פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוזה שכירות
עדי
05/05/12
שלום, אני מסיימת שנת שכירות ראשונה. בחוזה הראשון תקופת האופצייה היא לשנתיים נוספות מעבר לשנה הראשונה (2011-2014). הגעתי להסכמה עם השוכרת להורדת השכירות (בעיות בדירה) וכעת היא מבקשת ממני לחתום על חוזה "זהה" ובו תקופת האופצייה היא רק שנה -לשנה הנוכחית כלומר 2012-2013. האם זה אומר שבעצם מעבר לשנה השנייה תקופת האופצייה לא קיימת? האם כשהשכירות הורדה כל תנאי החוזה משתנים? האם נהוג לחתום על חוזה חדש או "זכרון דברים"? השוכרת שלחה לי חוזה בדואר (גרה בחו"ל) ובו סכום השכירות לא שונה לסכום החדש! בנספח רשומים תנאי החוזה של השנה הראשונה שאינם רלוונטים לשנה השנייה (אופי התשלומים).האם מוחקים ומוסיפים? האם די בכך שרשמה בכתב ידה כי מיופה הכוח מטעמה היא אחותה על מנת שזו תחתום מולי חוזה/זכרון דברים? שאלה לי, בחוזה שמורכב מ 5 דפים שירבטה (מתחה קו עם איקס)המשכירה 30 מקומות בהן עלי לחתום!!! האמן לי ספרתי. האם זה הגיוני שיהיה ליד כל סעיף גם אם לא בוצע בו כל שינוי?
תודה מראש
תודה מראש
חוזה שכירות אופציה
עו"ד שזר תומר
05/05/12
לפי מה שאת מתארת החוזה שנשלח לך הוא לא החוזה שסוכם בעל פה,
תבקשי לקבל חוזה על פי הסיכום שלכם, כולל הארכה לשנה לאחר כן, שכן לפי מה שאת מתארת צימצמו לך אופציה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תבקשי לקבל חוזה על פי הסיכום שלכם, כולל הארכה לשנה לאחר כן, שכן לפי מה שאת מתארת צימצמו לך אופציה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מחיר בסיס + שידרוגים
אדמונד
05/05/12
שלום - הנני מתעתד לקניית דירה בימים הקרובים - בביקורי האחרון אצל הקבלן (לפני חתימת חוזה ) התברר לי כי הקבלן דורש שבחוזה ירשם 90% מהסכום שנקבע לטובת חברת הבנייה + 10% מהסכום בנפרד לטובת חברת השיפוצים שברשותו כותרת "שידרוגים" (למרות שלא היו כאלה) .האם מדובר בעבירה על החוק ??
חוזה מול קבלן
עו"ד שזר תומר
05/05/12
צריך לבדוק את החוזה , על פניו בעייתי ביותר - לא רואה איך תקבל ערבות על ה-10 אחוז הללו, גם לא בטוח שהבנק שנותן לך את המשכנתא יכיר בכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשובה בנוגע למכתב תלונה ממועצה אזורית
א
05/05/12
שלום לכולם. כתבתי לפני כחודש מכתב תלונה רשמי למועצה האזורית באזור מגוריי, בנוגע לחריגת בנייה. עברו מאז קבלת המכתב (דואר רשום עם אישור מסירה) יותר מ21 ימי עסקים וטרם קיבלתי תשובה. שאלתי היא האם הרשות המקומית, במקרה זה המועצה, מחויבת להחזיר איזושהי תשובה/התייחסות למכתב התלונה תוך פרק זמן מסוים? ואם כן, ובכל זאת לא קיבלתי תשובה, מה עליי לעשות מבחינה חוקית/ משפטית.? תודה
אי מענה של רשות מקומית ביחס לחריגה
עו"ד שזר תומר
05/05/12
תוציא מכתב תזכורת, ברשום ובפקס ובאי - מייל, תאיימו בפניה למבקר המדינה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוזה שכירות
ליאת
05/05/12
שלום רב, אני בעלת דירה, השכרתי לזוג נחמד מאוד דירה מרוהטת קומפלט: מזנון,סלון,מדיח,שולחנות מחשב,מזנונים וכו'....נודע לי לאחרונה שיש להם תיק בהוצל"פ , איך אני מונעת ממעקלים לעקל את רכושי? בחוזה מפורט הריהוט שהושאר אך האם זה מספיק? האם זה ימנע את העיקול של הריהוט ששייך לי?מה עושים?
עיקול בדירה שכורה
עו"ד גיא ראשין
05/05/12
ליאת שלום,אינך יכולה למנוע מראש הליך משפטי שיינקט, אם יינקט. אם בהסכם מופיעים הפריטים בדירה, זה יכול לספק אם יהיה צורך, אך בהחלט יש אפשרות כי תיאלצי את להוכיח שמדובר בפריטים השייכים לך. מציע לך לשוחח עם השוכרים ולקבל תמונת מצב עדכנית במה מדובר ואולי להכין נייר מסודר/עידכון להסכם בעניין זה. אגב, לא ככ מהר יעקלו ויוציאו פריטים, ההליך המקדים הוא עיקול ברישום של הפריטים ורק השלב הבא הוא הוצאה. עשי את הדברים ללא לחץ - זה הכי חשוב.בברכה,עו"ד גיא ראשין
עדיף לא לדבר עם השוכרים ולא להסתמך עליהם
משה מעוז
05/05/12
מי שנמצא במצב שננקטים נגדו עיקולים של ההוצאה לפועל לא יכול להיחשב כאדם אמין שאת יכולה לסמוך עליו או אף לקבל ממנו אינפורמציה.
פני להוצאה לפועל עם אישור נסח הטאבו שלך והסכם השכירות ובקשי לבדוק איזה הליכים ננקטים או ינקטו בעתיד הקרוב בתיק ההוצאה לפועל הזה.
אם תקבלי אישור לכך שיתבצע עיקול, תצטרכי לפעול מהר ולהגיש תביעה (בלוויית תצהיר) למתן פסק דין הצהרתי בבית המשפט השלום, שבו יצהיר בית המשפט שהרכוש בדירה (על פי רשימה ותיאור מפורטים שתצרפי) כמו גם הדירה עצמה, הם בבעלותך הפרטית.
פני להוצאה לפועל עם אישור נסח הטאבו שלך והסכם השכירות ובקשי לבדוק איזה הליכים ננקטים או ינקטו בעתיד הקרוב בתיק ההוצאה לפועל הזה.
אם תקבלי אישור לכך שיתבצע עיקול, תצטרכי לפעול מהר ולהגיש תביעה (בלוויית תצהיר) למתן פסק דין הצהרתי בבית המשפט השלום, שבו יצהיר בית המשפט שהרכוש בדירה (על פי רשימה ותיאור מפורטים שתצרפי) כמו גם הדירה עצמה, הם בבעלותך הפרטית.
העלאת שכר דירה בתקופת אופציה
נויה
04/05/12
השכרתי דירה בשנת 2010 לשנה עם אופציה לעוד שנתיים. בחוזה צויין התאריך בו תסתיים תקופת השכירות ב-2013 . לא צויין בסעיף זה ענין הזכות להעלות שכר דירה. בשנה הראשונה של האופציה לא בקשתי העלאת שכר הדירה.האם אני רשאית לבקש תוספת שכר דירה לשנה השניה לאופציה ?
העלאת דמי שכירות
עו"ד גיא ראשין
05/05/12
נויה שלום רב,תלוי מה קובע הסכם השכירות ביחס לתקופת האופציה. האם נכתב שהחוזה יחודש באותם תנאים? האם האופציה היא לשנתיים או לשנה+שנה. קשה להשיב ללא קריאת נוסח ההסכם. עקרונית אם האופציה מומשה לשנתיים ייתכן שאת כבולה בדמי השכירות, אך ייתכן ויש אפשרות ולכן יש לקרוא הנוסח.בברכה,עו"ד גיא ראשין
דיספוזיציה
שי
04/05/12
1. האם כשייש צווי מניעה בתוקף. רשאי אדם באמצעות ייפוי כוח לפעול בנחלה להארכת חוזים
.2. האם החכרת שטחים חקלאיים מהנחלה,חקלאית, מהווה דיספוזיציה בנחלה..
.2. האם החכרת שטחים חקלאיים מהנחלה,חקלאית, מהווה דיספוזיציה בנחלה..
דיספוזיציה
עו"ד גיא ראשין
05/05/12
שלום רב,השאלה לא ברורה. נסה להסביר בצורה מדויקת את הסוגיה.בברכה,עו"ד גיא ראשין
שלום
שגיא
04/05/12
שלום, קניתי בית על הסכם שיתוף, שאומר שכל צד רשאי לעשות בצד שלו שינויים בלי לבקש אישור מהצד השני.השכן הצמוד רוצה להחליף את גדר ההפרדה הקיימתשהיא בעובי של 5 סנטימטר , בקיר עבה של 40 ס"מ , אמרתי לו שיעשה את זה על חשבונו ובשטחו.איך אני יכול לאכוף את זה בזול ובצורה חוקית.(לקחתי הלוואות ואין באפשרותי להוציא כסף )האם אני יכול להשתמש במנהל מקרקעי ישראל ?זו קרקע פרטית עם הסכם שיתוף, שמגדיר את הקרקע היטב.
הסכם שיתוף
עו"ד גיא ראשין
05/05/12
שגיא שלום,לא ברור מה אתה מבקש לאכוף. בינתיים לא קרה דבר וכל עוד לא נעשתה פעולה בניגוד להסכם איני רואה מקום לבצע פעולות כלשהן.בברכה,עו"ד גיא ראשין
יש מה לעשות
משה מעוז
05/05/12
ראשית, יש לבדוק מה קובעת התב"ע לנושא הגדר, מידותיו, גובהו וכו'. אם התב"ע לא מאפשרת גדר כזו לא ניתן לקבל היתר בניה. לבניית גדר חדשה במקום הקיימת חייבים לקבל היתר בניה חדש.
שנית, יש לבדוק אם הוגשה כבר בקשה להיתר בניה, או אם נתבקשת להגיש התנגדות לבקשה להיתר שכבר הוגשה. אם אכן הוגשה בקשה כאמור, תציין בהתנגדות שאתה מגיש לוועדה לתכנון ובניה שאתה מתנגד למתן היתר בניה לגדר, כי לשם כך חייבת הוועדה לתכנון ובניה לקבל תחילה את הסכמת הקיניינית, הן להריסת הגדר הישנה והן לבניית הגדר החדשה, ואתה כאמור לא נתת הסכמתך זו. ובנוסף, שהסכם השיתוף לא חל על הגדר שנמצאת על הגבול המשותף בין החלקות - כי הסכם השיתוף חל רק על מה שנמצא כל-כולו בתוך שטח החלקה הפרטית.
שלישית, תשלח התראה בכתב לשכן שהגדר הקיימת היא בבעלות משותפת, משמע שהיא 50% בבעלותך, וללא הסכמתך המפורשת בכתב אסור לו להרוס אותה או אף לפגוע בה, ואם הוא כן יהרוס או יפגע בה אז תתבע אותו בבית משפט הן לגבי הנזקים שנגרמו לך והן להחזרתה למקומה של גדר חדשה בדיוק באותה צורה וגודל על חשבונו בלבד.
רביעית, אם בכל זאת ינתן היתר בניה, זכותך להגיש ערר תוך 30 יום לוועדת הערר המחוזית, בשל מתן היתר בניה ללא הסכמה קניינית מצידך.
וחמישית, אם ידחה הערר, תוכל להגיש תביעה קניינית לבית המשפט, למתן צו מניעה בשל אי הסכמה קניינית לבניית הגדר.
שנית, יש לבדוק אם הוגשה כבר בקשה להיתר בניה, או אם נתבקשת להגיש התנגדות לבקשה להיתר שכבר הוגשה. אם אכן הוגשה בקשה כאמור, תציין בהתנגדות שאתה מגיש לוועדה לתכנון ובניה שאתה מתנגד למתן היתר בניה לגדר, כי לשם כך חייבת הוועדה לתכנון ובניה לקבל תחילה את הסכמת הקיניינית, הן להריסת הגדר הישנה והן לבניית הגדר החדשה, ואתה כאמור לא נתת הסכמתך זו. ובנוסף, שהסכם השיתוף לא חל על הגדר שנמצאת על הגבול המשותף בין החלקות - כי הסכם השיתוף חל רק על מה שנמצא כל-כולו בתוך שטח החלקה הפרטית.
שלישית, תשלח התראה בכתב לשכן שהגדר הקיימת היא בבעלות משותפת, משמע שהיא 50% בבעלותך, וללא הסכמתך המפורשת בכתב אסור לו להרוס אותה או אף לפגוע בה, ואם הוא כן יהרוס או יפגע בה אז תתבע אותו בבית משפט הן לגבי הנזקים שנגרמו לך והן להחזרתה למקומה של גדר חדשה בדיוק באותה צורה וגודל על חשבונו בלבד.
רביעית, אם בכל זאת ינתן היתר בניה, זכותך להגיש ערר תוך 30 יום לוועדת הערר המחוזית, בשל מתן היתר בניה ללא הסכמה קניינית מצידך.
וחמישית, אם ידחה הערר, תוכל להגיש תביעה קניינית לבית המשפט, למתן צו מניעה בשל אי הסכמה קניינית לבניית הגדר.
תוספת בניה והתנגדויות
ofer713
04/05/12
לאחר שהוצאתי תוכניות להרחבת הנכס,ושעות רבות של תיכנונים ועמל,תוכניות שעלו לי בכסף רב,זוג שכנים שינו את דעתם לפתע ומסרבים לחתום.במקביל דירה סמוכה של עמידר איננה מוכנה בכלל לחתום לי עד שאני מציג חתימות של כל השכנים.מה עושים עם השכנים הסוררים?מישהו גם אמר לי שאפילו אם ינתן לי אישור מועדת התיכנון הם יכולים להוציא בקלות צו מניעה שיעכב לי את הבניה עד לדיון משפטי האם זה נכון? אגב,לטענתם המבנה שלי יסתיר להם את השמש ואת הרוח וכו' (זה כ 15 מ' מהם...) תודה!!
התנגדות לתוספת בניה
עו"ד שזר תומר
05/05/12
שאלה קצת מורכבת.
ראה באם ההתנגדות היא סתמית - הרי שאתה יכול להגיש את הבקשה - הם יתנגדו, ואף יקבלו צו מניעה, אבל ... אם יפסידו תוכל לתבוע אותם ובגדול ולכן ממליץ לך לקחת עו"ד שייעץ לך מה לעשות במקרה שכזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה באם ההתנגדות היא סתמית - הרי שאתה יכול להגיש את הבקשה - הם יתנגדו, ואף יקבלו צו מניעה, אבל ... אם יפסידו תוכל לתבוע אותם ובגדול ולכן ממליץ לך לקחת עו"ד שייעץ לך מה לעשות במקרה שכזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הגבעת שטח
דוד
03/05/12
שלום,
רציתי לדעת אם בקרקע המחולקת למספר דירות, האם מותר למשפחה אחת להגביה את האדמה כמטר מעל שאר הדירות שמסביב?
רציתי לדעת אם בקרקע המחולקת למספר דירות, האם מותר למשפחה אחת להגביה את האדמה כמטר מעל שאר הדירות שמסביב?
קווי בניין - תב"ע
עו"ד שזר תומר
05/05/12
יש דבר כזה שנקרא קווי בניין - שם יש הגדרה של הגובה המותר של הבית - זה מצוי בתב"ע (תוכנית בניין עיר) - זה המקום לבדוק אותו על מנת לקבל תשובה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חובת ועד הבית לתת קבלות
אורנה
03/05/12
שלום רב,
לפני כשנה וחצי שילם ועד הבית עבור איטום הגג מעל דירתי לקבלן איטום מסויים. אני שילמתי את חלקי היחסי לועד הבית . אמנם עשיתי טעות שלא ביקשתי קבלות במיידי, אבל ביקשתי כעבור שנה. איש הועד אמר לי שעליו לעשות סדר במסמכים. לאחרונה פניתי אליו שוב ולהפתעתי אמר שנתן לי את כל הקבלות. אמרתי לו שלא קיבלתי דבר ובכל מקרה, ניתן לצלם מפנקס הקבלות את הקבלות הרלבנטיות. תשובתו היתה שהוא יחפש אותן. אמרתי לו שעליו לשמור מסמכים במשך מספר שנים. מה האפשרות העומדת בפניי במקרה שלא יתן לי את הקבלות או צילום שלהן ? תודה.
לפני כשנה וחצי שילם ועד הבית עבור איטום הגג מעל דירתי לקבלן איטום מסויים. אני שילמתי את חלקי היחסי לועד הבית . אמנם עשיתי טעות שלא ביקשתי קבלות במיידי, אבל ביקשתי כעבור שנה. איש הועד אמר לי שעליו לעשות סדר במסמכים. לאחרונה פניתי אליו שוב ולהפתעתי אמר שנתן לי את כל הקבלות. אמרתי לו שלא קיבלתי דבר ובכל מקרה, ניתן לצלם מפנקס הקבלות את הקבלות הרלבנטיות. תשובתו היתה שהוא יחפש אותן. אמרתי לו שעליו לשמור מסמכים במשך מספר שנים. מה האפשרות העומדת בפניי במקרה שלא יתן לי את הקבלות או צילום שלהן ? תודה.
תשלומי ועד בית
עו"ד גיא ראשין
05/05/12
אורנה שלום,הוציאי מכתב ובו בקשתך לקבלת החומר וצילום פנקסי החשבונות.במידה ואין מענה ניתן לפנות לאגודה לתרבות הדיור או במקרה קיצוני להליך משפטי בפני המפקח על הבתים המשותפים.בברכה,עו"ד גיא ראשין
מס רכישה
גילה
03/05/12
לבעלי ולי יש דירה לכל אחד מלפני הנישואין.כעת אני רוצה למכור את הדירה שלי ולקנות אחרת במקומה.האם עלי יהיה לשלם מס רכישה כדירה יחידה או שניה?
מס רכישה במקרה של דירה לפני הנישואין
עו"ד שזר תומר
05/05/12
בגדול - באם תעשי הצהרה רגילה - רשות המיסים תגדיר את הרכישה כדירה שניה, כיוון שהם רואים במשק הבית כגוף אחד - כלומר יש כבר למשק הבית דירה (לבעל), ולכן ברגע שתרכשי את דירה לבד - זה כבר יהיה דירה שניה.
אבל... יש מקרים בהם ניתן להוכיח כי קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג, מלפני הנישואין ואף לאחר מכן, ושם ניתן יהיה לעשות משהו, יש אף פס"ד שנושא, השאלה האם יש הפרדה רכושית?
האם יש הסכם ממון?
האם יש חשבונות נפרדים?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל... יש מקרים בהם ניתן להוכיח כי קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג, מלפני הנישואין ואף לאחר מכן, ושם ניתן יהיה לעשות משהו, יש אף פס"ד שנושא, השאלה האם יש הפרדה רכושית?
האם יש הסכם ממון?
האם יש חשבונות נפרדים?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום בטאבו
אירה
03/05/12
אם הנכס עבר פרצלציה רצונית והוא רשום על מדינת ישראל ויש הערה לטובת הועדה המחוזית לתכנון ובניה מה עלי לעשות על מנת לרשום את הנכס בטאבו?
תודה
תודה
רישום נכס בטאבו
עו"ד שזר תומר
05/05/12
זו שאלה כללית מידי, ולא אוכל להשיב עליה במלי לבדוק את המקרה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קרוב משפ' רוצה להעתיק כתובתו אלינו,מה זה מקנה לו?
שרון 100
03/05/12
שלום ,
אח של בעלי בן37 גר עם אביו. בעלי רוצה שאחיו ישנה כתובתו במשרד הפנים לכתובת שלנו מבלי שבאמת יגור אצלנו. ושכל המכתבים שלו והפניות אליו בעצם יגיעו אלינו. וזאת על מנת שאבא שלו שאכן מוגבל פיזית, יוכל לקבל עזרה פיזית מביטוח לאומי. כי בעבר לא אשרו להם כנראה בגלל שיש עוד אח בבית. אני די חוששת מזה. מעבר לכאב ראש ולאיסוף המכתבים , הרי אם יהיה לאח הוצאה לפועל או הסתבכויות נוספות , הרי שיטרידו אותנו? והאם בעתיד האח יוכל לטעון שיש לו זכויות בדירה שלנו, כי הוא מאין ידוע בציבור? אנא, עזרו לי , בעלי מתעקש לרשום את הכתובת של אחיו אצלנו ואני חוששת. מה זה אומר מבחינה משפטית?
אח של בעלי בן37 גר עם אביו. בעלי רוצה שאחיו ישנה כתובתו במשרד הפנים לכתובת שלנו מבלי שבאמת יגור אצלנו. ושכל המכתבים שלו והפניות אליו בעצם יגיעו אלינו. וזאת על מנת שאבא שלו שאכן מוגבל פיזית, יוכל לקבל עזרה פיזית מביטוח לאומי. כי בעבר לא אשרו להם כנראה בגלל שיש עוד אח בבית. אני די חוששת מזה. מעבר לכאב ראש ולאיסוף המכתבים , הרי אם יהיה לאח הוצאה לפועל או הסתבכויות נוספות , הרי שיטרידו אותנו? והאם בעתיד האח יוכל לטעון שיש לו זכויות בדירה שלנו, כי הוא מאין ידוע בציבור? אנא, עזרו לי , בעלי מתעקש לרשום את הכתובת של אחיו אצלנו ואני חוששת. מה זה אומר מבחינה משפטית?
שינוי כתובת במשרד הפנים
עו"ד שזר תומר
05/05/12
זה לא נותן לו זכויות בדירה ולעולם לא יתן לו.
זה יכול לסבך אתכם במספר מקרים, לדוגמא באם יהיו לו חובות בהוצאה לפועל.
נ.ב.
השאלה כלל לא קשורה לפורום...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זה יכול לסבך אתכם במספר מקרים, לדוגמא באם יהיו לו חובות בהוצאה לפועל.
נ.ב.
השאלה כלל לא קשורה לפורום...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בבקשה עזרה בנושא ביטול חוזה שכירות
ישי
03/05/12
שלום, אני משכיר יחידת דיור מזה חצי שנה. לאחרונה, נתגלו בעיות של קרציות בבית - בארונות, במטבח ובסלון, וכן פטרת חמורה בקירות. בעל הדירה לא מעוניין לטפל באלה. כמו-כן, הזניח בעל הדירה את החצר המשותפת ואת הכניסה הנפרדת לחלוטין ואלה מלאים בעשבים שוטים. עקב ההזנחה, הכניסה הנפרדת חסומה ואני נאלץ להיכנס מכניסה אחרת, וכן החצר המשותפת - הנשקפת מהיחידה שלי - נהייתה בלתי שמישה, ונהייתה לנוף מכוער.אך הגב ששבר את גב הגמל הוא דווקא העובדה שיחידה אחרת הצמודה ליחידה שלנו, ששימשה כמשרד לבעל הדירה, אוכלסה כעת על ידי שוכר שני ונפרד. כעת החצר, המרפסת והרחבה שבכניסה ליחידה שלנו הולכים להתחלק, ללא כל אישור מצידי, עם דייר נוסף, על כל המשתמע מכך בנושאי רעש וחוסר פרטיות.האם אני יכול לקרוא לביטול חוזה השכירות? (בין אם מפאת שינוי בתנאי המגורים כמפורט תחילה, ובין אם כתוצאה מהסתרת מידע עקב השמשת המשרד ללא כל דיווח לנו, ליחידת דיור ואיכלוסה).לתשובתכם אודה, ישי
הפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
התשובה לשאלה שלך תלויה במידה רבה עד כמה העובדות האלה היו ידועות (או שניתן היה לגלותן בבדיקה סבירה) לפני השכרת הנכס על ידך וכיצד מנוסח הסכם השכירות בהיבט של ההצהרות של המשכיר, ההתחייבויות של המשכיר וכן ההצהרות של השוכר לגבי בדיקת הנכס ומציאתו מתאים למטרות השכירות.
בכל מקרה מומלץ לפנות למשכיר בכתב כדי שיהיה בידיך תיעוד לגבי המחלוקת וניסיונותייך לפתור אותה.
בכל מקרה מומלץ לפנות למשכיר בכתב כדי שיהיה בידיך תיעוד לגבי המחלוקת וניסיונותייך לפתור אותה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע חקלאית
עידן
03/05/12
קניתי קרקע חקלאית הנכס הראשון שקניתי בחיי איזה מיסים אני אמור לשלם?
{הקניה היא בסכום 120000 }
{הקניה היא בסכום 120000 }
קרקע חקלאית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
לא ברור מדוע אתה בודק זאת רק אחרי שקנית.
מכל מקום, התשובה תלויה בשאלה מה בדיוק כתוב בהסכם הרכישה (בהיבט של איזה מיסים חלים על הקונה). מס רכישה תצטרך לשלם בוודאות.
מכל מקום, התשובה תלויה בשאלה מה בדיוק כתוב בהסכם הרכישה (בהיבט של איזה מיסים חלים על הקונה). מס רכישה תצטרך לשלם בוודאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירת מגורים מפוצלת ללא היתר
גליל מערבי
02/05/12
אני מתלבט ברכישת דירה מפוצלת בבניין (לא למטרת השכרה,אלא מגורים בלבד) אשר בתהליך בקשת היתר,אך בגלל סחבת בוועדה המקומית ורצון של שנינו-הקונה והמוכר לבצע את העסקה,אבקש לדעת מהן ההשלכות של רכישה ללא היתר?(אציין גם ששכן אחד בבניין מתנגד לפיצול).
רכישת דירה ללא היתר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
קודם כל מומלץ שתיעזר בעורך דין שייצג אותך בעסקה וגם יסביר לך את כל ההשלכות.
אם הפיצול לא יאושר (ובהחלט יש סיכוי שכך יהיה) הרי שהשארת המצב הקיים (דירה מפוצלת) היא עבירה על חוק התכנון והבנייה והרשות עשויה לנקוט כנגדכם בהליכים פליליים (הגשת כתב אישום). זאת בנוסף לעובדה שהדבר ישפיע כמובן השפעה מכרעת על שווי הנכס.
אם הפיצול לא יאושר (ובהחלט יש סיכוי שכך יהיה) הרי שהשארת המצב הקיים (דירה מפוצלת) היא עבירה על חוק התכנון והבנייה והרשות עשויה לנקוט כנגדכם בהליכים פליליים (הגשת כתב אישום). זאת בנוסף לעובדה שהדבר ישפיע כמובן השפעה מכרעת על שווי הנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שמירת נכס
יל
02/05/12
בחיפוש דירה לרכישה חתמנו מול מתווך על מסמך שמירת נכס, לפי המסמך המתווך מתחייב להפסיק לפרסם דירה, ואנחנו מתחייבים לשלם סכום כסף אם נטחרט. המתוך המשיך לפרסם דירה. אנחנו בסופו של דבר רכשנו את הדירה. בין שני מתווכים התגלה מחלוקת לגבי חלוקת הדמי תיווך בינם. אנחנו העברנו צ'ק של דמי תיווך לעו"ד הרשת לנאמנות עד לביצוע תהליך בירור פנימי. בסיום של התהליך הוחלט על חלוקה שווה של דמי תיווך וכסף הועבר לצדדים. האם על סמך האמור ניתן לטבוע על הפרת הסכם (שמירת נכס) אם צ'ק הראשון (שנמסר בחתימת הסכם הנ"ל) הופקד. והאם הסכם שמירת נכס מבטיח תשלום בכול מקרה הוא חוקי (אם ביצוע עסקה או בלעדיה)
תשלומים למתווך
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
לא ברור מדוע אתם שואלים את כל השאלות האלה רק בסוף התהליך ולא בתחילתו. העובדה שלקחתם חלק בתהליך הזה מהווה בעצם הסכמה שלכם לתהליך ולתוצאותיו. בהחלט יכול להיות שהתשובה היתה שונה אילו הייתם שואלים את השאלות מראש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזקה על דירה עקב מגורים ללא חוזה שכירות וללא שכ"ד
חמי
02/05/12
שלום פורום יקר!אחייני גר בדירה שרשומה ע"ש אמא שלי. אין חוזה והוא לא משלם שכ"ד. האם מגורים אלה יובילו בשלב מסויים לחזקה על הדירה?
החזקה בנכס ללא חוזה שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
אני מניחה שאתה בעצם שואל מה יקרה אם תרצה לפנות אותו והוא יסרב להתפנות. זה בוודאי יהיה יותר קשה בהתחשב בכך שאין הסכם שכירות. בנסיבות האלה מומלץ להכין הסכם שכירות מסודר (גם אם דמי השכירות הנקובים בו יהיו שקל חדש אחד). הסכם שכירות שכזה יבהיר שמדובר בהחזקה זמנית שניתן לסיימה בכל שלב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
שירה
02/05/12
האם אפשרי שעו"ד ייצג את היזם וגם את הדיירים בפרויקט פינוי בינוי?האם היזם יכול לכפות על הדיירים את העו"ד שלו?האם זה אתי?
פינוי בינוי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
היזם בוודאי לא יכול לכפות על הדיירים שום דבר. ברור שעורך דין שמייצג את שני הצדדים במקרה שכזה עלול להיות חשוד בניגוד עניינים (לפחות למראית עין בלי קשר לשאלה אם זה מוצדק או לא). הדיירים יכולים לפנות לעורך דין מטעמם ולבקש שייצגם בעניין. הקושי במקרים כאלה טמון בחוסר הרצון של הדיירים לשלם עבור הייצוג הזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים במסגרת הרחבת דירה
לאון
02/05/12
שלום רב,אילו מיסים חלים על דירה ברשותי במ"ר של 70 מ"ר , אותה ארצה להגדיל ל-120 מ"ר?תודה מראש
מיסוי בהרחבת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
אם זכויות הבנייה נתונות לך (ואין צורך שתרכוש אותם מדיירים אחרים בבית המשותף) הרי שתצטרך לשלם היטל השבחה (אם לא שולם בעבר היטל השבחה בגין הזכויות הללו) ואגרות בנייה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
vardina
02/05/12
מכרתי דירת מגורים מזכה. לא השתמשתי בסעיף 49ב'(1) אלא בהוראת שעה. לדירה אושרו תכניות הרבה בשנת 2007. הדירה לא הורחבה. האם יהיה עלי לשלם שבח על הזכויות שלא נוצלו?
מכירת דירה עם זכויות בנייה נוספות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
אם מדובר בזכויות בנייה משמעותיות ומס שבח יעריך שזכויות אלה השפיעו על מחיר העסקה, בהחלט יש סיכוי שתידרשי לשלם תשלום נוסף. כדאי לבדוק זאת באמצעות עורך דין שבקיא בתחום בצירוף עבודה של שמאי מקרקעין. אולם, עוד חזון למועד, ראשית תחכי ותראי אם את מקבלת דרישה כזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הנחה בארנונה לאלמנה עם בת בשירות צבאי
טליה
02/05/12
שלום רב,
אימי אלמנה ולה בסך הכל 2 בנות, אני ואחותי.
אחותי משרתת בשירות חובה (לאחר שעשתה עתודה) והיא בגיל 23.
לפי אתר מנהל הכספים של עיריית פ"ת קראתי שנכתב שאחד הקריטריונים לקבלת הנחה הוא: "אם חד הורית אלמנה לה בת בשירות סדיר המתגוררת עימה **או** בת בשירות סדיר בגיל 18.
בפנייתי לעירייה, טענה העירייה שלפי " תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה)תשנ"ג 1993" ההנחה מוגבלת לחיילת עד גיל 23.
בעוד שבאתר העירייה לא מופיעה הגבלה זו.
ידוע לי שמבחינה משפטית, אתר של ארגון מייצג אג'נדה מסויימת והוא "הפנים של הארגון",
1. מה גובר על מה במקרה זה?
2. האם כל עירייה קובעת קריטריונים משלה למתן ההנחות? או שכולן חייבות לבסס את הקריטריונים לפי אותן תקנות ההסדרים של המשק?
תודה רבה לך
אימי אלמנה ולה בסך הכל 2 בנות, אני ואחותי.
אחותי משרתת בשירות חובה (לאחר שעשתה עתודה) והיא בגיל 23.
לפי אתר מנהל הכספים של עיריית פ"ת קראתי שנכתב שאחד הקריטריונים לקבלת הנחה הוא: "אם חד הורית אלמנה לה בת בשירות סדיר המתגוררת עימה **או** בת בשירות סדיר בגיל 18.
בפנייתי לעירייה, טענה העירייה שלפי " תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה)תשנ"ג 1993" ההנחה מוגבלת לחיילת עד גיל 23.
בעוד שבאתר העירייה לא מופיעה הגבלה זו.
ידוע לי שמבחינה משפטית, אתר של ארגון מייצג אג'נדה מסויימת והוא "הפנים של הארגון",
1. מה גובר על מה במקרה זה?
2. האם כל עירייה קובעת קריטריונים משלה למתן ההנחות? או שכולן חייבות לבסס את הקריטריונים לפי אותן תקנות ההסדרים של המשק?
תודה רבה לך
הנחה בארנונה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
תקנות ההסדרים גוברות.
לא מדובר בחברה מסחרית שמפרסמת "מבצע" אלא ברשות שלטונית שמתנהלת על פי חוק.
בהקשר הזה כל העיריות כפופות לאותן תקנות.
לא מדובר בחברה מסחרית שמפרסמת "מבצע" אלא ברשות שלטונית שמתנהלת על פי חוק.
בהקשר הזה כל העיריות כפופות לאותן תקנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
Can a name be removed from the Tabo?
Leah
02/05/12
My appartment is registered in the Tabo in my name and my mothers. She did not pay for the appartment but I added her name for legal purposes. I now want to remove her name but she refuses to do so...what can I do?
The Tabo
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
You can't "remove" your mother's name from the Tabo. It is a real estate transaction and both sides have to sign all the needed documents. she must cooperate with this. In certain
circumstances you can submit a law suit. You should contact an Israeli lawyer.
circumstances you can submit a law suit. You should contact an Israeli lawyer.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בבית
טלי
02/05/12
שלום,הגרוש שלי רצה לקנות ממני את חלקי בבית ובית משפט קבע שאם עד תאריך מסויים לא יעביר לי את הכסף אזי אוכל לקנות בעצמי את הבית בקיזוז חוב בתיק הוצל"פ(מזונות) בקיזוז יתרת הלוואה לבנק .כך שבפועל יוצא שהוא נותר חייב לי כסף אחרי שאני קונה את חלקו בבית.רציתי לשאול מאיפה מתחילים ? האם הולכים קודם לבנק להוציא אותו כלווה ,האם צריך עו"ד או שאפשר לעשות זאת לבד
העברת זכויות בבית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
את זקוקה לשירותים של 2 עורכי דין:
עורך דין של דיני משפחה שיטפל עבורך בהסדרת הנושא מול בית המשפט לענייני משפחה ולעורך דין שעוסק במקרקעין כדי שיטפל בפועל במשכנתא (או בהלוואה בבנק אם לא מדובר במשכנתא) וברישום בפועל של הזכויות בדירה על שמך (כך שלא יצא שאת לוקחת על עצמך את כל החובות ובסופו של דבר לא יכולה לרשום את הדירה על שמך). לא ניתן לטפל בזה ללא עורך דין.
עורך דין של דיני משפחה שיטפל עבורך בהסדרת הנושא מול בית המשפט לענייני משפחה ולעורך דין שעוסק במקרקעין כדי שיטפל בפועל במשכנתא (או בהלוואה בבנק אם לא מדובר במשכנתא) וברישום בפועל של הזכויות בדירה על שמך (כך שלא יצא שאת לוקחת על עצמך את כל החובות ובסופו של דבר לא יכולה לרשום את הדירה על שמך). לא ניתן לטפל בזה ללא עורך דין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד לביצוע רישום בית משותף
גל
02/05/12
אשמח לדעת בבקשה כמה אמור לעלות לי טיפול משפטי אצל עו"ד לרישום בית משותף, של קרקע ועליה שתי יחידות דיור (דו משפחתי).
שכ"ט עו"ד
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/05/12
יש אלפי עורכי דין ובהתאם טווח רחב של מחירים שתלויים בין היתר בותק, בניסיון ובהתמחות של עורך הדין בתחום הספציפי.
כדאי לוודא שעורך הדין מקצועי, מנוסה ורציני ויודע איך לבצע את הפעולה ע"מ שלא תישארו בלי כסף ובלי רישום.
כדאי לוודא שעורך הדין מקצועי, מנוסה ורציני ויודע איך לבצע את הפעולה ע"מ שלא תישארו בלי כסף ובלי רישום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
