פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הימנעות מביצוע עסקה בנסח הטאבו
אבנר
26/01/15
האם ניתן לחתום על הסכם מכר אם מופיעה הערת המנעות לביצוע עסקה עד לתאריך מסויים? הכוונה היא לחתום על החוזה כדי להבטיח את המכירה אך עצם העברת הבעלות על הנכס תבוצע לאחר תפוגת הערת האזהרה.
הימנעות מביצוע עסקה בנסח הטאבו
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
אבנר שלום,
כן, ניתן.
איני רואה מניעה לכך.
ניתן להסדיר את הנושא בהסכם המכר באמצעות תנאי מתלה לפיו אם שלא תוסר ההערה החוזה יבוטל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כן, ניתן.
איני רואה מניעה לכך.
ניתן להסדיר את הנושא בהסכם המכר באמצעות תנאי מתלה לפיו אם שלא תוסר ההערה החוזה יבוטל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות אחזקה של רכוש משותף
אנונימי
26/01/15
הבית המשותף שלנו מורכב משני בניינים. לפי התקנון, החניון התת קרקעי הוא רכוש משותף של שני הבניינים, והוצאות האחזקה שלו חלות על בעלי הדירות בשני הבניינים.
באותו תקנון הוצאו כל החניות בחניון התת קרקעי מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות באחד הבניינים בלבד.
לדיירי הבניין השני אין חניה בחניון, ואין להם כל גישה אליו.
האם מוצדק לחייב את דיירי הבניין השני בהוצאות אחזקה של החניון, שהם אינם יכולים להשתמש בו ?
באותו תקנון הוצאו כל החניות בחניון התת קרקעי מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות באחד הבניינים בלבד.
לדיירי הבניין השני אין חניה בחניון, ואין להם כל גישה אליו.
האם מוצדק לחייב את דיירי הבניין השני בהוצאות אחזקה של החניון, שהם אינם יכולים להשתמש בו ?
תיקון תקנון הבית המשותף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
26/01/15
שלום לך,
על פניו נשמע שהדבר אינו צודק אם לדיירי אחד הבניינים אין כל גישה או שימוש בחניון, אך לא ידוע לי מאיזו סיבה כך נקבע בתקנון. יש לבדוק זאת לעומק ולקרוא בעיון את התקנון, ואולי אף לפנות לעו"ד שכתב את התקנון.
אני מציעה לקיים ישיבה חוקית של דיירי הבנין במטרה להכניס שינויים בתקנון הבית המשותף.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו נשמע שהדבר אינו צודק אם לדיירי אחד הבניינים אין כל גישה או שימוש בחניון, אך לא ידוע לי מאיזו סיבה כך נקבע בתקנון. יש לבדוק זאת לעומק ולקרוא בעיון את התקנון, ואולי אף לפנות לעו"ד שכתב את התקנון.
אני מציעה לקיים ישיבה חוקית של דיירי הבנין במטרה להכניס שינויים בתקנון הבית המשותף.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם חכירה
אורית
26/01/15
שלום,
לקוח שלי מוכר דירה שרשומה במנהל ובחברה משכנת.
בכתב העברת הזכויות יש צורך למלא תאריך חוזה החכירה, ותקופת התחלה וסיום.
הלקוח לא חתם פיזית על חוזה חכירה אלא המשיך חוזה קיים.
שאלתי היא מה עליי לרשום בתאריך חוזה החכירה? ובתקופת ההתחלה והסיום?
תודה רבה
לקוח שלי מוכר דירה שרשומה במנהל ובחברה משכנת.
בכתב העברת הזכויות יש צורך למלא תאריך חוזה החכירה, ותקופת התחלה וסיום.
הלקוח לא חתם פיזית על חוזה חכירה אלא המשיך חוזה קיים.
שאלתי היא מה עליי לרשום בתאריך חוזה החכירה? ובתקופת ההתחלה והסיום?
תודה רבה
העברת זכויות בנכס של המנהל
עו"ד ענת קציר
מנהלת
26/01/15
אורית שלום,
אם יש לך אפשרות לאתר את חוזה החכירה המקורי, מלאי את הפרטים החסרים על פיו.
בעיקרון, מניסיוני, גם אם לא ממלאים את הפרטים האלו אין כל בעיה בהעברת הזכויות.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם יש לך אפשרות לאתר את חוזה החכירה המקורי, מלאי את הפרטים החסרים על פיו.
בעיקרון, מניסיוני, גם אם לא ממלאים את הפרטים האלו אין כל בעיה בהעברת הזכויות.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת בית ליחידות דיור
גאיה
26/01/15
האם יש מס או חובת דיווח על בעלי בית פרטי שמשכירים 2 יחידות דיור מהשטח של הבית שלהם ?
דיווח על הכנסה מדמי שכירות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
26/01/15
גאיה שלום,
כן, ישנה חובת דיווח למס הכנסה על הכנסה מדמי שכירות כאשר גובה דמי השכירות של שתי היחידות יחדיו עולה על 5080 ש"ח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
כן, ישנה חובת דיווח למס הכנסה על הכנסה מדמי שכירות כאשר גובה דמי השכירות של שתי היחידות יחדיו עולה על 5080 ש"ח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר
מורן
26/01/15
שלום רב,
בתור עו"ד מתחילה, רציתי לשאול כמה עותקים מהסכם מכר נהוג להביא לחתימות?
תודה
בתור עו"ד מתחילה, רציתי לשאול כמה עותקים מהסכם מכר נהוג להביא לחתימות?
תודה
כמה עותקים דרושים לחתימה על הסכם מכר?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
26/01/15
מורן שלום,
בד"כ 4 או יותר אם מי מהצדדים דורש זאת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בד"כ 4 או יותר אם מי מהצדדים דורש זאת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדה מחוזית לבנייה – מי מפקח על האישורים/הפקדות
רון משוב
26/01/15
שלום רב
הועדה המחוזית מרכז הוציאה הודעה לציבור בדבר תכנית שהופקדה ואושרה להגדלת זכויות
בנייה במבנה קיים מ 200 מ"ר ל 330
מ"ר.
מדובר על מבנה שכבר הוקם ועדיין טרם
הוסדר מעמדו בגין אי חוקיות התיק.
לעניין זכות העיון בתיק
- עד שבוע זה
(21 ינואר 2015) טרם הגיעו התיקים למוסדות אלו ולא ניתן לעיין בהם לפי
פרסום הועדה !
לעניין
אישור הזכויות - המבנה הקיים בפועל הינו גדול משמעותית
מגודל המבנה המאושר (על פי הגדלת הזכויות).
שאלתי - האם יש רשות משפטית לפנות העניין זה (טעות האישור גודל המבנה) או שעליי לפנות ישירות לבית המשפט??
רון
הועדה המחוזית מרכז הוציאה הודעה לציבור בדבר תכנית שהופקדה ואושרה להגדלת זכויות
בנייה במבנה קיים מ 200 מ"ר ל 330
מ"ר.
מדובר על מבנה שכבר הוקם ועדיין טרם
הוסדר מעמדו בגין אי חוקיות התיק.
לעניין זכות העיון בתיק
- עד שבוע זה
(21 ינואר 2015) טרם הגיעו התיקים למוסדות אלו ולא ניתן לעיין בהם לפי
פרסום הועדה !
לעניין
אישור הזכויות - המבנה הקיים בפועל הינו גדול משמעותית
מגודל המבנה המאושר (על פי הגדלת הזכויות).
שאלתי - האם יש רשות משפטית לפנות העניין זה (טעות האישור גודל המבנה) או שעליי לפנות ישירות לבית המשפט??
רון
ועדה מחוזית לבנייה - מי מפקח על האישורים/הפקדות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
רון שלום,
לא ברורה לי שאלתך - האם למבנה היתר ל 200 מ"ר ונבנו ללא היתר עוד 130 מ"ר?
לא ברור לי על איזו טעות מדובר ומדוע יש צורך בהפקדת תכנית.
האם יש שינוי בתכנית המתאר המאפשרת הגדלת זכויות הבניה בדיעבד כדי להתאימה למצב הקיים?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לא ברורה לי שאלתך - האם למבנה היתר ל 200 מ"ר ונבנו ללא היתר עוד 130 מ"ר?
לא ברור לי על איזו טעות מדובר ומדוע יש צורך בהפקדת תכנית.
האם יש שינוי בתכנית המתאר המאפשרת הגדלת זכויות הבניה בדיעבד כדי להתאימה למצב הקיים?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הלוואה כנגד שעבוד מדרגה שניה
ברק
26/01/15
דוגמא – (מבוססת על מקרה אמיתי):
אדם מחזיק בנכס נדל"ן בשווי 1.6 מיליון ₪
על הנכס קיימת משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק בסך 700 אלף ₪
בעל הנכס מעוניין ללוות 200 אלף ₪ נוספים מצד ג' כיוון שהבנק אינו מוכן להעמיד לרשותו אשראי נוסף.
צד ג' (המלווה) מעוניין להבטיח לעצמו את פרעון החוב על בסיס הנכס.
תאורטית קיימת אפשרות לרשום משכנתא מדרגה שניה ולבנק אסור לסרב לכך סירוב שאינו סביר, אבל בפרקטיקה הבנק מסרב ברוב המוחלט של המקרים לרישום משכנתא מדרגה שניה וטיעוניו כנראה יתקבלו כסירוב סביר.
פתרונות אלטרנטיביים שמצאתי שנעשה בהם שימוש בפרקטיקה והבעיות שלהם:
• המלווה (צד ג') ירשום משכון ברשם המשכונות במקום רישום משכנתא.
הבעיה – ע"פ חוק המקרקעין שעבוד של נכס מקרקעין צריך להיעשות בדרך של רישום משכנתא.
• הלווה והמלווה יחתמו במקביל להסכם ההלוואה, על הסכם אופציה או הסכם מכר, לפיו במקרה שהחוב לא ייפרע המלווה יהיה רשאי לקנות את הנכס במחיר אטרקטיבי הנמוך מהשווי האמיתי.
השימוש בשווי נמוך משווי השוק אמור לייצר הרתעה אפקטיבית מפני אי פרעון החוב.
הבעיה – הנושים האחרים של הלווה יטענו שהסכם האופציה / מכר במהותו אינו הסכם אופציה/מכר אלא מדובר ב"משכון מוסווה" שנועד להבטיח את החוב ולא נועד להוות עסקת אופציה/מכר אמיתית, ואם כך אז חוק המשכון קובע שיש לתת למשכון פומבי ברישום אצל רשם המשכונות או רשם החברות, וכיוון שלא נרשם משכון אז למלווה לא יהיה כל יתרון על יתר הנושים.
כמו כן – ייטען שאם המלווה ירכוש ע"פ האופציה את הנכס במחיר נמוך מהשווי שלו, יהיה מדובר בהעדפה פסולה של נושה שאינו מובטח על פני יתר הנושים, אשר מימוש הסכם האופציה/מכר יפגע ביכולתם להיפרע מהנכסים של החייב.
• רישום הערת אזהרה לטובת המלווה המגדירה מניעת ביצוע עסקה בנכס – הבנתי שהפסיקה אומרת שאם הנסיבות שבגינן נרשמה הערת האזהרה מעידות שמטרתה הינה הבטחת פרעון של חוב באמצעות הנכס, הרי שמדובר במשכנתא, וכדי שלמשכנתא יהיה תוקף יש לרשום בטאבו משכנתא, וכאמור הבנק לא מאפשר לעשות זאת ולכן פתרון נפוץ זה עשוי להתברר כחסר משמעות...
בשורה תחתונה – מדובר בסיטואציה מסחרית די נפוצה, עו"ד רבים מנסחים חוזים הכוללים פתרונות שמתבררים בבית המשפט כלא אפקטיביים... איך כן ניתן לקיים עסקה מסוג זה בצורה נכונה ?
פתרון עליו חשבתי - האם למרות שצפוי כי הבנק יסרב לרישום משכנתא מדרגה שניה, ניתן לקבל מבעל הנכס התחייבות לרישום משכנתא מדרגה שניה ולרשום הערת אזהרה בגינה? האם פעולה כזו מעניקה למלווה מעמד של נושה מובטח כאילו נרשמה לטובתו משכנתא מדרגה שניה?
אודה למענה מקצועי בעניין.
אדם מחזיק בנכס נדל"ן בשווי 1.6 מיליון ₪
על הנכס קיימת משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק בסך 700 אלף ₪
בעל הנכס מעוניין ללוות 200 אלף ₪ נוספים מצד ג' כיוון שהבנק אינו מוכן להעמיד לרשותו אשראי נוסף.
צד ג' (המלווה) מעוניין להבטיח לעצמו את פרעון החוב על בסיס הנכס.
תאורטית קיימת אפשרות לרשום משכנתא מדרגה שניה ולבנק אסור לסרב לכך סירוב שאינו סביר, אבל בפרקטיקה הבנק מסרב ברוב המוחלט של המקרים לרישום משכנתא מדרגה שניה וטיעוניו כנראה יתקבלו כסירוב סביר.
פתרונות אלטרנטיביים שמצאתי שנעשה בהם שימוש בפרקטיקה והבעיות שלהם:
• המלווה (צד ג') ירשום משכון ברשם המשכונות במקום רישום משכנתא.
הבעיה – ע"פ חוק המקרקעין שעבוד של נכס מקרקעין צריך להיעשות בדרך של רישום משכנתא.
• הלווה והמלווה יחתמו במקביל להסכם ההלוואה, על הסכם אופציה או הסכם מכר, לפיו במקרה שהחוב לא ייפרע המלווה יהיה רשאי לקנות את הנכס במחיר אטרקטיבי הנמוך מהשווי האמיתי.
השימוש בשווי נמוך משווי השוק אמור לייצר הרתעה אפקטיבית מפני אי פרעון החוב.
הבעיה – הנושים האחרים של הלווה יטענו שהסכם האופציה / מכר במהותו אינו הסכם אופציה/מכר אלא מדובר ב"משכון מוסווה" שנועד להבטיח את החוב ולא נועד להוות עסקת אופציה/מכר אמיתית, ואם כך אז חוק המשכון קובע שיש לתת למשכון פומבי ברישום אצל רשם המשכונות או רשם החברות, וכיוון שלא נרשם משכון אז למלווה לא יהיה כל יתרון על יתר הנושים.
כמו כן – ייטען שאם המלווה ירכוש ע"פ האופציה את הנכס במחיר נמוך מהשווי שלו, יהיה מדובר בהעדפה פסולה של נושה שאינו מובטח על פני יתר הנושים, אשר מימוש הסכם האופציה/מכר יפגע ביכולתם להיפרע מהנכסים של החייב.
• רישום הערת אזהרה לטובת המלווה המגדירה מניעת ביצוע עסקה בנכס – הבנתי שהפסיקה אומרת שאם הנסיבות שבגינן נרשמה הערת האזהרה מעידות שמטרתה הינה הבטחת פרעון של חוב באמצעות הנכס, הרי שמדובר במשכנתא, וכדי שלמשכנתא יהיה תוקף יש לרשום בטאבו משכנתא, וכאמור הבנק לא מאפשר לעשות זאת ולכן פתרון נפוץ זה עשוי להתברר כחסר משמעות...
בשורה תחתונה – מדובר בסיטואציה מסחרית די נפוצה, עו"ד רבים מנסחים חוזים הכוללים פתרונות שמתבררים בבית המשפט כלא אפקטיביים... איך כן ניתן לקיים עסקה מסוג זה בצורה נכונה ?
פתרון עליו חשבתי - האם למרות שצפוי כי הבנק יסרב לרישום משכנתא מדרגה שניה, ניתן לקבל מבעל הנכס התחייבות לרישום משכנתא מדרגה שניה ולרשום הערת אזהרה בגינה? האם פעולה כזו מעניקה למלווה מעמד של נושה מובטח כאילו נרשמה לטובתו משכנתא מדרגה שניה?
אודה למענה מקצועי בעניין.
הלוואה כנגד שעבוד מדרגה שניה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
26/01/15
ברק שלום,
שאלתך אינה מתאימה למתכונת של פורום משפטי. עליך לפנות לייעוץ פרטני על מנת לקבל תשובה מקיפה ומקצועית.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך אינה מתאימה למתכונת של פורום משפטי. עליך לפנות לייעוץ פרטני על מנת לקבל תשובה מקיפה ומקצועית.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
דנה
25/01/15
כמה אחוז מס רכישה לדירה שניה כרגע?
מה נסגר עם כל הדיבורים יש שינוי?
מה נסגר עם כל הדיבורים יש שינוי?
מדרגות מס רכישה עבור דירה שאינה דירה יחידה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
26/01/15
שלום,
לאור פיזורה של כנסת ישראל ה- 19 ממשיכות לעמוד בתוקפן מדרגות מס הרכישה הידועות.
מדרגות מס רכישה עבור דירת מגורים שאינה דירה יחידה, עד ליום 30.6.15
הינן בהתאם למדרכגות כדלקמן:
1. עד ל- 1,162,120 ש"ח - 5%
2. על חלק השווי בין 1,162,120 ש"ח ועד 3,486,350ש"ח- ;6%
3. על חלק השווי בין 4,486,350 ש"ח ועד 4,800,000 ש"ח- 7%.
4. על חלק השווי בין 4,800,605ש"ח ועד 16,002,015 ש"ח -.8%
5. על חלק השווי מעל 16,002,015 ש"ח- 10%
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
לאור פיזורה של כנסת ישראל ה- 19 ממשיכות לעמוד בתוקפן מדרגות מס הרכישה הידועות.
מדרגות מס רכישה עבור דירת מגורים שאינה דירה יחידה, עד ליום 30.6.15
הינן בהתאם למדרכגות כדלקמן:
1. עד ל- 1,162,120 ש"ח - 5%
2. על חלק השווי בין 1,162,120 ש"ח ועד 3,486,350ש"ח- ;6%
3. על חלק השווי בין 4,486,350 ש"ח ועד 4,800,000 ש"ח- 7%.
4. על חלק השווי בין 4,800,605ש"ח ועד 16,002,015 ש"ח -.8%
5. על חלק השווי מעל 16,002,015 ש"ח- 10%
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת דמי שכירות מקבלן
מיקי אבני
25/01/15
שלום רכשתי דירה מקבלן והייתי אמור לקבלה ביוני 2014 עד היום טרם קיבלתי אותה עקב עיקוב בקבלת טופס 4 על פי חוק המכר סעיף 5 א מגיע לי דמיי שכירות המוכפים פי 1.5 מערך הדירה בשמונת החודשים הראשונים לאיחור הדירה מה שהקבלן מציע לי זה מחודש אוקטובר דהיינו ארבעה חודשים ממועד המסירה והלאה דמיי שכירות בגובה ערך הדירה בלבד (3000 שח) ולא פי 1.5 כפי שמופיע בחוק המכר שאלתי היא האם אם אקח את הכסף דהיינו דמי השכירות החודשיים אוכל בהמשך לתבוע את הקבלן על יתרת הסכום או שבעצם בלקיחת השכירות שמוצעת ע"י הקבלן אני מוותר על תביעה אציין שהקבלן מחתים אותי על מסמך שקיבלתי דמיי שכירות בגובה שהוא נותן חודש בחודשו
פיצוי בגין איחור במסירת החזקה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
26/01/15
שלום,
נשאלת השאלה מה כתוב במסמך אותו מחתים אותך הקבלן.
אני מציעה שיהיה כתוב בו במפורש שאין בקבלת הפיצוי כדי להוות סילוק סופי ומוחלט לדרישותך בנוגע לפיצוי עבור האיחור במסירת החזקה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
נשאלת השאלה מה כתוב במסמך אותו מחתים אותך הקבלן.
אני מציעה שיהיה כתוב בו במפורש שאין בקבלת הפיצוי כדי להוות סילוק סופי ומוחלט לדרישותך בנוגע לפיצוי עבור האיחור במסירת החזקה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בהמשך לשאלתי לגביי דמיי שכירות ותביעה..
מיקי אבני
27/01/15
בהמשך לשאלתי.. מה שרשום במסמך הוא "התקבל סכום של 3000 שח עבור חודש נובמבר.." ואז אני חותם על זה לצורך העניין בדצמבר רשום דצמבר וכן הלאה.. שאלתי האם נוסח זה פירושו הסכמה שלי לסכום ובבוא היום שארצה לתבוע את היתרה האם אוכל??
רכישת דירה שניה לבעלי דירה (חייל משוחרר)
עידו
25/01/15
שאלה לכל המעוניין,
לפני משהו כמו שנתיים אני ו2 אחיי קיבלנו דירה בירושה שמתחלקת שווה בין שלושתינו. לאחרונה מתעניין ברכישת דירה וכנראה שאצטרך למכור את השליש דירה שברשותי. אני חייל שזה עתה השתחרר, ושאלתי היא בתור חייל משחורר ובתור רוכש דירה בפעם הראשונה, האם העבודה שאני מוכר את השליש דירה אותה קיבלתי כירושה כאמור, פוגע ברכישת דירה בפעם הראשונה? ומהן ההטבות בתור חייל משוחרר לרכישת דירה?
תודה!
לפני משהו כמו שנתיים אני ו2 אחיי קיבלנו דירה בירושה שמתחלקת שווה בין שלושתינו. לאחרונה מתעניין ברכישת דירה וכנראה שאצטרך למכור את השליש דירה שברשותי. אני חייל שזה עתה השתחרר, ושאלתי היא בתור חייל משחורר ובתור רוכש דירה בפעם הראשונה, האם העבודה שאני מוכר את השליש דירה אותה קיבלתי כירושה כאמור, פוגע ברכישת דירה בפעם הראשונה? ומהן ההטבות בתור חייל משוחרר לרכישת דירה?
תודה!
מס רכישה- רכישת דירה נוספת
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
28/01/15
שלום,
ניתן לעשות שימוש במדרגות מס הרכישה הנמוכות ככל שזו דירתך היחידה והינך תושב מדינת ישראל.
בעלות של למעלה מ- 1/3 הינה דירת מגורים לצורכי מס רכישה, ולכן אם ברצונך ליהנות ממדרגות מס הרכישה הנמוכות, עליך למכור את 1/3 הדירה שבבעלותך.
קיימת אפשרות לפיה קודם תרכוש דירה ותשתמש במדרגות מס הרכישה הנמוכות ככל שתתחייב למכור את 1/3 הדירה שבבעלותך תוך 24 חודשים.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
ניתן לעשות שימוש במדרגות מס הרכישה הנמוכות ככל שזו דירתך היחידה והינך תושב מדינת ישראל.
בעלות של למעלה מ- 1/3 הינה דירת מגורים לצורכי מס רכישה, ולכן אם ברצונך ליהנות ממדרגות מס הרכישה הנמוכות, עליך למכור את 1/3 הדירה שבבעלותך.
קיימת אפשרות לפיה קודם תרכוש דירה ותשתמש במדרגות מס הרכישה הנמוכות ככל שתתחייב למכור את 1/3 הדירה שבבעלותך תוך 24 חודשים.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי יכול לבטל דו"ח שמאי מטעם בית משפט?
אינה
25/01/15
שלום רב,
יש לי בעיה מורכבת. אני נימצאת בהליכי גירושין ובית המשפט מינה שמאי להערכת דירה. השמאי הגיש לבית משפט דו"ח שמאות שקרי ובו תיאר כלל נכס אחר (הכניס פרטים שכלל לא שייכים לדירה שלי) וגם הערכת שווי הדירה כלל מופרכת ולא הגיונית בעליל.
לפי עורכת דיני, אי אפשר להתלונן על הדו"ח לבית משפט לענייני משפחה שם הוגש הדו"ח.
פניתי באופן עצמאי ללשכת שמאי מקרקעין בישראל עם תלונה מפורטת הכוללת גם תמונות הנכס עם הוכחות שקרים בדו"ח. מהלשכה נימסר כי יהיה בוררות בנושא, אך זה, כניראה, כרוך בהוצאות. שלחתי מייל עם בקשה להגיד מה סכום הוצאות על הבוררות, אך עבר שבוע ואין תשובה מהלשכה והמזכירה מנסה להתחמק ממני . ואילו דיון הבוררות ניקבע למחרתיים. אני לא יכולה ללכת לדיון בלי שאני אדע כמה כסף הם רוצים לגבות ממני.
ניראה שהם מנסים להתחמק ממני ומהתלונה שלי.
השאלה שלי מה בכל זאת ניתן לעשות נגד הדו"ח הזה ? איך ניתן לבטל אותו?
תודה!
יש לי בעיה מורכבת. אני נימצאת בהליכי גירושין ובית המשפט מינה שמאי להערכת דירה. השמאי הגיש לבית משפט דו"ח שמאות שקרי ובו תיאר כלל נכס אחר (הכניס פרטים שכלל לא שייכים לדירה שלי) וגם הערכת שווי הדירה כלל מופרכת ולא הגיונית בעליל.
לפי עורכת דיני, אי אפשר להתלונן על הדו"ח לבית משפט לענייני משפחה שם הוגש הדו"ח.
פניתי באופן עצמאי ללשכת שמאי מקרקעין בישראל עם תלונה מפורטת הכוללת גם תמונות הנכס עם הוכחות שקרים בדו"ח. מהלשכה נימסר כי יהיה בוררות בנושא, אך זה, כניראה, כרוך בהוצאות. שלחתי מייל עם בקשה להגיד מה סכום הוצאות על הבוררות, אך עבר שבוע ואין תשובה מהלשכה והמזכירה מנסה להתחמק ממני . ואילו דיון הבוררות ניקבע למחרתיים. אני לא יכולה ללכת לדיון בלי שאני אדע כמה כסף הם רוצים לגבות ממני.
ניראה שהם מנסים להתחמק ממני ומהתלונה שלי.
השאלה שלי מה בכל זאת ניתן לעשות נגד הדו"ח הזה ? איך ניתן לבטל אותו?
תודה!
חוות דעת שמאי
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
28/01/15
שלום,
אינני מכירה את פרטי ההליך.
יחד עם זאת, ככל שחוות הדעת ניתנה על ידי הצד שכנגד, ניתן לבקש חוות דעת נגדית.
בנוסף, ניתן לחקור את השמאי בחקירה נגדית אודות חוות הדעת שהוגשה לבית המשפט.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
אינני מכירה את פרטי ההליך.
יחד עם זאת, ככל שחוות הדעת ניתנה על ידי הצד שכנגד, ניתן לבקש חוות דעת נגדית.
בנוסף, ניתן לחקור את השמאי בחקירה נגדית אודות חוות הדעת שהוגשה לבית המשפט.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף
פוחד
25/01/15
התגלה כלב חולה או ללא רשיונות וחיסונים בבניין משותף עירוני. עובדי העיריה באו וחיפשו את הבעלים שלא נכח.
בבניין זה יש הרבה מאוד בעלי כלבים ולרובם יש גם חתולים. החתולים מתרוצצים בחדר המדרגות מה גם ששכן מסויים מאכיל אותם בחצר ובכניסה.
בקשות - לא נענות והנה התגלה כלב נגוע. איך אפשר להסדיר מצב זה? הרי לא יתכן ששכנים ומבקרים חשופים לסכנות מבעלי החיים ומבעלי החיות.
אודה לתשובתכם המהירה.
בבניין זה יש הרבה מאוד בעלי כלבים ולרובם יש גם חתולים. החתולים מתרוצצים בחדר המדרגות מה גם ששכן מסויים מאכיל אותם בחצר ובכניסה.
בקשות - לא נענות והנה התגלה כלב נגוע. איך אפשר להסדיר מצב זה? הרי לא יתכן ששכנים ומבקרים חשופים לסכנות מבעלי החיים ומבעלי החיות.
אודה לתשובתכם המהירה.
האכלת חתולים וכלבים בחדר המדרגות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
שלום רב,
שאלתך אינה מתאימה לפורום נדל"ן ומקרקעין.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך אינה מתאימה לפורום נדל"ן ומקרקעין.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בהבנת אחוזי מימון משכנתא
אחת אחת
25/01/15
הי,
כשאומרים "50 אחוז מימון משכנתא למשקיעים" מתכוונים ל-50% ממה?
מערך הנכס?
מההון העצמי שהבאתי לנכס קודם?
אודה להבהרות :-)
כשאומרים "50 אחוז מימון משכנתא למשקיעים" מתכוונים ל-50% ממה?
מערך הנכס?
מההון העצמי שהבאתי לנכס קודם?
אודה להבהרות :-)
מימון משכנתא
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
ברכישת דירה שנייה הבנק מממן עד 50% משווי הדירה ביום חתימת ההסכם, בהתאם לחוות דעת שמאית מטעם הבנק.
לאחר חתימת ההסכם, וכתנאי למתן המימון, יגיע שמאי מטעם הבנק להעריך את מחיר הדירה, ממנו ייגזר 50% מימון.
קיימת חשיפה לפיה אם השמאי מטעם הבנק יעריך את מחיר הדירה בפחות ממחיר הרכישה- יהיה לך בפועל מימון של פחות מ- 50% לעסקה.
ככל שבכוונתך לקחת מימון מקסימלי של 50% (או קרוב לכך), אני מציעה לך לבקש מהבנק להביא שמאי לפני חתימת ההסכם, בעלות קצת יותר גבוהה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
ברכישת דירה שנייה הבנק מממן עד 50% משווי הדירה ביום חתימת ההסכם, בהתאם לחוות דעת שמאית מטעם הבנק.
לאחר חתימת ההסכם, וכתנאי למתן המימון, יגיע שמאי מטעם הבנק להעריך את מחיר הדירה, ממנו ייגזר 50% מימון.
קיימת חשיפה לפיה אם השמאי מטעם הבנק יעריך את מחיר הדירה בפחות ממחיר הרכישה- יהיה לך בפועל מימון של פחות מ- 50% לעסקה.
ככל שבכוונתך לקחת מימון מקסימלי של 50% (או קרוב לכך), אני מציעה לך לבקש מהבנק להביא שמאי לפני חתימת ההסכם, בעלות קצת יותר גבוהה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקה כמה נכסים יש לאדם לפי תעודת זהות ?
ידידיה
25/01/15
שלום
שמעתי שישנה אפשרות לבדוק לפי תעודת זהות של אדם כמה נכסים יש לו ואיפה הם נמצאים.
האם זה נכון? ואם כן איך אפשר לבדוק את זה
תודה
שמעתי שישנה אפשרות לבדוק לפי תעודת זהות של אדם כמה נכסים יש לו ואיפה הם נמצאים.
האם זה נכון? ואם כן איך אפשר לבדוק את זה
תודה
בדיקת זהות בעלים במקרקעין
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
לא ניתן לעשות בדיקה של נכסים לפי מספר תעודת זהות.
ניתן לבדוק זכויות על פי כתובת או על פי גוש וחלקה של המקרקעין.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
לא ניתן לעשות בדיקה של נכסים לפי מספר תעודת זהות.
ניתן לבדוק זכויות על פי כתובת או על פי גוש וחלקה של המקרקעין.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לתבוע צו עשה בתביעות קטנות
דן גלי
25/01/15
האם ניתן לתבוע צו עשה את השכן והקבלן לתקן נזילה בתיקרה בתקופת האחריות בתביעות קטנות?
סכמות בית משפט לתביעות קטנות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
סעיף 60 (א) לחוק בתי המשפט קובע את סמכותו של בית משפט לתביעות:
(1) לתשלום סכום שאינו עולה
על 33,800 שקלים חדשים (הסכום מתעדכן בתקנות);
(2) למתן צו להחלפת מצרך או לתיקונו או לביטול עסקה,
כששווי המצרך או התיקון או סכום העסקה, לפי הענין, אינו עולה על הסכום האמור בפסקה
(1).
בית משפט לתביעות קטנות אינו מוסמך להורות לצד אחד לעשות פעולה מסוימת או להימנע מלעשות פעולה מסוימת. ובלשון משפטית יותר – בית משפט לתביעות קטנות אינו מוסמך לתת "צו עשה" או "צו אל תעשה".
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
סעיף 60 (א) לחוק בתי המשפט קובע את סמכותו של בית משפט לתביעות:
(1) לתשלום סכום שאינו עולה
על 33,800 שקלים חדשים (הסכום מתעדכן בתקנות);
(2) למתן צו להחלפת מצרך או לתיקונו או לביטול עסקה,
כששווי המצרך או התיקון או סכום העסקה, לפי הענין, אינו עולה על הסכום האמור בפסקה
(1).
בית משפט לתביעות קטנות אינו מוסמך להורות לצד אחד לעשות פעולה מסוימת או להימנע מלעשות פעולה מסוימת. ובלשון משפטית יותר – בית משפט לתביעות קטנות אינו מוסמך לתת "צו עשה" או "צו אל תעשה".
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר שלא משלם ומסרב להתפנות
קוראת
25/01/15
בת דודתי השכירה דירה למשפחה עם שלושה ילדים, בהם ילד נכה. הדיירים לא משלמים שכ"ד, וגם לא ארנונה, מים, חשמל, גז, ועד בית... המסים על שמם. נאמר לה שלא מנתקים להם מים וחשמל בשל הילדים, כי זה החוק. נאמר לה גם שאם הם נשארים בדירה שלוש שנים, כבר אי אפשר לפנותם. זה נכון?
פנוי שוכר
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
אי תשלום דמי השכירות והתשלומים החלים על השוכר, בהתאם להסכם השכירות, מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.
משכך- ניתן להגיש תביעת פינוי לבית המשפט ולפנותם.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
אי תשלום דמי השכירות והתשלומים החלים על השוכר, בהתאם להסכם השכירות, מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.
משכך- ניתן להגיש תביעת פינוי לבית המשפט ולפנותם.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי יעוד
דניאל
25/01/15
בס"ד
בבעלותי- מחסן , הרשום בארנונה כמגורים- ובעירייה כחדר כביסה.
האם יש מניעה לבצע שינוי יעוד בנכס- שיהפוך למגורים?
בבעלותי- מחסן , הרשום בארנונה כמגורים- ובעירייה כחדר כביסה.
האם יש מניעה לבצע שינוי יעוד בנכס- שיהפוך למגורים?
שינויי ייעוד לנכס מקרקעין
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
על מנת לשנות ייעוד של נכס מקרקעין בעירייה, יש להגיש בקשה לשינוי ייעוד, בצירוף תשריט שנערך על ידי מהנדס/ אדריכל.
אם לדוגמא תקרת המכבסה נמוכה מהתקן הנדרש לדירת מגורים, או אם האזור מיועד לתעשייה/ מסחר ולא למגורים, ייתכן שבקשתך לא תתקבל.
כל מקרה נבחן לגופו, ולכן אני מציעה לך להתייעץ עם איש מקצוע מתאים.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
על מנת לשנות ייעוד של נכס מקרקעין בעירייה, יש להגיש בקשה לשינוי ייעוד, בצירוף תשריט שנערך על ידי מהנדס/ אדריכל.
אם לדוגמא תקרת המכבסה נמוכה מהתקן הנדרש לדירת מגורים, או אם האזור מיועד לתעשייה/ מסחר ולא למגורים, ייתכן שבקשתך לא תתקבל.
כל מקרה נבחן לגופו, ולכן אני מציעה לך להתייעץ עם איש מקצוע מתאים.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח שהופקע על ידי המדינה בשנות ה- 80
אורית
25/01/15
לאבא שלי היה שטח באיזור רמת השרון, בשנות השמונים המוקדמות החליטה הממשלה להפקיע את השטח ושלחה לאבא שלי מכתב בו היא מודיעה לו על ההפקעה ושלחה לו שיק עם סכום של כסף. אבא שלי התנגד לפיצוי והחזיר את השיק בחזרה. העברנו את הנושא לטיפול עו"ד, העו"ד איבד את ההסכם המכר של השטח, ולאבא שלי יש העתק של ההסכם. כמו כן בבדיקה בטאבו של השטח ניתן לראות שאבא שלי הוא האחרון שרשום כבעלים של השטח. ברצוננו לפתוח את הנושא בשנית , מה ניתן לעשות?
קבלת פיצוי עבור הפקעה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
בשלב הראשון יש לבדוק אם עברה תקופת ההתיישנות.
כמו כן, יש לבדוק האם ניהלתם כבר הליך בעניין זה, ואם כן- היכן הוא עומד.
אני מציעה לכם לפנות לעורך דין על מנת לקבל ייעוץ פרטני בעניין זה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
בשלב הראשון יש לבדוק אם עברה תקופת ההתיישנות.
כמו כן, יש לבדוק האם ניהלתם כבר הליך בעניין זה, ואם כן- היכן הוא עומד.
אני מציעה לכם לפנות לעורך דין על מנת לקבל ייעוץ פרטני בעניין זה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטחונות
יקיר מועלם
25/01/15
שלום
אני בעל דירה ואני רוצה לשאול מה ההבדל בין
ציק בנקאי / ערבות בנקאית.
ועוד שאלה בבקשה .
אני מעוניין לבקש מהשוכר ציק ביטחון במידה ויהיה נזק כל שהוא לדירה.
כמה כסף מקובל לקחת ?
תודה
אני בעל דירה ואני רוצה לשאול מה ההבדל בין
ציק בנקאי / ערבות בנקאית.
ועוד שאלה בבקשה .
אני מעוניין לבקש מהשוכר ציק ביטחון במידה ויהיה נזק כל שהוא לדירה.
כמה כסף מקובל לקחת ?
תודה
ביטחונות להסכם שכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
שיק בנקאי הוא כסף מזומן לכל דבר ועניין. לבקש שיק בנקאי מהשוכר זה כמו לבקש ממנו להפקיד לך סכום מסוים לחשבון למקרה הצורך.
זה לא כל כך מקובל בהסכמי שכירות.
ערבות בנקאית זה מסמך לפיו הבנק ערב לכך שיש כסף בחשבון השוכר בסכום מסוים, וכי במקרה הצורך תוכל לקחת אותו מהחשבון של השוכר.
זאת ערבות מצוינת, אך המשמעות שלה מבחינת השוכר היא שהוא לא יכול לעשות שימוש בסכום זה, כיוון שהבנק "שומר" אותו בשביל המשכיר, למידה שיצטרך.
מקובל לקחת שיק ביטחון/ ערבות בנקאית בסכום של 3-4 חודשי שכירות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
שיק בנקאי הוא כסף מזומן לכל דבר ועניין. לבקש שיק בנקאי מהשוכר זה כמו לבקש ממנו להפקיד לך סכום מסוים לחשבון למקרה הצורך.
זה לא כל כך מקובל בהסכמי שכירות.
ערבות בנקאית זה מסמך לפיו הבנק ערב לכך שיש כסף בחשבון השוכר בסכום מסוים, וכי במקרה הצורך תוכל לקחת אותו מהחשבון של השוכר.
זאת ערבות מצוינת, אך המשמעות שלה מבחינת השוכר היא שהוא לא יכול לעשות שימוש בסכום זה, כיוון שהבנק "שומר" אותו בשביל המשכיר, למידה שיצטרך.
מקובל לקחת שיק ביטחון/ ערבות בנקאית בסכום של 3-4 חודשי שכירות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח חוזה
בועז
24/01/15
שלום אני בעל הבית של דירה .אני צריך לחתום חוזה עם השוכרים אבל לפני שאני חותם אני מעוניין להכניס לחוזה מספר סעיפים .אני מעוניין להוסיף לחוזה את הדבר הבא : תיקונים עד 500 ש"ח יחולו על השוכר , תיקונים מעל 500 שקל יחולו על המשכיר .תיקוני צנרת - ככל שמדובר בסתימה - יחול על השוכרים כיון שזה נובע משימוש השוכרים. כל ליקוי ו / או נזק שיווצרו בדירה הנובע מבלאי סביר של הדירה או מערכותיה יתוקן על ידי בעל הדירה וישלם על ידו .כל ליקוי או נזק שיגרמו לדירה או מערכותיה הנובעים משימוש לקוי ו / או רשלנות השוכר או מי מטעמו יתקונו וישולמו על ידי השוכר . השאלות שלי הם :1) האם הניסוח הזה הוא ניסוח בסדר? האם הוא לא סותר ? האם זה ניסוח הוגן כלפי וכלפי השוכרים ?2 ) אני מתלבט האם להחליף את ה 500 שקל לשנות ל- 1000 שקל. האם זה נשמע הגיוני שתיקונים עד 1000 ש"ח יחולו על השוכר , תיקונים מעל1000שקל יחולו על המשכיר ? עדיף להאשיר 500 שקל? ... 1000 שקל זה לא נשמע מוגזם מידי ? 3) בכללי- מה אתה אומרת? צריך לשנות דברים ?אשמח מאוד לשמוע את הערות שלך .תודה , בועז .
תיקון ליקויים במושכר
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
מקובל שמשכיר משלם עבור תיקון נזקים/ ליקויים הנובעים מבלאי סביר בדירה וכי שוכר משלם עבור תיקון נזקים/ ליקויים כתוצאה משימוש לא סביר/ מחדל שלו.
לדעתי זהו ההסדר הראוי למערכת היחסים בין משכיר לשוכר.
ניתן לשנות זאת בהסכמה בין הצדדים.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
מקובל שמשכיר משלם עבור תיקון נזקים/ ליקויים הנובעים מבלאי סביר בדירה וכי שוכר משלם עבור תיקון נזקים/ ליקויים כתוצאה משימוש לא סביר/ מחדל שלו.
לדעתי זהו ההסדר הראוי למערכת היחסים בין משכיר לשוכר.
ניתן לשנות זאת בהסכמה בין הצדדים.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת גג בבית משותף
רונן ישראלוב
24/01/15
שלום,אני מעוניין לרכוש דירת גג בקומה שנייה בבית משותף.בנסח שהוצאתי כתוב בהצמדות תחת סעיף גג בהערות :"יחד עם 1,2". אותה הערה כתובה לשתי תתי החלקות.חלקה 2 הינה דירת גג.ברצוני לדעת מה המשמעות של הערה זו?תודה.
הצמדה של גג למספר דירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
ניתן להוציא תיק בית משותף בטאבו ובו תוכל לעיין בתשריט, בתקנון ובצו הרישום. באופן זה ניתן לבדוק את חלוקת הזכויות בגג בין הדירות.
בנוסף, ניתן לפנות לארכיב העירייה ולבדוק בתיק הבניין את זכויות הבנייה, וכן לבדוק במחלקת תכנון ובנייה בעירייה את חלוקת הגג בין הדירות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
ניתן להוציא תיק בית משותף בטאבו ובו תוכל לעיין בתשריט, בתקנון ובצו הרישום. באופן זה ניתן לבדוק את חלוקת הזכויות בגג בין הדירות.
בנוסף, ניתן לפנות לארכיב העירייה ולבדוק בתיק הבניין את זכויות הבנייה, וכן לבדוק במחלקת תכנון ובנייה בעירייה את חלוקת הגג בין הדירות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה
הגר
24/01/15
שלום, בעבר התקשרתי עם מתווכת שהראתה לי דירות וטענה שעל כולם יש לה בלעדיות. חתמתי על דירה וראיתי. לא התלהבתי והמתווכת אף ניסתה ללחוץ על דירה אחרת. לבסוף נפרדתי מה מתווכת וראיתי נכסים אחרים. לאחר תקופה של חודש חיפשתי דירה ביד 2 ובמודעה מפרטים ראיתי דירה. כשהגעתי לראות מסתבר שזו אותה שירה נמוכות החתימה אותי והיא כלל לא היתה קשור בבלעדיות עם בעלי הדירה. מה מצבי מבחינה משפטית? האם חייבת לה דמי תיווך?
חוסר תום לב בעסקת תיווך מקרקעין
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
גם אם היית יודע שלאותה מתווכת אין בלעדיות בנוגע לדירה, כפי שאני מבינה, היא זו שהראתה לך את הדירה והייתה הגורם היעיל בעסקה.
ככל שבנוסף להיותה הגורם היעיל בעסקה, היא גם בעלת רישיון תיווך והיא החתימה אותך על טופס התקשרות, היא זכאית לשכר הטרחה.
יחד עם זאת, השאלה היא אם נגרם לכם נזק כתוצאה מהתנהלותה חסרת תום הלב לכאורה של המתווכת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
גם אם היית יודע שלאותה מתווכת אין בלעדיות בנוגע לדירה, כפי שאני מבינה, היא זו שהראתה לך את הדירה והייתה הגורם היעיל בעסקה.
ככל שבנוסף להיותה הגורם היעיל בעסקה, היא גם בעלת רישיון תיווך והיא החתימה אותך על טופס התקשרות, היא זכאית לשכר הטרחה.
יחד עם זאת, השאלה היא אם נגרם לכם נזק כתוצאה מהתנהלותה חסרת תום הלב לכאורה של המתווכת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יזם בנדלן מצריך רשיון תיווך?
שגב יזמות
24/01/15
שלום רב
לאחרונה נכנסתי לתחום שיווק פרוייקטים בעיקר של קבלנים בתחום הבניה הפרטית.ברצוני לדעת האם על פי חוק במידה ואני יוזם פרוייקט שמצריך בלעדיות/הסכם קדימה על קרקרע תוך שיווק הפרוייקט.האם אני רשאי לגבות סכום בגין העסקה על אף שאין לי רשיון בתיווך? הכוונה היא לתמחר את הפרוייקט כולל עלות השכר שלי.ולא תיווך ספיציפית
לאחרונה נכנסתי לתחום שיווק פרוייקטים בעיקר של קבלנים בתחום הבניה הפרטית.ברצוני לדעת האם על פי חוק במידה ואני יוזם פרוייקט שמצריך בלעדיות/הסכם קדימה על קרקרע תוך שיווק הפרוייקט.האם אני רשאי לגבות סכום בגין העסקה על אף שאין לי רשיון בתיווך? הכוונה היא לתמחר את הפרוייקט כולל עלות השכר שלי.ולא תיווך ספיציפית
האם יזם נדל"ן חייב רישיון תיווך
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
סעיף 2(א) לחוק המתווכים קובע כי "לא יעסוק אדם בתיווך מקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רישיון ובהתאם להוראות חוק זה".
לשאלתך, מה הדין לגבי אנשי מכירות של חברות בנייה או יזמים המועסקים לשם מכירת זכויות במקרקעין, ניתן לטעון כי במקרה כזה איש המכירות של החברה או יזם אינו עוסק בתיווך מקרקעין, אלא הוא המוסמך מצד צד לעסקה (החברה הקבלנית או היזמית) לעסוק בשיווק ובמכירת אותן זכויות במקרקעין.
אין מדובר ב"הפגשה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרות בעסקה בזכות במקרקעין", אלא בפעולת שכנוע של אחד מהצדדים כלפי קונים פוטנציאליים של אותן זכויות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
סעיף 2(א) לחוק המתווכים קובע כי "לא יעסוק אדם בתיווך מקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רישיון ובהתאם להוראות חוק זה".
לשאלתך, מה הדין לגבי אנשי מכירות של חברות בנייה או יזמים המועסקים לשם מכירת זכויות במקרקעין, ניתן לטעון כי במקרה כזה איש המכירות של החברה או יזם אינו עוסק בתיווך מקרקעין, אלא הוא המוסמך מצד צד לעסקה (החברה הקבלנית או היזמית) לעסוק בשיווק ובמכירת אותן זכויות במקרקעין.
אין מדובר ב"הפגשה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרות בעסקה בזכות במקרקעין", אלא בפעולת שכנוע של אחד מהצדדים כלפי קונים פוטנציאליים של אותן זכויות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח דירה בין 2 אחים
לופו
23/01/15
שלום, אני שותף לדירה בבת ים שנקנתה מזמן מעמידר, גרתי שם עד לפני 7 שנים. אחי עוד גר שם. הבעיה שאבא שלי רשם את הדירה כמתנה עלי ואחי לפני כשנה כי הוא רצה ללכת לבית אבות{הוא נפטר במרץ}
אני גר עם אישתי 7 שנים בשכירות, אנחנו רוצים את חלקנו של הדירה, לכן אח שלי אלך לעשות משכנתא של 500000 ש"ח כדי לתת לי חצי ערך הדירה, מסתבר שהממשלה רשמה חוק ב2014 שמחייב לשלם מס שבח או לחקות 4 שנים כדי שאחי יוכל לעשות משכנתא כדי לקנות את חלק שלי של הדירה{אחי לא רוצה למכור את הדירה}
הייתי אצל עורכי דין שאמרו לי שזה נכון, למרותשאחד אמר שלא צריך לשלם מס שבח
האם המדינה לא מתחשבת שמדובר לא בעסק, שאני רק רוצה לקבל רק מה שמגיע לי מהדירה, אני ואישתי רוצים להתחיל את החיים שלנו אנחנו גרים בשכירות,יש לי נכות של 69 אחוז
האם באמת צריך לשלם מס שבח והאם אפשר לעשות משהו ?
אני גר עם אישתי 7 שנים בשכירות, אנחנו רוצים את חלקנו של הדירה, לכן אח שלי אלך לעשות משכנתא של 500000 ש"ח כדי לתת לי חצי ערך הדירה, מסתבר שהממשלה רשמה חוק ב2014 שמחייב לשלם מס שבח או לחקות 4 שנים כדי שאחי יוכל לעשות משכנתא כדי לקנות את חלק שלי של הדירה{אחי לא רוצה למכור את הדירה}
הייתי אצל עורכי דין שאמרו לי שזה נכון, למרותשאחד אמר שלא צריך לשלם מס שבח
האם המדינה לא מתחשבת שמדובר לא בעסק, שאני רק רוצה לקבל רק מה שמגיע לי מהדירה, אני ואישתי רוצים להתחיל את החיים שלנו אנחנו גרים בשכירות,יש לי נכות של 69 אחוז
האם באמת צריך לשלם מס שבח והאם אפשר לעשות משהו ?
מכירת דירה בפטור ממס שבח
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלום,
מכירת חלקך בדירה לידי אחיך תהיה פטורה ממס שבח אם זו דירתך היחידה, אם אתה מחזיק בחלקך 18 חודשים, ואם במהלך אותם 18 חודשים לא מכרת דירה אחרת בפטור.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד.
מכירת חלקך בדירה לידי אחיך תהיה פטורה ממס שבח אם זו דירתך היחידה, אם אתה מחזיק בחלקך 18 חודשים, ואם במהלך אותם 18 חודשים לא מכרת דירה אחרת בפטור.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקונים בבית
שלומי
23/01/15
שלום רב !ברשותי דירה בצפון .לפני כחודש ימים נכנסו לדירה שוכרים. ועשיתי איתם חוזה לשנה . בחוזה ישנו סעיף " המשכיר מתחייב לתקן על חשבנו תקלות במזגנים . בדוד שמש . בצנרת מים . וחשמל."אני הייתי די תמים וחתמתי על החוזה .היום , כעבור חודש ימים אני שם לב שהשוכרים די מנצלים אותי או במילים אחרות מתקשרים אלי על כל דבר קטן . ואני שולח איש מקצוע לתקן . יש לציין שאני גר בתל אביב .אני ממש מיואש שקניתי דירה בצפון וקשה לי לשלוט מרחוק על כל התיקונים בבית . במיוחד שאני גר במרכז הארץ. יש לציין שהיום אנשי מקצוע של התיקונים ( אינסטלטור , טכנאי מזגנים , דוד שמש ) ידוע שהם לא ישרים וקשה לסמוך עליהם וצריך להיות לידם בזמן שהם מתקנים .השאלה שלי היא כזאת . אני רוצה בשנה הבאה שאני אחתום עם השוכרים על המשך חוזה , אני מעוניין לשנות את הסעיף של התיקונים שלא על כל דבר קטן הם מתקשרים אליי ולא ינסו להפיל אותי בפח על שטויות .מצד אחד ברור שיש תיקון של החלפת דוד שמש שעולה 4000 שקל אני לא מצפה מהם שיתקנו על חשבונם . תיקונים גדולים כמו נניח להחליף מזגן חדש , לתקן דוד שמש - אני מבין שזה לא הוגן ובלתי אפשרי לבקש מהם לתקן . אבל אני רוצה ששאר הדברים כן יכול עליהם ( ברור שאני צריך את ההסכמה שלהם). אני רוצה בבקשה ניסוח טוב של מספר שורות בשביל שאני ארשום את זה בחוזה בשנה הבאה .בנוסף אני רוצה לברר : האם זה אפשרי לזאת זאת ? האם זה חוקי לעשות זאת ? ועוד שאלה אחרונה בבקשה , במידה ולא ניתן / או לא חוקי לעשות עם השוכרים סעיף בחוזה שרק דברים גדולים אני מתקן כמו החלפת דוד שמש , החלפת מזגנים , ופיצוץ בצנרת - שזה כמובן יהיה באחריותי . וכל שאר הדברים יהיה באחריותם .במידה וזה לא אפשרי - אז מה כן ניתן לעשות ? שוב- אני מבקש בבקשה מספר שורות בשביל לרשום את זה בחוזה בשנה הבאה . תודה רבה , ושבת שלום .שלומי .
תיקון ליקויים במושכר
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
25/01/15
שלומי שלום,
נהוג שהמשכיר מתקן כל ליקוי הנובע מבלאי סביר ושוכר מתקן כל ליקוי שנוצר כתוצאה משימוש/ מחדל שלו במושכר.
לא ברור לי מה הכוונה "תיקונים גדולים" ו"תיקונים קטנים".
אילו תיקונים ברצונך להעביר לאחריות השוכר? סתימות בצנרת?
אני אשמח להבהרה על מנת שאוכל לעזור לך בניסוח.
בנוסף, אין בעיה עם עצם העברת האחריות לתיקון ליקויים לידי השוכר, כל עוד הדבר נעשה בהסכמה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
נהוג שהמשכיר מתקן כל ליקוי הנובע מבלאי סביר ושוכר מתקן כל ליקוי שנוצר כתוצאה משימוש/ מחדל שלו במושכר.
לא ברור לי מה הכוונה "תיקונים גדולים" ו"תיקונים קטנים".
אילו תיקונים ברצונך להעביר לאחריות השוכר? סתימות בצנרת?
אני אשמח להבהרה על מנת שאוכל לעזור לך בניסוח.
בנוסף, אין בעיה עם עצם העברת האחריות לתיקון ליקויים לידי השוכר, כל עוד הדבר נעשה בהסכמה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
