פורום נדל"ן

ארנונה – דחוף

מיקי 29/05/13

שלום רב,
לפני כ-4 שנים התחלתי להתגורר בדירה השייכת למשפחה לבד עם בני לאחר שחזרתי ארצה לבדי עמו. בגלל שהותי של כ 14 שנה בחו"ל קבלתי הנחת ארנונה כעולה חדש. בני נולד בחו"ל בכל מקרה והינו קטין. מספר חודשים אח"כ התחלתי לעבוד (בשכר של 5500ברוטו).
היום, מעל 3 שנים אחרי סיום תקופת ההנחה שולחת לי העירייה התראות ואיומים כי עלי לשלם חוב של כ-3000 ש"ח. משזכיתי לקבל תשובה נאמר רק כי נעשתה טעות וכי איני זכאית להנחת עולה חדש ועם כבר אולי להנחה של אזרח עולה אך זו יצאה רק באפריל 2011.
שאלתי: 1. האם קודם כל בגלל שהעירייה טעתה האם בכלל מחובתי להחזיר את הכסף? שהרי כאן ההנחה גם נתנה לי עפ"י הממצאים שלהם!
2. האם ישנה בכל מקרה התיישנות כעבור 3 שנים?
3. האם עם משכורת שכזו ושהחלה רק כ4 חודשים עם ההתישבות בדירה הייתי בכל מקרה זכאית להנחה גדולה?
4. מה לגבי סיפור ה"אזרח עולה"?
מה לעשות??
הרבה תודות מראש!

לעמוד

המלא

תשובה למיקי

עו"ד אייל בניסטי 29/05/13

מיקי שלום,על מנת לבחור בדרך פעולה המתאימה למקרה דנן כדאי ורצוילקבל את תשובת הרשות. על כל פנים מדברייך עולה כי ישנה אפשרות לכאורה שהייתה כאן טעות כלשהי.אם זאת אני סובר כי גם אם לכאורה הייתה טעות של הרשות ובהתחשב בזמן שעבר ניתן יהא לפנות אליהם במכתב מסודר עם העתקים לגורמים רלוונטיים ומומלץ להסתייע בעו"ד.בברכה,עו"ד אייל בניסטי

קניית דירה שלא רשומה כבית משותף

יוסי 28/05/13

אני עומד לפני קניית דירה שלא רשומה כבית משותף.הדירה היא בבניין שנבנה בשנת 96, והמוכר טוען שהדירה היא עם מחסן וחניה. האם זה בעייתי לקנות דירה שלא רשומה שבית משותף? מה יכולות הסיבות לכך? מה אפשר לבדוק כדי לדעת את הזכויות על הבית?תודה,יוסי

לעמוד

המלא

דירה בית משותף ללא טאבו

עו״ד אמיר לנטון 29/05/13

יוסי שלום רבצריך לבדוק מה הסיבה. המצב אפשרי וקורה. בין היתר לברר איפה ואיך מתבצע הרישום, האם יש חברה משכנת וכו׳ ומה רשום. רק לאחר הבנת הסיטואציה לאשורה, וקבלת תשובות מניחות את הדעת ואישושן , לקבל החלטה מושכלת על רכישה. לא בכל יום קונים דירה כמובן...בהצלחהאמיר לנטון עודמנהל פורום נדלן ומקרקעין

שאלה

שחר 28/05/13

היי,
יש לי זכויות של 50% בדירה. האם הדבר נחשב כאילו יש לי דירה ראשונה לכל דבר ועניין?
אם אני עכשיו קונה דירה ומתחייב למכור את ה-50% שלי בדירה הראשונה בתוך 24 חודשים האם יהיה לי פטור ממס רכישה ? (עד לסכום הפטור בדירה ראשונה)

לעמוד

המלא

מס רכישה חלק מדירה

אמיר לנטון עו״ד 29/05/13

כןבהצלחה

רישום מקרקעין

vardina 28/05/13

יורשת קיבלה צו ירושה והלכה לרשות את המקרקעין על שמה. שם אמרו לה שמספר תעודת הזהות הרשום בטאבו זהה רק בחלקו למספר של המורישה והיא נדרשת להביא הצהרת יורש והצהרת אדם זר. איפה אפשר למצוא דוגמאות להצהרות כאלה?

לעמוד

המלא

תצהיר יורש ואדם זר

עו"ד אמיר לנטון מנהל 28/05/13

אמור להיות באתר של משרד המשפטים. בכל מקרה מדובר בתצהיר לא מסובך ,בו מצהירים על זהות המוריש והיכרות עמו. את יכולה לקבל דוגמא גם בטאבו

בהצלחה
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד אמיר לנטון

ברקוביץ' 4, תל אביב

077-6523003

amir12l@walla.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שוכר שאינו מסכים להראות הנכס למכירה

משכירון 27/05/13

אני משכיר דירה בצפון,והחלטתי להעמידה למכירה,אך נדהמתי מתשובתו של השוכר כי לא ישהה בדירה בחודש הקרוב ואינו מסכים שאיש ייכנס לדירה בזמן היעדרותו! אני מפסיד זמן ואפשרות של קונה פוטנציאלי.כל ניסיון לדבר איתו ולנסות לשכנעו,נכשל. מה עליי לעשות?

לעמוד

המלא

שוכר שאינו מסכים להראות הדירה

עו"ד אמיר לנטון מנהל 28/05/13

שלום רב
יש לבחון מה הוסכם בהסכם השכירות. מה הוסכם עובר לחתימתו וכו'. לכאורה חוסר תום לב מצד השוכר. יש לך גם זכות לבדוק את הדירה. צריך לבדוק ההתקשרות ביניכם

בהצלחה
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד אמיר לנטון

ברקוביץ' 4, תל אביב

077-6523003

amir12l@walla.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הערכה לתשלום לשכן מלמטה שסגר מרפסת וכעת גם אנחנו

nimrod07 27/05/13

השכן בקומת הקרקע בנה מאפס את כל השלד לשם סגירת מרפסת לכדי חדר. מדובר על כ 30 מ"ר. כתוצאה מכך קיבלנו אנחנו בקומה הראשונה רצפה מוכנה, אותה ריצפנו וסגרנו לחדר באותו גודל. כמו כן, גם תקרה לא היינו צריכים להכין, שכן גם השכן מלמעלה ביצע סגירה דומה לזה התחתון. כעת פונה אלינו השכן מלמטה בטענה שאנו חייבים לו סכום כסף. שאלתי היא מה מקובל? שמעתי מקבלן שמקובל לשלם שליש מעלויות הגג+העמודים של השכן מלמטה וזהו. אשמח לדעת האם החוק מתייחס למקרה הנפוץ הזה.

לעמוד

המלא

אם אין תגובה, אולי אפשר רק הפנייה לגורם מוסמך?

nimrod07 02/06/13

מי יכול לסייע לי בנושא הזה?

העברה ללא תמורה

גלית 27/05/13

שלום רב,

אני מעוניינת להעביר את הדירה שלי במתנה לבן שלי אבל בתנאי שהוא יחתום לי על התחייבות לתת לי כל חודש חלק מדמי שכירות שהוא יקבל כשישכיר את הדירה. האם מחייבים על דבר כזה במס שבח?

לעמוד

המלא

העברה ללא תמורה

עו"ד אמיר לנטון מנהל 30/05/13

גלית לום רב
אין מס שבח. עדיף לתת לדברים ביטוי כבר בהעברה וברישום בטאבו כדי לעגן את זכויותיך שגם שוכר פוטנציאלי ידע שעליו להעביר לך חלקך ושלא יוכל צד ג' כלשהו לטעון שלא מגיע לך כלום. מה אם הבן ימכור את הדירה למשל ? מה לגבי נישואין ובן זוג (של הבן)? מומלץ שתסתייעי בעו"ד

בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד אמיר לנטון

ברקוביץ' 4, תל אביב

077-6523003

amir12l@walla.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38/2 פינוי בינוי

מדלן 27/05/13

בוקר טוב !
בבניין שלנו 2 כניסות , בכל כניסה 8 דיירים = ס"ה 16 דיירים .
הסכמנו על פינוי בינוי ולהלן שאלתי :
אני גרה בדירה 1 קומה ראשונה מעלי 3 קומות ובס"ה 4 קומות בכל כניסה .
לכן רציתי לשאול איזה קומה אני אמורה לקבל בבניינן שיוקם ?
יוער, כרגע הקומה הרביעת היא הגרועה ולאחריה השלישית מאחר ואין מעלית בבניין . לכן אם הכוונה לקבל דירה חלופית על פי סדר הקומות
הקומה הראשונה בא אני מתגוררת היא הנפגעת העיקרית מאחר וזו תהיה הקומה הגרועה , הכוללת גם תשלום למעלית וגם יתווספו בנוסף ל-3 הקומות שמעלי עוד 6 קומות .
מבקשת הבהרות אם אפשר כיצד פותרים סוגיה מעין זו , מה אומר החוק .

מודה מקרב לב

יום טוב לכם .

לעמוד

המלא

תמ"א 38 / 2 קומה שאליה עוברים

עו"ד אמיר לנטון מנהל 28/05/13

שלום לך

זה נתון למשא ומתן. מקווה בשבילך שעוד לא חתמתם . את יכולה לפנות אלי בשאלות גם דרך פורום תמ"א 38.

בהצלחה
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד אמיר לנטון

ברקוביץ' 4, תל אביב

077-6523003

amir12l@walla.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דמי תווך בקנית דירה מכונס נכסים

amd111 27/05/13

שלום רב , באמצע חודש דצמבר בעקבות מודעה באתר יד2 של נכס שהייתי מעוניין בו פניתי למתווך שפרסם את המודעה. ראיתי את הנכס ,אהבתי ורציתי להתקדם. תוך כדי התהליך המתווכים ציינו שבעל הדירה נמצא בחובות ויש עיקולים על הדירה, אבל ניתן למכור את הדירה ללא "כונס נכסים" שצריך רק "אישור בית המשפט". התקדמנו וחתמנו על זכרון דברים חד צצדי אצל עו"ד וחתמתי על טופס דמי תווך.הזמן עבר ולא קרה כלום,לא קיבלתי שום תשובות הגיוניות, לא מהעו"ד ןלא מהמתווך וכל העסקה בעצם נתקעה.בסביבות חודש מרס נודע לי במקרה שהדירה מפורסמת ע"י "כונס נכסים"(המתווך לא ידע).פה הבנתי שהעיסקה כפי שתוכננה מלכתחילה לא תצא לפועל.פניתי לכונס נכסים ללא עזרתו של המתווך, זכיתי בהתמחרות וכרגע מחכה לאישור בית המשפט.השאלה שלי היא האם המתווך הוא הגורם היעיל במקרה זה ? והאם מגיע לו לקבל דמי תווך? (לאחר פירסום המודעה ע"י כונס נכסים כמעט ולא הייתי בקשר עם המתווך אך הוא טוען שמגיע לו לקבל דמי תווך )לתשובתך אודה.תודה מראש.

לעמוד

המלא

דמי תווך דירה מכינוס

עו"ד אמיר לנטון מנהל 28/05/13

שלום רב
צריך ראות מה חתמתם. על פניו יוכל לטעון שאם לא הוא לא היית מגיע לדירה ולא היית חותם מה שנחתם. צריך לבדוק מה היה בדיוק. קיימת גם אפשרות שהמתווך לא פעל בהתאם לכלל חובותיו כלפיך בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין וכל דין

בהצלחה
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין

עו"ד אמיר לנטון

ברקוביץ' 4, תל אביב

077-6523003

amir12l@walla.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה מקורית לגבי רכישת חניה בבנין משותף

עידן 26/05/13

שלום, אני בעל דירה בבנין בו יש מספר חניות שצמוד לדירות בבניין, לדירתי שלי אין חניה צמודה, ברצוני לקנות חניה מדייר אשר לו יש 2 חניות בבניין, האם אני כרוכש אשלם מעבר לאיקס שקלים שאסגור עם בעל הדירה(חניה) איזשהו תשלום נוסף כמו מס שבח או מס אחר/נוסף? עדכון תשריט בית משותף וכו'? .האם צפויות בעיות מצד הרשויות, או שהכל מהיר וקצר מול הטאבו?אם צריך, דירתי נרכשה לפני כשנה בסכום של 700 אלף שח הערכת שמאי היא 900 שח... תודה רבה,

לעמוד

המלא

רכישת חניה עסקה במקרקעין

עו"ד שזר תומר 27/05/13

מכירת חניה בין דיירים בבית משותף, נחשבת לעסקה במקרקעין לכל דבר החייבת בתשלומי מסים מתאימים כדוגמת מס שבח, ומס רכישה. ההסבר לכך הוא פשוט:
החניה מהווה חלק מהמקרקעין הידועים כבית משותף, ומאחר וכל פעולה במקרקעין נחשבת לעסקה (למעט אלו שהוגדרו בחוק שלא נחשבות לעסקה כגון הורשה או העברת מקרקעין אגב גירושין), הרי שגם מכירת או רכישת חניה בבית משותף, תחשב לעסקה במקרקעין החייבת במסים.ויש להדגיש, מאחר ואין מדובר בדירה אלא רק בחלק מקרקעין המוצמד לדירה, בעת מכירה/רכישה של חניה במנותק מהדירה עצמה אליה היא הוצמדה, לא ניתן לקבל בגין עסקה ספציפית זו פטור מתשלום מסי המקרקעין.
יש לזכור כי מסי המקרקעין הן נגזרת של מחיר החניה ובמקרה של מס שבח – האם נוצר שבח בשווי החניה מרכישתה הראשונית ועד למכירתה כיום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

בעל בית אשר הפר חוזה ובנה בשטח הגינה השכורה

אביה 26/05/13

שלום רב ,וערב טוב!!

אנו, פונים אליכם בעניין כואב ודחוף.......לפני 10 חודשיים שכרנו דירה עם גינה,ללא ידעתנו וללא הסכמתנו ,החל בעל הבית לבנות בגינה ולא הודיע לנו מראש במשך חודש וחצי ועדיין הוא בונה על אחת מהקירות של הבית ובכך חסם את חלונות הדירה,יתרה מכך הפך את כניסת הבית ורחבת הגינה השייכת לנו לאתר חפירות ,אנו סובלים מרעש נוראי עקב הבנייה אשר נמצאת ממש בתוך ביתנו,אין אפשרות לכניסת אוויר הרי החלונות חסומים,אין גינה הכל בורות,ואין פרטיות קבוצת עובדים נמצאים מבוקר עד ערב,פנינו לעייריה על מנת שיגדרו את השטח למען הבטיחות ושם להפתעתנו גילינו שמודבר באדם פורע חוק אשר הדירה אינה שייכת לו ובנה אותה ללא היתר בנייה ואילו אותנו העייריה אמרה שהיא תצטרך לפנות אותנו עקב צו הריסה עתידי שיהיה למבנה שהושכר לנו,בנתיים העייריה ההוציאה לבעל הבית צו סגירת עבודה זמני,אני בחודש ה9 להריוני וכל המצב הזה הביא לעוגמת נפש ולחץ בלתי נסבל,אנו אמורים לחפש דירה??כי הם לא יחזירו את המצב לקדמותו,איך עלינו לפעול חיינו נפגעו משמעותית,למי עלינו לפנות,הוא רמס את חיינו,ובנתיים מאיתנו,אנא עזרה???.תודה מראש:)))

לעמוד

המלא

תביעה כנגד בעל דירה שהפר חוזה

עו"ד שזר תומר 26/05/13

זהו אחד המקרים שאין ברירה, ואתם זקוקים להתערבות של עו"ד.
הדרך היא להתריאה בכתב+לאחר מכן להגיש תביעה על המצב (בתקווה שיש ממי לגבות).

בהצלחה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מס רכישה- למה הכוונה בדירה יחידה

שוני 26/05/13

אודה לכם ליעוץ.
אני מוכרת את הדירה שלי וקונה אחרת. בתוקף צו ירושה של אבי יש לי גם 12.5% בדירה ב' + 12.5% בדירה ג' שאמי גרה בה (הסבר: אמי נשארה עם 75% של הדירות שהיו לה יחד עם אבי, ולי ולאחותי יש ביחד 25% בכל דירה). שאלתי - האם אשלם מס רכישה כאילו שיש לי דירה אחת, או שיתחשבו גם בחלקים שיש לי בשתי הדירות האחרות ואז אצטרך לשלם מס רכישה גבוה יותר ?

לעמוד

המלא

מס רכישה - האם זו דירה יחידה?

עו"ד שזר תומר 26/05/13

שאלה יפה - צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק.
על פניו - זו לא תחשב כדירה יחידה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

רכישת נכס לפני 30 שנה

ירון 26/05/13

שלום רב,

אבי רכש חנות לפני כ-20 שנה אך לא העביר את זכויותיו והחנות עדיין רשומה על שם המוכר. חוזה המכר אבד ואנו לא מוצאים אותו. אנו מכירים את המוכר והוא אינו מכחיש שמכר לנו ואף מוכן לחתום על כל מה שצריך. שאלתי היא האם מספיק להחתים את המוכר והקונה על תצהירים או שצריך צו מבית משפט או אולי דרך אחרת? נא עזרתכם

לעמוד

המלא

רכישת נכס חנות

עו"ד שזר תומר 26/05/13

צריך עו"ד...
שיחשוב כיצד ניתן לעשות את העסקה, שהרי היא חייבת דיווח לרשות המיסים... האם דווחה? אם לא - יש על זה השלכות.
זה לא מקרה פשוט.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

עזיבת דירת מרתף לפני סוף חוזה

ארתור 26/05/13

שלום, אני ובת זוגתי מתגוררים בדירת מרתף, הודענו לשוכרת חודש וחצי לפני כי אנו מעוניינים לעזוב, השוכרת דורשת שייכנס דייר אחר לפני שנפנה את הדירה, אנו עוזרים לחפש דייר אך מתעקשים לצאת מהר ככל האפשר מכמה סיבות: 1. טחב ועובש כבד בדירה 2.רטיבות בקירות ועובש בקירות 3. סתימות והפסקות חשמל חוזרותכמו כן אני רוצה לציין כי על פי מיטב ידיעתי יחידות כאלו אינן חוקיות להשכרה. האם אפשר לבטל חוזה שכירות זה? האם ניתן לתבוע את השוכרת?

לעמוד

המלא

הפרת הסכם על ידי משכיר של דירה

עו"ד שזר תומר 26/05/13

צריך לבדוק את המקרה.
ברמת העקרון - באם הדירה לא ראויה למגורים, ניתן בסיטואציה מסויימת לבטל את ההסכם.
ניתן אף לתבוע פיצויים.

יש לבדוק את הפרות ההסכם של בעל הדירה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מכירת מגרש

מני 26/05/13

שלום, רציתי לשאול מה המס (בעיקר שבח) שמשלמים על מכירת מגרש פרטי לבניה של וילה אחת בת"א. והאם הדבר שונה אם אני מעביר את זה לבן שלי במתנה והוא מוכר את המגרש? תודה מראש

לעמוד

המלא

כיצד מחושב מס שבח ?

עו"ד שזר תומר 26/05/13

מס שבח הוא מס פונקציונלי שמשתנה ביחס לנתונים שאתה מוסר - מתי קנית? בכמה? האם יש שינוי תב"ע (זה משפיע על היטל השבחה ולא מס שבח).
צריך לבדוק את הנתונים הללו לעומק.
ממליך לך לפנות לעו"ד לצורך תכנון מס נכון.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

רכישת דירה על שם האשה

אייל 26/05/13

שלום.יש ברשותי דירה שרכשתי עוד לפני הנישואים והיא רשומה מן הסתם רק על שמי.רציתי לדעת האם ניתן לרכוש דירה שנייה על שם אישתי בכדי להיפטר ממס רכישה של דירה שנייה או כדי לא לשלם את המס המתוכנן למשפרי דיור במקרה שנחליף את הדירה?תודה

לעמוד

המלא

מס רכישה במקרה שלבן זוג יש דירה קודמת

עו"ד שזר תומר 26/05/13

מכיוון שלרעייתך יש כבר דירת מגורים, הרי שרשות המיסים רואה בכם תא משפחתי אחד - ולכן דירה זו תחושב עבור שניכם דירה שניה (גם אם זו רק דירה ראשונה עבורך).
יחד עם זאת - קיים פס"ד - פס"ד פלם - שבו קבע בית משפט כי בתנאים מסויימים, בהם הוכיחו בני הזוג הפרדה רכושית ביניהם - ניתן לערוך חישוב שונה.
נראה לי כי אתם זקוקים ליעוץ מיסוי מקרקעין.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פטור ממס רכישה לנכה

עו"ד שזר תומר 26/05/13

להלן רשימת הזכאים:
נכים
נכה בעל נכות רפואית לצמיתות בדרגת 100%;
נכה של 90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים;
נכה בעל אי-כושר השתכרות שנקבעה לו דרגת נכות של 75% על ידי הביטוח הלאומי, לצמיתות;
נכה קטוע יד או רגל בעל דרגת נכות של 50%, לצמיתות;
נכה תאונת דרכים בעל 50% לפחות לצמיתות;
נכה על פי חוק נכי רדיפות הנאצים בעל דרגת נכות של 50% לפחות לצמיתות.
נכה על פי חוק הנכים או חוק המלחמה בנאצים, בעל דרגת נכות של 19% לפחות;
נפגע פעולות איבה שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות;

בני זוג שרוכשים דירה למגוריהם, ורק אחד מהם נכה, זכאים שניהם למס מופחת.

נכים ובני משפחות שכולות, כאמור, זכאים להקלה בתשלום מס רכישה בשל רכישת דירה למגוריהם, ויחויבו בשיעור 0.5% משווי הדירה הנרכשת. זכות זו ניתנת פעמיים בחיים בלבד

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

קבלת זכות למשכנתא לאחר דירה בירושה

נופר 26/05/13

שלום,
אני ובעלי מעוניינים לרכוש בית אך מסתבר כי כיוון שאבי נפטר בהיותי תינוקת, הדירה שהיתה ברשות הוריי חולקה לחצי של אימי ושל אבי כאשר בחצי של אבי התחלקנו שליש אני, שליש אחי ושליש אימי. לאחר מספר שנים אימי רכשה דירה אחרת וע"מ לקבל אישור של האפוטרופוס היא הגדילה את החלק שלי ושל אחי בדירה החדשה וכעת הדירה רשומה שליש על כל אחד מאיתנו (אני, אימי ואחי). לאחר בירור בבנק הבנתי כי לא אוכל לקבל מימון של 75% לבית ראשון כמו כל אדם ללא דיור לפני רכישת דירה ראשונה. מה עליי לעשות? מהן העלויות? ומה גודל המימון אשר אוכל לקבל לאחר מכן? (חשוב לציין כי יש משכנתא עדין על הדירה שמשולמת ורשומה על אימי).

לעמוד

המלא

דירה שניה - בעיה במשכנתא

עו"ד שזר תומר 26/05/13

צריך לחשוב טוב, יתכן כי באם תעבירי את חלקך לאימך - הבנק ישנה את דעתו, צריך לבצע בדיקה למול הבנק.
ממליץ לך לשכור עו"ד שיבצע פניה מסודרת.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

רישום הערת אזהרה

מיקי 26/05/13

האם אני כקונה דירה עם משכנתא יכול לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק ואין צורך לרשום הערה גם לטובתי.

לעמוד

המלא

רישום הערת אזהרה לטובת קונה

עו"ד שזר תומר 26/05/13

ממליץ לך מאוד לרשום גם הערה לטובתך...
מה השאלה בכלל, מי לוקח סיכון כזה?

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

דמי וועד במושב

שרה כהן 26/05/13

בעלי שוכר חלק ממבנה במושב(נגריה) . כשנה. השבוע התקשרו אליו מועעד המושב וטוענים שעליו לשלם דמי חבר. הוא משלם ארנונה ומים . לא מקבל פינוי אשפה מפנה אותה בעצמו. האם חוקי לדרוש דמי חבר כשאנו לא חברי מושב ולא נהנים משום זכויות נילוות?

לעמוד

המלא

דמי חבר

עו"ד שזר תומר 26/05/13

שאלה טובה,
צריך לבדוק את תקנות הועד... ואת החוזה של בעלך על מנת שניתן יהיה ליתן תשובה מעמיקה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ניסוח שפוי לסעיף אחריות וביטוח בהסכם שכירות

השוכר 26/05/13

מכובדיי,במסגרת מו״מ על הסכם שכירות עלתה שאלת האחריות על נזקים במושכר ובבניין של המושכר שנגרמים על ידי השוכר, מבקריו או כל אדם אחר. מאחר ופוליסות הביטוח מכילות החרגה לכל לקיחת אחריות בחוזה שהינה מעבר לנדרש על פי דין, אשמח להבין מהו הדין לגבי אחריות משכיר ואחריות שוכר או לחילופין אשמח לקבל הצעה לניסוח הולם לסעיף זה באופן שיכיל את האחריות הנדרשת על השוכר אך לא מעבר לכך. (לדוגמא ללא נושא הקשור באחריות בעל מקרקעין) בתודה מראשהשוכר

לעמוד

המלא

חוזה שכירות

עו"ד שזר תומר 26/05/13

מה הנוסח הבעייתי?
ומה הבעיה בו???

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

נסח טאבו לא מתאים

יוד 26/05/13

בוקר טוב
ברצוננו לרכוש דירה יד שניה. הדירה עברה שיפוץ והגדלה לפני כשנתיים. ההגדלה הייתה משמעותית מ 60 מ"ר ל 100 מ"ר עם היתרים מהעיריה.
בנסח הטאבו להיום רשום השטח הישן (60 מ"ר). המוכר מסרב לפעול להוצאת נסח טאבו מעודכן ןאומר שאנחנו נעשה זאת.
הדבר לא נראה לנו והשאלה האם זה בכלל מותר וחוקי?
בברכה ותודה
יוד

לעמוד

המלא

נסח טאבו לא מעודכן

עו"ד שזר תומר 26/05/13

צריך לשקול את כדאיות העסקה, שכן כעת למעשה יהיה אליכם לבצע את הרישום, ויהיה לך עלויות (צריך לבדוק כמה).
נקודה חשובה נוספת - תשאירו מספיק כסף בנאמנות על מנת שתגנו על עצמכם.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

הסכם שיתוף בקוטג' צמוד קרקע

זוהר 26/05/13

שלום,
אני מתגוררת בקוטג' צמוד קרקע וצמוד אלי מתגוררים השכנים.
בנסח טאבו אנו מופיעים על אותו גוש וחלקה ולעולם לא נעשה בינינו הסכם שיתוף. פניתי מספר פעמים בכתב לשכן בבקשה לחתום על הסכם שיתוף, אך זה מסרב בכל תוקף. לבסוף השכן הסכים לחתום על ההסכם, רק שההסכם הינו דרקוני וציין בו כי כל ההוצאות שיחולו יהיו עלי בלבד, ולא אבוא אלי בשום טענות, דרישות ותביעות כלשהן.
אציין כי אני במו"מ למכירת הבית והקונה הפוטנציאלי מתנה את חתימת החוזה בינינו בכך שהסכם השיתוף עם השכן יירשם בטאבו.
יצויין כי השכן הסרבן מודע לכך שאני במו"מ למכירת הבית ומנצל את הסיטואציה הזו.
מה עלי לעשות?
האם החוק מחייב את השכן הסרבן לחתום על הסכם השיתוף?
והאם יש דרך מהירה לחייב את השכן לחתום על הסכם הוגן שכל צד ישא בהוצאות הכרוכות בחתימת הסכם השיתוף?
תודה מראש.

לעמוד

המלא

חתימה על הסכם שיתוף

עו"ד שזר תומר 26/05/13

דרך מהירה - לא.
ניתן היה לפנות בזמנו לבית המשפט.
כעת ניתן ל"איים" שתעשי כן, ובאם תפסידי את העסקה, הרי שיש לראות בו כאשם בכך - אולי זה יזיז אותו.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

חלון לא חוקי

שכנה 25/05/13

שלום רב,אנחנו גרים בבית פרטי. בבית שצמוד אלינו (קיר משותף, לשכן
שתי קומות ואנחנו קומה אחת) תמיד היו מספר חלונות קטנים לא חוקיים בקומה
השנייה שהשקיפו לחצר שלנו עוד כשקנינו את הבית לפני 4 שנים. החלונות היו
קטנים ואטומים ולא הפריעו לנו.עכשיו השכן על דעת עצמו הרחיב את אחת החלונות משמעותית והחליף לזכוכית רגילה.מה הדרך הכי נכונה מבחינתנו לפעול?ודבר נוסף - אם כשנרצה לבנות על הקרקע שלנו נחוייב בנסיגה מהקיר המשותף של השכן בגלל החלונות שלו? (בתב"ע מוגדרת נסיגה 0 מהצדדים).המון תודה.

לעמוד

המלא

חריגת בניה של שכן

עו"ד שזר תומר 26/05/13

להתלונן כנגדו בעירייה בגין חריגת בניה.
לשקול תביעה כספית בגין - (עומגת נפש? אולי ירידת ערך?)

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פלישה- בר רשות אי הדירה

jfk 25/05/13

אני, אישתי ושלושת ילדי גרים אצל חמותי.

חמותי בעבר טיפלה באביו של בעלה וסעדה אותו קרוב ל 8 שנים בשל מחלת האלצהיימר ועד שנפטר. כל זה משנת 85 בערך (תחילת המעבר לדירה).

בעלה של חמותי נפטר לפני 7 שנים. ובהבטחת אחיו וחיותיו של המנוח, ניתן הבית לחמותי למגורים עד 120(זכות בלתי הדירה).

אני במהל ה - 5 שנים מתגורר עם אישתי אצל חמותי בדירה והבאנו שלושה ילדים לעולם וזאת בהסכמת היורשים וכמובן בהסכמת חמותי.

לשאלתי: לחמותי יש זכות בנכס 1/6 וכן היא ברת רשות במקום. האם יש לה את הזכות לומר גם מי יגור עימה (יש לציין כי תובעים אותנו על פלישה ודמי שימוש). מה הזכויות של כברת רשות בלתי הדירה ובכלל. האם ליורשים יש יכולת להכתיב לה את אורח חייה?

אם יש עוד פרטים חסרים אשמח להשלים

לעמוד

המלא

תביעה לפלישה בר רשות

עו"ד שזר תומר 26/05/13

זה מקרה שדורש בדיקה מעמיקה יותר - שכן על פי מה שתואר, צריך להכין כעת כתב הגנה ולכן יש לבדוק את העניינים לעומק.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תחילת בנייה לקראת סיום תוקף מותר

נורית 25/05/13

שלום,

לפני כשנתיים חצי רכשנו מגרש בהרחבת ישוב קהילתי. כיום, אנו נמצאים לקראת סיום הבניה בו, בהתאם להסכם עליו חתמנו מול היישוב שהגדיר סיום בנייה עד ינואר 2014 לכל משתכני ההרחבה. השכן במגרש הסמוך התעכב במשך זמן רב לאחר שבחר למכור המגרש. המשמעות: הבנייה צפויה להימשך אל מעבר ל-3 השנים המותרות לבנייה דבר שצפוי לפגוע באיכות החיים שלנו (מגורים בסמוך לאתר בנייה) ועשוי בהחלט לפגוע באיכות הנכס שברשותינו.

האם ניתן לאלץ היישוב ו/או השכנים לקבוע סייגים לבנייה כך שלא תפגע באיכות השכנים ? אם כן, כיצד ?

לעמוד

המלא

תחילת בניה

עו"ד שזר תומר 25/05/13

לא בטוח שהבנתי את כוונתך - אבל לא - לא ניתן להכריח שכן לבצע משהו שלכם מותר...

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מנהלי פורום נדל"ן

ארנונה – דחוף

תשובה למיקי

קניית דירה שלא רשומה כבית משותף

דירה בית משותף ללא טאבו

שאלה

מס רכישה חלק מדירה

רישום מקרקעין

תצהיר יורש ואדם זר

שוכר שאינו מסכים להראות הנכס למכירה

שוכר שאינו מסכים להראות הדירה

הערכה לתשלום לשכן מלמטה שסגר מרפסת וכעת גם אנחנו

אם אין תגובה, אולי אפשר רק הפנייה לגורם מוסמך?

העברה ללא תמורה

העברה ללא תמורה

תמא 38/2 פינוי בינוי

תמ"א 38 / 2 קומה שאליה עוברים

דמי תווך בקנית דירה מכונס נכסים

דמי תווך דירה מכינוס

שאלה מקורית לגבי רכישת חניה בבנין משותף

רכישת חניה עסקה במקרקעין

בעל בית אשר הפר חוזה ובנה בשטח הגינה השכורה

תביעה כנגד בעל דירה שהפר חוזה

מס רכישה- למה הכוונה בדירה יחידה

מס רכישה - האם זו דירה יחידה?

רכישת נכס לפני 30 שנה

רכישת נכס חנות

עזיבת דירת מרתף לפני סוף חוזה

הפרת הסכם על ידי משכיר של דירה

מכירת מגרש

כיצד מחושב מס שבח ?

רכישת דירה על שם האשה

מס רכישה במקרה שלבן זוג יש דירה קודמת

פטור ממס רכישה לנכה

קבלת זכות למשכנתא לאחר דירה בירושה

דירה שניה - בעיה במשכנתא

רישום הערת אזהרה

רישום הערת אזהרה לטובת קונה

דמי וועד במושב

דמי חבר

ניסוח שפוי לסעיף אחריות וביטוח בהסכם שכירות

חוזה שכירות

נסח טאבו לא מתאים

נסח טאבו לא מעודכן

הסכם שיתוף בקוטג' צמוד קרקע

חתימה על הסכם שיתוף

חלון לא חוקי

חריגת בניה של שכן

פלישה- בר רשות אי הדירה

תביעה לפלישה בר רשות

תחילת בנייה לקראת סיום תוקף מותר

תחילת בניה