פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תנייה מפחידה בחוזה שכירות
ניר
11/07/12
שלום רב,
אני מודה לכם מראש על העזרה.
להלן סעיף בחוזה השכרת דירה שמרתיע אותי מחתימה על החוזה. רציתי לשאול אם הסעיף נראה סביר, ומה אני יכול לעשות בכדי להגן על עצמי מנוכלות? או אפילו אם לא מדובר בנוכלות, מפני התרחשות במסגרתה המשכיר יעמוד בקשיים כלכליים ופשוט יפדה את הצ'קים לביטחון שבסעיף להלן:
"השוכר יפקיד בעת חתימת החוזה, כשטר ביטחון, בידי המשכיר 2 צ'קים בנקאיים או 3 צ'קים בחתימת 3 ערבים, כל אחד בסכום 12 אש"ח ללא תאריך, (תוך ציון למוטב בלבד וללא ציון צ'ק לביטחון). להבטחת תשלום דמי השכירות במועד, להבטחת הפינוי במועד, ולהבטחת התשלומים. לפני הפקדת הצ'קים יעביר המשכיר הודעה בכתב ולפחות 14 יום מראש, על מנת לאפשר לשוכר לעמוד בתנאי החוזה או ללבן את הסוגיה. המשכיר יחזיר לשוכר את הצ'קים תוך 30 יום מיום פינוי המושכר."
אני מודה לכם מראש על העזרה.
להלן סעיף בחוזה השכרת דירה שמרתיע אותי מחתימה על החוזה. רציתי לשאול אם הסעיף נראה סביר, ומה אני יכול לעשות בכדי להגן על עצמי מנוכלות? או אפילו אם לא מדובר בנוכלות, מפני התרחשות במסגרתה המשכיר יעמוד בקשיים כלכליים ופשוט יפדה את הצ'קים לביטחון שבסעיף להלן:
"השוכר יפקיד בעת חתימת החוזה, כשטר ביטחון, בידי המשכיר 2 צ'קים בנקאיים או 3 צ'קים בחתימת 3 ערבים, כל אחד בסכום 12 אש"ח ללא תאריך, (תוך ציון למוטב בלבד וללא ציון צ'ק לביטחון). להבטחת תשלום דמי השכירות במועד, להבטחת הפינוי במועד, ולהבטחת התשלומים. לפני הפקדת הצ'קים יעביר המשכיר הודעה בכתב ולפחות 14 יום מראש, על מנת לאפשר לשוכר לעמוד בתנאי החוזה או ללבן את הסוגיה. המשכיר יחזיר לשוכר את הצ'קים תוך 30 יום מיום פינוי המושכר."
סעיף בהסכם שכירות
עו"ד גיא ראשין
11/07/12
ניר שלום,
מוצע כי הצ'קים- אם תחליט לתיתם כבטוחה- ישורטטו למוטב בלבד ויירשם עליהם לביטחון בלבד בגין הסכם שכירות מיום... בנוסף, איני מבין את המונח "ללבן את הסוגיה". על המשכיר לשלוח לך הודעה כתובה מהי ההפרה הנטענת, אפשרות לתקנה, ואם תוקנה ההפרה- לא יופקד אף צ'ק.
מציע כי עו"ד יעיין בחוזה עליו אתה מתכוון לחתום בנסיבות הללו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מוצע כי הצ'קים- אם תחליט לתיתם כבטוחה- ישורטטו למוטב בלבד ויירשם עליהם לביטחון בלבד בגין הסכם שכירות מיום... בנוסף, איני מבין את המונח "ללבן את הסוגיה". על המשכיר לשלוח לך הודעה כתובה מהי ההפרה הנטענת, אפשרות לתקנה, ואם תוקנה ההפרה- לא יופקד אף צ'ק.
מציע כי עו"ד יעיין בחוזה עליו אתה מתכוון לחתום בנסיבות הללו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
תקופת צינון על העברת קרקע ללא תמורה
אמיר
10/07/12
שלום רב,לפני שנה ו-11 חודשים (אוגוסט 2010) קיבלתי מאבי קרקע, וביצענו הליך העברת קרקע ללא תמורה. מאז הספקתי לבנות דירה על קרקע זו, ואני מעוניין למוכרה. ידוע לי שאם הייתי מקבל מאבי דירת מגורים, היתה חלה עליו/עלי תקופת צינון של 3 שנים(בהנחה ולא התגוררתי בדירה זו), ושאלתי היא: האם גם על קרקע שניתנה, (ובהמשך ניבנתה עליה דירה) תקופת הצינון היא 3 שנים?האם זאת אומרת שכדי להימנע מתשלומי המס, עליי להמתין עם המכירה עוד שנה וחודש?תודה רבה, אמיר.
קרקע במתנה
עו"ד גיא ראשין
11/07/12
שלום רב,
אני סבור כי בנסיבות שהצגת שאינך חייב להמתין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
אני סבור כי בנסיבות שהצגת שאינך חייב להמתין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
המחאה שניתנה כערבות למשכיר ולא מוחזרת
סיגל
10/07/12
שלום,
אנו שכרנו דירה (3שותפים), שכ"ד שולם אחת לחודש כאשר כל שותף העבירו המחאה בגין חלקו. בסוף השכירות הדירה הוחזרה למשכיר כאשר זה אישר בעל פי כי הדירה נראה לשבעיות רצונו ואין לו כל טענה כלפינו אך במעמד זה לא העביר לידינו את ההמחאה (פיקדון) שניתנה לו בתירוצים כאלה או אחרים. לאחר כחודש כאשר המשכיר לא החזיר את ההמחאה העביר אלינו הודעת אס אמ אס כי הולך להעביר את ההמחאה להוצאה לפועל בטענה כי הדירה הוחזרה במצב לקוי.
אנא אנא תשובתכם בדחיפות מה עלינו לעשות בטרם המשכיר יפדה את ההמחאה או לחילופין יפתח הליכים כנגדנו בהוצאה לפועל.
אנו שכרנו דירה (3שותפים), שכ"ד שולם אחת לחודש כאשר כל שותף העבירו המחאה בגין חלקו. בסוף השכירות הדירה הוחזרה למשכיר כאשר זה אישר בעל פי כי הדירה נראה לשבעיות רצונו ואין לו כל טענה כלפינו אך במעמד זה לא העביר לידינו את ההמחאה (פיקדון) שניתנה לו בתירוצים כאלה או אחרים. לאחר כחודש כאשר המשכיר לא החזיר את ההמחאה העביר אלינו הודעת אס אמ אס כי הולך להעביר את ההמחאה להוצאה לפועל בטענה כי הדירה הוחזרה במצב לקוי.
אנא אנא תשובתכם בדחיפות מה עלינו לעשות בטרם המשכיר יפדה את ההמחאה או לחילופין יפתח הליכים כנגדנו בהוצאה לפועל.
שטר חוב בהוצל"פ
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
ככל ואכן יגיש המשכיר את ההמחאה לפרעון בהוצל"פ הרי שתקבלו הודעה בגין כך. אז יהא עליכם להגיש התנגדות לביצוע השטר והבקשה תועבר לבית משפט שם יהיה על המשכיר להוכיח כי אכן השטר צריך להיפרע ולפיכך יהא עליו להוכיח הנזקים הנטענים ומנגד תצטרכו אתם להפירך אותם הנזקים. הוצל"פ לא אוכפת חיובים כאשר ישנה התנגדות אלא מעבירה את ההליך לפסים של סדר דין מקוצר בפני בית משפט ופרעון ההמחאה לא יאושר בטרם שמיעת הצדדים.
עליכם לעקוב אחר קבלת ההודעה בגין פתיחת תיק בהוצל"פ, ככל ויפתח.
בהצלחה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
עליכם לעקוב אחר קבלת ההודעה בגין פתיחת תיק בהוצל"פ, ככל ויפתח.
בהצלחה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעבר דרך בניין
רמי
10/07/12
שלום,אני שוכר דירה בבניין שהוא חלק משלושה בניינים צמודים, כלומר עם קירות משותפים. באחד מהבניינים שצמודים לבניין שלי החליטו לבנות מעבר שעושה קיצור דרך למקום מסויים, ציבורי. באופן כללי כדי להגיע לאותו מקום אני צריך לעשות עיקוף.שאלתי היא: האם, גם אם איני דייר בבניין, מותר לי להשתמש במעבר הנ"ל? ובנוסף, האם יש ברשותם של דיירי הבניין זכות לדרוש ממני לא לעבור דרכו.אני אדגיש כי כדי לעבור דרך המעבר שהם בנו אני צריך להכנס לתוך הבניין, שהוא פתוח לכל, ללא דלת וללא שומר.אשמח לשמוע את דעתכםיום טוב
שטח משותף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
יש לבחון את אופן רישומם של הבתים. לרוב הבתים הבנויים כפי המתואר על ידך מכונים "בנייני רכבת" ורשומים בלשכת רישום המקרקעין כולם כבניין משותף אחד, לפיכך אם הינך בעל זכויות באחד משלושת הבניינים ואכן שלושת הבניינים יחדיו רשומים כבית משותף אחד- הרי שקיימת לך זכות שימוש ומעבר בשטחים המוגדרים כרכוש משותף, הואיל ושטחי הרכוש המשותף הינם משותפים לשלושת הבניינים יחדיו. למעט- אם קיים תקנון בין בעלי הדירות בבניינים השונים הקובע זכויות שימוש נפרדות לכל בניין בנפרד.
בהצלחה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בהצלחה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
ארנון
10/07/12
שלום. ברשותנו מגרש (עם עוד כמה בעלים) שמתווך הביא קבלן והיום נמצא בתהליכים לחתימת הסכם קומבינציה. כמה מקובל לשלם למתווך (שכמובן מתוגמל גם מהקבלן בהסכם שאינו ידוע לע פירוטו) והאם הסכום מתחלק בין כל בעלי הקרקע?
דמי תיווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
כל מתווך גובה את שכרו בהתאם לאופי העסקה- אין מגבלה על כך.
יש לבחון את התנאים בהתאם להסכם התיווך אשר נחתם על ידך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
יש לבחון את התנאים בהתאם להסכם התיווך אשר נחתם על ידך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עריכת חוזה.
אלי אגמון.
10/07/12
שלום רב. רציתי לדעת האם ניתן לחתום על חוזה מחברה על אף שאין ברשות המוכר היתר בניה? ההיתר אמור להינתן בשבועות הקרובים.
תודה אלי.
תודה אלי.
חתימה על הסכם מכר בטרם קבלת היתר בניה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
ניתן לחתום אולם ראוי לבחון היטב את תנאיי ההסכם האם מעגנים ומגנים גם על זכויותיך כרוכש לרבות מצב בו החברה לא תקבל היתר תוך פרק זמן מוגבל, כמו כן, האם קיימת לך זכות לביטול ההסכם ככל ולא יתקבל היתר הבניה לרבות השבת התשלומים ששולמו על ידך בצירוף פירותיהם. כמו כן, יש לבחון האם הינך מקבל בטוחות כנגד התשלומים המועברים לחברה בטרם קבלת ההיתר וכדו'.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום שכירות
ארז
10/07/12
שלום רב,
ב - 1 ליולי הסתיים חוזה הדירה שלי שהיה ל - 12 חודשים. החלטתי לעזוב ולא לחדש את החוזה. בחוזה ישנו סעיף שיש להודיע מחודש על עזיבה ואם עוזבים לפני משלמים את היתרה. בעל הדירה טוען שהיה עליי להודיע לו חודש מראש על עזיבה ולשלם לו על עוד חודש. אני טוען שבגלל שהסתיים לי החוזה אינני אמור לשלם לו כי לא שברתי את החוזה באמצע והשלמתי 12 חודשים.
אשמח לשמוע את דעתכם בעניין.
תודה!
ארז.
ב - 1 ליולי הסתיים חוזה הדירה שלי שהיה ל - 12 חודשים. החלטתי לעזוב ולא לחדש את החוזה. בחוזה ישנו סעיף שיש להודיע מחודש על עזיבה ואם עוזבים לפני משלמים את היתרה. בעל הדירה טוען שהיה עליי להודיע לו חודש מראש על עזיבה ולשלם לו על עוד חודש. אני טוען שבגלל שהסתיים לי החוזה אינני אמור לשלם לו כי לא שברתי את החוזה באמצע והשלמתי 12 חודשים.
אשמח לשמוע את דעתכם בעניין.
תודה!
ארז.
סיום הסכם שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
יש להביא את ההסכם לעיון לצורך בחינת אופן ניסוח הסעיפים בדבר סיום ההסכם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך לא יעבדו עלי? בבקשה דחוף דחוף
ג'יג'י
10/07/12
שלום, פסק דין של ביהמ"ש קבע שעד סוף חודש זה אני צריכה לשלם לגרוש שלי 120 אש"ח כנגד העברת זכויות (ממנו אלי) עכשיו הכסף נמצא אצלי ביד ואני בדילמה כי הבנתי שהעברת הזכויות לוקח זמן לא יודעת כמה. אני מפחדת לתת לו את הכסף ובזמן העברת הזכויות יעשה תרגיל מלוכלך כמו שתמיד הוא רגיל כמו לפנות לנושים אחרים ולהגיד להם שאני מקבלת עכשיו דירה ושהם יכולים לעקל לי אותה . השאלה שלי איך אני משלמת לו את הכסף וגם שומרת על עצמי עד לתום העברת הזכויות
הפקדה בחשבון נאמנות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
ניתן להפקיד את הכספים בידי עו"ד בנאמנות אשר יעבירם לידי הבעל כנגד השלמת רישום העברת הזכויות על שמך- ראוי להגיש בקשת הבהרה בפני בית המשפט על מנת שיאשר הסדשר כאמור של הפקדת הכספים בנאמנות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה דירה שניה
ניקי
09/07/12
הננ בעלת דירה ב 50 % מהזכויות בדירה וברצוני לקנות דירה ולהרשם כבעלת 25% בדירה שניה , האם בעלות של 25 % בדירה שניה תחשב כדירה נוספת ואחוייב מס רכישה בגין דירה שניה.
בתודה מראש
בתודה מראש
מס רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
ההתייחסות הינה לאחוזים שיש לך בדירה הראשונה הקיימת כבר. בכל אופן אכן יחושב לך מס רכישה לפי דירה שניה אולם שווי העסקה יחושב לפי שווי יחסי של 25% זכויות בנכס.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטעיה לגבי גודל הנכס
מיכאל לוי
09/07/12
השכרתי משרד, כאשר בעל הנכס טען שגודל המשרד הינו 85 מטר נטו ו96 ברוטו. מכיוון שארנונה משולמת יחד עם משרג סמוך, לא היו נתונים מדוייקים. כאשר עזבתי ביום עזיבתי של המשרד באו מהנדסים מהעיריה ומדדו נכס, מצאו שהוא 75 מ"ר נטו האם אני יכול לתבוע החזר? אין בחוזה איזכור של מחיר למטר, אך טיון שהמשרד גדול היה נשמע הרבה במו"מ. בתודה
שטח המושכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
יש לבחון את הסכם השכירות האם היתה התחייבות או הצהרה יסודית בדבר שטח הנכס.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח
ורד
09/07/12
לי ולאחותי דירת מגורים ודירה מושכרת + דירה מירושה בעבר הרשומה על שם שתינו קטנה 1.5ח. ירשנו את אימנו ומכרנו את דירתה- 3ח עם הפטור ממס שבח שלנו, לפני כשנתיים וחצי ויש לנו עוד דירה 2ח שירשנו מאמנו שהיא ירשה מהסבתא וסבא דרך האבא שלנו שגם הוא נפטר.
אחותי במריבות איתי ורוצה שנמכור את הדירות המשותפות ונשתמש בפטור ממס שבח עד סוף השנה.
האם אכן הפטור חל עלינו? שכן הדירות עברו בירושה ולא נרכשו.
האם היא יכולה לחייב אותי למכור את הדירות?
אחותי במריבות איתי ורוצה שנמכור את הדירות המשותפות ונשתמש בפטור ממס שבח עד סוף השנה.
האם אכן הפטור חל עלינו? שכן הדירות עברו בירושה ולא נרכשו.
האם היא יכולה לחייב אותי למכור את הדירות?
עדכון -
ורד
09/07/12
לכל אחת מאיתנו בנפרד (עם בן הזוג)- דירת מגורים+ דירה שנייה שמושכרת.
תאריך שגוי בנסח טאבו
לילי
09/07/12
שלום ,
הוצאתי דרך האינטרנט נסח טאבו של מגרש השייך לי ולבעלי .
תחת הפיסקה - מהות הפעולה מופיע מכר תאריך 1982 - כשלמעשה המגרש נרכש ועבר בטאבו בסוף שנות החמישים תחילת השישים.
מדוע מופיע תאריך שגוי למכר ? (מופיע גם מס' שטר)
הוצאתי דרך האינטרנט נסח טאבו של מגרש השייך לי ולבעלי .
תחת הפיסקה - מהות הפעולה מופיע מכר תאריך 1982 - כשלמעשה המגרש נרכש ועבר בטאבו בסוף שנות החמישים תחילת השישים.
מדוע מופיע תאריך שגוי למכר ? (מופיע גם מס' שטר)
רישום בטאבו
עו"ד אלדן פרחית
10/07/12
שלום
ישנן אפשרות כי נרשמה פרצלציה (איחוד וחלוקה) ובמקרה כזה רישום הפרצלציה הוא תאריך הרישום.
חסר מידע, עדיף לפנות לייעוץ עם נסח רישום המקרקעין.
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
ישנן אפשרות כי נרשמה פרצלציה (איחוד וחלוקה) ובמקרה כזה רישום הפרצלציה הוא תאריך הרישום.
חסר מידע, עדיף לפנות לייעוץ עם נסח רישום המקרקעין.
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
פינת חי ליד בית מגורים
מאיר
09/07/12
צמוד לבית הורי יש שטח שהיה שטח ציבורי של העיריה והוא ניתן לבית ספר מיוחד שגובל בשטח זה. בית הספר החליט להקים שם פינת חי. פינת החי תוקם צמוד לבית הורי ורציתי לבדוק האם הדבר חוקי? האם לא צריך לשאול את השכנים אם הם מסכימים לכך?
פינת חי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
יש לבחון את תכנית בנין העיר הקיימת.
ככל ומדובר בשטח ציבור על פי התב"ע הקמת פינת חי בתוך שטח בית הספר הינה מותרת. כמובן שהדיירים יכולים להתנגד אך זאת בפני אגף התברואה ברשות המקומית.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ככל ומדובר בשטח ציבור על פי התב"ע הקמת פינת חי בתוך שטח בית הספר הינה מותרת. כמובן שהדיירים יכולים להתנגד אך זאת בפני אגף התברואה ברשות המקומית.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מקבלן
רחלי
09/07/12
האם כדאי לשלם לקבלן את מלוא הסכום כבר בתחילת הבנייה על מנת להימנע מתשלום הפרשי הצמדה? הרי אני מקבלת ערבות בנקאית על הכסף לפי החוק.
קניית דירה מקבלן
עו"ד אלדן פרחית
10/07/12
שלום,
לא ניתן לענות על השאלה הנ"ל, זה תלוי בהרבה גורמים.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין שיבדוק את חוזה הרכישה עבורך בטרם תרכשי את הדירה.
לתשומת ליבך, אומנת הנך משלמת שכר טירחה לעורך דין של הקבלן אך הוא אינו מייצג אותך!
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
לא ניתן לענות על השאלה הנ"ל, זה תלוי בהרבה גורמים.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין שיבדוק את חוזה הרכישה עבורך בטרם תרכשי את הדירה.
לתשומת ליבך, אומנת הנך משלמת שכר טירחה לעורך דין של הקבלן אך הוא אינו מייצג אותך!
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
העברת בעלות
מיכאל
09/07/12
שלום רב, הוריי וסבי ז"ל רכשו דירה יחדיו, והדירה רשומה בבעלתם של הוריי וסבי יחדיו.
כיום, לאחר שסבי נפטר לפני המון שנים, הוריי מעוניינים להעביר את הבעלות על שמם ולמכור את הדירה.
אילו מסמכים עלינו להציג לבנק שממנו נלקחה המשכנתא על מנת שניתן יהיה להתקדם בתהליך?
תודה
כיום, לאחר שסבי נפטר לפני המון שנים, הוריי מעוניינים להעביר את הבעלות על שמם ולמכור את הדירה.
אילו מסמכים עלינו להציג לבנק שממנו נלקחה המשכנתא על מנת שניתן יהיה להתקדם בתהליך?
תודה
העברת בעלות
עו"ד אלדן פרחית
10/07/12
שלום,
האם ההעברה מתבצעת מכוח צו קיום צוואה או ירושה?
האם המשכנתא רשומה על שם הסבא?
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
האם ההעברה מתבצעת מכוח צו קיום צוואה או ירושה?
האם המשכנתא רשומה על שם הסבא?
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
העברת חלק מדירה במתנה
שרי
09/07/12
מה מחיר הדירה לצורך דיווח לרשויות המס במקרה הבא:דירה שהועברה בירושה לכמה אחים ואחד מהאחים הוא אבי.אני רוצה לקנות את הדירה, תוך שאבי מוותר על החלק שלו לטובתי.נניח שמחיר הדירה בשוק הוא 3,000,000 ש"ח, אולם שליש מהדירה ניתנת לי במתנה ע"י אבי, כך שבפועל אשלם על הדירה רק שני מיליון ש"ח.השאלה, האם בדיווח לרשויות המס רושמים את מה שמשלמים בפועל או את ערכה האמיתי של הדירה, בהנחה שהמוכרים הסכימו למכור לי את הדירה בהנחה גדולה, מכיוון שמדובר בדירה של משפחה.
העברת חלק מדירה במתנה
עו"ד אלדן פרחית
10/07/12
הדיווח לרשויות המס צריך להיעשות על פי מחיר השוק
לתשומת ליבך גם על החלק שאת מקבלת במתנה מאביך יש לשלם מס רכישה (המהווה 1/3 ממס רכישה הרגיל)
מאחר וקבלת דירה במתנה יוצרת מגבלות במכירה, אני ממליצה לך להיוועץ בעו"ד בטרם ביצוע פעולות כאמור.
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
לתשומת ליבך גם על החלק שאת מקבלת במתנה מאביך יש לשלם מס רכישה (המהווה 1/3 ממס רכישה הרגיל)
מאחר וקבלת דירה במתנה יוצרת מגבלות במכירה, אני ממליצה לך להיוועץ בעו"ד בטרם ביצוע פעולות כאמור.
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
רישום חלקות בטאבו
סמי
09/07/12
אני ואחותי ירשנו חלקת אדמה חקלאית עפ"י צוואתה של סבתא שלי, חצי בחצי. פנינו לטאבו כדי לרשום את הצוואה וביקשו שנחתום על תצהיר שאנחנו יודעים שהרישום יהיה במושע. איך אפשר לרשום את חלקו של אחד אחד בנפרד? איזה סוג של תשריט צריך לבקש מהמודד? והאם זה הליך ארוך בטאבו?
רישום חלקות בטאבו
עו"ד אלדן פרחית
10/07/12
שלום
ניתן לחלק את החלקה הנ"ל לשתי חלקות רק אם קיימת תב"ע (תוכנית בניין עיר) המאפשרת זאת. מאחר ומדובר באדמה חקלאית האפשרות הנ"ל אינה אפשרית.
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
ניתן לחלק את החלקה הנ"ל לשתי חלקות רק אם קיימת תב"ע (תוכנית בניין עיר) המאפשרת זאת. מאחר ומדובר באדמה חקלאית האפשרות הנ"ל אינה אפשרית.
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
חוזה עם קבלן בליווי בנקאי
מיכל
09/07/12
שלום,
אני מעוניינת למכור דירה שעוד לא נמסרה לי וניקנתה מקבלן בהסדר ליווי בנקאי. בחוזה ישנו סעיף שאומר כי לא ניתן למכור את הדירה עד למסירה. הייתכן? במידה ואני מעוניינת למכור את הדירה "על הנייר" ולאחר המסירה להמשיך את המסירה האם הדבר ניתן ליישום? האם אני יכולה לפרסם דירה כזו ללא הסתבכות?
אני מעוניינת למכור דירה שעוד לא נמסרה לי וניקנתה מקבלן בהסדר ליווי בנקאי. בחוזה ישנו סעיף שאומר כי לא ניתן למכור את הדירה עד למסירה. הייתכן? במידה ואני מעוניינת למכור את הדירה "על הנייר" ולאחר המסירה להמשיך את המסירה האם הדבר ניתן ליישום? האם אני יכולה לפרסם דירה כזו ללא הסתבכות?
תשובה:
ש
09/07/12
בדרך כלל אכן קיים קושי למכור דירה טרם קיבלת אותה. איני יודע אך אפשר שהדירה כלל לא על שמך בשלב זה.
הזכויות החוזיות בהקשר הדירה, בשונה מהקניין של הדירה, הן שלך. איש אינו יכול להגביל אותך אלא מטעמים קיצוניים ביותר. גם אם הדבר מופיע בחוזה אין זה מסוג הסעיפים שבכוחם לחייב אותך.
אפשר שהקבלן לא רוצה בלקוח אחר שיהיה, אולי, בעל כוח קנייה לא מוכח ויסכן את העסקה. ברור שבערובות המתאימות, גם על זה ניתן לגבור.
מציע לך להתייעץ עם עורך דין שיבחן את כל החוזה, את מה שכתוב בו ואת מכלול ההתחייבויות והזכויות שלך בעסקה.
הזכויות החוזיות בהקשר הדירה, בשונה מהקניין של הדירה, הן שלך. איש אינו יכול להגביל אותך אלא מטעמים קיצוניים ביותר. גם אם הדבר מופיע בחוזה אין זה מסוג הסעיפים שבכוחם לחייב אותך.
אפשר שהקבלן לא רוצה בלקוח אחר שיהיה, אולי, בעל כוח קנייה לא מוכח ויסכן את העסקה. ברור שבערובות המתאימות, גם על זה ניתן לגבור.
מציע לך להתייעץ עם עורך דין שיבחן את כל החוזה, את מה שכתוב בו ואת מכלול ההתחייבויות והזכויות שלך בעסקה.
חוזה קנית דירה בלי נתינת העתק לקונה
חנה
09/07/12
אבי התעניין במשרד תייוך לגבי דירה, (חבר ותיק) החבר הציע לו דירה, ואף קיבל דמי תיווך 25,000 שקל- ולא מסר קבלה, לפני החתמת החוזה. (אמר, שכשיימצא קונה יחזיר את הכסף לאבי) אבי חתם על חוזה והמתווך לא רוצה לתת לו העתק זכרון דברים. החוזה לא במשרד, אלא, הועבר משום מה לביתו של המתווך. (אבי התחיל להתלבט לגבי הדירה בעקבות לחץ משפחתי) בעל הדירה רותה מאבי 50,000 שקל - הוא אומר שזה כתוב בחוזה, את החוזה לא ראינו, מאחר ואיננו רוצים בדירה, אמר בעל הדירה , כי הוא מבקש רק 35,000 שקל במקום ה50,000. אציין כי אבי בעל נכות של 100% - עיוור. והתווך לא הקריא לו את החוזה, אלא, רק ביקש ממנו לחתום. אנחנו , בני המשפחה לא יודעים על מה חתם בדיוק. מה אפשר לעשות כדי להציל את הכסף ? (בלי לקנות את הבית)תודה ענקית!
הסכם תיווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
09/07/12
בהתאם לכלל "המוציא מחברו עליו הראיה" ככל וירצה המתווך לדרוש את הסכום הנטען הרי שיהיה עליו להציג את ההסכם החתום. לאחר הצגתו ניתן יהיה לעלות טיעונים כנגד תוקפו של ההסכם
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה לאחר נישואים
סיוון
09/07/12
שלום וברכה
לבעלי דירה בבעלותו מלפני הנישואים רשומה על שמו ועדין משלם עליה משכנתא
האם יש לי זכויות על הדירה עכשיו שהתחתנו?
האם הפרוצדורה להוסיף את שמי על הדירה מסובכת ?
במידה ואנו רוצים לשנות את בעלות הדירה על שם שנינו, ובעתיד הקרוב (שנה בערך) לרכוש דירה נוספת על שמינו , האם זה יהווה חיסרון בעבורינו מבחינת מס רכישה וכד...?
כדאי לקנות דירה נוספת על שמי בלבד (עוד לא שיניתי סטטוס במשרד הפנים , זה ממש טרי) ?
האם יותר ישתלם לנו למכור את הדירה שלו ולקנות דירה במקומה ?
רב תודות
סיוון
לבעלי דירה בבעלותו מלפני הנישואים רשומה על שמו ועדין משלם עליה משכנתא
האם יש לי זכויות על הדירה עכשיו שהתחתנו?
האם הפרוצדורה להוסיף את שמי על הדירה מסובכת ?
במידה ואנו רוצים לשנות את בעלות הדירה על שם שנינו, ובעתיד הקרוב (שנה בערך) לרכוש דירה נוספת על שמינו , האם זה יהווה חיסרון בעבורינו מבחינת מס רכישה וכד...?
כדאי לקנות דירה נוספת על שמי בלבד (עוד לא שיניתי סטטוס במשרד הפנים , זה ממש טרי) ?
האם יותר ישתלם לנו למכור את הדירה שלו ולקנות דירה במקומה ?
רב תודות
סיוון
מס שבח ורכישה בין בני זוג
עו"ד אברהם ללום
מנהל
09/07/12
תשובה לשאלתך מצריכה כניסה לפרטים מדוייקים אודות שווי הדירות ומועדים ספציפיים ולפיכך לא ניתנת במסגרת הפורום. באופן כללי מרגע נישואיכם הינכם מוגדרים כתא משפחתי אחד ואם אין בינכם הסכם שיתוף הרי שכל רכושכם הינו משותף. ניתן לבצע העברת מחצית מזכויותיו בדירה על שמך במסגרת הסכם העברה ללא תמורה בין בני זוג הגרים יחד באותה הדירה.
בברכה, עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה, עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
אליה
08/07/12
שלום!
אשמח לקבל מידע לגבי שאלות הבאות:
1. להוריי דירה והם לקראת גיל הפרישה. האם העובדה שיש להם דירה הרשומה על שמם משפיעה על דמי ביטוח לאומי?
2. האם יש הבדל בין מצב שבו לאדם יש דירה אחד או שתי דירות או שלוש דירות.... מה המיסים שיש לשלם למי שיש יותר מדירה אחת? (הבנתי שבעקבות המחאה יהיו מיסים חדשים על בעלי יותר מדירה אחת)
3. מה שווה יותר מבחינה כספית: להעביר את הדירה מהורה לבן/בת ללא תמורה או לבצע מכירה רגילה לאדם זר? (הוריי מתלבטים אם למכור) האם העברת דירה ללא תמורה מחייבת את כל התבליך שבמכירה רגילה כולל מס שבח ואחרים או שמספיק חתימה/הצהרה נוטריונית?
תודה רבה.
אשמח לקבל מידע לגבי שאלות הבאות:
1. להוריי דירה והם לקראת גיל הפרישה. האם העובדה שיש להם דירה הרשומה על שמם משפיעה על דמי ביטוח לאומי?
2. האם יש הבדל בין מצב שבו לאדם יש דירה אחד או שתי דירות או שלוש דירות.... מה המיסים שיש לשלם למי שיש יותר מדירה אחת? (הבנתי שבעקבות המחאה יהיו מיסים חדשים על בעלי יותר מדירה אחת)
3. מה שווה יותר מבחינה כספית: להעביר את הדירה מהורה לבן/בת ללא תמורה או לבצע מכירה רגילה לאדם זר? (הוריי מתלבטים אם למכור) האם העברת דירה ללא תמורה מחייבת את כל התבליך שבמכירה רגילה כולל מס שבח ואחרים או שמספיק חתימה/הצהרה נוטריונית?
תודה רבה.
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
09/07/12
לגבי ביטוח לאומי - צריך לבדוק מול עו"ד שמתמחה בתחום הביטוח הלאומי.
מי שכבר יש לו מספר דירות - לא משלם מס שוטף על הדירה.
לגבי העברה ללא תמורה - באם ההעברה היא לבן משפחה כגון בן - מס הרכישה יהיה רק שליש ולכן לכאורה כדאי יותר,
כמובן שהדבר מצריך בדיקה מעמיקה יותר.
תומר שזר, משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
מי שכבר יש לו מספר דירות - לא משלם מס שוטף על הדירה.
לגבי העברה ללא תמורה - באם ההעברה היא לבן משפחה כגון בן - מס הרכישה יהיה רק שליש ולכן לכאורה כדאי יותר,
כמובן שהדבר מצריך בדיקה מעמיקה יותר.
תומר שזר, משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
הצבת מחסן על גלגלים (נגרר) בחצר בניין משותף
סופי
08/07/12
ברצוני לדעת האם קיימת תקנה / חוק בנוגע לאיסור הצבת מחסן על גלגלים בבניין משותף ? אשמח אם תוכלו לומר לי היכן ניתן למצוא תקנה זו באם קיימת
מחסן על גלגלים
עו"ד שזר תומר
08/07/12
תפנה לעירייה - למחלקת הנדסה ותבדוק את חוקיות העניין במקום מגוריך.
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
מנהל הפורום.
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
מנהל הפורום.
הצבת מחסן על גלגלים מחייבת היתר בניה כמו מחסן רגיל
משה מעוז
09/07/12
אי תשלום ועד בית
איילה
08/07/12
שלום,אני משמשת כנציגות בית משותף בבניין בן 12 דירות. למרבה הצער, ישנם שני שכנים שלא משלמים את התשלום לוועד. הבניין איננו רשום לאגודת תרבות הדיור.אשמח לקבל סיוע כיצד אוכל להשפיע עליהם לשלם את החוב, האם ישנו נוסח של מכתב התראה שאפשר לשלוח להם?
אי תשלום ועד בית
עו"ד שזר תומר
08/07/12
לא מוכר לי נוסח קבוע, תשלחי מכתב התראה ולאחריו תוכלי לתובע אותו או בבית משפט שלום או בפני המפקחת על הבתים המשותפים (צריך לבדוק את המקרה).
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
מנהל הפורום.
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
מנהל הפורום.
עיריית רמת-גן/חברת החשמל
דני
08/07/12
שלום לכולם,קניתי דירה מקבלן לפני שנתיים "על הנייר".אנחנו מתקרבים לחתימת טופס 4 (אמור להגיע בכל יום).שלשום הייתי בבניין וראיתי חבר'ה של חברת החשמל, שאמרו לי שהם הולכים להזיז את עמוד החשמל הרעוע (או עמוד של בזק) כמטר הצידה.לא כ"כ אהבתי את מה ששמעתי, אבל לפחות זה היה שומר (פחות או יותר) על הסטאטוס-קוו.עכשיו מסתבר שהם לא מעבירים את העמוד, אלא שהם הקימו עמוד חדש - מאסיבי ומגעיל, שמסתיר לדיירים שבקומה הראשונה את הנוף, ויותר מזה - אנחנו חוששים לקרינה.לפני שאני מתחיל עם מכתבים, ואולי אפילו מרכז את הדיירים ומגיש בג"ץ נגד ההחלטה התמוהה הזו - האם לדעתם יש מה לעשות בנדון?מצ"ב 2 תמונות - אחת טרם הקמת העמוד (רואים עמוד עץ), והשניה - קצת בחושך - עם העמוד החדש.אודה לעונים.דני.
קרינה
עו"ד שזר תומר
08/07/12
ראה מדובר במקרה מאוד קשה.
אולי טענת הקרינה תהיה חזקה יותר - אבל צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק ולבדוק את התקנות בעניין .
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
מנהל הפורום.
אולי טענת הקרינה תהיה חזקה יותר - אבל צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק ולבדוק את התקנות בעניין .
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
מנהל הפורום.
שכירות לאחר תום תקופת החוזה
ישרא
08/07/12
שלום,לפני כ 5 שנים שכרתי דירה ,לאחר שנה בעל הבית היה מעוניין שהמשיך בשכירות אך לא היה מעוניין מטעמיו לחתום על חידוש החוזה וכך כבר 5 שנים,החוזה הראשוני נחתם בחודש אפריל ,,מאז לא נחתם חוזה כלשהו והחוזה הישן למעשה בתוקף,עלי לציין שהוא העלה פעם אחת את דמי השירות ביום השנה לחתימת החוזה הראשוני, שאלתי הינה האם הוא יכול לבוא היום ולדרוש שינוי התנאים (כמו שינוי דמי שכירות או פינוי הדירה)?או שעליו להמתין ליום השנה לחידוש החוזה? אודה לתשובתכם,,,
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
08/07/12
ניתן לבקש כבר כעת, זה תלוי ביחסים ביניכם...
הוא יכול להגיד שזה התנאי עד לסיום החוזה, תיאורטית הוא צודק.
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
מנהל הפורום.
הוא יכול להגיד שזה התנאי עד לסיום החוזה, תיאורטית הוא צודק.
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
