פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מדיניות לגבי דירות מחולקות בתל אביב
יואב
30/07/12
שלום!אני מתעניין כרגע ברכישת דירה מחולקת כלשהי.יש דירות מחולקות שקיבלו אישור על ידי העירייה? קיים דבר כזה?במידה ואני קונה ומשכיר את אחת ה"תת-דירות" (ומתגורר בשניה - הדירה כולה מפוצלת ל2) אילו סנקציות יכולות להיות מוטלות עלי?מידע כללי-הדירה במרכז-דרום תל אביב. מחולקת ל2. כל דירה 45 מ"ר, עם שירותים מקלחת ומטבחים נפרדים.
פיצול דירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/07/12
חלוקת דירה למספר יחידות דיור שלא על פי היתר בניה אשר ניתן כדין מהווה עבירה על חוק התכנון והבניה ולפיכך העובר עליה נושא באחריות פלילת לרבות אפשרות הטלת קנס ומתן צו להריסת הבניה שלא על פי ההיתר. ככל והחלוקה בוצעה כדין הרי שתוכל למצוא זאת בהיתר הבניה הקיים המאשר חלוקת הדירה ומספר יחידות הדיור המותרות לאחר ביצוע החלוקה. במצב כאמור לרוב ידרש תיקון צו רישום הבית המשותף באופן שכל תת דירה ירשם כדירה נפרדת.
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע להפרת הסכם
עו"ד צעירה מאד
30/07/12
שלום יש שאלה לגבי תיק שהוצע לי לטיפול:
לקוח מכר דירה והקונים לא מעבירים את התשלום השני (עו"ד שערך את ההסכם ייצג את 2 הצדים אך מרגיש מחוייב כלפי הקונים כיוון שהם עושים אצלו הרבה עסקאות)
מה הדרך הנכונה והטובה כיותר להתיר את הפלונטר?האם ביטול עסקה ?וכיצד לעשות זאת
תודה
רות
לקוח מכר דירה והקונים לא מעבירים את התשלום השני (עו"ד שערך את ההסכם ייצג את 2 הצדים אך מרגיש מחוייב כלפי הקונים כיוון שהם עושים אצלו הרבה עסקאות)
מה הדרך הנכונה והטובה כיותר להתיר את הפלונטר?האם ביטול עסקה ?וכיצד לעשות זאת
תודה
רות
הפרת הסכם מכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/07/12
יש לקרוא את התנאים האמורים בהסכם. לרוב אי השלמת תשלום התמורה בתוך המועד הנקוב בהסכם (ולעיתים בתוספת מספר ימים נוספים על האמור בו) נחשב להפרה יסודית של הסכם המכר והפרה יסודית בהתאם לחוק החוזים אכן מקנה לצד המופר זכות לדרוש ביטול ההסכם.
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איזה יפויי כוח נדרשים לביצוע העברת זכויות
רועי
30/07/12
איזה יפויי כוח נדרשים בכדי להעביר זכויות במקרקעין?
יפוי כח עסקת מכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/07/12
יפוי כח בלתי חוזר מאת המוכר לטובת ב"כ הקונה לצורך ביצוע העברת הזכויות משם המוכר (יש לפרט ולציין מס' ת"ז לשמו של הרוכש (כנ"ל)
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס שבח על מכירת דירה שנייה
ophir
30/07/12
שלום.
ברצוני לדעת מה התנאים כיום לפטור ממס שבח על מכירת דירה שנייה.
האם הפטור תקף למכירה של הדירה לאחר 4 שנים או כול 8 שנים?
והאם המצב ישתנה בינואר 2013?
תודה למשיבים.
ברצוני לדעת מה התנאים כיום לפטור ממס שבח על מכירת דירה שנייה.
האם הפטור תקף למכירה של הדירה לאחר 4 שנים או כול 8 שנים?
והאם המצב ישתנה בינואר 2013?
תודה למשיבים.
פטור מס שבח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/07/12
הנך יכול להשתמש בפטור לפי הוראת שעה בכפוף לתנאי הפטור ככל ומתקיימים בהתאם לנתונים הספציפיים של דירתך ולחילופין להשתמש בפטור של 1 ל-4 שנים.
נכון למועד זה, אכן התקבלה החלטה כי העלאת התקופה מ- 4 ל-8 שנים יבוטל.
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
נכון למועד זה, אכן התקבלה החלטה כי העלאת התקופה מ- 4 ל-8 שנים יבוטל.
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לחנייה
קובי
30/07/12
שלום. אני גר מזה כשנה בבניין חדש שנבנה כחלק מ-3 מבנים ביחד, החולקים את אותו החניון. המבנה השלישי טרם הושלם, ומכיוון שהכניסה לחניון המשותף היא מהבניין השלישי - בשלב זה אנו נכנסים לחניון מכניסה זמנית, ואין כל שער או מחסום. אני נתקל בתופעה חוזרת של רכבים שונים ומשונים, לרוב לא של דיירים בבניין, החונים לי בחניה הפרטית שלי (שטרם נרשמה בטאבו עקב העדר רישום בית משותף, אך היא נרכשה על ידי). השאלה שלי היא מה אני יכול לעשות? האם יש אפשרות לחסום רכבים החונים בחניה שלי באמצעים שימנעו מהם לצאת? האם בית המשפט או המפקחת נותנים פיצוי על שימוש כזה, במקרה והוא חד פעמי על ידי רכב מסויים אך חוזר על עצמו פעמים רבות עם רכבים שונים? זו קטסטרופה שאני חייב למצוא לה פיתרון, אני מוצא את עצמי פעמים רבות ללא חניה.
חניה אשר טרם נרשמה בטאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/07/12
הנך מוגדר כעת כבעל הזכות להירשם כבעלים בחניה- לכל דבר ועניין החניה מהווה רכושך הפרטי ככל ואכן רשומה בספרי החברה המשכנת כמוצמדת לדירתך. אם הרכב המחנה איננו רכב סםציפי הרי שקשה לתבוע בגין כך הואיל והתביעה צריכה להיות מכוונת כנגד נתבע ספציפי ולא מאן דהוא. לפיכך, מבחינתך הנך יכול לנהוג בחניתך כמנהג בעלים בכפוף לכך כי אכן קיים אישור החברה המשכנת כאמור לעיל.
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איטום לתוספת בניה בבניין המשותף
אריה
30/07/12
בבניין משותף בן חמש קומות בן 4 כניסות, נבנו בכניסה מסויימת תוספות של חדר ומרפסת לקומות 2,3 ו 5.
דירות מקומה 2ו 3 סובלות מרטיבות עקב האיטום הלקוי של גג התוספת של קומה 3.ושל האיטום הקירות (כוכלה).
על מי חלה האחריות לאיטום?
דירות מקומה 2ו 3 סובלות מרטיבות עקב האיטום הלקוי של גג התוספת של קומה 3.ושל האיטום הקירות (כוכלה).
על מי חלה האחריות לאיטום?
אחריות לנזק
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/07/12
יש להזמין בעל מקצוע על מנת שיבחן מקור הבעיה- ככל והבעיה נובעת מדירה מסויימת הרי שהיא נושאת באחריות לנזק- יש לקבל חוות דעכת שמאי באשר לשווי הנזק ואופן החלוקה.
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא
מרינה
30/07/12
שלום רב,,,,ברצוני לברר איך ניתן לקבל משכנתא בלי מזומנים ? (לקניית דירה) או איזשהי הלוואה ומשכנתא ביחד?תודה
משכנתא
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/07/12
שאלתך איננה מתאימה לפורום מקרקעין. יש לפנות בעניין זה ליועץ משכנתא.
בהצלחה
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
בהצלחה
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נוסח טאבו
רונן
30/07/12
שלום אתמול גילינו שהבית של ההורים שלי לא רשום עליהם בטאבו אלה יש רק הערת אזהרה את הבית הם קנו בשנת 87 ומאז לא טיפלו בנושא בשיחה עם רישום טאבו בטל נאמר לי שאני צריך לאתר את העורך דין שעשה את עיסקה השאלה שלי מה הדרכים שאני צריך לפנות במידה ולא מוצאים אותו שייסים את שהתחיל בברכה
רישום בטאבו
עו"ד
30/07/12
בהנחה ואין מניעה אחרת לרישום בטאבו, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה שיצהיר שההורים הם בעלי הנכס ולאחרפסק הדין יבוצע הרישום בטאבו.
כמובן שתשובה מקיפה ועניינית יכולה להינתן רק לאחר בדיקה של עו"ד הבקיא בתחום.
כמובן שתשובה מקיפה ועניינית יכולה להינתן רק לאחר בדיקה של עו"ד הבקיא בתחום.
שכן שהחליט לחתוך את כל הצמחיה כולל עצי פרי בגינה
שמואל
30/07/12
שכן בבניין שבו אני מתגורר החליט על דעת עצמו לחתוך את כל העצים והצמחיה בחצר משום שלטענתו ראה נחש בחצר.
השכן הוריד לחלוטין גדר חיה הקיימת בבניין כ-30 שנה ומספר עצי לימון.
כשהזמנתי שוטר הוא הציג לשוטר תמונה של נחש ואמר שלכן החליט לבצע זאת.
מה לעשות מול השכן שלא ימשיך להשחית את החצר המשותפת.
השכן הוריד לחלוטין גדר חיה הקיימת בבניין כ-30 שנה ומספר עצי לימון.
כשהזמנתי שוטר הוא הציג לשוטר תמונה של נחש ואמר שלכן החליט לבצע זאת.
מה לעשות מול השכן שלא ימשיך להשחית את החצר המשותפת.
תשובה לעניין העצים
עו"ד
30/07/12
בפקודת היערות נקבע איסור לכרות "עץ בוגר" ללא קבלת רשיון מפקיד היערות (עץ בוגר - גובה 2 מטרים, קוטר הגזע 10 סנטימטר בגובה 1.30)
בהנחה ועצי הלימון שכרת השכן נכללים בהגדרת עץ בוגר - העונש על העבירה הינו מאסר עד 6 חודשים או קנס בגובה 29,200 ש"ח .
אני מקווה שזה יגרום לשכן שלך להפסיק לכרות דברים ואם לא אז תמיד קיימת אפשרות לתבוע על הנזקים לרכוש המשותף.
בהנחה ועצי הלימון שכרת השכן נכללים בהגדרת עץ בוגר - העונש על העבירה הינו מאסר עד 6 חודשים או קנס בגובה 29,200 ש"ח .
אני מקווה שזה יגרום לשכן שלך להפסיק לכרות דברים ואם לא אז תמיד קיימת אפשרות לתבוע על הנזקים לרכוש המשותף.
קנית דירה שעברה עיבוי? תוספות במסגרת תמ"א 38
אריה שטרן
30/07/12
אני במו"מ לרכישת דירה בבנין שעבר לאחרונה תמ"א 38 ובמסגרת זו התווסף לה חדר נוסף(ממ"ד). בטאבו טרם נרשם עדכון הדירה.האם מסוכן לבצע עסקה זו? איך אני מבטיח שאכן התוספת תרשם בטאבו? תודה רבה
תמ"א 38
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/07/12
בהתאם להוראות תכנית התמ"א תוספת דירה במסגרת התכנית מחייבת בניית ממ"ד. לא ברורה לי משמעות אי רישום התוספת- סביר להניח כי הדירה כולה טרם נרשמה כיחידה נפרדת הואיל וזהו תהליך האורך זמן ולרוב מתבצע בסיום הבניה והפרויקט. הנך יכול לדרוש השארת כספים בנאמנות בידי ב"כ המוכר אשר ישוחררו לטובת המוכר לאחר השלמת רישום הדירה כיחידה נפרדת ותיקון צו הבית המשותף. סביר להניח כי במסגרת ההסכם אשר נחתם בין היזם לבין דיירי הבניין התחייב היזם כלפיהם בביצוע תיקון רישום הבית המשותף כאמור ורישום היחידות החדשות כיחידות נפרדות ולרוב עוה"ד המייצג את הדיירים דורש בטוחות לצורך הבטחת התחייבות היזם להשלמת ביצוע הרישום כאמור.
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על הגג
מירית
29/07/12
השכן בקומה האחרונה רוצה לבנות על הגג והעיריית התירה לו למרות שהגשתי התנגדות, האם זה חוקי? האם אין צורך בהסכמה של כל דיירי הבניין ע"מ לאשר דבר כזה? הרי זה רכוש משותף, מה ניתן לעשות במקרה כזה? אציין כי בנסח הטאבו הגג לא מוצמד לאף דייר והתקנון שחל על הבית הינו התקנון המצוי.
הצמדת גג משותף לדירה פלונית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/07/12
הוראות חוק המקרקעין קובעות כי אכן ניתן לבצע הפרדה של חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמיד חלקים אלו לדירה פלונית אולם לשם כך יש לקבל הסכמה של הדיירים אשר בבעלותם 3/4 מהדירות ו-2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. אם הינך סבורה כי ההחלטה איננה התקבלה בהתאם להראות החוק ניתן לפנות בתביעה למפקחת על רישום בתים משותפים.
כמו כן,ף אכן הועדה רשאית לאשר תכנית על אף קיומה של התנגדות אולם עליה לנמק את התנגדותה ובאפשרותך להגיש ערר על החלטת הועדה למתן האישור.
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)- משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
כמו כן,ף אכן הועדה רשאית לאשר תכנית על אף קיומה של התנגדות אולם עליה לנמק את התנגדותה ובאפשרותך להגיש ערר על החלטת הועדה למתן האישור.
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)- משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות להיתר בניה
מירית
29/07/12
שלום, אני גרה בקומת קרקע ומעלי ישנן עוד 2 קומות.
לפני כ-10 שנים בצענו הרחבה בדירות. כעת הדיירם שגרים בשתי הקומות שמעליי רוצים לבצע הרחבה נוספת שחורגת מקונטור הבניין הקיים ואני הגשתי התנגדות. היה דיון בוועדת ההתנגדויות וקבלו את הבקשה בחלקה: התירו רק את הוספת הממ"ד שזה כמובן עם מעטפת מסביב ואת יתר הבקשה דחו, אציין כי בדקתי כמה דברים וראיתי שיש תכנית 2603 א' שחלה על הבניין ושם יש סעיף שמדבר על בנייה ברצף מלמטה כלפי מעלה ובמידה ולא כך אז יש צורך בהסכמת הדייר מלמטה, האם דבר זה לא חל על ממ"ד? בהחלטה כתבו כי הם מאשר את מעטפת הממ"ד כי ישנה חשיבות למיגון הדירות. וכתבו בהחלטה שמבקש הבקשה יכול להגיש ערר לוועדת הערר. אני שואלת לי אין זכות להגיש ערר? ואם לא אז אים עליי לפעול על מנת למנוע את הבנייה? ועוד שאלה האם השכן יכול לקחת את החתימות של ההסכמה של הדיירים מלפני 10 שנים ולהגישם בבקשתו הנוכחית? האם זה חוקי? סליחה על השאלה הארוכה, אשמח לתשובה.
לפני כ-10 שנים בצענו הרחבה בדירות. כעת הדיירם שגרים בשתי הקומות שמעליי רוצים לבצע הרחבה נוספת שחורגת מקונטור הבניין הקיים ואני הגשתי התנגדות. היה דיון בוועדת ההתנגדויות וקבלו את הבקשה בחלקה: התירו רק את הוספת הממ"ד שזה כמובן עם מעטפת מסביב ואת יתר הבקשה דחו, אציין כי בדקתי כמה דברים וראיתי שיש תכנית 2603 א' שחלה על הבניין ושם יש סעיף שמדבר על בנייה ברצף מלמטה כלפי מעלה ובמידה ולא כך אז יש צורך בהסכמת הדייר מלמטה, האם דבר זה לא חל על ממ"ד? בהחלטה כתבו כי הם מאשר את מעטפת הממ"ד כי ישנה חשיבות למיגון הדירות. וכתבו בהחלטה שמבקש הבקשה יכול להגיש ערר לוועדת הערר. אני שואלת לי אין זכות להגיש ערר? ואם לא אז אים עליי לפעול על מנת למנוע את הבנייה? ועוד שאלה האם השכן יכול לקחת את החתימות של ההסכמה של הדיירים מלפני 10 שנים ולהגישם בבקשתו הנוכחית? האם זה חוקי? סליחה על השאלה הארוכה, אשמח לתשובה.
ערר בגין קבלה חלקית של תכנית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/07/12
הואיל והמקרה המתואר על ידך הינו מורכב, לצורך מענה מפורט יותר מומלץ לפנות ליעוץ פרטני תוך הצגת מלוא המסמכים המצויים ברשותך לרבות התכניות שהוגשו ואושרו וכן התכנית שנדחתה/ אושרה בחלקה.
על פניו, בהתאם לשאלותיך הממוקדות- אכן הנך רשאית להגיש ערר בגין החלטת הועדה לאישור חלקי של התכנית. כמו כן, המבקש איננו רשאי להגיש חתימות השכנים המתייחסות לתכנית שונה מן התכנית המוגשת על ידו כעת.
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)- משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
על פניו, בהתאם לשאלותיך הממוקדות- אכן הנך רשאית להגיש ערר בגין החלטת הועדה לאישור חלקי של התכנית. כמו כן, המבקש איננו רשאי להגיש חתימות השכנים המתייחסות לתכנית שונה מן התכנית המוגשת על ידו כעת.
מאת: עו"ד שירן רומנו (הרוש)- משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד רישום הדירה לבעלות הקונה בקנייה מקבלן
דותן
29/07/12
שלום רב, לשמחתי הרבה אני רוכש דירה במסגרת פרוייקט מחיר למשתכן. על מנת להשתתף במכרז חל איסור על אחזקת דירה קודמת, ואכן אין בבעלותי דירה. חתמתי עם הקבלן המבצע לפי כל כללי משרד השיכון לפני כחודשיים. מועד מסירת הדירה הינו בעוד כשנה וחצי. שאלתי היא כזו : אם ברצוני לרכוש כרגע דירה נוספת, האם הדבר אסור על פי חוקי משרד השיכון ? כמו כן באיזה שלב נחשב קניית דירה מבחינת שלטונות המס. האם מחתימת החוזה, או ממסירת הדירה. דהיינו אם ארכוש כרגע דירה נוספת, האם המס המקובל בישראל על רכישת דירה שנייה יכול על הדירה הראשונה שרכשתי (מחיר למשתכן) או על הדירה שתרכש שניה אך בפועל קיבלתי אותה לידיי ראשונה.
מקווה שהשאלה ברורה, המון תודה.
מקווה שהשאלה ברורה, המון תודה.
דירה למשתכן
עו"ד שזר תומר
29/07/12
אני סבור שזה יכול לפגוע בסיכוייך, קרי יכול לפגוע בזכאות שלך, או לשלול אותה - אבל... לא הייתי מסתפק בזה, צריך לבדוק את החוזה למשתכן.
בכל מקרה, מס הרכישה מדרגה שניה יהיה על הדירה החדשה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, מס הרכישה מדרגה שניה יהיה על הדירה החדשה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תביעה מועד הבית כנגד
המשכיר על חוב השוכר
29/07/12
שלום
אודה לעזרה במקרה הבא
אדם השכיר נכס אך השוכר לא שילם את ועד הבית.
בתחילה שילם השוכר ואח"כ הפסיק.
בהמשך הוגש כנגד השוכר תביעה לפינוי מושכר+ תביעה לתשלום דמי שכירות בתקופה ששה שלא ע"פ חוזה בנכס.
כעת ועד הבית תובע הן את בעל המקרקעין (המשכיר) והן את השוכר שלא שילם את דמי השכירות.
יש לציין כי כבר עתה חייב השוכר למשכיר כספים רבים ויש נגדו אף תיק הוצל"פ (הוא בתיק איחוד) והן פס"ד שבגינו עתיד להיפתח תיק הוצל"פ.
האם באמת מחוייב המשכיר לשלם בגין חובו של השוכר בתקופה בה שהה בנכס?
כגיצד ניתן להתגונן ?
האם יש פסקי דין בעניין
תודה רבה !!!
אודה לעזרה במקרה הבא
אדם השכיר נכס אך השוכר לא שילם את ועד הבית.
בתחילה שילם השוכר ואח"כ הפסיק.
בהמשך הוגש כנגד השוכר תביעה לפינוי מושכר+ תביעה לתשלום דמי שכירות בתקופה ששה שלא ע"פ חוזה בנכס.
כעת ועד הבית תובע הן את בעל המקרקעין (המשכיר) והן את השוכר שלא שילם את דמי השכירות.
יש לציין כי כבר עתה חייב השוכר למשכיר כספים רבים ויש נגדו אף תיק הוצל"פ (הוא בתיק איחוד) והן פס"ד שבגינו עתיד להיפתח תיק הוצל"פ.
האם באמת מחוייב המשכיר לשלם בגין חובו של השוכר בתקופה בה שהה בנכס?
כגיצד ניתן להתגונן ?
האם יש פסקי דין בעניין
תודה רבה !!!
תשלום דמי ארנונה
עו"ד שזר תומר
29/07/12
צריך לפנות לעו"ד ולבצע סקירה משפטית.
לכאורה - אני סבור שבעל הדירה צריך לשלם במידה והדייר לא משלם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לכאורה - אני סבור שבעל הדירה צריך לשלם במידה והדייר לא משלם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עסקת מכר עם אסיר
רם
29/07/12
בעיסקת מכר מקרקעין אחד המוכרים הינו אסיר המרצה את עונשו בכלא.
האם ניתן להחתים אותו על יפוי כח לטובת עו"ד שיחתום במקומו?
האם יש איזו שהיא הגבלה בעניין?
איך ניתן לנהוג כדי שאפשר יהיה לבצע עסקה?
האם ניתן להחתים אותו על יפוי כח לטובת עו"ד שיחתום במקומו?
האם יש איזו שהיא הגבלה בעניין?
איך ניתן לנהוג כדי שאפשר יהיה לבצע עסקה?
קניית דירה מאסיר
עו"ד שזר תומר
29/07/12
תבקש יפוי כוח בלתי חוזר ספציפי לעסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ליקויי בניה
ריקי
29/07/12
שלום רב
יש לי שאלה , רכשנו בית חדש במיטב כספנו , הבית מלא ליקויי בניה, הגשנו תביעה לבית המשפט, היה פעם אחת קדם משפט, נקבעו עוד 3 מועדים לקדם משפט אך הצד שכנגד דחה כל פעם בגלל הסבות שלו, השופטת דחתה את הדיון ללא בעיות, משפט שנמשך כבר 6 שנים, כולו ליקויי בניה, בית המשפט קבע מומחה, אך הצד שכנגד לא הגיש את התוכניות בזמן, היה תאריך להגשת התוכניות אך כרגיל הצד שכנגד דחה והם קבלו דחיה, אנחנו מרגישים כי השופטת פשוט נוטה לצד של הקבלן, אנחנו מעונינים להחליף את השופטת, מה עלינו לעשות. אנחנו לא מוציאים את הסבה מהשרוול, נודע לנו ממקור מוסמך שהיא מכירה את הקבלן,
אשמח לקבל תשובה ריקי
יש לי שאלה , רכשנו בית חדש במיטב כספנו , הבית מלא ליקויי בניה, הגשנו תביעה לבית המשפט, היה פעם אחת קדם משפט, נקבעו עוד 3 מועדים לקדם משפט אך הצד שכנגד דחה כל פעם בגלל הסבות שלו, השופטת דחתה את הדיון ללא בעיות, משפט שנמשך כבר 6 שנים, כולו ליקויי בניה, בית המשפט קבע מומחה, אך הצד שכנגד לא הגיש את התוכניות בזמן, היה תאריך להגשת התוכניות אך כרגיל הצד שכנגד דחה והם קבלו דחיה, אנחנו מרגישים כי השופטת פשוט נוטה לצד של הקבלן, אנחנו מעונינים להחליף את השופטת, מה עלינו לעשות. אנחנו לא מוציאים את הסבה מהשרוול, נודע לנו ממקור מוסמך שהיא מכירה את הקבלן,
אשמח לקבל תשובה ריקי
פסילת שופט
עו"ד שזר תומר
29/07/12
לפסול שופטת היום זה מאוד מאוד קשה.
אבל... אם נודע לכם ממקור מוסמך שהיא מקירה את הקבלן, אולי יש עילה - פנו לפורום בתי משפט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל... אם נודע לכם ממקור מוסמך שהיא מקירה את הקבלן, אולי יש עילה - פנו לפורום בתי משפט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אחריות לגבי צד ג'
אביב
29/07/12
ברשותי נכס שברובו 75% בבעלותי ויש בו סכנה לפגיעה בדיירים או בעוברי אורח.השותפים מסרבים להשתתף בתיקונו.האם חלילה בקרות מקרה של פגיעה גופנית בצד ג' האחריות מתחלקת שווה בשווה או בהתאם לחלק היחסי של כל אחד בנכס גם אם התרעתי על כך בפני השותפים מספר פעמים?האם שליחת מכתב לשותפים על כך שאינני מוכן להמתין יותר ותוך מספר ימים אבצע את התיקון משחררת אותי מקבלת הסכמתם לביצוע העבודה על ידי בעל מקצוע?לתשובתכם אודה
מבנה רעוע
עו"ד שזר תומר
29/07/12
לטעמי החלוקה היא לרוב באחוזים (אבל תלוי במקרה לגופו).
אכן הייתי מוציא מכתב ושולח על ידי שליח ובדואר רשום - לתת להם זמן סביר, ואז לתקן ולתבוע - זה לא מבטיח את הכסף, אבל זה משפר את הסיכויים....
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אכן הייתי מוציא מכתב ושולח על ידי שליח ובדואר רשום - לתת להם זמן סביר, ואז לתקן ולתבוע - זה לא מבטיח את הכסף, אבל זה משפר את הסיכויים....
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר ברשותך אוסיף, פעולה למניעת נזק
יהונתן ינאי, עו"ד
30/07/12
שלום אביב,במקרקעין בהם מתקיימים יחסי שיתוף, כלומר שנמצאים בבעלותם של מספר בעלים, גם למקצת הבעלים יש היכולת לפעול במקרים מסויימים ואף ללא הסכמתם של השותפים האחרים. ס' 31(א)(3) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, קובע כי כל שותף רשאי גם ללא הסכמת יתר השותפים "לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם
למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.".סעיף זה פורש במספר פסקי דין של בתי משפט שלום כחל על נסיבות בהן נדרש אחד מהבעלים השותפים לערוך תיקונים בנכס מסיבות בטיחותיות. אתה מוזמן לעיין בתא (נת')
10173/01 קלינסקי ריבה נ' אסט-גל חברה לשרותי תיירות בע"מ ובתאק (פ"ת)
46187-12-10 מנשה טואג נ' חזי ח.צ.ב. אחזקות נדל"ן בע"מ.ס' 32 לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף חייב להשתתף בעלויות לפי חלקו במקרקעין ואם נשא ביותר מכך זכאי לחזור ולהפרע משותפיו האחרים.משאלתך לא ברור לי מהו טיב הליקוי הבטיחותי אותו אתה מעוניין לתקן ונסיבות המקרה, ולכן עליך לפנות לעורך דין לייעוץ.
למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.".סעיף זה פורש במספר פסקי דין של בתי משפט שלום כחל על נסיבות בהן נדרש אחד מהבעלים השותפים לערוך תיקונים בנכס מסיבות בטיחותיות. אתה מוזמן לעיין בתא (נת')
10173/01 קלינסקי ריבה נ' אסט-גל חברה לשרותי תיירות בע"מ ובתאק (פ"ת)
46187-12-10 מנשה טואג נ' חזי ח.צ.ב. אחזקות נדל"ן בע"מ.ס' 32 לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף חייב להשתתף בעלויות לפי חלקו במקרקעין ואם נשא ביותר מכך זכאי לחזור ולהפרע משותפיו האחרים.משאלתך לא ברור לי מהו טיב הליקוי הבטיחותי אותו אתה מעוניין לתקן ונסיבות המקרה, ולכן עליך לפנות לעורך דין לייעוץ.
העברת זכויות בחברה משכנת (בפירוק)
חיים
29/07/12
שלום רב,
על מנת להעביר זכויות על שמי בדירה בחברה משכנת שנמצאת בהליך פירוק נתבקשתי לחתום על סעיף המאשר כי הקבלן מילא את כל התחיבויותיו (למעט רישום) וכי לא תהיה לי כל עילת תביעה בעתיד כנגד הקבלן. כמו כן נתבקשתי לחתום על יפוי כוח המאפשר לעוה"ד של החברה המשכנת לעשות כרצונם בדירה. האם זה חוקי? איך אוכל לתקוף זאת, שכן אם לא אסכים לא יעבירו את הזכויות על שמי?
על מנת להעביר זכויות על שמי בדירה בחברה משכנת שנמצאת בהליך פירוק נתבקשתי לחתום על סעיף המאשר כי הקבלן מילא את כל התחיבויותיו (למעט רישום) וכי לא תהיה לי כל עילת תביעה בעתיד כנגד הקבלן. כמו כן נתבקשתי לחתום על יפוי כוח המאפשר לעוה"ד של החברה המשכנת לעשות כרצונם בדירה. האם זה חוקי? איך אוכל לתקוף זאת, שכן אם לא אסכים לא יעבירו את הזכויות על שמי?
העברת זכויות חברה משכנת
עו"ד שזר תומר
29/07/12
לגבי יפוי הכוח אני מניח שהתיאור שאתה מתאר לא מדוייק - ואפשר במו"מ קצר לשנות מעט את יפוי הכוח שיהיה תקין.
לגבי המסמך הנוסף, לטעמי הוא בלתי חוקי ולא יעבור את בית המשפט, אולי עו"ד שלך ינסה ללחוץ על עו"ד של הצד השני, לחלופין באם אין ברירה, תחתום תחת מחאה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי המסמך הנוסף, לטעמי הוא בלתי חוקי ולא יעבור את בית המשפט, אולי עו"ד שלך ינסה ללחוץ על עו"ד של הצד השני, לחלופין באם אין ברירה, תחתום תחת מחאה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
התגוננות מערבות בנקאית
אייל
29/07/12
נתתי ערבות בנקאית לבעל הדירה, במקרה והיא תמומש שלא בצדק איך באפשרותי להתגונן?
תודה על העזרה
תודה על העזרה
מימוש ערבות בנקאית
עו"ד שזר תומר
29/07/12
להגיש תביעה קטנה כנגדו.
תוציא מכתב קודם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תוציא מכתב קודם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קניני או תיכנוני?
דלית
29/07/12
בעל הגג הגיש תוכנית לבניית דירות ופנטהאוזים. רוב דיירי הבניין מתנגדים. הבנו שהעיריה דנה רק בעיניני תכנון. האם הנושאים הבאים הם תכנונים?
חסימת אור ואוויר ?, קיצוץ לא תקני של המדרגות לצורך הצבת מעלית?, סירוב למסור לדיירים את תוכנית החיזוק והחישובים של המהנדס?, סירוב למסור מפרט טכני?
יש נושאים נוספים שהבנתי שהם קניינים. כגון בניית מעלית ללא רוב דרוש ועוד
אני מעדיפה לסיים את העניין בועדה מקומית ולא אצל המפקח או בבית משפט
בתודה
דלית
חסימת אור ואוויר ?, קיצוץ לא תקני של המדרגות לצורך הצבת מעלית?, סירוב למסור לדיירים את תוכנית החיזוק והחישובים של המהנדס?, סירוב למסור מפרט טכני?
יש נושאים נוספים שהבנתי שהם קניינים. כגון בניית מעלית ללא רוב דרוש ועוד
אני מעדיפה לסיים את העניין בועדה מקומית ולא אצל המפקח או בבית משפט
בתודה
דלית
קנייני או תיכונוני
עו"ד שזר תומר
29/07/12
הועדה יכולה לדון בהכול - פני לעו"ד שיעזור לכם להגיש התנגדות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הכנסת שותף לדירה (שכירות משנה)
שרון
29/07/12
שלום רב!הנני גרה בדירת 3 חדרים ולאחרונה פוטרתי מעבודתי. מכיון שאיני עובדת וקשה לי להחזיק את הדירה לבדי שקלתי להכניס שותפה לדירה. סיפרתי לבעלת הדירה וביקשתי את רשותה להכנסת שותפה, בעלת הדירה כבר חודש וחצי אומרת לי שהיא צריכה לחשוב על זה ולא נותנת לי תשובה. ברצוני לדעת האם הנני יכולה להכניס שותפה לדירה אם בחוזה השכירות כתוב: "המשכיר נותן לשוכר את הרשות להשכיר את הנכס לדייר נוסף בתמורה או ללא תמורה, בכפוף לאישור של המשכיר"?כמו כן, האם הנני יכולה לסאבלט את הדירה?תודה!
שותף נוסף בדירה שכורה
עינת
29/07/12
ללא אישור של המשכיר (בעל הבית) אין באפשרותך לצרף שוכר לדירה. זה לא משנה אם המדובר בסאבלט או בשכירות ישירה מול בעל הבית. מה גם שזה עולה בבירור ממילותיו של הסעיף שציטטת - שהרי נדרש שם אישור של המשכיר.פני בשנית לבעלת הבית, הסבירי לה את מצבך הכלכלי וצייני בפניה שאת עלולה להגיע למצב שבו יהיה לך קשה לעמוד בתשלומי השכירות (לא במטרה לאיים אלא כדי להבהיר את חומרת המצב).
רישום בית בירושה שבנה המוריש על מגרש ולא רשם בטאבו
קלרה
28/07/12
בעלי ירש בית על חלק ממגרש פרטי שירשו גם בני משפחה נוספים. הסתבר לו שהבית עצמו שנבנה לפני הרבה שנים לא רשום בטאבו, רק המגרש.
1. האם תהיה לו בעיה ומה הוא צריך לעשות כדי לרשום את הבית עם החלק שלו במגרש כשהבית בכלל לא רשום בטאבו?
2. איך רושמים מגרש כזה בטאבו לא במושע, כשלכל אחד מוגדר בצוואה מיקום וגודל החלק המסוים שלו באותו מגרש?
3. הבית נבנה עם היתר בניה לפני שנים רבות ומאז נסגרו שם מרפסות ( אולי לא בהיתר). האם זה יכול להוות בעיה בזמן רישום הבית על שם בעלי? או כשירצה למכור אותו?
1. האם תהיה לו בעיה ומה הוא צריך לעשות כדי לרשום את הבית עם החלק שלו במגרש כשהבית בכלל לא רשום בטאבו?
2. איך רושמים מגרש כזה בטאבו לא במושע, כשלכל אחד מוגדר בצוואה מיקום וגודל החלק המסוים שלו באותו מגרש?
3. הבית נבנה עם היתר בניה לפני שנים רבות ומאז נסגרו שם מרפסות ( אולי לא בהיתר). האם זה יכול להוות בעיה בזמן רישום הבית על שם בעלי? או כשירצה למכור אותו?
דירות בירושה
עו"ד שזר תומר
29/07/12
צריך לבדוק את נסח הרשום על מנת להשיב על שאלתך.
נראה כי מקרה מורכב כזה דורש פגישה יותר מעמיקה עם עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
נראה כי מקרה מורכב כזה דורש פגישה יותר מעמיקה עם עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם קבלת מידע מוקדם לגבי היטל השבחה מהעיריה מחייבת
j
28/07/12
האם קבלת מידע מוקדם בכתב מהעיריה (לא בשלב מכירה) לגבי היטל השבחה מחייבת יותר מאוחר בשלב המכירה ולא ניתן לערער עליה ?
כלומר- האם כשמבררים מראש רק לצורך אינפורמציה , בעיריה , כמה היטל השבחה יהיה במכירת בית על מגרש בשכונה שנוספו לה זכויות בניה נוספות רבות בתבע"ות שיזמה העיריה- אם לא מערערים מיד זו כאילו הסכמה, וזה מחייב . ואז יותר מאוחר בשלב המכירה ואי אפשר לערער על כך בהמשך?
כלומר- האם כשמבררים מראש רק לצורך אינפורמציה , בעיריה , כמה היטל השבחה יהיה במכירת בית על מגרש בשכונה שנוספו לה זכויות בניה נוספות רבות בתבע"ות שיזמה העיריה- אם לא מערערים מיד זו כאילו הסכמה, וזה מחייב . ואז יותר מאוחר בשלב המכירה ואי אפשר לערער על כך בהמשך?
היטל השבחה
עו"ד שזר תומר
29/07/12
תלוי - באם נערכה שומה - אז היא מחייבת אף ניתן לערער עליה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עו"ד שייצג את שני הצדדים במכירת דירה. כדאי? נכון?
ארט
28/07/12
שלום רבאני מתכנן לקנות דירה יד שנייה והמוכר מציע לי להשתמש בשירותיו של העו"ד שלו. ז"א עו"ד אחד ייצג גם את המוכר גם את הקונה. המוכר לא מתעקש ואומר לי שאני אעשה איך שאני רוצה אבל הוא מסביר לי יתרונות שהעו"ד הזה ייקח עמלה קטנה (יוצא בערך 50% מעמלה רגילה), זה יזרז את התהליך - לא נצטרך לשלוח את החוזה לעו"ד השני לאשר או לתקן. האם כדאי לי להסכים להצעה שלו או שזה מסוכן בשבילי? זה לא ניגוד אינטרסים?תודה
עו"ד שמייצג את שני הצדדים
עו"ד שזר תומר
29/07/12
כעקרון - זה מותר ועושים את זה.
השאלה מי עו"ד... כלומר - אם זה משהו שאתה לא מכיר, אולי עדיף שעו"ד שאתה מכיר ייצג את שני הצדדים...
בכל מקרה, לטעמי עדיף שעו"ד ייצג אותך ולא את שני הצדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השאלה מי עו"ד... כלומר - אם זה משהו שאתה לא מכיר, אולי עדיף שעו"ד שאתה מכיר ייצג את שני הצדדים...
בכל מקרה, לטעמי עדיף שעו"ד ייצג אותך ולא את שני הצדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוזה שכירות בלי אפשרות לעזיבה מוקדמת
אייל
27/07/12
אני מתכוון לשכור דירה, בחוזה שהביא לי הבעלים אין אפשרות של עזיבה מוקדמת, נדרש ממני להתחייב לשכור את הדירה לשנה ויהי מה. האם זה חוקי? אם אחתום על החוזה , וחס וחלילה קורה הגרוע מכל ואין באפשרותי להישאר (פציעה קשה , טרגדיה וכו) בית המשפט יחייב אותי לשלם את שכר הדירה לכל השנה?
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
29/07/12
כן זה חוקי.
תבקש להכניס סעיף של דייר חלופי במקומך (כלומר שאתה תמצא דייר חלופי).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תבקש להכניס סעיף של דייר חלופי במקומך (כלומר שאתה תמצא דייר חלופי).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
