פורום נדל"ן

באיזה סעיף לדוגמא.
זה אולי להיות מקרקעין שאנשים לא גרים בהם.

ראה הליך פינוי שוכר כיום קל יותר מבעבר, אבל לא בטוח כל כך שיש לך עילה, כי הוא עדיין משלם - ואת זה בעיקר השופט בודק...
ברמת העקרון - מגישים תביעה - יש לנתבע 30 ימים לכתב הגנה, ונקבע דיון בתוך 60 ימים מיום הגשת התביעה.
ההליך מאוד מהיר.
אבל - לא בטוח שמתאים למקרה שלך, זה יותר לדיירים בעייתים שלא משלמים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לגבי הארנונה - למרות שזו חובתו של השוכר להעביר את החשבון על שמו, אתה יכול לגשת לעירייה עם חוזה השכירות וקריאת מונה המים, ולהעביר את החוב על שמו בעצמך.

שטח מרפסות לא אמור להיכלל בשטח הדירה, אלא אם נקבע אחרת בתקנון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

התשובה היא שאכן יש לכאורה עילת תביעה כנגד השכן, באם תוכל להוכיח כי הליקויים הם אכן ישנם (אולי הקלטת את המוכר?).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צריך לבדוק לפי התב"ע במקום מגוריך .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא הבנתי למה את צריכה לחתום?
את יכולה להיות נחמדה ולחתום, באם זה מתאים לך.
בוודאי שלא להתחייב שלא לתבוע בעתיד, באם יתגלה כי נגרם לך כתוצאה מכך נזק כלשהוא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מיום שמכרת - למעשה אתה לכאורה - בעל דירה יחידה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אפשר להוציא נסח היסטורי, ולבדוק האם לטאבו הוצג שטר מכר, או שטר העברה ללא תמורה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא תמיד, זה המספר המזהה של הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שאלה קשה מאוד.
זה מקרה גבולי ביותר, זה לא כמו גג - שבו יש אחריות לכולם.
לטעמי - לא תוכל להפיל את האחריות על הדיירים.
אבל זו רק דעתי.
אולי יש עו"ד שסבורים אחרת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אין דרך להבטיח שלא תהיה תביעה מצד הרשות.
באם אתה מטפל בבעיה מיידית, אז ככל הנראה יהיה רק קנס ולא תביעה מנהלית.
תעשה חוזה חכם - שבו תנסה להטיל אחריות גם על המוכר במקרה כזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אין לך איך להשיב לך - זה תלוי מה תסכמו, בהעדר הסכמה - מה שיחליט השופט, שילך על קו השפוי השוויוני יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

התשובה מאוד פשוטה, לא עושים עסקאות עם אנשים שאינם מקבלים את חוקי המדינה, ומעוניינים בתשלומים מתחת לשולחן.
עסקה שמתחילה לא ישירה - לעולם לא תסתיים ישרה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

כמו שציינתי נחתם חוזה מכר בחוזה כתוב שאני אחראית לספק דירה נקייה לקונה ומצהירה שאין שום פגמים והקונה חתם שהוא בדק ובחן את הנכס ואין לו שום טענות כלפי הדירה . לאחר כמה שבועות הופיעה רטיבות , עו"ג אמר שבגלל שאנחנו צריכים לספק את הדירה באותו מצב שהקונה ראה אותה הוא חושב שעלינו לתקן . התקשר הקונה ואמר שהוא יביא את איש המקצוע שיבדוק מה צריך לתקן והוא יבחר אותו ואנחנו נשלם על כל הלקויים . האם זה חוקי ? האם אנחנו יכולים להגיד לו שבגלל שכל העסקה לא הסתיימה ואנחנו צריכים לדאוג לתיקון אנחנו נבחר את איש המקצוע שהמתאים לנו ונתקן ונפסק לו דירה מתוקנת . הוא לא יכול להחליט בשבילנו מי יתקן , נכון ?
מה קורה אחרי שהוא כן הסכים שנתקן ונבחר את בעל המקצוע ובצענו את התיקון והוא קיבל מפתח ..האם הוא יכול לרדוף אחרינו כל החיים במידה והבעיה תחזור על עצמה אחרי שתוקנה ולהגיד שזה לא משביע את רצונו ? מה אפשר לעשות ? אנחנו נמצאים בבעיה רצינית אשמח להמלצה . תודה רבה.

במקרה שלך, הייתי מגיש תביעה בפני המפקח על הבתים השותפים, הוא נמצא אם אינני טועה - בלשכת רישום המקרקעין - שם תוכלי לקחת טפסים מתאימים.
האתר הזה גם יעזור לך - זה האתר הרשמי של המדינה ביחס לכך:

http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/LeskotHpikamekarkein/Hadraha/TadrichLetviotBefnayHamefakehach.htm

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פטור במכירת דירת מגורים מזכה
בהוראת השעה נקבעו הוראות המאפשרות, למוכר דירת מגורים מזכה, קבלת שני פטורים בנוסף
לפטורים להם הוא זכאי מכוח פרק חמישי 1, ע"פ בקשתו שתוגש במועד ההצהרה, ובהתאם
לתנאים הבאים:
.1 הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49 )א(
.1 המכירה בוצעה בתקופה שבין 1/11/1111 ועד 31/11/1111 )להלן התקופה הקובעת( -
.3 המוכר מוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה
.4 לא ניתנו כבר שני פטורים בהתאם להוראת השעה
מוכר שעמד בתנאים דלעיל וביקש פטור עפ"י הוראת השעה יהיה זכאי לפטור, כאמור, בהתאם
לכללים הבאים:
.1 אם שווי המכירה עד 1,111,111 ₪ )להלן תקרת הפטור עפ"י ה"ש( כל המכירה תהא פטורה - -
ממס.
.1 אם שווי המכירה עלה על התקרה, המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור ותוצאת המס
תוכפל בהפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה, כשהוא מחולק בשווי המכירה.
.3 במכירת דירת מגורים מזכה אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור
לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49 ז לחוק, אך לא יותר מתקרת הפטור עפ"י ה"ש.
.4 במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, תקרת הפטור עפ"י ה"ש תהיה באופן יחסי לחלקו של
המוכר בדירת המגורים.
שלילת הזכאות לפטור
הוראה זו לא תחול כאשר:
.1 המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/1111 עד
31/11/1111
.1 המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף
.) 4()ב() 3 (19
פטור ממס פעמיים בלבד
פטור מלא או חלקי עפ"י הוראה זו לא יינתן למוכר אחד יותר משתי פעמים בתקופת הוראת-
השעה.
לעניין סעיף זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם -
18 שנים למעט ילדים נשואים כמוכר אחד )הכללים שחלים על התא המשפחתי נותרו ללא שינוי(. -
תחולה
מכירות שנעשו מיום 11/11/1111 ועד ליום 31/11/1111
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ראי - באם מדובר בטעות חישוב (ממש טעות סופר של הטאבו), אכן זה ניתן לשינוי.
מאוד מסובך - אבל ניתן לשינוי.
אלא אם יש הסכמה של כל היורשים, אז זה יותר קל.
עדיין צריך לטעמי עו"ד שיעזור, שכן צריך אולי הבהרה לצו הירושה.
צריך לראות במה מדובר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ראשית, יש לבדוק אם נרשם אצלכם בבניין תקנון מוסכם בטאבו, ואם יש בו התייחסות לנושא חלוקת תשלומי ועד הבית.
שנית, יש הבדל בין בעל דירה ששילם מרצונו החופשי יותר מחלקו הייחסי על פי חוק, כי אז אין לו זכות לתבוע החזר התשלום העודף רטרואקטיבית, וזכותו מצטמצמת רק לתשלום ייחסי לגבי העתיד בלבד.
לבין מצב שבו ועד הבית הוא זה שתובע תשלום כדין ובעל הדירה סירב לשלם את מלוא הסכום במשך שנים ארוכות, כי אז יש זכות לוועד הבית לתבוע רטרואקטיבית 7 שנים לאחור.
ושלישית, יש לבדוק אם התקבלה החלטה כלשהי הפוטרת דירה מסוימת מתשלום מלא, או שיש בחוזי הרכישה של כלל הדירות התייחסות לנושא גובה תשלומי ועד הבית, שאז נחשב הדבר להסכמה תקנונית גם אם לא נרשם תקנון בטאבו.

לא כך כך הבנתי את השאלה.
לעיתים יש סתירה בין הטאבו למינהל - תקין מבחינת מי ומה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

הדרך הנכונה, הינה העברה ללא תמורה.
באם מדובר בנכס שבני הזוג גרים בו - אין עלות מבחינת מיסוי.
באם לא גרים בו - צריך לשלם שליש מס רכישה.
מס שבח - פטור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.