פורום נדל"ן

נוסח לשכנים

רון 03/10/12

שלום
אני מתכנן להגיש בקשה להיתר בניה יש לי שלושה מתנגדים שלהם אני אמור לשלוח מכתב רשום עם התוכניות. האם יש איזשהו נוסח למכתב הנלווה? האם אני צריך לציין בו תוך כמה זמן עליהם להגיב לנוסח?
תודה רבה

לעמוד

המלא

הודעה למתנגדים

עו"ד גיא ראשין 04/10/12

שלום רב,

יש להמציא נוסח הבקשה להיתר למתנגדים, כי ביום .....הוגשה בקשה להיתר לבניית .....וכי הם יכולים להגיש את התנגדותם. היוועץ במזכירות הועדה המקומית.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

זכויות בקרקע

משה 03/10/12

שלום
סבתי קיבלה קרקע שעלתה לארץ ב49 כ6 דונם
את הקרקע היא החזיקה כ30 שנה
לאחר מכן העיריה הפקיעה 4.5 דונם לצורך בניה ופיצתה אותה בסכום מסויים שבזמנו היא יכלה להעביר את הקרקע לרשותה בטאבו
הדבר לא נעשה
מה זכויותיה בקרקע היום?
האם יכולים לקחת את הקרקע ללא תמורה
?
מה הדין לאחר שסבתי תיפטר מן העולם?
תודה

לעמוד

המלא

זכויות במקרקעין

עו"ד גיא ראשין 04/10/12

שלום רב,

השאלה אינה ברורה. מה שהופקע ונתקבל בגינו פיצוי - הופקע. היתר, אם יש ניירת ניתן להעביר על שם הסבתא.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

סילוק משכנתא של מוכר

שרי 03/10/12

ברצוני לרכוש דירה.על הדירה רשומה משכנתא של המוכר של כ 500,000 ש"חהמוכר רוצה לסלק את המשכנתא מכספי התמורה של הדירה.העו"ד המליץ לי לשלם את המשכנתא של המוכר רק בתשלום האחרון ואז ממילא כבר כל הדירה עוברת לבעלותי.מה דעתך?איך מבטיחים שאחרי ששילמתי את המשכנתא של המוכר, לא יהיו לי בעיות ?חשבתי אולי לרשום משכנתא לטובתי על הסכום ששילמתי.מה דעתך ?

לעמוד

המלא

סילוק משכנתא

עו"ד גיא ראשין 04/10/12

שלום רב,

כיוון שאת מיוצגת, היוועצי בעוה"ד שלך. בדיוק זה תפקידו.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שתי שאלות לגבי בית פרטי

דרור 03/10/12

שלום,1. האם קבלן רשאי לכלול סעיף בחוזה, האוסר עלי לבצע שינויים הכרוכים בשינוי חזות הבית, כגון הוספת שער חשמלי או הגבהת גדר, אפילו לאחר מסירת הזכויות על הנכס לרשות הקונה?2. דמי "רצינות" נדרשים על מנת לסמן מגרש, 25,000 ש"ח לא אמורים להיות מוחזרים במקרה של חוסר הסכמה עתידי בעת חתימת החוזה?הם רושמים בטיוטת חוזה כי דמי הרצינות יושבו אך ורק אם ועדת הקבלה ליישוב תדחה את מועמדות הקונה. אין חוק על כך???מדובר בהימור על כסף לא קטן.

לעמוד

המלא

בית פרטי

עו"ד גיא ראשין 05/10/12

שלום רב,

לשאלה הראשונה - האם הקבלן בונה את ביתך הפרטי? הוא בונה על פי תכנית והיתרי בניה - עניין ההגבלות בחוזה לא ברור. (אלא אם הדבר הוא אחיד בכל המושב).

לשאלה השניה - איני מכיר את הסוגיה. בכל מקרה, נדמה כי מדובר בסכום משמעותי ויש לנסות לדאוג ולהשיבו גם במקרה שלא נחתם הסכם.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

הפרת חוזה שכירות – הבנת החוזה החתום

ג'ל 03/10/12

שלום

חוזה
הדירה שלי הוא מראשון לינואר 2012 עד ה-31 בדצמבר 2012.

בעקבות
מעבר בין עבודות אני צריך לשנות מיקום ולעזוב את הדירה.

לא מצאתי
בחוזה סעיף ברור לגבי הפרת החוזה

בסעיף
13. בחוזה, תחת הכותרת: הארכת
תקופת השכירות (אופציה), בפסקה
האחרונה רשום:

"השוכר
יאפשר למשכיר שלושה חודשים לפני תום תקופת החוזה להציע ולהראות את המושכר לדיירים
בכוח. השוכר מתחייב להודיע למשכיר חודשיים מראש על תאריך גמר יחסי השכירות במכתב
רשום".

1. למה משפט
זה רשום בסעיף "הארכת תקופת השכירות"? ולא תחת סעיף עזיבה לפי תום
השכירות (לדוגמה)?

2. האם
כפשוטו החוזה מחייב אותי להודיע חודשיים מראש על עזיבתי?

3. במידה
ואני לא מצליח להסתדר איתו (בעל הדירה שלי נחמד, אולי הוא יסכים לוותר לי) האם זה
אומר שאני בעצם אמור לשלם לו עד ה-1 בדצמבר ושאחרי מועד זה אני בעצם פטור מתשלום?

תודה
מראש

עידן

לעמוד

המלא

חוזה שכירות

עו"ד גיא ראשין 05/10/12

שלום רב,

יש לעיין בכל ההסכם על מנת לתת חוות דעת. אם אינכם מסתדרים, עליך לשלם עד תום תקופת השכירות לפי האמור בהסכם.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

מיסי קהילה למי שאינו חבר בקהילה

ג'ל 03/10/12

שלוםאני גר בשכירות ביישוב קהילתי.אני נדרש לשלם מסי קהילה בסך 259 ש"ח בחודשלדברי מזכירות הישוב מסי הקהילה הם על בריכה, חגים וכיו"ב. מעבר לכך שהסכום עצום (לטעמי), האם יש להם זכות לדרוש ממני לשלם את מסי הקהילה כאשר אין לי שום זכויות מאחר ואיני "חבר" בקהילה אלא רק שכיר. בנוסף, אין לי שום שימוש באף אחד מה"דברים" עבורם אני משלם מסי קהילה (לא הולך לבריכה או לחגים, מגיע לביתי בערב ויוצא שוב בבוקר...) האם יש להם זכות לדרוש ממני את מסי הקהילה? (שהם מעבר לארנונה שאני (לא) משלם למועצה (הדירה הינה מחסן שהוסב וכנראה בגלל זה אני לא משלם? בכל מקרה אני לא שואל שאלות כדי לא "להוציא את הדובים מהיער) תודה

לעמוד

המלא

מיסי קהילה

עו"ד גיא ראשין 05/10/12

שלום רב,

יש לבדוק את תקנון הישוב ולראות מהם הסדרי התשלום עבור תושבים במעמדך.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שכ"ט עו"ד מינימאלי על ייצוג בעסקת מקרקעין שכשלה

ממננ 30/09/12

שכ"ט עו"ד מינימאלי על ייצוג בעסקת מקרקעין שכשלה ולא יצאה אל הפועל - האם הדבר נהוג ואם כן כמה מקובל מינימאלית ואיך הדבר מחושב ומתומחר?

תודה וחג שמח.

לעמוד

המלא

שכ"ט עו"ד

עו"ד שזר תומר 01/10/12

במקרה הזה - אין מקובל.
זה תלוי מה שסוכם.
לרוב לא מסוכם, וזה תלוי בכמה עבודה עשה עו"ד.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.

שיק ביטחון

שירלי 29/09/12

שלום, בעל הדירה מבקש 4 שיקים לצורך ביטחון אשר רשום בהם שהם לפקודת חברת החשמל, הגז, המים ולעיריה, לא מצוין תאריך או סכום , השיקים אמורים להוות ביטחון שלא יישאר חוב מצידנו לחברות האלה לאחר סיום החוזה. כיצד ניתן להיות בטוחים שלא יבוצע שימוש אחר בשיקים האלה? האם לציין את המילים שיק ביטחון על גבי השיקים זה מספיק?

לעמוד

המלא

שיק לבטחון בלבד

עו"ד שזר תומר 29/09/12

צריך שיהיה רשום בחוזה לצורך מה שיקים אלו ומתי ניתן לעשות לגביהם שימוש וביחס לאיזה תאריכים.
אם בעל הדירה יאפשר לך לרשום עליהם שיק לבטחון - מצוין עבורך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

חכירת קרקע לדורות

שרון 29/09/12

שלום רב,
תודה על פורום אינפורמטיבי וידידותי.
רציתי לשאול שאלה בנושא חכירה/חכירה לדורות בקרקע.

לסבתי שתזכה לחיים ארוכים,
ישנה קרקע של כ-20 דונם.
את הקרקע היא וסבי ז"ל קיבלו בשנת 1956 במעין הסכם חכירה מול המדינה/מנהל מקרקעי ישראל.
במשך השנים הם טיפלו ועיבדו פרדסים בקרקע.
הקרקע נמצאת בראשל"צ וישנן תכניות להפשיר אותה לבנייה בעתיד הלא רחוק.

בימים האחרונים החלטתי לנסות לטפל בנושא בעצמי מאחר והבנתי מאמי שאין התנהלות מסודרת וברורה כרגע,
נכון עכשיו, אין לי מספיק פרטים בנושא ואני מתכון להיפגש עם עו"ד המתמחה בקרקעות/נדל"ן.

רציתי לדעת אם לסבתי הזכות לדרוש בעלות על חלק מהקרקע?
בהנחה וכן,כמה? האם זה נתון למיקוח וכו'?האם יש תקדימים בנושא? וכו'..

תודה רבה וסופ"ש נעים!
שרון.

לעמוד

המלא

חכירה לדורות

עו"ד שזר תומר 29/09/12

שלום רב,
ראה לפי התיאור שלך מדובר בקרקע חקלאית, הרשומה במינהל תחת זכויות של סבתך .
ברגע שהקרקע תופשר - הרי שהחכירה עדיין תשאר בידי סבתך, הדבר יהיה כרוך רק בתשלום מס, אולם אנשים רבים מוכנים לשלם את המס הזה, כי הרווח כמובן גדול בהרבה מהמס.
השלב הראשון - להוציא אישור זכויות מהמינהל.
השלב השני, לבדוק את התב"ע.
השלב השלישי לבדוק את נושא ההפשרה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

התחייבות של משכיר בטלפון להחזר כסף

שלומי 28/09/12

שלום. לפני כשבוע וחצי קיבלתי הודעה ממשכיר הדירה (שהם אח ואחות, דברתי רק עם האח) שהוא מסרב להאריך את חוזה השכירות שלנו כי אחיין שלו עובר להתגורר במקומנו.דיברתי איתו טלפונית שלפחות יתגמש איתנו בעניין תאריך עזיבת הדירה, ויתן לנו החזר כספי אם נצא מוקדם יותר. הוא הסכים בשיחה כמה פעמים לכך והשתמש בביטויים כמו "חד משמעית", "אני מתחייב בפניך", "אם זה לפני המועד אזכה אותך" וכו'. השיחה מוקלטת במלואה.ראינו הרבה דירות ומצאנו דירה חדשה להכנס אליה בתאריך מוקדם יותר (שבועיים) ממועד עזיבת הדירה הנוכחית. שבוע לאחר השיחה הטלפונית, בעל הדירה הנוכחי מכחיש את ההתחייבות הטלפונית וטוען שהוא אמר לי שהוא צריך להתייעץ עם אחותו וזה לא היה סופי.בדקתי, אין שום סעיפים בחוזה הכתוב שמתייחסים לאיזה שהם הסכמים עתידיים, ואין סעיפים שמתייחסים לצורה שבה נעשה ההסכם.יש רק דבר אחד אשר מפריע לי בנוגע להסכם בעל פה שלנו בטלפון, נתקלתי בסייג הבא:הדוגמא השכיחה ביותר לדרישה צורנית כאמור, נקבעה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, הקובע כי לצורך ביצועה של עסקה במקרקעין נדרש מסמך בכתב.
האם אכן בהשכרת דירה מדובר בעסקת מקרקעין? האם אכן נפנה את הדירה, בעל הדירה לא יחזיר את הכסף, נוכל לתבוע אותו, או שבית המשפט יגיד לנו שזה לא תקף כי זו עסקת מקרקעין?תודה לכל תגובה

לעמוד

המלא

והנה ההודעה שלי כך שניתן גם לקרוא אותה

שלומי 28/09/12

שלום. לפני כשבוע וחצי קיבלתי הודעה ממשכיר הדירה (שהם אח ואחות, דברתי רק עם האח) שהוא מסרב להאריך את חוזה השכירות שלנו כי אחיין שלו עובר להתגורר במקומנו. דיברתי איתו טלפונית שלפחות יתגמש איתנו בעניין תאריך עזיבת הדירה, ויתן לנו החזר כספי אם נצא מוקדם יותר. הוא הסכים בשיחה כמה פעמים לכך והשתמש בביטויים כמו "חד משמעית", "אני מתחייב בפניך", "אם זה לפני המועד אזכה אותך" וכו'. השיחה מוקלטת במלואה. בדקנו הרבה מאוד דירות לפי תאריכים מוקדמים ממועד העזיבה המקורי, לפי מה שסוכם בשיחה. ראינו הרבה דירות ומצאנו דירה חדשה להכנס אליה בתאריך מוקדם יותר (שבועיים) ממועד עזיבת הדירה הנוכחית. שבוע לאחר השיחה הטלפונית, בעל הדירה הנוכחי מכחיש את ההתחייבות הטלפונית וטוען שהוא אמר לי שהוא צריך להתייעץ עם אחותו וזה לא היה סופי. בדקתי, אין שום סעיפים בחוזה הכתוב שמתייחסים לאיזה שהם הסכמים עתידיים, ואין סעיפים שמתייחסים לצורה שבה נעשה ההסכם. יש רק דבר אחד אשר מפריע לי בנוגע להסכם בעל פה שלנו בטלפון, נתקלתי בסייג הבא: """""הדוגמא השכיחה ביותר לדרישה צורנית כאמור, נקבעה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, הקובע כי לצורך ביצועה של עסקה במקרקעין נדרש מסמך בכתב""""האם אכן בהשכרת דירה מדובר בעסקת מקרקעין? האם אכן נפנה את הדירה, בעל הדירה לא יחזיר את הכסף, נוכל לתבוע אותו, או שבית המשפט יגיד לנו שזה לא תקף כי זו עסקת מקרקעין?-----תודה לכל תגובה

הפעלת מעלית שבת

מיכל 28/09/12

בבניין בו אני גרה ישנן 2 מעלית, מעלית אחת בצד שו יש 7 קומות ומעלית שנייה צד בו יש 8 קומות , חשוב לי לציין כי אין כניסות נפרדות לצדדים כלומר הוא אינו מוגדר בית מורכב על פי החוק. ישנן מספר דייירם מסורתיים בבניין שדרשו את הפעלת המעלית כמעלית שבת לפרקי זמן מסויימים ( כ-4 שעות לר רצופות במהלך כל השבת) אך ישנן דיירים מהקומה ה-8 שמתנגדים לכך נחרצות בטוענה שהם לא יכולים להגיע לביתם בקומה ה-8. חשוב לי לדעת האם הם צודקים ? כי לפי חוק מקרקרעין סעיף 59 ראיתי שמספיק שדייר אחד דורש את הפעלת המעלית כמעלית שבת הוא זכאי לקבל זאת כמובן בתשלום ההוצאות הנלוות. אשמח לקבל תשובה בנושא בהקדם האפשרי.

לעמוד

המלא

מעלית שבת כיצד ניתן להפעיל בבית משותף ?

עו"ד שזר תומר 29/09/12

שלום מיכל,
ראה המקרה שלך הוא מאוד נקודתי וספציפי, ודורש בדיקה מעמיקה של הדברים על שניתן יהיה ליתן לך תשובה .
מבדיקה בסיסית של התקנה עולה, כי לכאורה יש צורך בפניה חיצונית של שר המשפטים, אשר יכריע בעניין:
59ז. הפעלת מעלית כמעלית שבת (תיקון תשס"א)

(א) בבית משותף שבו דירות המשמשות למגורים, כולן או חלקן, ושבו מותקנת יותר ממעלית אחת ובאחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת, רשאי כל בעל דירה לדרוש, כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת; דרש בעל דירה כאמור, תופעל המעלית כמעלית שבת.
(ב) שר המשפטים יקבע את זמני הפעלת מעלית שבת בהתחשב, בין השאר, במספר האנשים הדורשים את הפעלתה ובצורכיהם.
(ג) על אף האמור בסעיף קטן (ב) רשאים כל בעלי הדירות בבית המשותף להחליט על הפעלת מעלית שבת בשעות מסוימות.
(ד) בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת ישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה הנובעות מהפעלת המעלית כמעלית שבת.
(ה) התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי סעיף זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.
(ו) לעניין סעיף זה, בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 95, יראו כל מבנה או אגף בו כבית משותף.
(ז) הוראות פרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
(ח) בסעיף זה - "מנגנון פיקוד שבת" - כהגדרתו בחוק התקנת מעליות שבת בבניינים ציבוריים ובבנייני מגורים (הוראות ותיקוני חקיקה), התשס"א -2001 ;
"מעלית שבת" - מעלית שבה מותקן מנגנון פיקוד שבת ושהתקיימו לגביה הוראות סעיף קטן (א)."

תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.

תשובה לשאלתך

אליפז הנעמתי 29/09/12

יש אי דיוק בשאלתך -
כדי שדייר אחד (או מספר דיירים) יהיה רשאי להפעיל את המעלית כמעלית שבת חייב כבר עכשיו להיות מותקן במעלית מנגנון-פיקוד-שבת המפעיל את המעלית כמעלית שבת. אם לא קיים אצלכם ברגע זה מנגנון-פיקוד-שבת שמותקן כבר במעלית לא ניתן להיעתר לבקשת ההפעלה כמעלית שבת.

אם אין לכם מנגנון-פיקוד-שבת במעלית כלשהי, ניתן להתקין אותו אם יש רוב של בעלי הדירות שרוצים זאת. הכוונה לרוב מתוך סך הכל בעלי הדירות ולא רוב של משתתפי אסיפת הדיירים.
אם יש אצלכם רוב מתוך כלל הדירות שכן רוצים להתקין מנגנון-פיקוד-שבת ואתם שואלים איך לקבוע את שעות ההפעלה, הרי שלעניין זה קובע חוק המקרקעין כדלקמן:
"לא קבע שר המשפטים זמני הפעלה כאמור בסעיף קטן (ב), תופעל מעלית שבת בזמנים שיקבעו רוב בעלי הדירות, ובלבד שקביעת זמני הפעלת מעלית שבת כאמור בסעיף קטן (א1) תהיה בהתחשב בכלל המשתמשים במעלית ובצורכיהם."

לצערי, עו"ד שזר תומר ציטט מתוך חוק המקרקעין ציטוט שגוי, כיוון שהוא משתמש בגירסא ישנה של החוק.

הבהרות חשובות לנושא

מיכל 29/09/12

חשוב להבהיר !!
הנ"ל בניין חדש ( בן שנה) מותקן מנגנון מעלית שבת באחת מתוך 2 מעליות הבניין , מנגנון זה עובד בצורה תקינה ( בוצע ניסוי ביום כיפור) .
מדובר בבניין בעל כניסה אחת ,ובעל 2 אגפים ,גרם מדרגות משותף,וניתן להגיע מאגף אחד לקצהו השני של הבניין .
אגף אחד של הבניין קיים 8 קומות אגף שני קיים 7 קומות ,מעלית השבת מותקנת באגף ימין שהוא 8 קומות .
לדייר אחד או שניים בקומה השמינית קיימת התנגדות לנושא .
על פי החוק אנחנו רשאים לקבל מעלית שבת !!! מה עושים במצב הזה ??

מי מכריע בנושא ? תרבות הדיור ? אפריקה ישראל (היזם ) ? העירייה ???

תודה ושבוע טוב

הבהרה נוספת

מיכל 30/09/12

מי זה המפקח?
יש להבהיר שאין מעלית נוספת בקומה ה-8 בזמן שמעלית השבת עובדת , לכן הטענה שלהם שהחוק לא חל על הבניין הנ"ל ,האם נכון ?
לאחר ישיבה עם כלל דיירי הבניין ,סוכמו השעות והיה רוב מוחץ למעט 2 דיירים מקומה 8 , הבעיה היא כרגע מהיכן משיגים אסמכתא לנושא הזה?
האם אני יכול להשתמש בתשובתך על מנת להגיש את הנושא לוועד ?

תודה על המענה...

יעוץ בנושא מס רכישה ומס שבח

גל 28/09/12

שלום

ברשותי שתי דירות:
דירה אחת נקנתה ב 2008.
דירה שנייה מקבלן תהיה מוכנה באמצע 2013.

ברצוני לקנות דירה נוספת ולמכור את אחת מהדירות הנ"ל.

האם אהיה פטור ממס רכישה במידה ואמכור אחת מהדירות הנ"ל?
האם אני מחוייב במס שבח אם תימכר הדירה הראשונה, ולגבי הדירה השנייה האם אני מחוייב במס שבח- וכיצד ניתן להינות מהפטור של מס שבח שמסתיים בסוף 2012?.

תודה על הסיוע..

לעמוד

המלא

פטור ממס רכישה ופטור ממס שבח על פי הוראת שעה

עו"ד שזר תומר 29/09/12

הפטור ממס רכישה, הוא לגבי מי שמחזיק דירה אחת.
אתה יכול להחזיק דירה, ולרכוש דירה נוספת, ולהתחייב למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים - אבל לפי התיאור שלך, זה לא יעזור לך, כי יש לך כרגע 2 דירות ואתה רוצה לרכוש עוד אחת ולמכור - ולכן זה לא משנה מדרגת המס שלך תהיה של דירה שניה.
לגבי הפטור של הוראת השעה, צריך למכור דירה עד לסוף שנת 2012 על מנת להנות ממנו.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.

ביטול רישום משכנתא

גרג 28/09/12

שלום.שאלה טריוויאלית כנראה, אך לא מצאתי תשובה בפורומים.החזרתי את המשכנתא ויש ברשותי 2 מסמכי יפוי כוח לביטול הרישום מהבנק - אחד עבור רישום מקרקעין ואחד עבור רשם המשכונות.מה ההליך עבור ביטול הרישום עבור שניהם ?האם גם אישתי, כלוקחת נוספת של המשכנתא, צריכה להיות נוכחת?תודה!

לעמוד

המלא

ביטול משכנתא

עו"ד שזר תומר 29/09/12

אין צורך בנוכחות של אשתך, האמת שגם אתה יכול לצלם ת.ז. שלך וליתן יפוי כוח לשליח שיעשה זאת.
מה צריך לעשות?
לגשת לרשם המשכונות יחד עם הטופס המתאים ולהגיש אותו (לא עולה אגרה עבור הביטול עצמו - רק עם אתה רוצה להוציא דו"ח לאחר מכן זה עולה אגרה ).

לגבי הטאבו כנ"ל .

תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.

פינוי בינוי ודיירות מוגנת

אלי 28/09/12

שלום רב,מהם החלופות בחוק בנוגע לפינוי כאשר יש דיירות מוגנת?האם האפשרות היחידה שקיימת היא שמאות מקרקעין, או שיש חלופה בחוק שמאפשרת לקבל דירה בפרוייקט?תודה רבה,אלי

לעמוד

המלא

פינוי בינוי

עו"ד שזר תומר 29/09/12

אלי שלום רב,

אנא פרט האם כוונתך לפינוי בינוי?

תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.

חוב בגין מס שבח על מגרש

הילה 27/09/12

שלום,ברצוני לברר האם ניתן לרשום מגרש על שם קטין ולאחר שיש חובות על המגרש לעקל חשבונות של חייל סדיר שהוריו רשמו עליו את המגרש?הנני חיילת ומשכורתי והחסכון שלי מעוקלים לבנק עקב חובות למס הכנסה על מגרש, המגרש כבר נמכר, אבל במס הכנסה יש חוב נוסף על מס שבח לטענתם. האם חוקי לרשום על שם קטין מגרש?האם ניתן לעקל חשבונות של חיילת? (400 ש"ח)מה עליי לעשות?

לעמוד

המלא

חוב על מגרש

עו"ד גיא ראשין 28/09/12

הילה שלום,

הסוגיה מורכבת מכדי להשיב במסגרת המצומצמת של הפורום. יש לבחון את כל ההליך בכללותו ולבחון את מהות החוב, התגבשותו וכיו"ב. באופן כללי ניתן לעקל משכורת של חייל בסדיר, אך גם זאת יש לבחון.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

קבלת מעלית מהקבלן בבניין

דניאלה 27/09/12

שלום רב,דרושה לי דעה עקרונית- ללא צורך להיכנס עמוק מידי לפרטים:האם דיירי בניין מחוייבים (!) לקבל עליהם את המעלית של הבניין גם אם לדעתם היא איננה תקינה? במידה והם דוחים- האם יש גבול עליות של זמן שאחריו הם חייבים לקבל אותה- או אוטומטית היא עוברת לשמם?כמו כן- אם יש עו"ד שחושב שמקרה כזה יכול לעניין אותו והוא יהיה מעוניים לייצג את דיירי הבניין- ביבנה,אשמח להודעה למייל שלי.דניאלה, דיירת מיואשת :-)

לעמוד

המלא

מעלית בבית משותף

עו"ד גיא ראשין 28/09/12

דניאלה שלום,

אל ייאוש. ברור כי אם המעלית אינה תקינה, אין כל חובה לקבל אותה. מבלי להיכנס לפרטים, יש לבחון מי אחראי לתקינות במסירה [יחסי קבלן-חברת המעליות , להערכתי שתיהן לפחות באותה מידה]. איני מכיר מונח של "אוטומטית עוברת לשמם" והדבר דומה לקבלה של כל חלק אחר ברכוש המשותף.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

הסכמת שכנים להפעלת צימר

יז 27/09/12

שלום רבאנו גרים בישוב בו החלקות בנות כ 500 מ"רשכני בנה שני צימרים וחצר הצימרים שלו גובלת בשלי.האם אפשרי להקים צימרים ללא הסכמת השכנים הקרובים?האם יש אפשרות חוקית להתנגד לבניית או הפעלת הצימרים? או לבקש להרחיק את משטחי הבריכות והמנגל מחצרי?בתודה מראש

לעמוד

המלא

צימרים והתנגדות שכנים

עו"ד גיא ראשין 28/09/12

שלום רב,

אני מניח שהדבר צריך להיות מוסדר במסגרת התכנית החלה על המקרקעין. מה מותר ומה אסור. יש לבחון הן את התכנית והן את ההליך שהתקיים לצורך הקמת הצימרים.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שאלה מקולגה –

זוהר מטלוב 27/09/12

אני מייצגת את אחותי בהסכם מכר. לפני כחודש נחתם ההסכם, ורק היום שמנו לב שנפלה בו טעות סופר, שאגב - מיטיבה עם אחותי.מאחר והתמחותי היא בדיני עבודה, ביקשתי מב"כ הקונים לנסח נספח ולהעבירו אלי. לתדהמתי קיבלתי בפקס מכתב, כשבכותרת - הלוגו של אותו עו"ד) המפרט את תיקון הטעות והקובע שהמכתב מהווה נספח להסכם מכר, ועליו חתומה המתמחה, בשם עוה"ד.עם כל הכבוד, לא נראה לי שזו הדרך. אני עוסקת בתחום דיני המשפחה ולא בנדל"ן, ובכל זאת אני מעזה לחשוב שזה חוסר מקצועיות משווע מצד ב"כ הקונים - שעוסק בנדל"ן.ניסחתי בדף נפרד את השתלשלות הדברים, וברצוני להחתים את הקונים והמוכרים על נספח, שיהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה.האם אני יכולה להסתפק בכך שהמוכרים יחתמו לפניי ואעביר בפקס את הנספח לב"כ הקונים, שיחתים גם אותם בפניו?האם זו דרך סבירה? או שאני כבדה ולא מבינה בנדל"ן?אודה לתשובה מחבריי :)

לעמוד

המלא

נספח משותף

עו"ד גיא ראשין 28/09/12

זוהר שלום,

איני רואה מניעה לבצע את אשר את מבקשת. יחד עם זאת, לא כולם עובדים באותה הדרך. צרי קשר עם עוה"ד של הצד השני [ישירות או מוכר-קונה], וסיימו את זה בשיחה טלפונית בה תקבעו מה הדרך הטובה ביותר - שהיא לטעמי שיתוף פעולה וחתימה על נייר משותף ומוסכם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

דירת מגורים מזכה

רויטל 27/09/12

שלום,
האם אדם פרטי שרכש דירה מקבלן, קיבל אותה לאחר שנה. התגורר בה שנתיים וכעת מוכר- האם הדירה עונה להגדרה של דירת מגורים מזכה.

לעמוד

המלא

דירת מגורים מזכה

עו"ד גיא ראשין 28/09/12

שלום רב,

מנתוני השאלה התשובה חיובית.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

לראות היתר בניה

לריסה 27/09/12

שלום!
ע"י בונה שכן בית פרטי לא לפי היתר בניה.
מועצה - פקח יציאה גם התראה עקב בניה שאיננה תואמת היתר.
אבל בניה נמשכת רגיל.
שרציתי לראות היתר בניה ואם ישנו בו שינויים נאמר לי שאני חייבת לשלם 400 שח' לפי חוק.
האם זה נכון או כל מועצה יכולה להחליט לבד בנושא?

בתודה, לריסה

גם התראות של פקח עקב בניה שאיננה תואמת היתר (לפי מכתבך)

לעמוד

המלא

היתר בניה

עו"ד גיא ראשין 28/09/12

שלום רב,

יתכן שנדרש תשלום, איני מכיר כל עירייה ומועצה בעניין זה.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

מעלית בבניין

ענת 27/09/12

שלום רב.
אני גרה בדירה הממוקמת בבניין בעל 3 קומות ובכל קומה יש שתי דירות, בניין משותף.
לפני בערך עשר שנים, הוחלט ע''י דיירי הבניין על הקמת מעלית.
היות ולא כל הדיירים תמכו בהחלטה, נקבע כי המעלית תהיה בשימוש הדיירים השילמו על הקמת המעלית בלבד וניתן להשתמש במעלית רק ע''י מפתח. אני ומשפחתי, לא השתתפנו בהוצאות המעלית ולכן לא יכלנו להשתמש בה. כיום, הינני מעוניינת להצטרף למעלית. כאשר שאלתי את השכנים מהי העלות הרלוונטית כיום , אמרו לי כי עליי לשלם 25000 ש''ח. לאחר ברור מעמיק, נוכחתי לדעת כי הסכום המדוייק אותו עליי לשלם הינו הסכום השולם עבור המעלית בזמנו, 14000 ש''ח בתוספת ריבית.
כאשר הודעתי זאת לשכנים ובקשתי את חוזה המעלית הנכרת בעבר, הם סרבו בתוקף לתת לי אותו.
ברצוני לדעת מה ניתן לעשות . האם יש טעם לפנות לתרבות הדיור?

תודה.

לעמוד

המלא

מעלית

עו"ד גיא ראשין 28/09/12

שלום רב,

ניתן לפנות. נסי לברר מדוע זהו הסכום הנדרש ממך. בכל מקרה, גם פניה למפקח על המקרקעין אפשרי אבל מוצע להגיע להסכמה לפני כן.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

חתמתי ערבות לחבר:לא משלם, לא מחזיר כסף ולא יוצא

אלכס 26/09/12

היי,חתמתי חוזה לחבר והוא לא משלם, לא מחזיר לי כסף ולא מוכן לצאת מהדירה. הצ'קים שלי אצל המשכיר. מה אני יכול לעשות? ביטול צ'קים יגרום לפתיחת תהליך פלילי מצידו של המשכיר. מצד שני אני בן ערובה להסכם שאין לי כל שייכות אליו. ברור לי שעשיתי טעות אבל מה עושים עכשיו?

לעמוד

המלא

ערבות

עו"ד גיא ראשין 27/09/12

שלום רב,

דבר עם החבר, אחרת אתה חשוף לתביעה. שכור את שירותיו של עו"ד על מנת לבדוק האם יש לך טענות הגנה.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

בעיה בקבלת היתר בניה

תמיר 26/09/12

אני גר ביישוב בגליל, ויש ברשותי אדמה לבניה מזה 10 שנים, עכשיו רציתי להתחיל לבנות והתברר לי שבתוכנית המתאר של היישוב עובר באדמה כביש וירטואלי (אין כביש בפועל).- האם ניתן לבטל-להזיז את הכביש,ואם כן איך אפשר ומה התהליך הנדרש , וכמה זמן לוקח את לעשות את זה?

לעמוד

המלא

היתר בניה

עו"ד גיא ראשין 27/09/12

שלום רב,

קשה להשיב לשאלתך מהנתונים המוצגים. פנה לייעוץ והצג את כל החומר. ייתכן ויש לפעול לשינוי התוכנית, ככל שהדבר ניתן.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

למכור או להשאיר להשקעה

שרון 25/09/12

שלום,ברשותי דירה בשוווי של כ-מיליון שש מאות אלף.
ברצוני לדעת האם כדאי לי להשאיר את הנכס ולקבל שכירות של 5500 ש"ח או שעדיף למכור ולרכוש 2 דירות קטנות בדרום?אציין שרכשתי דירה חדשה שאליה אעבור בקרוב ואין לי בעיה לשלם את המשכנתא עליה.תודה וחג שמח שרון.

לעמוד

המלא

למכור או להשקיע

עו"ד גיא ראשין 27/09/12

שלום רב,

שאלה טובה, אך הפורום הוא אינו המקום המתאים.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

ארנונה

רפי 25/09/12

שלום רב. סבתי חלתה ל״ע באלצהיימר ובשל כך עברה לגור בחו״ל שנה ו4 שנים אצלנו בעיר אחרת ממקום דירתה הפרטי. מיום שהיא עזבה את הדירה אף 1 לא גר בדירה ויש הוכחות מחברת הדז, מים והחשמל. עברו 5 שנים. ולפתע הגיע לביתנו מכתב שהיות ולא שילמנו התראה לפני נקיטת הליכים והוצאה לפועל בו בזמן שכל השנים שלחו לדירה שלה בה אפ 1 לא גר מכתבים.

לעמוד

המלא

המשך ארנונה

רפי 25/09/12

במכתב היה סכומי עתק כולל ריביות. שילמנו עד הפרוטה האחרונה. מה ניתן לעשות. והאם ניתן לדרוש את הכסף בחזרה. בדובר בסכום עצום. תודה ושנה מבורכת.

מנהלי פורום נדל"ן

נוסח לשכנים

הודעה למתנגדים

זכויות בקרקע

זכויות במקרקעין

סילוק משכנתא של מוכר

סילוק משכנתא

שתי שאלות לגבי בית פרטי

בית פרטי

הפרת חוזה שכירות – הבנת החוזה החתום

חוזה שכירות

מיסי קהילה למי שאינו חבר בקהילה

מיסי קהילה

שכ"ט עו"ד מינימאלי על ייצוג בעסקת מקרקעין שכשלה

שכ"ט עו"ד

שיק ביטחון

שיק לבטחון בלבד

חכירת קרקע לדורות

חכירה לדורות

התחייבות של משכיר בטלפון להחזר כסף

והנה ההודעה שלי כך שניתן גם לקרוא אותה

הפעלת מעלית שבת

מעלית שבת כיצד ניתן להפעיל בבית משותף ?

תשובה לשאלתך

הבהרות חשובות לנושא

הבהרה נוספת

יעוץ בנושא מס רכישה ומס שבח

פטור ממס רכישה ופטור ממס שבח על פי הוראת שעה

ביטול רישום משכנתא

ביטול משכנתא

פינוי בינוי ודיירות מוגנת

פינוי בינוי

חוב בגין מס שבח על מגרש

חוב על מגרש

קבלת מעלית מהקבלן בבניין

מעלית בבית משותף

הסכמת שכנים להפעלת צימר

צימרים והתנגדות שכנים

שאלה מקולגה –

נספח משותף

דירת מגורים מזכה

דירת מגורים מזכה

לראות היתר בניה

היתר בניה

מעלית בבניין

מעלית

חתמתי ערבות לחבר:לא משלם, לא מחזיר כסף ולא יוצא

ערבות

בעיה בקבלת היתר בניה

היתר בניה

למכור או להשאיר להשקעה

למכור או להשקיע

ארנונה

המשך ארנונה