פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מועד תשלום מס רכישה
שימי
26/05/12
שלום - בימים הקרובים אני ואשתי קונים דירה במחיר הדורש מס רכישה ( מעל 1500000 )- תוך כמה זמן מיום הרכישה אנו נדרש לתשלום מס הרכישה ?? בנוסף עדיין לא החלטנו אם למכור את הדירה הראשונה או לא - האם נוכל להצהיר כי תול 24 חודשים נמכור את הדירה ובהמשך לשנות את החלטתנו ולהשלים בעתיד את ההפרש של מס הרכישה??
מס רכישה
vardina
26/05/12
מס רכישה יש לשלם תוך 60 יום מהחתימה על הסכם המכר.תקופה של שנתיים, ככל הידוע לי, קשורה למס שבח (אם חל) ולא על מס רכישה.
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
27/05/12
מה שאפשר לעשות, הוא לקחת סיכון - להצהיר שיש דירה ושאתם מתכננים למכור אותו.
כך התשלום של מס הרכישה כעת יהיה כאילו על דירה יחידה.
כאשר באם לא תמכרו - כמובן שיש לשלם את ההפרש (כאילו זו דירה שניה), אבל לחוב יצטרפו ריביות והצמדה - ולכן כדי להיזהר עם זה מאוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כך התשלום של מס הרכישה כעת יהיה כאילו על דירה יחידה.
כאשר באם לא תמכרו - כמובן שיש לשלם את ההפרש (כאילו זו דירה שניה), אבל לחוב יצטרפו ריביות והצמדה - ולכן כדי להיזהר עם זה מאוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קביעת ערך דירה
דליה
25/05/12
שטח הבית הבנוי 200 מר .4 חדרי שינה סלון ופינת אוכל .כמה חדרים נחשב הבית?האם ערך הבית כאשר שמאי מעריך אותו נקבע על פי מספר החדרים או לפי מטרז .אני מתכוונת בקרוב לחבר שני חדרים וליצור מהם חדר אחד .האם הערך ישאר אותו ערך מבחינת שמאות?
מחיר של דירה
עו"ד שזר תומר
25/05/12
שמאי מעריך נכס משילוב של מ"ר, כמות חדרים, מיקום, וכו'.
לפי מה שתארת, יש לך בהגה המקצועית - 5 חדרים.
תוספת של חדרים עם היתר בניה - תעלה את ערך הבניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לפי מה שתארת, יש לך בהגה המקצועית - 5 חדרים.
תוספת של חדרים עם היתר בניה - תעלה את ערך הבניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מיילים
יעל .ש.
25/05/12
שלום,
אני בעלת רוב בדירה ואני מעוניינת לקנות מהבעלים השניים את חלקם. אנחנו מתכתבים באימיילים-כל המשא ומתן, כל הסכומים שכל צד מציע כתובים באימליים האלה. לצערי, בכל פעם שהסכמתי להצעתם הם ניתקו את הקשר, ובכך למעשה הרוויחו את עליית המחירים (בגלל זה הם לא ענו). אני לא יודעת אם זה נכון, אבל שמעתי שאימיילים הם הוכחה בבית משפט לכל דבר, חוץ מענייני מקרקעין. האם זה נכון?
תודה
אני בעלת רוב בדירה ואני מעוניינת לקנות מהבעלים השניים את חלקם. אנחנו מתכתבים באימיילים-כל המשא ומתן, כל הסכומים שכל צד מציע כתובים באימליים האלה. לצערי, בכל פעם שהסכמתי להצעתם הם ניתקו את הקשר, ובכך למעשה הרוויחו את עליית המחירים (בגלל זה הם לא ענו). אני לא יודעת אם זה נכון, אבל שמעתי שאימיילים הם הוכחה בבית משפט לכל דבר, חוץ מענייני מקרקעין. האם זה נכון?
תודה
הודעת דואר אלקטרוני - קביל בביהמ"ש?
עו"ד שזר תומר
25/05/12
לא מדוייק - ניתן להוכיח מו"מ באמצעות אי-מיילים גם בענייני מקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיקון משאבת לחץ מים בבניין רב קומות
מיכאל
25/05/12
שלום,
אני מתגורר בבניין רב קומות, המונה 14 קומות.
מבעלי הדירות נדרש לשלם על תיקון משאבת לחץ מים של הבניין.
אני מתגורר בקומה השישית לפיכך איני משתמש במשאבת לחץ המים כיוון שהשימוש בה חל מעל הקומה השישית, אך נדרש ממני לשלם 900 שקלים על התיקון, שעלותו הכללית הינה 50,000 שקלים.
האם אני צריך לשלם על כך?
אני מתגורר בבניין רב קומות, המונה 14 קומות.
מבעלי הדירות נדרש לשלם על תיקון משאבת לחץ מים של הבניין.
אני מתגורר בקומה השישית לפיכך איני משתמש במשאבת לחץ המים כיוון שהשימוש בה חל מעל הקומה השישית, אך נדרש ממני לשלם 900 שקלים על התיקון, שעלותו הכללית הינה 50,000 שקלים.
האם אני צריך לשלם על כך?
תיקון בבית משותף
עו"ד שזר תומר
25/05/12
לכאורה - כן.
אבל צריך רק לבדוק כי ההחלטה ניתנה כדין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל צריך רק לבדוק כי ההחלטה ניתנה כדין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קיר חיצוני ,רכוש משותף.
יעקב ברוך
25/05/12
האם יתכן מצב אשר בו קיר חיצוני של בנין (דיירים ומסחר) לא יוכר כחלק מהרכוש המשותף לצורך תחזוקה(נשירת אבני חיפוי)?
ומה ניתן לעשות בנידון.
ומה ניתן לעשות בנידון.
קיר חיצוני רכוש משותף
עו"ד שזר תומר
25/05/12
על פניו זה נשמע לא הגיוני - אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס על קרקע
מיכאל
24/05/12
אני רוצה למכור קרקע שקניתי לפני שלוש שנים בסך של 80,000 ש"ח ועכשיו אני רוצה למכור ב300,000 ש"ח. זהו קרקע לבנייה של דירת מגורים אחת. יש לי דירת מגורים אחת על שמי שבה אני גר. מה המיסים שעלי לשלם בעקבות המכירה ומה המיסים על הקונה.
מיסים בעת מכירת ורכישת מגרש
עו"ד שזר תומר
25/05/12
הקונה צריך לשלם 5 אחוז מס רכישה.
אתה צריך לשלם מס שבח על הרוח שעשית.
יש לבדוק גם הם יש היטל השבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אתה צריך לשלם מס שבח על הרוח שעשית.
יש לבדוק גם הם יש היטל השבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מועד קובע מס שבח
שלומית
24/05/12
מהו המועד הקובע למס שבח. האם יום חתימת החוזה? האם יום רישות הערת אזהרה בטאבו? או אחר?
מועד קובע למס שבח
אלדן פרחית, עו"ד
24/05/12
המועד הקובע הינו יום המכירה כלומר יום חתימת חוזה המכר
יש לדווח על העיסקה לרשויות המס בתוך 40 ימים ממועד המכירה
יש לשלם את מס השבח בתוך 60 ימים ממועד המכירה
יש לדווח על העיסקה לרשויות המס בתוך 40 ימים ממועד המכירה
יש לשלם את מס השבח בתוך 60 ימים ממועד המכירה
מועד קובע מס שבח
אלדן פרחית, עו"ד
24/05/12
המועד הקובע הינו יום המכירה כלומר יום חתימת חוזה המכר
יש לדווח על העיסקה לרשויות המס בתוך 40 ימים ממועד המכירה
יש לשלם את מס השבח בתוך 60 ימים ממועד המכירה
יש לדווח על העיסקה לרשויות המס בתוך 40 ימים ממועד המכירה
יש לשלם את מס השבח בתוך 60 ימים ממועד המכירה
העברת זכויות לדירה באותו גוש
גלי
24/05/12
שלום. הורי גרים בבית צמוד לעוד 2 בתים , שמוגדרים באותה חלקה ואותו גוש בממ"י. כל המבנה הוא ע"ש האבא,סבא שלי. כעת, הורי רוצים לקבל אישור זכויות ולהירשם כבעלים על הבית בו הם גרים. (את הבית הם קנו מסבא לפני 35 שנה בדמי מפתח).האם זה ניתן? מהי הפרוצדורה וכמה זמן זה לוקח, כמו כן האם מהלך כזה כרוך בעלות מסויימת? תודה.
העברת זכויות לדירה באותו גוש
אלדן פרחית, עו"ד
24/05/12
שלום רב,
על מנת לענות על השאלה יש לבחון מספר פרטים/ מסמכים:
1. האם מדובר בנחלה?
2. האם הזכויות רשומות בממ"י ובטאבו או רק בממ"י? יש לראות נסח
3. חוזה הרכישה מהסבא.
4. התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המקרקעין - יש לבחון האם התב"ע מאפשרת לפצל את הרישום.
בברכה
אלדן פרחית, עו"ד
על מנת לענות על השאלה יש לבחון מספר פרטים/ מסמכים:
1. האם מדובר בנחלה?
2. האם הזכויות רשומות בממ"י ובטאבו או רק בממ"י? יש לראות נסח
3. חוזה הרכישה מהסבא.
4. התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המקרקעין - יש לבחון האם התב"ע מאפשרת לפצל את הרישום.
בברכה
אלדן פרחית, עו"ד
בטוחות לקניית מקרקעין
לילך
24/05/12
אנו רוכשים בית שאנו גרים בו מכוח חוזה שכירות, שהינו חלק ממגרש גדול השייך לשלושה שותפים. לטובתנו תירשם הערת אזהרה, עד סיום הליך הפרצלציה. האם די בכך? האם לבקש הסכם שיתוף במקרקעין ובו ייחוד החלק שאנו רוכשים עד לסיום הפרצלציה?
בטוחות לקניית מקרקעין
אלדן פרחית, עו"ד
24/05/12
שלום רב,
יש לבחון את המסמכים ולוודא כי הדירה הנרכשת יוחדה למי שמוכר לכם.
יש לבחון כי יש אישורי מיסים (אישורי מס שבח, אישורי מס רכישה) בכל שרשרת העיסקאות עד למי שמוכר שלכם.
עליכם להבטיח כי בחוזה הרכישה יוחזקו כספים בנאמנות אשר יבטיחו העברת הזכויות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
בברכה
אלדן פרחית, עו"ד
יש לבחון את המסמכים ולוודא כי הדירה הנרכשת יוחדה למי שמוכר לכם.
יש לבחון כי יש אישורי מיסים (אישורי מס שבח, אישורי מס רכישה) בכל שרשרת העיסקאות עד למי שמוכר שלכם.
עליכם להבטיח כי בחוזה הרכישה יוחזקו כספים בנאמנות אשר יבטיחו העברת הזכויות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
בברכה
אלדן פרחית, עו"ד
מימוש פסק דין
מאיה
24/05/12
שלום רב,אני בעלת קרקע במתחם מסוים בארץ. בעלת קרקע שכנה שלי הגישה תביעה לבה"מ בנושא פיצויים כלשהם הקשורים להיותה בעלת קרקע בגוש המסוים הזה. בפסק הדין נכתב כי המשיבה היא אותה אישה- שכנתי, "כמייצגת את כל בעלי הקרקע במתחם..".אני שייכת לאותו מתחם אמור. בפסק הדין היא זכתה בסכום פיצויים. אני מבינה מכך שגם אני, כבעלת קרקע במתחם, זכאית לאותם פיצויים. האם אני צודקת?במידה ואני אכן זכאית- כיצד אוכל לממש את פסק הדין הזה לגביי?תודה מקרב לב,מאיה
מימוש פסק דין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/05/12
לא ברור מדוע נכתב בפסק הדין שהשכנה שלך מייצגת את כל בעלי הקרקע במתחם. כמו כן, את בוודאי לא תקבלי ב"אופן אוטומטי" את אותו פיצוי. צריך לבדוק את נסיבות העניין, מה הסיבה לפיצוי, האם הסיבה רלבנטית לגבייך באותה מידה, מי הוא המזיק המפצה, וכיו"ב כדי להשיב לשאלה שלך באופן רציני.
פני לעורך דין לקבלת ייעוץ לאחר שתציגי בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
פני לעורך דין לקבלת ייעוץ לאחר שתציגי בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיבור לביוב העירוני
אזרח מודאג
23/05/12
שלום רב,
הבית שלי לא מחובר למערכת הביוב העירונית. כשפניתי לתאגיד המים הם המליצו לי להתחבר למערכת של הבית השכן שמחובר למערכת העירונית, אבל השכנים האלו מסרבים לאפשר לי להתחבר. האם זה לא האחריות של התאגיד העירוני לטפל בזה ולחבר אותי? מה אני אמור לעשות במצב כזה?
הבית שלי לא מחובר למערכת הביוב העירונית. כשפניתי לתאגיד המים הם המליצו לי להתחבר למערכת של הבית השכן שמחובר למערכת העירונית, אבל השכנים האלו מסרבים לאפשר לי להתחבר. האם זה לא האחריות של התאגיד העירוני לטפל בזה ולחבר אותי? מה אני אמור לעשות במצב כזה?
חיבור לביוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/05/12
התשובה של תאגיד המים המפנה אותך להתחבר לשכן אינה מספקת. השכן לא חייב לאפשר לך להתחבר למערכת שלו. תאגיד המים חייב לחבר אותך למערכת (בכפוף לתשלום מסויים שהוא עשוי לדרוש ממך). יחד עם זאת, חלק מהתשתית הדרושה לצורך החיבור היא באחריותך ועל חשבונך (כל הצנרת העוברת בתוך השטח הפרטי ועד לשטח הציבורי).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה מכונס
אבי
23/05/12
שלום
ברצוני להשתתף בקרוב בהליך התמחרות מכונס נכסים.
הכונס (עו"ד) אינו מוכן להעביר העתק מחוזה המכר טרם ההשתתפות בהתמחרות.
לדבריו, חוזה מכר סטנדרטי מכינוס נכסים יועבר לזוכה בהתמחרות.
אני רוצה לשאול האם זה מקובל בד"כ להגיש הצעות ולהשתתף בלי שחוזה המכר מוצג מראש?
אציין כי הועברו מראש כלל הפרטים+ צו בימ"ש הממנה אותו לכונס.
חבל לי לוותר על הדירה בגלל העניין.
ברצוני להשתתף בקרוב בהליך התמחרות מכונס נכסים.
הכונס (עו"ד) אינו מוכן להעביר העתק מחוזה המכר טרם ההשתתפות בהתמחרות.
לדבריו, חוזה מכר סטנדרטי מכינוס נכסים יועבר לזוכה בהתמחרות.
אני רוצה לשאול האם זה מקובל בד"כ להגיש הצעות ולהשתתף בלי שחוזה המכר מוצג מראש?
אציין כי הועברו מראש כלל הפרטים+ צו בימ"ש הממנה אותו לכונס.
חבל לי לוותר על הדירה בגלל העניין.
רכישה מכונס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/05/12
אין כזה דבר "חוזה סטנדרטי מכונס נכסים". מן הסתם לכל עורך דין שעוסק בכינוס נכסים יש חוזה סטנדרטי משלו שהוא נוהג להשתמש בו.
זה כמובן יותר זהיר ושקול לדרוש ולראות את ההסכם מראש, שכן אם תזכה ויהיו לך הערות להסכם שיציג לך הכונס והוא יסרב לבצע את התיקונים - זו עלולה להיות בעיה.
לשיקולך - אם שווה לך לקחת את הסיכון.
זה כמובן יותר זהיר ושקול לדרוש ולראות את ההסכם מראש, שכן אם תזכה ויהיו לך הערות להסכם שיציג לך הכונס והוא יסרב לבצע את התיקונים - זו עלולה להיות בעיה.
לשיקולך - אם שווה לך לקחת את הסיכון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום על תב"ע
ראובן
23/05/12
בעקבות חריגות בניה של שכנים הם כעת מנסים להוציא תב"ע.
מסיבות השמורות עמם הם בצעו את כל הדרוש תוך ניסיון להסתיר מהשכנים את המתוכנן.
כעת הם רוצים חתימות, אבל אנחנו [5 דיירים מתוך כ50] דורשים שינויים. האדריכל מוכן לבצע שינויים בתשלום של 15,000 ש"ח (הם [5 דיירים] שילמו עד עתה כ60,000 ש"ח).
אנו מוכנים להתפשר בשני תנאים:
א. אם נרצה להשתמש בתב"ע לא נצטרך להוסיף דבר יותר ממה שאנו משלמים כעת.
ב.אם שאר הדיירים ירצו לבנות ע"פ התב"ע נקבל ביחסיות כסף חזרה משאר השכנים- כלומר בסופו של יום גם הסכום הנ"ל יחולק בין כל דיירי הבנין (אם כולם יבנו יצא לכ"א פחות מהסכום שאנו משלמים כעת).
שאלתי: איך מעגנים את הנ"ל משפטית?
מסיבות השמורות עמם הם בצעו את כל הדרוש תוך ניסיון להסתיר מהשכנים את המתוכנן.
כעת הם רוצים חתימות, אבל אנחנו [5 דיירים מתוך כ50] דורשים שינויים. האדריכל מוכן לבצע שינויים בתשלום של 15,000 ש"ח (הם [5 דיירים] שילמו עד עתה כ60,000 ש"ח).
אנו מוכנים להתפשר בשני תנאים:
א. אם נרצה להשתמש בתב"ע לא נצטרך להוסיף דבר יותר ממה שאנו משלמים כעת.
ב.אם שאר הדיירים ירצו לבנות ע"פ התב"ע נקבל ביחסיות כסף חזרה משאר השכנים- כלומר בסופו של יום גם הסכום הנ"ל יחולק בין כל דיירי הבנין (אם כולם יבנו יצא לכ"א פחות מהסכום שאנו משלמים כעת).
שאלתי: איך מעגנים את הנ"ל משפטית?
תב"ע שמקדמים השכנים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/05/12
פונים לעורך דין שבקיא בתחום שיכין עבורכם הסכם ויעגן את ההסכמות בכתב ובצורה שתחייב את כל הצדדים לכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע חקלאית בטאבו – בניית גדר
מורן
23/05/12
שלום,
רכשתי 2 קרקעות צמודות. אחת לבנייה והשניה חקלאית.
הקרקעות רשומות בתב"ע וחלה עליהם תב"ע המאפשרת בנייה (לא על הקרקע החקלאית). מאחר והקרקע החקלאית צמודה, חשבתי לגדר אותה לכל הפחות בגדר חיה. אין כל אזכור בתב"ע על גידור קרקע חקלאית.
באיזורלא מעט קרקעות חקלאיות מעובדות ששם מגדרים את החלקה ע"י גדר פשוטה ורגילה.
האם ניתן לגדר בעזרת גדר חיה את הקרקע החקלאית?
אם ארצה גדר יותר טובה (גדר רשת.לא גדר מבטון או יציקה) האם אזדקק להיתרים?
אם אין איזכור בתב"ע, יתנו לי?
מה אתם אומרים?
תודה
רכשתי 2 קרקעות צמודות. אחת לבנייה והשניה חקלאית.
הקרקעות רשומות בתב"ע וחלה עליהם תב"ע המאפשרת בנייה (לא על הקרקע החקלאית). מאחר והקרקע החקלאית צמודה, חשבתי לגדר אותה לכל הפחות בגדר חיה. אין כל אזכור בתב"ע על גידור קרקע חקלאית.
באיזורלא מעט קרקעות חקלאיות מעובדות ששם מגדרים את החלקה ע"י גדר פשוטה ורגילה.
האם ניתן לגדר בעזרת גדר חיה את הקרקע החקלאית?
אם ארצה גדר יותר טובה (גדר רשת.לא גדר מבטון או יציקה) האם אזדקק להיתרים?
אם אין איזכור בתב"ע, יתנו לי?
מה אתם אומרים?
תודה
קרקע חקלאית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/05/12
למיטב הבנתי גדר חיה היא בעצם שיחים שמייצרים חיץ. בקרקע חקלאית בוודאי ניתן לגדל שיחים ולא דרוש לכך היתר.
לגבי השאלות שלך ביחס לגדר יותר רצינית - כדאי להפנות אותן ולשאול בוועדה המקומית.
לגבי השאלות שלך ביחס לגדר יותר רצינית - כדאי להפנות אותן ולשאול בוועדה המקומית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה -הערת אזהרה
שלמה
23/05/12
שלום רב
אני מעונין למכור את דירתי, הדירה רשומה בטאבו, אין עליה עיקולים או שיעבודים
מלבד הערת אזהרה בגין פרגולה שניבנתה במרפסת, הבנתי שהקונה לא יוכל להעביר הדירה בטאבו או לקבל הלוואה עד שהערת האזהרה לא נמחקת
אני מעונין לפרק הפרגולה , מה הפרוזידורה ולמי אני צריך לפנות לבטל את הערת האזהרה.
אודה לתשובתכם
ברכה שלמה
אני מעונין למכור את דירתי, הדירה רשומה בטאבו, אין עליה עיקולים או שיעבודים
מלבד הערת אזהרה בגין פרגולה שניבנתה במרפסת, הבנתי שהקונה לא יוכל להעביר הדירה בטאבו או לקבל הלוואה עד שהערת האזהרה לא נמחקת
אני מעונין לפרק הפרגולה , מה הפרוזידורה ולמי אני צריך לפנות לבטל את הערת האזהרה.
אודה לתשובתכם
ברכה שלמה
מכירת דירה עם חריגת בנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/05/12
אתה צריך לפרק את הפרגולה ואז לפנות לעירייה ולבקש שישלחו פקח שיבוא ויראה שהפרגולה פורקה ואז צריך לפנות לגורם שביוזמתו נרשמה הערת האזהרה (קרוב לוודאי שאחת המחלקות בעירייה) ולבקש לבטל אותה.
זה לוקח זמן אז כדאי להתחיל עם זה מיד.
זה לוקח זמן אז כדאי להתחיל עם זה מיד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטבה לרוכשים דירה ראשונה
מיכל
21/05/12
רציתי לברר אילו זכויות עומדות לזוג הרוכש דירה ראשונה,והאם 'שווה לבזבז' אותם עבור דירה במחיר נמוך יחסית ,לשם השקעה בלבד ולא לצורך מגורים?
האם זה יכול להוות בעיה לכשנקנה את הדירה השנייה המיעודת למגורים?
תודה מראש
האם זה יכול להוות בעיה לכשנקנה את הדירה השנייה המיעודת למגורים?
תודה מראש
מנסה לעזור
טלי
22/05/12
אני רואה שעוד לא קיבלת תשובה, אני יכולה להמליץ לך לנסות ולשאול את השאלה שלך בפורום מומחים בפייסבוק.. הם עונים שם על שאלות בקשר למשכנתא ועונים דיי מהר.
שיהיה לכם בהצלחה!
שיהיה לכם בהצלחה!
חלוקת בית ל-2 יחידות
דליה
21/05/12
אנו מעונינים לחלק את הבית לשתי יחידות ולמכור יחידה אחת מה צריך לעשות ?מה העלות ?שטח הבית 220 מר כך שכל יחידה תהיה 100מר בערך אבקש הסבר מפורט ברשותכם תודה
חלוקת בית ל-2 יחידות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
21/05/12
יש לפנות לאדריכל או מהנדס ולבדוק האם הדבר אפשרי מחינה תכנונית. האם התב"ע מאפשרת חלוקה כאמור. בהתאם להוראות חוק המקקרקעין לא ניתן לבצע עסקה בחלק מן המקרקעין ולפיכך מכירת יחידה מתוך שתיים המהוות בית אחד איננה אפשרית ללא נקיטת הליכי התכנון המתאימים.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת סרק
מור
21/05/12
לפני כארבע שנים פנה אליי השכן בדירה שמתחתי וטען שיש לו רטיבות בחדר אמבטיה, טענתי שאצלי בדירה לא רואים כלום ואין סימן לנזק, בקשתי שיאפשר לאיש מקצועי להיכנס בכדי לראות היכן הליקוי הוא סרב, לאחר שטענתי שאני לא יכולה לתקן בצורה שכזו נתתי לו שתי אפשריות או לתת לראות או שיהיה כך.הוא אפשר להיכנס חברה אשר ביצעה את התיקון טענה שאצלו הוא נזק צבע צד ג' נזק מזערי ותוך חודשיים ליבוש תהיה אפשרות לתקן אצלושלחתי לשכן יום למחרת מכתב בדואר רשום המסביר את ההליך ושיאשר לי תוך 7 ימים את רצונו לתיקון.ולהפתעתי לאחר ארבע שנים קיבלתי תביעה למפקחת המקרקעין היא טענה שהיה נכונות ממני לתיקון אך קבעה הוצאות משפט.כיום נכנס שמאי מטעמי לדירתו ואין שום נזק כלל וכלל. אלה נקודת קילוף צבע בפינת תקרת האמבטיה וכמובן שנתתי אישור שיתקנו לו.שאלתי האם אני יכולה לתבוע אותו בחזרה, מפני שהוא צרף דוח שמאי שקרי ותמונות אשר אינם קשורות כלל למקום הלקויי,ולי הייתה נכונות עוד באותו מועד לתקן לו את הלקות.ועוד המפקחת לא הסכימה כלל להקשיב לי ועוד הוא דרש שהוא רוצה לבחור לעצמו קבלן שיפוצים.כיום אני אמורה לשלם הוצאות על תביעת סרק.לתשובה אודה
תביעה למפקחת
עו"ד א. ללום
21/05/12
העניין המתואר הינו מורכב וראוי לתשובה מפורטת אשר איננה יכולה להינתן במסגרת הפורום. ראוי לפנות לייעוץ תוך הבאת מלוא המסמכים על מנת לבחון את מצב המשפטי וזכויותיך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ניתוק מים
מירי
21/05/12
האם על פי חוק מותר לרשות המים לנתק תושבים מזרם המים בגין פיצוץ בצנרת בחצר משותפת?
פיצוץ בצנרת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
21/05/12
יש לבחון את הנזק אשר יגרם לכל צד בגין הניתוק, כמו כן האם הניתוק הינו זמני או ממושך. ברי כי מים הינו צורך חיוני לניהול אורח חיים בסיסי ולפיכך ניתוק לתקופה ממושכת יחשב כבלתי סביר בנסיבות העניין.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בדירת מגורים
ניצה
21/05/12
שלום,
ברצוני להביא את המקרה הבא: זוג העומד להתחתן גרים יחד כבר 3 שנים בדירה של הורי הבן זוג. (הדירה היא על שם הורי הבן זוג והם גרים בדירה אחרת).
בעוד כחודשיים עומד הזוג הצעיר להנשא וכמובן ימשיכו להתגורר בדירה.
לאחרונה התבקשה בת הזוג, לחתום על מסמך שאומר "שהיא גרה בדירה בהשאלה"
וזאת כמובן כדי למנוע דרישה על מחצית הדירה בעתיד במידה וס וחלילה הזוג
יתגרש. מה הדין במקרה זה ? תודה מראש
ניצה
ברצוני להביא את המקרה הבא: זוג העומד להתחתן גרים יחד כבר 3 שנים בדירה של הורי הבן זוג. (הדירה היא על שם הורי הבן זוג והם גרים בדירה אחרת).
בעוד כחודשיים עומד הזוג הצעיר להנשא וכמובן ימשיכו להתגורר בדירה.
לאחרונה התבקשה בת הזוג, לחתום על מסמך שאומר "שהיא גרה בדירה בהשאלה"
וזאת כמובן כדי למנוע דרישה על מחצית הדירה בעתיד במידה וס וחלילה הזוג
יתגרש. מה הדין במקרה זה ? תודה מראש
ניצה
הלכת השיתוף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
21/05/12
לא בורורה שאלתך בנוגע לדין. ככל והבעלות בדירה איננה נרשמת על שם הזוג הרי שבעלות איננה עוברת על דרך של שימוש קבע ונותרת בידי ההורים. מדבריך עולה הרושם כי כל מטרת המסמך הינה לוודא כי לא תחול הלכת השיתוף בנוגע לדירה, אך על פניו, בהתאם לנסיבות המתוארות לא יכולים הצדדים להיות שותפים בדירה ואין צד יכול לדרוש החזקתו הבלעדית ו/או זכויות בה שעה שאין הדירה בבעלותם כלל. ניתן למצוא אלטנטיבה אחרת והינה חתימת הצדדים על הסכם שיתוף לפיו לא יהיו לאשה זכויות בדירה בהתאם להלכת השיתוף אך גם במקרה זה בהתאם להוראות החוק לא ניתן לקבוע שיתוף שעה שאין הדירה בבעלות הזוג.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב מים
מאיר
21/05/12
שלום.הורי מכרו נכס (כפי הנראה ללא עו"ד :(עכשיו, לאחר כ7 או 8 שנים, עיקלו לאבי את החשבון בשל חוב מים על הנכס מהשנים האחרונות (=הנכס כבר לא על שמו). האם יש דרך לחייב את חברת המים העירונית להסיר את החוב והעיקול? (הם טוענים שאם לא העברנו בעלות אצלהם, אנו חייבים לשלם את החוב ואם רוצים, יכולים לתבוע את הבעלים ולנתק להם את המים. . . )
המנעות מהעברת חשבון מים
עו"ד א. ללום
21/05/12
עילת התביעה הינה כנגד הדייר החדש אשר לא העביר חשבון המים על שמו. חוזה סטנדרטי קובע לרוב כי אחריות לביצוע האמור חלה על הרוכש ואי ביצועה יהווה הפרה יסודית של ההסכם יש לבחון תוכנו של ההסכם.
לא הייתי ממליצה על מתן הוראה לניתוק המים שכן המעשה יכול להיחשב כפסול לרוב בעיניי בימ"ש. אך כן הכרחי להעביר לרשות העתק הסכם המכר על מנת לעדכן בדבר המכירה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
לא הייתי ממליצה על מתן הוראה לניתוק המים שכן המעשה יכול להיחשב כפסול לרוב בעיניי בימ"ש. אך כן הכרחי להעביר לרשות העתק הסכם המכר על מנת לעדכן בדבר המכירה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
רכישה עם משקיע
דור
21/05/12
אני מעוניין לקנות נכס בעזרת משקיע. מבחינת מיסוי מקרקעין מה אני צריך לקחת בחשבון? מס רכישה, מס שבח, מס מכירה (בעת המכירה כמובן), מע"מ. האם יש הבדל מבחינת מיסוי האם אני קונה או במידה ואני פותח חברה והיא קונה? בכל מקרה אני יודע שאני צריך להתייעץ עם עו"ד ורו"ח אך אשמח להכוונה ראשונית.תודה מראש.
עסקאות מקרקעין מורכבות
עו"ד א. ללום
21/05/12
עסקאות מהסוג המתואר הינן עסקאות מורכבות הטעונות ייעוץ משולב של רו"ח ועו"ד לאחר בדיקת מרכיבי העסקה, לצערי לא ניתן להשיב תשובה ראשונית וממצה במסגרת זאת נוכח מורכבות העניין והיותו תלוי נסיבות רבות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
שינוי מטרת ההפקעה במכתב
יקיר
21/05/12
שלום.
קיבלתי מכתב על הפקעה למטרה ציבורית מסויימת מכוח סעיפים 5 ו7
ולאחר מכן קיבלתי מכתב לפי ס' 19 אשר מציין מטרה שונה מזו של המכתב הראשון.
שני המטרות הינן מטרות ציבוריות אך שונות .
האם זו התנהלות חוקית ?
אם לאו, כיצד אוכל לבטל את ההפקעה ?
קיבלתי מכתב על הפקעה למטרה ציבורית מסויימת מכוח סעיפים 5 ו7
ולאחר מכן קיבלתי מכתב לפי ס' 19 אשר מציין מטרה שונה מזו של המכתב הראשון.
שני המטרות הינן מטרות ציבוריות אך שונות .
האם זו התנהלות חוקית ?
אם לאו, כיצד אוכל לבטל את ההפקעה ?
הפקעת מקרקעין
עו"ד א. ללום
21/05/12
יש לבחון זכאות לפיצויים בגין ההפקעה. רשות רשאית לבצע הפקעה ככל ומטרת ההפקעה הינה ציבורית בלבד וכן מחוייבת לבצע שימוש ציבורי בתוך זמן הסמוך למועד ההפקעה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
חיוב קבלן להציג את הנכס במועד המסירה
א
21/05/12
קבלן שנמצא כעת בשלב מסירת דירות מסרב להציג את הדירות במועד המסירה. הקבלן ביצע סיור מקדים בדירות לפני 3 חודשים לשם רישום בעיות, לאחר חודשיים ביצע סיור נוסף ע"מ להציג את התיקונים שביצע, אולם בסיור הנוסף התברר שרוב הבעיות לא טופלו. כעת, חודש לאחר הסיור השני הוא מזמן את הרוכשים לקבלת מפתחות במשרדי החברה ולא מוכן לאפשר כניסה לדירות ע"מ לבחון את מצבן. טענתו העיקרית שהוא יכול לבצע את התיקונים במהלך שנת הבדק, ולכן הוא מסרב לאפשר כניסה לדירות במועד המסירה. האם מותר לו לנהוג כך? בחוזה רשום שבמועד המסירה ירשם פרוטוקול ליקויים, אולם הקבלן טוען שהפרוטוקול כבר נרשם בסיור הראשון וחלק מהבעיות כבר טופלו, אולם הוא לא מוכן לאפשר להוסיף לפרוטוקול ליקויים נוספים שהתגלו מאז הסיור הראשון.
עפ"י דיווחי חלק מהרוכשים שכבר לקחו מפתח (בלי לראות את הדירה במועד המסירה), קיימים ליקויים רבים שלא טופלו.
איך אפשר לחייב את הקבלן להציג את הדירות במועד המסירה?
דיירים ששלחו לו מכתבים בנושא לא נענים.
האם בית המשפט יכול להוציא צו שיחייב את הקבלן לבצע את המסירה בדירה ולרשום פרוטוקול ליקויים כפי שקיימים במועד המסירה?
כמה זמן יכול לקחת הוצאת צו כזה?
עפ"י דיווחי חלק מהרוכשים שכבר לקחו מפתח (בלי לראות את הדירה במועד המסירה), קיימים ליקויים רבים שלא טופלו.
איך אפשר לחייב את הקבלן להציג את הדירות במועד המסירה?
דיירים ששלחו לו מכתבים בנושא לא נענים.
האם בית המשפט יכול להוציא צו שיחייב את הקבלן לבצע את המסירה בדירה ולרשום פרוטוקול ליקויים כפי שקיימים במועד המסירה?
כמה זמן יכול לקחת הוצאת צו כזה?
ליקויים בדירה מקבלן
עו"ד א. ללום
21/05/12
קבלת המפתחות לרוב איננה מגבילה זכותו של הרוכש לדרוש ביצוע התיקונים הנדרשים על ידי הקבלן ככל ואין המדובר בליקויים המונעים שימוש סביר בנכס. הקבלן נותר אחראי כלפי הרוכשים גםם לאחר קבלת החזקה בדירה ומחוייב לביצוע התיקונים בהתאם להוראות חוק המכר. לרוב הסכמי הרכישה אשר נחתמים מול הקבלן ללא ייצוג עו"ד מטעם הרוכש אינם כוללים סיוג חובת הרוכש לקבלת החזקה בדירה על אף קיומם של ליקויים ולכן ראוי לבחון תוכנו של הסכם הרכישה אשר נחתם עמכם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ועדת ערר מחוזית
דניאל
20/05/12
שלום רב. הועדה לתכנון ובניה דחתה את בקשתי וברצוני לערער לועדת ערר מחוזית. שאלותי הינן:א. האם אני יכול להגיש ערר בעצמי?ב. האם עדיף דרך עו"ד?ג. מה העדיפות ומהי ההשלכה של סעיף א' ו- ב'.תודה.
ועדת ערר
עו"ד שזר תומר
21/05/12
עדיף על ידי עו"ד.
ההשלכה היא כספית, עו"ד עולה כסף.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ההשלכה היא כספית, עו"ד עולה כסף.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ערר
עו"ד א. ללום
21/05/12
כל הליך משפטי יכול אדם לעשות בכוחות עצמו, השאלה הינה האם יש לו הידע הנדרש והכלים המתאימים לבצע את ההליך לבד.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
