פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס רכישה על דירה מפוצלת
גלעד
29/10/12
שלום,
לאחרונה רכשתי דירה מפוצלת באופן בלתי חוקי. זו דירתי היחידה.
עו"ד של המוכרת דיווח על המכירה כמכירה של 2 דירות (הוא בכל מקרה נהנה מהוראות השעה לגבי פטור של מס שבח, וטען כי חובתו לדווח על המצב בפועל בדירה ביום המכירה, גם אם מדובר בפיצול לא חוקי וגם אם הרישום בטאבו הוא של דירה אחת).
אני רכשתי את הדירה ומיד החלתי בשיפוץ של הדירה לשם איחודה לדירה אחת.
מס הכנסה מעוניינם למסות אותי במס רכישה על חלק מן הדירה (50% מעלות הרכישה), ואילו אני טוען ש"מבחן השימוש" מראה בבירור כי אני עושה שימוש בדירה כדירה אחת (בעקבות השיפוץ והשבת הדירה למצב חוקי), וכי פיצול לא חוקי של המוכר, לא אמור להתגלגל אליי מבחינה מיסויית (אם כבר, זה אמור לחול רק על המוכר בהיבטי מס שבח, במיוחד לאחר פסיקת ביהמ"ש העליון בנושא הבית הפרטי באשדוד).
שאלותיי:
1. האם אתם מכירים תקדים משפטי שעוסק בנושא מס רכישה על דירה מחולקת?
2. מה האינטואיציה שלכם אומרת - האם יש סיכוי להימנע מתשלום מס רכישה?
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
לאחרונה רכשתי דירה מפוצלת באופן בלתי חוקי. זו דירתי היחידה.
עו"ד של המוכרת דיווח על המכירה כמכירה של 2 דירות (הוא בכל מקרה נהנה מהוראות השעה לגבי פטור של מס שבח, וטען כי חובתו לדווח על המצב בפועל בדירה ביום המכירה, גם אם מדובר בפיצול לא חוקי וגם אם הרישום בטאבו הוא של דירה אחת).
אני רכשתי את הדירה ומיד החלתי בשיפוץ של הדירה לשם איחודה לדירה אחת.
מס הכנסה מעוניינם למסות אותי במס רכישה על חלק מן הדירה (50% מעלות הרכישה), ואילו אני טוען ש"מבחן השימוש" מראה בבירור כי אני עושה שימוש בדירה כדירה אחת (בעקבות השיפוץ והשבת הדירה למצב חוקי), וכי פיצול לא חוקי של המוכר, לא אמור להתגלגל אליי מבחינה מיסויית (אם כבר, זה אמור לחול רק על המוכר בהיבטי מס שבח, במיוחד לאחר פסיקת ביהמ"ש העליון בנושא הבית הפרטי באשדוד).
שאלותיי:
1. האם אתם מכירים תקדים משפטי שעוסק בנושא מס רכישה על דירה מחולקת?
2. מה האינטואיציה שלכם אומרת - האם יש סיכוי להימנע מתשלום מס רכישה?
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
מס רכישה דירה מפוצלת
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
גלעד שלום רב
אכן מקרה מעניין. יש לבחון גם האמור בחוזה. האם ניתן ביטוי כלשהו לדברים? ניתן היה למשל לדרוש מראש מהמוכר למסור הדירה כמקשה אחת לא מפוצלת כשאתה למשל נושא בעלויות השיפוץ וזה היה יכול להקל. יתכן ותצליח בהשגה או בערר. יכול להיות שיש תיעוד בעיריה שלא ראו בכך דירה מפוצלת ואולי יש מקום לבקש לתקן הדיווח. יש לבחון כלל הנתונים למקרה. כדאי כתמיד לשקול עלויות מול תועלת
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אכן מקרה מעניין. יש לבחון גם האמור בחוזה. האם ניתן ביטוי כלשהו לדברים? ניתן היה למשל לדרוש מראש מהמוכר למסור הדירה כמקשה אחת לא מפוצלת כשאתה למשל נושא בעלויות השיפוץ וזה היה יכול להקל. יתכן ותצליח בהשגה או בערר. יכול להיות שיש תיעוד בעיריה שלא ראו בכך דירה מפוצלת ואולי יש מקום לבקש לתקן הדיווח. יש לבחון כלל הנתונים למקרה. כדאי כתמיד לשקול עלויות מול תועלת
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
רישת משרדים
עדי
29/10/12
אני אמור לקנות משרדים הם רק ילק מתת חלקה מתוך עשרה משרדים בתת חלקה אני קונה 5.כולם באותה תת חלקה.
איך מבצעים הפרדה בטאבו? האם זה אפשרי?
איך מבצעים הפרדה בטאבו? האם זה אפשרי?
כל עוד לא נעשתה חלוקה
עינת, עו"ד
29/10/12
יהיה לך חלק בלתי מסויים בתת חלקה הזאת, יחד עם הבעלים האחרים. אם כל הבעלים מסכימים - מבחינה עקרונית, ניתן לעשות חלוקה נוספת כך שלכל משרד תנתן תת-חלקה משלו. מומלץ לבדוק למה הדבר לא נעשה כבר - יתכן שיש לכך סיבה טכנית.
הערת הזהרה לטובת אב
יצחק
29/10/12
אני עומד לרכוש דירה ע"ש בני בן 25.
איך אפשר להבטיח שבני לא ימכור את הדירה ללא אישורי.
נאמר לי שיש צורך בהערת הזהרה, אולם מה יהיה למקרה של פטירתי
האם הבן יהיה רשאי במקרה זה למכור את הדירה ללא שום אישור.
תודה
איך אפשר להבטיח שבני לא ימכור את הדירה ללא אישורי.
נאמר לי שיש צורך בהערת הזהרה, אולם מה יהיה למקרה של פטירתי
האם הבן יהיה רשאי במקרה זה למכור את הדירה ללא שום אישור.
תודה
הערת אזהרה לבן
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
שלום רב,
ניתן לרשום בהסכם בינך לבין הבן נשוא ההערה, שצריך אישורך כל עוד אתה בחיים ולמשל אישור יורשיך ו/או מנהל עיזבונך או כל דבר אחר לאחר מותך ולתת ביטוי לדברים גם בצוואה. צריך לבחון המקרה על כל היבטיו. תלוי גם מה בדיוק מבקשים שיקרה לאחר מותך. אגב, כדאי שתתן דעתך גם מה לגבי שעבוד הנכס, משכנתא זכויות צד ג' אחרות וכו' בזמן שהנכס רשום ע"ש הבן ...
משרד עו"ד אמרי לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
ניתן לרשום בהסכם בינך לבין הבן נשוא ההערה, שצריך אישורך כל עוד אתה בחיים ולמשל אישור יורשיך ו/או מנהל עיזבונך או כל דבר אחר לאחר מותך ולתת ביטוי לדברים גם בצוואה. צריך לבחון המקרה על כל היבטיו. תלוי גם מה בדיוק מבקשים שיקרה לאחר מותך. אגב, כדאי שתתן דעתך גם מה לגבי שעבוד הנכס, משכנתא זכויות צד ג' אחרות וכו' בזמן שהנכס רשום ע"ש הבן ...
משרד עו"ד אמרי לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
מס שבח במכירת דירה מקבוצת רכישה
יוסי
29/10/12
שלום,
יש לי דירה שנקנתה במסגרת קבוצת רכישה. סוף סוף הדירה מוכנה למגורים. אני רוצה למכור אותה ולא לשלם מס שבח (בהנחה שלא מכרתי שום דירה ב 4 השנים האחרונות) . בהתייחס לכך שהדירה היא מקבוצת רכישה, האם אפשר למכור אותה מיידית ולא לשלם מס שבח או שבגלל שהדירה מקבוצת רכישה, אני צריך לגור בה תקופה מסויימת ואז למכור אותה (אם כן, כמה זמן אני צריך לגור בה)
יש לי דירה שנקנתה במסגרת קבוצת רכישה. סוף סוף הדירה מוכנה למגורים. אני רוצה למכור אותה ולא לשלם מס שבח (בהנחה שלא מכרתי שום דירה ב 4 השנים האחרונות) . בהתייחס לכך שהדירה היא מקבוצת רכישה, האם אפשר למכור אותה מיידית ולא לשלם מס שבח או שבגלל שהדירה מקבוצת רכישה, אני צריך לגור בה תקופה מסויימת ואז למכור אותה (אם כן, כמה זמן אני צריך לגור בה)
מכירת דירה קבוצת רכישה
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
שלום רב,
קיים סיכון במכירה מיידית ללא מגורים (לרבות במס הכנסה כעסקת אקראי ומעמ). יש גם לבדוק את הסכם קבוצת הרכישה. כדאי לך לפנות לרשויות המס הרלוונטיות לאזורך ולודא מראש
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
קיים סיכון במכירה מיידית ללא מגורים (לרבות במס הכנסה כעסקת אקראי ומעמ). יש גם לבדוק את הסכם קבוצת הרכישה. כדאי לך לפנות לרשויות המס הרלוונטיות לאזורך ולודא מראש
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
כתובת השוכר לצורך חוזה
שמואל
29/10/12
שלום,בחוזה השכירות יש את כתובת השוכרת לצורך החוזה.מה לכתוב שם אם לשוכרת אין כתובת אחרת מלבד הנשכר הנוכחי (שכן היא גרה באופן קבוע בשכירות כל פעם בכתובת אחרת..).האם אפשר לכתוב כתובת של קרוב משפחה?אם יש דרך מקובלת לפתור בעיה זאת אשמח לשמוע.תודה.
מקובל לרשום את כתובת המושכר
עינת, עו"ד
29/10/12
רכישת דירה
נטלי
29/10/12
שלום,
1). אשמח לדעת לאן על הקונים לגשת פיזית מבחינת הרשויות על מנת לקבל מידע על דירה.
2). לגבי הטאבו, האם מספיק להוציא נסח מאתר האינטרנט או שיש לגשת פיזית ללשכת רישום המקרקעין?
תודה
1). אשמח לדעת לאן על הקונים לגשת פיזית מבחינת הרשויות על מנת לקבל מידע על דירה.
2). לגבי הטאבו, האם מספיק להוציא נסח מאתר האינטרנט או שיש לגשת פיזית ללשכת רישום המקרקעין?
תודה
מידע לצורך רכישת דירה
עינת, עו"ד
29/10/12
באופן כללי, לא מומלץ לעבור תהליך כזה (בעיקר רכישת דירה) ללא עו"ד.לגופו של עניין:1. איזה מידע?2. אין הבדל תוכני בין הנסח באינטרנט לבין הנסח במשרדי הטאבו. ההבדל הוא בקבילותו של הנסח לצרכים מסויימים.
דחוףףף- מסמכים בהגשת מש"ח
דנה
29/10/12
איזה מסמכים יש לצרף להגשת מש"ח כחול?????
מסמכים מש"ח
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
דנה שלום רב,
חסרים נתונים בשאלה.
כעקרון חוזה מקורי או מתאים למקור
מניח שאת מבקשת גם פטור אחרת צריך גם את כל הניירת לחישוב עצמו של מס שבח בין היתר אסמכתאות להוצאות תחשיב וכו'.
ראי גם באתר רשות המסים
בהצלחה/
בברכה
משרד אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בהנחה ואת מדברת על דירת מגורים מזכה (אגב הצבעים השתנו)
חסרים נתונים בשאלה.
כעקרון חוזה מקורי או מתאים למקור
מניח שאת מבקשת גם פטור אחרת צריך גם את כל הניירת לחישוב עצמו של מס שבח בין היתר אסמכתאות להוצאות תחשיב וכו'.
ראי גם באתר רשות המסים
בהצלחה/
בברכה
משרד אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בהנחה ואת מדברת על דירת מגורים מזכה (אגב הצבעים השתנו)
חוזה שכירות
שון
29/10/12
שלום , הנני שוכר דירה מזה כשנתיים (החוזה כלל את שנת האופציה). בעל הדירה שכח לחדש החוזה וכעת הוא מעוניין לעלות את שכ"ד. אני לא מעוניין להישאר בדירה אך איני יודע מתי עליי להתפנות (בעל הדירה לא חידש החוזה ואף לא נתן התראה מראש בדבר פינוי הדירה) מה הזמן שאני יכול להישאר בדירה עד שאמצע מקום אחר?
חוזה שכירות
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
שון שלום רב
צריך לראות החוזה שלך. באופן כללי אם אין נסתיימה תקופת החוזה, אז אם השכירות היתה בתשלום לתקופות קצובות -תום התקופה המתחילה בסמוך לאחר ההודעה מהמשכיר על תום ההסכם או שלושה חודשים מההודעה, לפי המוקדם. בכל מקרה אחר תוך זמן סביר
מההודעה
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
צריך לראות החוזה שלך. באופן כללי אם אין נסתיימה תקופת החוזה, אז אם השכירות היתה בתשלום לתקופות קצובות -תום התקופה המתחילה בסמוך לאחר ההודעה מהמשכיר על תום ההסכם או שלושה חודשים מההודעה, לפי המוקדם. בכל מקרה אחר תוך זמן סביר
מההודעה
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
רישום הסכם שיתוף בטאבו
איתן ויסלר
29/10/12
האם ברישום הסכם שיתוף בטאבו, נדרשים להציג גם תשריט עדכני של השטח המדובר, או ניתן להציג את התשריט שנעשה בזמן שנחתם הסכם השיתוף, גם אם אותו תשריט הוא בן 4 שנים?
רישום הסכם שיתוף בטאבו
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
איתן שלום רב
על פניו אין בעיה במיוחד שאתה אומר שההסכם נחתם לפני כ-4 שנים ורק היום רושמים. המטרה אבל שביניכם לא יהיו חילוקי דעות ושיהיה הסכם שיתוף ברור ואם היה שינוי כלשהו בשטח כדאי לתת לזה ביטוי ויכול שאף תדרשו לתשריט עדכני.
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרעין
על פניו אין בעיה במיוחד שאתה אומר שההסכם נחתם לפני כ-4 שנים ורק היום רושמים. המטרה אבל שביניכם לא יהיו חילוקי דעות ושיהיה הסכם שיתוף ברור ואם היה שינוי כלשהו בשטח כדאי לתת לזה ביטוי ויכול שאף תדרשו לתשריט עדכני.
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרעין
עליה במחר השכירות
רוני סמט
29/10/12
שלום. האם יש הגבלה על התוספת שהמשכיר רוצה להוסיף בחוזה החדש או שיכול לדרוש ככל העולה על רוחו? אם יש הגבלה, בכמה אחוזים מדובר ומהו משך זמן ההגבלה (אחת לשנה למשל)?
עליה במחיר השכירות
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
אם לא הוגבל בחוזה הקיים או בכל הסכמה אחרת ביניכם, אז אין הגבלה לגבי ההארכה
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
אחריות המשכיר לתיקונים
רוני סמט
29/10/12
שלום. המשכיר ואני נמצאים בהליך משפטי כדי לפנות אותי. האם בתקופה הזאת הוא מחויב לתקן כרגיל את הליקויים שנוצרים בדירה ואפשר לקזז את זה מדמי השכירות, למרות שאין בינינו חוזה מסודר? תודה
אחריות משכיר לתיקונים
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
רוני שלום רב
לא ברור מהשאלה מכח מה אתה בדירה ומהם תנאי השכירות לרבות לעניין ליקויים. לא ברור גם מדוע ננקטים הליכי פינוי. ככלל יש "ליקויים" שניתנים לקיזוז ויש שלאו ותנאי החוזה אמורים להבהיר העניין.
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
לא ברור מהשאלה מכח מה אתה בדירה ומהם תנאי השכירות לרבות לעניין ליקויים. לא ברור גם מדוע ננקטים הליכי פינוי. ככלל יש "ליקויים" שניתנים לקיזוז ויש שלאו ותנאי החוזה אמורים להבהיר העניין.
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
שכ"ד שלא שולם
איה
28/10/12
השכרתי דירה ל-2 בחורים צעירים (שנייהם חתומים על החוזה). לאחר חודש הם רבו (אלימות הייתה מעורבת) והסכמתי שבחור אחד יעזוב בתנאי שהבחור השני ישלם את כל השכר דירה, מבלי שחתמנו על כלום. במשך חודש ועשרים יום לא קיבלתי אף לא שקל והדייר סירב להתפנות. החלפתי את המנעולים בבית והדייר התפנה. הסכמתי שישלם לי רק 2000 ש"ח, במקום כל הסכום 6640 (שכ"ד הוא 4000). גם את הכסף הזה לא קיבלתי עדיין. יש לי צ'ק ביטחון על סך 12,000 ש"ח של הבחור שנשאר ועוד 3 צ'קים על סך 4000 ש"ח כל אחד של הבחור שעזב. מה עלי לעשות ??
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
28/10/12
באם הם לא שילמו ויש לך בטחונות, תפנה לעו"ד שיפתח כנגד מי מהדיירים תיק הוצאה לפועל.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
חלוקת הבית בשל עבודה
שואלת.
28/10/12
שלום,בני עובד אצלי בביתי (הרשום כחוק על שמי) כבר 15 שנים לערך. מקבל לקוחות וכו' ובערב נוסע לביתו.לאחרונה החלו חילוקי דעות ביננו וביקשתי שיעזוב את ביתי המשמש מקום עבודה עבורו.חשוב לציין כי רשומה צוואה על רכושי וביתי כחוק.ושאלתי היא: האם נכון לעכשיו ולעתיד, מגיע לו "חלק" מביתי, בשל הוותק בשימוש ביתי כמקום עבודה?תודה רבה
ירושה וזכויות בדירה
עו"ד שזר תומר
28/10/12
וותק לא מעניק זכות בעלות .
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
פיצול דירה ל-2, חוק עירוני
מלי
28/10/12
אני מעוניינת לחלק את דירתי ל-2. כשבחלק השני תתגורר בתי הנשואה עם בעלה והילד. בבואי לברר כיצד ניתן לעשות זאת באופן חוקי, נאמרלי בעירית פ"ת, שאין שום דרך חוקית לפצל דירה ל-2. האם הדבר נכון? כיצד יכולים אנשים שמתגוררים במקומות אחרים (תל אביב למשל) לעשות זאת באופן חוקי ואילו בפ"ת, לא?האם אפשר לתקוף את העניין מכיוון משפטי אחר?הרי ישנם מאות דירות שמפוצלות כבר? האם ישנה חובה להרסם? או שמא אפשר לשלם קנס ב"דיעבד"? -אנא תשובתכם !
פיצול דירות
עו"ד שזר תומר
28/10/12
ניתן לפצל דירה, להלן הקטע הרלוונטי ממשרד הפנים מנהל התכנון:
21/12/2011
שר הפנים אישר תקנות חדשות המתירות פיצול דירות. התקנות, אשר נכנסו לתוקף בתאריך 20/12/11 יהיו תקפות למשך 5 שנים.
התנאים לפיצול הדירה:
• שטח הדירות המחולקות לא יהיה קטן מ – 30 מ"ר
• מספר הדירות שיתווספו לא יעלה על 30% ממספר הדירות הקיים בבניין, או המותר לבנייה על המגרש על פי התכנית - הקטן מבין השניים
• בבניין בו קיימות פחות מ-3 דירות, תתאפשר הוספת דירה אחת באמצעות פיצול
• בשנתיים הראשונות לאחר כניסתן לתוקף של התקנות החדשות, תידרש הסכמה של 75% מבעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש) לפיצול
• לאחר שנתיים תידרש הסכמת כל בעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש)
אופן מתן האישור ייעשה באמצעות הגשת בקשה להיתר וכן בקשה להקלה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לצורך החלטת הוועדה, דרושה חוות דעת מהנדס הוועדה, לגבי תמהיל הדירות המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותן בסביבה, וכי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה, בסביבת הבניין נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות. במקרים מסויימים, תוכל הוועדה המקומית להפוך את החלטת המהנדס ולקבוע כי מספר הדירות שיתווספו יהיה קטן יותר מזה שנקבע על ידו, או לשלול את פיצול הדירות לחלוטין.
> תקנות המתירות פיצול דירות הוגשו לאישור שר הפנים
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
21/12/2011
שר הפנים אישר תקנות חדשות המתירות פיצול דירות. התקנות, אשר נכנסו לתוקף בתאריך 20/12/11 יהיו תקפות למשך 5 שנים.
התנאים לפיצול הדירה:
• שטח הדירות המחולקות לא יהיה קטן מ – 30 מ"ר
• מספר הדירות שיתווספו לא יעלה על 30% ממספר הדירות הקיים בבניין, או המותר לבנייה על המגרש על פי התכנית - הקטן מבין השניים
• בבניין בו קיימות פחות מ-3 דירות, תתאפשר הוספת דירה אחת באמצעות פיצול
• בשנתיים הראשונות לאחר כניסתן לתוקף של התקנות החדשות, תידרש הסכמה של 75% מבעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש) לפיצול
• לאחר שנתיים תידרש הסכמת כל בעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש)
אופן מתן האישור ייעשה באמצעות הגשת בקשה להיתר וכן בקשה להקלה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לצורך החלטת הוועדה, דרושה חוות דעת מהנדס הוועדה, לגבי תמהיל הדירות המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותן בסביבה, וכי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה, בסביבת הבניין נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות. במקרים מסויימים, תוכל הוועדה המקומית להפוך את החלטת המהנדס ולקבוע כי מספר הדירות שיתווספו יהיה קטן יותר מזה שנקבע על ידו, או לשלול את פיצול הדירות לחלוטין.
> תקנות המתירות פיצול דירות הוגשו לאישור שר הפנים
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
סופי
טאבו
28/10/12
שלום
מזה 26 שנה אני גרה בדירה עש אבא שלי,משלמת את המשכנתא על שמו.יש לי מסמך שבו האחים שלי כולל אימי זל חתומים עליו שהדירה שלי וכל החובות והזכויות הם שלי.....לא עשינו בעבר העברת בעלות כי יש משכנתא.
האם אם מסמך כזה חתום אני יכולה באופן עצמאי ללכת לטאבו ולהוסיף את שמי כהערת אזהרה...אבא שלי שיהיה בריא חי......הוא לא ילך איתי אנחנו בסכסוך,
טכנית אני כיולה לעשות זאת או עורך דין?
תודה
מזה 26 שנה אני גרה בדירה עש אבא שלי,משלמת את המשכנתא על שמו.יש לי מסמך שבו האחים שלי כולל אימי זל חתומים עליו שהדירה שלי וכל החובות והזכויות הם שלי.....לא עשינו בעבר העברת בעלות כי יש משכנתא.
האם אם מסמך כזה חתום אני יכולה באופן עצמאי ללכת לטאבו ולהוסיף את שמי כהערת אזהרה...אבא שלי שיהיה בריא חי......הוא לא ילך איתי אנחנו בסכסוך,
טכנית אני כיולה לעשות זאת או עורך דין?
תודה
תשובה
ניקי
28/10/12
בעיקרון, אם אבא הוא בעלים פורמלי של הדירה בטאבו, רק חתימה שלו על המסמך או על ההסכם, מאפשרת לרשום הע"א לטובתך.
בפועל, אין צורך בעו"ד, כל פעולה בטאבו ניתן לעשות ללא עו"ד אלא בפני פקיד טאבו. מכל מקום, המלצה להתייעץ עם עו"ד בקיא בתחום. בהצלחה.
בפועל, אין צורך בעו"ד, כל פעולה בטאבו ניתן לעשות ללא עו"ד אלא בפני פקיד טאבו. מכל מקום, המלצה להתייעץ עם עו"ד בקיא בתחום. בהצלחה.
שאלה בקשר לעישון השכן בקומה מתחת
ירון
28/10/12
שלום רב,
אני גר בקומה 3 ומתחתי בקומה 2 גר שכן שמעשן במרפסת שלו.בשל מבנה סגור של הבניין והחצר (חצר בנוי בצורת משולש מ- 3 בתים), העשן נכנס לדירתי ואני מרגיש ריח חזק של סיגריות במטבח, חדר שינה וכו'.
אני פניתי לשכן בנימוס כדי שיעשן במרפסת השניה, בצד השני של הבניין אך הוא לא הקשיב.
האם יש מה לעשות בעניין או שזה קשה משפטית?
המון תודה,
ירון
אני גר בקומה 3 ומתחתי בקומה 2 גר שכן שמעשן במרפסת שלו.בשל מבנה סגור של הבניין והחצר (חצר בנוי בצורת משולש מ- 3 בתים), העשן נכנס לדירתי ואני מרגיש ריח חזק של סיגריות במטבח, חדר שינה וכו'.
אני פניתי לשכן בנימוס כדי שיעשן במרפסת השניה, בצד השני של הבניין אך הוא לא הקשיב.
האם יש מה לעשות בעניין או שזה קשה משפטית?
המון תודה,
ירון
מטרד שכנים
עו"ד שזר תומר
28/10/12
זה מאוד קשה מבחינה משפטית, אפשר אולי לבדוק נושא של מטרד - בטענה שהוא יכול לעשן במפרסת השניה, אבל עדיין לא נקבע שאסור לעשן בבית וזה לא בדיוק מקום ציבורי...
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
פטור הוראת שעה אחר 2012
rany
28/10/12
האם בניצול פטור הוראת שעה ב 2012 מבטל הפטור של 4 שנים אם כוונתי למכור דירה ב 2013 ומכירת דירה אחרונה מלבד דירה בפטור הוראת שעה היתה ב 2008.
תודה
תודה
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
28/10/12
אם הבנתי נכון, מכרת דירה ב 2008 ולאחר מכן מכרת דירה בפטור לפי הוראות שעה - כעת השאלה האם ניתן למכור עוד דירה ב 2013 ?
התנתקות ממערכת הסקה מרכזית- המשך…..
שירי2000
28/10/12
ועד הבית חוקק חוק חדש- "גם אם בעל הדירה שלכם תומך בכם ומעוניין בניתוק, הניתוק הוא לכל החיים. לא ניתן לחבר בחזרה, אנו דורשים את חתימתו של בעל הבית על סעיף זה."עכשיו בעל הבית לא מוכן שנתנתק ממערכת ההסקה. כבר התחלנו למרוט שערות. לא יודעים מה לעשות. help!
ועד בית
עו"ד שזר תומר
28/10/12
צר לי אבל לא הבנתי את השאלה שלך.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
קניית זכויות בקרקע
אשרת
28/10/12
קבלתי הצעה לרכוש זכויות בקרקע היזם מציג זאת באופן שהוא רכש קרקרע חקלאית והיום הוא מוציא חלקים למכירה בעלות מגוחכת, טוען כי בעוד מס' שנים כל מחזיקי הזכויות בקרקע יוכלו למכור לקבלן לבנייה ובתמורה נוכל לקבל 1.3 דירות לכל 250 מר' שקנינו.
הסביר כי זהו הליך שבו כל הרוכשים חולקים הסכם משותף. וכי למעט עלות הקרקע ושכ"ט עו"ד לא נצטרך לשלם דבר, הליך ההפשרה והמיסוי יחול על הקבלן.
הכל נראה כדאי ורוד כעת נשקיע מעט ובעתיד 5-8 שנים נקבל תשואה של דירה - מה כדאי לדעת ולברר בהצעה כזו? האם קיימים בשוק יוזמות כאלה? היכן אוכל לקרוא על הליך משפטי זה? כיצד אוכל לדעת אם חב' היזמות המציעה לי הצעה זו אמינה וחזקה?
תודה רבה.
הסביר כי זהו הליך שבו כל הרוכשים חולקים הסכם משותף. וכי למעט עלות הקרקע ושכ"ט עו"ד לא נצטרך לשלם דבר, הליך ההפשרה והמיסוי יחול על הקבלן.
הכל נראה כדאי ורוד כעת נשקיע מעט ובעתיד 5-8 שנים נקבל תשואה של דירה - מה כדאי לדעת ולברר בהצעה כזו? האם קיימים בשוק יוזמות כאלה? היכן אוכל לקרוא על הליך משפטי זה? כיצד אוכל לדעת אם חב' היזמות המציעה לי הצעה זו אמינה וחזקה?
תודה רבה.
רכישת מגרש חקלאי
עו"ד שזר תומר
28/10/12
יש לבדוק היכן עומד מצב הבקשה(אם בכלל), של הליך הפיכת המגרש מחקלאי על מנת לבדוק את אמיתות הדברים.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
היתר בניה
גלי
28/10/12
שלום. אני מוציאה היתר בניה לבית. העיריה מתנה את ההיתר (ברשימת התנאים) בהעברת שטח לבעלותה לצורכי הרחבת הרחוב. האם הדבר חוקי? למעשה אים לי ברירה מפני שאני לחוצה בזמנים ורוצה להתחיל בבניה.
אם אני מעבירה לה בעלות, האם אוכל לטעון בהמשך שהיא לא מבצעת את עבודות ההרחבה ברחוב ולכן ההפקעה מבוטלת?
אם אני מעבירה לה בעלות, האם אוכל לטעון בהמשך שהיא לא מבצעת את עבודות ההרחבה ברחוב ולכן ההפקעה מבוטלת?
היתר בניה
עו"ד שזר תומר
28/10/12
השאלה שלך מצריכה בדיקה פרטנית של המקרה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
פשפשים בדירה
עזרא
27/10/12
רציתי לדעת בתור משכיר האם אני חייב לשוכרת שלי הדברה לדירה כשהיא אומרת שהיא כולה עקוצה מפשפשיםהשכן ליד מגדל חתולים ודיברתי עם מדביר ויתכן וזה מקור הבעיה תודה רבה
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
28/10/12
ראה אין חוק בעניין זה, זה יותר עובד על היגיון.
הדייר יכול לטעון כי הדירה לא ראויה למגורים, ואם הוא לא גרם לזה, יתכן וימצא כי הדבר הינו תחת אחריותך - לתשומת ליבך.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
הדייר יכול לטעון כי הדירה לא ראויה למגורים, ואם הוא לא גרם לזה, יתכן וימצא כי הדבר הינו תחת אחריותך - לתשומת ליבך.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
העברה ללא תמורה בין ידועים בציבור
ניקי
27/10/12
שלום רב, האם ניתן לבצע העברה ללא תמורה ולהמנע מתלשום מס רכישה בין ידועים לציבור, דהיינו זוג לא נשוי לפי דין אלא מנהלים חיים משותפים.
רוב תודות
רוב תודות
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
27/10/12
לטעמי זה ניתן, אבל צריך יהיה להוכיח זאת - כלומר חשבון ארנונה שמראה שהם גרים ביחד, תצהירים מתאימים וכדומה.
כמובן, שהייתי ממליץ לבדוק את העניין לפני התחילה באופן פרטני מול עו"ד.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
כמובן, שהייתי ממליץ לבדוק את העניין לפני התחילה באופן פרטני מול עו"ד.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אחריות בעל הדירה על תקינותה
עופר
27/10/12
שלום,אני משכיר דירה מזה כמעט שנה, לפני כיומיים בשעה שלא הייתי בדירה התפוצץ בה צינור שגרם להצפה בדירה.לדירה הגעתי רק אתמול בבוקר וראיתי את כל הבית מוצף מים (אציין כי ידעתי על התפוצצות הצינור וההצפה רק כאשר הגעתי אתמול בבוקר הביתה-שכאמור לא הייתי בדירה כשהדבר קרה).כתוצאה מההצפה רהיט חדש שקניתי ועוד לא הורכב נהרס לגמרי (רהיט עץ) וכן חלק מרהיטי נפגעו.שאלתי היא האם אני יכול לדרוש מבעל הדירה מלבד תיקון של הצינור כמובן גם פיצוי על הנזקים שנגרמו לי? בעיקר על הרהיטים שנהרסו. האם הדבר מעוגן בחוק או בפסיקה כלשהי?תודה מראש.
תיקון קטן
עופר
27/10/12
*הכוונה כמובן לשוכר דירה
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
27/10/12
צריך לבדוק לצוךר כך את החוזה - בחוזי שכירות יש לעיתים סעיפי ביטוח דירה - והם בסיס התשובה לשאלה שלך.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
האם מותר להציב בתוך חצר פנימית מיבנה קטן למחסן
אבנר
26/10/12
יש לי חצר פנימית פרטית , שמוקפת בקיר חומה סגורה , האם מותר לשים בתוך החצר מבנה קל למחסן, ו / או שירותים ומיקלחון, האם צריך אישור של העיריה ?
היתר בניה
עו"ד שזר תומר
26/10/12
כל מבנה בעל גג - מצריך היתר.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
יעוץ בקשר למכירת דירה בירושה
נתי
26/10/12
ברשותי דירה שקיבלתי בירושהבכוונתי למכור את הדירה תוך חצי שנההאם כדאי לעשות את העברת הדירה על שמי עכשיו או לחכות עד שיהיה קונה לדירה ואז לעשות את שתי הפעולות ביחד? (העברה ומכירה)
דירה בירושה
עו"ד שזר תומר
26/10/12
ניתן יהיה להשתמש בפטור הייחודי והעצמאי "פטור דירת ירושה" על פי סעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין, במכירה של דירת מגורים מזכה אשר התקבלה בירושה, בכפוף להתקיימות כל התנאים הבאים (במצטבר):
1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (בנו, נכדו, נינו וכו') או בן זוגו של צאצא של המוריש.
2. לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה – הוא היה זכאי לפטור ממס שבח בגין אחת מעילות הפטור (נכון למועד המכירה).
דהיינו, היורש נכנס בנעלי המוריש, וזכאי לקבל את הפטור שהמוריש היה זכאי לקבלו, לו היה בחיים.
("דירת מגורים מזכה" – משמעותה דירת מגורים אשר שימשה למגורים לפחות באחת מן התקופות הבאות : 1. 80% מהתקופה בשלה מחושב השבח. 2. ארבע השנים שקדמו למכירה).
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (בנו, נכדו, נינו וכו') או בן זוגו של צאצא של המוריש.
2. לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה – הוא היה זכאי לפטור ממס שבח בגין אחת מעילות הפטור (נכון למועד המכירה).
דהיינו, היורש נכנס בנעלי המוריש, וזכאי לקבל את הפטור שהמוריש היה זכאי לקבלו, לו היה בחיים.
("דירת מגורים מזכה" – משמעותה דירת מגורים אשר שימשה למגורים לפחות באחת מן התקופות הבאות : 1. 80% מהתקופה בשלה מחושב השבח. 2. ארבע השנים שקדמו למכירה).
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
