פורום נדל"ן

תיקונים בנכס המושכר בדמי מפתח

יוסי 23/04/12

שלום רב,בבית בו גר בעה"ב בקומה הראשונה ובשניה גר דייר מוגן בדמי מפתח, במקרה ויש נזילת מים לקומה התחתונה בכל פעם ששוטפים את הרצפה, חובתו של מי לתקן, ומי נושא בהוצאות?ומה אם מדובר בדליפה מצנרת?תודה ויום טוב.יוסי

לעמוד

המלא

תיקונים בדירה

עו"ד שזר תומר 28/04/12

גם קיימת נזילה שמקורה בדירה ניתן לפנות לשני הגורמים, הן הדייר והן בעל הדירה - ובאם לא תקבל תשובה ראויה, תוכל לתבוע את שניהם.
באם מדובר בנזילה שמקורה בצינור - תלוי של מי הצינור - באם של הבניין האחריות היא של כל הדיירים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

גובה היטל פיתוח וחישוב מס שבח

גיא 23/04/12

מכרתי קרקע של כ-13 דונם. וכעת אני ניצב בפני שתי שאלות:

1) העיריה רוצה כעת היטלי פיתוח של כשני מליון שקלים! החישוב הוא לפי מטר. ברור שסלילת הכביש והמדרכה בשלמות עלו הרבה פחות (הקרקע צרה וארוכה וגובלת בכביש בכ-50 מטר. הככביש עצמו צר גם הוא)
על פניו, האם יש טעם במאבק משפטי.

2) על הסכום הודיעה העיריה רק לאחר המכירה. האם סך ההיטלים נגרע מסכום העסקה לעניין מס-שבח.

לעמוד

המלא

היטלי פיתוח

עו"ד שזר תומר 27/04/12

לא הבנתי - האם על פי החוזה - היטלי הפיתוח חלים עליך?
אם כן - צריך לבצע בדיקה מול שמאי מומחה בעניין על מנת להבין האם יש כאן מאבק ולא עו"ד.

זו עבודה לעו"ד העוסקים בנושא

עו"ד גל לנדוי 29/04/12

נשמע שמדובר בקרקע חקלאית או קרקע לא מפותחת ביישוב קטן. בכל אופן יש הרבה מה לעשות בצד המשפט, בפרט נוכח הסכום הגבוה. צריך לפנות לאחד מעו"ד העוסקים בנושא, זו עבודת משפטית ולא שמאית.

האם יש הגבלה על רעש נגינה מתופים בבית משותף?

פול 23/04/12

שלום רב,
שכן בדירה מתחתי, בבית משותף, מנגן במערכת תופים שעות רבות, וברעש נוראי. האם אני יכול להגביל אותו בכך ?

בתודה

לעמוד

המלא

שכן מרעיש - מה עושים?

עו"ד שזר תומר 27/04/12

ראשית אפשר לפנות למשטרה או אפילו לעירייה.
שנית, יש לך עילת תביעה אזרחתי כנגדו אותו שכן, באם הרעש הוא גבוה מהמותר או באם מדובר ברעש מונוטוני שחוזר על עצמו ובשעות לא סבירות.
מדובר בתביעה לא פשוטה, אבל מנגד, תוכל להרווח בחזרה את שלוות החיים שלך, שגם לזה יש מחיר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

עושקהטעיה בזמן קניית דירה

סטפן 23/04/12

שלום,הורים שלי קנו דירה לפני 13 שנה דרך תיווך. במעמד הקניה הם היו רק שנה בארץ ולא ידעו עברית כלל( שלא לדבר על איך לקנות דירה,מהם השלבים,איך לקחת משכנתא,מהם המחירים המקובלים בענף).מי שכן ניהל את כל התהליך הם אותם בעלי התיווך שלקחו את ההורים שלי גם לבנק בשביל לקחת משכנתא וגם לבחור דירות וכמובן שכל הדו שיח התנהל דרכם וכל מסמך שנחתם כולל חוזה על קניית דירה תורגם להם באופן מילולי.בסופו של דבר, ההורים שלי קנו דירה בעלות גבוהה ממחירה האמיתי ויותר גרוע מזה לקחו משכנתא על כל הסכום (350000 ש"ח +50 הלוואה דרך בנק אחר) בריבית מקסימלית של 7.5% ל25 שנה (אפילו בבנק אחר אמרו לי שזה גבוהה יחסית לאותה תקופה).חשוב לציין שלהורים שלי לא היה הון עצמי בכלל והמשכנתא נלקחה אפילו על סבתא בת 80 באותו זמן .בקיצור אותו תיווך עשו הכל כדי למכור את הדירה. אני הייתי אז בן 12 וכמובן שלא יכולתי לעזור להם גם אם רציתי.שאילתי היא כזאת:1) האם יש פה עילה להטעיה או עושק בזמן חתימת חוזה או כל עילה אחרת שאפשר לטעון על מנת לבטל את החוזה או לקבל איזשהם פיצויים.2) אני יודע שעברו כבר 13 שנה אבל רק לא מזמן נודע לי שלפי חוק החוזי בסעיפים אלו החוק הוא שאני יכול לתבוע עד 7 שנים אחרי שנודע לי ולא מרגע חתימת החוזה. האם יש איזשהו סיכוי להוכיח את זה?3) האם יש משהו נוסף שאני יכול לעשות ?תודה מראש.סטפן.

לעמוד

המלא

עושק הטעיה

עו"ד שזר תומר 27/04/12

צר לי , אני לא רואה שניתן לעשות כאן דבר, גם בגלל השנים הרבות שעברו, וגם בגלל שבסופו של יום הפסיקה קובעת כי אדם שחתם על חוזה חזקה עליו שהוא יודע על מה הוא חותם.
אף אחד לא הכריח אותם לחתום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

הוספת קומות בבית משותף

מיקי 23/04/12

שאלה לגבי בניין משותף בתל-אביב (זמן בנייה - שנות ה-60) :

חלק מהגג הוא רכוש משותף וחלק בבעלות (בטאבו) של אחת
הדירות בקומה העליונה (למעשה - הגג הצמוד לדירה).
כל השנים ידענו שכדי להוסיף קומות – יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות, ללא יוצא מן הכלל.
לאחרונה – פנו אלינו בעלי הדירה וטענו שכיום ניתן לבצע זאת גם
בהסכמת רק חלק מבעלי הדירות.
בחיפוש ברשת, האיזכור היחיד שמצאתי למצב כזה מתייחס לתמ'א 38 ואומר כך :
"...ההפחתה של רף ההסכמה הנדרש, שנקבעה בחוק (100 אחוז) ,
הוגבלה להוספה של "לא יותר משליש מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף ערב ביצוע העבודה" (ובלבד שכמות הדירות שיתווספו כתוצאה מהעבודה אינה עולה על שליש מכלל הדירות). הסכמת כל בעלי דירות לעבודות הבנייה, תמשיך להיות נחוצה לגבי תוספת בנייה החורגת מהיקף זה."
שאלותיי :
האם אכן זהו איזכור יחיד של מצב כזה תחת תמ"א 38 ?
האם קיימת הקלה כזאת גם שלא במסגרת תמ"א 38 ?
מהו אחוז ההסכמה הנדרש בכ"ז במצב כזה – 66 / 75 ?
האם המהלך המשפטי הנדרש מבוצע באמצעות מכירת כלל השטח המשותף ע"י כלל הדיירים לבעלי הדירה וביצוע הפרוייקט על ידם או שיש עדיפות למהלך אחר – כמו ייזום הבנייה ע"י הוועד ?
אבקש לקבל הפנייה לגבי כל תשובה לסעיף הרלוונטי בחוק / פסיקה.

לעמוד

המלא

תמ"א 38

עו"ד שזר תומר 27/04/12

אנא פנה לפורום תמ"א 38.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מה כוחו של יפוי כוח כללי נוטריוני

נילס 23/04/12

השאלה שלי היא האם מישהו שיש לו יפוי כוח כללי נוטריוני שקיבל מאדם בעל נכסים יכול להעביר לבעלותי את אחד הנכסים

לעמוד

המלא

יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר

עו"ד שזר תומר 27/04/12

תלוי מה רשום ביפוי הכוח, באם אני קונה אני מעדיף לקבל יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר ספיציפי לנכס שאני עומד לקנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

קנסות מבעל הבית

מעין שמש 23/04/12

שלום,אני סטודנטית ששוכרת חדר במעונות מחברה שלא אזכיר את שמה. רציתי לדעת האם בעל הבית שלי יכול לתת לי קנסות? היום בטעות בישלתי והפעלתי את אזעקת כיבוי האש האם מותר לבעל הבית לקנוס אותי 400 ש"ח על הכבאית שהגיעה? זאת למרות שכתוב בבניין במפורש כי רק מי שלא ינטרל את האזעקה יאלץ לשלם ואני אכן ניטרלתי. תודה מעיין שמש

לעמוד

המלא

חוזה שכירות

עו"ד שזר תומר 27/04/12

צריך לעיין בחוזה על מנת להשיב על שאלה שכזו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מס רכישה – 24 חודשים ??

רונן 22/04/12

ברשותי דירה כמה שנים ואני מתכוון לקנות דירה שנייה בימים הקרובים-ידוע לי שכידי לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה אני צריך למכור את הדירה שבראשותי תוך 24 חודש - האם אני יכול להשכירה בשנה הראשנה ורק בשנה השנייה למכור אותה כידי ל"נצל" את תק' הזמן של 24 חודשים ???

לעמוד

המלא

מס רכישה

עו"ד שזר תומר 22/04/12

החוק קובע מכירה על עד ל24 חודשים - עד אז לא רואה בעיה להשכירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

יורש אחר יורש במקרקעין

אנונימי 22/04/12

בצוואת אימי שהורישה לי קרקע, נרשם שיחול סעיף 41 ו-42 לחוק הירושה, ויהיה יורש אחר יורש. לי ואח"כ לצאצאי.

אני עדיין רווקה ואין לי צאצאים.

אני מעונינת למכור את ירושתי בקרקע. קיבלתי תשובה כי מותר לי לעשות הכל בנכס.

שאלתי היא:
בטאבו רשומה בעלותי בקרקע כירושה על פי צוואה עם תנאים "יורש אחר יורש".

לאור זה, האם אם אמכור כפי שאני מעוניינת (הרי זה נכס מקרקעין ולא מטלטלין) האם זה לא יושלם/ייתקע/ייעצר בשלב העברת הזכויות לצדדים שלישיים על ידי הטאבו?
במטלטלין, אין כזו בעיה. למשל: כסף או רכב. אבל במקרקעין יש את הטאבו וההערות בנסח.

האם לא תהיה לי בעיה למכור את הקרקע הזו?
תודה מראש

לעמוד

המלא

יורש אחר יורש

עו"ד שזר תומר 22/04/12

אני באופן אישי לא נתקלתי עדיין במצב כזה, ולכן לא אוכל לעזור לך.
אולי משהו אחר בפורום יכול לעזור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

האם הקרקע היא פרטית?

עופר 01/05/12

בהמשך לדברים שנאמרו, האם הקרקע היא פרטית?

השכרת דירה חדשה

משכיר 22/04/12

שלום
רכשתי דירה חדשה מהקבלן,ואני מתכוון להשכיר אותה כאשר תהיה מוכנה.
על אילו דגשים עליי לעמוד כדי לא ליפול על שוכר בעייתי,וכדי שלא אצא מופסד.
האם נהוג לערוך חוזה אצל ע"וד ,ומה הסעיפים שבחוזה.
מה הדרכים שעליי לפעול?

לעמוד

המלא

חוזה שכירות - כיצד בעל של דירה יכול להגן על עצמו

עו"ד שזר תומר 22/04/12

לטעמי לאור המצב שנוצר היום, שבו דיירים רבים נוטים שלא לעמוד בהתחייבויות שלהם, ואף להשאיר דירות במצב לא טוב, ממליץ לך לקחת עו"ד.
אומנם, עו"ד לא יכול להבטיח לך שהכול יהיה בסדר, אבל אם הוא יודע מה הוא עושה, אפשר לבדוק קצת את הרקע הכלכלי של הדיירים, לקחת בטוחות ראויות, לוודא את החתמת הערבים ועוד.
שווה לטעמי את הכסף.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

כיצד ניתן לפעול כנגד הקבלן?

אלעד 22/04/12

שלום רב,רכשתי לפני כשנתיים דירה מקבלן "על הנייר".אנחנו מתקרבים לתאריך המסירה.ישנן מספר מחלוקות ביני לבין הקבלן:1. עפ"י החוזה והמפרט היה צריך להיות חלון במטבח. הקבלן ציין בזמנו שהוא לא קיבל אישורים מהעירייה לחלון. פניתי לעירייה והם אמרו לי שהוא בכלל לא פנה אליהם. אין חלון והקבלן הודה ש"אין חלון, מה אני יכול לעשות?". יש לי שיחות מוקלטות.2. יש מחלוקת בנוגע לחיפוי קרמיקה במטבח ביני לבין הקבלן המבצע, כל פעם אומרים לי שיעשו את זה ובינתיים מורחים אותי.3. סימנתי לרצף כיצד אני מעוניין לרצף את המרפסת, הוא ריצף בדיוק הפוך. כל הזמן אומרים לי "נסתדר על זה אחרי טופס 4".4. הזמנתי דלתות דרך הקבלן ושדרגתי לפורמאיקה. אני חושד שהדלתות מחומר אחר והקבלן מערים קשיים על בקרת איכות.היום הקבלן התקשר וביקש שאמסור 2,500 ש"ח לקבלן הביצוע על איזו עבודה נוספת שהוא עשה עבורי. אמרתי שאני לא משלם עד שהוא משלים את כל הדברים הנ"ל (למעט החלון, כי אי-אפשר).האם פעלתי כשורה?מה אני יכול לעשות בנוגע לכל הדברים? יש לי את פרטי השכנים, האם כדאי לייצר קבוצת כוח כנגד הקבלן?תודה,אלעד

לעמוד

המלא

פעולות כנגד קבלן

עו"ד שזר תומר 22/04/12

1. עפ"י החוזה והמפרט היה צריך להיות חלון במטבח. הקבלן ציין בזמנו שהוא לא קיבל אישורים מהעירייה לחלון. פניתי לעירייה והם אמרו לי שהוא בכלל לא פנה אליהם. אין חלון והקבלן הודה ש"אין חלון, מה אני יכול לעשות?". יש לי שיחות מוקלטות.

לטעמי הקבלן בבעיה גדולה כאן - אתה יכול לתבוע ממנו כסף בגין ירידת ערך של הדירה - מצבך כאן טוב לכאורה.

2. יש מחלוקת בנוגע לחיפוי קרמיקה במטבח ביני לבין הקבלן המבצע, כל פעם אומרים לי שיעשו את זה ובינתיים מורחים אותי.

צריך לבדוק בחוזה - מה נקבע בעניין זה.

3. סימנתי לרצף כיצד אני מעוניין לרצף את המרפסת, הוא ריצף בדיוק הפוך. כל הזמן אומרים לי "נסתדר על זה אחרי טופס 4".

באם אתה מגובה במסמך כתוב - גם כאן מצבך טוב ותוכל לתבוע את הנושא כספית.

4. הזמנתי דלתות דרך הקבלן ושדרגתי לפורמאיקה. אני חושד שהדלתות מחומר אחר והקבלן מערים קשיים על בקרת איכות.
תקבל את הדלת - ותזמין בקרת איכות מטעמך ותבדוק.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אישורים לאחר סיום בניית מרפסות

י.א. 22/04/12

שלום רב.
ברצוני לדעת אילו אישורים דיירי בניין צריכים לבקש מקבלן שבנה תוספות של מרפסות לבניין, לאחר שהוא סיים לבנות?
כיצד ניתן להבטיח לאחר סיום הבנייה שאין חריגות בנייה?
תודה מראש

לעמוד

המלא

אישורים לבניית מרפסת

עו"ד שזר תומר 22/04/12

לדעתי צריך לבקש ממנו את היתר בניה .
ניתן לפנות למהנדס או לשמאי שמבין בזה, על מנת לוודא שאין חריגות, ניתן גם לבדוק מול העירייה את הסוגיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

היטל השבחה

vardina 22/04/12

לא נתתי מספיק פרטים לשאלתי הנ"ל. אנסה להבהיר יותר: לפני כשתים עשרה שנים העבירה לי אימי דירה במתנה. הדירה בקומה אחרונה בשטח 53 מ"ר נטו בבניין בן 60 שנה. בשנת 1956 אושרה תכנית להרחבה של 30 מ"ר ברוטו ובשנת 2007 אושרה תכנית להרחבה על הגג של 40 מ"ר ברוטו. כל ההרחבות שאושרו יהיו פחות מ- 140 מ"ר. הדירה ששימשה למגורים כל השנים הייתה מושכרת, כשכמה שנים ראשונות סכום השכירות היה מיועד לתשלום למוסד סיעודי בו שהתה אימי עד שנפטרה. האם אוכל לבקש פטור מהיטל ההשבחה ?

לעמוד

המלא

היטל השבחה

עו"ד שזר תומר 22/04/12

אוקי,
עכשיו הבנתי..
ראי מה שאת מבקשת הוא ממש לעשות לך תחשיב היטל השבחה, אני לא חושב שזה המקום המתאים...
לטעמי השאלה שלך דורשת בדיקה ולא של עו"ד, אלא של מומחה בעניין (יש גופים שמתמחים בכך, יש שמאים שעוסקים רק בזה).
מקווה שעזרתי.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תיקון 5 לחוק מכר דירות

אושי 22/04/12

האם תיקון 5 חוק המכר דירות שהתקבל באפריל 2011 חל על דירה שנקנתה לפני התאריך הנ"ל אך סיום בנייתה ומסירתה לרוכש היה בינואר 2012 ?
האם אני יכול על סמך התיקון הזה לתבוע את הקבלן
והאם ניתן לתבוע את הקבלן בבית דין לתביעות קטנות ?
תודה
תודה

לעמוד

המלא

תיקון 5 לא חל דירה שחוזה המכר שלה מלפני אפריל 2011

משה מעוז 22/04/12

היטל השבחה

vardina 22/04/12

לפני כשמונה שנים קיבלתי דירה במתנה. עכשיו אני מוכרת אותה. האם יש לי סיכוי לפטור מהיטל השבחה בגין סעיף 19 בחוק התכנון והבנייה? אודה על תשובה, היות ועל שאלותי האחרונות איש לא ענה.תודה

לעמוד

המלא

היטל השבחה- המשך

vardina 22/04/12

שכחתי לציין שזה סעיף 19 בתוספת השלישית- היטל השבחה

פטור מהיטל השבחה

עו"ד שזר תומר 22/04/12

לא כל כך ירדתי לסוף דעתך,
אם הבנתי אותך נכון, את מפנה לסעיף מפורט למטה.
לא רואה מניעה מלעשות בו שימוש במקרה שלך , בהתקיים התנאים המנויים בסעיף.
אבל אולי לא הבנתי אותך.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

.
19. פטור מהיטל (תיקון: התשמ"ג, התשמ"ו, תשס"א, תשס"ב26, 27, 28,, תשס"ג32, תשס"ה35)
(א) חל היטל על בעל מקרקעין עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, רשאית הועדה המקומית לפטור את בעל המקרקעין מחובת תשלום ההיטל, כולו או חלקו, בגלל מצבו החמרי.
(ב) לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:
(1) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;
(2) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;
(3) השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה1965-;
(4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט1979-, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין (או התמורה בעדם) משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;
(5) השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה הוא זכאי; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת; פטור לפי פסקה זו יחול רק לענין קבלת היתר לבניית הדירה האמורה או להרחבתה. אולם מקבל הפטור רשאי להעביר את הבעלות או את החזקה בדירה גם ללא תשלום היטל על אותה דירה או חלק ממנה שלגביהם קיבל את הפטור;
(6) השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950); פטור לפי פסקה זו יחול רק לגבי השטח המשמש לבניה או להרחבת הדירה האמורה; לענין משך ההחזקה, דין מי שהועברו לו זכויות במקרקעין מכוח הדין, כדין המעביר.
(7) השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש כאמור בסעיף 151(ב1).
(ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם
המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם
מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של
דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 160
מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל,
בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.
(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א1961-.
(ג1) לענין סעיף זה, "מקרקעין למגורים" ו"דירת מגורים" - לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר.
(ד) שר הפנים, באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע בתקנות -
(1) הוראות בדבר פטור, מלא או חלקי, מחובת תשלום היטל לסוגים של תכניות לבניה בשטח התיישבות חדשה, או בשטח פיתוח כפי שהוגדרו לצורך סעיף 11 לפקודת מס הכנסה;
(2) סוגים של מבנים לצרכים חקלאיים שבנייתם לא תחשב כמימוש זכויות לענין תשלום היטל;
(3) הוראות בדבר מתן פטור, מלא או חלקי, מחובת תשלום היטל על השבחה במקרקעין הכלולים בתכנית שבתחומה הותרה בפועל בעבר בניה על פי תכנית אחרת שלא הגיעה לכדי אישור כדין או על-פי אישור מאת מוסד תכנון.

פינוי דייר

אבי 22/04/12

אם דייר לא מפנה את הדירה לאחר תום החוזה אני מבין שלפי החוק אני יכול לפנות אותו תוך 30 יום בשימוש בכח סביר ,1 . איך אפשר לפרש כח סביר2. האם החלפת צלינדר בדלת או החלפת דלת נחשב ככח סביר

לעמוד

המלא

פינוי דייר שהחוזה שלו הסתיים - פלישה טריה?

עו"ד שזר תומר 22/04/12

לדעתי אתה מפרש את החוק בצורה שגויה.
לפי הבנתי החוק מדבר על פינוי פולש - בפלישה טריה, יש לי ספק רב אם ביהמ"ש או משטרה תקבל את הטענה כי דייר שנמצא בדירה שלך, חרף העובדה כי החוזה הסתיים הוא פולש בפלישה טריה, לפי הבנתי המשפטית - צריך לבצע מול דייר כזה פינוי כמו כל דייר אחר.
כמובן, שבאם אתה רוצה להשתמש בכוח - לטעמי אתה צריך למצוא פסיקה המאשרת זאת - אני לא מכיר פסיקה שכזו, ובמקרים כאלה פועל לביצוע הפינוי כרגיל (אגב יש תקנות חדשות המקצרות את הליך הפינוי).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פטורים ממס שבח ורכישה

רועי 22/04/12

אם אפשר לענות בפשטות בלי כל מיני סעיפים כי אני לא מבין מזה כלום אני אשמח מאוד..
אני רוצה באופן עצמאי לקנות לשפץ ולמכור ברווח דירות עד מיליון שקל האם אני אצטרך לשלם רכישה ושבח, אם בכל רגע נתון יש לי רק דירה בודדה אחת??

לעמוד

המלא

פטור ממס שבח ומס רכישה

עו"ד שזר תומר 22/04/12

לגבי מס רכישה - כל עוד בכל רגע נתון יש לך דירה אחת - בעיקרון לא , אבל רשות המיסים יכולה באיזה שהוא שלב, לעלות את הסיפור ולנסות לחייב אותך במס הכנסה עקב מכירה וקניה כמקצוע (סוגיה מורכבת בפני עצמה).
לגבי מס שבח - מורכב עוד יותר - שכן כרגע יש פטור הוראת שבע למכירת שתי דירות בתנאים מסויימים עד סוף השנה - לאחר מכן לא ינתן פטור אלא אחת לכמה שנים ולכן לטעמי הפעולה שאתה מבקש לבצע (כל עוד זה רשום על שמך), איננה אפשרית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

דירה וחנות צמודים, בטאבו רשומים כיחידה אחת

מרגלית 22/04/12

יש לנו דירה וחנות צמודי קרקע, כאשר בטאבו רשומים כיחידה אחת, האם יש דרך משפטית דרך ערכאות לרשום את החנות ואח"כ למכרה כיחידה נפרדת?

לעמוד

המלא

פיצול של דירה וחנות

עו"ד שזר תומר 22/04/12

צריך לעשות פיצול תחילה, הליך שהוא מורכב, ובעיקר - יקר מבחינת מיסוי.
ממליץ לך לבדוק את נושא הפיצול, לאו דווקא מול עו"ד, אלא מול שמאי מומחה ,שיכול להעריך לך כמה יעלה הפיצול האמור.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מס רכישה

מיכאל 22/04/12

יש לי שתי דירות כבר 20 שנה . אני מעוניין לקנות עוד דירה. כמו כן מתחייב למכור את שתי הדירות הישנות שלי בתוך 24 חודשים. האם מגיע לי פטור ממס רכישה.המחיר של שתי הדירות יחד 900,000 ש"ח והדירה שאני קונה שווה 400,000 ש"ח.

לעמוד

המלא

הקלה במס רכישה - מכירת שתי דירה ורכישת דירה חלופית

עו"ד שזר תומר 22/04/12

מקרה מורכב,
אבל ניתן להגיש בקשה לפיה.
מכירת דירת מגורים חליפית במקום שתי הדירות שנמכרו, תחשב לרכישת "זכות חלופית" לענייו הוראות פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין, כך שמר א' יהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח ותשלום מס מכירה לפי הוראות פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין, בשווי של 80% משווי שתי הדירות הנמכרות ולהקלה בתשלום מס רכישה בהתאם להוראות סעיף 49יז לחוק.
לטעמי הדבר דורש יעוץ פרטני לצורך יישום העניין.
לשיקולך.

בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר

גדר רעועה במגרש עם גן ציבורי של העיריה?

מישהו 22/04/12

אני מקווה שזה הפורום הנכון לשאול. אם לא אשמח להפניה.

במגרש הבית שאני גר , מעבר לגדר יש גינה ציבורית של העיריה.
השטח שלנו נמוך בכחצי מטר משטח הגן.
בין המגרשים יש גדר בנויה בגובה קצת גבוה ממפלס הגן, ומעליה סורגי פלדה בגובה עוד כחצי מטר.
למיטב ידיעתי , אבל אני לא בטוח, שהגדר הקיימת נבנתה ע"י הבעלים הקודמים של השטח בלי שיתוף העיריה.
אני לא יודע גם היכן יחסית לגבול המגרש הגדר ממוקמת.

הגדר הקיימת בת כ 40 שנה והיא רעועה וחלודה, ילדים נשענים עליה, והיא מתנדנדת ומעוקמת לכיוון השטח שלנו. לפעמים הם קופצים בין המגרשים.
לפני כמה שנים כתבתי בדוא"ל לעיריה, באו , עשו איזה ריתוך וחצי מעאפנים אבל המצב העקרוני נשאר ואף מחמיר.

מה ממליצים לעשות? על מי חובת הקמת גדר ראויה? כיצד לנהוג כשבצד השני יש עיריה?
אני בטווח הקצר גם רוצה לכסת"ח את עצמי, אבל הייתי גם רוצה לפתור באמת את הבעיה...

לעמוד

המלא

האחריות על תיקון גדר

עו"ד שזר תומר 22/04/12

אני לא בטוח שאני יכול לעזור לך.
אבל לטעמי יש לעירייה אחריות למפגע הזה, תוכל להוציא להם דואר רשום (שזה יהיה יותר רשמי ממייל) תתראי על מפגע בטיחות ואם לא יתקנו - תוכל אף לפרסם את זה בעיתונות המקומית, זה יעזור להפעיל לחץ על הנושא.
מקווה שעזרתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מס רכישה דירה שנייה

רונן 22/04/12

אני ואשתי מתעתדים לקניית דירה בשבועות הקרובים .ברשותי דירה עוד מלפני נישואיי (על שמי) ואף חוזה הסכם ממון שהוכן עם אשתי עוד לפני נישואינו .הבית שאנו מתעדים לקנות יהיה רשום על שם שנינו -ידוע לי כי החוק מתייחס אלינו כ"תא משפחתי " - שאלתי האם אזכה להנחה כלשהי בתשלום מס רכישה על החלק של אשתי מכיוון שזוהי הדירה הראשונה הרשומה על שמה ??

לעמוד

המלא

מס רכישה מדרגות מס

עו"ד שזר תומר 22/04/12

לטעמי אתה בבעיה, שכן כעת למעשה הדירה השניה תחשב דירה שניה, וצריך יהיה לשלם מס רכישה בדרגה שניה.
אלא אם תצליחו להוכיח הפרדה רכושית מלאה - ואז על פי פס"ד "פלם", מי שזו דירתו הראשונה יוכל/תוכל לשלם מדרגות מס רכישה כדירה ראשונה, ומי שזו דירתו השניה ישלם את המדרגה הגבוה.
זו המדרגה הגבוה:
הצגת מדרגות מס( על פי תקנה 9(ג1א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין )
תאריך עסקה: 22/04/2012

סוג נכס: דירת מגוריםדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים (כולל דירה שהמוכר מתחייב לסיים בנייתה כגון רכישה מקבלן).

סוג חישוב: חישוב רגילחישוב לפי סוג הנכס ללא פטורים, הנחות או הקלות.

חלקיות: 1

שווי עסקה - מסכום בש"חעד סכום בש"חאחוז מססכום מס בש"ח
01,053,2005.00%52,660
1,053,2003,159,6006.00%126,384
3,159,600ומעלה7.00%

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תיווך

אפי 22/04/12

שלום - רציתי לשאול מה הדין לגבי דירה שהוצגה לי ע"י מתווך לפני כתשעה חודשים ובימים האחרונים פורסמה ישירות ע"י בעל הדירה לאחר שהייתה מושכרת בחצי שנה האחרונה ?? האם ניתן לפנות ישירות למוכר או דרך המתווך שמאז לא ראיתיו ולא הייתי איתו בקשר ( 9 חודשים ) ??

לעמוד

המלא

הסכם תיווך

עו"ד שזר תומר 22/04/12

זוהי שאלת הגורם היעיל לעסקה.
יתכן כי במקרה שלך ניתן לטעון כי המתווך לא היה הגורם היעיל ובכך לאכוף אותו,מה גם שחלפו למעלה משישה חודשים הקובעים בחוק.
יש גם לבדוק את ההסכם ביניכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

המשכיר מכר דירה בלי להגיד לי

ארנון 22/04/12

שלום, אני גר בשכירות והארכתי חוזה קיים לשנה נוספת למול בעל הדירה ושילמתי לו שנה מראש את כל הסכום (60000 ש"ח), ומיד חודש אחרי הוא מכר את הדירה (שלא בידיעתי). עכשיו קיבלתי מכתב בדואר רשום ממשרד עו"ד שמייצג את בעל הדירה החדש שאני צריך להסדיר את השכירות למולו. בעל הדירה הקודם לא עונה לי לטלפון. רגע לפני שאני יוצר קשר עם משרד עורכי הדין הנ"ל אשמח לדעת בבקשה מה מצבי המשפטי? יש לי חוזה (ונספח הארכת חוזה כאמור) על הארכה עד סוף השנה. תודה רבה מראש, ארנון

לעמוד

המלא

מכירת דירה בשכירות

עו"ד שזר תומר 22/04/12

תרשום לעו"ד ששילמת שנה מראש, תציג לו את האישור, ותגיד לו גם שלא הודיעו לך אודות המכירה (תבדוק האם רשום בחוזה שהוא רשאי למכור את הדירה ואז נדע יותר בדיוק מה מצבך המשפטי).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ריהוט בהשכרת דירה

משה 21/04/12

שלוםאני משכיר דירה ורציתי לדעת מה עלי לתת לשוכר מבחינת ריהוט הבית?ברור שצריך לתת לו אינסטלציה, אך האם צריך לתת דברים כגון ארונות מטבח וכו'?(אך ורק מבחינת החוק)באם למישהו יש מידע על כך או לחלופין קישור למסמך המפרט זאת אשמח לקבל.

לעמוד

המלא

ריהוט בהשכרת דירה

עו"ד שזר תומר 22/04/12

לא ירדתי לסוף דעתך, תרשום שאתה משכיר דירה וכל המחובר לה בדרך קבע, ותציין שהדירה הוצגה לדייר ואין לו כל טענות ביחס לדירה, לרבות אי התאמה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פטור מדירת מגורים מזכה

איילת 21/04/12

אני מעוניינת למכור דירה שרכשתי לפני שנתיים בפטור ממס שבח ולקנות במקומה דירה אחרת להשקעה שגם כן תמכר.
האם כדי לי כעת להשתמש בפטור לפי הוראת שעה, שווי הדירה 1.8 מיל ואת הדירה השנייה שאקנה למכור בפטור של דירת מגורים מזכה על פי הפטור של אחת ל-4 שנים או אחת ל18 חודשים
או האם כדי לי למכור את הדירה שברשותי כעת בפטור של אחת ל-4 שנים ואת הדירה העתידית בפטור של אחת ל-18 חודשים.
המון תודה

לעמוד

המלא

תכנון מס - פטור ממס שבח

עו"ד שזר תומר 22/04/12

צריך לבדוק מתי הדירה החדשה תמכר- לטובתך ששתי העסקאות יסמתיימו לפני סוף השנה הזו, על מנת להנות מהפטור בהוראות השעה.
בגדול - עדיף להשתמש בפטור עבור הדירה ששווה יותר.
אבל נראה לי שכדאי לך לקיים פגישת יעוץ לצורך קבלת מענה מדוייק יותר ותכנון מס ראוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מנהלי פורום נדל"ן

תיקונים בנכס המושכר בדמי מפתח

תיקונים בדירה

גובה היטל פיתוח וחישוב מס שבח

היטלי פיתוח

זו עבודה לעו"ד העוסקים בנושא

האם יש הגבלה על רעש נגינה מתופים בבית משותף?

שכן מרעיש - מה עושים?

עושקהטעיה בזמן קניית דירה

עושק הטעיה

הוספת קומות בבית משותף

תמ"א 38

מה כוחו של יפוי כוח כללי נוטריוני

יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר

קנסות מבעל הבית

חוזה שכירות

מס רכישה – 24 חודשים ??

מס רכישה

יורש אחר יורש במקרקעין

יורש אחר יורש

האם הקרקע היא פרטית?

השכרת דירה חדשה

חוזה שכירות - כיצד בעל של דירה יכול להגן על עצמו

כיצד ניתן לפעול כנגד הקבלן?

פעולות כנגד קבלן

אישורים לאחר סיום בניית מרפסות

אישורים לבניית מרפסת

היטל השבחה

היטל השבחה

תיקון 5 לחוק מכר דירות

תיקון 5 לא חל דירה שחוזה המכר שלה מלפני אפריל 2011

היטל השבחה

היטל השבחה- המשך

פטור מהיטל השבחה

פינוי דייר

פינוי דייר שהחוזה שלו הסתיים - פלישה טריה?

פטורים ממס שבח ורכישה

פטור ממס שבח ומס רכישה

דירה וחנות צמודים, בטאבו רשומים כיחידה אחת

פיצול של דירה וחנות

מס רכישה

הקלה במס רכישה - מכירת שתי דירה ורכישת דירה חלופית

גדר רעועה במגרש עם גן ציבורי של העיריה?

האחריות על תיקון גדר

מס רכישה דירה שנייה

מס רכישה מדרגות מס

תיווך

הסכם תיווך

המשכיר מכר דירה בלי להגיד לי

מכירת דירה בשכירות

ריהוט בהשכרת דירה

ריהוט בהשכרת דירה

פטור מדירת מגורים מזכה

תכנון מס - פטור ממס שבח