פורום נדל"ן

שלום,
אנחנו חושבים לרכוש דירה האם יש צורך בעו"ד על מנת לקחת משכנתא?
והאם כדאי להתייעץ עם מומחה לפני שהולכים לפגישה בבנק?

אני מעוניין לקחת משכנתא ושמעתי שאפשר לקחת משכנתא ושההחזר החודשי ירד במשך הזמן מה זה אומר? זה נשמע כמו מסלול משתלם ביותר אם כך למה לא כולם לוקחים משכנתא כזו?

שלום וברכה ותודה מראש על העזרה..., בנקודה מסויימת בדירתי קיימת זה שנה רטיבות בתקרה הנובעת מחדירת מי גשמים עקב חוסר איטום ברצפת מרפסת בקומה מעלי.המרפסת נמצאת במפלס של גג הבניין השייך לכלל הדיירים, כאשר היא גובלת בין דירה של השכנה מלמעלה לבין הגג.לפיכך, קיימת מחלוקת בין השכנים האם שטח המרפסת מוגדר כחלק מדירתה של השכנה בקומה העליונה או כחלק מהגג המשותף השייך לכל דיירי הבניין.שאלתי היא: היכן ניתן לברר דבר זה מבחינה חוקית - למי שייך אותו שטח מרפסת - האם לדירת השכנה או לגג הבניין.



.XwWxKf58,.XwWxKf58 div,.XwWxKf58 a,.XwWxKf58 a:focus,.XwWxKf58 a:hover,.XwWxKf58 a:link,.XwWxKf58 a:active,.XwWxKf58 img,.XwWxKf58 iframe{visibility:visible !important;position:static;dis****:inline !important;vertical-align:baseline;text-align:left;cursor:auto;margin:0;padding:0;background:none;border:0;outline:0;-moz-outline:0 none;font-size:12px;line-height:28px;font-weight:normal;font-family:"Trebuchet MS", sans-serif}#XwWxzm58{background:url(http://interceptedby.admuncher.com/235B47F111FC5209/toolbar_sprite.png) no-repeat top left;}#XwWxzm58{background-position:-200px 0;position:absolute;top:0;left:0;width:190px;height:42px;text-indent:-9999px;cursor:pointer;}#XwWxfJ58{position:absolute;width:100%;left:0;top:0;}#XwWxGE58{left:0;position:absolute;top:-42px;width:100%;}#XwWxjk58{position:fixed;top:0;left:0;width:100%;dis****:none !important;}#XwWxqW58{position:fixed;top:0;left:0;cursor:crosshair;width:100%;height:100%;dis****:none !important;}#XwWxGE58{dis****:none !important}Ad Muncher

1. רצינו לקנות בית. 2. המוכר יוצג ע"י עו"ד מטעמו. 3. אנחנו הקונים יוצגנו ע"י עו"ד מטעמנו בעסקת נד"לן זו. 4. העסקה לא יצאה לפועל למרות שנוסחה טיוטאת הסכם ונקבע מועד לחתימה. 5. העו"ד של המוכר דורש מהמוכר שכ"ט. 6. המוכר בא אלינו וטוען שלא נגרם לו כל נזק אך אם לא נשלם לעו"ד שלו שכ"ט הוא יתבע על הפרת חוזה על ההסתמכות שלו לחתימה וכו'...
שאלתי על מי חלה חובת התשלום לעו"ד שלו עלינו או עליו בהתחשב בכך שביטול חתימת ההסכם הגיעה מצידנו.

שלום,לדודה שלי יש קרקע שהופשרה לבנייה ואבא לי מעוניין להעביר לי את הקרקע ולכן הדודה תעביר לו והוא יעביר לי וכל זה ללא תמורה.השאלה מה הפרוצדורה הנכונה לעסקה כזו והאם ניתן לעשות את שתי העברות ביום אחד בטאבו ואיך החוק רואה את העסקאות הנ"ל?האם בהעברה הראשונה יש מס רכישה או שקיים פטור והאם יש מס שבח?תודה

לאחר שרכשתי דירה בבית משותף, הוחלט לפטר מנקה שעבדה בבניין 12 שנים ולשלם לה פיצויים כדין. האם אני צריך לשאת בחלר של דירתי לצורך הפיצוי? או מי שמכר לי את הדירה? אני הרי לא נהניתי משירותי הניקיון כי רק נכנסתי.

שכרתי דירה ב1.7.2009לתקופה של שנתיים עם אופציה ל3 נוספות (שנה+שנה+שנה)בחוזה הוספנו סעיף המתיר לבעלי הבית להוסיף 5% תוספת בכל שנת אופציהבהסכמת שני הצדדים.עם סיום החוזה וכניסת האופציה לתוקף לא ביקש בעל הבית תוספת.לפני שבועיים ביקש בעל הבית תוספת של 10%.השאלות המתבקשות :האם מותר לבעל הבית להעלות את שכ"ד באמצע תקופה?2.אם מותר לו להעלות את שכ"ד ב10% בבת אחת אחרי שלא מימש את האפשרות בכניסה לשנת האופציה הראשונה?תודה יוסי

שלי נרטב מהגשמים בצורה קשה בחורף שעבר

ועד-הבית סירב לתקן בטענה שגם לדיירים נוספים נרטבו קירות ווהכל יתוקן בעתיד ע''י תמ''א 38 ולכן נאלצתי לתקן על חשבוני - עלה לי 800 ש'

שלחתי לועד-הבית מכתב רשום + מכתב רגיל שבו אני מודיעה לו שקיזזקתי את עלות התיקון מועד-בית שוטף

2 המכתבים חזרו אלי

1. האם אני רשאית לקזז עלות תיקון זה מועד-בית שוטף (מיסי ועד חודשיים) או רק מתיקונים עתידיים שלא קשורים לועד-בית שוטף

2. ביקשתי מהועד-שיראה לי חשבון של עלות התיקון (ידוע לי כי העלות היא כ-8000 ש') לפני שאני משלמת והוא מסרב בטענה שרק ברגע שהתיקון ישולם יהיו חשבונית/קבלה

בנוסף הועד מאיים בתביעה נגדי אם לא אשלם תוך 24 שעות את החוב (626 ש)

גם בעבר הועד איים בנקיטת אמצעים נגדי

ידוע לי שעלות התיקון צריכה להתחלק לפחות בין 30 דירות (2 בתים) כלומר בכל מקרה עלי לשלם רק כ-260 ש' אם לא פחות כי בד''כ העלות מתחלקת לפי גודל או מס' חדרים

גם בעבר הועד דרש ממני לשלם יותר ממה שהיה על לשלפ ע''פ החוק

3. האם ועד -בית רשאי לעלות לי את המיסים ללא החלטת אסיפת דיירים

4. ועד-הבית לא נבחר ע''י הדיירים - פשוט נוח לדיירים שיש ועד כי אף אחד לא רוצה להיות

5. הועד הוא זוג כאשר יש להם התנהגות בעייתית עד עבריינית אפילו (בעבר הוגשו תלונות למשטרה נגדם על ידי ועל ידי שכנים נוספים)

האיומים שלהם נהפכו למיטרד קשה עבורי

האם זה הפורום המתאים לשאלות אלו - אם לא אנא הפנו אותי לפורום המתאים

הרבה תודה

שלום רב
אני אזרח מהשורה ויש לי שאלה בנוגע לאיתיקה ולניגוד עינינים.
האם יכול עו"ד ,שהוא דייר הבניין, ליצג דיירים בבניין,תוך קבלת יפוי כוח מהם באספות דיירי הבניין, זאת על מנת לקדם עינינים אשיים שלו, שיש בהם נגיעה אישית ושינוי הסטטוס שלו בעניין הרכוש המשותף בבניין, ליצג אותם, הכוונה לקבל מהם יפוי כוח להצביע במקומם ,באסיפות דיירי הבניין בהחלטות השונות,הנוגעות בין היתר לרכוש המשותף .
אודה על התיחסותכם לקבלת תשובה ו/או הכוונה בנידון.
בכבוד רב
אברהם אשר
ירושלים





*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בירושלים

לי ואבי יש דירה . ושמות שנינו כתובים על הדירה (חצי מהדירה שלי וחצי שלו ) ז"א הדירה רשומה על שנינו בטאבו . אב החליט ,שהוא רוצה להעביר את הדירה על שמי . ז"א להעביר על שמי את החצי שלו
מה עליו לעשות לשם כך ? האם אנחנו חייבים עו"ד .?

שבת שלום,

אני עו"ד שמייצג קונים ומוכרים בעסקת מכר...

בהנחה ובנסח טאבו ואו באישור זכויות יש רישום משכנתא ואו ישנה הערה על הנכס...
על-מנת להביא לביטול רישום המשכנתא שקיימת על איזה מסמך יחתום לי הקונה על מנת שאוכל למחוק את רישום המשכנתא הקיים על הבית???
2. בהנחה ובנסח טאבו/ אישור זכויות יש רישום הערות נוספות (מלבד המשנתא) איך ניתן להסמיך אותי להביא למחיקה ואו לשינוי רישומים בנסח... כך למשל לצורך רישום הערת אזהרה יש מסמך בקשה לרישום הערת אזהרה...
תודה

רכשתי דירה מקבלן בשנת 2008 נכנסתי לדירה לפני שנתיים , הכל בסדר רק שאין נגישות לנכים בבניין . פניתי לקבלן אך הוא מתנגד לבצע את ביצוע הרמפה לנכים למרות שיש חוק בנושא . הוא טוען שקיבל היתר בנייה. פניתי למהנדס העיר מלפני חודש ועוד מס' פעמים במהלך חודש זה ואני לא מצליחה לקבל שום תגובה בנושא . מה עליי לעשות ? למי אני צריכה לפנות על מנת שנושא זה יטופל ?

רכשתי משרדים ועלי להפקיד 15% מהתמורה במס שבח לצורך קבלת אישור לטאבו בהתאם לחוק. האם אקבל במקום את האישור לטאבו? כיצד מתבצעת ההפקדה, כמו כל תשלום מס שבח, האם הם שולחים לי שובר לתשלום?

שלום,רציתי לשמוע דעתכם המקצועית לגבי לוח תשלומים נכון ובטוח ביותר עבור רכישת דירה בנתונים הבאים: עומד לרכוש דירה במחיר של 1,380,000 ש"ח . הון עצמי 880,000 ש"ח משכנתא : 500,000 ש"ח פינוי/מסירת חזקה: חצי שנה מיום חתימת ההסכם. למוכרים יש משכנתא של 630,000 ש"ח שאני כמובן צריך לכסות על מנת "לנקות" את הנכס. מניח כי במעמד החתימה אפרד מכ- 20 אחוזים מהמחיר. מה לדעתכם יהיה הכי נכון ובטוח מבחינת לוח תשלומים? כמו כן מה המועד המומלץ להתחיל בסידורי המשכנתא בהתבסס על נתונים אלה? תודה רבה מראש!אברי. 

שלום רב, אני עו״ד צעירה ואשמח לעזרה. נתבקשתי לכתוב הסכם מתנה מאם לבנה וכלתה של משק במושב. ההסכם מותנה בכך שהאם תמשיך להתגורר בבית שבמשק עד מותה וכי אסור למכור את המשק בעודה בחיים. שאלתי היא כזו, האם אין מדובר במקרה זה עסקה בירושה עתידית ואז יוכלו היורשים לבקש לבטל את ההסכם לאחר מות האם? במידה והתשובה היא חיובית, אשמח לטיפ איך אפשר בכל זאת ליצור הסכם מסוג זה. שאלה נוספת היא איך אפשר לשמור על זכות הבן במקרה של גירושין? האם החתמת הבן והכלה על הסכם ממון במעמד חתימת הסכם המתנה, יותיר את המשק בידיו? החון תודות. 

שלום רב,
מכרנו בית במושב, בשעה טובה. נתקלנו בקשיים רבים מצד חברי ועד המושב, אשר ניסו להכשיל אותנו במכירה. הם גבו מאיתנו 25,000 ש"ח ("דמי סחיטה"), גם מאיתנו ואותו סכום מהקונה. לא היתה לנו ברירה ושילמנו היות ולא נתנו לקונים להתקבל למושב. הם רצו סכום הרבה יותר גבוה, אך ניהלנו איתם מו"מ (כמו בשוק). יש לציין שאנו חברים מוניציפלים במושב. עד היום (עברו חודשיים) לא קיבלנו קבלה על הסכום ששילמנו והם מתרצים זאת בתירוצים שונים. שאלתי היא - מה אפשר לעשות ? האם יש סיכוי לתבוע או שאין ברירה ?

שלום רב,רציתי לשאול אם ברשותי קיימת דירה שניה שעליה בזמנו כבר שילמתי מס רכישה על דירה שניה. אם אני מוכר את דירתי הראשונה וקונה דירה אחרת במקום (עדיין יהיה עם שתי דירות) יהיה חייב במס רכישה נוסף החל מהשקל הראשון?תודה מראש

שלום,אנו קנינו דירה בבית משותף קומה 3 אחרונה . לפני שבוע התקנו מזגן בסלון כאשר המדחס על הגג. הצנרת בין יחידה פנימית של מזגן למדחס עוברת על פני קיר חיצוני שהוא חזית הבית. שכן אחד בא בטענות שקלקלנו חזית, מדובר בבניין יותר מ40 שנה. בדקנו בתקנון בית משותף שנערך לפי סעיף 62 ו- 63. הסעיף האחרון של תקנון שלנו מדבר שהוא גם מאמץ תקנון מצוי. יש לציין שבתקנון שלנו לא מופיעה שום הגבלה לגבי נושא צנרת המזגן בחזית. האם אנו יכולים לטעון שפעלנו לפי תקנון בית ואין שום מניעה? תודה

האם מקובל למסור את המםתח כנגד מלוא התמורה בטרם קיבל הקונה אצ אישור המוכר על מס שבח? 

1.מה הדין כשחברה שפורקה מרצון ב-2008, מחזיקה בבעלות במקרקעין בתל-אביב. האם היה צריך בעלי החברה להעביר בעלות במקרקעין על שמו?
2. בשנת 2012 הוגשה עתירה מינהלית כשהחברה המפורקת הינה אחד מהעותרים. האם הדבר חוקי?

שלום
ברשותי דירה, עם משכנתא קטנה(60 אלף ש"ח),הדירה רשומה על שמי, אך הייתי מעוניין להוסיף את שמה של אשתי ברישום
הטאבו.

בוקר טוב, רכשנו מגרש לבניה מבן אדם פרטי בהוד השרון. העירייה לא נתנה לנו אישור לתוכניות הבנייה עד שלא הקטנו את התוכנית בהתאם לדרישות שלה לטובת אדנית בחזית. מיסים הם גבו על כל השטח!. האם אנחנו זכאים לפיצוי עבור ההפקעה מהעירייה או מבעל השטח שרכשנו ממנו. תודה

שלום וערב טוב,שמי יצחק, בבניין בו אני מתגורר ישנו גרם מדרגות שנבנה מהשטח הפרטי  ישירות על גבי שטח ציבורי פתוח. לאחרונה העירייה בעיר בה אני מתגורר הרימה את הכפפה והחליטה לשפץ את הפארק הסמוך ואף סללה שביל גישה בנוי אבנים משתלבות לרווחת התושבים שמגיע עד לגרם המדרגות. לאחר מעשה מבורך שכזה פניתי לעירייה בבקשה להסיר את גרם המדרגות הישן שנמצא במקום מזה 17 שנה ולהחליפו בגרם מדרגות חוקי בעל נגישות לאוכלוסיות מיוחדות, לדוגמא נכים. התשובה הייתה שלילית שכן אלו טענו שמדובר בשטח פרטי ועל כן אסור להם לעשות דבר.  מנגד נשאלת השאלה מאחר והעירייה סללה שביל ישירות לגרם המדרגות, לפיכך הלא היא מכירה בו??? אגב גרם המדרגות איננו חוקי ונבנה ללא אישורים כלשהן. כאשר ביקשתי העתקים של תוכנית התב"ע נדהמתי לגלות שאין שום פתח במקום בו מותקן גרם המדרגות. לכן דרשתי להסיר אותו ולהחליפו בגרם מדרגות תקני. אך התשובה שקיבלתי לצערי היא שהם יסירו אותו לאלתר, יסגרו הפתח ואף יסירו את שביל הגישה. אמנם יש להסירו אך מה בדבר בנייה של גרם חדש? באמצעות גישה מטופשת ואגרסיבית זו הם יגרמו עוגמת נפש לתושבי המקום שהתרגלו להשתמש בגרם המדרגות ולאחרונה אף בשביל הגישה שנסלל על ידי העירייה. האם ניתן להאחז בטענה שעצם העובדה שהם סללו שביל גישה הם הכירו ב"חוקיות" של הפתח וגרם המדרגות? ועל כן שומה עליהם לבנות גרם מדרגות תקני.האם ניתן לתבוע את העירייה על עוגמת הנפש שתגרם לתושבים כתוצאה ממשחק ציני ולא מחושב מצד העירייה שבונה ומסירה את השביל כרצונה. אגב גרם מדרגות זה משרת מאה ושישה עשר בתי אב שגרים בשני בניינים סמוכים.אשמח מאוד לקבל את דעתכם המקצועית בעניין זה.בתודה מראש,יצחק.

בבית משותף הגג רשום בטאבו לדירה העליונה. בעל הגג איפשר בהסכם (בע"פ)לכל הדיירים להתקים דודי שמש על הגג שלו. הייתה לו נזילת מים מהגג לדירה והוא אטם את הגג ביריעות ביטומניות. כל בעלי הדוודים השתתפו בעלות התיקון למעט סרבנית אחת. עולות שתי שאלות: האם יש לחייב את הסרבנית להשתתף בעלות האיטום? האם יש לחייב את כולם גם בעלות התיקון בתוך הדירה כתוצאה מהנזילה? 

שלום,
לאשתי היתה חצי דירה (לפני הנישואים שלנו) שנמכרה לפני כשנה וחצי.
אנחנו גרים בדירה אשר רשומה בטאבו על שנינו ואנו רוצה כעת למכור אותה. האם חל עלינו מס שבח במכירת הדירה הנוכחית?
הבנתי שכרגע שאנחנו בתקופה שהקפיאו את מס שבח והולכים שוב לישם את החוק הנ"ל, האם כן מתי?
אשמח לקבל עזרה בנושא.
תודה מראש.
דניאל.