פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תביעה לסילוק יד – מערכת ניקוז גינה
איתי
30/10/12
ברצוני לברר מהי הפרוצדורה ומהם המסמכים הרלוונטים לעניין הגשת תביעה לסילוק יד של אדם, אשר בנה צינור ניקוז שעובר משטח הגינה שלו לשטח הגינה של שכנו.
סילוק יד מערכת ניקוז
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
איתי שלום
מסמכים שמוכיחים זכויותיך והגשת תביעה לסילוק יד. יש להבהיר גם מה היה כל השנים. ניתן לשקול גם עתירה לפיצויים ונזקים נוספים ככל שהתרחשו
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
מסמכים שמוכיחים זכויותיך והגשת תביעה לסילוק יד. יש להבהיר גם מה היה כל השנים. ניתן לשקול גם עתירה לפיצויים ונזקים נוספים ככל שהתרחשו
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
פטור הוראה שעה
רינת
30/10/12
שלום,
ברצוני למכור נכס בפטור "הוראת השעה" (שמסתיים בסוף השנה)
האם שימוש בפטור זה יאפשר לי למכור בשנה הבאה נכס בפטור שנקרא 49 ב 1 "פטור 4 שנים" ?
תודה.
ברצוני למכור נכס בפטור "הוראת השעה" (שמסתיים בסוף השנה)
האם שימוש בפטור זה יאפשר לי למכור בשנה הבאה נכס בפטור שנקרא 49 ב 1 "פטור 4 שנים" ?
תודה.
פטור מס שבח הוראת שעה
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
רינת שלום רב
פטורי הוראת השעה אינם באים במניין לפטור הרגיל
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
פטורי הוראת השעה אינם באים במניין לפטור הרגיל
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האם עירייה יכולה לשנות סטאטוס של חניה סגורה למחסן
שרה
30/10/12
האם עירייה יכולה לשנות סטאטוס של חניה סגורה למחסן ולגבות עבורו מיסים. מדובר בזוג מבוגרים בעלי החניה הסגורה שבעבר חנה שם רכב והיום חונה שם קלנועית. האם יש לעירייה להתערב בשימוש החניה הסגורה? האם חניה סגורה הרשומה בטאבו כחניה סגורה ושעליה לא שילמו מעולם מיסים - האם פתאום העירייה מחליטה לשנות זאת?
שינוי סטטוס חניה למחסן
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
שרה שלום
כעקרון העיריה יכולה לשנות. ניתן להגיש השגה ו/או ערר ובמקרים מתאימים אף לעתור לביהמ"ש. העיריה מן הסתם תשלח (או שכבר שלחה) פקח שיבחן המצב בשטח
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
כעקרון העיריה יכולה לשנות. ניתן להגיש השגה ו/או ערר ובמקרים מתאימים אף לעתור לביהמ"ש. העיריה מן הסתם תשלח (או שכבר שלחה) פקח שיבחן המצב בשטח
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
שטח בבעלותנו משנת 1925
מירי
30/10/12
שלום רב,יש בידי משפחתי שטח שנרכש בשנת 1925. מדובר בשטח הנמצא בשועפט וככל הנראה מאוכלס ע"י ערבים.האם יש משהו שניתן לעשות בנידון? פינוי השטח או תשלום בגינו?תודה
שטח משנת 1925
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
מירי שלום רב
לא ברור מהשאלה מה נעשה מצדכם כל השנים לתפיסת חזקה בשטח. במצבים מסוימים לפי נתוני המקרה ניתן לפעול לפינוי ו/או פיצוי . השטח מצוי בתוך שטחה המוניציפלי של ירושלים. יש לבחון את כלל פרטי המקרה
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
לא ברור מהשאלה מה נעשה מצדכם כל השנים לתפיסת חזקה בשטח. במצבים מסוימים לפי נתוני המקרה ניתן לפעול לפינוי ו/או פיצוי . השטח מצוי בתוך שטחה המוניציפלי של ירושלים. יש לבחון את כלל פרטי המקרה
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
שאלה – מס שבח
עפר
30/10/12
על מנת שדירה תחשב דירה מזכה היא צריכה להיות גמורה, האם גמורה מחייב שיש לה טופס 4?
שאלה מס שבח
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
עפר שלום רב
טופס 4 נותן אינדיקציה לדרישת סעיף הפטור "שבנייתה נסתיימה" אם כי לעיתים יכול להיות מצב שהדירה ראויה למגורים ואפילו גרים בה טרם קבלת הטופס. עדיף לא להכנס לסיכון ולקבל טופס 4
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
טופס 4 נותן אינדיקציה לדרישת סעיף הפטור "שבנייתה נסתיימה" אם כי לעיתים יכול להיות מצב שהדירה ראויה למגורים ואפילו גרים בה טרם קבלת הטופס. עדיף לא להכנס לסיכון ולקבל טופס 4
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
תשלום ארנונה
דוד
29/10/12
אני זכאי להנחה בארנונה עקב נכות.הבית בו אני מתגורר רשום בעירייה
על שם אבי אך אני מתגורר בו מיום סיום הבניה ואני הוא המשלם מאז את כל החשבונות בבית.לאבי ולי יש הסכם כי הבית לאמיתו של דבר הוא שלי
וכי נרשם על שם אבי בזמנו בגלל נישואיי.האם אני יכול לקבל החזר רטרואקטיבי מיום הנכות כי בעצם אני ה"מחזיק" בפועל ואני המשלם מאז ומתמיד. אני יכול להוכיח בקבלות שאני המשלם ובהצגת ההסכם.
על שם אבי אך אני מתגורר בו מיום סיום הבניה ואני הוא המשלם מאז את כל החשבונות בבית.לאבי ולי יש הסכם כי הבית לאמיתו של דבר הוא שלי
וכי נרשם על שם אבי בזמנו בגלל נישואיי.האם אני יכול לקבל החזר רטרואקטיבי מיום הנכות כי בעצם אני ה"מחזיק" בפועל ואני המשלם מאז ומתמיד. אני יכול להוכיח בקבלות שאני המשלם ובהצגת ההסכם.
תשלום ארנונה
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
דוד שלום רב
כעקרון מה שקובע זה אכן המחזיק למעשה אבל העיריות באות בטענה לא אחת שיש לאפשר להן לבדוק המצב לאשורו בזמן אמת. לא ברור מהשאלה על כמה זמן מדובר. ככל שארוך יותר העיריה יכולה להקשות ולבוא בטענה שלא הודעת ולא ניתן היה לבדוק אמיתות הדבר. כל עיריה עם מדיניותה. על פניו אם אתה יכול להוכיח באופן ברור שאתה המחזיק, תפנה בהשגה לעיריה על כל התקופה ואם תתקל בקושי אתה יכול לערער ולשקול נקיטת הליכים נוספים. כתמיד כדאי לבדוק גם עלות מול תועלת.
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
כעקרון מה שקובע זה אכן המחזיק למעשה אבל העיריות באות בטענה לא אחת שיש לאפשר להן לבדוק המצב לאשורו בזמן אמת. לא ברור מהשאלה על כמה זמן מדובר. ככל שארוך יותר העיריה יכולה להקשות ולבוא בטענה שלא הודעת ולא ניתן היה לבדוק אמיתות הדבר. כל עיריה עם מדיניותה. על פניו אם אתה יכול להוכיח באופן ברור שאתה המחזיק, תפנה בהשגה לעיריה על כל התקופה ואם תתקל בקושי אתה יכול לערער ולשקול נקיטת הליכים נוספים. כתמיד כדאי לבדוק גם עלות מול תועלת.
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
מס רכישה על דירה מפוצלת
גלעד
29/10/12
שלום,
לאחרונה רכשתי דירה מפוצלת באופן בלתי חוקי. זו דירתי היחידה.
עו"ד של המוכרת דיווח על המכירה כמכירה של 2 דירות (הוא בכל מקרה נהנה מהוראות השעה לגבי פטור של מס שבח, וטען כי חובתו לדווח על המצב בפועל בדירה ביום המכירה, גם אם מדובר בפיצול לא חוקי וגם אם הרישום בטאבו הוא של דירה אחת).
אני רכשתי את הדירה ומיד החלתי בשיפוץ של הדירה לשם איחודה לדירה אחת.
מס הכנסה מעוניינם למסות אותי במס רכישה על חלק מן הדירה (50% מעלות הרכישה), ואילו אני טוען ש"מבחן השימוש" מראה בבירור כי אני עושה שימוש בדירה כדירה אחת (בעקבות השיפוץ והשבת הדירה למצב חוקי), וכי פיצול לא חוקי של המוכר, לא אמור להתגלגל אליי מבחינה מיסויית (אם כבר, זה אמור לחול רק על המוכר בהיבטי מס שבח, במיוחד לאחר פסיקת ביהמ"ש העליון בנושא הבית הפרטי באשדוד).
שאלותיי:
1. האם אתם מכירים תקדים משפטי שעוסק בנושא מס רכישה על דירה מחולקת?
2. מה האינטואיציה שלכם אומרת - האם יש סיכוי להימנע מתשלום מס רכישה?
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
לאחרונה רכשתי דירה מפוצלת באופן בלתי חוקי. זו דירתי היחידה.
עו"ד של המוכרת דיווח על המכירה כמכירה של 2 דירות (הוא בכל מקרה נהנה מהוראות השעה לגבי פטור של מס שבח, וטען כי חובתו לדווח על המצב בפועל בדירה ביום המכירה, גם אם מדובר בפיצול לא חוקי וגם אם הרישום בטאבו הוא של דירה אחת).
אני רכשתי את הדירה ומיד החלתי בשיפוץ של הדירה לשם איחודה לדירה אחת.
מס הכנסה מעוניינם למסות אותי במס רכישה על חלק מן הדירה (50% מעלות הרכישה), ואילו אני טוען ש"מבחן השימוש" מראה בבירור כי אני עושה שימוש בדירה כדירה אחת (בעקבות השיפוץ והשבת הדירה למצב חוקי), וכי פיצול לא חוקי של המוכר, לא אמור להתגלגל אליי מבחינה מיסויית (אם כבר, זה אמור לחול רק על המוכר בהיבטי מס שבח, במיוחד לאחר פסיקת ביהמ"ש העליון בנושא הבית הפרטי באשדוד).
שאלותיי:
1. האם אתם מכירים תקדים משפטי שעוסק בנושא מס רכישה על דירה מחולקת?
2. מה האינטואיציה שלכם אומרת - האם יש סיכוי להימנע מתשלום מס רכישה?
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
מס רכישה דירה מפוצלת
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
גלעד שלום רב
אכן מקרה מעניין. יש לבחון גם האמור בחוזה. האם ניתן ביטוי כלשהו לדברים? ניתן היה למשל לדרוש מראש מהמוכר למסור הדירה כמקשה אחת לא מפוצלת כשאתה למשל נושא בעלויות השיפוץ וזה היה יכול להקל. יתכן ותצליח בהשגה או בערר. יכול להיות שיש תיעוד בעיריה שלא ראו בכך דירה מפוצלת ואולי יש מקום לבקש לתקן הדיווח. יש לבחון כלל הנתונים למקרה. כדאי כתמיד לשקול עלויות מול תועלת
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אכן מקרה מעניין. יש לבחון גם האמור בחוזה. האם ניתן ביטוי כלשהו לדברים? ניתן היה למשל לדרוש מראש מהמוכר למסור הדירה כמקשה אחת לא מפוצלת כשאתה למשל נושא בעלויות השיפוץ וזה היה יכול להקל. יתכן ותצליח בהשגה או בערר. יכול להיות שיש תיעוד בעיריה שלא ראו בכך דירה מפוצלת ואולי יש מקום לבקש לתקן הדיווח. יש לבחון כלל הנתונים למקרה. כדאי כתמיד לשקול עלויות מול תועלת
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
רישת משרדים
עדי
29/10/12
אני אמור לקנות משרדים הם רק ילק מתת חלקה מתוך עשרה משרדים בתת חלקה אני קונה 5.כולם באותה תת חלקה.
איך מבצעים הפרדה בטאבו? האם זה אפשרי?
איך מבצעים הפרדה בטאבו? האם זה אפשרי?
כל עוד לא נעשתה חלוקה
עינת, עו"ד
29/10/12
יהיה לך חלק בלתי מסויים בתת חלקה הזאת, יחד עם הבעלים האחרים. אם כל הבעלים מסכימים - מבחינה עקרונית, ניתן לעשות חלוקה נוספת כך שלכל משרד תנתן תת-חלקה משלו. מומלץ לבדוק למה הדבר לא נעשה כבר - יתכן שיש לכך סיבה טכנית.
הערת הזהרה לטובת אב
יצחק
29/10/12
אני עומד לרכוש דירה ע"ש בני בן 25.
איך אפשר להבטיח שבני לא ימכור את הדירה ללא אישורי.
נאמר לי שיש צורך בהערת הזהרה, אולם מה יהיה למקרה של פטירתי
האם הבן יהיה רשאי במקרה זה למכור את הדירה ללא שום אישור.
תודה
איך אפשר להבטיח שבני לא ימכור את הדירה ללא אישורי.
נאמר לי שיש צורך בהערת הזהרה, אולם מה יהיה למקרה של פטירתי
האם הבן יהיה רשאי במקרה זה למכור את הדירה ללא שום אישור.
תודה
הערת אזהרה לבן
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
שלום רב,
ניתן לרשום בהסכם בינך לבין הבן נשוא ההערה, שצריך אישורך כל עוד אתה בחיים ולמשל אישור יורשיך ו/או מנהל עיזבונך או כל דבר אחר לאחר מותך ולתת ביטוי לדברים גם בצוואה. צריך לבחון המקרה על כל היבטיו. תלוי גם מה בדיוק מבקשים שיקרה לאחר מותך. אגב, כדאי שתתן דעתך גם מה לגבי שעבוד הנכס, משכנתא זכויות צד ג' אחרות וכו' בזמן שהנכס רשום ע"ש הבן ...
משרד עו"ד אמרי לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
ניתן לרשום בהסכם בינך לבין הבן נשוא ההערה, שצריך אישורך כל עוד אתה בחיים ולמשל אישור יורשיך ו/או מנהל עיזבונך או כל דבר אחר לאחר מותך ולתת ביטוי לדברים גם בצוואה. צריך לבחון המקרה על כל היבטיו. תלוי גם מה בדיוק מבקשים שיקרה לאחר מותך. אגב, כדאי שתתן דעתך גם מה לגבי שעבוד הנכס, משכנתא זכויות צד ג' אחרות וכו' בזמן שהנכס רשום ע"ש הבן ...
משרד עו"ד אמרי לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
מס שבח במכירת דירה מקבוצת רכישה
יוסי
29/10/12
שלום,
יש לי דירה שנקנתה במסגרת קבוצת רכישה. סוף סוף הדירה מוכנה למגורים. אני רוצה למכור אותה ולא לשלם מס שבח (בהנחה שלא מכרתי שום דירה ב 4 השנים האחרונות) . בהתייחס לכך שהדירה היא מקבוצת רכישה, האם אפשר למכור אותה מיידית ולא לשלם מס שבח או שבגלל שהדירה מקבוצת רכישה, אני צריך לגור בה תקופה מסויימת ואז למכור אותה (אם כן, כמה זמן אני צריך לגור בה)
יש לי דירה שנקנתה במסגרת קבוצת רכישה. סוף סוף הדירה מוכנה למגורים. אני רוצה למכור אותה ולא לשלם מס שבח (בהנחה שלא מכרתי שום דירה ב 4 השנים האחרונות) . בהתייחס לכך שהדירה היא מקבוצת רכישה, האם אפשר למכור אותה מיידית ולא לשלם מס שבח או שבגלל שהדירה מקבוצת רכישה, אני צריך לגור בה תקופה מסויימת ואז למכור אותה (אם כן, כמה זמן אני צריך לגור בה)
מכירת דירה קבוצת רכישה
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
שלום רב,
קיים סיכון במכירה מיידית ללא מגורים (לרבות במס הכנסה כעסקת אקראי ומעמ). יש גם לבדוק את הסכם קבוצת הרכישה. כדאי לך לפנות לרשויות המס הרלוונטיות לאזורך ולודא מראש
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
קיים סיכון במכירה מיידית ללא מגורים (לרבות במס הכנסה כעסקת אקראי ומעמ). יש גם לבדוק את הסכם קבוצת הרכישה. כדאי לך לפנות לרשויות המס הרלוונטיות לאזורך ולודא מראש
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
כתובת השוכר לצורך חוזה
שמואל
29/10/12
שלום,בחוזה השכירות יש את כתובת השוכרת לצורך החוזה.מה לכתוב שם אם לשוכרת אין כתובת אחרת מלבד הנשכר הנוכחי (שכן היא גרה באופן קבוע בשכירות כל פעם בכתובת אחרת..).האם אפשר לכתוב כתובת של קרוב משפחה?אם יש דרך מקובלת לפתור בעיה זאת אשמח לשמוע.תודה.
מקובל לרשום את כתובת המושכר
עינת, עו"ד
29/10/12
רכישת דירה
נטלי
29/10/12
שלום,
1). אשמח לדעת לאן על הקונים לגשת פיזית מבחינת הרשויות על מנת לקבל מידע על דירה.
2). לגבי הטאבו, האם מספיק להוציא נסח מאתר האינטרנט או שיש לגשת פיזית ללשכת רישום המקרקעין?
תודה
1). אשמח לדעת לאן על הקונים לגשת פיזית מבחינת הרשויות על מנת לקבל מידע על דירה.
2). לגבי הטאבו, האם מספיק להוציא נסח מאתר האינטרנט או שיש לגשת פיזית ללשכת רישום המקרקעין?
תודה
מידע לצורך רכישת דירה
עינת, עו"ד
29/10/12
באופן כללי, לא מומלץ לעבור תהליך כזה (בעיקר רכישת דירה) ללא עו"ד.לגופו של עניין:1. איזה מידע?2. אין הבדל תוכני בין הנסח באינטרנט לבין הנסח במשרדי הטאבו. ההבדל הוא בקבילותו של הנסח לצרכים מסויימים.
דחוףףף- מסמכים בהגשת מש"ח
דנה
29/10/12
איזה מסמכים יש לצרף להגשת מש"ח כחול?????
מסמכים מש"ח
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
דנה שלום רב,
חסרים נתונים בשאלה.
כעקרון חוזה מקורי או מתאים למקור
מניח שאת מבקשת גם פטור אחרת צריך גם את כל הניירת לחישוב עצמו של מס שבח בין היתר אסמכתאות להוצאות תחשיב וכו'.
ראי גם באתר רשות המסים
בהצלחה/
בברכה
משרד אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בהנחה ואת מדברת על דירת מגורים מזכה (אגב הצבעים השתנו)
חסרים נתונים בשאלה.
כעקרון חוזה מקורי או מתאים למקור
מניח שאת מבקשת גם פטור אחרת צריך גם את כל הניירת לחישוב עצמו של מס שבח בין היתר אסמכתאות להוצאות תחשיב וכו'.
ראי גם באתר רשות המסים
בהצלחה/
בברכה
משרד אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בהנחה ואת מדברת על דירת מגורים מזכה (אגב הצבעים השתנו)
חוזה שכירות
שון
29/10/12
שלום , הנני שוכר דירה מזה כשנתיים (החוזה כלל את שנת האופציה). בעל הדירה שכח לחדש החוזה וכעת הוא מעוניין לעלות את שכ"ד. אני לא מעוניין להישאר בדירה אך איני יודע מתי עליי להתפנות (בעל הדירה לא חידש החוזה ואף לא נתן התראה מראש בדבר פינוי הדירה) מה הזמן שאני יכול להישאר בדירה עד שאמצע מקום אחר?
חוזה שכירות
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
שון שלום רב
צריך לראות החוזה שלך. באופן כללי אם אין נסתיימה תקופת החוזה, אז אם השכירות היתה בתשלום לתקופות קצובות -תום התקופה המתחילה בסמוך לאחר ההודעה מהמשכיר על תום ההסכם או שלושה חודשים מההודעה, לפי המוקדם. בכל מקרה אחר תוך זמן סביר
מההודעה
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
צריך לראות החוזה שלך. באופן כללי אם אין נסתיימה תקופת החוזה, אז אם השכירות היתה בתשלום לתקופות קצובות -תום התקופה המתחילה בסמוך לאחר ההודעה מהמשכיר על תום ההסכם או שלושה חודשים מההודעה, לפי המוקדם. בכל מקרה אחר תוך זמן סביר
מההודעה
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
רישום הסכם שיתוף בטאבו
איתן ויסלר
29/10/12
האם ברישום הסכם שיתוף בטאבו, נדרשים להציג גם תשריט עדכני של השטח המדובר, או ניתן להציג את התשריט שנעשה בזמן שנחתם הסכם השיתוף, גם אם אותו תשריט הוא בן 4 שנים?
רישום הסכם שיתוף בטאבו
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
איתן שלום רב
על פניו אין בעיה במיוחד שאתה אומר שההסכם נחתם לפני כ-4 שנים ורק היום רושמים. המטרה אבל שביניכם לא יהיו חילוקי דעות ושיהיה הסכם שיתוף ברור ואם היה שינוי כלשהו בשטח כדאי לתת לזה ביטוי ויכול שאף תדרשו לתשריט עדכני.
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרעין
על פניו אין בעיה במיוחד שאתה אומר שההסכם נחתם לפני כ-4 שנים ורק היום רושמים. המטרה אבל שביניכם לא יהיו חילוקי דעות ושיהיה הסכם שיתוף ברור ואם היה שינוי כלשהו בשטח כדאי לתת לזה ביטוי ויכול שאף תדרשו לתשריט עדכני.
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרעין
עליה במחר השכירות
רוני סמט
29/10/12
שלום. האם יש הגבלה על התוספת שהמשכיר רוצה להוסיף בחוזה החדש או שיכול לדרוש ככל העולה על רוחו? אם יש הגבלה, בכמה אחוזים מדובר ומהו משך זמן ההגבלה (אחת לשנה למשל)?
עליה במחיר השכירות
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
אם לא הוגבל בחוזה הקיים או בכל הסכמה אחרת ביניכם, אז אין הגבלה לגבי ההארכה
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
בברכה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
אחריות המשכיר לתיקונים
רוני סמט
29/10/12
שלום. המשכיר ואני נמצאים בהליך משפטי כדי לפנות אותי. האם בתקופה הזאת הוא מחויב לתקן כרגיל את הליקויים שנוצרים בדירה ואפשר לקזז את זה מדמי השכירות, למרות שאין בינינו חוזה מסודר? תודה
אחריות משכיר לתיקונים
משרד עו"ד אמיר לנטון
30/10/12
רוני שלום רב
לא ברור מהשאלה מכח מה אתה בדירה ומהם תנאי השכירות לרבות לעניין ליקויים. לא ברור גם מדוע ננקטים הליכי פינוי. ככלל יש "ליקויים" שניתנים לקיזוז ויש שלאו ותנאי החוזה אמורים להבהיר העניין.
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
לא ברור מהשאלה מכח מה אתה בדירה ומהם תנאי השכירות לרבות לעניין ליקויים. לא ברור גם מדוע ננקטים הליכי פינוי. ככלל יש "ליקויים" שניתנים לקיזוז ויש שלאו ותנאי החוזה אמורים להבהיר העניין.
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
שכ"ד שלא שולם
איה
28/10/12
השכרתי דירה ל-2 בחורים צעירים (שנייהם חתומים על החוזה). לאחר חודש הם רבו (אלימות הייתה מעורבת) והסכמתי שבחור אחד יעזוב בתנאי שהבחור השני ישלם את כל השכר דירה, מבלי שחתמנו על כלום. במשך חודש ועשרים יום לא קיבלתי אף לא שקל והדייר סירב להתפנות. החלפתי את המנעולים בבית והדייר התפנה. הסכמתי שישלם לי רק 2000 ש"ח, במקום כל הסכום 6640 (שכ"ד הוא 4000). גם את הכסף הזה לא קיבלתי עדיין. יש לי צ'ק ביטחון על סך 12,000 ש"ח של הבחור שנשאר ועוד 3 צ'קים על סך 4000 ש"ח כל אחד של הבחור שעזב. מה עלי לעשות ??
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
28/10/12
באם הם לא שילמו ויש לך בטחונות, תפנה לעו"ד שיפתח כנגד מי מהדיירים תיק הוצאה לפועל.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
חלוקת הבית בשל עבודה
שואלת.
28/10/12
שלום,בני עובד אצלי בביתי (הרשום כחוק על שמי) כבר 15 שנים לערך. מקבל לקוחות וכו' ובערב נוסע לביתו.לאחרונה החלו חילוקי דעות ביננו וביקשתי שיעזוב את ביתי המשמש מקום עבודה עבורו.חשוב לציין כי רשומה צוואה על רכושי וביתי כחוק.ושאלתי היא: האם נכון לעכשיו ולעתיד, מגיע לו "חלק" מביתי, בשל הוותק בשימוש ביתי כמקום עבודה?תודה רבה
ירושה וזכויות בדירה
עו"ד שזר תומר
28/10/12
וותק לא מעניק זכות בעלות .
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
פיצול דירה ל-2, חוק עירוני
מלי
28/10/12
אני מעוניינת לחלק את דירתי ל-2. כשבחלק השני תתגורר בתי הנשואה עם בעלה והילד. בבואי לברר כיצד ניתן לעשות זאת באופן חוקי, נאמרלי בעירית פ"ת, שאין שום דרך חוקית לפצל דירה ל-2. האם הדבר נכון? כיצד יכולים אנשים שמתגוררים במקומות אחרים (תל אביב למשל) לעשות זאת באופן חוקי ואילו בפ"ת, לא?האם אפשר לתקוף את העניין מכיוון משפטי אחר?הרי ישנם מאות דירות שמפוצלות כבר? האם ישנה חובה להרסם? או שמא אפשר לשלם קנס ב"דיעבד"? -אנא תשובתכם !
פיצול דירות
עו"ד שזר תומר
28/10/12
ניתן לפצל דירה, להלן הקטע הרלוונטי ממשרד הפנים מנהל התכנון:
21/12/2011
שר הפנים אישר תקנות חדשות המתירות פיצול דירות. התקנות, אשר נכנסו לתוקף בתאריך 20/12/11 יהיו תקפות למשך 5 שנים.
התנאים לפיצול הדירה:
• שטח הדירות המחולקות לא יהיה קטן מ – 30 מ"ר
• מספר הדירות שיתווספו לא יעלה על 30% ממספר הדירות הקיים בבניין, או המותר לבנייה על המגרש על פי התכנית - הקטן מבין השניים
• בבניין בו קיימות פחות מ-3 דירות, תתאפשר הוספת דירה אחת באמצעות פיצול
• בשנתיים הראשונות לאחר כניסתן לתוקף של התקנות החדשות, תידרש הסכמה של 75% מבעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש) לפיצול
• לאחר שנתיים תידרש הסכמת כל בעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש)
אופן מתן האישור ייעשה באמצעות הגשת בקשה להיתר וכן בקשה להקלה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לצורך החלטת הוועדה, דרושה חוות דעת מהנדס הוועדה, לגבי תמהיל הדירות המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותן בסביבה, וכי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה, בסביבת הבניין נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות. במקרים מסויימים, תוכל הוועדה המקומית להפוך את החלטת המהנדס ולקבוע כי מספר הדירות שיתווספו יהיה קטן יותר מזה שנקבע על ידו, או לשלול את פיצול הדירות לחלוטין.
> תקנות המתירות פיצול דירות הוגשו לאישור שר הפנים
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
21/12/2011
שר הפנים אישר תקנות חדשות המתירות פיצול דירות. התקנות, אשר נכנסו לתוקף בתאריך 20/12/11 יהיו תקפות למשך 5 שנים.
התנאים לפיצול הדירה:
• שטח הדירות המחולקות לא יהיה קטן מ – 30 מ"ר
• מספר הדירות שיתווספו לא יעלה על 30% ממספר הדירות הקיים בבניין, או המותר לבנייה על המגרש על פי התכנית - הקטן מבין השניים
• בבניין בו קיימות פחות מ-3 דירות, תתאפשר הוספת דירה אחת באמצעות פיצול
• בשנתיים הראשונות לאחר כניסתן לתוקף של התקנות החדשות, תידרש הסכמה של 75% מבעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש) לפיצול
• לאחר שנתיים תידרש הסכמת כל בעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש)
אופן מתן האישור ייעשה באמצעות הגשת בקשה להיתר וכן בקשה להקלה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לצורך החלטת הוועדה, דרושה חוות דעת מהנדס הוועדה, לגבי תמהיל הדירות המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותן בסביבה, וכי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה, בסביבת הבניין נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות. במקרים מסויימים, תוכל הוועדה המקומית להפוך את החלטת המהנדס ולקבוע כי מספר הדירות שיתווספו יהיה קטן יותר מזה שנקבע על ידו, או לשלול את פיצול הדירות לחלוטין.
> תקנות המתירות פיצול דירות הוגשו לאישור שר הפנים
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
סופי
טאבו
28/10/12
שלום
מזה 26 שנה אני גרה בדירה עש אבא שלי,משלמת את המשכנתא על שמו.יש לי מסמך שבו האחים שלי כולל אימי זל חתומים עליו שהדירה שלי וכל החובות והזכויות הם שלי.....לא עשינו בעבר העברת בעלות כי יש משכנתא.
האם אם מסמך כזה חתום אני יכולה באופן עצמאי ללכת לטאבו ולהוסיף את שמי כהערת אזהרה...אבא שלי שיהיה בריא חי......הוא לא ילך איתי אנחנו בסכסוך,
טכנית אני כיולה לעשות זאת או עורך דין?
תודה
מזה 26 שנה אני גרה בדירה עש אבא שלי,משלמת את המשכנתא על שמו.יש לי מסמך שבו האחים שלי כולל אימי זל חתומים עליו שהדירה שלי וכל החובות והזכויות הם שלי.....לא עשינו בעבר העברת בעלות כי יש משכנתא.
האם אם מסמך כזה חתום אני יכולה באופן עצמאי ללכת לטאבו ולהוסיף את שמי כהערת אזהרה...אבא שלי שיהיה בריא חי......הוא לא ילך איתי אנחנו בסכסוך,
טכנית אני כיולה לעשות זאת או עורך דין?
תודה
תשובה
ניקי
28/10/12
בעיקרון, אם אבא הוא בעלים פורמלי של הדירה בטאבו, רק חתימה שלו על המסמך או על ההסכם, מאפשרת לרשום הע"א לטובתך.
בפועל, אין צורך בעו"ד, כל פעולה בטאבו ניתן לעשות ללא עו"ד אלא בפני פקיד טאבו. מכל מקום, המלצה להתייעץ עם עו"ד בקיא בתחום. בהצלחה.
בפועל, אין צורך בעו"ד, כל פעולה בטאבו ניתן לעשות ללא עו"ד אלא בפני פקיד טאבו. מכל מקום, המלצה להתייעץ עם עו"ד בקיא בתחום. בהצלחה.
שאלה בקשר לעישון השכן בקומה מתחת
ירון
28/10/12
שלום רב,
אני גר בקומה 3 ומתחתי בקומה 2 גר שכן שמעשן במרפסת שלו.בשל מבנה סגור של הבניין והחצר (חצר בנוי בצורת משולש מ- 3 בתים), העשן נכנס לדירתי ואני מרגיש ריח חזק של סיגריות במטבח, חדר שינה וכו'.
אני פניתי לשכן בנימוס כדי שיעשן במרפסת השניה, בצד השני של הבניין אך הוא לא הקשיב.
האם יש מה לעשות בעניין או שזה קשה משפטית?
המון תודה,
ירון
אני גר בקומה 3 ומתחתי בקומה 2 גר שכן שמעשן במרפסת שלו.בשל מבנה סגור של הבניין והחצר (חצר בנוי בצורת משולש מ- 3 בתים), העשן נכנס לדירתי ואני מרגיש ריח חזק של סיגריות במטבח, חדר שינה וכו'.
אני פניתי לשכן בנימוס כדי שיעשן במרפסת השניה, בצד השני של הבניין אך הוא לא הקשיב.
האם יש מה לעשות בעניין או שזה קשה משפטית?
המון תודה,
ירון
מטרד שכנים
עו"ד שזר תומר
28/10/12
זה מאוד קשה מבחינה משפטית, אפשר אולי לבדוק נושא של מטרד - בטענה שהוא יכול לעשן במפרסת השניה, אבל עדיין לא נקבע שאסור לעשן בבית וזה לא בדיוק מקום ציבורי...
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
פטור הוראת שעה אחר 2012
rany
28/10/12
האם בניצול פטור הוראת שעה ב 2012 מבטל הפטור של 4 שנים אם כוונתי למכור דירה ב 2013 ומכירת דירה אחרונה מלבד דירה בפטור הוראת שעה היתה ב 2008.
תודה
תודה
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
28/10/12
אם הבנתי נכון, מכרת דירה ב 2008 ולאחר מכן מכרת דירה בפטור לפי הוראות שעה - כעת השאלה האם ניתן למכור עוד דירה ב 2013 ?
התנתקות ממערכת הסקה מרכזית- המשך…..
שירי2000
28/10/12
ועד הבית חוקק חוק חדש- "גם אם בעל הדירה שלכם תומך בכם ומעוניין בניתוק, הניתוק הוא לכל החיים. לא ניתן לחבר בחזרה, אנו דורשים את חתימתו של בעל הבית על סעיף זה."עכשיו בעל הבית לא מוכן שנתנתק ממערכת ההסקה. כבר התחלנו למרוט שערות. לא יודעים מה לעשות. help!
ועד בית
עו"ד שזר תומר
28/10/12
צר לי אבל לא הבנתי את השאלה שלך.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
קניית זכויות בקרקע
אשרת
28/10/12
קבלתי הצעה לרכוש זכויות בקרקע היזם מציג זאת באופן שהוא רכש קרקרע חקלאית והיום הוא מוציא חלקים למכירה בעלות מגוחכת, טוען כי בעוד מס' שנים כל מחזיקי הזכויות בקרקע יוכלו למכור לקבלן לבנייה ובתמורה נוכל לקבל 1.3 דירות לכל 250 מר' שקנינו.
הסביר כי זהו הליך שבו כל הרוכשים חולקים הסכם משותף. וכי למעט עלות הקרקע ושכ"ט עו"ד לא נצטרך לשלם דבר, הליך ההפשרה והמיסוי יחול על הקבלן.
הכל נראה כדאי ורוד כעת נשקיע מעט ובעתיד 5-8 שנים נקבל תשואה של דירה - מה כדאי לדעת ולברר בהצעה כזו? האם קיימים בשוק יוזמות כאלה? היכן אוכל לקרוא על הליך משפטי זה? כיצד אוכל לדעת אם חב' היזמות המציעה לי הצעה זו אמינה וחזקה?
תודה רבה.
הסביר כי זהו הליך שבו כל הרוכשים חולקים הסכם משותף. וכי למעט עלות הקרקע ושכ"ט עו"ד לא נצטרך לשלם דבר, הליך ההפשרה והמיסוי יחול על הקבלן.
הכל נראה כדאי ורוד כעת נשקיע מעט ובעתיד 5-8 שנים נקבל תשואה של דירה - מה כדאי לדעת ולברר בהצעה כזו? האם קיימים בשוק יוזמות כאלה? היכן אוכל לקרוא על הליך משפטי זה? כיצד אוכל לדעת אם חב' היזמות המציעה לי הצעה זו אמינה וחזקה?
תודה רבה.
רכישת מגרש חקלאי
עו"ד שזר תומר
28/10/12
יש לבדוק היכן עומד מצב הבקשה(אם בכלל), של הליך הפיכת המגרש מחקלאי על מנת לבדוק את אמיתות הדברים.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
