פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס רכישה על דירת מגורים
קובי
26/07/12
שלום לכולם לפני כחודש מכרתי דירה יחידה שהייתה בבעלותי,כרגע אני רוצה לרכוש דירה אחרת, אין דירה שרשומה על השם שלי האם יש לי פטור ממס רכישה?
תודה מראש
תודה מראש
מס רכישה
עו"ד אלדן פרחית
26/07/12
בהנחה שאין לך דירה נוספת לרבות חלק מדירה (25% מדירה ומעלה)
אתה זכאי למדרגות מס בגין דירה יחידה, כלומר עד לסך של 1,421,760 ש"ח 0%.
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
אתה זכאי למדרגות מס בגין דירה יחידה, כלומר עד לסך של 1,421,760 ש"ח 0%.
בברכה
עו"ד אלדן פרחית
מומחית במקרקעין ומיסוי מקרקעין
חניה בבניין משותף
ספער
25/07/12
שלום רב,
אני גרה בבניין משותף של 12 דיירים. הבניין נבנה לפני 30 שנה עם 11 חניות. אני הדירה ה-12 ללא חניה.
יש שטח גדול שסובב את הבניין וכעת, בעידן התמ"א הדיירים שיפצו את הבניין פיזרו חצץ בכל היקף הבית, למטרות נוי כמובן וסירבו לאפשר לי חנייה נוספת.
שאלתי- האם יש לי סיכוי כלשהו מול התנגדות הדיירים או שמא נסגר הגולל בעניין זה?
שאלה נוספת- למי עליי לפנות כדי לבדוק אופן תשלום מסי ועד ועלויות תמ"א? אני רוצה לבסס תשלום דיפרנציאלי ונכון לעכשיו כל הדיירים משלמים ועד ושיפוץ, שווה בשווה.
תודה רבה, ספיר
אני גרה בבניין משותף של 12 דיירים. הבניין נבנה לפני 30 שנה עם 11 חניות. אני הדירה ה-12 ללא חניה.
יש שטח גדול שסובב את הבניין וכעת, בעידן התמ"א הדיירים שיפצו את הבניין פיזרו חצץ בכל היקף הבית, למטרות נוי כמובן וסירבו לאפשר לי חנייה נוספת.
שאלתי- האם יש לי סיכוי כלשהו מול התנגדות הדיירים או שמא נסגר הגולל בעניין זה?
שאלה נוספת- למי עליי לפנות כדי לבדוק אופן תשלום מסי ועד ועלויות תמ"א? אני רוצה לבסס תשלום דיפרנציאלי ונכון לעכשיו כל הדיירים משלמים ועד ושיפוץ, שווה בשווה.
תודה רבה, ספיר
חניה בבית משותף
עו"ד גיא ראשין
26/07/12
שלום רב,
באשר לחניה, נראה כי הסיכוי אינו רב. קיימת אפשרות לקבל את הסכמת כל הדיירים להוספת חניה עבורך על חלק מהשטח המשותף, אך הדבר מצריך גם הסדרה מול הרשות המקומית.
באשר לתשלומים השונים- בדקי בועד מה שולם וכמה. בקביל בדקי מה אומר תקנון הבית המשותף.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
באשר לחניה, נראה כי הסיכוי אינו רב. קיימת אפשרות לקבל את הסכמת כל הדיירים להוספת חניה עבורך על חלק מהשטח המשותף, אך הדבר מצריך גם הסדרה מול הרשות המקומית.
באשר לתשלומים השונים- בדקי בועד מה שולם וכמה. בקביל בדקי מה אומר תקנון הבית המשותף.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
חנייה משותפת
אירית אביב
25/08/12
אינני עו"ד אולם למיטב ידיעתי חניה משותפת משמעה שכל אחד מדיירי הבניין יכולים להחנות את רכבם באחת החניות על בסיס פנוי (כל הקודם זוכה) אלא אם בהסכמה של כל הדיירים ,חלקו את החניות והקצו חניה ספציפית לכל דירה. אולם מאחר ואת הדיירת ה- 12 ויש רק 11 חניות, אין תוקף להסכמות הסטוריות ועלייך לדרוש מנציגות הבית לכנס אסיפת דיירים ולכלול אותך בהסדר החנייה. ניתן בהסכמת כל הדיירים להוסיף חנייה עבורך ולסמן אותה (השטח גדול כדברייך) או למצוא פתרון יצירתי אחר, אבל לא יתכן שזכותך ברכוש המשותף תהיה פחותה משל הדיירים האחרים. בברכה ובהצלחה, אירית אביב.
זכויות בנייה
ירמיהו
25/07/12
אני ושותף שלי היו לנו אחוזי בניה.
מכרנו אותם לקבלן שמתכוון להשתמש בהם לטובת כמה בניינים כדי להוסיף מרפסות.
אחוזי בניה האלה רשומים ע"ש שותף שלי שהוא עצמאי ואני שכיר.
שאלה:
האם אני יכול לבקש מהקבלן שאת המחצית של התמורה יעביר אלי ישירות?
האם צריך לשלם מס כלשהוא על המכירה?
האם דינו של אחוזי בניה כדין נדל"ן?
מכרנו אותם לקבלן שמתכוון להשתמש בהם לטובת כמה בניינים כדי להוסיף מרפסות.
אחוזי בניה האלה רשומים ע"ש שותף שלי שהוא עצמאי ואני שכיר.
שאלה:
האם אני יכול לבקש מהקבלן שאת המחצית של התמורה יעביר אלי ישירות?
האם צריך לשלם מס כלשהוא על המכירה?
האם דינו של אחוזי בניה כדין נדל"ן?
אחוזי בניה
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
מוצע כי תיגש לעו"ד שיבחן את העסקה. ככלל, עפי הפסיקה הרווחת, יתכן ומכירה שכזו תיחשב כמכירת זכויות במקרקעין ותחויב במס לפי חוק מיסוי מקרקעין. לגבי העברת התמורה אליך, זו אינה שאלה לפורום זה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מוצע כי תיגש לעו"ד שיבחן את העסקה. ככלל, עפי הפסיקה הרווחת, יתכן ומכירה שכזו תיחשב כמכירת זכויות במקרקעין ותחויב במס לפי חוק מיסוי מקרקעין. לגבי העברת התמורה אליך, זו אינה שאלה לפורום זה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
היתר לתוספת בניה
אלעד
25/07/12
אני מתעניין בקניית דירה אשר לה תוספת בניה של מרפסת.
בנסח הטאבו של הדירה המרפסת מופיעה תחת סעיף "הצמדות"
האם מכך אני יכול להסיק כי לתוספת זו יש היתר? אם לא כיצד ניתן לבדוק היתרים?
תודה
בנסח הטאבו של הדירה המרפסת מופיעה תחת סעיף "הצמדות"
האם מכך אני יכול להסיק כי לתוספת זו יש היתר? אם לא כיצד ניתן לבדוק היתרים?
תודה
בדיקת חוקיות
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
מומלץ לבדוק קיומם של היתרים במחלקת ההנדסה בעירייה, בתיק הבניין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מומלץ לבדוק קיומם של היתרים במחלקת ההנדסה בעירייה, בתיק הבניין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
קניית בית פרטי עם חריגות בנייה- דחוףףףף
אסף
25/07/12
אני לפני חתימת חוזה לקניית בית פרטי שבו הבעלים הודו בפני כי המרפסת נסגרה ללא היתר. מה ההשלכות אם אחתום על החוזה כפי שהוא? אציין בנוסף כי הבית רשום בטאבו אולם יש צורך בהסכמת המנהל להעברת הבעלות ולכן המוכרים אמרו לי שעליהם לחתום על תצהיר למנהל שקיימים חריגות בנייה בבית. מה הסיכונים שאני לוקח ? האם הערייה יכולה לחייב את הריסת המרפסת שנסגרה לפני יותר מ20 שנים
חריגות בניה
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
הסיכון הוא כי לא תתאפשר העברת הזכויות על שמך. העירייה יכולה להוציא לך צו הריסה, שכן עבירת השימוש, להבדיל מעבירת הבניה היא עבירה נמשכת, ויהיה קושי הגם שחלפו שנים ארוכות, לטעון להתיישנות בשימוש.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בברכה,
הסיכון הוא כי לא תתאפשר העברת הזכויות על שמך. העירייה יכולה להוציא לך צו הריסה, שכן עבירת השימוש, להבדיל מעבירת הבניה היא עבירה נמשכת, ויהיה קושי הגם שחלפו שנים ארוכות, לטעון להתיישנות בשימוש.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בברכה,
ועד – בית : אחריות משפטית
דוד
25/07/12
שאלה:
שלום
האם יש פסיקה
שאומרת שלועד בית יש אחריות ואו אחריות אישית בדבר מפגעים בטיחותיים הקיימים בבניין
והוא לא עושה דבר כדי לתקנם ?
במידה וכן נא שילחו
לי את הפסיקה הנ"ל.
תודה מראש
דוד
שלום
האם יש פסיקה
שאומרת שלועד בית יש אחריות ואו אחריות אישית בדבר מפגעים בטיחותיים הקיימים בבניין
והוא לא עושה דבר כדי לתקנם ?
במידה וכן נא שילחו
לי את הפסיקה הנ"ל.
תודה מראש
דוד
פסיקה
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
דוד שלום,
לועד אחריות כיישות משפטית. במקרים חריגים ניתן להטיל אחריות אישית על חבריו, במיוחד במקרים בהם הפעולות נעשות בזדון. באשר לפסיקה- הנך מוזמן לפנות למאגרים משפטיים [למשל בספריות משפטיות] ולמצוא את אשר אתה מחפש, לחילופין לפנות לעו"ד עם הסוגיה המתאימה אשר ינחה אותך בהתאם.
בברכה,
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לועד אחריות כיישות משפטית. במקרים חריגים ניתן להטיל אחריות אישית על חבריו, במיוחד במקרים בהם הפעולות נעשות בזדון. באשר לפסיקה- הנך מוזמן לפנות למאגרים משפטיים [למשל בספריות משפטיות] ולמצוא את אשר אתה מחפש, לחילופין לפנות לעו"ד עם הסוגיה המתאימה אשר ינחה אותך בהתאם.
בברכה,
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בניה בלתי חוקית ע"י שוכר החנות
ציקו
25/07/12
אני משכיר חנות כבר חמש שנים לפני מספר ימים קיבלתי מכתב מהעירייה כי נעשתה בניה בלתי חוקית בנו מחסן סמוך לחנות לא צמוד אלא במרחק 3 מטר גם המדרגות במרחק 3 מטר מהחנות ומרקיזה על גג החנות. לציין ששוחחתי עם השוכר והודעתי לו חד משמעית שאני לא מאשר בניה בלתי חוקית. השוכר אמר שהוא מטפל מול מחלקת ההנדסה בעירייה בנושא ההיתרים.
אין לי כל קשר לבניה ולא אישרתי אותה .
מה עלי לעשות בנושא?
אין לי כל קשר לבניה ולא אישרתי אותה .
מה עלי לעשות בנושא?
בניה בלתי חוקית
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
איני יודע כמה אתה סומך על השוכר, אולם עליך לדעת כי אם יוחלט להגיש כתב אישום בגין אותה בניה בלתי חוקית, אתה, כבעלי החנות, תהיה חלק בלתי נפרד ממנו. בדוק בעצמך מה קורה באגף ההנדסה- וקח בחשבון שעליך יהיה לפעול להריסת הבניה על מנת למנוע כתב אישום.
בברכה,
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
איני יודע כמה אתה סומך על השוכר, אולם עליך לדעת כי אם יוחלט להגיש כתב אישום בגין אותה בניה בלתי חוקית, אתה, כבעלי החנות, תהיה חלק בלתי נפרד ממנו. בדוק בעצמך מה קורה באגף ההנדסה- וקח בחשבון שעליך יהיה לפעול להריסת הבניה על מנת למנוע כתב אישום.
בברכה,
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
רכישת מחסן בבניין ליד
גיל
25/07/12
אין לדירתי מחסן (לא היו מחסנים פנויים במעמד הרכישה ) .
אני מעוניין לרכוש מחסן דירתי בבניין .
דייר מכר את דירתו ללא המחסן והוא מעוניין למכור לי את המחסן .
מספר שאלות :
1. המחסן שלו נמצא בחניון התת קרקעי המשותף שלנו , אך מתחת לבניין שצמוד לבניין שלנו . האם זה חוקי ?
2. האם הוא יכול למכור לי מחסן שנמצא בבניין אחר ?
3. האם ההצמדה הלא טבעית של המחסן שלו לדירה שלו הזאת רשומה כהערת אזהרה בטאבו ?
4. מה כדאי שאבדוק לפני ביצוע רכישה שכזאת (אם בכלל זה חוקי)
5. האם ולמי יש לדווח לפני ואחרי ביצוע העסקה
6. האם כדאי לקחת עורך דין ומה ס"ג של עלות תשלום לעורך דין בעסקה שכזאת
תודה
אני מעוניין לרכוש מחסן דירתי בבניין .
דייר מכר את דירתו ללא המחסן והוא מעוניין למכור לי את המחסן .
מספר שאלות :
1. המחסן שלו נמצא בחניון התת קרקעי המשותף שלנו , אך מתחת לבניין שצמוד לבניין שלנו . האם זה חוקי ?
2. האם הוא יכול למכור לי מחסן שנמצא בבניין אחר ?
3. האם ההצמדה הלא טבעית של המחסן שלו לדירה שלו הזאת רשומה כהערת אזהרה בטאבו ?
4. מה כדאי שאבדוק לפני ביצוע רכישה שכזאת (אם בכלל זה חוקי)
5. האם ולמי יש לדווח לפני ואחרי ביצוע העסקה
6. האם כדאי לקחת עורך דין ומה ס"ג של עלות תשלום לעורך דין בעסקה שכזאת
תודה
מכירת מחסן
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
אכן, מכירת מחסן צמוד בנפרד מהדירה עשויה להיות בעייתית. מוצע כי תשכור את שירותיו של עו"ד על מנת לבדוק את העניין הרישומי והיתכנותה של העסקה בכללותה.
בברכה,
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אכן, מכירת מחסן צמוד בנפרד מהדירה עשויה להיות בעייתית. מוצע כי תשכור את שירותיו של עו"ד על מנת לבדוק את העניין הרישומי והיתכנותה של העסקה בכללותה.
בברכה,
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
incognito
חוב על צק אחרי 6שנים
25/07/12
שלום לכולם ותודה מראש למי שיוכל לעזור לילפני 6 שנים שכרתי דירה סיפקתי לבעל הדירה צקים מראש לתקופת השהייה בדירהאני יציין שבאותה תקופה הייתי חייל עדיין צעיר ולא מודע מספיקלקראת סוף השהות שלי בדירה מסיבות אישייות יצאתי מהדירה והחזרתי אותה לבעלייה היה בנינו חוב של כ אלף או אלפיים שקלים שהמשפחה שלי הסדירהעכשיו אחרי 6 שנים מסתבר שהבעלים לא פדה את כל הצקים הוא לקח את הכסף המזומן ואת הכסף של הצקים וכנראה ניסה או לא ניסה אני לא יודע לפדות את הצקים והצק חזר אחרי 6 שנים וקיבלתי מכתב ש"יש חוב" של 8 אלף שקל על צקים שחזרו המכתב התקבל היוםמה אני יכול לעשות בנידון במצב כזה?תודה רבה לכל מי שיוכל לעזור
צקים חוזרים
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
פנה לעו"ד ללא דיחוי. יש להשיב למכתב שקיבלת ולהיות מוכן במקרה שיפתח תיק הוצל"פ.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
פנה לעו"ד ללא דיחוי. יש להשיב למכתב שקיבלת ולהיות מוכן במקרה שיפתח תיק הוצל"פ.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
דחוף- אחריות בעלים על נזק של שוכרים לרכוש המשותף
עידן
25/07/12
שלום רב,
אני בעלים של דירה ומשכיר אותו למשפחה במשך מספר שנים.
לפני כמה ימים קיבלתי טלפון מועד הבית שהודיע לי כי הילד של אותה משפחה ששוכרת ממני את הדירה עשה נזק ברכוש המשותף(שבר מראה במעלית, הרס את הגינה ועוד דברים ששכני אחרים ראו ולא תהיה להם בעיה להוכיח את זה).
ועד הבית איים עליי כי אם לא אדאג שהמשפחה תשלם על הנזקים, הם יתבעו אותי ואומרים שיש לי אחריות כבעלים של הדירה על נזק ששוכרים עשו לרכוש המשותף.
השאלה שלי: האם באמת הדיירים האחרים יכולים לתבוע אותי על נזק שעשו השוכרים שלי?
ברור לי שאם הם יתבעו אותי אני יוכל לתבוע את המשפחה ששוכרת את הנכס ולדרוש שהם ישלמו על הנזק שהם עשו אבל האם יש סעיף חוק שאומר שיש או אין לי אחריות במקרה כזה?
אני בעלים של דירה ומשכיר אותו למשפחה במשך מספר שנים.
לפני כמה ימים קיבלתי טלפון מועד הבית שהודיע לי כי הילד של אותה משפחה ששוכרת ממני את הדירה עשה נזק ברכוש המשותף(שבר מראה במעלית, הרס את הגינה ועוד דברים ששכני אחרים ראו ולא תהיה להם בעיה להוכיח את זה).
ועד הבית איים עליי כי אם לא אדאג שהמשפחה תשלם על הנזקים, הם יתבעו אותי ואומרים שיש לי אחריות כבעלים של הדירה על נזק ששוכרים עשו לרכוש המשותף.
השאלה שלי: האם באמת הדיירים האחרים יכולים לתבוע אותי על נזק שעשו השוכרים שלי?
ברור לי שאם הם יתבעו אותי אני יוכל לתבוע את המשפחה ששוכרת את הנכס ולדרוש שהם ישלמו על הנזק שהם עשו אבל האם יש סעיף חוק שאומר שיש או אין לי אחריות במקרה כזה?
אחריות בעלים
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
כבעלים אתה אחראי למעשי השוכר. אני רוצה להניח שבהסכם השכירות הסדרת את הסוגיה, ובכל מקרה עליך לפעול מול השוכר לפני שתוגש נגדך תביעה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
כבעלים אתה אחראי למעשי השוכר. אני רוצה להניח שבהסכם השכירות הסדרת את הסוגיה, ובכל מקרה עליך לפעול מול השוכר לפני שתוגש נגדך תביעה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מה המלצתך האם בכלל להוריד מחיר
יובל וארז
25/07/12
אני משכיר את דירתי המבוקשת ברח´ יהודית ברמת גן לזוג צעיר עם 2 תינוקות במחיר זול יחסית כי חיפשתי דירים טובים 5200
כשהם ראו את הדירה הם התלהבו כי גם אמרתי להם שהרחוב שקט (וזה אמת).סגרנו על 5200 (למרות שהיו לי מלא אנשים שמוכנים ב5300 )וגם התקופה היתה פחות טובה מעכישו ינואר. בכל אופן חודש לאחר שהם ניכנסו לדירה התחילו בבנין ממול מעבר לכביש שיפוץ במסגרת תמא (מנופים,בטון רעש וכו´)-החוזה סטנדרטי - אבל הם טוענים שעכשיו שנה וחצי הם יגרו מול את בניה (ובפועל כאמור הם גרים כבר 7 חודשים מול השיפוץ)והאישה בחופשת לידה כל היום בבית.
הם רוצים שאני יוריד את המחיר (כל החברים שלי ויועצים למינהם כולל אחותי שהיא עו"ד אומרת שאין מה לעשות ולא כתוב כלום בחוזה)-אני בתחילת הדרך גם אמרתי לבחור שחוזה זה אומנם נייר אבל הכל פתוח וצריך להיות קודם כל אנושיים-
השאלה האם באמת להוריד במחיר ובמידה וכן באיזה סכום?זה הגינוי עם בכלל
כשהם ראו את הדירה הם התלהבו כי גם אמרתי להם שהרחוב שקט (וזה אמת).סגרנו על 5200 (למרות שהיו לי מלא אנשים שמוכנים ב5300 )וגם התקופה היתה פחות טובה מעכישו ינואר. בכל אופן חודש לאחר שהם ניכנסו לדירה התחילו בבנין ממול מעבר לכביש שיפוץ במסגרת תמא (מנופים,בטון רעש וכו´)-החוזה סטנדרטי - אבל הם טוענים שעכשיו שנה וחצי הם יגרו מול את בניה (ובפועל כאמור הם גרים כבר 7 חודשים מול השיפוץ)והאישה בחופשת לידה כל היום בבית.
הם רוצים שאני יוריד את המחיר (כל החברים שלי ויועצים למינהם כולל אחותי שהיא עו"ד אומרת שאין מה לעשות ולא כתוב כלום בחוזה)-אני בתחילת הדרך גם אמרתי לבחור שחוזה זה אומנם נייר אבל הכל פתוח וצריך להיות קודם כל אנושיים-
השאלה האם באמת להוריד במחיר ובמידה וכן באיזה סכום?זה הגינוי עם בכלל
שכר דירה
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
השאלה אינה משפטית והפורום אינו יכול לשקול את שיקוליך הכלכליים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
השאלה אינה משפטית והפורום אינו יכול לשקול את שיקוליך הכלכליים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מכירת מגרש
יעל
24/07/12
אני מוכרת מגרש לקבלן. סיכמנו שהוא ישלם את המיסים וההיטלים. הוא רוצה למכור דירות על הנייר עוד לפני שהעברת הבעלות הושלמה וגם לרשום משכנתא (למימון העסקה). האם לגטימי שאסרב לכך? אני לא רותה להיות עם הערת אזהרה לבנק ממשכן ועו הערות לדיירים. מהקורה עם הקבלן לא עומד תשלומים לבנק. אני מחזירה את הכסף לבנק ונתקעת עם הערות אזהרה לדיירים ששילמו לו כסף. זה נראה לי לא הגיוני . האם נכון שדרישת הקבלן למכור דירות בטרם הושלמה העברת הבעלות אינה סבירה?
מכירת מגרש
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
יעל שלום,
כל מה שאת חושבת שהוא לגיטימי, יכול להיחשב ככזה ביחסייך עם הקבלן. הכל שאלה של סיכונים וכדאיות. מוצע כי תפני לעו"ד, תציגי בפניו את החומר כולו ותוכלי לקבל החלטה מושכלת, גם כלכלית וגם משפטית.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
כל מה שאת חושבת שהוא לגיטימי, יכול להיחשב ככזה ביחסייך עם הקבלן. הכל שאלה של סיכונים וכדאיות. מוצע כי תפני לעו"ד, תציגי בפניו את החומר כולו ותוכלי לקבל החלטה מושכלת, גם כלכלית וגם משפטית.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
פטור מס שבח
מיקי
24/07/12
יש לי שתי דירות כבר עשרים שנה שחיברתי אותן לדירה אחת ,אבל מופיעות בטאבו עדיין שתי דירות. קניתי לפני חודשיים דירה נוספת. אני רוצה עכשיו למכור את הדירה שקניתי. האם מגיע לי פטור מס שבח לפי הוראת שעה או כל פטור אחר ?
פטור ממס שבח
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
שאלת זכאותך לפטור תלויה בעיקר בפעולות שביצעת בעבר. אכן נכון כי עד סוף שנה זו, ניתן על פי הוראת השעה למכור שתי דירות ששווין אינו עולה על 2.2 מליון ש"ח- ועל פניו יתכן שאתה זכאי. יחד עם זאת, מוצע כי תיוועץ בעו"ד לפני ביצוע פעולה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלת זכאותך לפטור תלויה בעיקר בפעולות שביצעת בעבר. אכן נכון כי עד סוף שנה זו, ניתן על פי הוראת השעה למכור שתי דירות ששווין אינו עולה על 2.2 מליון ש"ח- ועל פניו יתכן שאתה זכאי. יחד עם זאת, מוצע כי תיוועץ בעו"ד לפני ביצוע פעולה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
רישום בטאבו
טל
24/07/12
שלום רב ברשותי דירה יד שניה שנבנתה בשנת1995 במהלך הבנייה הקבלן פשט את הרגל .לפני חודש קיבלתי דרישה מעו"ד שטיפל בבנייה לאחר הפשיטת רגל שעליי לשלם עבור רישום האטבו.
עלות הדירה הייתה כ300000 ש"ח .הסכום שאני נדרש לשלם הוא כ4000 ש"ח שמורכב מעלות הדירה פלוס המדד משנת 1995 ועד 2012 פלוס חצי אחוז פלוס דמי טיפול פלוס 16 אחוז מע"מ.שאלתי היא מדוע אני צריך לשלם סכום זה עקב שלקח 17 שנה עד שהיה ניתן לטפל ברישום ובנוסף לזה לפי החישוב עלות הדירה גבוהה בהרבה ממה שהיא שווה וכן הסכום גבוה.שאלתי השניה האם רק עו"ד שהוסמך לטפל בפשיטת רגל יכול לבצע את הרישום בטאבו או שאני יכול לקחת עו"ד אחר שייבצע עבורי את הרשום במחיר סביר יותר
עלות הדירה הייתה כ300000 ש"ח .הסכום שאני נדרש לשלם הוא כ4000 ש"ח שמורכב מעלות הדירה פלוס המדד משנת 1995 ועד 2012 פלוס חצי אחוז פלוס דמי טיפול פלוס 16 אחוז מע"מ.שאלתי היא מדוע אני צריך לשלם סכום זה עקב שלקח 17 שנה עד שהיה ניתן לטפל ברישום ובנוסף לזה לפי החישוב עלות הדירה גבוהה בהרבה ממה שהיא שווה וכן הסכום גבוה.שאלתי השניה האם רק עו"ד שהוסמך לטפל בפשיטת רגל יכול לבצע את הרישום בטאבו או שאני יכול לקחת עו"ד אחר שייבצע עבורי את הרשום במחיר סביר יותר
רישום זכויות
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
טל שלום,
איני יכול להשיב לך בעניין העלויות שכן הפירוט שציינת אינו ברור דיו ולא ברור לפי מה תומחר כל פרט. באשר לעוה"ד המטפל- אכן, ככל שמונה ע"י בימש לטפל ברישום זה בתחום אחריותו. תמיד ניתן לפנות לבימש ולבקש להחליף, אך אני סבור, כי ככל שכבר מונה בעל מקצוע מטפל שנבר בתיקים- כדאי להיעזר בו. בדוק העלויות מולו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
איני יכול להשיב לך בעניין העלויות שכן הפירוט שציינת אינו ברור דיו ולא ברור לפי מה תומחר כל פרט. באשר לעוה"ד המטפל- אכן, ככל שמונה ע"י בימש לטפל ברישום זה בתחום אחריותו. תמיד ניתן לפנות לבימש ולבקש להחליף, אך אני סבור, כי ככל שכבר מונה בעל מקצוע מטפל שנבר בתיקים- כדאי להיעזר בו. בדוק העלויות מולו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בניית חלון בשיפוץ
יהונתן
24/07/12
שלום, אנו עומדים לשפץ את הבית ולהפוך את חדר המקלחת לחדר שינה. רציתי לדעת - האם מותר לפתוח חלון רגיל לכיוון הגינה?
"תפתח חלון"
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
הדבר מותר ככל שהגשתם בקשה לכך לועדה המקומית. ככל שלא מדובר בשיפוץ פנימי בלבד, עליכם להגיש בקשה מסודרת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הדבר מותר ככל שהגשתם בקשה לכך לועדה המקומית. ככל שלא מדובר בשיפוץ פנימי בלבד, עליכם להגיש בקשה מסודרת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
התחברות לחברת גז שבחר קבלן הבניה
שלמה
24/07/12
קבלן הבניה שרכשתי ממינו את הדירה סגר הסכם עם ספקית גז לבינין המגורים לתקופה של 5 שנים.האם זה חוקי? האם ניתן להתנגד לעסקה זו ולסרב לחתום על החוזה עם הספק שבחר הקבלן ולבחור ספק גז אחר שמוסכם על כל הדיירים.?
ספק גז
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
פרוצדורה מקובלת היא שהקבלן מתקשר עם ספק גז. יחד עם זאת, רוב הדיירים רשאים להחליף את אותו ספק.
חוק המקרקעין קובע:
החלפת ספק גז (תיקון מס' 13) תשנ"א-1991 (תיקון מס' 15) תשנ"ד-1994
59ד. (א) בסעיף זה, "מערכת גז מרכזית" – מערכת להספקת גז שבאמצעותה מסופק גז לשתי דירות או יותר.
(ב) בבית משותף שבו קיימת מערכת גז מרכזית, רשאים בעלי הדירות הרוכשים גז באמצעות המערכת האמורה להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו, ולהתקשר עם ספק גז אחר כדי לרכוש גז ממנו או באמצעותו; החלטה כאמור טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות.
(ג) הוחלף ספק הגז כאמור בסעיף קטן (ב), לא יהיה רשאי בעל דירה הקשור לאותה מערכת, להתקין מיתקן גז נפרד להספקת גז לדירתו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
פרוצדורה מקובלת היא שהקבלן מתקשר עם ספק גז. יחד עם זאת, רוב הדיירים רשאים להחליף את אותו ספק.
חוק המקרקעין קובע:
החלפת ספק גז (תיקון מס' 13) תשנ"א-1991 (תיקון מס' 15) תשנ"ד-1994
59ד. (א) בסעיף זה, "מערכת גז מרכזית" – מערכת להספקת גז שבאמצעותה מסופק גז לשתי דירות או יותר.
(ב) בבית משותף שבו קיימת מערכת גז מרכזית, רשאים בעלי הדירות הרוכשים גז באמצעות המערכת האמורה להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו, ולהתקשר עם ספק גז אחר כדי לרכוש גז ממנו או באמצעותו; החלטה כאמור טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות.
(ג) הוחלף ספק הגז כאמור בסעיף קטן (ב), לא יהיה רשאי בעל דירה הקשור לאותה מערכת, להתקין מיתקן גז נפרד להספקת גז לדירתו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
איזו בטוחה עדיפה בתור משכיר?
גיא
24/07/12
רציתי לדעת איזו בטוחה עדיפה לי בתור משכיר לדרוש מהשוכר? צ'ק ביטחון, שטר בטחון, הפקדה בנקאית? ואם אני בוחר באפשרות של שטר בטחון אז מאיפה אני מוציא את השטר? (הבנתי שאפשר בדואר או סתם לקחת מהאינטרנט), ואם אני בוחר לדרוש גם ערב על השטר אז פרט לחתימתו על השטר האם צריך גם צילום של ת.ז או כיוצא בזה?
בטחונות
עו"ד גיא ראשין
25/07/12
שלום רב,
הבטוחה הטובה ביותר היא ערבות בנקאית אוטונומית. שוכרים אינם אוהבים לתת כזו, משום שהיא דורשת מהם למעשה "לשריין כסף" בצד. יתר הבטוחות [שטר חוב, צק בטחון] הן דומות מבחינת יכולת הפעלתן והצורך להיזדקק להליך משפטי על מנת לממשן. למיטב ידיעתי, הדואר כבר אינו מספק שטרי חוב וניתן למצוא כאלה בודאי אצל עו"ד. ערב שיחתום הוא חובה ולא ברירה, ומומלץ כי יחתום בפניך או בפני עו"ד, יזוהה ע"י ת.ז. אשר גם תצולם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הבטוחה הטובה ביותר היא ערבות בנקאית אוטונומית. שוכרים אינם אוהבים לתת כזו, משום שהיא דורשת מהם למעשה "לשריין כסף" בצד. יתר הבטוחות [שטר חוב, צק בטחון] הן דומות מבחינת יכולת הפעלתן והצורך להיזדקק להליך משפטי על מנת לממשן. למיטב ידיעתי, הדואר כבר אינו מספק שטרי חוב וניתן למצוא כאלה בודאי אצל עו"ד. ערב שיחתום הוא חובה ולא ברירה, ומומלץ כי יחתום בפניך או בפני עו"ד, יזוהה ע"י ת.ז. אשר גם תצולם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
חזקה פיזית רבת שנים במקרקעין
שאילתא
24/07/12
במקרה עליו אני מדבר אין שום ספק שיש חזקה פיזית רבת שנים במקרקעין - השאלה שלי היא איך מוגדרת בחוק אותה חזקה ???
סתם כדי לסבר את האוזן אציין שהמדינה נתנה קרקע ל-X (ז"ל) בשנת 1939, ועד היום בני משפחתו חיים בה.
מצד אחד מצאתי בויקפדיה התייחסות לחזקה רבת שנים, מאידך גיסא מצאתי בפסקי הדין את המינוח "בר רשות"
אזי מהו המינוח הנכון ומהו הדין שחל על מישהו שמתגורר תקופה ארוכה כ"כ בהסכמה . . . ??
האם זה "בר רשות" או "חזקה רבת שנים" ???
והאם יש איזה פס"ד או חוק שיכול לשפוך אור על השאלה מה הנפקות שלה ??
סתם כדי לסבר את האוזן אציין שהמדינה נתנה קרקע ל-X (ז"ל) בשנת 1939, ועד היום בני משפחתו חיים בה.
מצד אחד מצאתי בויקפדיה התייחסות לחזקה רבת שנים, מאידך גיסא מצאתי בפסקי הדין את המינוח "בר רשות"
אזי מהו המינוח הנכון ומהו הדין שחל על מישהו שמתגורר תקופה ארוכה כ"כ בהסכמה . . . ??
האם זה "בר רשות" או "חזקה רבת שנים" ???
והאם יש איזה פס"ד או חוק שיכול לשפוך אור על השאלה מה הנפקות שלה ??
מדובר בבר רשות
עו"ד צעיר
24/07/12
שלום רב,ע"פ מה שתיארת מדובר במקרה של אדם שמוגדר כבר רשות.יש לבדוק האם מדובר ברשות מפורשת או משתמעת שניתנה ע"י המדינה או שמא מדובר בשימוש שנעשה בנקרקעין במשך שנים ללא רשות כלשהיא מהמדינה שאז ניתן לפנות את המזיק ביתר קלות.יש פסיקה רבה בנושא במאגרים המשפטיים.
העברה ללא תמורה
פאני
24/07/12
אבא שלי גר החו"ל ויש לו חצי מדירה עם אימא שלי שגרה בארץ. בדירה גרה אימא שלי ,הם בהליכי גירושין. הוא רוצה להעביר לי את החצי שלו במתנה . מה הפרוצדורה כאשר הוא נמצא החו"ל. איך מבצעים את ההעברה.
העברת זכויות במקרקעין אגב גירושיןו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/07/12
עליו לחתום על תצהיר בגין ביצוע העברה ללא תמורה ואימות חתימתו על גבי התצהיר בקונסוליה כמו כן הוא יצטרך לחתום על דיווח למיסוי מקרקעין בפני הקונסוליה ולהשיב את המסמכים לארץ על מנת לאפשר הגשת המסמכים בצירוף המסמכים הנדרשים מבת הזוג במסגרת ביצוע העברת הזכויות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, ריטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, ריטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חשבונות על שם
קנוביץ
24/07/12
שכרתי דירה ועזבתי בהסכמה באמצע החוזה.
העזיבה בהסכמה בוצעה בע"פ ללא עיגון בכתב.
כשנכנסתי לדירה העברתי את החשבונות השונים על שמי.
כשעזבתי פניתי לגופים שמאחורי החשבונות ע"מ להחזיר את החשבונות ע"ש בעל הדירה.
הם סירבו, ודרשו שבעל הדירה יפנה בעצמו ע"מ לבצע את השינוי.
פניתי לבעל הדירה, אבל מסיבה לא ברורה הוא לא ממהר לעשות את זה, למרות שלפי כל השיחות, עושה רושם שאין מאחורי ההתמהמהות הזו שום כוונה לא רצויה.
בכ"ז, מטריד אותי שהרבה זמן אחרי שכבר איני גר בדירה, החשבונות עדיין על שמי, ואיני יכול לשנות זאת בעצמי. (לפחות לפי דברי הגופים השונים)
א. האם יש דרך משפטית לחייב את הגופים להוציא אותי "מבעלות" על החשבונות?
ב. מה לעשות במקרה זה, במידה ובעל הדירה ידחה וידחה את השינוי?
העזיבה בהסכמה בוצעה בע"פ ללא עיגון בכתב.
כשנכנסתי לדירה העברתי את החשבונות השונים על שמי.
כשעזבתי פניתי לגופים שמאחורי החשבונות ע"מ להחזיר את החשבונות ע"ש בעל הדירה.
הם סירבו, ודרשו שבעל הדירה יפנה בעצמו ע"מ לבצע את השינוי.
פניתי לבעל הדירה, אבל מסיבה לא ברורה הוא לא ממהר לעשות את זה, למרות שלפי כל השיחות, עושה רושם שאין מאחורי ההתמהמהות הזו שום כוונה לא רצויה.
בכ"ז, מטריד אותי שהרבה זמן אחרי שכבר איני גר בדירה, החשבונות עדיין על שמי, ואיני יכול לשנות זאת בעצמי. (לפחות לפי דברי הגופים השונים)
א. האם יש דרך משפטית לחייב את הגופים להוציא אותי "מבעלות" על החשבונות?
ב. מה לעשות במקרה זה, במידה ובעל הדירה ידחה וידחה את השינוי?
העברת רישומים ברשות המקומית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/07/12
הסכמות בע"פ תמיד כדאי לגבות בכתב לצורך אסמכתא. במקרה דנן, אילו היה בעל הדירה חותם על ההסכמה אשר הושגה בינכם יכלת לפנות עם הסכמה זאת לרשות ואכן הרשות היתה פועלת על פיה, משלא נעשה כן, וככל וכעת לא יסכים בעל הבית לחתום על הסכמה כאמור מומלץ לפנות אליו בכתב בדרישה לעשות כן.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, ריטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, ריטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול העברת חשבונות על שם
קנוביץ
24/07/12
שכרתי דירה ועזבתי בהסכמה באמצע החוזה.
העזיבה בהסכמה בוצעה בע"פ ללא עיגון בכתב.
כשנכנסתי לדירה העברתי את החשבונות השונים על שמי.
כשעזבתי פניתי לגופים שמאחורי החשבונות ע"מ להחזיר את החשבונות ע"ש בעל הדירה.
הם סירבו, ודרשו שבעל הדירה יפנה בעצמו ע"מ לבצע את השינוי.
פניתי לבעל הדירה, אבל מסיבה לא ברורה הוא לא ממהר לעשות את זה, למרות שלפי כל השיחות, עושה רושם שאין מאחורי ההתמהמהות הזו שום כוונה לא רצויה.
בכ"ז, מטריד אותי שהרבה זמן אחרי שכבר איני גר בדירה, החשבונות עדיין על שמי, ואיני יכול לשנות זאת בעצמי. (לפחות לפי דברי הגופים השונים)
א. האם יש דרך משפטית לחייב את הגופים להוציא אותי "מבעלות" על החשבונות?
ב. מה לעשות במקרה זה, במידה ובעל הדירה ידחה וידחה את השינוי?
העזיבה בהסכמה בוצעה בע"פ ללא עיגון בכתב.
כשנכנסתי לדירה העברתי את החשבונות השונים על שמי.
כשעזבתי פניתי לגופים שמאחורי החשבונות ע"מ להחזיר את החשבונות ע"ש בעל הדירה.
הם סירבו, ודרשו שבעל הדירה יפנה בעצמו ע"מ לבצע את השינוי.
פניתי לבעל הדירה, אבל מסיבה לא ברורה הוא לא ממהר לעשות את זה, למרות שלפי כל השיחות, עושה רושם שאין מאחורי ההתמהמהות הזו שום כוונה לא רצויה.
בכ"ז, מטריד אותי שהרבה זמן אחרי שכבר איני גר בדירה, החשבונות עדיין על שמי, ואיני יכול לשנות זאת בעצמי. (לפחות לפי דברי הגופים השונים)
א. האם יש דרך משפטית לחייב את הגופים להוציא אותי "מבעלות" על החשבונות?
ב. מה לעשות במקרה זה, במידה ובעל הדירה ידחה וידחה את השינוי?
ראה תשובה לעיל
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/07/12
ראה תשובה לעיל.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה בטאבו
מיכאל
24/07/12
לפני כחודשיים קניתי דירה.בבעלותי יש עוד שתי דירות. הדירה עוד לא עברה בטאבו על שמי. אני רוצה עכשיו למכור את הדירה שקניתי. ההאם אני חייב להעביר אותה על שמי קודם בטאבו או יש אפשרות להעביר אותה ישירות על שם הקונה.
העברת זכויות במקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/07/12
יש להעביר את הדירה ראשית על שמך מאחר ומדובר בשתי עסקאות יש להציג בפני לשכת רישום המקרקעין את כל השתלשלות המכירות ולכן בכל מקרה יש לצרף את מסמכי העברת הזכויות הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שמך ולאחר מכן על שם הרוכש החדש ניתן לעשות זאת במקביל ולהפקיד את כל המסמכים ביחד אולם הטאבו מתחייס לכך כ- 2 עסקאות נפרדות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשמעות של התחייבות לרישום משכנתא
ענת
24/07/12
אני מוכרת דירה.
הקונה רוצה לקחת משכנתא ולשעבד את הדירה שהוא קונה ממני.
הבנק הציג לי מסמך התחייבות לרישום משכנתא.
אני לא רוצה לרשום משכנתא על הדירה שלי לפני שאני מקבלת את כל הכסף ולפני שהקונה משלם את כל המיסים.
האם אני חייבת לחתום על ההתחייבות לרישום משכנתא.
הבנק טוען שבלי זה הוא לא יעביר את ההלוואה לקונה, אבל מה יקרה עם הקונה יפר את החוזה עמי ואני אשאר תקועה עם המשכנתא שלו , לאחר שהבנק העביר לי את כספי ההלוואה ?
האם הבנק יכול לתבוע אותי על המשכנתא שהקונה לקח כי אני קיבלתי את כספי ההלוואה, אם כך אני לא אחתום על דבר כזה.
או המשמעות של זה שאני רק מתחייבת להסכים לרשום משכנתא אבל לא מחוייבת למשכנתא עצמה ?
למה לי להיכנס לחובות של אנשים אחרים ?
הקונה רוצה לקחת משכנתא ולשעבד את הדירה שהוא קונה ממני.
הבנק הציג לי מסמך התחייבות לרישום משכנתא.
אני לא רוצה לרשום משכנתא על הדירה שלי לפני שאני מקבלת את כל הכסף ולפני שהקונה משלם את כל המיסים.
האם אני חייבת לחתום על ההתחייבות לרישום משכנתא.
הבנק טוען שבלי זה הוא לא יעביר את ההלוואה לקונה, אבל מה יקרה עם הקונה יפר את החוזה עמי ואני אשאר תקועה עם המשכנתא שלו , לאחר שהבנק העביר לי את כספי ההלוואה ?
האם הבנק יכול לתבוע אותי על המשכנתא שהקונה לקח כי אני קיבלתי את כספי ההלוואה, אם כך אני לא אחתום על דבר כזה.
או המשמעות של זה שאני רק מתחייבת להסכים לרשום משכנתא אבל לא מחוייבת למשכנתא עצמה ?
למה לי להיכנס לחובות של אנשים אחרים ?
כתבי התחייבות בנק ממשכן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/07/12
אכן, רוב עסקאות המקרקעין מבוצעות על ידי רוכשים הנוטלים משכנתא. לצורך קבלת המשכנתא הבנק תמיד דורש רישום הערת אזהרה לטובתו בגין המשכנתא ובכפוף לכך מבצע העברת התשלום ישירות לחשבונך/ באמצעות שיק בנקאי לפקודתך כך שהכסף עובר ישירות אליך ולא דרך הרוכש. אי הסכמתך לכך יכולה להוות מכשול למימוש ההסכם ולפיכך ביטולו עקב כך עשוי להתפרש במקרים מסויימים כהפרת ההסכם על ידך. חשוב להבין כי בשלב זה הבנק רושם הערת אזהרה בלבד ולא משכנתא (הנרשמת לאחר העברת הזכויות ע"ש הרוכש ובכפוף לתשלום מלוא התמורה לפקודתך). אם ההסכם מופר על ידי הרוכש ו/או מבוטל על ידי מי מכם לאחר שהבנק העביר כספים לפקודתך הרי שאת מחוייבת בהשבת הכספים שקיבלת מהבנק הממשכן ישירות לבנק, הבנק ימחק את הערת האזהרה אשר נרשמה לטובתו ותביעת הפיצויים המוסכמים מתנהלת בינך לבין הרוכש, ככל וקיימת זכאות לכך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת נטו
שרון
24/07/12
אנחנו מוכרים מגרש בעסקת נטו. לפי החוק , הבנתי שמס שבח יכול לשנות את השומה עד 4 שנים לאחר ההסכם. איך להבטיח מצב בו הקונה ישלם לי את המס במידה והשומה תתוקן ואקבל דרישה לתשלום לאחר העברת הבעלות (ההפקדה ברשויות המס תהיה לפי השומה העצמית - האם זה מספיק לי או שש כאםן סיכון?
עסקת נטו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/07/12
המקרים בהם רשאי מיסוי מקרקעין לפתוח שומה סופית ולשנותה הינם מצומצמים ביותר וזאת באם נסתבר למשרדי המיסוי כי קיימות עובדות חדשות אשר לא היו ידועות במועד הדיווח על העסקה על אף שהיו קיימות ואשר יש בהן כדי לשנות מסכום המס. יש לבחון את הסיכוי הקיים לכך ובהתאם לכך לחשב את הסיכון הקיים. לרוב לא מקובל לקשור את הצדדים לתקופה כה ממושכת של 4 שנים ודי בהתחייבות חתומה על ידי הצדדים לעניין אפשרות שינוי סכום המס ותחולתו על הרוכש. אופציה נוספת הינה חתימת הקונה על שטר חוב בהתאם לסכום משוער היכול להתקבל בגין הפרשי השומות, אשר יהיה תקף ל-4 שנים ויפרע כנגד אי תשלום המס על ידי הרוכש. כמו כן, יש לציין בדיווח כי מס השבח משולם על ידי הרוכש ולכן בכל פניה לתשלום כאמור יפנו משרדי מסמ"ק לרוכש.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת התנגדות לתכנית מתאר שאושרה ופורסמה לציבור
שולי
24/07/12
הועדה המחוזית ת"א אישרה תכנית ויש לנו 60 יום להגיש התנגדויות.
1. האם יש משמעות ליום הגשת ההתנגדות - זא אם מגישים אחרי 30 יום או אם מגישים ביום ה-59 ?
2. האם זה משמעותי האם 50 משפחות מגישות את ההתנגדות ביחד או כל 2-3 משפחות מגישות יחד את ההתנגדות.
3. האם בד"כ עורך הדין שמייצג בהתנגדות או זה שמטפל בהמשך בפיצויים ( על הפקעה או פינוי מנכס שלך ושרשום על שמך בטאבו )
תודה מראש
1. האם יש משמעות ליום הגשת ההתנגדות - זא אם מגישים אחרי 30 יום או אם מגישים ביום ה-59 ?
2. האם זה משמעותי האם 50 משפחות מגישות את ההתנגדות ביחד או כל 2-3 משפחות מגישות יחד את ההתנגדות.
3. האם בד"כ עורך הדין שמייצג בהתנגדות או זה שמטפל בהמשך בפיצויים ( על הפקעה או פינוי מנכס שלך ושרשום על שמך בטאבו )
תודה מראש
התנגדות ובקשה לפיצויים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/07/12
שלום,
1. אין משמעות למועד הגשת ההתנגדות.
2. אין משמעות לעניין אופן ההגשה המתואר על ידך- רצוי לחסוך בעלויות ולעלות את כל הטענות במסגרת התנגדות אחת ולחלק את ההוצאות בין כלל המתנגדים באופן שווה.
3. עוה"ד יפעל בהתאם להסכם הזמנת השירותים המשפטיים אשר יחתם עימו, אם תסכמו מלכתחילה כי הטיפול יכלול גם בקשה לפיצויים לפי 197 אזי הטיפול יכלול זאת ואם לא- אז לא.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
1. אין משמעות למועד הגשת ההתנגדות.
2. אין משמעות לעניין אופן ההגשה המתואר על ידך- רצוי לחסוך בעלויות ולעלות את כל הטענות במסגרת התנגדות אחת ולחלק את ההוצאות בין כלל המתנגדים באופן שווה.
3. עוה"ד יפעל בהתאם להסכם הזמנת השירותים המשפטיים אשר יחתם עימו, אם תסכמו מלכתחילה כי הטיפול יכלול גם בקשה לפיצויים לפי 197 אזי הטיפול יכלול זאת ואם לא- אז לא.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
