פורום נדל"ן

ברצוני לדעת כמה דברים:
1)ידוע לי שבגלל שאני גר בקומה אחרונה ומעלי גג יש לי זכות בניה על הגג,הבנתי שאפשרי במקרים מסוים לבנות 23מ' ובמקרים אחרים 40 מ'
איך אני יכול לדעת מה אני יכול ?
2) האם הכניסה לחדר הנוסף יהיה מהגג או משטח הדירה ?
3) מתוך 12 דירות כמה בעלי דירות אמורים לתת הסכמתם בנושא ?
4)מה השלב הבא במידה ויש הסכמה ?
חג שמח

שלום רב! לאימי יש דירה יחידה על שמה שבכוונתה לתת לי אותה במתנה בעוד כשנתיים , אציין שלפני שנתיים העבירה אלי דירה אחרת במתנה(הסיבה היא שאינה רוצה שיהיו על שמה דירות מאחר ויש לה בן זוג כמה שנים ללא הסכם ממון)
אימי ירשה כעת חמישית דירה מאמה שנפטרה. שאלות:1. האם על פי דיני מקרקעין חמישית דירה נחשבת לדירה לכל דבר? 2. האם העברת דירה במתנה מהורה לצאצא נחשבת כמכירה ומבזבזת פטור ממס שבח(פטור 4 השנים) ? 3. האם מכירת חמישית דירת ירושה מבזבת פטור על מס שבח ואז צריך להמתין 4 שנים להעברת הדירה השניה במתנה ?תודה מראש

חג שמח. רציתי לשאול: ירשתי קרקע באיזור מסויים בארץ. המסמכים ההיסטוריים מורים שהקרקע היא חלקה 9 מגוש מסויים. כעת בטאבו זה רשום כחלקה 32. אני יודעת שבזמן מן הזמנים העיריה הפקיעה 50%, כפי שמותר לה בחוק. אני חושבת אולי העיריה הפקיעה הכל ונתנה מחצית במקום אחר (כי הגודל של חלקה 32 כעת הוא מחצית).
מצד שני, בנסח כתוב שנעשתה פרצלציה. אם אני מבינה נכון, זה חלוקה לשטחים קטנים יותר, ואז ייתכן שזו מחצית מחלקה 9 המקורית.
או, שפרצלציה לא משנה את מיספור החלקה.

נא האירו את עיני.

שלום חברים, הקבלן היה אמור למסור לנו את הדירה ביום 31.12.11 אך יתעכב במסירה לפחות בשנה. מקור העיכוב במסירה הינו אי קבלת אישור להתחלת בניה עקב התנגדויות שכנים.כמובן שהקבלן לא עדכן אותנו שאין בידיו אישור בניה בעת המכירה. עכשיו הגיע מועד תשלום המנה השניה (סיים שלד) והקבלן דורש שהתשלום יוצמד למדד תשומות הבניה (כמו שאכן הוסכם בחוזה) - אך כולל את התקופה בה התעכבה התחלת הבניה בשל רשלנותו (מכר דירות בבניין לפני שהיה בידיו אישור בניה). מה הדין במקרה שכזה? האם עלי לשלם על כל התקופה או לנכות את השנה בה המתין לקבלת האישורים?

תודה

שלום,הוריי רכשו דירה חדשה לפני כ 3 וחצי שנים ונתנו לי אותה במתנה (בטאבו רשומה הערת אזהרה על שמי על כל הבעלות).במקביל הם מכרו דירה אשר הייתה בבעלותם וכעת הם בתהליכים לקראת מכירה דירה נוספת בבעלותם.שאלתי היא - במידה ובכוונתם למכור את הדירה אשר רשומה על שמי (וכפי שאני מבין זאת, מבחינה חוקית היא בעצם שייכת לי) ולקחת את הכסף מהמכירה לעצמם, האם אין כאן תרגיל מסהסכם פיקטיבי אשר מנוגד לחוק ?כמו כן, במידה וארצה לרכוש בעצמי מוכספי דירה בקרוב ואולי אף למכור אותה לאחר מכן (בשנים הקרובות), מהן הזכויות שלא אהיה זכאי להן בשל מכירת הדירה המדוברת ?תודה רבה.

שלום רב,
האם לאחר הגשת המש"ח (ורוד) ניתן לשנות את סעיף הפטור במקום 49ב (1) לפטור מכח הוראת השעה ? ?
ואם כן, תוך כמה זמן ניתן לעשות כן . .

בתודה מראש

שלום רב,שאלתי היא: נחתם חוזה לשכירות דירה לתקופה של שנה + אופציה לעוד שנה ויש להודיה למשכיר 90 יום לפני תום החוזה על פינוי או הפעלת האופציה.הגיע עת תום החוזה לאחר שנה והשוכר לא הודיעה שום דבר למשכיר לגבי תכניותיו האם להמשיך או לעזוב.מה הדין במקרה כזה?האם החוזה נכנס באופן אוטומטי לתקופה של אופציה לשנה הנוספת?האם השוכר רשאי לעזור חופשי את הנכס מבלי שטרח להודיעה 90 יום לפני ובכך גרם נזק למשכיר שהנכס יעמוד ריק עד שיבוא שוכר החדש?נ.ב. סוכם כי כל ההודעות בעניין שכירות יהא בכתב וחתום על שתי הצדדים.אודה על תשובתכם המהירה, המפורטת והמשכילה.בכבוד רב,אבי

שלום רב
אנחנו שוכרים דירה מזה כ-7 שנים. בסה"כ היחסים טובים עד לפני שנה, שהתחילו בעיות בדירה. המזגן (קירור) הפסיק לעבוד בשנה שעברה, אנחנו עם שני ילדים וזה היה סיוט. בחוזה (בנספח החוזה רשום בכתב יד שלי "מזגן עובד ותקין" ובעל הדירה חתום על כך.
בעל הדירה סרב לתקן את המזגן ואנו בלית ברירה הבאנו טכנאיים והוצאנו 1000 ש"ח. נאמר לנו כי מדובר במזגן חלש שאוטוטו מסיים את חייו. במקביל, נתגלתה בעיית רטיבות שלדברי בעל הדירה צריך לצבוע.
הוא טוען שהשכירות שאנו משלמים נמוכה במאתיים ש"ח והוא יכול להרוויח יותר ותמיד שישנה צומת הוא אומר "אם לא מתאים לכם, תחפשו ואני אחפש".
אנחנו מרגישים פראיירים וחסרי אונים. מחפשים הרבה מאוד, גם דירה לקנייה אך טרם מצאנו, החוזה מתקרב ואנחנו מתלבטים באיזו גישה לעמוד מולו.
מה עושים?? הוא לא מוכן לתקן את המזגן, אומר שמדובר בשימוש לא נכון, אין זו האמת.
בנוסף, אין לנו סעיף בחוזה המדבר על עזיבה לפני. מה מקובל? להודיע חודשיים לפני??

סליחה על המייל הארוך, אודה על תשובה מהירה
בברכה
רונית

הנני בעל חנות ומעוניין למכור את החנות, עלי למסור למס שבח הצהרה, האם החישוב של מס השבח נעשה מהסכום לפני מע"מ או מהסכום כולל מע"מ? ואותה שאלה גם לגבי מס רכישה שישלם הרוכש? 

שלום
נכה בגיל פרישה, 64,מקבל מביטוח לאומי קצבת ניידות+קצבת זקנה מוגדלת
בגלל נכותו .הנ"ל,שוקל לרכוש דירה נוספת.האם הדבר יפגע בזכאותו לקבל את הקצבאות הנ"ל? אם כן, איך? ואם תהיה לו בעלות רק 20% של על הדירה הנוספת,זה לא יחשב כדירה נוספת? האם במקרה זה הוא חייב להצהיר עליה למס שבח/מס הכנסה.(יש לו גם פטור ממס הכנסה )

שלום רב, 7 דיירי בנין הסכימו להחליף קו ביוב משותף שעובר בתוך הדירות. דייר אחד מקומה אחרונה מסרב. פנינו לתרבות הדיור אחרי מכתבי הזהרה ממשיך לסרב. זה נמשך שנה.
האם אפשר לנתק אותו מקו הביוב ולעשות החלפה בלי השתתפותו.
תודה.

אחי ואני ירשנו דירה וחנות צמודה ברמת גן. הנכס רשום בטאבו כיחידה אחת. אחי קונה ממני את החלק שלי, האם אני אצטרך לשלם מס שבח? או מס אחר? (מכרתי לפני כשנתיים דירה שמחצית ממנה היתה בבעלותי סך כל הסכום היה 400,000 ש"ח)

בתודה מראש,
מרגלית

שלום רב,

אני עומד לשכור דירה ברמת-גן באיזור מסומן בכחול-לבן. ביררתי לגבי הוצאת תו חניה אזורי, ולפי מה שראיתי באתר של העיריה, קיימת דרישה לשנות בתעודת הזהות! את כתובת המגורים. האם לא מספיק חוזה שכירות, תשלום ארנונה ומסמכים של הרכב? זה לא הגיוני שאדם ששוכר דירה יאלץ בכל פעם לשנות את הכתובת בתעודת הזהות.

האם בפועל צריך לעבור את כל התהליך המייגע הזה רק כדי להוציא תו חניה?

כיום הדירה רשומה על שמי במנהל. הדירה נרשמה גם בטאבו, ולשם הגשת מס שבח ורכישה, יש לתקן גוש וחלקה. כשפניתי למיסוי מקרקעין לשם תיקון אישורי המיסים, נמסר לי כי עליי לשלם מס רכישה היות ואני "רכשתי זכות במקרקעין". שכן, שילמתי למנהל דמי היתר בגין הרחבת הדירה. האם מיסוי מקרקעין צודקים? והרי, מקובל כי נכס שנרשם כבר בטאבו ולאחר מכן בוצעה הרחבה, לא משלמים מס רכישה, האם מנהג זה מנוגד לחוק? תודה רבה.

האם יש צורך לצרף נסח לבקשה לרישום משכנתא בנוסף למסמכי הבנק? אם כן, חייב להיות מקורי וחתום?

שלום רב,

בתאריך 23/3/11 רכשתי דירה (באותו חודש גם מכרתי את דירתי הישנה) ואין באפשרותי עוד דירה.
האם אני יכולה למכור את הדירה שבבעלותי היום ?

שלום, יש לי שאלה - בן זוגי רכש דירה מכספו לפני הנישואין, האם הדירה נחשבת רכוש של שנינו לאחר הנישואין או רק שלו? האם צריך לחתום על טפסים כדי שהיא תהיה גם שלי או אוטומטית היא שלו בלבד? 

שלום.אני בחורה נכה,בנכות קשה. מתגוררת בבית הורי. מזה כמה שנים קבילתי הנחה(אמנם לא עקבית) בארנונה,לאחרונה העיריה מונעת זאת ממני,בטענה (בין השאר)שהבית לא רשום על שמי. שאלתי האם זה נכון? (אסביר זאת ככה, : במידה ואני מתגוררת בבית שלא שלי(במקרה שלי בבית הוריי) האם בית זה יכל לקבל את ההטבה?)במידה וכן, אשמח לקבל את החוק המעיד על זאת

לקחתי חנות 39 מטר מרובע שיפצתי ואני גר שם הארנונה יקרה בטירוף
ואת לא לקחתי בחשבון איך אני מסב את הארנונה למגורים עם אפשרי ביכלל
תודה לעונים

שלום רב,בבית בו גר בעה"ב בקומה הראשונה ובשניה גר דייר מוגן בדמי מפתח, במקרה ויש נזילת מים לקומה התחתונה בכל פעם ששוטפים את הרצפה, חובתו של מי לתקן, ומי נושא בהוצאות?ומה אם מדובר בדליפה מצנרת?תודה ויום טוב.יוסי

מכרתי קרקע של כ-13 דונם. וכעת אני ניצב בפני שתי שאלות:

1) העיריה רוצה כעת היטלי פיתוח של כשני מליון שקלים! החישוב הוא לפי מטר. ברור שסלילת הכביש והמדרכה בשלמות עלו הרבה פחות (הקרקע צרה וארוכה וגובלת בכביש בכ-50 מטר. הככביש עצמו צר גם הוא)
על פניו, האם יש טעם במאבק משפטי.

2) על הסכום הודיעה העיריה רק לאחר המכירה. האם סך ההיטלים נגרע מסכום העסקה לעניין מס-שבח.

שלום רב,
שכן בדירה מתחתי, בבית משותף, מנגן במערכת תופים שעות רבות, וברעש נוראי. האם אני יכול להגביל אותו בכך ?

בתודה

שלום,הורים שלי קנו דירה לפני 13 שנה דרך תיווך. במעמד הקניה הם היו רק שנה בארץ ולא ידעו עברית כלל( שלא לדבר על איך לקנות דירה,מהם השלבים,איך לקחת משכנתא,מהם המחירים המקובלים בענף).מי שכן ניהל את כל התהליך הם אותם בעלי התיווך שלקחו את ההורים שלי גם לבנק בשביל לקחת משכנתא וגם לבחור דירות וכמובן שכל הדו שיח התנהל דרכם וכל מסמך שנחתם כולל חוזה על קניית דירה תורגם להם באופן מילולי.בסופו של דבר, ההורים שלי קנו דירה בעלות גבוהה ממחירה האמיתי ויותר גרוע מזה לקחו משכנתא על כל הסכום (350000 ש"ח +50 הלוואה דרך בנק אחר) בריבית מקסימלית של 7.5% ל25 שנה (אפילו בבנק אחר אמרו לי שזה גבוהה יחסית לאותה תקופה).חשוב לציין שלהורים שלי לא היה הון עצמי בכלל והמשכנתא נלקחה אפילו על סבתא בת 80 באותו זמן .בקיצור אותו תיווך עשו הכל כדי למכור את הדירה. אני הייתי אז בן 12 וכמובן שלא יכולתי לעזור להם גם אם רציתי.שאילתי היא כזאת:1) האם יש פה עילה להטעיה או עושק בזמן חתימת חוזה או כל עילה אחרת שאפשר לטעון על מנת לבטל את החוזה או לקבל איזשהם פיצויים.2) אני יודע שעברו כבר 13 שנה אבל רק לא מזמן נודע לי שלפי חוק החוזי בסעיפים אלו החוק הוא שאני יכול לתבוע עד 7 שנים אחרי שנודע לי ולא מרגע חתימת החוזה. האם יש איזשהו סיכוי להוכיח את זה?3) האם יש משהו נוסף שאני יכול לעשות ?תודה מראש.סטפן.

שאלה לגבי בניין משותף בתל-אביב (זמן בנייה - שנות ה-60) :

חלק מהגג הוא רכוש משותף וחלק בבעלות (בטאבו) של אחת
הדירות בקומה העליונה (למעשה - הגג הצמוד לדירה).
כל השנים ידענו שכדי להוסיף קומות – יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות, ללא יוצא מן הכלל.
לאחרונה – פנו אלינו בעלי הדירה וטענו שכיום ניתן לבצע זאת גם
בהסכמת רק חלק מבעלי הדירות.
בחיפוש ברשת, האיזכור היחיד שמצאתי למצב כזה מתייחס לתמ'א 38 ואומר כך :
"...ההפחתה של רף ההסכמה הנדרש, שנקבעה בחוק (100 אחוז) ,
הוגבלה להוספה של "לא יותר משליש מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף ערב ביצוע העבודה" (ובלבד שכמות הדירות שיתווספו כתוצאה מהעבודה אינה עולה על שליש מכלל הדירות). הסכמת כל בעלי דירות לעבודות הבנייה, תמשיך להיות נחוצה לגבי תוספת בנייה החורגת מהיקף זה."
שאלותיי :
האם אכן זהו איזכור יחיד של מצב כזה תחת תמ"א 38 ?
האם קיימת הקלה כזאת גם שלא במסגרת תמ"א 38 ?
מהו אחוז ההסכמה הנדרש בכ"ז במצב כזה – 66 / 75 ?
האם המהלך המשפטי הנדרש מבוצע באמצעות מכירת כלל השטח המשותף ע"י כלל הדיירים לבעלי הדירה וביצוע הפרוייקט על ידם או שיש עדיפות למהלך אחר – כמו ייזום הבנייה ע"י הוועד ?
אבקש לקבל הפנייה לגבי כל תשובה לסעיף הרלוונטי בחוק / פסיקה.

השאלה שלי היא האם מישהו שיש לו יפוי כוח כללי נוטריוני שקיבל מאדם בעל נכסים יכול להעביר לבעלותי את אחד הנכסים