פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שאלה ששאלתי
נועה
20/05/12
שלום, שאלתי לפני כמה ימים אך נעניתי רק על חלק מהתשובות, אשמח אם תוכל בבקשה להבהיר לי את הנושא לגבי 2 שאלות:
1. האם העובדה כי אני מחזיקה ב73% מבעלות הדירה מעניק לי יתרון מסויים? האם ישנן החלטות שאני יכולה לעשות לבד מבלי לערב את השותף?
2. האם אני יכולה לגבות דמי ניהול (גם רטרו-אקטיבית) מהשותף על כל השנים בהן אני היחידה שטיפלה בדירה, כולל הגעה לדירה?
תודה רבה!!
נועה
1. האם העובדה כי אני מחזיקה ב73% מבעלות הדירה מעניק לי יתרון מסויים? האם ישנן החלטות שאני יכולה לעשות לבד מבלי לערב את השותף?
2. האם אני יכולה לגבות דמי ניהול (גם רטרו-אקטיבית) מהשותף על כל השנים בהן אני היחידה שטיפלה בדירה, כולל הגעה לדירה?
תודה רבה!!
נועה
פירוק שיתוף במקרקעין
עו"ד שזר תומר
21/05/12
כפי שהסברתי נושא פירוק שיתוף הוא מורכב מאוד.
המשפט קבע, כי פירוק השיתוף בנכס מקרקעין
לאחרונה ניתן פסק דין על ידי ביהמ"ש העליון, שם נקבע כי
הליך פירוק שיתוף - הוא הליך המביא לסיום את יחסי השיתוף במקרקעין. קיומם של יחסי שיתוף מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי. פירוק השיתוף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת בעת שישנן מחלוקות בין הבעלים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו.
בית המשפט העליון חזר על ההלכה הבסיסית, כי פירוק שיתוף יעשה ככלל על-ידי חלוקה בעין של הנכס, אך מקום בו סבור בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, רשאי הוא להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה. ככלל, פירוק השיתוף בדרך של מכירה יעשה כך שהמקרקעין כולם יימכרו, והתמורה תחולק בין הבעלים במשותף בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין.
בית המשפט העליון אף התייחס לשאלת התנהגותו של צד להליך פירוק השיתוף ולרלוונטיות שלה לדרך הפירוק וקבע, כי גם אם נפל פגם בהתנהגותו של המשיב, אין בפגם זה כדי להצדיק את פירוק השיתוף תוך מכירת חלקו בלבד, בניגוד לרצונו. כך עולה מלשונו הברורה והמפורשת של החוק. המחוקק ביקש להורות על מכירת הנכס כולו, ולא על מכירה יזומה של חלק אחד בלבד. התיבה "יעילה וצודקת" שבסעיף 40(ב), מתייחסת רק לשאלה אם יש לבצע את המכירה "בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל", או שמא בדרך אחרת, בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. אין בתיבה זו בשום פנים כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקים מסוימים מהנכס לצורך פירוקו. זכותו של שותף לפרק את השיתוף כפופה למתכונת הפירוק הקבועה בחוק – ולא להיפך. להחלטה לדרוש את פירוק השיתוף יש תג מחיר – הצורך למכור את הנכס כולו מביא לכך שגם השותף שמבקש את הפירוק ישלם מחיר כלשהו. זהו אפוא מנגנון האיזון הקבוע בחוק: המחוקק לא התכוון לאפשר לשותף לבקש את הפירוק, ובה בעת לדרוש גם באופן גורף את מתכונת הפירוק הנראית לו. זאת בעיקר כאשר מתכונת הפירוק המבוקשת כופה על שותף אחר לוותר על זכות קניין שלו, בעוד השותף המבקש לא משלם כל מחיר.
לעניין שאלתך השניה - צריך לבדוק את האופציה להגיש תביעה כספית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
המשפט קבע, כי פירוק השיתוף בנכס מקרקעין
לאחרונה ניתן פסק דין על ידי ביהמ"ש העליון, שם נקבע כי
הליך פירוק שיתוף - הוא הליך המביא לסיום את יחסי השיתוף במקרקעין. קיומם של יחסי שיתוף מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי. פירוק השיתוף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת בעת שישנן מחלוקות בין הבעלים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו.
בית המשפט העליון חזר על ההלכה הבסיסית, כי פירוק שיתוף יעשה ככלל על-ידי חלוקה בעין של הנכס, אך מקום בו סבור בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, רשאי הוא להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה. ככלל, פירוק השיתוף בדרך של מכירה יעשה כך שהמקרקעין כולם יימכרו, והתמורה תחולק בין הבעלים במשותף בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין.
בית המשפט העליון אף התייחס לשאלת התנהגותו של צד להליך פירוק השיתוף ולרלוונטיות שלה לדרך הפירוק וקבע, כי גם אם נפל פגם בהתנהגותו של המשיב, אין בפגם זה כדי להצדיק את פירוק השיתוף תוך מכירת חלקו בלבד, בניגוד לרצונו. כך עולה מלשונו הברורה והמפורשת של החוק. המחוקק ביקש להורות על מכירת הנכס כולו, ולא על מכירה יזומה של חלק אחד בלבד. התיבה "יעילה וצודקת" שבסעיף 40(ב), מתייחסת רק לשאלה אם יש לבצע את המכירה "בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל", או שמא בדרך אחרת, בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. אין בתיבה זו בשום פנים כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקים מסוימים מהנכס לצורך פירוקו. זכותו של שותף לפרק את השיתוף כפופה למתכונת הפירוק הקבועה בחוק – ולא להיפך. להחלטה לדרוש את פירוק השיתוף יש תג מחיר – הצורך למכור את הנכס כולו מביא לכך שגם השותף שמבקש את הפירוק ישלם מחיר כלשהו. זהו אפוא מנגנון האיזון הקבוע בחוק: המחוקק לא התכוון לאפשר לשותף לבקש את הפירוק, ובה בעת לדרוש גם באופן גורף את מתכונת הפירוק הנראית לו. זאת בעיקר כאשר מתכונת הפירוק המבוקשת כופה על שותף אחר לוותר על זכות קניין שלו, בעוד השותף המבקש לא משלם כל מחיר.
לעניין שאלתך השניה - צריך לבדוק את האופציה להגיש תביעה כספית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוזה חדש לאחר רכישת נכס
דור
20/05/12
כאשר אני רוכש נכס כלשהו, לשם הדוגמא נאמר חנות.החנות לפני הרכישה מושכרת נגיד שוב לשם הדוגמא ב-5,000 ש"ח לחודש. והחוזה הוא ל-10 שנים הקרובות.לאחר הרכישה מהם זכויות השוכר?האם אני יכול להעלות את דמי השכירות?האם אני יכול לקצר/ להאריך את תקופת החוזה?
רכישת דירה או חנות מושכרת
עו"ד שזר תומר
21/05/12
יש לבדוק את חוזה השכירות על מנת להשיבך .
בגדול אתה נכנס לנעליים של בעל הדירה או החנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בגדול אתה נכנס לנעליים של בעל הדירה או החנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם שכירות
עו"ד א. ללום
21/05/12
תשובה לשאלותיך מצריכה עיון בתנאי הסכם השכירות. למעשה כאשר הינך רוכש נכס אשר מצוי בו שוכר הינך "נכנס לנעלי" המוכר לעניין הסכם השכירות ולכן תנאי הסכם השכירות יחולו עליך מקום שמצויין "המשכיר".
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
מיסוי 2 דירות ירושה
ו.
20/05/12
היי,
האם יורש שירש 2 דירות בירושה ומעוניין למכור אותן האם:
א. יש משמעות לעיתוי זמן המכירה לקבלת פטור ממיסי נדל"ן?
ב. האם רצוי מבחינת מיסוי למכור נכס אחד וכעבור שנה הנכס השני ?
בתודה
האם יורש שירש 2 דירות בירושה ומעוניין למכור אותן האם:
א. יש משמעות לעיתוי זמן המכירה לקבלת פטור ממיסי נדל"ן?
ב. האם רצוי מבחינת מיסוי למכור נכס אחד וכעבור שנה הנכס השני ?
בתודה
האם במכירת דירה בירושה - יש תקופת צינון?
עו"ד שזר תומר
21/05/12
צריך לבדוק את המצב המשפטי של המוריש, על מנת להשיב על שאלה זו.
ב"גדול", אין תקופת צינון של דירה בירושה וניתן למכור אותה במידיית ולהשתמש בפטור של המוריש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ב"גדול", אין תקופת צינון של דירה בירושה וניתן למכור אותה במידיית ולהשתמש בפטור של המוריש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטור דירת מגורים
עו"ד א. ללום
21/05/12
ישנה משמעות למועד המכירה.
בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין -הוראת שעה- עד סוף שנת 2012 ניתן למכור 2 דירות אשר שווי כל אחת מהן אינו עולה על 2,200,000 בפטור.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין -הוראת שעה- עד סוף שנת 2012 ניתן למכור 2 דירות אשר שווי כל אחת מהן אינו עולה על 2,200,000 בפטור.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
פטור מס שבח דירת ירושה
שושנה
20/05/12
שלום רב,בעלי נפטר לפני מס' שנים. בבעלותי ובבעלות בעלי ז"ל יש דירת מגורים אחת בה גרנו ובה אני גרה עד היום. לבעלי ז"ל היתה חצי דירה נוספת על שמו (שכעת רשומה על שמי) כאשר חצי הדירה השני רשום על שם אחיו. אני רוצה למכור את חצי הדירה לאח של בעלי...האם אני עומדת בפטור של דירת מגורים של ירושה? הבנתי שלא כיוון שאותה חצי דירה לא היתה הדירה "היחידה" של בעלי לפני מותו (היתה לו גם את הדירה בה אנו גרים)... האם הבנתי נכון?ואם כן האם יש לי אופציה להשתמש בפטור אחר במכירת חצי הדירה לאח של בעלי?מצבנו הכלכלי קשה ואנו נשמח לפטור שכזה...תבוא הברכה על מי שימצא לנו את הפיתרון (אם יש כזה בכלל)תודה ושבוע טוב
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
20/05/12
שאת מוכרת החשש צריך להיות ממס שבח - באם אכן אין פטור מס שבח מירושה (וזאת זה צריך לבדוק לעומק), הרי שניתן לקבל פטור על פי הוראת שעה עד לסוף שנת 2013.
פני לעו"ד ליעוץ פרטני לצורך פרטים נוספים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פני לעו"ד ליעוץ פרטני לצורך פרטים נוספים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום דמי תיווך כפולים
אילנה
20/05/12
שלום,
ראיתי דירה דרך משרד תיווך וחתמתי על הטופס הסטנדרטי שמחייב רכישה דרך התיווך ולא באופן ישיר מול בעל הנכס.
יום למחרת ראיתי את אותה דירה מפורסמת במשרד תיווך אחר במחיר נמוך יותר. האם אני מחוייבת למשרד תיווך הראשון? האם הם יכולים לדעת שסגרתי עסקה במשרד אחר? (הדירה אינה בבלעדיות ופורסמה בכ-4 משרדים שונים). תודה
ראיתי דירה דרך משרד תיווך וחתמתי על הטופס הסטנדרטי שמחייב רכישה דרך התיווך ולא באופן ישיר מול בעל הנכס.
יום למחרת ראיתי את אותה דירה מפורסמת במשרד תיווך אחר במחיר נמוך יותר. האם אני מחוייבת למשרד תיווך הראשון? האם הם יכולים לדעת שסגרתי עסקה במשרד אחר? (הדירה אינה בבלעדיות ופורסמה בכ-4 משרדים שונים). תודה
משרד תיווך
עו"ד שזר תומר
20/05/12
מה הבעיה - פנה למשרד הראשון - ותגיד לו שזה המחיר שאתה מוכן לשלם - אם הם פירסמו את המחיר במשרד ההוא במחיר איקס, הם יתנו לך גם במחיר איקס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יחידה נפרדת
מירי
20/05/12
שלום
בביתי יש מרתף. אנו שוקלים להפוך אותו ליחידה נפרדת על ידי יצירת פתח חיצוני על חשבון החניה הפרטית. האם מהלך כזה דורש קבלת אישור מהעירייה ואם כן איזה ?
בביתי יש מרתף. אנו שוקלים להפוך אותו ליחידה נפרדת על ידי יצירת פתח חיצוני על חשבון החניה הפרטית. האם מהלך כזה דורש קבלת אישור מהעירייה ואם כן איזה ?
היתר בניה
עו"ד שזר תומר
20/05/12
כן - יש צורך בקבלת היתר בניה - פנה למחלקת הנדסה בטרם ביצוע הפעולה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
אדריאן
20/05/12
אני עומד למכור דירה. מדובר בדירה שקניתי כשהייתי רווק ( הדירה רק עך שמי).
לאישתי יש גם דיר (על שמה בלבד) שקתנה גם עוד שהייתה רווקה.
אנחנו עומדים לקנות דירה חדשה במקום הדירה שלי. לכן ברצוני לדעת איך לחשב את המס הרכישה. האם נחשב כדירה שנייה .תודה על התייחסותכם.
לאישתי יש גם דיר (על שמה בלבד) שקתנה גם עוד שהייתה רווקה.
אנחנו עומדים לקנות דירה חדשה במקום הדירה שלי. לכן ברצוני לדעת איך לחשב את המס הרכישה. האם נחשב כדירה שנייה .תודה על התייחסותכם.
מס רכישה במקרה שלבני הזוג יש דירה בטרם הנישואין שלהם
עו"ד שזר תומר
20/05/12
מקרה מאוד מסובך משפטית, אשר העסיק את ביהמ"ש העליון לא מעט.
לבסוף לאחר פסיקת ביהמ"ש העליון, החליטה רשות המיסים כך, בעניין מס רכישה:
בשילוב של הלכת פלם והלכת אן מרי עברי, עמדת רשות המסים היא שיש לראות
את בן הזוג שלו דירה מלפני הנישואין (בן הזוג הראשון) כמי שיש לו דירה נוספת
שנרכשה במהלך הנישואין, על אף העובדה שבן הזוג השני רכש אותה על שמו
בלבד במהלך הנישואין. כך יראו את בן הזוג הראשון כמי שרכש דירת מגורים
נוספת ויחולו מדרגות מס הרכישה המתחייבות בשל דירה שנייה ואת בן הזוג
השני כמי שרכש דירה יחידה
מעבר לכך, יש לבצע פגישה אישית עם עו"ד שמתמחה בתחום על מנת לבדוק את המקרה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לבסוף לאחר פסיקת ביהמ"ש העליון, החליטה רשות המיסים כך, בעניין מס רכישה:
בשילוב של הלכת פלם והלכת אן מרי עברי, עמדת רשות המסים היא שיש לראות
את בן הזוג שלו דירה מלפני הנישואין (בן הזוג הראשון) כמי שיש לו דירה נוספת
שנרכשה במהלך הנישואין, על אף העובדה שבן הזוג השני רכש אותה על שמו
בלבד במהלך הנישואין. כך יראו את בן הזוג הראשון כמי שרכש דירת מגורים
נוספת ויחולו מדרגות מס הרכישה המתחייבות בשל דירה שנייה ואת בן הזוג
השני כמי שרכש דירה יחידה
מעבר לכך, יש לבצע פגישה אישית עם עו"ד שמתמחה בתחום על מנת לבדוק את המקרה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ניתוק מים
חייםמימניים
20/05/12
אני גר בבניין משותף בעל 6 כניסות ו72 דירות. בשל ריבוי פיצוצי מים ברחבת הבניין, הוחלט בישיבת הועד האחרונה, להחליף את כל צנרת המים המשותפת לכל הכניסות, בעלות של 1000 שח לדירה. רוב הדיירים אכן שילמו פרט ל-20 דירות המסרבים לשלם, ואליהם הופנה מכתב מעורך דין על חובתם להשתתף בתשלום הנ״ל. ולמרות זאת, העירייה החליטה על ניתוק המים לכל הבניין עד שהנזק יתוקן, ומסרבת להציב אפילו מכליות מים ברחבה בטענה שרק כך ישתכנעו כל הדיירים לשלם. תופעה זאת גורמת לבעיה תברואתית קשה מאחר ולא ניתן לחטא חדרי שירותים ולא ניתן להתקלח. האם זה חוקי? האם ניתן לעשות משהוא בנדון? אני אחד מהדיירים ששילם עבור התיקון ועדיין אני נפגע מהעובדה שאחרים לא שילמו. מה עליי לעשות? תודה
ניתוק מים
עו"ד שזר תומר
20/05/12
כמובן, שמקרה כה מורכב דורש בדיקה מעמיקה, כרגע מה שאפשר לעשות - הוא או להפעיל לחץ על העירייה, או להיכנע ללחץ שהיא מפעילה ולשלם בשם הדיירים ולתבוע אותם בעצמכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פינוי דירה
gavri
20/05/12
שלום. ברשותי דירה קטנה אותה אני משכיר לגברת .החוזה של השכירות נגמר בעוד שלושה חודשים. לפני שלושה שבועות הודעתי לגברת השוכרת, שבתום החוזה עליה לעזוב. היא לא קיבלה זאת בחיוך, בלשון המעטה.אני חושש שלא תפנה את הדירה במועד שבו יפוג החוזה (ככתוב, בעוד שלושה חודשים).האם אני יכול להקדים תרופה למכה בדרך משפטית כלשהי?תודה אייל
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
20/05/12
באם היא עומדת בחוזה - לא.
תוכל להוציא לה מכתב תזכורת- לבד או על ידי עו"ד - אודות סיום החוזה, סגירת החובות על ידה, השארת הדירה במצב תקין והשבת הערבויות לידיה במידה והכל תקין.
מעבר לכך - כרגע - לא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תוכל להוציא לה מכתב תזכורת- לבד או על ידי עו"ד - אודות סיום החוזה, סגירת החובות על ידה, השארת הדירה במצב תקין והשבת הערבויות לידיה במידה והכל תקין.
מעבר לכך - כרגע - לא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העברה ללא תמורה ( העברת דירה )
מור.
20/05/12
אימי העבירה לפני מס" שנים בערך 5 שנים ..את דירתה על שם 2 אחיותיי...עקב הסתבכות כלכלית ...העברה ללא תמורה ..במתנה.היום אימי מבקשת להחזיר לרשותה את הדירה ..אולם אחיותיי מסרבות .האם ניתן לעשות משהו בנדון....אימי בת 70 .
עסקה פקטיבית
עו"ד שזר תומר
20/05/12
לטעמי - לא, ביהמ"ש לא יתערב בעסקה לא כשרה.
שהרי הטענה של האימא כי ההסכם שהעבירה לבנות שלה הוא פקטיבי, וביהמ"ש לא נותן יד למי שעשה עסקה פקטיבית (בתור הרתעה שלא יעשו כן כלל התושבים).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שהרי הטענה של האימא כי ההסכם שהעבירה לבנות שלה הוא פקטיבי, וביהמ"ש לא נותן יד למי שעשה עסקה פקטיבית (בתור הרתעה שלא יעשו כן כלל התושבים).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שיפוץ אינטרקומים ותיבות דואר
חן
20/05/12
שלום אני גר בבית משותף בנין בן 4 קומות עם 20 דירות .
לאחרונה ועד הבית התחלף באחר הגר באותו הבנין .
עם כניסתו לתפקיד הוא הצהיר על כך שהוא מעוניין בתיקון תיבות הדואר והאינטרקומים בעלות של 250 ש"ח מכל דייר.
יש לציין שאת ההחלטה הוא לקח באופן עצמאי מבלי לקבוע אסיפה מסוימת כדי לברר אם כל הדיירים מסכימים .
חלק מהדיירים אכן הסכימו ושלמו את העלות אבל יש חלק מסוים של דיירים שמתנגד ומסרב לשלם את הסכום בטענה כי יש להם תיבות דואר פרטיות מרשות הדואר וכי האינטרקומים רק מהווים מטרד.
אותו ועד בית פנה מספר פעמים למי שמתנגד וכאשר הצהירו לו על ההתנגדות הוא טען שאין להם זכות להתנגד מכיוון שבתור ועד הבית זכותו להחליט על תיקון כזה וכי הסירוב לשלם הוא עבירה על החוק .
נשאלת השאלה מי צודק :
האם באמת מותר לועד הבית לבצע את התיקון מבלי לקבל הסכמה מלאה של כל הדיירים?
או שזכותו המלאה של דייר להתנגד לאותו תיקון עד שלא יעלה הנושא באסיפה עם הצבעת רוב מסוים?
אשמח לתשובה תודה מראש על העזרה
לאחרונה ועד הבית התחלף באחר הגר באותו הבנין .
עם כניסתו לתפקיד הוא הצהיר על כך שהוא מעוניין בתיקון תיבות הדואר והאינטרקומים בעלות של 250 ש"ח מכל דייר.
יש לציין שאת ההחלטה הוא לקח באופן עצמאי מבלי לקבוע אסיפה מסוימת כדי לברר אם כל הדיירים מסכימים .
חלק מהדיירים אכן הסכימו ושלמו את העלות אבל יש חלק מסוים של דיירים שמתנגד ומסרב לשלם את הסכום בטענה כי יש להם תיבות דואר פרטיות מרשות הדואר וכי האינטרקומים רק מהווים מטרד.
אותו ועד בית פנה מספר פעמים למי שמתנגד וכאשר הצהירו לו על ההתנגדות הוא טען שאין להם זכות להתנגד מכיוון שבתור ועד הבית זכותו להחליט על תיקון כזה וכי הסירוב לשלם הוא עבירה על החוק .
נשאלת השאלה מי צודק :
האם באמת מותר לועד הבית לבצע את התיקון מבלי לקבל הסכמה מלאה של כל הדיירים?
או שזכותו המלאה של דייר להתנגד לאותו תיקון עד שלא יעלה הנושא באסיפה עם הצבעת רוב מסוים?
אשמח לתשובה תודה מראש על העזרה
החלטה של ועד בית
עו"ד שזר תומר
20/05/12
הועד היה צריך לכנס אסיפה, והיה צריך לקבל רוב (כזה או אחר), ולא יכול להחליט על דעת עצמו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חיוב במס רכישה לזוג לא נשוי
ירון שפטל
20/05/12
שלום רב,
האם העובדה שיש לי בת זוג וילד משותף אך איננו נשואים ולכל אחד דירה משלו ,במקרה בו נחליף את אחת הדירות באחת אחרת ניחשב כבר כתא משפחתי ואז המס רכישה יהיה גבוה יותר שכן יש לנו דירה נוספת גם אם אנו לא נשואים?או העובדה שלא נישאנו איננו עדיין תא משפחתי מבחינת רשות המיסים?
תודה ויום טוב.
האם העובדה שיש לי בת זוג וילד משותף אך איננו נשואים ולכל אחד דירה משלו ,במקרה בו נחליף את אחת הדירות באחת אחרת ניחשב כבר כתא משפחתי ואז המס רכישה יהיה גבוה יותר שכן יש לנו דירה נוספת גם אם אנו לא נשואים?או העובדה שלא נישאנו איננו עדיין תא משפחתי מבחינת רשות המיסים?
תודה ויום טוב.
ידועים בציבור ורשות המיסים
עו"ד שזר תומר
20/05/12
ידועים בציבור - הם תא משפחתי - פשוט רשות המיסים עדיין לא יודעת אליכם, בניגוד לנשואים "רגילים", אך מותר לכך אחד שתהיה לו דירה מלפני כן.
לגבי החלפת דירות - זה דורש בדיקה מעמיקה יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי החלפת דירות - זה דורש בדיקה מעמיקה יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה מכונס
דודי
20/05/12
שלום
אני נמצא בתהליך של רכישת דירה מכונס נכסים.
כחלק מביצוע בדיקות נדרשות לפני רכישה (בדיקות חובות לעירייה, בדיקות ברשות המסים האם קיים חוב מס שבח שטרם שולם וכד') אני נתקל לא אחת בקשיים בקבלת המידע, משום שאיני בעל הנכס ולכן אינם יכולים למסור פרטים.
האם יש דרכים אחרות לקבל את המידע או לחילופין דרך עורך הדין המטפל בנושא?
תודה מראש
אני נמצא בתהליך של רכישת דירה מכונס נכסים.
כחלק מביצוע בדיקות נדרשות לפני רכישה (בדיקות חובות לעירייה, בדיקות ברשות המסים האם קיים חוב מס שבח שטרם שולם וכד') אני נתקל לא אחת בקשיים בקבלת המידע, משום שאיני בעל הנכס ולכן אינם יכולים למסור פרטים.
האם יש דרכים אחרות לקבל את המידע או לחילופין דרך עורך הדין המטפל בנושא?
תודה מראש
רכישת דירה מכונס נכסים
עו"ד שזר תומר
20/05/12
כך עו"ד שייצג אותך, ושביצע בדיקה רכישת דירה מכונס, לא שונה מכל דירה אחרת, והעדר עו"ד מטעמך - יכול לגרום לטעויות בעתיד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צו עיקול לדירה
גבי
20/05/12
לאחר הוצאת נסח טאבו, גיליתי שיש לי צו עיקול על הדירה. מדובר כנראה באדם אחר שגר באותו רחוב עם שם כמו שלי. אפילו דיברתי איתו. יש לו חובות להמון נושים ואין לו מושג (וגם לא ממש אכפת לו) מי הטיל צו עיקול על הדירה שלי, בטעות מטופשת.
כדי להסיר את העיקול, אני מעדיף לא לרוץ מיד לעורך דין. הפקיד שעשה את הטעות המטופשת בטח לא יחזיר לי אתההוצאות הכבדות והלא מוצדקות הללו.
אני רק רוצה לברר מי הטיל את צו בעיקול. האם יש אתר שבו אפשר לברר? למרות שהדירה ברמת גן, העיקול הוטל ע"י בית משפט בחדרה.
איך ניגשים לדבר הזה?
תודה.
כדי להסיר את העיקול, אני מעדיף לא לרוץ מיד לעורך דין. הפקיד שעשה את הטעות המטופשת בטח לא יחזיר לי אתההוצאות הכבדות והלא מוצדקות הללו.
אני רק רוצה לברר מי הטיל את צו בעיקול. האם יש אתר שבו אפשר לברר? למרות שהדירה ברמת גן, העיקול הוטל ע"י בית משפט בחדרה.
איך ניגשים לדבר הזה?
תודה.
הטלת עיקול על נכס מקרקעין
עו"ד שזר תומר
20/05/12
יש לך בנסח את מספר התיק - פנה למרכז המידע הטלפוני של מערכת בתי המשפט - 077-2703333
דרך אגב, באם אכן העיקול הוטל בטעות - יש לך עילת תביעה בכלל לא רעה כנגד הנושה שהטיל את העיקול, לאחרונה במקרה דומה שילם נושה ל"חייב" שלא היה חייב מאומה סך של כ -25,000 ש"ח פיצוי בפשרה - לידיעתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דרך אגב, באם אכן העיקול הוטל בטעות - יש לך עילת תביעה בכלל לא רעה כנגד הנושה שהטיל את העיקול, לאחרונה במקרה דומה שילם נושה ל"חייב" שלא היה חייב מאומה סך של כ -25,000 ש"ח פיצוי בפשרה - לידיעתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סכסוך עם שכנים בגין עישון במרפסת
אירה
20/05/12
נכנסנו לדירה שכורה שיש בה מרפסת. המרפסות בבנין הן לא צמודות אלא כל קומה לסירוגין. השכנים מלמעלה לא אהבו אותנו ממבט ראשון ומתלוננים על כל דבר.
1. בעלי מעשן כמות לא גדולה של סיגריות( עד 15 ביום, שחצי מזה קורה כשהוא בעבודה). אני לא מעשנת. לעתים רחוקות(כפעם ב-3 שבועות) מגיעים אלינו חברים, 3.-4 אנשים, גם מעשנים אותה כמות. הגברת מלמעלה מתלוננת על זה שהעישון אצלנו במרפסת מפריע לה וצועקת עלינו ומקללת כל הזמן. וגם מעיימת להזמין משטרה.
2. יש לנו כלב ולפעמים הוא קצת נובח(לא הרבה, הנביחות שלו קצרות, בעיקר כשיש זרים בקומה או כמה נביחות לא חזקות תוך כדי משחק. זה לא קורה בשעות המנוחה או בשעות הלילה. יש לציין שבביניין יש עוד מס´ כלבים, גם הם נובחים, אבל השכנה מתלוננת שהכלב שלנו רועש, צועקת ומעיימת במשטרה.
3. היא לא מסכימה שנפעיל מנגל חשמלי אפילו, בטענה שהעשן מפריע לה.
4. מפריע לה שאנחנו מדברים במרפסת, למרות שאנחנו משפחה רגועה ואף פעם לא צועקים, וגם כשיש אורחים- אין מוזיקה רועשת והכל מתורבת, שיחות חברים בטון נעים בשעות סבירות (לא בלילה).
לסיכום: כל דבר קטן גורם לה לצעוק, לקלל, להתקשר לבעל הדירה ולעיים במשטרה. יש לציין שאני בחודש ה-8 להריון ויחסים הנ"ל עם השכנים מאוד מזיקים לי. אני גם פוחדת שכל פעם שהתינוק יבכה היא תזמין משטרה.
האם יש חוקים שאני יכולה להציג לה? הם יש מה לעשות כשהיא מקללת וצועקת עלינו? האם אפשר להתלונן עליה בגין מטרד/הטרדה?
1. בעלי מעשן כמות לא גדולה של סיגריות( עד 15 ביום, שחצי מזה קורה כשהוא בעבודה). אני לא מעשנת. לעתים רחוקות(כפעם ב-3 שבועות) מגיעים אלינו חברים, 3.-4 אנשים, גם מעשנים אותה כמות. הגברת מלמעלה מתלוננת על זה שהעישון אצלנו במרפסת מפריע לה וצועקת עלינו ומקללת כל הזמן. וגם מעיימת להזמין משטרה.
2. יש לנו כלב ולפעמים הוא קצת נובח(לא הרבה, הנביחות שלו קצרות, בעיקר כשיש זרים בקומה או כמה נביחות לא חזקות תוך כדי משחק. זה לא קורה בשעות המנוחה או בשעות הלילה. יש לציין שבביניין יש עוד מס´ כלבים, גם הם נובחים, אבל השכנה מתלוננת שהכלב שלנו רועש, צועקת ומעיימת במשטרה.
3. היא לא מסכימה שנפעיל מנגל חשמלי אפילו, בטענה שהעשן מפריע לה.
4. מפריע לה שאנחנו מדברים במרפסת, למרות שאנחנו משפחה רגועה ואף פעם לא צועקים, וגם כשיש אורחים- אין מוזיקה רועשת והכל מתורבת, שיחות חברים בטון נעים בשעות סבירות (לא בלילה).
לסיכום: כל דבר קטן גורם לה לצעוק, לקלל, להתקשר לבעל הדירה ולעיים במשטרה. יש לציין שאני בחודש ה-8 להריון ויחסים הנ"ל עם השכנים מאוד מזיקים לי. אני גם פוחדת שכל פעם שהתינוק יבכה היא תזמין משטרה.
האם יש חוקים שאני יכולה להציג לה? הם יש מה לעשות כשהיא מקללת וצועקת עלינו? האם אפשר להתלונן עליה בגין מטרד/הטרדה?
סכסוך עם שכנים
עו"ד שזר תומר
20/05/12
לא חושב שאת בפורום המתאים...
אבל "בגדול" - תוכלי להגיד לה שאת לא עוברת על החוק, ושהיא יותר ממוזמנת להזמין משטרה, בתקווה שאכן לא יקרה דבר.
בגדול - אין שום מניעה להחזיק כלב, או לעשן במרפסת - ככל הידוע לי, בטח לא באם מדובר בכמות סבירה ולא מזיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל "בגדול" - תוכלי להגיד לה שאת לא עוברת על החוק, ושהיא יותר ממוזמנת להזמין משטרה, בתקווה שאכן לא יקרה דבר.
בגדול - אין שום מניעה להחזיק כלב, או לעשן במרפסת - ככל הידוע לי, בטח לא באם מדובר בכמות סבירה ולא מזיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכוש משותף
רפי
20/05/12
יש בבניין שלנו מספר חניות ברכוש המשותף. מספר החניות נמוך ממספר הדיירים בבניין.
האם דייר שיש לו מספר רכבים יכול להחנות את כל רכביו בחניות וע"י כך נמנע מדיירים אחרים לחנות שם?
ראיתי באינטרנט שלא, ואני מבקש סיוע להפניה למקור משפטי בנושא.
"כלל הוא, שבהיעדר החלטה אחרת, כאשר אין מקום לחניית כל המכוניות, הרי שכל הקודם זוכה. אולם קדימות זו אינה מעניקה את הזכות לתפוס את שטח החניה ולהחזיק בו ללא הגבלת זמן. החונה זכאי להשתמש בחניה באופן שלא ימנע מיתר דיירי הבניין לחנות בפרקי זמן אחרים כך גם כאשר לבעל דירה יש יותר ממכונית אחת ואין מקום חניה מספיק למכוניות הדיירים האחרים, אין אותו בעל דירה רשאי להחנות את שתי מכוניותיו בעת ובעונה אחת".
האם דייר שיש לו מספר רכבים יכול להחנות את כל רכביו בחניות וע"י כך נמנע מדיירים אחרים לחנות שם?
ראיתי באינטרנט שלא, ואני מבקש סיוע להפניה למקור משפטי בנושא.
"כלל הוא, שבהיעדר החלטה אחרת, כאשר אין מקום לחניית כל המכוניות, הרי שכל הקודם זוכה. אולם קדימות זו אינה מעניקה את הזכות לתפוס את שטח החניה ולהחזיק בו ללא הגבלת זמן. החונה זכאי להשתמש בחניה באופן שלא ימנע מיתר דיירי הבניין לחנות בפרקי זמן אחרים כך גם כאשר לבעל דירה יש יותר ממכונית אחת ואין מקום חניה מספיק למכוניות הדיירים האחרים, אין אותו בעל דירה רשאי להחנות את שתי מכוניותיו בעת ובעונה אחת".
חניות בבית משותף
עו"ד שזר תומר
20/05/12
לצערי אני לא מכיר פסיקה בנושא, אולי אחד ממנהלי הפורום האחרים או אחד הגולשים האחרים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
נתינת דירה מירושה לאח שויתר על חלקו
שרןןןןןןןןןןןןןןןןןן
19/05/12
ההורים שלי נפטרו ולא השאירו צוואה,ואני ויתרתי על חלקי בירושה,היום אחים שלי רוצים לתתלי את החלק שלהם בדירה שהוריי הורישו,איך אפשר להעביר את הדירה על שמי בלי לשלם מיסים?
העברה ללא תמורה בין אחים
עו"ד שזר תומר
20/05/12
צריך לבצע העברה ללא תמורה מהאחים כלפיך, אתה תצרך לשאת בשליש מס רכישה, אלא אם אין לך דירת מגורים או שהסכום לא עובר את המינימום, כמובן, שעל מנת לבחון את המקרה שלך לעומק וליתן לך יעוץ יותר מקצועי - צריך ללמוד את כל פרטי המקרה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קניתי דירה חדשה ורשמתי ע"ש בן שלי
שמעון
19/05/12
רכשתי דירה חדשה ע"ש אחד מהילדים שלי (בוגר) מטעמי תיכנו מס. מבקש בכל זאת להחתים את הבן על הסכם האומר שרכוש זה שייך להורים ולא לו.
האם אוכל לקבל טיוטא של הסכם כזה שיבטיח את הזכויות שלנו ההורים לנכס זה?
האם אוכל לקבל טיוטא של הסכם כזה שיבטיח את הזכויות שלנו ההורים לנכס זה?
תרשום הערת אזהרה בטאבו על המנעות מלבצע עסקה
ללא אישור
19/05/12
ערכן של יחידות דיור
אבי
19/05/12
בבית דו קומתי (שתי דירות אחת מעל השניה, גג שייך לקומה ב' והחצר לקומה א'), האם ערך הדירה בקומה השניה גבוה מערך הדירה בקומה הראשונה בגלל אפשרויות ניצול של הגג (בניה נוספת, מערכת סולארית וכו') מול העדר אופציות לניצול של החצר?
האם לגג יש ערך נדלני גבוה ביחס לחצר, גם אם אין כרגע רשיון לבנות עליו ?
האם לגג יש ערך נדלני גבוה ביחס לחצר, גם אם אין כרגע רשיון לבנות עליו ?
ערך של דירה
עו"ד שזר תומר
19/05/12
זו שאלה שיש להפנות לשמאי מקרקעין, לטעמי עליו לראות את הנכס על מנת להשיבך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
רונן
19/05/12
ברשותי דירה על שמי עוד לפני נישואיי.אני ואשתי מתעתדים לקניית דירה בימים הקורבים שתהיה על שמי ושם אישתי .ידוע לי כי החוק מתייחס אליי ואל אשתי כ"תא משפחתי " - האם ניתן לשלם מס רכישה על הדירה השנייה כדירה שנייה רק על החלק שלי ??? שהרי הדירה השנייה הינה דירה ראשונה בעבור אשתי ?? ישנם תקדימים בנושא ??ראוי לציין כי בני ובין אשתי נחתם הסכם ממון על הדירה הראשונה עוד לפני נישואנו .
מס רכישה במקרה שבו לבן הזוג יש דירה מלפני הנישואין
עו"ד שזר תומר
19/05/12
מקרה מאוד מסובך משפטית, אשר העסיק את ביהמ"ש העליון לא מעט.
לבסוף לאחר פסיקת ביהמ"ש העליון, החליטה רשות המיסים כך, בעניין מס רכישה:
בשילוב של הלכת פלם והלכת אן מרי עברי, עמדת רשות המסים היא שיש לראות
את בן הזוג שלו דירה מלפני הנישואין (בן הזוג הראשון) כמי שיש לו דירה נוספת
שנרכשה במהלך הנישואין, על אף העובדה שבן הזוג השני רכש אותה על שמו
בלבד במהלך הנישואין. כך יראו את בן הזוג הראשון כמי שרכש דירת מגורים
נוספת ויחולו מדרגות מס הרכישה המתחייבות בשל דירה שנייה ואת בן הזוג
השני כמי שרכש דירה יחידה
מעבר לכך, יש לבצע פגישה אישית עם עו"ד שמתמחה בתחום על מנת לבדוק את המקרה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לבסוף לאחר פסיקת ביהמ"ש העליון, החליטה רשות המיסים כך, בעניין מס רכישה:
בשילוב של הלכת פלם והלכת אן מרי עברי, עמדת רשות המסים היא שיש לראות
את בן הזוג שלו דירה מלפני הנישואין (בן הזוג הראשון) כמי שיש לו דירה נוספת
שנרכשה במהלך הנישואין, על אף העובדה שבן הזוג השני רכש אותה על שמו
בלבד במהלך הנישואין. כך יראו את בן הזוג הראשון כמי שרכש דירת מגורים
נוספת ויחולו מדרגות מס הרכישה המתחייבות בשל דירה שנייה ואת בן הזוג
השני כמי שרכש דירה יחידה
מעבר לכך, יש לבצע פגישה אישית עם עו"ד שמתמחה בתחום על מנת לבדוק את המקרה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אישור רשמי על שטח דירות בבניין
משה
19/05/12
האם ניתן ליחיד להפיק מסמך רשמי ובו מפורטים באופן מרוכז כל שטחי הדירות בבניין?
אישור רשמי הוא נסח טאבו מרוכז או צו רישום הבית
משה מעוז
19/05/12
מסמך המפרט תרשים דירות ומדידתן, טוב לכל דבר ועניין חוץ מאשר כראיה בבית משפט או בטאבו אלא אם כן נערך ע'י מודד מוסמך בעל רשיון, ואין אדם רשאי לעסוק במדידה (כעסק) אלא אם בידיו רשיון כאמור.
התיישנות על מבנה לא רשום
חיים
18/05/12
האם מבנה שיושב על קרקע פרטית (השטח בבעלותי) המון זמן ללא אישור מועצה אזורית אך מוכר ביישוב (משלמים עליו מיסים) יכול לקבל צו פינויהריסה????האם יש אפשרות להכיר בו לאחר שקיים בשטח????
צו הריסה צו פינוי
עו"ד שזר תומר
19/05/12
בוודאי שניתן להוציא צו הריסה ופינוי,.
הדרך "להכשיר", היא מורכבת ביותר, יש לבדוק את המקרה ספציפי לצורך בחינת הנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הדרך "להכשיר", היא מורכבת ביותר, יש לבדוק את המקרה ספציפי לצורך בחינת הנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סטטוס של דירה
אבנר
18/05/12
שלום רב, אחד משכני נפטר לפני כ 15 שנה, אותו שכן היה ערירי ולא הוריש את הדירה, אחי לאחר מותו "עבר" להתגורר בדירה ומאז כ 15 שנה מתגורר בה ללא הפרעה ומשלם מיסים וארנונה, מהו מעמדה של הדירה האם ניתן להשכיר אותה או למכור?
פולש לדירה
עו"ד שזר תומר
19/05/12
לא הבנתי מכוח מה אחיך פלש לדירה, אין לו שום זכויות משפטיות בדירה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשריט בית משותף לקוי
עדי
18/05/12
בתהליך השמאות של משכנתא נוספת על הבית נדרשתי על ידי השמאי להוציא צו בית משותף כתנאי לקבל שמאות חתומה ומוגשת לבנק .בתשריט הבית המשותף ישנה טעות כאשר מספר התת חלקה שלי מופיע על בית של השכן שלי והמספר שלו מופע על שלי {התבלבלו בצדדים} וכעת השמאי אינו מוכן להגיש את השמאות לבנק בטענה שזה חובה להגשה בשמאות תשריט בית משותף תואם בשביל לקבל משכנתא.
האם זה חובה להגיש תשריט בית משותף בקבלת משכנתא?
ומה עושים על מנת לתקן את הטעות?{ הבית הוא בבניין בן 40 שנה כשהחתום על התשריט איננו בחיים).למי פונים?
האם זה חובה להגיש תשריט בית משותף בקבלת משכנתא?
ומה עושים על מנת לתקן את הטעות?{ הבית הוא בבניין בן 40 שנה כשהחתום על התשריט איננו בחיים).למי פונים?
תשריט בית משותף
עו"ד שזר תומר
19/05/12
יש כמה אפשרויות - האחת והפשוטה יותר למצוא שמאי יותר גמיש...
השניה לטפל בבעיה מהשורש, ואז יש צורך לשכור מומחה (עו"ד, או אדם אחר), שיגיש בקשה לתיקון הטעות, אבל אז הדבר דורש בירוקרטיה רבה, ויקח זמן רב וכסף.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השניה לטפל בבעיה מהשורש, ואז יש צורך לשכור מומחה (עו"ד, או אדם אחר), שיגיש בקשה לתיקון הטעות, אבל אז הדבר דורש בירוקרטיה רבה, ויקח זמן רב וכסף.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מוות דייר בשכירות
שרית
18/05/12
סבתאתי שכרה דירה בשכירות לא מוגנת לשנה. השאירה בידי המשכיר 12 שקים. באמצע השנה נפטרה בשיבה טובה. האם החוזה מבוטל? האם עזבונה צריך להמשיך ולשלם את השיקים שלה שהופקדו?
תודה נראש.
תודה נראש.
מות של דייר בחוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
19/05/12
מקרה מעניין, לטעמי, צריך לדרוש את השיקים בחזרה, כיוון שהשכירות הסתיימה. אבל לא זכור לי מקרה בפסיקה שבעל דירה הגיש תביעה על דבר כזה.
אבל אני סבור, שבמקרה הכזה, הצדק יהיה עם העזבון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל אני סבור, שבמקרה הכזה, הצדק יהיה עם העזבון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
