פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירה שלישית
עמרם
01/07/14
שלום וברכה
לפני כ3 שנים קניתי דירה ראשונה
לפני כשנה קניתי דירה עם שותף אך הדירה על שמי ואת המס רכישה עליה דחיתי לבינתיים.
כרגע אני רוצה לקנות דירה שלישית
שאלתי מהם ההוצאות הצפויות חוץ ממס רכישה על שני הדירות האחרונות?
ואולי בכלל לא שווה לקנות עוד דירה כי אשלם מס רכישה על שתי דירות וכמובן מס שבח על כל אחת שאמכור אולי עדיף למכור את הראשונה בפטור של דירה יחידה וכך בעצם אתפטר גם ממס הרכישה על הדירה השניה וגם ממס השבח על הדירה השניה..תודה
לפני כ3 שנים קניתי דירה ראשונה
לפני כשנה קניתי דירה עם שותף אך הדירה על שמי ואת המס רכישה עליה דחיתי לבינתיים.
כרגע אני רוצה לקנות דירה שלישית
שאלתי מהם ההוצאות הצפויות חוץ ממס רכישה על שני הדירות האחרונות?
ואולי בכלל לא שווה לקנות עוד דירה כי אשלם מס רכישה על שתי דירות וכמובן מס שבח על כל אחת שאמכור אולי עדיף למכור את הראשונה בפטור של דירה יחידה וכך בעצם אתפטר גם ממס הרכישה על הדירה השניה וגם ממס השבח על הדירה השניה..תודה
רכישת דירה שלישית
עו"ד ענת קציר
מנהלת
01/07/14
עמרם שלום,
על רכישת הדירה השלישית תשלם מס רכישה על פי מדרגות מס רכישה ברכישה של דירה שאינה יחידה.
בהנחה שדיווחת על רכישת הדירה השניה למיסוי מקרקעין, לא תוכל למכור את הדירה הראשונה בפטור של דירה יחידה. כדי ליהנות מפטור זה, אינך יכול להיות בעלים של דירה נוספת מלבד זו הנמכרת ב- 18 החודשים שקדמו למכירתה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על רכישת הדירה השלישית תשלם מס רכישה על פי מדרגות מס רכישה ברכישה של דירה שאינה יחידה.
בהנחה שדיווחת על רכישת הדירה השניה למיסוי מקרקעין, לא תוכל למכור את הדירה הראשונה בפטור של דירה יחידה. כדי ליהנות מפטור זה, אינך יכול להיות בעלים של דירה נוספת מלבד זו הנמכרת ב- 18 החודשים שקדמו למכירתה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארנונה ומים חוב
אנה
30/06/14
בשנת 2009 יצאתי משכירות ושותפה שניה נשארה בשכירות באותה דירה.חשבונות על ארנונה ומים היו על שמי.ישר אלרי שיצאאתי מהדירה יזבתי לחו"ל ולא הייתה לי אפשרות להחליף את חשבונות על שם של בעל הדירה.ב2011 כש חזרתי לארץ השכרתי דירה במקום אחר לגמרה ושאלתי אם כל החשבונות של דירה הקודמת שלי עברו יל בעל הנכס, נאמר לי שכן.עכשיו בשנת 2014 אני מגלה שיש חוב בארנונה של 2011 ו חוב במי נתניה מ 2011 עד 2014 וכולם על שמי.האם יש אפשרות כלשהי להוכיח שאנשים אחרים היו שם ושאני לא הייתי בדירה הזו משנת 2009?ופשוט לא החליפו את החשבונות ולא שילמו?
חוב בארנונה ומים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/06/14
אנה שלום,
פני לעירייה ולחברת המים ותמסרי להם תצהיר שאת לא גרת בדירה בתקופות האלו. תצרפי דו"ח כניסה ויציאה מישראל (ניתן לקבל במשרד הפנים). בדקי מולם האם יש צורך במסמכים נוספים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
פני לעירייה ולחברת המים ותמסרי להם תצהיר שאת לא גרת בדירה בתקופות האלו. תצרפי דו"ח כניסה ויציאה מישראל (ניתן לקבל במשרד הפנים). בדקי מולם האם יש צורך במסמכים נוספים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חסרה סיפרה במס. ת.ז. בנסח רישום
אלי
30/06/14
בנסח טאבו שהוצאתי
רשום שם הבעלים במדויק כפי שצריך אבל מספר ת.ז. יש טעות: חסרה סיפרה ראשונה
כלומר, המספר מתחיל מהסיפרה השניה וכל השאר נכון.בנוסף, סיפרת ביקורת בסוף
גם לא רשומה. סה"כ יש רק 6 ספרות. הטאבו נרשם לפני חמישים שנה וכנראה טעות פקיד. מה המשמעות
מבחינה קיניינית בעת מכירת הדירה ומה ניתן לעשות לתיקון הטעות.
רשום שם הבעלים במדויק כפי שצריך אבל מספר ת.ז. יש טעות: חסרה סיפרה ראשונה
כלומר, המספר מתחיל מהסיפרה השניה וכל השאר נכון.בנוסף, סיפרת ביקורת בסוף
גם לא רשומה. סה"כ יש רק 6 ספרות. הטאבו נרשם לפני חמישים שנה וכנראה טעות פקיד. מה המשמעות
מבחינה קיניינית בעת מכירת הדירה ומה ניתן לעשות לתיקון הטעות.
חסרה סיפרה במס. ת.ז. בנסח רישום
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/06/14
אלי שלום,
ניתן לתקן את הרישום על ידי מסירת תצהיר של בעל הת.ז. חתום ומאומת על ידי עו"ד, בו הוא מצהיר כי המצהיר עצמו בעל ת.ז._________ הוא אותו אחד שרשום בטאבו לפי ת.ז.____________. יש לצרף צילום ת.ז. ו/או אישור ממשרד הפנים.
לטעמי, גם אם לא תתקנו את הטעות, עדיין יהיה ניתן למכור את הדירה גם במצב הרישומי שלה כפי שהיא כעת. זה תלוי באיזה טאבו מדובר. יש כאלו המחמירים יותר ויש המחמירים פחות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ניתן לתקן את הרישום על ידי מסירת תצהיר של בעל הת.ז. חתום ומאומת על ידי עו"ד, בו הוא מצהיר כי המצהיר עצמו בעל ת.ז._________ הוא אותו אחד שרשום בטאבו לפי ת.ז.____________. יש לצרף צילום ת.ז. ו/או אישור ממשרד הפנים.
לטעמי, גם אם לא תתקנו את הטעות, עדיין יהיה ניתן למכור את הדירה גם במצב הרישומי שלה כפי שהיא כעת. זה תלוי באיזה טאבו מדובר. יש כאלו המחמירים יותר ויש המחמירים פחות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לוקחים לי את הבית ?!
עמרם
30/06/14
שלום רב ותודה על הפורום הנהדר שלכם
שאלתי היא רכשתי דירה לפני כשבע שנים.
מלבד
הערת אזהרה טרם נרשמו זכויותיו כבעלי בטאבו.
יש את הסכם המכר סטנדרטי בו ניתן יפויי
כוח לעו"ד המטפל בלתי חוזר לרישום הזכויות תוך 90 יום
ובנוסף
חתמנו שם על הסכם חכירה/שכירות ל-999 שנה בין המוכרת אליי כנראה להבטחת זכויותיי
העו"ד
שאגב ייצג את המוכרת ואותי מסרב לרשום את זכויותי למרות שייצג את שני הצדדים
מדובר
במתחם של שלוש דירות הרשומות גם בגוש חלקה מסוים וגם בספר דף
מסוים
המוכרים
היא אישה בת 92 אלמנה ששאני חושש שעל היורשים שלה יטילו עיקולים וייקחו לי את
הבית מאחר ואני לא רשום בטאבו כבעלים.
המוכרת
האמורה גרה מעלי וזכות שימוש שהקצתה לי במסגרת החוזה בחצר שלה בחלק שלה גם נאסרה
עלי וזה הגיע לתלונות במשטרה וכו.
נראה כי
קיים גם סכסוך בין המוכרת לבין הדייר השלישי במתחם לגבי החלוקה ולכן אי אפשר לעשות
הסכם שיתוף /בית משותף.
מה
עושים בהעדר הסכמה של כולם לרישום כאמור- פס"ד הצהרתי במחוזי? המפקח על המקרקעין?
שב ואל תעשה כלום? הצילו!!!!!!!!!!
שאלתי היא רכשתי דירה לפני כשבע שנים.
מלבד
הערת אזהרה טרם נרשמו זכויותיו כבעלי בטאבו.
יש את הסכם המכר סטנדרטי בו ניתן יפויי
כוח לעו"ד המטפל בלתי חוזר לרישום הזכויות תוך 90 יום
ובנוסף
חתמנו שם על הסכם חכירה/שכירות ל-999 שנה בין המוכרת אליי כנראה להבטחת זכויותיי
העו"ד
שאגב ייצג את המוכרת ואותי מסרב לרשום את זכויותי למרות שייצג את שני הצדדים
מדובר
במתחם של שלוש דירות הרשומות גם בגוש חלקה מסוים וגם בספר דף
מסוים
המוכרים
היא אישה בת 92 אלמנה ששאני חושש שעל היורשים שלה יטילו עיקולים וייקחו לי את
הבית מאחר ואני לא רשום בטאבו כבעלים.
המוכרת
האמורה גרה מעלי וזכות שימוש שהקצתה לי במסגרת החוזה בחצר שלה בחלק שלה גם נאסרה
עלי וזה הגיע לתלונות במשטרה וכו.
נראה כי
קיים גם סכסוך בין המוכרת לבין הדייר השלישי במתחם לגבי החלוקה ולכן אי אפשר לעשות
הסכם שיתוף /בית משותף.
מה
עושים בהעדר הסכמה של כולם לרישום כאמור- פס"ד הצהרתי במחוזי? המפקח על המקרקעין?
שב ואל תעשה כלום? הצילו!!!!!!!!!!
לוקחים לי את הבית ?!
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/06/14
עמרם שלום,
שאלתך מורכבת וחסרים בה פרטים מהותיים בשביל מענה בפורום.
אני מציעה לך לפנות לייעוץ פרטני.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך מורכבת וחסרים בה פרטים מהותיים בשביל מענה בפורום.
אני מציעה לך לפנות לייעוץ פרטני.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות בחישוב מס רכישה
אסנת
30/06/14
רכשנו בית בסכום של 2,630,000 ש"ח. קיבלנו שובר לתשלום מרשות המיסים ע"ס 54,404 ש"ח. במחשבונים באינטרנט יצא כי עלינו לשלם רק 51,404 ש"ח. האם יתכן וברשות המיסים טעו ? אם כן, למי עלינו לפנות ?
בקשה לתיקון שומת מס רכישה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/06/14
אסנת שלום,
יכול להיות שאכן קיימת טעות.
ניתן להגיש בקשה לתיקון שומת מס רכישה ולשלחה למשרדי מיסוי מקרקעין.
את הטופס ניתן להוריד מאתר רשות המיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יכול להיות שאכן קיימת טעות.
ניתן להגיש בקשה לתיקון שומת מס רכישה ולשלחה למשרדי מיסוי מקרקעין.
את הטופס ניתן להוריד מאתר רשות המיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
על מי חלה חובת ביטול הערת אזהרה שנרשמה כערבון לתשל
אורבך מלי
30/06/14
לפני כ-18 רשמה חברה הערת אזהרה על הבית שלנו להבטחת אספקת סחורות לעסק שהיה בבעלותינו היות וההערה נרשמה ללא זיהוי החברה יש בעיה לבטל אותה . אנו נתקלים בקשיים לקבל מסמכים מהחברה שלטובתה נרשמה ההערה מה עושים?כיצד גורמים לחברה להמציא את המסמכים? האם יש להם חובה חוקית להמציא לנו את המסמכים?
ביטול הערת אזהרה שנרשמה כערבון לתשלום
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/06/14
מלי שלום,
אם הסיבה בגינה נרשמה הערת האזהרה לטובת החברה כבר אינה קיימת, עליכם לדרוש מחברה לקבל בקשה לביטול הערת אזהרה חתומה ומאומתת על ידי מורשי החתימה שבה וכן יפוי כוח לביטול הערת האזהרה.
האם רישום הערת האזהרה עוגן בהסכם ביניכם לבין החברה? אם כן, צריכים להיות כתובים בו התנאים לביטול הערת האזהרה.
אם לא, לטעמי תזדקקו לשירותיו של עו"ד על מנת לבטל את הערת האזהרה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם הסיבה בגינה נרשמה הערת האזהרה לטובת החברה כבר אינה קיימת, עליכם לדרוש מחברה לקבל בקשה לביטול הערת אזהרה חתומה ומאומתת על ידי מורשי החתימה שבה וכן יפוי כוח לביטול הערת האזהרה.
האם רישום הערת האזהרה עוגן בהסכם ביניכם לבין החברה? אם כן, צריכים להיות כתובים בו התנאים לביטול הערת האזהרה.
אם לא, לטעמי תזדקקו לשירותיו של עו"ד על מנת לבטל את הערת האזהרה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח נוטוריוני
מיכאל
30/06/14
האם יפוי כוח נוטוריוני שנתנו לי הוריי יכול לשמש אותי בעסקת מכר דירה של ההורים?
יפוי כוח נוטריוני
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/06/14
מיכאל שלום,
ככל שכתוב ביפוי הכוח הנוטריוני כי אתה רשאי למכור את דירתם הספציפית של הוריך, ניתן להשתמש בו לצורך מכירתה במקומם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל שכתוב ביפוי הכוח הנוטריוני כי אתה רשאי למכור את דירתם הספציפית של הוריך, ניתן להשתמש בו לצורך מכירתה במקומם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
סער רף
29/06/14
שלום,
איזה טופס מש"ח אני צריך למלא למכירת דירה בפטור? אציין כי בכוונתי למכור דירה נוספת בקרוב בפטור (האם גם בדירה זו אצטרך את אותו הטופס?).
תודה רבה
איזה טופס מש"ח אני צריך למלא למכירת דירה בפטור? אציין כי בכוונתי למכור דירה נוספת בקרוב בפטור (האם גם בדירה זו אצטרך את אותו הטופס?).
תודה רבה
שלום סער
עו"ד משה אלפסי
29/06/14
הטופס נמצא באתר של רשות המיסים אבל למה לך? מה שתחסוך כשכ"ט עו"ד יעלה לל ביוקר באי ביצוע תכנון מס נכון,חישוב מס השבח טל מול ניצול הפטור של 49ב2 כשישה חודשים לאחר תחילת החישוב הליניארי לטעמי מחייב פניה לעורך דין
בהצלחה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בהצלחה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
סגירת מרפסת 2
אבי
29/06/14
רציתי לשאול האם סגירת מרפסת חזית בעזרת חומרים שאינם בטון או בלוקים מצריכה אישור ?
תודה
תודה
שלום אבי
עו"ד משה אלפסי
29/06/14
ככלל כל תוספת בניה מחייבת היתר בניה קל וחומר סגירת מרפסת מחומרים שלא בטון או בלוקים שאז קיימת סכנה שיקרסו
בברכה
משנ אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משנ אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
סגירת מרפסת
אבי
29/06/14
שלום וברכה
יש לי בבית מרפסת חזית של 3*3 ואני מעוניין לסגור אותה יצוין שהקבלן כבר בנה את המסגרת בטון ורק צריך בלוקים ותקרה שאלתי היא מהו התהליך שאני צריך לעבור בכדי לקבל אישור לעשות דבר כזה והאם יש הבדל בין סגירת המרפסת בבלוקים או בחומרים אחרים (כלומר לסגור ללא יציקת בטון בתקרה אלא חומר אחר כמו איסקורית).
תודה רבה מראש
יש לי בבית מרפסת חזית של 3*3 ואני מעוניין לסגור אותה יצוין שהקבלן כבר בנה את המסגרת בטון ורק צריך בלוקים ותקרה שאלתי היא מהו התהליך שאני צריך לעבור בכדי לקבל אישור לעשות דבר כזה והאם יש הבדל בין סגירת המרפסת בבלוקים או בחומרים אחרים (כלומר לסגור ללא יציקת בטון בתקרה אלא חומר אחר כמו איסקורית).
תודה רבה מראש
תהליך רישוי
עו"ד משה אלפסי
29/06/14
שלום אבי הדרך הנכונה היא כי תפנה לאדריכל אשר יכין עבורך תכנית לתוספת הבניה ויגישה לועדה המקומית לתכנון ובניה
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
הפרת חוזה של המשכיר
ישראל
29/06/14
שלום,
חתמנו על שכירת דירה למשך שנה עם חוזה מאוד פשוט שמכיל בעיקרו תאריך כניסה ופינוי ות.ז. המשכיר והשוכר.
האם רשאי בעל הדירה ("משכיר") לפנות אותנו מהדירה באמצא החוזה עם התראה של שלושה חודשים? זה חוקי? האם יש פיצוי לשוכר על הפרת החוזה? זה הגיוני שהשוכר נתון ללחוסר יציבות ובטחון בגלל קפריזות של המשכיר?
אודה מאוד לתשובתכם כדי שאוכל לדעת אם לעמוד על דרישתי להישאר בדירה.
תודה רבה :)
חתמנו על שכירת דירה למשך שנה עם חוזה מאוד פשוט שמכיל בעיקרו תאריך כניסה ופינוי ות.ז. המשכיר והשוכר.
האם רשאי בעל הדירה ("משכיר") לפנות אותנו מהדירה באמצא החוזה עם התראה של שלושה חודשים? זה חוקי? האם יש פיצוי לשוכר על הפרת החוזה? זה הגיוני שהשוכר נתון ללחוסר יציבות ובטחון בגלל קפריזות של המשכיר?
אודה מאוד לתשובתכם כדי שאוכל לדעת אם לעמוד על דרישתי להישאר בדירה.
תודה רבה :)
שלום
עו"ד משה אלפסי
29/06/14
בכדי להשיב לשאלה חייב עורך דין לקרוא את החוזה ולהתיחס לתנאיו.
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
שכר טרחה לעו"ד
ויקטור
29/06/14
שלום,1. האם שכר טרחה לעו"ד בעת רכישת דירה מחושב ע"פ מחיר הדירה כולל מע"מ או ללא מע"מ ?2. האם על הסכום המחושב יש להוסיף מע"מ ?3. מה מקובל בשוק במקרה של עסקת קומבינציה ? האם שכר הטרחה מחושב ממחיר ערך הדירה ללא מגרש או כולל המגרש ?תודה,
שכר טרחת עו"ד
עו"ד משה אלפסי
29/06/14
גובה שכר הטרחה נתון למו"מ בין הצדדים, לגבי מע"מ לאוב עורכי דין נוקבים בסכום לפני מע"מ
בעת שבייצוג בעיסקת מכר דירה לרוב שכר הטרחה הינו כ חצי אחוז מכל צד משווי הממכר, בעיסקת קומבינציה שכר הטרחה יכול לנוע בטווח רחב יותר הכל כפוף להסכמות אליהן תגיע עם עורך הדין
בברכה
מזה אלפסי,עןרך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בעת שבייצוג בעיסקת מכר דירה לרוב שכר הטרחה הינו כ חצי אחוז מכל צד משווי הממכר, בעיסקת קומבינציה שכר הטרחה יכול לנוע בטווח רחב יותר הכל כפוף להסכמות אליהן תגיע עם עורך הדין
בברכה
מזה אלפסי,עןרך דין ונוטריון
מנהל הפורום
היטל השבחה על דירה שהתקבלה בירושה
אבי
29/06/14
דירה שהתקבלה בירושה וקיים בה השבחה האם בעת הרישום בטאבו ע"ש היורש האם יש צורך באישור מהעיריה לטאבו וכן האם היורש חייב בהיטל השבחה כדי לרשום על שמו את הדירה
שלום אבי
עו"ד משה אלפסי
29/06/14
לשם רישום ירושה בטאבו אין צורך בהמצאת אישןר עיריה לכן לא יחול במועד זה מס שבח
בברגה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
בברגה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מכירת דירה ומייד רכישת דירה אחרת
יוסי
28/06/14
שלום רב
ברצוננו למכור דירה ולרכוש אחרת. אם אני מבין נכון קודם עלי לדאוג לחתימת חוזה מכירה ורק אחר כך לחתימה על חוזה רכישה.
השאלה היא איך אפשר למנוע מצב שאני בשלבי חוזה המכירה והמוכר שצריך למכור לי יבריז. האם יש דרך לקשור אותו לשבוע שבועיים עד שיחתם חוזה מכירה שלי ואז לחתום עימו ?
תודה
ברצוננו למכור דירה ולרכוש אחרת. אם אני מבין נכון קודם עלי לדאוג לחתימת חוזה מכירה ורק אחר כך לחתימה על חוזה רכישה.
השאלה היא איך אפשר למנוע מצב שאני בשלבי חוזה המכירה והמוכר שצריך למכור לי יבריז. האם יש דרך לקשור אותו לשבוע שבועיים עד שיחתם חוזה מכירה שלי ואז לחתום עימו ?
תודה
שלום יוסי
עו"ד משה אלפסי
28/06/14
שאלתך מצוינת כיון שתכנון נכון של שדרוג דירה חיוני למניעת תקלות.
אני יכול לספר לך שלא אחת קרה שבאותו היום בהפרש של כמה דקות זוג מכר דירה ומיד לאחר מכן הגיעו המוכרים של הדירה שרכשו ונחתם ההסכם עמם.
ההמלצה היא אכן קודם למכור אך זוהי עדיין רק המלצה
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
אני יכול לספר לך שלא אחת קרה שבאותו היום בהפרש של כמה דקות זוג מכר דירה ומיד לאחר מכן הגיעו המוכרים של הדירה שרכשו ונחתם ההסכם עמם.
ההמלצה היא אכן קודם למכור אך זוהי עדיין רק המלצה
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
מכרית דירה לקניית בית
רלי כהן
28/06/14
שלום רב יש לנו דירת 4 חדרים בראשון בשווי 150000 מתוכה 420000 משכנתא אנחנו רוצים לרכוש בית בסך 2000500 מה ההוצאות של מס שבח ורכישה עבור סכום שכזה?
שלום רלי
עו"ד משה אלפסי
28/06/14
מס השבח הוא נגזרת מהרווח אותו הפקתם על הדירה הנמכרת, לדוגמא הדירה הנמכרת עלתה לכם מליון ואתם מוכרים במליון וחצי, על החצי מיליון יחול מס שבח בשיעור 25 אחוז בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי
אני ממליץ מאד לפנות בנושא לעורך דין מהתחום בטרם ביצוע העסקה בכדי לקבל הערכת שווי המס
בברכה.משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מחבר הספר מיסוי מקרקעין-הפטור לדירת מגורים
ומנהל הפורום
אני ממליץ מאד לפנות בנושא לעורך דין מהתחום בטרם ביצוע העסקה בכדי לקבל הערכת שווי המס
בברכה.משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מחבר הספר מיסוי מקרקעין-הפטור לדירת מגורים
ומנהל הפורום
סעיף 126 לאחד מבעלי הדירה
אלון
27/06/14
בטאבו של זוג נשוי רשומה ה"א סעיף 126 בדבר הימנעות מעשיית עסקה על הבעלות של: אחד_מבני_הזוג. כמו כן רשום "החלק מהנכס". האם בית המשפט יכול להכריח למכור את הדירה ללא אישור בן הזוג השני?
תודה
תודה
פרוק שיתוף
עו"ד משה אלפסי
28/06/14
שלום
מכיון שמדובר בזכות במקרקעין לכל אחד מהשותפים במקרקעין=דירה יש זכות לממש את זכותו על ידי מכירה לאחר,אם רשומה הערת אזהרה כמובן שלא ניתן למכור את חלקו של אותו צד שעל חלקו רשומה ההערה
לפרטים נוספים מומלץ לפנות לעורך דין
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
מכיון שמדובר בזכות במקרקעין לכל אחד מהשותפים במקרקעין=דירה יש זכות לממש את זכותו על ידי מכירה לאחר,אם רשומה הערת אזהרה כמובן שלא ניתן למכור את חלקו של אותו צד שעל חלקו רשומה ההערה
לפרטים נוספים מומלץ לפנות לעורך דין
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
זכות קדימה במקרקעין לבן/בת זוג גם אחר גירושין
דוד
27/06/14
האם זכות קדימה במקרקעין לבן/בת זוג המוזכרת בסעיף 101 לחוק מקרקעין היא רק בתקופת הנישואין או גם אחר גירושין?
זכות קדימה
עו"ד משה אלפסי
29/06/14
ככלל אין קשר בין חיי בני הזוג לבין זכותו של בעל זכות במקרקעין לדרוש פירוק שיתוף
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
גדר משותפת
כרמל
27/06/14
שנתיים לפני שרכשתי מגרש, בנה בעל המגרש הצמוד את ביתו ואת הגדר ההיקפית.
בהסכם הרכישה שלי כתוב שרכשתי את המגרש as is כולל כל התשלומים ששילם המוכר על המגרש (אגרות בנייה והיטלי פיתוח).
במועד שרכשתי לא אמר לי המוכר שיש דרישה מצד הבעלים של המגרש הגובל לתשלום בעד הגדר המשותפת. גם כשהחתמתי את השכן על תוכניות הבנייה שלי הוא לא מסר לי שיש לו דרישה לתשלום כלשהי. עכשיו כשסיימתי לבנות הוא בא בדרישה שאשלם לו עבור החלק המשותף בגדר.
אני טענתי שמי שחייב הוא הבעלים הקודם כי הגדר נבניתה כשהוא היה הבעלים. האם אני צודק?
בהסכם הרכישה שלי כתוב שרכשתי את המגרש as is כולל כל התשלומים ששילם המוכר על המגרש (אגרות בנייה והיטלי פיתוח).
במועד שרכשתי לא אמר לי המוכר שיש דרישה מצד הבעלים של המגרש הגובל לתשלום בעד הגדר המשותפת. גם כשהחתמתי את השכן על תוכניות הבנייה שלי הוא לא מסר לי שיש לו דרישה לתשלום כלשהי. עכשיו כשסיימתי לבנות הוא בא בדרישה שאשלם לו עבור החלק המשותף בגדר.
אני טענתי שמי שחייב הוא הבעלים הקודם כי הגדר נבניתה כשהוא היה הבעלים. האם אני צודק?
יתכן שלא
א-ה
28/06/14
לעיתים, הוועדה לתכנון ובניה מחייבת בעל מגרש לבנות גדר כתנאי יסודי למתן היתר הבניה. וכשניתן ההיתר, קיים בו תנאי שמחייב בניית גדר.
במקרה כזה, חובת בניית הגדר היא על מקבל ההיתר בלבד, והוא לא רשאי לגלגל את עלות הבניה על צד אחר כלשהו.
לכן, יתכן שמי שמכר לך את המגרש לא היה חייב להשתתף בעלות בניית הגדר של שכנך.
עליך לבדוק נושא זה בוועדה לתכנון ובניה, ובהזדמנות זו, לעיין בדרישות התב"ע לגבי בניית גדר.
במקרה כזה, חובת בניית הגדר היא על מקבל ההיתר בלבד, והוא לא רשאי לגלגל את עלות הבניה על צד אחר כלשהו.
לכן, יתכן שמי שמכר לך את המגרש לא היה חייב להשתתף בעלות בניית הגדר של שכנך.
עליך לבדוק נושא זה בוועדה לתכנון ובניה, ובהזדמנות זו, לעיין בדרישות התב"ע לגבי בניית גדר.
פרויקט מעלית לנושא מס שבח
bibian
27/06/14
בבניין שלנו הוקמה מעלית. קיים חוזה מסודר מול חברת המעליות חתום על ידי כל הדיירים. בתחילת הפרויקט נערכה ישיבה בה השתתפו כל הדיירים הוחלט לפתוח חשבון ייחודי לפרויקט, נקבע מי בעלי זכות החתימה. הוחלט שאליו יופקדו הצקים שנאספו מכל השכנים וממנו ישולם בכל שלב לחברה. כולם חתמו על הפרוטוקול הישיבה. ואכן כך התנהל הפרויקט כל הכסף נאסף מראש והופקד בחשבון, כל דייר קיבל קבלה מוועד הפרויקט, והוועד שילם בכל שלב לחברת המעליות תמורת חשבונית על הסכום ששולם לועד הפרויקט .שאלתי האם ניתן לצורך הוכחת ההשקעה במס שבח להציג את החוזה עם החברה עליו אני חתום, פרוטוקול הישיבה בה מצויין חלקי בפרויקט , קבלות הועד על הסכומים ששילמתי וצילומי הצקים שהעברתי לטובת פרויקט המעלית ???
הוצאה עבור מעלית לניכוי במס שבח
עו"ד משה אלפסי
28/06/14
שלום
בחוק מיסוי מקרקעין בסעיף 39 יש רשימה מפורטת של הוצאות המותרות לניכוי במס שבח
העקרון מאד פשוט כל הוצאה אשר הביאה להשבחת הנכס וכתוצאה מכך ערכו עלה וכך התקבל סכום התמורה יוכר ויותר בניכוי, אולם החשבונית חייבת להיות על שם מבקש הניכוי ולא על שם ועד הבית
אמליץ לך לפנות בנושא לעורך דין בתחום
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מחבר הספרים הפטור לדירת מגורים ממס שבח לאחר תיקון 76
מנהל הפורום
בחוק מיסוי מקרקעין בסעיף 39 יש רשימה מפורטת של הוצאות המותרות לניכוי במס שבח
העקרון מאד פשוט כל הוצאה אשר הביאה להשבחת הנכס וכתוצאה מכך ערכו עלה וכך התקבל סכום התמורה יוכר ויותר בניכוי, אולם החשבונית חייבת להיות על שם מבקש הניכוי ולא על שם ועד הבית
אמליץ לך לפנות בנושא לעורך דין בתחום
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מחבר הספרים הפטור לדירת מגורים ממס שבח לאחר תיקון 76
מנהל הפורום
השכרת נכס לשגרירות
אופיר
27/06/14
שלום,
יש בבעלותי נכס אותו רוצה שגרירות של מדינה מוסימת להשכיר.
קראתי באינטרנט והבנתי שלשגרירות יש חסינות משפטית- האם זה אומר שאם יעשו משהו לנכס לא אוכל לתבוע אותם?
תודה מראש.
יש בבעלותי נכס אותו רוצה שגרירות של מדינה מוסימת להשכיר.
קראתי באינטרנט והבנתי שלשגרירות יש חסינות משפטית- האם זה אומר שאם יעשו משהו לנכס לא אוכל לתבוע אותם?
תודה מראש.
שלום אופיר
עו"ד משה אלפסי
27/06/14
שגרירות של מדינה מסוימת היא שלוחה של אותה מדינה ולרוב במגרש בדיפלומטי,מדינה לא יכולה להרשות לעצמה להותיר חובות או נזקים בניגוד לחוזה שכירות שנכרת.
המלצתי היא שתפנה לעורך דין כדי שיבטיח היטב בהסכם את כל הסעיפים החשובים לך כמשכיר
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
המלצתי היא שתפנה לעורך דין כדי שיבטיח היטב בהסכם את כל הסעיפים החשובים לך כמשכיר
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
טעות במספר ת.ז. בנסח טאבו
אלי
26/06/14
בנסח טאבו שהוצאתי רשום שם הבעלים במדויק כפי שצריך אבל מספר ת.ז. יש טעות: חסרה סיפרה ראשונה כלומר, המספר מתחיל מהסיפרה השניה וכל השאר נכון.בנוסף סיפרת ביקורת בסוף גם לא רשומה. הטאבו נרשם לפני חמישים שנה וכנראה טעות פקיד. מה המשמעות מבחינה קיניינית בעת מכירת הדירה ומה ניתן לעשות לתיקון הטעות.
לפני 50 שנה מספר תעודת הזהות היה בן 7 ספרות בלבד.
פקיד טאבו
28/06/14
מערכת אזעקה
דוד
26/06/14
בדירה שמכרתי ישנה מערכת אזעקה שהתקנתי, אני מעוניין לקחת איתי את האזעקה (לב המערכת והגלאים). כמובן שהחוטים יישארו בתור תשתית הדירה. הקונים טוענים שזה חלק מהדירה ואני לא יכול לקחת את זה איתי. אני טוען שאני משאיר להם את התשתית. באותה מידה לפי טענתם אני גם לא יכול לקחת מנורות שתליתי כי זה גם חלק מהדירה. מי צודק?
מחוברים של קבע
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
26/06/14
ככל ולא סוכם מראש מה נותר בדירה המבחן הינו האם המחוברים מחוברים חיבור של קבע.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום שונה בטאבו ובעיריה
אלון
26/06/14
שלום.
רציתי לדעת אם חוקי לגור בדירה אשר רשומה בטאבו כמסחרי ובעירה רשומה כדירה למגורים והארנונה משולמת כמו לדירה. האם אפשר לגור בדירה? תודה רבה !
רציתי לדעת אם חוקי לגור בדירה אשר רשומה בטאבו כמסחרי ובעירה רשומה כדירה למגורים והארנונה משולמת כמו לדירה. האם אפשר לגור בדירה? תודה רבה !
ייעוד למגורים
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
26/06/14
שלום רב
יש לבדוק מה הייעוד על פי התב"ע של הדירה והאם נעשה בדירה שימוש בהתאם לייעוד.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבדוק מה הייעוד על פי התב"ע של הדירה והאם נעשה בדירה שימוש בהתאם לייעוד.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנאים האלה חד צדדים מאוד?
דוד
26/06/14
צערי, אצלנו בבניין עומד לצאת פרויקט לפועלמאחר שאין לי ברירה (אנחנו מיעוט) אני נאלץ להצטרף.נתנו לי חוזה ביני לבין הקבלן וחוזה נוסף ביני לבין ועד שיפוץ (איך יתכן שאני ממן לוועד שיפוץ עורך דין לחוזה שמייצג אותם מולי?)לא נותנים מפרט טכני- הם אולי יתנו לי לעיין בו מבקשים שאחתום שלא אגיש תביע נגד ועד שיפוץאין הבטחה שלא יהיו הוצאות נוספות ולדעתי יהיו כי הבניין ישן.האם נהוג שחוזה לא כולל מפרט?למה אני צריך להתחייב לא לתבוע אותם? הם גם הכניסו סעיף שהם צריכים לנהל רק רישום הוצאות והכנסות וזה ראיה לכאורה. מזה אני מבין שהם רוצים שאחתום שהם לא צריכים לשמור קבלות?כמו בארץ נהדרת העניין טעון רגשית. חשוב לי לדעת אם הדרישות שלהם חריגות או שזה מה שנהוג?
הסכם לשיפוץ
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
26/06/14
שלום רב
כדי לענות אני צריכה לקרוא את החומר הרלוונטי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כדי לענות אני צריכה לקרוא את החומר הרלוונטי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו מרוכז
אליהו שוורץ
26/06/14
אני מעוניין לברר מי בעל הדירה באחת הדירות בביניין שלי. האם השם של בעל הנכס מופיע בנסח טאבו מרוכז?
תודה רבה, אליהו שוורץ
תודה רבה, אליהו שוורץ
אם מדובר בבית משותף אז לכאורה כן
טל
26/06/14
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
