פורום נדל"ן

שלום רב, מהם הסיבוכים והסיכונים בקניית נכס שבנייתו עומדת להסתיים אבל טרם קיבל אישור טופס 4?חשוב לציין: הדיירים גרים בנכס כבר כשנה, יש בנכס מים וחשמל והוא מחובר לתשתיות (ולכן "ראוי" למגורים). תודה לכל המסייעים, דן

שלום,
חתמי זכרון דברים ואני רוכש דירה עם פינוי ארוך של שנתיים. את רוב התמורה עבור הדירה אשלם בשנה הראשונה ורק 15% מערכה בפינוי הדירה. רציתי לדעת איך אני יכול, להחיל את תקנת השוק במקרה זה. ז"א שכאשר הדירה תרשם עלי ואשלם את רוב התמורה אזכה להגנות תקנת השוק?

אני מוכר דירה ובמקביל קונה דירה אחרת.מה נהוג מבחינת זמני תשלום על הדירה ?כמה נהוג לשלם במועד החתימה ?כמה אחרי רישום הערת אזהרה ?.אני רוצה לקבוע שמועד הפינוי של הדירה שלי יהיה לעוד 9 חודשים, כי במקביל אני קונה דירה .לפיכך, אני צריך שכבר יהיה לי ביד חלק מהכסף של המכירה, עבור תשלום מקדמה לדירה שבכוונתי לרכוש.האם נהוג לשלם את כל תמורת הדירה, גם טרם העברת הרישום בטאבו שיכול לקחת כמה חודשים ?איך קונים ומוכרים במקביל ?איך מבטיחים שכל הכסף של הדירה שמכרתי יהיה בידי, לצורך רכישת הדירה החדשה במועד המוקדם ביותר ?מה נהוג במקרים כאלה ?

שלום
אנחנו עומדים לחתום על חוזה שכירות, אבל יש כמה דברים שהחשידו אותי בבעל הדירה אז רציתי להתייעץ.
מי שמשכיר אותה טוען שזו דירה של אח שלו מחו"ל. יש לו ייפויי כח, אבל בכתב יד. האם זה מספיק? מה עוד נוכל לבדוק כדי לוודא שהכל פה תקין?
כששאלנו אותו על דיירים קודמים ולמה הדירה ריקה, הוא אמר שאח שלו תכנן לחזור לכן הם יצאו ואז הוא התחרט.
כשביקשנו את הטל של הדיירת אמר שהיא לא עונה לו.
רציתי לדעת על מה אלינו לשים לב ומה לבדוק כדי להמנע מבעיות למיניהם.
חשוב לציין שמחיר הדירה גם קצת נמוך ביחס לשוק.

שלום רב, אני מעוניין לשאול שאלה קצת מורכבת-או אולי לא מאוד מורכבת אלא פשוט מורכבת מכמה שאלות קטנות.בבניין בו אני גר מתגורר שכן בעייתי מאוד שבעבר ישב בכלא ואושפז בכפיה בשל סכסוכי שכנים רבים. העבר שלו כולל תקיפה של שכנים רבים בבניין הנוכחי וגם בבניין אליו עבר למשך כמה שנים בעקבות צו הרחקה. תקיפת שוטרים וכן הלאה.לאחר שחזר לבניין, לאחר שישב בכלא, העמיד פנים שבא לפתוח דף חדש (מדובר בסוציופת המטופל ע"י השירותים הפסיכיאטריים אך נחשב אחראי למעשיו) וביקש מהשכנים לחתום לו על הסכמה לבניית ממ"ד בחצר האחורית בשטח המשותף של הבניין (הוא גר בדירת קרקע). חלק קטן מהשכנים חתמו לו-פשוט כי לא רצו להסתכסך עמו.למרות שהתכניות אותם הציג כללו ממ"ד בלבד בפועל הוא בנה יחידת דיור שלמה וסגר את החצר האחורית לכניסת דיירים (שטח החצר האחורית הוא כמה מאות מ"ר). למרות שהוגשו תלונות לפיקוח-החצר האחורית עדיין סגורה. להבנתי העירייה הגישה תביעה על חריגה מההיתר שניתן לו (35 מ"ר) -אבל גם על זה אני לא סגור כי כל פקיד בעירייה אומר משהו אחר (אני מקווה שזאת רק בעיה של סנכרון).רק בשבוע שעבר, 7 שנים לאחר שקיבל את ההיתר (כנראה ל35 מ"ר בלבד) התברר כי רק 25% מהדיירים חתמו לו על תכנית הממ"ד שהציג. כמובן, החתימות לא נעשו במעמד נוכחות עו"ד ולכן כשאלה ראשונה-מה האחוז הנדרש להסכמה להריסה,בניה הרחבה ובניית יח"דממ"ד + 2פרגולות על שטח משותף של הבניין?שאלה שניה, במידה והדיירים טוענים שלא חתמו לו-כיצד ניתן לשלול באופן המהיר ביותר את ההיתר הקיים-שכן זה הושג במרמה והונאה-והאם ניתן להגיש תלונה פלילית (כלומר, האם ייעשה איתה משהו).בנוסף, הבניין מיועד לתמ"א 38 והשכן כמובן מתנגד (בין היתר הוא היה מפזר באופן קבוע בלילה משקית את הצואה של הכלבים שלו ליד ביתי, את זה אני אומר מידיעה ולא מחשד) -מה דין השטח שעליו בנה בהקשר של תמ"א 38(גם בלי טענה לזיוף חתימות, שנעשתה ככל הנראה). ברור כי הקבלן רוצה את כל השטח ולא יסכים לקחת בניין שהחצר האחורית שלו תפוסה.השכן גם לא משלם מיסי ועד ולא משתתף בהוצאות המשותפות. הוא מסרב לאפשר לדיירים להיכנס לחצר האחורית ומסרב להשתתף גם בהוצאות הגינון (במקרה הזה הוא מוכן אם הגנן יסדר את "החצר האחורית שלו") ומחזיק בביתו כלבים מסוכנים שאולפו לתקיפה (כלבים חריגים ביותר). איך ניתן לטפל בשכן שכזה (תלונות לוטרינר העירוני בנושא הכלבים לא מועילות, הוטרינר רוצה חתימות של חלק מהשכנים ומדובר בבניין של אנשים מבוגרים ועייפים).כל טוב

שלום רב אשמח באם תוכלו לעזור
אנו גרים בבנין שבו אמורים להתחיל עם תמא 38 בעוד כחצי שנה (ככה אומר הקבלן),בינתיים אנחנו רוצים להשכיר אותה ולעבור למקום אחר,מה הנוהל ואיך נהוג להתנהל במקרה כזה בעת החוזה?במקרה ואני משכירה את הדירה כרגע במחיר מסויים ואז מתחיל תמא כמובן שמחיר השכירות ירד,זה סעיף שמכניסים לחוזה וקבועים מראש
יש לציין שלאחר תמא אנו נרצה כנארה למכור את הנכס,
מה ההפרש הכספי הנהוג במקרים כאלה?כרגע דירות דומות באזור ניתן להשכיר ב3500-3700 שח,במקרה ותתחיל בניה כמה הגיוני להוריד?האם ישר על ההתחלה מורידים או כאשר יש בניה רצינית והפרעה משמעותית לדירה המושכרת?
סליחה על האורך והבלבול
שבוע טוב ותודה

שלום רב,לאחרונה ביצענו תשלום מקדים לרכישת דירה מקבלן וכרגע אנו נמצאים בשלב של דין ודברים לגבי חוזה המכירה.אחד הסעיפים בחוזה שהקבלן מתעקש עליו ולא מוכן בשום אופן לשנות הוא סעיף שמצהיר שאנו לא נוכל להקדים תשלום לתאריך שנופל בין ה- 1 ל- 15 בחודש קלנדרי (כך שיוצא שאנו סופגים עליית מדד פוטנציאלית) ורציתי לדעת האם סעיף כזה הינו חוקי.תודה רבה!

שלום רב, השכן , הגר מתחת לקומת אימי , בונה ממ"ד על שטח הגינה שלו שרשום בטאבו. ( הקרקע מחולקת לשלשת דיירי הבניין בפרצלציה) אימי, להצעתו וליוזמתו , מצטרפת , ובונה הממ"ד גם לדירתה, מעליו. השאלה, אם יכול בעתיד, לטעון שיש לו איזושהי חזקה על ממ"ד אימי. האם יכול בעתידלהיזכר, ולדרוש פתאום איזושהי תמורה בגין זה. ( עד עתה לא דרש דבר) האם יכולות להיות בעתיד בעיות עם מכירת דירת אימי בגלל נושא הממ"ד? האם חשוב להעביר הממ"ד לרישום בטאבו, או מספיק הרישום בעיריה? תודה, דלית

חלוקת שכ"ט לרכישת דירה, בגין רישום עתידי ברשויות : חברה משכנת/טאבו וכו
האם מקובל לפצל את שכ"ט בליווי עסקת הרכישה למועד מילוי שאר ההתחייבויות? האם כדאי לפצל?

שלום, שאלתי היא - האם החוק מגן על דיירת חד הורית (יותר מאשר על דייר אחר), במקרה שיש לפנותה מהדירה אם הפרה חוזה או אם ארצה למכור את הדירה בעתיד? 

שלום. רכשתי הרשמה לקניית דירה בפרוייקט תמ"א 38/2.בעת הרכישה נאמר לי (בעל-פה) בלבד שכל הדיירים הנוכחיים תחמו על כל המסמכים הרלוונטיים .לאחר תקופה מסויימת התברר שיש דייר שלא חתם ותבעו אותו במשפט. המשפט מתנהל עד עכשיושאלה: האם זה חוקי למכור לי הרשמה או בכלל לשווק לי דירה בפרוייקט מסוג זה , כאשר לא הוסגו הסכמות של דיירים קיימים?

שלום
ברצוני לברר שאלה טכנית
כאשר מגישים מסמכים לרישום בטאבו
מי אמור למלא את שטרי השכירות עו"ד הקונה או המוכר?
ועל סמך מה ממלאים את המספרים בשטר? האם יש למוכר מסמכים של רישום הדירה במרשם המקרקעים והוא אמור למלא את המספר הזה בשטרי השכירות?

שלום רב,
רכשתי דירה עם פינוי ארוך של שנה וחצי. לפי החוזה אני צריך לשלם 85% מערך הבית באופן מיידי, ואז הבית ירשם על שמי. את יתרת הסכום אשלם במועד פינוי הנכס. מדובר בדירת יד שניה. שאלתי היא כזאת- תקנת השוק דורשת מספר תנאים ע"מ שתחול, תנאים אלו ידועים לי. האם תשלום של 85% ממלא את דרישת התמורה לעניין זה? האם אני מוגן מרגע שהדירה נרשמה על שמי?

שלום.בתיקרה שבמטבח שלי יש נזילה רצינית של השכנה מעליי. למרות ששלחתי לה 2 מכתבים רשומים היא אינה מתכוונת לתקן את הליקוי. נוצר מצב שאיני יכולה לבשל כי מים וביוב זורמים מעליי וכל הריצפה שלי ביוב. הנזק לדירה הוא אדיר כי ערך הבית שלי ירד בערך של 50 אחוז. ואני צריכה לפנות את הבית כי הוא לא ראוי למגורים.א. האם הגשת תביעה לצו עשה יכולה להיות גם בצרוף תביעה כספית גדולה של כ 300000 ש"ח ומה הייתם מציעים לי לעשות?מציינת שזה נמשך כבר 4 חודשים  ויש סדקים רבים בתקרה.הזמנתי את מהנדס העיר אך הוא לא כתב דוח. אמר לי להגיש תביעה אך אם התיקרה תתמוטט עד אז?אני צריכה לחכות לועדת חקירה שיקימו? גם מהנדס העיר לא עושה את עבודתו נאמנה לדעתי הוא אמור להוציא לנו צווי פינוי.לתשובה המהירה אודהאתי

שלום רב,בבעלותי דירת מגורים יחידה מזה 10 שנים וכיום אני רוצה למכור אותה ועוד שבוע אני הולך לחתום על חוזה אחר לקניית דירה במקומה בשווי 800000 , השאלה שלי האם אני מקבל פטור ממס רכישה על הדירה שארכוש  ?

אני מוכר בית ומעדיף לא לנצל פטור מפני שיש לי הרבה הוצאות שיביאו לעסקת הפסד או חיוב נמוך מאוד במס שבח. האם במצב בו רשות המיסים לא תכיר בחלק מהוצאותיי והחיוב יהיה גבוה, אוכל לבקש אז את הפטור או שהמסלול של חיוב (טופס כחול) כובל אותי ולא אוכל לבקש פטור על העסקה הזאת?

שלום רב,
רכשתי דירה עם פינוי ארוך של שנה וחצי. לפי החוזה אני צריך לשלם 85% מערך הבית באופן מיידי, ואז הבית ירשם על שמי. את יתרת הסכום אשלם במועד פינוי הנכס. מדובר בדירת יד שניה. שאלתי היא כזאת- תקנת השוק דורשת מספר תנאים ע"מ שתחול, תנאים אלו ידועים לי. האם תשלום של 85% ממלא את דרישת התמורה לעניין זה? האם אני מוגן מרגע שהדירה נרשמה על שמי?

התקשרתי עם קבוצת רכישה לרכישת דירה בבינין. יקח זמן עד שבאמת נראה בנין ואקבל את הדירה, בינתיים משלמים רק על הקרקע.
שאלתי: מדוע עלי לשלם מס רכישה לדירה כולה כבר עכשיו עוד לפני שיש אפילו היתר בניה ומי יודע כמה זמן יקח עד שכל הפרויקט יושלם?
האם יש אפשרות לדחות את התשלום או חלק ממנו, מלבד הצהרה שאמכור דירה אחרת בתוך שנה?
אם אמכור את חלקי בקרקע לפני הבניה - אקבל החזר חלק ממס הרכישה?

אני מוכר בית שלי על מגרש . קניתי את הבית לפני שנתיים ולזה שמכר לי רשויות המס עשו פיצול בית דירה למגרש.


האם יש טעם לנסת ולהגיש בקשה לפטור של דירה מזכה או שמראש ללכת על מסלול שלח טופס כחול ( אני מתמחה בעו"ד ואעשה זאת לבד)?

ושאלה נוספת - היו לי הרבה הוצאות על הבית - תיווך, עו"ד, מיסים וכו' (אם אשלם מס שבח זה יהיה סכום בסדר גודל של 80,000 ש"ח). האם במצב שאגיש טופס של פטור לדירה מזכה, לא אוכל להציג בהמשך את ההוצאות שהיו לי על הבית?

שלום! בבניין משותף בן שלוש קומות יש 9 דירות. בבעלותי אחת משלוש הדירות בקומה שלישית ואחרונה. שאלותי: 1. כמה דיירים צריכים להסכים על מנת שאוכל לבנות חדר ומרפסת גג עם יציאה מתוך הדירה? 2. כמה צריכים להסכים לתוספת מעלית? 3. האם אני יכול לרכוש זכויות בניה של דירות אחרות ולבנות מבלי שהשגתי את מספר החתימות הדרוש כאמור?

חברים נכבדים אבקש את עזרתכם בנושא של ביטול עסקת מכר מקרקעין. אני יודע שעקרונית, אם נחתם הסכם לרכישת דירה ולאחר מכן מבטלים את העסקה, יש לחתום על שטרי ביטול להודיע לרשות המיסים ואי אפשר לבצע את העסקה שוב. שאלתי היא, במקרה של רכישת דירה בבניין ואח"כ ביטול עיסקה כדי לרכוש דירה אחרת באותו בניין- מה הדין? אשמח גם אם תוכלי לציין לי את מקור ההוראה/תקנה/חוק. תודה רבה.

שלום רב,
במהלך בניית ביתי, בקשתי מתאגיד המים בעירי לחבר אותי למים.
אלה השיבו שעליי "למשוך" צינור מקו רשת המים העירונית עד לביתי ואח"כ הם יבואו ויתקינו שעון.
אכן כך היה, אני התקנתי ו"משכתי" צינור לאורך שביל ציבורי מרשת המים העירונית ועד לביתי, כל זאת על חשבוני.
לימים הופתעתי כי התאגיד התקין שעון מים (מונה) בין המונה שלי ובין רשת המים המרכזית כאשר טווח זה הינו ברשות הרשות עירונית והינו שטח ציבורי.
דרישתי היא לפרק את העון השני שהותן היות וכול נזילא או נזק שיגרם לצינור, יכול עליי שכן, לתאגיד יש מונה בתחילת קו המים והדבר לא יתכן שכן הצינור עובר בדרך ציבורית.
מצ"ב סרטוט.
רציתי לדעת אילו חוקים/תקנות מסדירים את העניין, ומה עליי לעשות? לבקש פסד הצהרתי ולאיזה בימ"ש עליי לפנות? לעניינים מקומיים או לבימ"ש לעניינים מנהליים?

בסיטואציה בו הבעלים של הנכס(המוכר) רשום כבעלים של הדירה ע"פ הנסח, האם מספיק לעיין בנסח הטאבו לגבי משכנתאות על הנכס או שמא יש צורך לבדוק גם ברשם המשכונות ??

שלום,
הוצאתי נסח טאבו מרוכז של הבנין שלי (הבנין ישן)
מסודר לפי חלקות משנה , אולם תמוהה בעיניי שיש חלקת משנה 9 ולאחריה חלקת משנה 11.

1. מה עם החלקה מס' 10 שלא מופיעה בנסח הטאבו?

יזם לתמ"א פנה לדיירים והוא הבטיח 20% בנוסף לשטח (ציין שמוסיף ממד), עם סטייה של %5 . לאור זאת מה נשאר לי באם
שטח של דירת 40 מ"ר ? כשמתוכם מחוייב לממד של 9 מ"ר , ולכן הקבלן רוצה להקטין את שטח דירתי הנוכחי. מה עושים במקרה כזה?

3. מה עם הגג של הבנין - לא מגיע לדיירים תוספת מ"ר? (כשנבנה הבנין היה מיועד לעוד קומה אולם הקבלן פשט הרגל ולא המשיך את הקומה השלישית).

בתודה מראש.

שלום רב,
אני שוכרת חדר בדירה מחולקת. לאחרונה החלפתי את המנעול לחדר כדי להבטיח שאיש לא ייכנס לדירה כאשר אני לא נוכחת. בעל הדירה גילה על כך, ודורש שאתן לו מפתח מהמנעול החדש. מדובר במנעול זמני שאחליף חזרה כאשר אתפנה מהדירה. השאלה היא האם אני חייבת למסור לו את המפתח?

בתודה מראש,
לנה