פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת בעלות לדירה
אייל אלון
24/11/13
אחי רוצה להעביר את הדירה שבבעלותו על שם שלשת האחים.
(הדירה היא של הורי ורשומה על שמו).
מה העלויות הכרוכות בכך - בבעלות כל האחים בית אחד.
(הדירה היא של הורי ורשומה על שמו).
מה העלויות הכרוכות בכך - בבעלות כל האחים בית אחד.
העברת בעלות לאח
עו"ד תומר שזר
מנהל
24/11/13
כל אחד מהאחים יצטרך לשלם שליש מס רכישה מהקבוע בחוק.
שים לב - זו דירה שניה שלהם ולכן המיסוי יהיה גבוה!
צריך לפנות לעו"ד לצורך תכנון מס נכון וראוי
שים לב - זו דירה שניה שלהם ולכן המיסוי יהיה גבוה!
צריך לפנות לעו"ד לצורך תכנון מס נכון וראוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרגולה עם הערת אזהרה
אלעד
24/11/13
מבקש לשאול בעניין דירה שאני מעוניין לרכוש - שבה ישנה פרגולה במרפסת ועליה רשומה הערת אזהרה. 1.מהי הפרוצדורה הפיכת הפרגולה לתקנית וחוקית? ומהי העלות? 2.האם פרגולה מהווה תוספת בתשלום הארנונה? תודה רבה.
פרגולה
עו"ד תומר שזר
מנהל
24/11/13
כן יש תוספת ארנונה - כי יש גג .
וניתן לבקש היתר בניה ואז יסירו את ההערה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
וניתן לבקש היתר בניה ואז יסירו את ההערה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח לפני או אחרי 2014
עידו
24/11/13
היי,
אני מעוניין לקנות דירה לצורך השבחה (לקנות לשפץ ולמכור).
זוהי תהיה דירתי היחידה, יש לי שתי שאלות:
1. האם אני צריך להיות בעל הדירה במשך 18 חודשים לפני המכירה כדי להנות מפטור ממס שבח? או שמגיע לי פטור מכיוון שזוהי דירתי היחידה ללא קשר לפרק הזמן אני הבעלים?
2. האם זה משנה אם אני קונה אותה לפני או אחרי תחילת הפטור ב2014? (בהנחה שאני רוצה לקבל פטור מלא)
תודה רבה על העזרה,
עידו
אני מעוניין לקנות דירה לצורך השבחה (לקנות לשפץ ולמכור).
זוהי תהיה דירתי היחידה, יש לי שתי שאלות:
1. האם אני צריך להיות בעל הדירה במשך 18 חודשים לפני המכירה כדי להנות מפטור ממס שבח? או שמגיע לי פטור מכיוון שזוהי דירתי היחידה ללא קשר לפרק הזמן אני הבעלים?
2. האם זה משנה אם אני קונה אותה לפני או אחרי תחילת הפטור ב2014? (בהנחה שאני רוצה לקבל פטור מלא)
תודה רבה על העזרה,
עידו
מס שבח
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
24/11/13
1. עד 31.12.2013 אתה זכאי לפטור לפי סעיף 49 ב (1) לחוק מיסוי מקרקעין וכן לפטור של סעיף 49 ב(2) כנוסחם לפני התיקון.
2. החל מ-1.1.2014 הפטור לפי סעיף 49 ב 1 מתבטל וסעיף 49 ב (2) מתוקן באופן שבין היתר, יש להחזיק בדירת המגורים היחידה 18 חודשים בטרם המכירה ובכפוף לעמידה בתנאים בו.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
2. החל מ-1.1.2014 הפטור לפי סעיף 49 ב 1 מתבטל וסעיף 49 ב (2) מתוקן באופן שבין היתר, יש להחזיק בדירת המגורים היחידה 18 חודשים בטרם המכירה ובכפוף לעמידה בתנאים בו.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה-תושב חוץ
אבי
24/11/13
תושב חו"ל רוצה לרכוש דירה בארץ . אין לו דירה בחו"ל.
האם הוא יהיה פטור מתשלום מס רכישה בגין דירה יחידה?
האם הוא צריך להביא אישור מחו"ל שאין לו דירה שם?
האם הוא יהיה פטור מתשלום מס רכישה בגין דירה יחידה?
האם הוא צריך להביא אישור מחו"ל שאין לו דירה שם?
תושב חוץ
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
24/11/13
אבי שלום,
תושב חוץ אינו זכאי לקבל את מדרגות מס הרכישה המופחתות (של 0%).
האישור רלוונטי רק לגבי מס שבח.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
תושב חוץ אינו זכאי לקבל את מדרגות מס הרכישה המופחתות (של 0%).
האישור רלוונטי רק לגבי מס שבח.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום במקרה של ביטול עסקה
דוד
24/11/13
שלום,
ביטלתי עסקה לרכישת בית.
האם אני צריך לשלם לעו"ד למרות שהעסקה התבטלה?
בחוזה בינינו סוכם שהוא יקבל תשלום על חצי אחוז מתוך תמורת הבית. מכיוון שאין בסוף תמורה, האם העו"ד צריך לקבל תשלום?
ובעניין אחר, אחת מהסיבות שהעיסקה נכשלה היא בגלל חוסר היעילות של העו"ד. האם זה עילה לא לשלם?
ראיתי שיש כללים של הלשכה לעורכי דין לתשלום, יש כללים כאלה גם במקרה של ביטול?
תודה
ביטלתי עסקה לרכישת בית.
האם אני צריך לשלם לעו"ד למרות שהעסקה התבטלה?
בחוזה בינינו סוכם שהוא יקבל תשלום על חצי אחוז מתוך תמורת הבית. מכיוון שאין בסוף תמורה, האם העו"ד צריך לקבל תשלום?
ובעניין אחר, אחת מהסיבות שהעיסקה נכשלה היא בגלל חוסר היעילות של העו"ד. האם זה עילה לא לשלם?
ראיתי שיש כללים של הלשכה לעורכי דין לתשלום, יש כללים כאלה גם במקרה של ביטול?
תודה
תשלום לעו"ד במקרה של ביטול הסכם
עו"ד תומר שזר
מנהל
24/11/13
לטעמי כל עוד אין הסכם, אז יש לקונה, ואז זה נתון לפרשנות נהוג לשלם מחצית משכ"ט . אבל זה נוהג לא מחייב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גג משותף
מני
24/11/13
שלום
המקרה הוא בבניין מגורים מדורג, כשהגג רכוש משותף.
במשך השנים רוב השכנים בנו תוספת לדירתם באמצעות פריצה וחפירה או תחת הדירה או לצד הדירה.
לשכנים בקומה העליונה לא היתה אפשרות כזו, כעת הם מבקשים לבנות על הגג המשותף.
1. האם העובדה ששאר השכנים בנו גם הם בשטח משותף מונע מהם זכויות ממוניות על הגג או שיש הבדל בין מה שהם בנו ע"י פריצה לחלל שלא היה קודם לכן, לבין בניה על הגג המשותף ?
2. אם וכאשר השכן בקומה העליונה יבנה על הגג המשותף, מה דינו של הגג החדש ? האם זה שייך לשכן או שזה נהפך לרכוש משותף במקום הגג הקודם ?
3. חתימת (75 אחוז מהשכנים) לשכן על בקשה להיתר בניה לעיריה, יש בזה מן הוויתור על זכויותיהם (באם ישנם) בגג המשותף ?
תודה רבה
המקרה הוא בבניין מגורים מדורג, כשהגג רכוש משותף.
במשך השנים רוב השכנים בנו תוספת לדירתם באמצעות פריצה וחפירה או תחת הדירה או לצד הדירה.
לשכנים בקומה העליונה לא היתה אפשרות כזו, כעת הם מבקשים לבנות על הגג המשותף.
1. האם העובדה ששאר השכנים בנו גם הם בשטח משותף מונע מהם זכויות ממוניות על הגג או שיש הבדל בין מה שהם בנו ע"י פריצה לחלל שלא היה קודם לכן, לבין בניה על הגג המשותף ?
2. אם וכאשר השכן בקומה העליונה יבנה על הגג המשותף, מה דינו של הגג החדש ? האם זה שייך לשכן או שזה נהפך לרכוש משותף במקום הגג הקודם ?
3. חתימת (75 אחוז מהשכנים) לשכן על בקשה להיתר בניה לעיריה, יש בזה מן הוויתור על זכויותיהם (באם ישנם) בגג המשותף ?
תודה רבה
גג משותף
עו"ד תומר שזר
מנהל
24/11/13
מני שלום רב,
מדובר במקרה מורכב הדורש בדיקה פרטנית של המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
מדובר במקרה מורכב הדורש בדיקה פרטנית של המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה השיעור להתנגדות דיירים לפרוייקט פינוי
בני
23/11/13
בינוי כדי להכשיל את הפינוי, כמו כן,
1. האם זה משנה אם מדובר בבנין יחיד או במקבץ בניינים ומה השיעור הנדר בבנין אחד או במקבץ בניינים
2. האם סיבה כלכלית להתנגדות יכולה להיות בכך שמספר המ"ר לפני גדול יותר במס' המ"ר אחרי וזאת למרות קבלת תמורה כפיצוי למשל חנייה שלא הייתה קודם בבנין.( למשל הדירה במקור הייתה 145 מ"ר ולאחר הפינוי 130 מ"ר)
תודה מראש
1. האם זה משנה אם מדובר בבנין יחיד או במקבץ בניינים ומה השיעור הנדר בבנין אחד או במקבץ בניינים
2. האם סיבה כלכלית להתנגדות יכולה להיות בכך שמספר המ"ר לפני גדול יותר במס' המ"ר אחרי וזאת למרות קבלת תמורה כפיצוי למשל חנייה שלא הייתה קודם בבנין.( למשל הדירה במקור הייתה 145 מ"ר ולאחר הפינוי 130 מ"ר)
תודה מראש
פינוי בינוי - רוב נדרש
עו"ד תומר שזר
מנהל
24/11/13
עד לתיקון חוק המקרקעין אשר נכנס לתוקף בחודש יוני 2012, הרוב שנדרש לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 תיקון 2 (פינוי בינוי) היה רוב מוחלט של כל הדיירים (100% הסכמה).החל מחודש יוני 2012 שונה חוק המקרקעין, ונקבע בו כי לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, נדרש רוב בעלי הדירות שבבעלותם ארבע חמישיות (80%) מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות (80%) מהרכוש המשותף.במקרה שבו הושג הרוב הדרוש כאמור, זכאים הרוב לתבוע את המיעוט הסרבן אצל המפקח על המקרקעין ("המפקח"), אשר רשאי לאשר את העסקה ולחייב את המיעוט לחתום על ההסכם.יש לציין שעל המפקח לתת לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.בהחלטה כאמור על המפקח לשקול, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה והשלכותיהן.בנוסף קובע החוק כי בנסיבות שבהן סבור המפקח, כי לשם קבלת החלטה נדרשת חוות שמאית, בסמכותו לפנות ליושב ראש הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי כדי שימנה, לשם מתן חוות הדעת, שמאי מוסמך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצלמות אבטחה
יונתן
23/11/13
אני מתגורר בבית דירות ומלבד הדירה שלי ישנן 11 דירות נוספות בשנים האחרונות וגם בתקופה האחרונה פרצו לי לדירה מספר רב של פעמים. וחבלה במזיד בקטנוע שלי בנוסף שבירת תיבות דואר וריסוס כתובת נעצה על גדר הבינין.התלוננתי מסרתי פרטים שמות ומחכה למשיח בנתים.
משטרה היתה במקום ומלבד ליעץ לי להתקין מצלמות אבטחה לא יכלו לעזור בכלום.
בתור אזרח שומר חוק ובעל הנכס שאני מתגורר בו רציתי לשאול מה החוק אומר ומה עלי לעשות כדי לצמצם אפשרויות של מטרד משכנים בעבקבות חדירה לפרטיות.(יכול להיות שהם רק יעריכו זאת ).
אני מעונין להתקין מספר מצלמות אבטחה . אני גר בקומה האחרונה והגג נמצא מעלי.
2 מצלמות בקומה שלי ואת יתר המצלמות להתקין בכניסה לבינין. אציין שמהכניסה לבינין שגובלת עם המדרכה קיים שביל לחדר המדרגות. לתיבות הדואר. וכל הדירות נמצאות למעלה.אין דירות גן או חצר פרטית.
מבחינתי לרשת את כל השטח מסביב לבינין שכל המצלמות יופנו כלפי המדרכה הרחוב ומצידי הבינין כלפי החצר שגם ככה מלבד אנשי גז ומיים אף אחד לא מסתובב שם. וכל זאת למנוע תלונות של שכנים על הצצה או חדירה לפרטיות.
כתבתי היום מכתבים לכל הדיירים ומעונין לשלוח לכולם בדואר רשום ולכנס אספית דיירים לצורך זה ולספר להם על המתרחש. אין לי בעיה למסור הקלטות במידת הצורך ויצתרכו עם חלילה יקרה משהו למישהו מהשכנים.
אציין שמלבדי גרים 3 בעלי דירות וכל היתר בשכירות.
ממי אני צריך לבקש רשות מבעלי הדירות או מי שגר בשכירות ? האם אני צריך לקבל רוב כדי להתקין גם בשטחים שצינתי פה ? האם עלי להיות מגובה במכתב מעוד שיצדיק את תענותי על הפריצות ויתר המטרדים כי אם צריך אין בעיה לצורך זה ?
צריך את עזרתכם במהירות
משטרה היתה במקום ומלבד ליעץ לי להתקין מצלמות אבטחה לא יכלו לעזור בכלום.
בתור אזרח שומר חוק ובעל הנכס שאני מתגורר בו רציתי לשאול מה החוק אומר ומה עלי לעשות כדי לצמצם אפשרויות של מטרד משכנים בעבקבות חדירה לפרטיות.(יכול להיות שהם רק יעריכו זאת ).
אני מעונין להתקין מספר מצלמות אבטחה . אני גר בקומה האחרונה והגג נמצא מעלי.
2 מצלמות בקומה שלי ואת יתר המצלמות להתקין בכניסה לבינין. אציין שמהכניסה לבינין שגובלת עם המדרכה קיים שביל לחדר המדרגות. לתיבות הדואר. וכל הדירות נמצאות למעלה.אין דירות גן או חצר פרטית.
מבחינתי לרשת את כל השטח מסביב לבינין שכל המצלמות יופנו כלפי המדרכה הרחוב ומצידי הבינין כלפי החצר שגם ככה מלבד אנשי גז ומיים אף אחד לא מסתובב שם. וכל זאת למנוע תלונות של שכנים על הצצה או חדירה לפרטיות.
כתבתי היום מכתבים לכל הדיירים ומעונין לשלוח לכולם בדואר רשום ולכנס אספית דיירים לצורך זה ולספר להם על המתרחש. אין לי בעיה למסור הקלטות במידת הצורך ויצתרכו עם חלילה יקרה משהו למישהו מהשכנים.
אציין שמלבדי גרים 3 בעלי דירות וכל היתר בשכירות.
ממי אני צריך לבקש רשות מבעלי הדירות או מי שגר בשכירות ? האם אני צריך לקבל רוב כדי להתקין גם בשטחים שצינתי פה ? האם עלי להיות מגובה במכתב מעוד שיצדיק את תענותי על הפריצות ויתר המטרדים כי אם צריך אין בעיה לצורך זה ?
צריך את עזרתכם במהירות
מצלמות אבטחה
עו"ד תומר שזר
מנהל
24/11/13
ראה זה לא ממש קשור לפורום אבל אנסה לעזור. למיטב הבנתי מותר לצלם בשטח פרטי -כלומר - כניסה של הדירה שלך וחניה פרטית.כל היתר - דרוש אישור.
ולכן רעיון של אסיפת דיירים הוא מצוין!
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור.
מנהל הפורום.
ולכן רעיון של אסיפת דיירים הוא מצוין!
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור.
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכשרת השרץ- יחידת דיור ללא היתר
אני
23/11/13
אנחנו שוקלים רכישת בית, שהבעלים הנוכחיים עשו בו יחידת דיור, על ידי סגירת חדר וממ"ד בקומה התחתונה.
אין היתר ליחידה וגם בתב"ע אין אישור ל2 יח"ד במגרש.
מה הסיכוי להפיכת היחידה לחוקית?
כיצד זה נעשה?
תודה
אין היתר ליחידה וגם בתב"ע אין אישור ל2 יח"ד במגרש.
מה הסיכוי להפיכת היחידה לחוקית?
כיצד זה נעשה?
תודה
קראתי תשובות לשאלות דומות בעבר
אני
23/11/13
מה המחיר של הוצאת היתר? במידה ואכן מאשרים (כי הרי בבית בפועל לא יהיה ממ"ד כך שאולי הסיכוי שיאשרו לא גבוה)
במה זה כרוך מבחינת ההתנהלות מול הוועדה לתכנון ובניה המקומית?
במה זה כרוך מבחינת ההתנהלות מול הוועדה לתכנון ובניה המקומית?
נאמנות- השאלה ממתינה ללא מענה מ17.11
דביר
23/11/13
אני מעוניין לרכוש דירה בנאמנות עבור בני בן 30 לבני פטור ממס רכישה כי אין לו נכסים. לי אין פטור כי יש לי דירה נוספת. האם ברכישה זו אתחייב במס?
נאמן ונהנה
עו"ד תומר שזר
מנהל
23/11/13
שלום דביר,
התשובה לא ידועה לי.
אולי מנהל פורום אחר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
התשובה לא ידועה לי.
אולי מנהל פורום אחר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נשים מוכות
YAEL
23/11/13
נשים מוכות זכאיות לסיוע בשכ"ד עד 36 חודש.
האם זהו סיוע חד פעמי?
כלומר במידה וארע שב ארוע אלמ"ב לאחר ה-36 חודש יש לה זכות ל-36 חודש נוספים?
האם זהו סיוע חד פעמי?
כלומר במידה וארע שב ארוע אלמ"ב לאחר ה-36 חודש יש לה זכות ל-36 חודש נוספים?
נשים מוכות
עו"ד תומר שזר
מנהל
23/11/13
לא ידוע לי .
אפשר לפנות למשרד הממשלתי שמתעסק בנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אפשר לפנות למשרד הממשלתי שמתעסק בנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חד הורית
דן
23/11/13
האם יש קושי לפנות שוכרת חד הורית יותר מאשר
שוכר רגיל בתביעה לפינוי מושכר?
שוכר רגיל בתביעה לפינוי מושכר?
פינוי אם חד הורית
עו"ד תומר שזר
מנהל
23/11/13
לא.
לא אמורה להיות בעיה.
פנה ליעוץ משפטי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
לא אמורה להיות בעיה.
פנה ליעוץ משפטי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי שוכר ללא חוזה
דוד
22/11/13
שלום רב,
יש לי נכס עם שוכר ללא חוזה שמסרב להתפנות
מה ניתן לעשות?
יש לי נכס עם שוכר ללא חוזה שמסרב להתפנות
מה ניתן לעשות?
פינוי דייר בדירה שכורה שאין לו חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
23/11/13
לטעמי לא תוכל לבצע סעד עצמי, אשר מוגדר בחוק רק במקרה של פלישה טריה . כאן זה לא פלישה טריה, זה שוכר עם חוזה בעל פה (יש חוזה - בעל פה...).ולכן תאלץ להגיש תביעה לפינוי מושכר .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פס"ד הנוגד הלכה של העליון
עודד
22/11/13
בתביעה מסויימת ציטטו פס"ד של השלום שכביכול דומה למקרה שלי. לאחר חפירות וחיפושים מצאתי פס"ד של העליון שאומר בדיוק ההפך..
איך אני יכול לדווח על "עבירה" על חוק ייסוד השפיטה (סעיף 20)? במקרה כזה, איך מבקשים מבית המשפט העליון שייבטל את הפס"ד של השלום?
איך אני יכול לדווח על "עבירה" על חוק ייסוד השפיטה (סעיף 20)? במקרה כזה, איך מבקשים מבית המשפט העליון שייבטל את הפס"ד של השלום?
ערעור על פסק דין
עו"ד תומר שזר
מנהל
23/11/13
ראשית, זו לא שאלה שמתאימה לפורום נדל"ן.
שנית, למיטב הבנתי, באם ניתן פסק דין שבו טענות משפטיות שיש לגביהם פסק דין של העליון ובו נקבע אחרת - ניתן לערער על פסק הדין ולטעון בערעור כי ניתן בניגוד להלכה של העליון.
שם לב למועדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
שנית, למיטב הבנתי, באם ניתן פסק דין שבו טענות משפטיות שיש לגביהם פסק דין של העליון ובו נקבע אחרת - ניתן לערער על פסק הדין ולטעון בערעור כי ניתן בניגוד להלכה של העליון.
שם לב למועדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הקנייה אפשרית
אמיר
22/11/13
שלום
ברשותי 2 דירות ששוות יחד 2500000 בלי משכנתא.
הון עצמי 100000
רוצה לקנות דירה נוספת במחיר 1700000 ורוצה משכנתא של 1900000 (משכנתא גבוהה כי רוצה גם לשפץ ולהשאיר מזומן בצד).
הכנסות 25000 (משכורות ודמי שכירות על שתי הדירות כאשר הכוונה לגור בדירה השלישית)
יכולים לעמוד במשכנתא של 10000.
1. האם הבנק בהסתמך על הנתונים ייתן לי משכנתא?
2. האם בריביות טובות או גרועות בהתאם לסיכונים הכרוכים מבחינתו.
תודה
ברשותי 2 דירות ששוות יחד 2500000 בלי משכנתא.
הון עצמי 100000
רוצה לקנות דירה נוספת במחיר 1700000 ורוצה משכנתא של 1900000 (משכנתא גבוהה כי רוצה גם לשפץ ולהשאיר מזומן בצד).
הכנסות 25000 (משכורות ודמי שכירות על שתי הדירות כאשר הכוונה לגור בדירה השלישית)
יכולים לעמוד במשכנתא של 10000.
1. האם הבנק בהסתמך על הנתונים ייתן לי משכנתא?
2. האם בריביות טובות או גרועות בהתאם לסיכונים הכרוכים מבחינתו.
תודה
יועץ משכנתאות
עו"ד תומר שזר
מנהל
23/11/13
את השאלות שלך ניתן להפנות ליועץ למשכנתאות ...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכם עם מתווך לקניית בית
אלכס
22/11/13
שלום רב,
ראיתי נכס שאני מעוניין לקנות שהוא לא בבלעדיות של אף מתווך.
המתווך משך אותנו בגלל הסכום הנמוך שהוא פירסם לעומת המחיר שבעל הדירה מבקש.
המתווך זה החתים אותנו על טופס שיש בו סעיף שאסור לי ליצור קשר עם אף מתווך או עם בעל הדירה.
האם זה חוקי?
בגלל שנכס זה הוא לא בבלעדיות אני יכול לתקשר עם מתווך אחר לגבי נכס זה?
מה החוק אומר?
בברכה,
ראיתי נכס שאני מעוניין לקנות שהוא לא בבלעדיות של אף מתווך.
המתווך משך אותנו בגלל הסכום הנמוך שהוא פירסם לעומת המחיר שבעל הדירה מבקש.
המתווך זה החתים אותנו על טופס שיש בו סעיף שאסור לי ליצור קשר עם אף מתווך או עם בעל הדירה.
האם זה חוקי?
בגלל שנכס זה הוא לא בבלעדיות אני יכול לתקשר עם מתווך אחר לגבי נכס זה?
מה החוק אומר?
בברכה,
הסכם תיווך - האם תקף?
עו"ד תומר שזר
מנהל
23/11/13
הבלעדיות מתייחסת למוכר ולא לקונה.
כלומר - זה לא קשור אליך. ברגע שהוא הראה לך את הדירה, הוא יטען שהוא הגורם היעיל ואתה יכול להיות בבעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
כלומר - זה לא קשור אליך. ברגע שהוא הראה לך את הדירה, הוא יטען שהוא הגורם היעיל ואתה יכול להיות בבעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכיר בעייתי שלא משלם
שוכר מתוסכל
22/11/13
שלום
רב, ( סליחה מראש על אורך ההסבר )
השכרתי
את ביתי לשוכרים. מיד בהתחלה היו בעיות תשלום והבנתי מהר מאוד שיש לי עסק עם
נוכלים. הם היו בדירה כשלושה חודשים והוצאתי אותם בהסכמה הדדית.
נכון
להיום, הם חייבים לי סכומי כסף גם של שכ"ד וגם על התשלומים השוטפים (מים,
חשמל, ארנונה וכו'). בנוסף לכך הם גרמו נזקים רבים שעלו לי לא מעט כסף לתקן.
הם
לא מביעים נכונות לשלם את החובות.
כעת,
ברצוני לתבוע אותם על החובות והנזקים שהם גרמו ואני מתלבט בין שני ערוצים אפשריים:
1.
יש לי שטר ערבות חתום ע"י ערב אחד. הבנתי שאני יכול לפנות עם השטר להוצאה
לפועל. הבעיה העיקרית היא, שסכום השטר אינו מכסה את סכומי החובות והנזקים.
2.
לתבוע בבית משפט לתביעות קטנות על הסכום המלא.
ועכשיו
לשאלות :
באיזה
ערוץ מבין השניים עדיף לי או נכון יותר לפעול?
האם
יש לי ערובה להחזר החובות?
האם
ניתן לתבוע גם על עוגמת הנפש שנגרמה לי?
האם
לשכור את שירותיו של עורך דין או שאפשרי להתנהל לבד אל מול הרשויות?
אני
רוצה לשלוח מכתב למשכיר ( מכתב לפני פניה להליך משפטי )המסביר את סכום החוב ונותן אופציה
אחרונה לתשלום – האם יש נוסח מקובל? או כל ניסוח יתקבל בבית המשפט?
בהמון
תודה מראש,
משכיר מתוסכל
גביה משוכר שלא משלם
עו"ד תומר שזר
מנהל
23/11/13
ממליץ לך לשכור עו"ד.
אולי הדרך הנכונה היא לפנות תחילה להוצאה לפועל עם סכומים נמוכים יותר אומנם, אבל אז תבדוק אם יש סיכוי גביה.
אם תגבה בהוצאה לפועל תמיד אפשר לתבוע את היתרה בתביעות קטנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
אולי הדרך הנכונה היא לפנות תחילה להוצאה לפועל עם סכומים נמוכים יותר אומנם, אבל אז תבדוק אם יש סיכוי גביה.
אם תגבה בהוצאה לפועל תמיד אפשר לתבוע את היתרה בתביעות קטנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דירה להריסה צריכה לשלם ועד בית?
ליטל
22/11/13
קבלן בנה בניין ועל חלק מהדירות ישנו צו הריסה. האם הוא צריך לשלם ועד בית?
האם דירה להריסה צריכה לשלם ארנונה?
עו"ד תומר שזר
מנהל
23/11/13
צריך לבדוק את התקנות הספציפיות בעירייה, רעיונית - כן. כי הם עדיין מקבלים שירותים וגרים בהם..
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת דירה בבית משותף
מיקי
21/11/13
שלום,
אני מעוניין להרחיב את הדירה שלי ע״י תוספת על הגג ( אני קומה אחרונה).
רציתי לשאול לגבי נושא הפיצוי לדיירים האחרים. האם בהכרח חובה לפצות את הדיירים? למרות שהם לא יכולים לבנות על הגג, הם יכולים להוסיף מרפסות, חדרים נוספים....
אני מעוניין להרחיב את הדירה שלי ע״י תוספת על הגג ( אני קומה אחרונה).
רציתי לשאול לגבי נושא הפיצוי לדיירים האחרים. האם בהכרח חובה לפצות את הדיירים? למרות שהם לא יכולים לבנות על הגג, הם יכולים להוסיף מרפסות, חדרים נוספים....
הרחבת דירה
עו"ד תומר שזר
מנהל
23/11/13
צריך לבדוק את פרטי המקרה. אולי לדוגמא - תמנע מהם תמ"א 38? רעש? וכו' - לפעמים אין פיצוי תלוי במקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
* תומר שזר - וידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון גג ומדרגות..
ר.ש
21/11/13
בעל הבניין מסרב לתקן את הגג והמדרגות, נכנסים יונים וכל מיני חרקים מהגג והמדרגות לא ביטחותיות ומתפוררות.
תיקון גג ומדרגות
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
21/11/13
אני מציעה שתוסיף פרטים נוספים. לא ברורה השאלה.
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנות למעלית
ירדן
21/11/13
האם אין קשר בין הוראות התקנת מעלית בבנין קיים או חדש לבין בנין העובר תמא? נאמר לי בעיריה כי מבחינת תמא אין חובה להתקין מעלית. האם אין זה נוגד את הוראות חוק התכנון והבניה המחייב התקנת מעלית אחת ויותר בבנין בן מספר דירות/קומות מסויים?
התקנת מעלית בבנין על פי תמ"א 38
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
21/11/13
ירדן שלום,
למיטב ידיעתי, התקנת מעלית היא תנאי לתוספת הדירות על הגג.
ישנו פורום תמ"א 38. אולי כדאי שתפנה את השאלה שם.
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
למיטב ידיעתי, התקנת מעלית היא תנאי לתוספת הדירות על הגג.
ישנו פורום תמ"א 38. אולי כדאי שתפנה את השאלה שם.
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילה שמזיקה לדירה
שיר
21/11/13
שלום,
אני גרה בדירה שכורה.
יש נזילה הנובעת מדוד מים השייך לאחת הדירות אשר גורמת לי לנזק.
הואיל ולא ידוע מיהו בעל הדירה אשר הדוד שייך לו, לא ניתן לפתור את הבעיה ללא הזמנת אינסטלטור.
כאשר פניתי לוועד הבית נאמר שזה לא באחריותו.
כאשר פניתי לבעל הדירה שלי הוא אמר שזה לא באחריותו וכי אין סיבה שישלם עבור אינסטלטור (שיבדוק ויאתר ו/או יתקן את הבעיה) אלא שבית הבית לו שייך הדוד צריך לשלם.
הואיל ואני לא יודעת מיהו בעל הדירה המזיקה והנזק ממשיך לפגוע לי באיכות החיים אני שוקלת לעזוב את הדירה.
מה אפשר לעשות?
אני גרה בדירה שכורה.
יש נזילה הנובעת מדוד מים השייך לאחת הדירות אשר גורמת לי לנזק.
הואיל ולא ידוע מיהו בעל הדירה אשר הדוד שייך לו, לא ניתן לפתור את הבעיה ללא הזמנת אינסטלטור.
כאשר פניתי לוועד הבית נאמר שזה לא באחריותו.
כאשר פניתי לבעל הדירה שלי הוא אמר שזה לא באחריותו וכי אין סיבה שישלם עבור אינסטלטור (שיבדוק ויאתר ו/או יתקן את הבעיה) אלא שבית הבית לו שייך הדוד צריך לשלם.
הואיל ואני לא יודעת מיהו בעל הדירה המזיקה והנזק ממשיך לפגוע לי באיכות החיים אני שוקלת לעזוב את הדירה.
מה אפשר לעשות?
נזילה בדירה שכורה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
21/11/13
שיר שלום,
בכל מקרה של נזק שמהווה מגבלה ממש, על המשכיר לתקן זאת ובאם לא יתוקן תוך זמן סביר, את רשאית לתקן בעצמך ולדרוש את הוצאות התיקון מהמשכיר. לחילופין, את רשאית אם אין הוראה אחרת בהסכם השכירות לקזז את עלות התיקון מדמי השכירות. במקרה של נזק שמונע את המגורים במקום, שאינו ניתן לתיקון, במילא המשכיר אינו יכול למלא אחר הוראות הסכם השכירות.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בכל מקרה של נזק שמהווה מגבלה ממש, על המשכיר לתקן זאת ובאם לא יתוקן תוך זמן סביר, את רשאית לתקן בעצמך ולדרוש את הוצאות התיקון מהמשכיר. לחילופין, את רשאית אם אין הוראה אחרת בהסכם השכירות לקזז את עלות התיקון מדמי השכירות. במקרה של נזק שמונע את המגורים במקום, שאינו ניתן לתיקון, במילא המשכיר אינו יכול למלא אחר הוראות הסכם השכירות.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לדירה
mekory
21/11/13
לאור תקנות המיסוי החדשות - שאלה מקצועית:
1. ראובן רכש דירה על שמו טרם נישואיו, תוך לקיחת משכנתא על שמו.
2. ראובן התחתן עם לאה וכעת שניהם גרים בדירה שרכש.
3. ללאה אין דירה הרשומה על שמה.
4. כעת לאה מעוניינת לרכוש דירה על שמה בלבד (ייתכן שעם הערת אזהרה על שם בעלה הואיל וסייע לה במימון חלקי) תוך לקיחת משנתא על שמה בלבד.
האם לאה לא תהיה חייבת במס רכישה על הדירה שרכשה לפי דירה נוספת הואיל ולא רשומה דירה על שמה, או שמא הואיל והמדובר בתא משפחתי אחד היא תהיה חייבת במס רכישה לפי דירה נוספת על הדירה שרכשה?
*הערה: ידוע שאם מדובר בדירה יחידה שלה היא תהיה חייבת במס רכישה לפי מדרגות המס שעד 1.47 ואילך.
תודה
1. ראובן רכש דירה על שמו טרם נישואיו, תוך לקיחת משכנתא על שמו.
2. ראובן התחתן עם לאה וכעת שניהם גרים בדירה שרכש.
3. ללאה אין דירה הרשומה על שמה.
4. כעת לאה מעוניינת לרכוש דירה על שמה בלבד (ייתכן שעם הערת אזהרה על שם בעלה הואיל וסייע לה במימון חלקי) תוך לקיחת משנתא על שמה בלבד.
האם לאה לא תהיה חייבת במס רכישה על הדירה שרכשה לפי דירה נוספת הואיל ולא רשומה דירה על שמה, או שמא הואיל והמדובר בתא משפחתי אחד היא תהיה חייבת במס רכישה לפי דירה נוספת על הדירה שרכשה?
*הערה: ידוע שאם מדובר בדירה יחידה שלה היא תהיה חייבת במס רכישה לפי מדרגות המס שעד 1.47 ואילך.
תודה
מס רכישה
אדם
21/11/13
ערב טוב,
ככלל מדובר בתא משפחתי אחד אך ישנה הוראה של מסמ"ק שקובעת כי האישה תשלם על חלקה לפי דירה יחידה והבעל ישלם את חלקו לפי דירה שניה.
אני מציע לך לפנות למסמ"ק הרלוונטי
ככלל מדובר בתא משפחתי אחד אך ישנה הוראה של מסמ"ק שקובעת כי האישה תשלם על חלקה לפי דירה יחידה והבעל ישלם את חלקו לפי דירה שניה.
אני מציע לך לפנות למסמ"ק הרלוונטי
חזקת התא המשפחתי
עו"ד ציפי רוזנברג
21/11/13
עולה כאן שאלה, האם למרות העדרה של חזקת התא המשפחתי על נכסים כאלה, האם היתה כוונה לשני בני הזוכ ליצור שיתוף בנכס. יש לבחון מקרה זה באופן פרטני.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
נהיטל השבחה
מורנה
21/11/13
לאדם ישנו 18.5% בנכס
מקרקעין. אותו אדם מתכוון למכור את
הנכס לצד ג'. במקרה בו יחול היטל השבחה
האם יחול עליו היטל השבחה לפי חלקו היחסי, דהינו 8.5% בלבד רק על החלק הנמכר
או המוכר שרוצה למכור את חלקו צריך לשלם את מלוא התמורה בגין ההשבחה?????????
אודה לתשובתכם.
מקרקעין. אותו אדם מתכוון למכור את
הנכס לצד ג'. במקרה בו יחול היטל השבחה
האם יחול עליו היטל השבחה לפי חלקו היחסי, דהינו 8.5% בלבד רק על החלק הנמכר
או המוכר שרוצה למכור את חלקו צריך לשלם את מלוא התמורה בגין ההשבחה?????????
אודה לתשובתכם.
היטל השבחה בגין חלק בנכס
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
21/11/13
מורנה שלום,
היטל ההשבחה יחול על חלקו בנכס.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
היטל ההשבחה יחול על חלקו בנכס.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מוקפא להסדר
אוהב ציון
21/11/13
בנסח הטאבו של הבניין רשום לגבי הדירות: "הנכס מוקפא להסדר". וכן: " הנכס בהליכי הסדר וההעברה טעונה הרשאה". האם אפשר לקבל הסבר לעניין הערות אלו? מה אומרת הערה שכזו מבחינה משפטית?? תודה מקרב לב.
נכס בהליכי הסדר
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
21/11/13
אוהב ציון שלום,
המשמעות היא שהנכס בהליכי הסדר ויש להמציא רישיון (היתר) מלשכת הסדר המקרקעין הרלוונטית, לצורך כל פעולה שמבקשים לבצע. בסיום פעולת ההסדר מתבטלים הרישומים בפנקס השטרות והזכויות נרשמות בפנקס חדש, פנקס הזכויות. הפנקסים מנוהלים בלשכות רישום המקרקעין.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
המשמעות היא שהנכס בהליכי הסדר ויש להמציא רישיון (היתר) מלשכת הסדר המקרקעין הרלוונטית, לצורך כל פעולה שמבקשים לבצע. בסיום פעולת ההסדר מתבטלים הרישומים בפנקס השטרות והזכויות נרשמות בפנקס חדש, פנקס הזכויות. הפנקסים מנוהלים בלשכות רישום המקרקעין.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
