירה לפני שנה הם היו צריכים לשלם מס רכישה מזמן מזמן (50 יום אחרי העסקה). צריך לשלם מס רכישה בשיעורים של דירה שנייה. ייתכן שניתן לעשות פה תכנון מס שיחסוך חלק מהמיסוי. פנו לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה בנוגע לחובות עירייה מול טאבו
צביקה
13/03/12
מכרתי דירה לפני 5 שנים, הקונים ביצעו העברה של כל התשלומים כולל עירייה על שמם, אך הטאבו עוד לא הועבר, התעכבו בגלל מס קנייה ככל הנראה (לא עינייני).הקונה מצוי רק בהערת אזהרה בטאבו והוא טוען שהוא בשלבי העברה של הנכס לידיו.מבדיקה אני יודע שהוא משלם ארנונה על הדירה שהוא גר בא ויש לו אפילו מס' חשבון משלם בעירייה על שמו.שאלה היפותטית : אם במידה בעתיד (מסיבה כלשהי) הוא יפסיק לשלם ארנונה, יצבור חוב וכו' למרות שהוא בעל חשבון משלם בדירה בארנונה, האם יכולה העירייה לפנות אלי לתשלום רק בגלל שאני עדיין הבעלים של הדירה בטאבו? או שאני יכול לשיון בשקט בכל אופן?תודהצביקה
ארנונה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/03/12
לעניין הארנונה- משנרשם הנכס על שם הקונה בעירייה חיובי התשלום חלים עליו בלבד.
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
עו"ד אברהם ללום מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילה מים מדירת השכנים מעלינו
אלי
12/03/12
שלום רב,
מצ"ב המכתב ששלחתי לשכנים מעליי בנושא הנזילה.
===
תגובת בעלי הדירה מעלינו (שנזילת המים קרתה נגרמה מדירתם)
היא: שהם מוכנים לתקן את הנזק אך ורק בידי איש מקצוע מטעמם, מהסיבה שהם חוששים שמא אני אביא בעל מקצוע מטעמי כדי לשפץ את הבית ולנסות להשית עלויות עליהם שלא קשורות לנזק.
האימרה הזו שלהם, מאמתת את העובדה, שישנה מחלוקת ביני לבינם, לגבי גודל הנזק והיקפו !
השאלה שלי היא:
האם אני מחויב על פי חוק לאפשר לאיש מטעמם לתקן את הנזק שנגרם לדירתינו ?!
במידה וכן, כיצד אוכל לוודא שבעל המקצוע שיביאו יעשה את העבודה כהלכה וייתקן את כל הנזק, לשביעות רצוני המלאה?
או שיש לי זכות על פי חוק, להביא בעל מקצוע מטעמי לבצע את התיקון בבית !
כמובן קודם, להביא שמאי לשם הערכת גובה הנזק, ואז לדרוש מבעלי הדירה מעלינו את סכום הנזק שקבע השמאי בדו"ח ובנוסף את שכר טירחתו של השמאי, בגין הכנת הדו"ח.
במידה ולא יאותו לשלם להפנות את העניין לתביעות קטנות.
בבקשה אשמח לקבל את תגובתכם בהקדם האפשרי,
בכבוד רב,
אלי
מצ"ב המכתב ששלחתי לשכנים מעליי בנושא הנזילה.
===
תגובת בעלי הדירה מעלינו (שנזילת המים קרתה נגרמה מדירתם)
היא: שהם מוכנים לתקן את הנזק אך ורק בידי איש מקצוע מטעמם, מהסיבה שהם חוששים שמא אני אביא בעל מקצוע מטעמי כדי לשפץ את הבית ולנסות להשית עלויות עליהם שלא קשורות לנזק.
האימרה הזו שלהם, מאמתת את העובדה, שישנה מחלוקת ביני לבינם, לגבי גודל הנזק והיקפו !
השאלה שלי היא:
האם אני מחויב על פי חוק לאפשר לאיש מטעמם לתקן את הנזק שנגרם לדירתינו ?!
במידה וכן, כיצד אוכל לוודא שבעל המקצוע שיביאו יעשה את העבודה כהלכה וייתקן את כל הנזק, לשביעות רצוני המלאה?
או שיש לי זכות על פי חוק, להביא בעל מקצוע מטעמי לבצע את התיקון בבית !
כמובן קודם, להביא שמאי לשם הערכת גובה הנזק, ואז לדרוש מבעלי הדירה מעלינו את סכום הנזק שקבע השמאי בדו"ח ובנוסף את שכר טירחתו של השמאי, בגין הכנת הדו"ח.
במידה ולא יאותו לשלם להפנות את העניין לתביעות קטנות.
בבקשה אשמח לקבל את תגובתכם בהקדם האפשרי,
בכבוד רב,
אלי
בבקשה, אשמח לקבל מענה מעו"ד. תודה רבה!
אלי
15/03/12
דו"ש של השכן על גג פרטי
אניגמה
12/03/12
אני גר בבית דו משפחתי. כאשר לשכן למטה ישנה כל הקרקע. ולי .לדירה העליונה שייך הגג . אני לפני הרחבת הדירה ע"י בניה על הגג השכן מסרב לפנות את הדו"ש שלו .מה עלי לעשות?
דוד שמש על גג פרטי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/03/12
זה תלוי מאוד במצב המשפטי אשר נגזר מההסכמות שהיו ביניכם ואף בין בעלי הדירות שקדמו לכם.
בנסיבות מסויימות אתה יכול לפנות אליו בכתב ולהודיע לו כי אם לא יפנה את דוד השמש אתם תעשו זאת במקומו ועל חשבונו.
פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ.
בנסיבות מסויימות אתה יכול לפנות אליו בכתב ולהודיע לו כי אם לא יפנה את דוד השמש אתם תעשו זאת במקומו ועל חשבונו.
פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוראת שעה
שלום
12/03/12
שלום רב, רכשתי לפני שנה וחצי חנות, והסבתי אותה לדירת מגורים.האם היום אוכל למכור את הדירה עד סוף השנה בפטור הוראת שעה ? אחרי 2012 בהנחה שזו דירת מגורים שנייה שלי, האם יהיה לי פטור ממס שבח ? תודה
מכירה בפטור ממס שבח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/03/12
אתה שואל שאלות מורכבות שיש להן השלכות כספיות גדולות מאוד והן לא מתאימות לפורום. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
