פורום נדל"ן

בימים אלה ממש נבנה פארק ענק מול ביתי, בפנייתי ללמהנדס העיר התברר לי כי ממש מול הבית (כ-30מטר מולי ) ייבנה אצטדיון ענק /מגרש כדורגל  ענקי אשר יפריע מאוד לשקט והפרטיות . אני והשכנים פנינו בבקשה לשנות את התוכנית אך ללא הועיל אני ושכניי מתנגדים לבניית המגרש בכל תוקף . מה החוק אומר בעניין הזה , האם ניתן לפעול או שמא העניין כבר אבוד? תודה מראש

שלום,קרוב משפחה שלי הוא דייר מוגן בחנות כבר 30 שנה.האם הוא יכול לסגור את החנות לשנה שלמה כמובן שימשיך לשלם את דמי השכירות לבעלים ולאחר שנה לחזור להפעיל את החנות?תודה

האם אני חייב לשלם דמי תיווך למרות:א. לא נתחם שום מסמך המציין את דמי התיווך שעלי לשלם, אלא נאמר בע"פ.ב. יש בדירה נזילות כתוצאה מבעיות של איטום. הבעיה השפיעה על התקרת חדר האשפות של הבניין. אך המתווך לא טרח לידע אותי על זאת. האם יש כאן פגיעה בחוק המתווכים הוא חוק כלשהו.ג. האם במקרה כזה שבו לא אשלם דמי תיווך אני צפוי לתביעה?

רכשנו דירה מקבלן ושילמנו את מס הרכישה שבקשו במינהל 0כ- 31,000 ש"ח), אנו עדיין גרים בדירה שבבעלותנו ומנסים למכור אותה כדי לממן את הדירה החדשה שאותה רכשנ ועם הללואת בלון ענקית בהסתמך על כך שנמכור את זו שלנו. לאחרונה קבלנו דרישה לתשלום עוד 54,000 ש"ח למס רכישה כי, נאמר לנו, יש לי (האשה) על שמי מחצית מדירה קטנה נוספת שעליה יש לי צו קיום צוואה, מלפני יותר מ- 20 שנה.
יש לצייו שאין לי מהדירה כרגע ומאז שום טובץ הנאה, שכן אשתו של
אבי גרה בדירה זו עד מותה..ללא מניעה או בעיה ממני.
מה אנו אמורים לעשות לגבי התוספת המאד נכבדת הזו של מס רכישה שנראה כאילו המדינה חושבת שביכולתי לשלמה על סמך זה?
האם זה תקין?

שלום רב,
שאלה לי בנוגע לפיצוי מוסכם בחוזה מכר ביני לבין הקבלן בגין אי רישום בית משותף.
לאחר שנים רבות, כאשר תקופת ההתיישנות כפי שיפורט בהמשך מקרות כניסתי לנכס ועד קבלת טופס 4 ועד הלום עדיין תקפה ביחס לתביעה לפיצוי מוסכם (האם זה בכלל רלוונטי ההתיישנות לאור לעניין עיקרון ההפרה המתמשכת?), רישום בית משותף בבניין הוסדר סוף סוף במלואו לאחר הליך משפטי שאני לא הייתי צד לו מטעמיי.
היה ידוע לי כנתון ברור מזה זמן רב, כי יש לי בחוזה סעיף פיצוי מוסכם בהסכם המכר מול הקבלן המורה לו על מתן פיצוי ללא הוכחת נזק לידיי על אי רישום הבית והדירה עד תקופה מסוימת לה התחייב הקבלן בה לא עמד כלל וחרג ממנה, תקופה שאין חולק כי הקבלן איחר בה רבות ובאופן בלתי סביר ברישום עד הלום מולי.
כפי שציינתי העילה עדיין קיימת ולא התיישנה אך הרישום הוסדר סוף סוף, האם תעמוד תובענה זו כדין וניתן יהיה לתבוע בגינה על הפיצוי המוסכם המגיע לי גם אם הרישום כבר הוסדר כאשר הפיצוי כמצוין בסעיף הוא ללא הוכחת נזק? האם בכלל קיים איזשהו נפקות לכך שבגלל שהרישום בסוף הוסדר זה מייתר תביעה לפיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק או שניתן לתבוע כי בכל זאת הקבלן לא עמד בזמנים ואין לי חובה להוכיח שניזוקתי עפ"י ההסכם?
אני מדגישה כי בסעיף בין הקבלן אלי, נקבע במפורש כי הפיצוי על אי הרישום הוא ללא הוכחת נזק כשבפועל הרישום הוסדר רק לאחרונה, כאשר בכל התקופה עד לניהול ההליך המשפטי ע"י גורמים אחרים נשלחו מכתבי התראה מטעמי ועל ידי באי כוחי דאז התובעים את הפיצוי והסדרת הרישום, אך בהליך המשפטי עצמו לא הייתי מעורבת ו/או מיוצגת.
החשש הינו בגלל העיתוי, האם תובענה מזו תיתכן לכאורה ותהיה קנטרנית ו/או אולי אף חסרת תום לב ו/או נגועה באי ניקיון כפיים ותידחה ע"י בימ"ש ואקבל הוצאות וסתם אבזבז שכ"ט עו"ד בגלל שכבר הוסדר הרישום אפילו שעברו הרבה מאוד שנים מקרות ההתחייבות, אבל אין עדיין התיישנות כי חיכיתי לסיום ההליך המשפטי והרישום?
האם העובדה שאין צורך בהוכחת נזק על ידי בגין האמור בהסכם תייתר את נפקות הרישום העכשווי שהוסדר רק לאחרונה וניתן יהיה לתבוע גם לאחר מכן בגלל האיחור החריג כל כך של הקבלן אלי?
כאמור תקופת ההתחייבות והרישום עצמו מצד הקבלן ומנגד הרישום וסיום הטיפול המשפטי בתיק היה רק לאחרונה ונעשה זמן רב מאוד אחרי, כאשר מנגד לי יש עדיין עילה שלא התיישנה בגין האמור לעיל ורק לאחרונה נודע לי מאותם גורמים שהרישום הוסדר בהליך משפטי נפרד שלא הייתי צד לו, למרות שכאמור בטרם קיומו פעלתי רבות בתלונות ומכתבי התראה בדרישה לקבלת הפיצוי והסדרת הרישום ובזכותי בכלל גורמים אחרים פתחו בהליכים נגד הקבלן ורק כך הוסדר סוף סוף הרישום.
האם הגשת תביעה שכזו בדין ויש סיכוי עקרונית לפיצוי וניהול ההליך מול הקבלן בבימ"ש לאחר שהרישום הוסדר בפועל בפועל וסיום ההליכים המשפטיים באותה סוגיה?
האם ייתכן ואהיה מושתקת מלתבוע את הפיצוי המוסכם למרות שברור לכל כי גם אם הרישום הוסדר מדובר באיחור רב של שנים רבות? במידה ואותם גורמים תבעו באותו הליך פיצוי רק לעצמם באותם נסיבות מול הקבלן זה סוגר את הגולל עלי ולתבוע בעילת הפיצוי המוסכם?האם לא רואים את ההפרה כמתמשכת לצורך הפיצוי המוסכם כ – 7 שנים מיום הרישום בפועל?האם בעצם כל יום שהרישום לא מתבצע ההפרה, יש כאן בעצם הפרה מתמשכת וההפרה משום כך בעצם מתחדשת ולכן אין נפקות להתיישנות? האם אני יכולה לתבוע עכשיו את הקבלן ללא קשר להסדרת הרישום והזמנים הקבועים בחוזה בגין התחייבות הקבלן לרישום תוך הזמן המוקצב אותה עבר מזה זמן רב בהפרה גסה ובלתי סבירה ובגינה ניתן לי כדבר שאין עליו חולק בחוזה פיצוי מוסכם באופן ברור, מעוגן ובסכום נקוב אשר עליו אין עוררין?
חשוב לי לדעת האם יש לי צ'אנס שלא אצטרך סתם לשאת ולשלם הוצאות עו"ד, אגרות, חוו"ד מומחה ועוד לריק בגלל ההתיישנות לכאורה, כי חשוב לי לפעול נגד הקבלן בעניין ולקבל את הפיצוי בגין ההפרה שהתחייב ללא הוכחת נזק ואני לא רוצה לבזבז סתם את כספי לריק כי ההוצאות רבות.
מה דעתך/כם?מה הסיכויים?
תודה רבה והמשך סופ"ש נעים

למי עלי לפנות כדי להשכיר בית פרטי להוסטל למשרד הרווחה?
מה תהיינה השלכות המיסים בבואי למכרו?

אשמח לקבל הערכות לגבי תמחור חנייה בטאבו במרכז ר"ג
כלומר מה ההפרש בין מחיר דירה עם חניה בטאבו במרכז ר"ג לבין מחיר אותה דירה ללא חניה . בתודה מראש למשיבים .

על מנת לבצע רישום בטאבו בעקבות ירושה אפשר להשתמש בצילום של צו הירושה , נאמן למקור ע"י עו"ד/נוטריון?

שלום,
אני גרה בבניין השייך לשני בעלים. עד היום שילמנו שכירות לאחד הבעלים מולו חתמנו חוזה, בלי לדעת שקיים בכלל אדם נוסף.
אתמול, הונח לנו מתחת לדלת מכתב מהאדם השני שהציג עצמו כמחצית בחצי מהנכס של הבנין.
הוא טען כי מהיום, עלינו לשלם את דמי השכירות חצי לו וחצי לשני.
נפגשנו עם בעל הבניין שאנו מכירים, הוא אמר שרוב האחוזים בהחזקת הבניין שלו ולכן הזכות להחליט עליו. הוא טוען שלבעלים השני אין שום זכות לטעון שהוא מעוניין בדמי שכירות.

שאלותי:
א. האם באמת אין לנו ממה לחשוש וזה שאנחנו חתומים מול האדם עם אחוז המניות הגבוה מספיק?
ב. האם יש סיכוי שיום אחד יבוא הבעלים השני ויתבע מאתנו את כספו. האם בית משפט יוכל לחייב אותנו למרות ששלמנו כחוק ולפי חוזה?
ג. בעל הדירה הנוכחי הבטיח שיתן לנו מכתב ובו הצהרה שכל בעיה משפטית שתתעורר לא קשורה אלינו וכן שאם יהיו הוצאות כספיות הוא יספוג אותן.
האם יש למכתב כזה ערך?
מקווה שהבנתם ושתוכלו לפחות לכוון אותנו אם יש לנו מה לדאוג :)
תודה

יש לי דירה אחת בבעלותי ועוד 26% אחוז מדירה שקיבלתי בירושה מאחי שהיה ערירי.
נניח ואני רוצה למכור את הדירה בשנת 2013, כיוון שרק בשנת 2013 יעברו 4 שנים מיום שמכרתי את דירתי הקודמת (וקניתי במקומה דירה אחרת) אבל הבנתי שהחל משנת 2013 כבר צריך לחכות 8 שנים בשביל הפטור, אז מה עושים?

קיבלתי ייעוץ אבל עדיין אני לא בטוחה שזה אפשרי
דיברתי גם עם משפטן והוא אמר לי שלפי החוק הפטור של ירושה לא חל לגבי נכס שהתקבל מירושה מאח, אלא רק מהורה או צאצא

מכל הבירורים שעשיתי הגעתי למסקנה שלא כדאי למכור את הדירה ב 2013 כי אז אשלם מס שבח גבוה
האם זה נכון, האם על קבלת נכס בירושה מאח שנפטר אין פטור ממס שבח, בהנחה שהאח לא התחתן ולא היו לו ילדים מעולם ?
האם יש איזשהו חריג לעניין ?

שלום,אני עובד בבניין משרדים. בקומה שמעלי קיים חדש כושר שאגף המשקולות הוא מעל הראש שלי. לא נעים בכלל. כל התלונות שלי לא מזיזות להם ולי נדפק הראש. מה אפשר לעשות? באם להביא בוחן רעש? האם המפקח על המקרקעין אמון על תלונות כאלה? או בית המשפט לעניינים מקומיים? לעירייה כנראה שלא מזיז יותר מדי גם לא לאף אחר.ראשי סחרחר עלי.תודה רבה.   

שלום,בנסח הטאבו אני הבעלים ויש לי בניין ארבע קומות בו חניונים ושש דירות מושכרות ... האם אני יכול לרשום את הבניין כבית משותף כך שבעתיד אוכל למכור אולי דירה אחת שתיים והשאר יישארו בשכירות ? כמה סביר שעו״ד יקח שכ״ט עבור הליך כזה של רישום וכמה זמן לוקח בהתחשב בזה שאני הבעלים של הבניין וכל הדיירים שוכרים תודה

בן זוג שלי עבר לגור עמי בדירה ששייכת בחוק לי. האם בתוקף היותו בן זוג יש לו איזו שהן זכויות על הדירה או אפשרות לבוא בדרישות כל שהן מבחינה חוקית ? האם כדאי לערוך הסכם עמו, שאומר כי אין לו שום תביעות? מלבד זאת, האם לאחר מותי חלילה, יוכל לרשת אותי כחוק, אם לא תהיה צוואה?

האם יש זכויות שעלינו לדעת, או שמא תקדימים משפטיים, שקובעים שעל הקבלן הבונה לתת דיור חלופי לדיירי קומה אחרונה (עליה מתווספת הקומה) בעת הבנייה, כי זה יהיה סיוט לגור עם הבנאים על הראש. או לפי דרישה והתעקשות. כ"כ אם דייר אחד מתנגד ולא חותם, והשאר חתמו, יש לו משקל כלשהו בהכרעה? עיכוב בניה?

שלום,לפני 3 ימים עשינו חוזה של שיפוץ ונתנו מקדמה על סך 5000 ש"חלצערנו אנחנו נאלצים לבטל את החוזההאם המשפץ חייב להחזיר לנו את מקדמה?

שלום רב, קיים חלל ריק(מעין מחסן) בבניין שאני גר בו אשר לא מנוצל על ידי אף אחד ושכנים ששאלתי לא ידוע גם להגיד של מי הוא, אני ידוע שבתכלס תמורת סכום סימלי של הדיירים יסכימו לי להשתמש בו ולסגור אותו רק לי.ולכן יש לי מעט שאלות בנדון:
1.כיצד מבררים על בניין פרטים לגביו, האם מחסן שנמצא בו שייך לכלל הדיירים או
לדייר ספציפי, ואם כן למי?, מהם זכיות הבנייה של הבניין?

2.האם שטחים שבבעלות משוטפת של כלל הדיירים אפשר לרשום על אדם ספציפי, והאם הוא
חייב להיות דייר בבניין?

3.כיצד מעברים בעלות מאחזקה של כל הדיירים לאדם יחיד?

4.מהם התנאים לשנות חלל שרשום כמחסן לדירה מלבד לא לחרוג על זכיות הבנייה, וכיצד
עושים זאת?

5. האם מותר לי לשים מיטה במחסן ולישון שם מידי פעם, כלומר מה היא ההגדרה למחסן
ומה מותר לי לעשות איתו? 

שלום רב, אבי נפטר לפני 15 שנה, ולא הותיר אחריו צוואה.

באותה התקופה אני הייתי בן 14 (קטין) ואחי בן 19.
אמי העבירה את הדירה כולה על שמה בטאבו.
לאור יחסיה של אמי עם בן זוג שאנו חוששים ממניעיו האמיתיים, רצינו לדעת, האם ניתן לדרוש מאימי להעביר אלינו , כפי שדורש החוק את החלק היחסי המגיע לנו בדירה, שהיינו רבע על שמי ורבע על שם אחי, שכן כאמור אבי לא הותיר צוואה אחריו ולפי החוק נכסיו אמורים להתחלק מחציתם לאמי ומחציתם לילדים?
האם נייתן לדרוש זאת גם מבחינה משפטית 15 שנה לאחר מכן, שכן לא חתמנו על שום מסמך ויתור זכויותינו.
תודה

שלום,יש לנו דירה שהיא בדמי מפתחאנו הבעלים הרשומים בטאבוהדייר שהיה גר בדירה בדמי מפתח , הגדיל את הדירה אנחנו חתמנו לו כי הוא יכול להגדילה אבל שזה יעשה רק על חשבונווגם מופיע סעיף בחוזה עימו כי כל שינוי בדירה שיעשה יהיה אחר כך שייך לבעלי הדירה , דהיינו המשכירים אנחנוהשאלה היא כזו,הדייר נפטרהדירה חזרה לבעלותנוהאם אחיו (שהינו היורש שלו על פי צוואתו) של הנפטר יכול עכשיו לתבוע מאיתנו החזר כספי על ההשבחה שאחיו ז"ל הדייר המוגן עשה בנכס?וזאת למרות שאחיו של הנפטר  לא ירש את הזכאות להמשיך לגור בדירה כדייר מוגןתודהשי

מה ניתן לעשות כשיש הפרת הסכם שכירות?
איך מוציאים דייר מהדירה כמה שיותר מהר וקצר?
בחוזה יש גם סעיף ששני הצדדים רשאים להודיע על הפסקת ההתקשרות 60 יום מראש בלי לתת סיבה.

האם ישנה פסיקה לעניין התעמרות של מוסדות התכנון או רשויות השלטון אשר הניבה פיצויים.האם ישנה פסיקה לעניין הפרת חוזה מצד המדינה ומשיכת הליכי תכנון?

שלום רב,
בגן של הבת שלי לא ניתן להפעיל את המזגנים בכל הכיתות בבת אחת כי החשמל נופל ונוצר מצב שמאוד חם בגן והילדים (בני 3 חודשים עד 5 שנים) כולל הגננת והסייעות פשוט סובלים מהחום. הגננת רוצה לעשות תלת פזי על חשבונה אך טוענת כי בעל הנכס אינו מאשר לה. אני לא יודעת מה כתוב בחוזה השכירות ביניהם אבל האם ניתן להכריח את בעל הנכס להסכים לתיקון שכזה בייחוד כאשר לא נדרש ממנו לשלם?

שלום

האם נכון הדבר שהחלטות בעניין שימוש בגג המשותף של הבניין די ברוב קולות של הדיירים?
ההחלטת הן:
להשכיר את החדר שנבנה על הגג
שלא למסור לאף אחד מבעלי הנכסים את מפתח הגג...
אודה על תשובתכם.

שאלה האם אני מחויב משפטית כלפי רוכש אשר הועבר אליו טיוטת חוזה?,אך טרם חתמנו על כל מסמך רשמי בנינו לגבי קנית הנכס(לא בוצע שום הסכם וגם ציינתי בפניו שאניני מחויב אליו כל עוד אין משהו חתום)

ב-2005, עורך הדין (חיצוני - מטעם החברה המשכנת, שפשטה רגל בינתיים) רשם את הבית המשותף בטאבו, ובכך אישר את תשריט הבית המשותף. ב-2008, אותו עו"ד החתים אותי על שטר מכר לדירתי. ב-2009 רשמתי את דירתי בטאבו, בהתאם לשטר המכר הנ"ל. לאחרונה הסתבר, כי עפ"י תשריט הבית המשותף (בו "הוחלפו" ביניהן כניסה א' וב' של הבניין), בעצם יש לי טאבו על דירת שכני. האם חלה אחריות על עורך הדין וכיצד ניתן לתקן את הטעות' מבלי לבצע עסקת מכר?

שלום אני מתגורר בבית משותף בנין בן 4 קומות
אותו ועד בית החל לכהן בתפקיד לא מזמן
1.עם כניסתו לתפקיד הוא ביצע מספר חריגות בניה
ביניהן בניה בלתי חוקית של חדרים בחצרו וידוע
לנו שהוא עשה זאת ללא אישור תוך ניצול מעמדו כועד הבית.
2.בהיכנסו לתפקיד החליט להעלות באופן דרסטי
את מיסי הועד מ-100 ש"ח ל-120 ש"ח בעוד בבניינים אחרים בשכונה בעלי אותם סטנדרטים משלמים 80-100 ש"ח בלבד.
לטענתו העלאת המיסים נובעת מכך שיש דיירים שאינם משלמים כמו כן אינו מעביר לנו דיווח שותף
על הכספים - עלויות תפעוליות ואינו מדווח לנו על דיירים שאינם משלמים דבר הגורם לגרעונות ואנו
נדרשים כל פעם לכסות גרעונות אלה בכל מיני תירוצים.
3.מעסיק בניקיון שבח"ים ככל הנראה ללא רישיון שהות בישראל.
4. לאחרונה החליט לבצע שיפוץ של תיבות הדואר לחדשות למרות שתיבת הדואר שלי הנה תקינה ואינה דרושה החלפה.
כמו כן תיבת הדואר שבבניין אינה משמשת אותי מאחר ויש לי תיבת דואר פרטית של רשות הדואר.
בנוסף לכך הוא החליט להתקין מצלמת אבטחה בקומה בה הוא מתגורר (קומת הכניסה) אך ורק בקומה זו (קיימות 4 קומות בבניין).
נשאלת השאלה האם החוק מחייב אותי להשתתף בעלות התקנת המצלמה בניגוד לרצוני היות ואיני מתגוררת בקומת הכניסה אלא בקומה 4.
שני אלה בעלות 250 ש"ח .
על לציין שלטענתו באסיפה שהייתה על הנושא הרוב הצביעו בעד התקנת תיבות הדואר שיפוץ האינטרקום והתקנת המצלמה.
5.בנוסף לכך מנהל ועד הבית דיונים בצורה כוחנית ומאיימת הכוללת איומים ושפה גסה כגון: 'אני השריף החדש' 'אתם תעשו מה שאני אומר'
כמו כן משתמש בניבולי פה גידופים ושפת רחוב כאשר מסרבים לבצע את מבוקשו וגורם לסכסוך בין השכנים.
לסיכום: נשאלת השאלה האם אותו ועד בית יכול להמשיך לכהן בתפקידו למרות התנהגותו הכוחנית ?
איזה אמצעים ניתן להפעיל על מנת לכפות עליו להתפטר מתפקידו ?

תודה מראש