פורום נדל"ן

שלום איציק,

נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום רב,

כעקרון ניתן לרכוש דירה עבור חברה בהקמה.

הנאמנות תוכר ע"י רשות המסים אם תדווח בתוך 30 יום. פירוט הנהנה צריך להיות ספציפי מספיק כדי שהנאמנות תוכר, אחרת הרכישה תחשב ע"י הנאמן והעברת הדירה לחברה תחשב כעסקה נוספת.

רישום חברה חדשה כיום הוא תהליך יחסית מהיר. ככל שיש מורכבות מיוחדת בהקמת החברה כדאי לפנות לעו"ד להתיעצות פרטנית.

שלום אופיר,

תכנית תגרור היטל השבחה רק אם יצרה השבחה לנכס

על מנת לברר אם יחול היטל השבחה ומה שיעורו עליך לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה.

שלום פיני,

במכירת נכס ובו חריגות בניה קיים, בין היתר, סיכון שהעיריה לא תאשר את העברת הזכויות ורישומן בטאבו עד להסדרת החריגה או הסרתה.

שלום איילת,

ככל שהמבנה יוכרז כמבנה מסוכן ידרשו הדיירים לשפצו. היקף השיפוץ נובע מן הסכנות שהתגלו במבנה, ולא בהכרח ידרש פינוי של המבנה.

במבנה לשימור, כמו גם בכל מבנה אחר שהוכרז מסוכן, הרשות המקומית רשאית לבצע את השיפוץ בעצמה ולדרוש מהבעלים את חלקם היחסי.

אפשר לנסות לעניין קבלנים בביצוע פרוייקט של התחדשות עירונית במבנה, אלא שפרוייקט כזה יצטרך להתבצע במגבלות השימור הנדרש.

שלום ליאת,

העדכון בטאבו איננו אורך זמן רב מאוד וכדאי להגיע לחתימת החוזה כשהזכויות רשומות ומספר הדרכון מעודכן.

יש לשים לב, שכל עוד לא יעודכן מספר הדרכון בטאבו לא יתאפשר לרשום הערת אזהרה על הזכויות על פי התחייבות של הבעלים, המזדהה על פי הדרכון החדש.

שלום בטי,

אם הדירה לא תשמש בפועל למגורי הנכה הוא אכן יאבד את הטבת המס וידרש לשלם את המס המלא שחל בגין העסקה, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית.

אם ידוע שלא יתגורר בדירה כדאי לפנות לרשות המסים על מנת להסדיר את תשלום יתרת מס הרכישה.

שלום ציפי,

התשובה כפופה לאופן רישום הזכויות במקרקעין הרלוונטיים.

ככל ששטח הגינה איננו מוצמד בטאבו לדירתך, הוא מהווה רכוש משותף בלבד. במקרה כזה, זכויותיך וזכויות הדיירים האחרים הן זכויות משותפות וכל אחד מכם נדרש להסכמת האחרים על מנת לספח לשטח דירתו חלק מהרכוש המשותף.

אם העיריה איננה בעלת הקרקע אין היא רשאית לחלק את הרכוש המשותף בין בעלי הדירות.

כדאי לפנות להתיעצות עם עו"ד ולהביא איתך את כל המסמכים הרלוונטיים כדי לקבוע את זכויותיך.

שלום מוטי,

עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, לא די בהודעה בשיחת טלפון.

בשולי הדברים אעיר, כי זכון דברים עשוי להוות עסקה במקרקעין המחוייבת בדיווח לרשות המסים. כעקרון לא מומלץ לחתום על זכרון דברים ובנסיבות בהן הדבר נדרש אין לעשות זאת אלא לאחר קבלת יעוץ משפטי.

שלום ניר,

לא ניתן לחייב אותך לשלם דמי ועד כפולים גם אם קופת הועד מצויה בגרעון.

שלום רב,

ניתן לרכוש את הדירה בנאמנות עבור חברה בהקמה.

על מנת שהנאמנות תוכר ע"י רשות המסים יש לדווח עליה בתוך 30 יום מיום עריכת העסקה באופן שיאפשר זהוי ברור של החברה הנהנית.

שלום שי,

הרישום אינו תלוי בסוג הפרוייקט אלא בבעלות על הקרקע. דירות שנבנו על קרקע בבעלות פרטית ירשמו רק בטאבו. דירות שנבנו על קרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל ירשמו ברמ"י, יחד עם זאת, גם דירות הבנויות על קרקע המנוהלת ע"י רמ"י ירשמו, בדרך כלל, בסופו של דבר בטאבו (בין כחכירה ובין כבעלות).

שלום שי,

אין חובה להסתייע בעו"ד בעת רישום בטאבו.

בעתר רכישת נכס מקבלן, גם במסגרת מחיר למשתכן, לרוב עוה"ד של הקבלן מבצע את רישום הבית המשותף ואת רישום הדירות על שם הקונה. לשם רישום עצמאי נדרשת הסכמת עוה"ד של הקבלן ושיתוף פעולה שלו.

שלום מיכאל,

נא פנה לפורום ביטוח לאומי באתר זה.

שלום שי,

נא פנה לפורום דיני משפחה באתר זה.

ככל שיש אופציה וכתוב בהסכם "לשוכר האופציה להאריך את ההסכם בשנה נוספת" ולא כתוב שיש תנאים למימוש האופציה, הרי שיש להאריך את השכירות ללא תשלום נוסף (למעט במקרה בו סוכם אחרת).



בברכה,



אלון הוכמן, עו"ד

מנהל פורום עורכי דין



נחלת יצחק 32 א, תל אביב

טלפון: 054-4565505 ; מייל: alon@hochman-law.co.il

נוסח החוק נוקב בצמד המילים "תושב ישראל". תושב ישראל אינו ההגדרה של אזרח ישראל. על מנת לעמוד בתנאי פטור דירה יחידה (סעיף 49 ב 2 לחוק מיסוי מקרקעין), על המוכר להיות "תושב ישראל" בהגדרתו. אזרח ישראל אינו מספיק.



בברכה,



אלון הוכמן, עו"ד

מנהל פורום עורכי דין



נחלת יצחק 32 א, תל אביב

טלפון: 054-4565505 ; מייל: alon@hochman-law.co.il

עולים זכאים ‏‏להנחה ‏בתשלום מס ‏רכישה ‏עבור נכס שרכשו בארץ בתקופה שבין שנה ‏לפני ‏עלייתם ‏ל-‏7 שנים לאחר ‏עלייתם. אזרח "רגיל" אינו זכאי לפטור במס רכישה (למעט חריגים כגון: נכה, עולה וכו').



בברכה,



אלון הוכמן, עו"ד

מנהל פורום עורכי דין



נחלת יצחק 32 א, תל אביב

טלפון: 054-4565505 ; מייל: alon@hochman-law.co.il

מס רכישה ברכישה תשלם כדירה שניה.

היטל השבחה תשלם במכירה באם תחול תב"ע המחייבת אותך בתשלום.

מס שבח לא ניתן להעריך ללא קבלת נתוני רכישה, מכירה וניכויים מותרים. 



בברכה,



אלון הוכמן, עו"ד

מנהל פורום עורכי דין



נחלת יצחק 32 א, תל אביב

טלפון: 054-4565505 ; מייל: alon@hochman-law.co.il

שלום מני,

נראה שעל המצב הזה חל אותו הגיון העומד ביסוד הוראות הו"ב 3/2013 המתיחסות לרכישת חלק נוסף בדירה או רכישת דירה צמודה לצורך איחודה עם דירה קיימת, אך הדבר איננו נכלל מפורשות בהוראת הביצוע.

שלום אפי,

אין משמעות רבה לכך שהקבלן לא השיב לעו"ד מטעם הקונה. בסופו של יום בית המשפט יחליט איזה משקל לתת להתנהלות היזם בהתחשב בכל שאר הנסיבות.

שלום שחף,

קיימת הוראת ביצוע 3/2013, לפיה רכישת חלק נוסף באותה דירה שהיא דירה יחידה יחשב כדירה יחידה.

זה קישור להוראה:

https://www.gov.il/BlobFolder/policy/real-estate-tax-inst-03-2013/he/Policy_realEstateTaxationInst_hor03-2013.pdf

שלום יפית,

יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין בקשה מפורטת ומנומקת לתיקון הטעות.

שלום נטלי,

אין "קנס" על מכירה מוקדמת של הנכס ומאחר שממילא יש לכם דירות נוספות אין משמעות לתקופה שחלפה מעת רכישת הבית ועד למכירתו.

בעת מכירת הבית החדש תשלמו מס שבח על הפרש המחיר בין הרכישה למכירה.

שימו לב, שקונה כנראה לא יסכים להעביר לידיכם את תמורת המכירה עד שהנכס ירשם על שמכם וצריך יהיה לקבוע הסדרים מתאימים בחוזה המכר.

בעת רכישת הדירה החדשה תשלמו מס רכישה ללא הטבת מדרגות המס של דירה יחידה (8% או יותר בהתאם לשווי הדירה הנרכשת), כפי שהיה בעת רכישת הבית אותו ברצונכם למכור.