פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוק הפרגולה החדש
אנונימי
09/03/15
ברשותי פגרולת שנבנתה כדין בבית פרטי
עקב בעיות רטיבות אני מעוניין לקרות אותה
א. האם נדרש הליך אישור מיוחד מול הרשויות
ב. האם יש משעמויות מיסוי במידה ואני מקרה
עקב בעיות רטיבות אני מעוניין לקרות אותה
א. האם נדרש הליך אישור מיוחד מול הרשויות
ב. האם יש משעמויות מיסוי במידה ואני מקרה
חוק הפרגולה החדש
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/03/15
שלום לך,
צר לי, אך לא הבנתי את שאלתך.
נא הבהרתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
צר לי, אך לא הבנתי את שאלתך.
נא הבהרתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל מקצוע תובע אותי
שירלי
09/03/15
היי,
אם עשיתי שיפוצים בבית לפני כמה שנים, וסגרתי עם הקבלן תשלום כולל הפריטים שהוא קנה, ועכשיו מגיע אליי הביתה בעל חנות שממנו קנה הקבלן דלת לבית שלי וטוען שההזמנה היא על השם שלי ואני צריכה לשלם לו. אני לא חתמתי על ההזמנה, הקבלן חתם ושילמתי לקבלן על זה. אין לי קבלות מהקבלן וזה היה לפני כמה שנים ואני לא יודעת איפה הקבלן. הוא יכול לתבוע אותי על תשלום הדלת? העו"ד שלו אמר לי שיש חוק חדש שאם אני נהנית מזה אני מחויבת לשלם
אם עשיתי שיפוצים בבית לפני כמה שנים, וסגרתי עם הקבלן תשלום כולל הפריטים שהוא קנה, ועכשיו מגיע אליי הביתה בעל חנות שממנו קנה הקבלן דלת לבית שלי וטוען שההזמנה היא על השם שלי ואני צריכה לשלם לו. אני לא חתמתי על ההזמנה, הקבלן חתם ושילמתי לקבלן על זה. אין לי קבלות מהקבלן וזה היה לפני כמה שנים ואני לא יודעת איפה הקבלן. הוא יכול לתבוע אותי על תשלום הדלת? העו"ד שלו אמר לי שיש חוק חדש שאם אני נהנית מזה אני מחויבת לשלם
פני בבקשה לפורום בתי משפט
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/03/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי מושכר
ראובן
09/03/15
שלום רב,
התגרשתי מאשתי ובעקבות הסכם הגירושין הדירה הועברה לבעלותי המלאה בחודש 06/2014,
על מנת לבוא לקראת גרושתי אישרתי לה להתגורר בדירה עד לחודש 02/2015 וזאת ללא תמורה כדי שיהיה לה מספיק זמן למצוא דירה חדשה,
אולם, כשהגיע המועד לפינוי הדירה הודיעה לי גרושתי כי היא מסרבת לפנות את הדירה, שכן הבית שקנתה יהיה מוכן רק בחודש יולי 2015 ואולי אף מעבר לכך,
מה עלי לעשות על מנת לפנות את הדירה בדרך המהירה ביותר? (שכן כוונתי הייתה לעבור לגור בדירה בעצמי שכן עלי לפנות החודש את הדירה שאני שוכר),
האם עלי לפנות לבית המשפט לענייני משפחה? להליך פינוי מושכר בבית המשפט השלום?
אודה לעזרתכם, ראובן.
התגרשתי מאשתי ובעקבות הסכם הגירושין הדירה הועברה לבעלותי המלאה בחודש 06/2014,
על מנת לבוא לקראת גרושתי אישרתי לה להתגורר בדירה עד לחודש 02/2015 וזאת ללא תמורה כדי שיהיה לה מספיק זמן למצוא דירה חדשה,
אולם, כשהגיע המועד לפינוי הדירה הודיעה לי גרושתי כי היא מסרבת לפנות את הדירה, שכן הבית שקנתה יהיה מוכן רק בחודש יולי 2015 ואולי אף מעבר לכך,
מה עלי לעשות על מנת לפנות את הדירה בדרך המהירה ביותר? (שכן כוונתי הייתה לעבור לגור בדירה בעצמי שכן עלי לפנות החודש את הדירה שאני שוכר),
האם עלי לפנות לבית המשפט לענייני משפחה? להליך פינוי מושכר בבית המשפט השלום?
אודה לעזרתכם, ראובן.
סילוק יד ממקרקעין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/03/15
ראובן שלום,
לפי הנתונים המופיעים בשאלתך, אין מדובר בהליך רגיל של פינוי מושכר שכן לא השכרת את הדירה לגרושתך אלא נתת לה הרשאה להתגורר באופן זמני.
האם קיים ביניכם הסכם כלשהו אשר קבוע בו המועד לפינוי הדירה?
לטעמי עליך לפנות בתביעה לסילוק יד מהמקרקעין ובלבד שיש לך ראיה בכתב לטענותיך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לפי הנתונים המופיעים בשאלתך, אין מדובר בהליך רגיל של פינוי מושכר שכן לא השכרת את הדירה לגרושתך אלא נתת לה הרשאה להתגורר באופן זמני.
האם קיים ביניכם הסכם כלשהו אשר קבוע בו המועד לפינוי הדירה?
לטעמי עליך לפנות בתביעה לסילוק יד מהמקרקעין ובלבד שיש לך ראיה בכתב לטענותיך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת עירייה על איחור במסירת דירה
אלעד
08/03/15
שלום וברכה,
לפני כמה חדשים קבלנו
דירה חדשה מקבלן. את הדירה קבלנו באיחור של חצי שנה מהתאריך הכתוב בחוזה בשל עיכוב
טופס 4.
הסיבה המרכזית לאיחור
היא שהעייריה לא סללה את כביש הגישה לבניין, וכל עוד לא היה כביש, כיבוי אש לא נתנו
אישור, כי כבאית לא יכלה להתייצב על דרך העפר, וזה עיכב את טופס 4.
יש לציין שהדירות בפנים
לא היו מושלמות לגמרי לפי הזמנים, אך מדובר היה בפינישים שעושים אותם מהר, שככל הנראה
התמהמהו איתם כי ידעו שהמעכב הרציני הוא העירייה.
בזמן ההמתנה, דיירים
אחרים בבניין דברו עם העירייה ואלה הביאו להם מסמך של פרוטוקול ישיבה עם הקבלן שמראה
שיש עוד כל מיני דברים לא תקניים שבגללם מתעכב טופס 4. אמנם, כשהגעתי לא מזמן לקבלן
לקבל ממנו תשובות הוא הראה לי מכתבים שלו לעירייה שמראים שהליקויים הנוספים הם לא נכונים
ושגם העירייה הסכימה על זה אח"כ, והם ניסו להראות לנו שהוא האשם בעוד הם האשמים.
לסיכומו של עניין, אני
לא יודע מה באמת היה, אך אני מוכן לקבל גם את טענת הקבלן שהוא עשה כל שביכולתו למנוע
את העיכוב והאשם בעיכוב תלוי ככל הנראה בעירייה.
במצב כזה, עפ"י
סעיף בחוזה העוסק באיחור ע"י גורם חיצוני שאינו תלוי בו, הוא פטור מלשלם לנו את
דמי האיחור.
השאלה היא האם ניתן
לתבוע את העירייה ישירות על פיצויים באיחור מסירת הדירה, על כך שהם עיכבו את עבודתם
שמנעה את נתינת טופס 4?
את הקבלן, אני לא יודע
אם זה אפקטיבי לתבוע כיון שיש לו ראיות שהוא לא אשם, וגם מצד האמת אין לי עניין לתבוע
מישהו שמצד הדין לא חייב לי. וכן, לגבי האפשרות שהוא יוציא תביעת צד ג' לעירייה אני
לא יודע אם אפקטיבית כל עוד הוא פטור מלשלם, אין לו עניין להוציא תביעת צד ג'.
כמו כן, יש לי שתי שאלות
נוספות בעניין.
א. הקבלן הראה לי מסמך
שחתמתי עליו על שינויים בדירה שמאריך את החוזה ל60 יום נוספים, כך שלמעשה האיחור עבורי
היה בארבעה חדשים בלבד.
השינויים בדירה היו
בעצם רק הכנות ב2 חדרים למזגן, שזה היה תוך
כדי הבנייה של הקירות ולמעשה עבודה שאני מעריך שלא לוקחת יותר מיומיים. במסמך הנ"ל,
הסעיף שמאריך ב60 יום מופיע בכתב קטן ולא הייתי מודע אליו בכלל. אם הייתי מודע הייתי
מתמקח על זה אז, ואולי אפילו מוותר על השינוי בדירה.
השאלה האם הסעיף הזה
חוקי למרות שזמן ההארכה הרבה יותר מזמן העבודה הסביר לשינויים ולמרות שלא יידעו אותי
על הסעיף הזה.
ב. קבלנו מטבח שאינו
תואם במידות למפרט הטכני.
היינו אמורים לקבל ארונות
עליונים באורך 2 מטר ובגובה 75 ס"מ. בפועל קבלנו אורך 1.46 ובגובה 60 ס"מ.
תשובת הקבלן היא שבאורך
כתוב בחוזה כ2 מטר (למיטב הבנתי 'כ' אומר עם נטייה של 10-20 ס"מ לכאן ולכאן, אך
לא חצי מטר שזה רבע מהאורך). ולגבי הגובה אמנם כתוב 75 בלי 'כ', אך זה רק הבדל של
15 ס"מ.
למעשה בחישוב שטח מדובר
ב0.87 מ"ר במקום 1.5 שזה פער של כמעט פי 2. מדובר בפער ממש משמעותי.
האם בעניין זה יש לנו
עילה אמיתית לקבלת פיצויים?
תודה רבה
לפני כמה חדשים קבלנו
דירה חדשה מקבלן. את הדירה קבלנו באיחור של חצי שנה מהתאריך הכתוב בחוזה בשל עיכוב
טופס 4.
הסיבה המרכזית לאיחור
היא שהעייריה לא סללה את כביש הגישה לבניין, וכל עוד לא היה כביש, כיבוי אש לא נתנו
אישור, כי כבאית לא יכלה להתייצב על דרך העפר, וזה עיכב את טופס 4.
יש לציין שהדירות בפנים
לא היו מושלמות לגמרי לפי הזמנים, אך מדובר היה בפינישים שעושים אותם מהר, שככל הנראה
התמהמהו איתם כי ידעו שהמעכב הרציני הוא העירייה.
בזמן ההמתנה, דיירים
אחרים בבניין דברו עם העירייה ואלה הביאו להם מסמך של פרוטוקול ישיבה עם הקבלן שמראה
שיש עוד כל מיני דברים לא תקניים שבגללם מתעכב טופס 4. אמנם, כשהגעתי לא מזמן לקבלן
לקבל ממנו תשובות הוא הראה לי מכתבים שלו לעירייה שמראים שהליקויים הנוספים הם לא נכונים
ושגם העירייה הסכימה על זה אח"כ, והם ניסו להראות לנו שהוא האשם בעוד הם האשמים.
לסיכומו של עניין, אני
לא יודע מה באמת היה, אך אני מוכן לקבל גם את טענת הקבלן שהוא עשה כל שביכולתו למנוע
את העיכוב והאשם בעיכוב תלוי ככל הנראה בעירייה.
במצב כזה, עפ"י
סעיף בחוזה העוסק באיחור ע"י גורם חיצוני שאינו תלוי בו, הוא פטור מלשלם לנו את
דמי האיחור.
השאלה היא האם ניתן
לתבוע את העירייה ישירות על פיצויים באיחור מסירת הדירה, על כך שהם עיכבו את עבודתם
שמנעה את נתינת טופס 4?
את הקבלן, אני לא יודע
אם זה אפקטיבי לתבוע כיון שיש לו ראיות שהוא לא אשם, וגם מצד האמת אין לי עניין לתבוע
מישהו שמצד הדין לא חייב לי. וכן, לגבי האפשרות שהוא יוציא תביעת צד ג' לעירייה אני
לא יודע אם אפקטיבית כל עוד הוא פטור מלשלם, אין לו עניין להוציא תביעת צד ג'.
כמו כן, יש לי שתי שאלות
נוספות בעניין.
א. הקבלן הראה לי מסמך
שחתמתי עליו על שינויים בדירה שמאריך את החוזה ל60 יום נוספים, כך שלמעשה האיחור עבורי
היה בארבעה חדשים בלבד.
השינויים בדירה היו
בעצם רק הכנות ב2 חדרים למזגן, שזה היה תוך
כדי הבנייה של הקירות ולמעשה עבודה שאני מעריך שלא לוקחת יותר מיומיים. במסמך הנ"ל,
הסעיף שמאריך ב60 יום מופיע בכתב קטן ולא הייתי מודע אליו בכלל. אם הייתי מודע הייתי
מתמקח על זה אז, ואולי אפילו מוותר על השינוי בדירה.
השאלה האם הסעיף הזה
חוקי למרות שזמן ההארכה הרבה יותר מזמן העבודה הסביר לשינויים ולמרות שלא יידעו אותי
על הסעיף הזה.
ב. קבלנו מטבח שאינו
תואם במידות למפרט הטכני.
היינו אמורים לקבל ארונות
עליונים באורך 2 מטר ובגובה 75 ס"מ. בפועל קבלנו אורך 1.46 ובגובה 60 ס"מ.
תשובת הקבלן היא שבאורך
כתוב בחוזה כ2 מטר (למיטב הבנתי 'כ' אומר עם נטייה של 10-20 ס"מ לכאן ולכאן, אך
לא חצי מטר שזה רבע מהאורך). ולגבי הגובה אמנם כתוב 75 בלי 'כ', אך זה רק הבדל של
15 ס"מ.
למעשה בחישוב שטח מדובר
ב0.87 מ"ר במקום 1.5 שזה פער של כמעט פי 2. מדובר בפער ממש משמעותי.
האם בעניין זה יש לנו
עילה אמיתית לקבלת פיצויים?
תודה רבה
איחור במסירת החזקה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
שאלת שאלות רבות שעל מנת לענות עליהם בצורה יעילה ונכונה, יש צורך בעיון בהסכם המכר ובקבלת יעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
שאלת שאלות רבות שעל מנת לענות עליהם בצורה יעילה ונכונה, יש צורך בעיון בהסכם המכר ובקבלת יעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה ללא הגג
שרון
08/03/15
שלום רב,
גיסתי רכשה דירה בקומה האחרונה. בעל הדירה שמכר לה את הדירה חתם איתה בחוזה שהגג שייך לו ואם היא תרצה לבנות בעתיד היא צריכה לשלם לו 6,000 $.
היום היא רוצה לבנות על הגג הוא דורש ממנה 120,000 שח.
השאלה שלי היא כזאת, הם בתור זוג תמים שחתם על ההסכם, האם בכלל ניתן להפריד את הקניה של הבית מהגג. האם אחרי שהוא מכר את הדירה יש לו זכויות על הגג או שהוא עבד עליהם.
ומה עושים במצב כזה.
גיסתי רכשה דירה בקומה האחרונה. בעל הדירה שמכר לה את הדירה חתם איתה בחוזה שהגג שייך לו ואם היא תרצה לבנות בעתיד היא צריכה לשלם לו 6,000 $.
היום היא רוצה לבנות על הגג הוא דורש ממנה 120,000 שח.
השאלה שלי היא כזאת, הם בתור זוג תמים שחתם על ההסכם, האם בכלל ניתן להפריד את הקניה של הבית מהגג. האם אחרי שהוא מכר את הדירה יש לו זכויות על הגג או שהוא עבד עליהם.
ומה עושים במצב כזה.
רכישת דירה ללא גג
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
ככל שהגג מוצמד לדירה, לא ניתן למכור את הדירה ללא הגג.
יש לבדוק את הסכם המכר ואת התחייבות הצדדים.
אני מציעה לכם לפנות לעורך דין לצורך קבלת יעוץ פרטני בעניין זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ככל שהגג מוצמד לדירה, לא ניתן למכור את הדירה ללא הגג.
יש לבדוק את הסכם המכר ואת התחייבות הצדדים.
אני מציעה לכם לפנות לעורך דין לצורך קבלת יעוץ פרטני בעניין זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגה/פלישה לשטח שכן
יואב
08/03/15
היי, אנחנו גרים בדו משפחתי במרכז הארץ. בטאבו ובמנהל רשום שהמגרש מחולק 50% - 50% .. חצי חצי. בפועל השכן הוא 58 אחוז ואנחנו 42 אחוז. לאחרונה החלטנו להרוס את הבית שלנו ולבנות חדש. פנינו אל השכן עם כוונה לפשרה להחזיר לנו את ה 8% ברצועת גינה שתתן לנו חלק מה 8%, לא הכל. לא ביקשנו ממנו שיהרוס את הבית שלו חלילה או משהו כזה. הוא מסרב בתוקף. השכן טוען שזה המצב בשטח וה 58 אחוז שלו למרות מה שכתוב ברשויות. מה הכי מומלץ לעשות במצב כזה? למי לפנות? הוא מתנהג כאילו זה חומה ומגדל. תודה
השגת גבול
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
יש לפנות לבית המשפט לצורך קבלת צו הצהרתי, לפיו יורה בית המשפט כי בבעלותכם 8% הנוספים בשטח, וכן לצורך קבלת צו עשה מבית המשפט שיורה לשכן לסגת מהשטח שבבעלותכם.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש לפנות לבית המשפט לצורך קבלת צו הצהרתי, לפיו יורה בית המשפט כי בבעלותכם 8% הנוספים בשטח, וכן לצורך קבלת צו עשה מבית המשפט שיורה לשכן לסגת מהשטח שבבעלותכם.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובות משכיר
רועי כ.
08/03/15
רציתי לשאול.א.חלון ממ"ד שלא נסגר כראוי וכך קיבל השוכר את הדירה וידע מכך וכחודשיים לפני פינוי הדירה השוכר מתלונן על כך. ( לא מסיבות ענייניות אלא להכעיס ) האם אני מחוייב לתקן?( אדגיש ששנתיים לא דיבר על כך מילה ).
ב.נזילה קטנה מפקק הניגארה למטה דבר שלא מפריע לשגרת הבית עד כמה זמן מחוייב משכיר לתקן? זכורני שקראתי שעד 90 יום האם זה נכון?
תודה רבה.
ב.נזילה קטנה מפקק הניגארה למטה דבר שלא מפריע לשגרת הבית עד כמה זמן מחוייב משכיר לתקן? זכורני שקראתי שעד 90 יום האם זה נכון?
תודה רבה.
תיקון ליקויים במושכר
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
א. חובת המשכיר לתקן נזקים הנגרמים מבלאי סביר של הדירה. חלון שאינו נסגר הינו בלאי סביר ולכן מחובת המשכיר לתקנו.
ב. התיקון צריך להיעשות תוך זמן סביר, לפי חומרת הליקוי.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
א. חובת המשכיר לתקן נזקים הנגרמים מבלאי סביר של הדירה. חלון שאינו נסגר הינו בלאי סביר ולכן מחובת המשכיר לתקנו.
ב. התיקון צריך להיעשות תוך זמן סביר, לפי חומרת הליקוי.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי חכירה כהוצאה לצורך מס שבח
עו"ד צעיר
08/03/15
שלום רב,
האם דמי חכירה שנתיים ודמי היוון ששולמו למינהל מוכרים כהוצאה לצורך חישוב מס שבח? לפי סעיף 39 זה נראה כשחור על גבי לבן... יש הנחיה אחרת? מישהו יודע מניסיון אישי? (קיבלתי מכתב ממיסוי מקרקעין שזה לא מוכר...)תודה רבה!!!!
האם דמי חכירה שנתיים ודמי היוון ששולמו למינהל מוכרים כהוצאה לצורך חישוב מס שבח? לפי סעיף 39 זה נראה כשחור על גבי לבן... יש הנחיה אחרת? מישהו יודע מניסיון אישי? (קיבלתי מכתב ממיסוי מקרקעין שזה לא מוכר...)תודה רבה!!!!
ניכוי דמי חכירה ודמי היוון לצורך מס שבח
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מהם הניכויים המותרים.
נראה כי מיסוי מקרקעין אינו מכיר בניכוי דמי חכירה שנתיים ודמי היוון ששולמו למנהל, שכן הם מהווים את מהות הזכויות במקרקעין, ולא הוצאות לצורך השבחת המקרקעין.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מהם הניכויים המותרים.
נראה כי מיסוי מקרקעין אינו מכיר בניכוי דמי חכירה שנתיים ודמי היוון ששולמו למנהל, שכן הם מהווים את מהות הזכויות במקרקעין, ולא הוצאות לצורך השבחת המקרקעין.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על מגרש תוך התחייבות למכירה תוך שנתיים
נעה הורביץ
08/03/15
שלום,
בבעלותי דירה אחת וכעת רכשתי מגרש לבניית בית. אם אני מתחייבת למכור את הדירה הראשונה אך כעבור שנתיים מתחרטת וכן רוצה להישאר איתה- האם יהיה עלי לשלם 6% ממחיר המגרש או שיהיו עוד תוספות בגלל השנתיים איחור?
תודה!
בבעלותי דירה אחת וכעת רכשתי מגרש לבניית בית. אם אני מתחייבת למכור את הדירה הראשונה אך כעבור שנתיים מתחרטת וכן רוצה להישאר איתה- האם יהיה עלי לשלם 6% ממחיר המגרש או שיהיו עוד תוספות בגלל השנתיים איחור?
תודה!
תשלום מס רכישה באיחור
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
החוק קובע כי יש לשלם מס רכישה תוך 60 ימים מיום החתימה על הסכם המכר.
עבור התקופה מעבר ל- 60 הימים, תחויבי בהפרשי הצמדה.
באפשרותך לגשת למשרדי מיסוי מקרקעין על מנת לבדוק מה הסכום המדויק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
החוק קובע כי יש לשלם מס רכישה תוך 60 ימים מיום החתימה על הסכם המכר.
עבור התקופה מעבר ל- 60 הימים, תחויבי בהפרשי הצמדה.
באפשרותך לגשת למשרדי מיסוי מקרקעין על מנת לבדוק מה הסכום המדויק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשות חינם וגזל חניה
זאב
08/03/15
שלום רב
רכשתי דירה לפני 3 שנים ולדירה צמודה גם חניה הדירה והחניה רשומים בטאבו על שמי.
בהסכם המכר נענתי לבקשתו של המוכר ונתתי רשות להשתמש בחניה לבנו של המוכר והרשות נרשמה בהסכם היות וממילא אין לי רכב. הרשות ניתנה ללא כל קבלת תשלום ומתוך רצון טוב.
לפני כשבוע מכר הבן את דירת המגורים שהיתה לו בבניין ולתדהמתי הרוכש החדש מחנה את מכוניתו בחניה וטוען כי רכש את החניה מאותו הבן לו נתתי רשות .
השאלה היא באם הבן רשאי להעביר את רשות השימוש שנתתי לו בחניה לאחר.
אבקש לציין כי בהסכם המכר שלי מול האב לא נרשם כי הרשות שננתי חינם לבן שהוא יהיה רשאי להעביר רשות זו לאחר.
רכשתי דירה לפני 3 שנים ולדירה צמודה גם חניה הדירה והחניה רשומים בטאבו על שמי.
בהסכם המכר נענתי לבקשתו של המוכר ונתתי רשות להשתמש בחניה לבנו של המוכר והרשות נרשמה בהסכם היות וממילא אין לי רכב. הרשות ניתנה ללא כל קבלת תשלום ומתוך רצון טוב.
לפני כשבוע מכר הבן את דירת המגורים שהיתה לו בבניין ולתדהמתי הרוכש החדש מחנה את מכוניתו בחניה וטוען כי רכש את החניה מאותו הבן לו נתתי רשות .
השאלה היא באם הבן רשאי להעביר את רשות השימוש שנתתי לו בחניה לאחר.
אבקש לציין כי בהסכם המכר שלי מול האב לא נרשם כי הרשות שננתי חינם לבן שהוא יהיה רשאי להעביר רשות זו לאחר.
זכות שימוש זמנית בחניה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
כפי שאני מבינה את הדברים, הענקת זכות שימוש זמנית לחנייה שבבעלותך, ללא כל העברה בעלת סממן קנייני.
מעולם לא הייתה לך כוונה למכור את החנייה או לתת זכות שימוש לצד ג' מולו אינך התחייבת לדבר.
ככל שהשכן מסרב להפסיק ולחנות את רכבו בחנייה, באפשרותך לפנות לבית משפט על מנת לקבל צו מניעה קבוע, אשר יורה לשכן להפסיק ולחנות את רכבו בחנייה שבבעלותך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
כפי שאני מבינה את הדברים, הענקת זכות שימוש זמנית לחנייה שבבעלותך, ללא כל העברה בעלת סממן קנייני.
מעולם לא הייתה לך כוונה למכור את החנייה או לתת זכות שימוש לצד ג' מולו אינך התחייבת לדבר.
ככל שהשכן מסרב להפסיק ולחנות את רכבו בחנייה, באפשרותך לפנות לבית משפט על מנת לקבל צו מניעה קבוע, אשר יורה לשכן להפסיק ולחנות את רכבו בחנייה שבבעלותך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קריוקי מאחד השכנים
אלירן
08/03/15
שלום אני גר בשכירות ואני סובל מרעשים של אחד השנים
המתגורר לידי . קריוקי בלילה כמה פעמים בשבוע וגם גורם חוקי כמו משטרה זה לא עוזר
לצערי . האם אני יכול לצאת מחוזה השכירות עקב זה?
המתגורר לידי . קריוקי בלילה כמה פעמים בשבוע וגם גורם חוקי כמו משטרה זה לא עוזר
לצערי . האם אני יכול לצאת מחוזה השכירות עקב זה?
רעשים בלילה מהשכנים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
ניתן לסיים את תקופת השכירות כתוצאה מהפרה יסודית של הסכם השירות כאשר אין ביכולתך להשתמש שימוש סביר במושכר.
קודם כל, אני מציעה לך לפנות למשכיר ולהודיע לו שנגרמים רעשים בלתי נסבלים מהשכנים בשעות לא סבירות, ושעניין זה מונע ממך שימוש סביר בדירה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ניתן לסיים את תקופת השכירות כתוצאה מהפרה יסודית של הסכם השירות כאשר אין ביכולתך להשתמש שימוש סביר במושכר.
קודם כל, אני מציעה לך לפנות למשכיר ולהודיע לו שנגרמים רעשים בלתי נסבלים מהשכנים בשעות לא סבירות, ושעניין זה מונע ממך שימוש סביר בדירה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקה לגביי חוק בחוזה שכירות
ענבל
08/03/15
שלום, חתמתי חוזה שכירות אבל ממש במעמד החתימה החליטו להוריד סעיף, שאומר "שאם ארצה כשוכרת לצאת לפני סיום החוזה אוכל להביא מישהו אחר במקומי... " המשכירה התנגדה החוזה נחתם במעמד עו"ד, לפני החתימה שלח לי את הטיוטא והסעיף היה הורידו אותו לאחר מכן קטע לא כל כך הוגן. העו"ד ציין שהחוק הוא חוק המחוקק בכנסת ואם ארצה לצאת ולהביא מישהו אחר במקומי... זה על פי חוק.
שאלתי האם זה נכון ומה אומר החוק? תודה מראש,
שאלתי האם זה נכון ומה אומר החוק? תודה מראש,
פינוי מוקדם בשכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
חוק השכירות והשאילה קובע כי פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג.
בעניין פינוי מוקדם- לא קיים נוהג, אלא הסכמה בין המשכיר לשוכר. ישנם משכירים שמוכנים להחלפת שוכר, עם הכנסת שוכר חלופי ויש משכירים שלא מאשרים סעיף זה.
בנוסף, קובע החוק כי השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.
נשאלת השאלה מהם טעמים בלתי סבירים? המשכיר יכול לטעון שהוא לא מוכן להחלפת שוכר כי הוא צריך לחתום מולו שוב על הסכם שכירות, וזה עלויות של זמן ושכר טרחת עורך דין.
לאור העובדה שהחוק לא קובע עניין זה בבירור, באפשרותך לבקש כי ייחתם נספח להסכם שמסדיר זאת באופן חד משמעי.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
חוק השכירות והשאילה קובע כי פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג.
בעניין פינוי מוקדם- לא קיים נוהג, אלא הסכמה בין המשכיר לשוכר. ישנם משכירים שמוכנים להחלפת שוכר, עם הכנסת שוכר חלופי ויש משכירים שלא מאשרים סעיף זה.
בנוסף, קובע החוק כי השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.
נשאלת השאלה מהם טעמים בלתי סבירים? המשכיר יכול לטעון שהוא לא מוכן להחלפת שוכר כי הוא צריך לחתום מולו שוב על הסכם שכירות, וזה עלויות של זמן ושכר טרחת עורך דין.
לאור העובדה שהחוק לא קובע עניין זה בבירור, באפשרותך לבקש כי ייחתם נספח להסכם שמסדיר זאת באופן חד משמעי.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבקשת עזרה דחופה
flafi
08/03/15
זמן רב אני מנסה לאתר עורך דין מומחה בנושא סכסוכי שכנים לצערי ניתקלתי בכאלה שאינם מומחים גדולים.
אני גרה בבית משותף מבוגרת ונכה , הוועד אינו מנהל ומתנהל כחוק, מתעלל ורודף אותי בכל הזדמנות, הבעייה שאת כל החוקים ההזויים שטובים לו ולחבריו הוא מעביר ברוב שדאג מראש לשריין , שני הכוחות פועלים ממניעים אינטרסנטיים הדדיים, אין אסיפות, אין קבלות , יש הזנחה של הבניין המשותף והוועד עושה מה שהוא רוצה תוך גיבוי מלא מחבריו מה עושים אני רוצה באמצעות עורך דין רק מומחה אין לי כסף מיותר לשלם לחובבנים , שיגיש תביעה למפקח על בתים משותפים. הוועד בכל פעם שאני מנסה למחות על התנהגותו לוקח כסף מהקופה והולך לעורך דין כדי להשתיק אותי , גם לחבריו הוא עוזר מהקופה הציבורית אין דוחות מסודרים לפיכך אינני יודעת מה קורה עם הכסף
אני גרה בבית משותף מבוגרת ונכה , הוועד אינו מנהל ומתנהל כחוק, מתעלל ורודף אותי בכל הזדמנות, הבעייה שאת כל החוקים ההזויים שטובים לו ולחבריו הוא מעביר ברוב שדאג מראש לשריין , שני הכוחות פועלים ממניעים אינטרסנטיים הדדיים, אין אסיפות, אין קבלות , יש הזנחה של הבניין המשותף והוועד עושה מה שהוא רוצה תוך גיבוי מלא מחבריו מה עושים אני רוצה באמצעות עורך דין רק מומחה אין לי כסף מיותר לשלם לחובבנים , שיגיש תביעה למפקח על בתים משותפים. הוועד בכל פעם שאני מנסה למחות על התנהגותו לוקח כסף מהקופה והולך לעורך דין כדי להשתיק אותי , גם לחבריו הוא עוזר מהקופה הציבורית אין דוחות מסודרים לפיכך אינני יודעת מה קורה עם הכסף
סכסוך שכנים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
ככל שנגרם לך נזק כתוצאה מהתנהלות וועד הבית, באפשרותך להגיש תביעה למפקחת על רישום מקרקעין.
בנוסף, ניתן לבקש סעד של מתן חשבונות, לפיו הועד יהיה מחויב לחשוף את ניהול חשבון הבנק, וכן את הוצאות הוועד.
אני ממליצה לך לפנות לקבלת ייעוץ פרטני בעניין זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ככל שנגרם לך נזק כתוצאה מהתנהלות וועד הבית, באפשרותך להגיש תביעה למפקחת על רישום מקרקעין.
בנוסף, ניתן לבקש סעד של מתן חשבונות, לפיו הועד יהיה מחויב לחשוף את ניהול חשבון הבנק, וכן את הוצאות הוועד.
אני ממליצה לך לפנות לקבלת ייעוץ פרטני בעניין זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע אכיפת תקנון בית משותף באמצעות תביעה
אילן
08/03/15
אנו ועד בית מסודר. בתקנון שלנו הרבה החלטות שהאכיפה שלהן היא באמצעות אפשרות לתבוע את הדייר הסורר. הבעיה בכך היא שהדיירים מכירים היטב את התקנון ומבקשים מהוועד להגיש תביעות נגד דיירים המפרים את ההחלטות שהתקבלו בתקנון, כאשר הם בעצמם רוצים להשאר אנונימיים.
יוצא מכך שנציגות הוועד (ואני כיו"ר הוועד) נתפסחם כאנשים הרעים בבניין. האם מותר לי להתנות הגשת תביעה בכך שהדייר המתלונן יהיה זה שיעמוד בחזית התביעה הזו?
כלומר, אם צריך להגיש תביעה, היא תוגש ע"י הנציגות אבל כתב התביעה יכיל גם את שמו של הדייר שיזם את התביעה. זה יפחית למינימום את הדרישות של אותם אנונימיים וילמד אותם אולי למצוא פתרונות בדרכי שלום.
יוצא מכך שנציגות הוועד (ואני כיו"ר הוועד) נתפסחם כאנשים הרעים בבניין. האם מותר לי להתנות הגשת תביעה בכך שהדייר המתלונן יהיה זה שיעמוד בחזית התביעה הזו?
כלומר, אם צריך להגיש תביעה, היא תוגש ע"י הנציגות אבל כתב התביעה יכיל גם את שמו של הדייר שיזם את התביעה. זה יפחית למינימום את הדרישות של אותם אנונימיים וילמד אותם אולי למצוא פתרונות בדרכי שלום.
תביעת דיירים בבית משותף
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
הגשת התביעה נעשית ע"י הדיירים, באמצעות וועד הבית.
התביעה לא מוגשת על ידך, כדייר, באופן אישי, אלא באמצעות הוועד שאתה עומד בראשו.
גם ההחלטה להגיש תביעות נגד דיירים היא של הועד, ולא שלך, ולכן לא מדובר ב"אנשים רעים", אלא בהחלטה קולקטיבית של הדיירים, לטובת הבניין.
יחד עם זאת, ולפני הגשת התביעה, אני מציעה לשלוח מכתב התראה לדיירים שבכוונתכם לתבוע ולהודיע להם שיש להם חוב, ושאם לא ישלמו אותו תוך 7 ימים, בכוונת וועד הבית, על פי החלטת הדיירים, לתבוע.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
הגשת התביעה נעשית ע"י הדיירים, באמצעות וועד הבית.
התביעה לא מוגשת על ידך, כדייר, באופן אישי, אלא באמצעות הוועד שאתה עומד בראשו.
גם ההחלטה להגיש תביעות נגד דיירים היא של הועד, ולא שלך, ולכן לא מדובר ב"אנשים רעים", אלא בהחלטה קולקטיבית של הדיירים, לטובת הבניין.
יחד עם זאת, ולפני הגשת התביעה, אני מציעה לשלוח מכתב התראה לדיירים שבכוונתכם לתבוע ולהודיע להם שיש להם חוב, ושאם לא ישלמו אותו תוך 7 ימים, בכוונת וועד הבית, על פי החלטת הדיירים, לתבוע.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור מעירייה מופנה ללשכת רישום המקרקעין
איגור
07/03/15
כמה זמן לוקח בדרך כלל להוציא אישור מעירייה (כלל אישור בדבר חובות היטל השבחה) המופנה ללשכת רישום המקרקעין כי לא קיים כל חוב מסים על הבית? האם קיימת הגבלת זמן כלשהי על פי החוק לתהליך הזה?
תודה!
תודה!
אישור עירייה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
אין הגבלה בחוק בעניין זה.
ישנן עיריות שמנפיקות אישור זה במקום, ישנן עיריות שהאישור מונפק תוך 10 ימים וישנן עיריות שהאישור מונפק תוך שבועיים.
ככל ששילמת את כל החובות החלות עליך כמוכר, הנפקת האישור לא צריכה לקחת זמן רב.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אין הגבלה בחוק בעניין זה.
ישנן עיריות שמנפיקות אישור זה במקום, ישנן עיריות שהאישור מונפק תוך 10 ימים וישנן עיריות שהאישור מונפק תוך שבועיים.
ככל ששילמת את כל החובות החלות עליך כמוכר, הנפקת האישור לא צריכה לקחת זמן רב.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזי מיסים והוצאות נוספות
תודה
07/03/15
שבת שלום
מהם התתשלומים הנוספים שעלי לשלם, ברכישת דירה שעולה מליון ש"ח? (דירה שנייה)
ציון האחוזים יעזרו לי, כי יתכן ואצטרך להסתפק בקנית דירה קטנה יותר, בהתחשב באחוזי תשלומים נוספים. כדי שלא אמצא את עצמי בחוסר כסף לשלם.
(מס רכישה, עו"ד, העברה בטאבו.. ויש עוד?)
מהם התתשלומים הנוספים שעלי לשלם, ברכישת דירה שעולה מליון ש"ח? (דירה שנייה)
ציון האחוזים יעזרו לי, כי יתכן ואצטרך להסתפק בקנית דירה קטנה יותר, בהתחשב באחוזי תשלומים נוספים. כדי שלא אמצא את עצמי בחוסר כסף לשלם.
(מס רכישה, עו"ד, העברה בטאבו.. ויש עוד?)
הוצאות נלוות לעסקת מקרקעין
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/03/15
שלום,
מדרגות מס הרכישה עבור דירה שאינה דירה ראשונה בשווי של עד 1,123,910 ש"ח, הוא 5%.
בנוסף, יש לשלם שכר טרחה לעורך דין, אגרות לטאבו (עבור רישום הערת אזהרה ועבור העברת הזכויות), ואם בכוונתך לקחת משכנתא- הוצאות עבור פתיחת תיק, שמאי מטעם הבנק, ביטוח חיים וכו'.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מדרגות מס הרכישה עבור דירה שאינה דירה ראשונה בשווי של עד 1,123,910 ש"ח, הוא 5%.
בנוסף, יש לשלם שכר טרחה לעורך דין, אגרות לטאבו (עבור רישום הערת אזהרה ועבור העברת הזכויות), ואם בכוונתך לקחת משכנתא- הוצאות עבור פתיחת תיק, שמאי מטעם הבנק, ביטוח חיים וכו'.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת שכר דירה בדירת עמידר
מאיה
06/03/15
שלום, אימי מתגוררת בדירת עמידר כבר 36 שנה מאז עלתה ארצה. החודש הודיעו לה כי מקפיצים את שכר הדירה כפול ממה ששילמה (שילמה 500 לחודש עכשיו תשלם 1000) האם הם יכולים לעשות זאת? ומה עליה לעשות? תודה!
חברת עמידר
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
08/03/15
שלום,
יש לבחון את ההסכם עליו היא חתומה מול עמידר ואת תנאיו.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין לצורך בחינת ההסכם.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש לבחון את ההסכם עליו היא חתומה מול עמידר ואת תנאיו.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין לצורך בחינת ההסכם.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לעורכת הדין
.
06/03/15
מהו טווח-אחוז השכר, הנהוג לשלם לעורכי דין עבור פעולתו בתהליכים של מכירת דירה? /קנית דירה?
(אחוז לכל צד)
במכירה - אם אדרש לשלם 1.5% פלוס מע"מ - למה הכוונה?
ל1.5% של מהסכום הכללי שהתקבל עבור מכירת הדירה בלי לכלול את המיסים שאשלם? (כי נראה לא סביר בעיני, שגם אשלם מיסים וגם 1.5% מהמיסים לעורכת הדין?....)
(אחוז לכל צד)
במכירה - אם אדרש לשלם 1.5% פלוס מע"מ - למה הכוונה?
ל1.5% של מהסכום הכללי שהתקבל עבור מכירת הדירה בלי לכלול את המיסים שאשלם? (כי נראה לא סביר בעיני, שגם אשלם מיסים וגם 1.5% מהמיסים לעורכת הדין?....)
שכר טרחת עורך דין
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
08/03/15
שלום,
שכר הטרחה המקובל נע בין 0.5%+ מע"מ לבין 2%+ מע"מ.
כמובן שיש סטיות לשני הכיוונים.
הכוונה לאחוז מתוך מחיר התמורה של הדירה (כפי שכתוב בהסכם), ללא תשלומי המיסים, כמובן, אם ישנם.
שכר הטרחה הינו עבור ניהול משא ומתן להסכם, ביצוע בדיקות נדרשות, וליווי עד למסירת החזקה בדירה והעברת הזכויות.
לא מדובר במס, אלא בהוצאה חשובה והכרחית לביצוע פעולות של מכירה ורכישת דירה.
אשמח לעמוד לרשותך לצורך סיוע פרטני בעניין.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
שכר הטרחה המקובל נע בין 0.5%+ מע"מ לבין 2%+ מע"מ.
כמובן שיש סטיות לשני הכיוונים.
הכוונה לאחוז מתוך מחיר התמורה של הדירה (כפי שכתוב בהסכם), ללא תשלומי המיסים, כמובן, אם ישנם.
שכר הטרחה הינו עבור ניהול משא ומתן להסכם, ביצוע בדיקות נדרשות, וליווי עד למסירת החזקה בדירה והעברת הזכויות.
לא מדובר במס, אלא בהוצאה חשובה והכרחית לביצוע פעולות של מכירה ורכישת דירה.
אשמח לעמוד לרשותך לצורך סיוע פרטני בעניין.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול עסקה
mor
04/03/15
רכשתי דירה על הנייר, הבניין מתחיל להבנות. כשרכשתי את הדירה הובטח לי מחסן צמוד לחנייה. עכשיו הקבלן החתים אותנו על מחסן בקומה אחרת בחנייה. אני לא יודעת אם קיבל היתר. הבעיה שלי שאין לנו כרגע כסף לדירה. ואנחנו רוצים לחזור בנו. איך ניתן לאפס את גובה ביטול העסקה ?
ביטול עסקה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/03/15
שלום רב
שאלתך מתאימה לפורום דיני חוזים - אודה לך אם תפני השאלה לפורום זה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות שמאד חשובות לי.
למסירת תשובה לריקי
04/03/15
שלום לכם.
תודה על ההזדמנות, לשאול כאן את שאלתי.
1. ברשותי דירה בת 3 חדרים ישנה.
2. מעוניינת לרכוש דירה בת 4 חדרים. (נוספת), ששיוויה מליון ומאה ש"ח. שתשמש להעלאת הכנסתי החודשית. (בגלל פנסיה נמוכה מאד)
כלומר: תהיינה ברשותי 2 דירות.
--------------------
שאלתי:
3. נניח שכעבור שנה, ארצה למכור את דירתי הישנה,(הראשונה), בת ה3 חדרים, ולקנות במקומה, דירה חדשה, (עד 1.5 ש"ח) שבה אתגורר.
(אם כך, עדיין ברשותי 2 דירות: זו שקניתי להכנסה נוספת, וזו, החדשה)
4. . האם קיים חוק כלשהו, שיקפיץ את המיסוי, מאחר וקניתי דירה שנייה..: . תוך שנה, מהקנייה הקודמת?
5. שאלה נוספת: ידוע לי, שיש שוני במיסוי בין קניית דירה ראשונה לשנייה.
----(בהערכה גסה: שהרי נחוץ ייעוץ מיסוי) - לאיזה אחוז מיסוי אני צריכה לצפות, בקניית דירה שנייה ?
(כדי שאתכונן..ולא אשאר ללא יכולת לשלם את המיסים).
(מישהו אמר לי: כ10%. כולל עו"ד, העברה בטאבו, מנהל מקרקעי ישראל ועוד... וזה נראה לי הרבה?....)
בברכה,
תודה על ההזדמנות, לשאול כאן את שאלתי.
1. ברשותי דירה בת 3 חדרים ישנה.
2. מעוניינת לרכוש דירה בת 4 חדרים. (נוספת), ששיוויה מליון ומאה ש"ח. שתשמש להעלאת הכנסתי החודשית. (בגלל פנסיה נמוכה מאד)
כלומר: תהיינה ברשותי 2 דירות.
--------------------
שאלתי:
3. נניח שכעבור שנה, ארצה למכור את דירתי הישנה,(הראשונה), בת ה3 חדרים, ולקנות במקומה, דירה חדשה, (עד 1.5 ש"ח) שבה אתגורר.
(אם כך, עדיין ברשותי 2 דירות: זו שקניתי להכנסה נוספת, וזו, החדשה)
4. . האם קיים חוק כלשהו, שיקפיץ את המיסוי, מאחר וקניתי דירה שנייה..: . תוך שנה, מהקנייה הקודמת?
5. שאלה נוספת: ידוע לי, שיש שוני במיסוי בין קניית דירה ראשונה לשנייה.
----(בהערכה גסה: שהרי נחוץ ייעוץ מיסוי) - לאיזה אחוז מיסוי אני צריכה לצפות, בקניית דירה שנייה ?
(כדי שאתכונן..ולא אשאר ללא יכולת לשלם את המיסים).
(מישהו אמר לי: כ10%. כולל עו"ד, העברה בטאבו, מנהל מקרקעי ישראל ועוד... וזה נראה לי הרבה?....)
בברכה,
מיסוי מקרקעין - שאלות שונות
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/03/15
ריקי שלום
עם כל הרצון הטוב - ויש רצון - להשיב על שאלותייך, נראה לי כי את זקוקה לייעוץ פרטני, כולל מסירת נתונים לגבי סכום הרכישה של הדירה השניה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגד שכן גובל ונגד הועדה המקומית
שגיא
04/03/15
שלום, אני גר בדו משפחתי שבו יש הסכם שיתוף שכל שכן חייב לחתום על כל שינוי שהשכן מבקש לבצע בשטחו מול העיריה, השכן בנה פרגולה ושם כלים של נגריה וכל כמה ימים הוא מנסר ועושה עבודות בנייה , יש לציין שאשתי חתמה לו ואני לא. האם יש לי עילה לתביעה פלילית ואזרחית על החתמת גרמושקה חלקית ? האם בזה שהוא עשה פרגולה במקום החנייה שהייתה לו מאפשרת לו לעשות עבודות נגרות לכל השכונה בלי שתהיה לי עילה מוצקת לירידת ערך של ביתי ?
אני סבור שמגיע לי ועגמת נפש על כך שקניתי בית בעיר באזור שנחשב שקט וכפרי , והוא מנסר בחגים ובעצם מתי שבא לו . הבית עלה שני מליון שקל וחשבתי לתבוע ארבע מאות אלף שקל על ועגמת נפש כי הוא העצם הפך את הבית שלי לצמוד נגרייה , יש לי הוכחות וצילומים לאורך השנתיים האחרונות שבו רואים שהוא מחזיק כלים תעשייתיים ואף משתמש באוזני ות נגד רעש . יש סיכוי לנצח במשפט כזה ? ומה הסכום שאני צפוי לקבל ? תודה לכם וחג פורים שמח .
אני סבור שמגיע לי ועגמת נפש על כך שקניתי בית בעיר באזור שנחשב שקט וכפרי , והוא מנסר בחגים ובעצם מתי שבא לו . הבית עלה שני מליון שקל וחשבתי לתבוע ארבע מאות אלף שקל על ועגמת נפש כי הוא העצם הפך את הבית שלי לצמוד נגרייה , יש לי הוכחות וצילומים לאורך השנתיים האחרונות שבו רואים שהוא מחזיק כלים תעשייתיים ואף משתמש באוזני ות נגד רעש . יש סיכוי לנצח במשפט כזה ? ומה הסכום שאני צפוי לקבל ? תודה לכם וחג פורים שמח .
תביעה נגד שכן גובל בגין מטרדים
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/03/15
שלום רב
שאלתך מורכבת ויש צורך לבחון את מלוא העובדות הנדרשות לענין.
עם זאת, ככלל - יש לבחון בהסכם השיתוף האם ניתן להכיר בחתימתו של אחד מבני הזוג כחתימה המחייבת גם את בן הזוג/ השותף האחר ביחידת המגורים. גם אם אין כך הדבר אין משמעות הענין הוא שהיתר הבניה שניתן לשכן על סמך חתימתה של אשתך בטל ומבוטל אלא היה עליך לפעול לביטולו ולעמוד במבחנים נוקשים של ביטול היתר לרבות טענות של שיהוי שליחות והסתמכות.
אשר לשימוש בפועל שמבצע השכן - הרי שככל שהשימוש הוא בניגוד לתנאי ההיתר ואו בניגוד ליעוד הקרקע לפי התב"ע הקיימת או שהוא מהווה "מטרד ליחיד" כמשמעה של עוולה זו בפקודת הנזיקין (הפרעה של ממש לשימוש סביר בדירה שלך) - הרי שלכאורה קמה לך עילת תביעה כנגדו.
כאמור, אני סבור שעליך לקבל ייעוץ פרטני לפני שתקבל החלטה בדבר נקיטת הליכים משפטיים
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום שכירות לפני תום התקופה
מתן
03/03/15
שלום רב,
אנו שוכרים דירה ומעוניינים לסיים את השכירות לפני תום התקופה, בגלל שהדירה כבר לא מתאימה לצרכינו. פנינו בעבר למשכיר (לפני כחודש), והוא סירב לשחרר אותנו מהחוזה.
1. האם יש לנו את הזכות להודיע לו שאנו עוזבים, ולסיים את החוזה על דעת עצמנו?
2. האם הודעה כזו מחייבת אותו להשיב לנו את הצ'קים שהעברנו לו?
3. האם יש פרק זמן סביר להעברת הודעה שכזו?
יצוין כי בחוזה לא רשום דבר בנוגע לסיום השכירות טרם זמנה, למעט המשפט הבא:
"המשכיר מצהיר ומסכים כי לעניין הפסקת השכירות בתוך תקופת השכירות, יחול חוק השכירות והשאילה התשל"ה- 1971"
תודה
אנו שוכרים דירה ומעוניינים לסיים את השכירות לפני תום התקופה, בגלל שהדירה כבר לא מתאימה לצרכינו. פנינו בעבר למשכיר (לפני כחודש), והוא סירב לשחרר אותנו מהחוזה.
1. האם יש לנו את הזכות להודיע לו שאנו עוזבים, ולסיים את החוזה על דעת עצמנו?
2. האם הודעה כזו מחייבת אותו להשיב לנו את הצ'קים שהעברנו לו?
3. האם יש פרק זמן סביר להעברת הודעה שכזו?
יצוין כי בחוזה לא רשום דבר בנוגע לסיום השכירות טרם זמנה, למעט המשפט הבא:
"המשכיר מצהיר ומסכים כי לעניין הפסקת השכירות בתוך תקופת השכירות, יחול חוק השכירות והשאילה התשל"ה- 1971"
תודה
סיום שכירות לפני המועד
עו"ד ענת קציר
מנהלת
04/03/15
מתן שלום,
יש לקרוא את החוזה בעיון ולבדוק באילו נסיבות ניתן יהיה להפר את החוזה בטרם סיום תקופת השכירות על מנת לענות על שאלתך.
באופן כללי ומבלי לקרוא את החוזה ניתן לומר, כי אם טרם הסתיימה תקופת השכירות ולא קיימת מניעה למגורים בדירה בעיקר כזו אשר נובעת מתכונות הדירה או מהמשכיר עצמו (למשל הצפה המונעת מגורים בדירה), עליכם להשלים את תקופת השכירות.
ס' 19 לחוק השכירות והשאילה- סיום תקופת השכירות, מתייחס למועד שבו ניתן להודיע על סיום תקופת השכירות במקרים בהם לא נקבעה תקופה שכירות בין הצדדים או שהצדדים המשיכו לקיים את החוזה גם לאחר שנגמרה תקופת השכירות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לקרוא את החוזה בעיון ולבדוק באילו נסיבות ניתן יהיה להפר את החוזה בטרם סיום תקופת השכירות על מנת לענות על שאלתך.
באופן כללי ומבלי לקרוא את החוזה ניתן לומר, כי אם טרם הסתיימה תקופת השכירות ולא קיימת מניעה למגורים בדירה בעיקר כזו אשר נובעת מתכונות הדירה או מהמשכיר עצמו (למשל הצפה המונעת מגורים בדירה), עליכם להשלים את תקופת השכירות.
ס' 19 לחוק השכירות והשאילה- סיום תקופת השכירות, מתייחס למועד שבו ניתן להודיע על סיום תקופת השכירות במקרים בהם לא נקבעה תקופה שכירות בין הצדדים או שהצדדים המשיכו לקיים את החוזה גם לאחר שנגמרה תקופת השכירות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקה בין צדדים קשורים מבחינת רשויות
דני
03/03/15
ברשותי חלק מנכס, 50%, וברשות אח שלי 50% נותרים. ברצוני למכור את חלקי בנכס לאחי וברצוני לבדוק האם / מה נדרש במקרה כזה מול הרשויות.
בפועל המכירה תגרור הפסד הון , מול שבח וחבות של מס קנייה של אח שלי. מאחר וזו עסקה בין צדדים קשורים, רציתי לבדוק האם נדרשים דברים נוספים מול הרשויות בכדי לבצע את העסקה ?
בפועל המכירה תגרור הפסד הון , מול שבח וחבות של מס קנייה של אח שלי. מאחר וזו עסקה בין צדדים קשורים, רציתי לבדוק האם נדרשים דברים נוספים מול הרשויות בכדי לבצע את העסקה ?
מכר דירה בין אחים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
04/03/15
דני שלום,
עסקת מכר בין אחים (למעט העברה ללא תמורה של דירה שנתקבלה בירושה או בהעברה ללא תמורה מהורה או הורי הורה) הנה עסקה רגילה לכל דבר.
היות ומדובר בשני חצאים של אותה הדירה, ככל הנראה אחיך לא ישלם מס רכישה (תלוי בשווי הדירה).
לעניין מס שבח במכירה, יש לבדוק האם קיים פטור בהתאם לתנאים המופיעים בחוק.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
עסקת מכר בין אחים (למעט העברה ללא תמורה של דירה שנתקבלה בירושה או בהעברה ללא תמורה מהורה או הורי הורה) הנה עסקה רגילה לכל דבר.
היות ומדובר בשני חצאים של אותה הדירה, ככל הנראה אחיך לא ישלם מס רכישה (תלוי בשווי הדירה).
לעניין מס שבח במכירה, יש לבדוק האם קיים פטור בהתאם לתנאים המופיעים בחוק.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
ענת
03/03/15
אמא שלי גרה בבית פרטי שנרכשה לפני 35 שנה ואין היתר בניה הגשנו בקשות להיתר העיריה רוצה שנשלם היטל השבחה הבית 150 מטר בנוי ו30 מטר גינה העירייה טוענת שאפשר לעשות עליית גג בערך 30 מטר .האם יש דרך לקבל פטור קראתי באתר שאם ממשיכים לגור בבית ארבע שנים ולא מוכרים יש פטור ץהכאם זה נכון? האם היא תוכל לקבל פטור במקרה שהבית עבר את 140 מטר ?
פטור מתשלום היטל השבחה עד ל- 140 מ"ר
עו"ד ענת קציר
מנהלת
05/03/15
ענת שלום,
סעיף 19 ג 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי לדירה ששטחה עד 140 מ"ר קיים פטור, כל שטח מעל ל 140 מ"ר חייב בתשלום היטל השבחה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
סעיף 19 ג 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי לדירה ששטחה עד 140 מ"ר קיים פטור, כל שטח מעל ל 140 מ"ר חייב בתשלום היטל השבחה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי דמי תיווך בדירה להשכרה
דניאל
03/03/15
שלום,
המתווך סיפק לצדדים - שוכר ומשכיר - חוזה שכירות.
בדיעבד למדתי שזה אסור לפי חוק התיווך, ושזה שולל תשלום דמי תיווך.
דמי התיווך שולמו.
המתווך סיפק לצדדים - שוכר ומשכיר - חוזה שכירות.
בדיעבד למדתי שזה אסור לפי חוק התיווך, ושזה שולל תשלום דמי תיווך.
דמי התיווך שולמו.
המשך השאלה שנקטעה
דניאל
03/03/15
האם אפשר לתבוע את דמי התיווך חזרה בתביעה קטנה?
המקרה ארע לפני כשנתיים.
תודה
המקרה ארע לפני כשנתיים.
תודה
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
