פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירה

יוסי מועלם 10/06/16

שלום
אני קניתי דירה לפני כשנתיים ואני משכיר את הדירה הזאת לשוכרים, לי אין כוונה לגור שם בזמן הקרוב.
אני בעזרת השם עומד להתחתן בשנה הבאה,
השאלה שלי האם אני צריך לעשות הסכם ממון על הדירה הזו?
או בגלל שקניתי את הדירה לפני החתונה אז אין צורך לעשות הסכם ממון ?
האם יש אפשרות שאם חס וחלילה אני אתגרש הבחורה תוכל לנגוע לי בדירה?

תודה

לעמוד

המלא

דירה לפני הנישואין

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום יוסי,
למרות שעל פי חוק, רכוש שהיה למי מבני הזוג לפני הנישואין איננו חלק מהרכוש משותף, במהלך השנים רכוש כזה יכול להפוך לרכוש משותף.
הדבר נכון במיוחד לגבי רכוש שההכנסה (דמי השכירות) ממנו תשמש את משק הבית המשותף.
ככל שיש כוונה להפרדה רכושית ביחס לדירה מומלץ לערוך הסכם ממון ולעגן זאת שם.
יתרון נוסף של הסכם ממון הוא שבעת רכישת דירת מגורים משותפת תוכל בת זוגך לשלם מס רכישה מופחת כמי שזו דירתה היחידה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח לאחר עסקת מתנה בין אבא לבן

רוני 08/06/16

שלום,אני רוצה להעביר לבני דירה ללא תמורה.

שאלתי: בשעה שהבן ירצה למכור את הדירה הזו - מה יחשב "מועד הרכישה" בחישוב מס השבח : האם המועד בו הבן קיבל במתנה את הדירה או שמא המועד בו האבא קנה את הדירה (כמו שניתן לעשות בהעברה מכח ירושה)?

לעמוד

המלא

מועד הרכישה במכירת דירה שנתקבלה במתנה

עו"ד רחל אדרי מנהלת 13/06/16

שלום,
כאשר מעבירים דירה במתנה ומבקשים "פטור" ממס שבח, נכון יותר לומר כי מבקשים דחיית המס עד לאירוע שבו תימכר הדירה ביום מן הימים בכסף. כאשר חלה מכירה בתמורה, בכסף, יום רכישת הדירה ייקבע כיום בו נרכשה הדירה על ידי נותן המתנה.

בברכה,
רחל אדרי, עו"ד

אין האמור מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת קרקע

שלי 08/06/16

שלום, יש חברת מקרקעין שמוכרת קרקעות, 140 מטר לרוכש ומקבלים זכות לדירה של 115 מטר בבניין שיבנה.מדובר על קרקע שמוגרדת בניית רוויההקרקע מיועדת למגורים, מופשרת ועברה מתאר מחוזית, קיבלתי מיספר גוש וחלקה בעיריייה נמסר שנכון.כרגע בשלב של מחכים לתוכנית מפורטת ואמרו שזה יכול לקחת סביבות שנתיים.1. יש עוד פרטים חשובים שיש לברר?2. האם מדובר בעסקת סיכון? איך אני יכולה לדעת שבאמת כדאי לבצע זאת?3. זה שהקרקע מופשרת מיעודת למגורים זה מספיק?אשמח להסבר.

לעמוד

המלא

קרקע מופשרת לבניה

עו"ד רחל אדרי מנהלת 13/06/16

שלום,

על פניו כל הנתונים שמסרת מספקים תיאור עובדתי הגיוני של מצב הקרקע. יחד עם זאת, על מנת לבדוק באופן נכון וראוי את מצבה הפיזי המשפטי והתכנוני של הקרקע יש להיוועץ בשמאי מקרקעין ובעורך דין.

בברכה,
רחל אדרי, עו"ד

אין האמור מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דוח ליקויים לקבלן – מכתב רשום (הבנת תהליך ומשמעות)

ערן 08/06/16

שלום,
כאשר שולחים דוח ליקויים לקבלן בסוף שנת הבדק
בדואר רשום - במידה והקבלן לא אוסף את דבר הדואר
ובמידה ונוצר סכסוכך משפטי
על מי חובת ההוכחה (כאשר יש אישור חברת הדואר על כך שהקבלן קיבל את הפתק להגיע לדואר ולאסוף אותו)

תודה מראש,
ערן

לעמוד

המלא

שליחת דו"ח ליקויים לקבלן

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום ערן,
פרקטית: ממליצה לך לשלוח את הדו"ח בכל דרך אפשרית (גם וגם): דואר רשום ורגיל, מייל, פקס, לקבלן ישירות (לפי כתובת ברשם החברות ובמרשם הקבלנים) וגם למשרד עוה"ד של הקבלן. אם זה מעשי - גם לתת עותק לנציג הקבלן (מנהל העבודה) במקום.

הכלל המשפטי אומר - שאם מסמך נשלח בדואר - חזקה שהגיע ליעדו והנמען הוא שאחראי במקרה שהדואר לא התקבל בידיו. מדובר חזקה הניתנת לסתירה, אבל אז הקבלן יצטרך להוכיח שלא קבל את ההודעה (למשל - במקרה שנשלחה לכתובת לא נכונה, שם שגוי, שהות ארוכה בחו"ל וכו').

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הסכם מכר ובטוחות

אלירן 07/06/16

שתי שאלות ברשותכם:
הקדמה: רכשנו דירה וחתמנו על הסכם מכר - בנספח שינויים הכנסנו בין היתר " החברה מתחייבת כי הלקוח יקבל ערבויות בנקאיות מהבנק המלווה על כל הסכומים...." בפועל החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת ביטוח והיא מבקשת להחתים אותנו על טופס "הצהרת הקונים" שמקריאתו נראה חד צדדי.
שאלות:
1. האם החברה מפרה חוזה כאשר לא מספקת לנו ערבות בנקאית ועד כמה בית המשפט יכול לפסוק לו לטובתנו (מה קורה בפרקטיקה?)

2. האם אנחנו חייבים לחתום על טופס הצהרת קונים מול חברת הביטוח?

מה עלינו לעשות ? לקחת את השוברים ולשלם ובעתיד לתבוע ? לחתום בניגוד להסכמתנו ????

תודה מראש

לעמוד

המלא

הסכם מכר ובטוחות

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום אלירן,
לא ניתן להשיב לשאלתך מבלי לבחון את הסכם הרכישה, והאם הוא שולל מהחברה את הזכות להחליף בטוחות, ואת המסמך עליו התבקשתם לחתום.

על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ערבות בנקאית וביטוח הן ערובות שוות ערך.

ממליצה לכם לפנות לעו"ד ליעוץ פרטני ובדיקת המסמך עליו נתבקשתם לחתום.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קניה-מיכרה וקניה

מיכאל 07/06/16

שלום רב.
לפני כשנה אני ואשתי קנינו דירה ראשונה למגורים.
אנחנו שוקלים לשפר דיור ולקנות דירה מקבלן ולמכור את דירתנו במקביל.
האם ההליך הזה יביא איתו בחשבון מיסים גבוהים ממה שיהיו בעוד חצי שנה?
תודה.

לעמוד

המלא

מיסוי משפרי דיור

עו"ד רחל אדרי מנהלת 13/06/16

שלום,
אין יכולת לדעת היום מה יהיו המסים עוד חצי שנה... ייתכן והם ישארו אותו דבר ןייתכן שדברים ישתנו. ןלכן אוכל לענות על שאלתך נכון להיום. נכון להיום את דירת המגורים הראשונה שרכשת עליך להחזיק לפחות משך 18 חודשים מיום הקניה. לאחר מכן, ועד 12 חודשים לאחר קבלת טופס 4 לדירה שתרכוש מהקבלן, תוכל למכור אותה בפטור ממס שבח. בכל הזמן הזה מס הרכישה בגין רכישת דירה "שניה" מהקבלן יוקפא עד למכירת הדירה הראשונה בתוך הזמן הנתון. אם תחליט לא למכור את הדירה הראשונה תשלם את מלוא מס הרכישה לדירה שניה כולל ריבית הצמדה וקנסות.

בברכה,
רחל אדרי, עו"ד

אין באמור להוות תחליף ליעוץ משפטי אישי.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכשית דירה מקבלן – בדיקת נסח טאבו

ערן 07/06/16

שלום רב,לאחר כשנה רכשית דירה מקבלן היכן ניתן לראות את נסח הטאבו (לוודא שלא נעשתה טעות רישום וכו וכו..)תודה מראש,ערן

לעמוד

המלא

נסח טאבו

עו"ד רחל אדרי מנהלת 13/06/16

שלום ערן,

נסח טאבו תמיד אפשר להוציא מהטאבו -לשכת רישום מקרקעין שבתחומה מצוי הנכס. ואפשר אפילו בדרך יותר פשוטה להקיש בגוגל "נסח טאבו" ולהיכנס לאתר של שירות התשלומים הממשלתי ולהזמין את הנסח ישירות לתיבת הדוא"ל שלך. עליך להצטייד במספר הגוש והחלקה וכרטיס אשראי. יחד עם זאת, מנסיוני, ברוב המקרים של רכישת דירה מקבלן לא תמצא את שמך בטאבו כבעלים, לכל היותר כבעל הערת אזהרה.

בברכה,
רחל אדרי, עו"ד

אין האמור מהווה תחליף לייעוץ משפטי אישי.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת דירה מקבלן - בדיקת נסח טאבו

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום ערן,
לפני בדיקת נסח טאבו עליך לוודא עם הקבלן שהדירה נרשמה כבר בטאבו על שמך, או אם נרשמה הערת אזהרה לטובתך.
רישום הזכויות יכול להתבצע רק במדה ונעשתה פרצלציה (אם נדרש), רק אז ואחרי שהסתיימה הבניה, ניתן לרשום את הבניין כבית משותף ולרשום את הזכויות בדירה על שם הקונים.
אם נרשמה הערת אזהרה לזכותכם, תוכלו אכן לראות אותה בנסח הטאבו.

נסח טאבו ניתן להוציא בקישור המצורף:

https://ecom.gov.il/counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&Language=he

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חישוב פיצוי על איחור במסירת הדירה מידי קבלן

נינו 07/06/16

הקבלן שלנו כבר עבר את 60 ימי הגרייס המוקנים לו בחוז המעבר לתאריך המסירה הרישמי בחוזה.על העובדה שיהיה פיצוי אין ויכוח, עכשיו יש ויכוח איך יחושב הפיצוי1. מי השמאי שיקבע מה מחיר השכירות באיזור? מטעמו? אם כן האם עליי להביא שמאי מטעמי?2. השאלה העיקרית - הקבלן טוען שעפ החוזה עיכובים שאינם תלויים בו דינם לצאת מן החישוב ועל כן הוא מוציא מן החישוב 17 ימים בהם היה סגר במסגרת צוק איתן והפועלים הערבים היו מנועים מלעבוד.האם הוא יכול לקבוע דבר כזה?האם העובדה שהיה יכול להביא עובדים יהודים שאינם בסגר לא עומדת כנגדו?ואם אכן יעמוד על כך האם עליי להביא עו"ד שיתבע חזרה את 17 הימים הללו?או שכל הטענות שלו לגיטימיות מוכרות ומקובלות? תודה מראש

לעמוד

המלא

פיצוי על מסירת דירה באיחור

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום רב,
ניתן לברר את מחיר השכירות לדירה דומה באזור באמצעות פניה למתווך העובד באזור ומכיר אותו, אך ככל שתהיה לך מחלוקת עם הקבלן ומחלוקת זו תגיע לבית המשפט, תדרש חוות דעת של שמאי.

בנוגע לעיכוב עקב צוק איתן - יש לבחון את הוראות הסכם המכר שעליו חתמתם ומה נקבע שם לעניין עיכובים שאינם תלויים בקבלן. ככל שהעניין יגיע לבית המשפט, אם הקבלן יצליח להוכיח שבפועל נגרם עיכוב בבניה עקב הסגר הנ"ל - לא תקבלו פיצוי בגין ימים אלה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הסכם שכירות עם אחד השוכרים

שוש 07/06/16

שלום,
בדירה להשכרה אמורים לגור אשה בן הזוג שלה והילדה שלהם. השוכרת מבקשת שהסכם השכירות יהיה רק על שמה. האם יש עם זה בעיה ? תודה מראש על התשובה.

לעמוד

המלא

הסכם שכירות עם אחד השוכרים

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום שוש,
ככלל, מוטב ששני בני הזוג יהיו חתומים על החוזה.

ניתן להסתפק בחתימת אחד השוכרים כל עוד כוללים בהסכם סעיף המבהיר שזכויות בן הזוג שאיננו חתום תלויות באלה של בן הזוג החתום וכי בן הזוג החתום אחראי להפרות של ההסכם ע"י כל המתגוררים ואחראי לפינוי של כל מי שמתגורר עמו בסוף תקופת השכירות.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שימוש במקרקעין של שכן לצורך איטום קיר משותף

דניאל 07/06/16

לעו''ד שלום פונה בעניין קיר משותף הגובל ביני לבין שכני. בקיר חייבים
לבצע פעולת איטום רצינית על מנת למנוע חדירת מים העלולה להסב נזקים כבדים
לבית שלי.השכן לא סובל מהבעיה הזאת (הקיר בעצם משמש כגדר הגובלת בין השטח של השכן לשטח שלי והדרך היחידה לאטום את הקיר היא רק על ידי הצבת פיגומים בשטחו של
השכן.השכן מסרב שאיכנס למקרקעין שלו ובכלל שאציב שם פיגומים לטובת
איטום הקיר המשותף.עורכת הדין שלי ייעצה לי להגיש תביעה בתביעות קטנות אך הדבר מאוד דחוף לי ואני לא מרגישה שזו הדרך הנכונה. אשמח לקבל דעות נוספות.

לעמוד

המלא

איטום קיר משותף

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום דניאל,

בהעדר שיתוף פעולה מצד השכן, הדרך לבצע את האיטום תהיה באמצעות קבלת צו עשה באמצעות פניה לבית המשפט או, אם מדובר בבית משותף - למפקח על רישום מקרקעין.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

גביית חוב מנהל לפני יותר מ 7 שנים ולא נשלחו הודעות

ברוך 07/06/16

קניתי דירה ב 2003 באמצעות כונס נכסים עורכי דין ובאישור משפטי כדת וכדין.
הדירה היתה בניהול עמידר,
משום מה אף אחד לא עדכן את מנהל מקרקעי ישראל על העברת דירה,
ומשום כך נשארה במנהל על שם הבעלים הקודמים,
וצבר על שמם חוב מ2003 ועד היום , בזמן שהדירה כבר מזמן לא על שמם.
החוב צבר ריבית והוצאות של הוצאה לפועל, בסך של כ 5000 ש"ח לאנשים שהדירה כלל לא שייכת להם
ואני כמובן לא ידעתי על כך דבר, ולא קיבלנו על כל כל מכתבים והודעות.
כדי להעביר את הדירה על שמי עו"ד של המנהל רוצים שנשלם אם החובות הנ"ל.
אני אמרתי שמוכן לשלם, אך ללא ריבית והוצאות משפטיות שנבעו משגיאה של חוסר העברת בעלות שלא קשורה אלי
מה עוד שעובד מנהל לשעבר מסר לי שחוב יותר 7 שנים אחרונה אסור להם לגבות ממני
שלמתי מקדמה של 2000 ש"ח של רוב סכום קרן החוב , והגשתי בקשה לוועדה דרך העו"ד של המנהל כאמור
אך כבר שנתיים לדבריהם עדיין הוועדה לא דנה בעניני
העו"ד טוענים שאינם יכולים לשלוט בסחבת של וועדות המנהל ואין להם מה לעשות בעניין.
מה אני יכול לעשות??

לעמוד

המלא

העברת זכויות ברמ"י

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום ברוך,

סיפורך ממחיש בצורה טובה את החשיבות שבביצוע העברת זכויות סמוך ככל שניתן למועד ביצוע העסקה.

על מנת לפתור את העניין עם רמ"י עליך (או על עורכי הדין מטעמך) לנסות לקבוע פגישה עם מנהל המחלקה העוסקת בעניינך ולבדוק אפשרויות לקידום העברת הזכויות. תקופה של שנתיים היא ארוכה מדי.

בנוסף - יש לבחון את חוזה הרכישה שלך ולראות מי אחראי להעברת הזכויות בדירה על שמך, כדי שתוכל לדעת אם יש מי שיהיה אחראי לפצות אותך על נזקיך.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביוב משותף – בית בפטי

ניר 07/06/16

אני גר בבית אמצעי בשורה של שלושה בתים להם קו ביוב משותף.
בשטח שלי שקע הקו ונוזל לבית השלישי והאחרון בשורה.
על מי לחלוק בעלויות?
- רק עלי מאחר וזה בשטח שלי.
- על הבית הראשון ועלי מאחר ושנינו כבר התחברנו לקו בעוד הבית האחרון מתחבר לאחר נקודת התקלה.
- על כל השלושה בלי קשר למי מתחבר באיזו נקודה.

לעמוד

המלא

ביוב משותף

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום ניר,
אם הבתים רשומים כבית משותף והביוב מהווה רכוש משותף, עלויות התיקון חלות על כל השלושה.
אם מדובר בבתים נפרדים - כל בית אחראי לחלק הקו שבשטחו.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבלת ירושה של קרקע שרשומה באיגוד מקרקעין

יונה 07/06/16

שלום רב ,
לאחרונה קיבלתי בירושה חלקה בנתניה החלקה רשומה כאיגוד מקרקעין, הבנתי כי עלי לשלם מעל 1000 ש"ח בשנה להחזיק באיגוד,
רציתי לדעת אם אני אעביר את החלקה על שמי ואחי (אנו 2 יורשים) האם אני צריך לשלם מס רכישה ומס שבח.. או שכדאי לי להשאיר את החלקה כאיגוד מקרקעין .

לעמוד

המלא

פירוק איגוד מקרקעין

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום יונה,
אנא הפני שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם טוב לעשות הסכם שיתוף והאם זה מונע פירוק שיתוף?

רותי 06/06/16

אנחנו 5 יורשים ברכוש משותף המחולק ל-4 מגרשים עם בעלות צולבת. 4 מהיורשים מאוחדים בדעתם מול היורש החמישי שייתכן ויגיש תביעה לפירוק שיתוף. האם 4 היורשים יכולים לחתום על הסכם שיתוף ביניהם? והאם קיום הסכם השיתוף יכול למנוע הגשת תביעה לפירוק השיתוף נגדם.

לעמוד

המלא

האם ניתן למנוע פירוק שיתוף

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום רותי,
הסכם שיתוף שלא נחתם בין כל השותפים, מחייב רק את השותפים שחתמו עליו, ולא יכול לחייב את השותף שאיננו חתום עליו.
לצורך ניהול כללי של המקרקעין - ניתן לפעול בהחלטת רוב, ושותף שסבור שהחלטת הרוב מקפחת אותו רשאי לפנות לבית המשפט.
הסכם שיתוף גם איננו יכול למנוע פירוק שיתוף.
חוק המקרקעין קובע, כי כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת, וכי אם נערך הסכם שיתוף ובו הגבלה על הזכות לדרוש את ירוק השיתוף, לאחר 3 שנים בית המשפט רשאי להורות על פירוק למרות אותה הסכמה, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום דירה

חיים 06/06/16

שלום רב,
בבניין בו אני מתגורר עתיד להיעשות תמ"א 38 אשר במסגרתו יתווספו מרפסת וממ"ד.
הדירה בה אני מתגורר אינה רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת, מכאן שאלתי,
האם חובה עליי להסדיר את הרישום בטאבו לצורך חתימתי אל מול הקבלן המבצע את פרוייקט התמ"א ?
או שניתן להשאיר המצב על כנו ?

בברכה

לעמוד

המלא

רישום דירה

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום חיים,

בלי כל קשר לתמ"א 38 - אם ניתן לרשום את הזכויות בדירה על שמך - ממליצה לך לעשות זאת בהקדם. רק רישום הזכות בטאבו "מקבע" את זכותך הקניינית בדירה ומותיר את השליטה בה בידיך בלבד.

לעניין התמ"א - אם הזכויות תלא ירשמו על שמך בעל הזכויות בדירתך (החברה המשכנת? מישהו אחר?) יצטרך לתת הסכמה לביצוע התמ"א.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

דןןןן 06/06/16

לאחרונה פנו אלי מהחברה הכלכלית לחסכון בע"מ בטענה כי מגיע לי החזר בגין תשלום מס שבח ששילמתי כאשר מכרתי את ביתי בשנת 2012.
הם דרשו שכר טרחה מאוד גבוה כדי לטפל בנושא ולדעתי מדובר פשוט בהגשת מכתב עם הטענה הנכונה.
האם ידוע לכם על שינויי חקיקה או פסיקה בתחום המקנות החזר של מס שבח?

לעמוד

המלא

החזר מס שבח

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום דן,
אנא הפנה את שאלתך לפורום דיני מסים.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הפרה שתקונה

אבי 06/06/16

ואם ההפרות תוקנו לאחר הגשת התביעה?אין לי טיפת אמון בשוכר. ואני רוצה לפנותו. כי אני לא מעונין להגיע שוב למצב זה כי הוא מתקן הפרותיו רק תחת איומים.האם קמה לי זכו פינוי מעצם קיום ההפרה.ולא הבעתי לא הסכמה במילים ולא הסכמה בשתיקה. דרשתי פינוי והוא לא פינה והודעתי ברורות שאיני מוותר , לאור זאת מהו מעמד הפרה שתוקנה? כשהשוכר פועל על דרך של "אחטא ואשוב".
(תודה לתשובתך. היתה תקלה בגינה לא הצלחתי להוסיף השאלה הזו בשרשרו הקודם שלי)

לעמוד

המלא

הפרה שתוקנה

עו"ד לילך עתני מנהלת 13/06/16

שלום אבי,
אם ההפרה תוקנה רק לאחר הגשת התביעה ותוכל להראות שהיו הפרות קודמות חוזרות ונשנות נראה שבית המשפט יעתר לתביעת פינוי.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

יפעת

יפעת 05/06/16

אני ובעלי חסכנו הון עצמי ואנחנו מחפשים לקנות דירה

בימים האחרונים פנינו דרך גוגל מצאנו חברה שקוראים לה יועצי נדל''ן אחד על אחד ונשמח לדעת אם מישהו מכיר אותם או היה לו ניסיון איתם יכול מאוד לעזור :)

בנוסף המלצות על יועצי נדלן יתקבלו ממש בברכה, או בכלל טיפים או מאמר טוב שיכול לכוון אותי גם כן יהיה נהדר

לעמוד

המלא

טיפים לרוכשי דירה

עו"ד לילך עתני מנהלת 08/06/16

שלום יפעת,

בקישור הבא תוכלי להרשם לקבלת מדריך שכתבתי לחסכון בהוצאות לרוכשי ומוכרי דירה וכן סדרת טיפים שבועיים:

http://lp.vp4.me/dtwz

בהצלחה

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה

טלי 05/06/16

קיבלתי היתר לחלוקת דירה מהעירייה.אני מעוניינת למכור את הדירה, האם ניתן למכור ולהעביר את ההיתר לחלוקה על שם הקונה של הדירה?אין לי עדיין תעודת גמר סופית, אמרו לי שעד 3 שנים אני יכולה להאריך את התוקף. יש עוד שינויים שצריך לעשות בדירה ולהקים חנייה.האם ניתן למכור והקונה ימשיך בשינויים? האם אני צריכה לשלם ערבות לבנק או הקונה ישלם? (לקחתי ואמרו לי לחדש כל שנה)גרתי בדירה 4 שנים, האם אני צריכה לשלם מס שבח? (שמעתי שלפיד ביטל את הפטור ב2014)האם יש מס על קניית דירה ששווייה מעל 1,350,000?אני מקבלת מביטוח לאומי השלמת הכנסה+פנסיה ורוצה לדעת אם אני צריכה למכור ולקנות מיידית או שיש לי תקופת זמן מסויימת בין המכירה לקנייה?תודה מראש

לעמוד

המלא

מכירת דירה במהלך חלוקה

עו"ד לילך עתני מנהלת 08/06/16

שלום טלי,
לא ברור משאלתך אם את מוכרת את הדירה כולה או רק חלק ממנה והאם החלק הנמכר כבר ראוי למגורים או שטרם קבל טופס 4.
יש לפרטים אלה משמעות לעניין החבות במס.
אם הדירה נמכרת כמקשה אחת, טרם חולקה בפועל ולא נותרות בידיך זכויות, והיא דירתך היחידה - ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח. אם הדירה חולקה בפועל וניתן לעשות בכל חלק שימוש נפרד למגורים, ואם נמכר החלק שלא הושלם עדיין - לא ינתן פטור, שכן מעת החלוקה את בעלת 2 דירות.
גם החבות במס רכישה תלויה בשאלה מה בדיוק נמכר ומה נותר בידיך אחרי המכירה - אם הדירה שתרכשי תהיה דירתך היחידה, הסכום שציינת אמור להיות פטור. אם נותרה בידיך דירה - תחוייבי במס רכישה גבוה (8%).

לגבי הערבות שנמסרה לרשות המקומית - בררי איתם את האפשרות להמיר אותה בערבות של הקונה ובכל מקרה על ההסכם לכלול הוראות מתאימות לעניין זה.

ככל שמדובר בדירה יחידה: על מנת לקבל פטור ממס שבח ומדרגות מס רכישה מופחתות עליך למכור את הדירה הקיימת בתוך 18 חודש מעת רכישת דירה חדשה.
עניין זה איננו קשור לקבלת פנסיה/ביטוח לאומי.
כדאי לבדוק בפורום ביטוח לאומי אם קיימות הגבלות ברכישת דירה על מקבלי הבטחת הכנסה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פינוי

אבי 05/06/16

שוכר הפר חוזה שכירות
לא שלם חשבונות במועד
לא הפקיד בטחונות
לא העביר חשבונות על שמו
הזניח את הדירה

קבל אורכות והבטיח הבטחות שוא.
לאחר שדרשתי פינוי הדירה ונלחץ לקיר הסדיר כל הנ"ל
האם עדיין אקבל צו פינוי.
אני לא מעונין שישאר בדירה
ברור שאגיע שוב למצב הזה
ומבחינתי אין לי בו כל אמון
והוא גם ממשיך להזניח הדירה
האם זה שתקן את ההפרה לאחר תקופה ארוכה מבטלת את זכותי לפנותו בגין ההפרה

לעמוד

המלא

פינוי שוכר

עו"ד לילך עתני מנהלת 06/06/16

שלום אבי,
יש לבדוק את הוראות הסכם השכירות כדי לקבוע מה יחשב להפרתו ומה מעמד הפרה שתוקנה והאם תקנה זכות לתבוע פינוי.

אם הסכמת למתן אורכות בהן תוקנה ההפרה ניתן לפרש זאת כאילו ויתרת על זכותך לתבוע בגינה.
ככל שהשוכר יפר את ההסכם שוב - פעל ללא דיחוי להגשת תביעת פינוי, במסגתה תוכל להסתמך גם על ההפרות הקודמות.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

צו פינוי

אבי 05/06/16

לאחר קבלת צו פינוי השוכר לא יוצא. מה השלב הבא
באלו עלויות כרוך?
שמאתי שפניה להוצלפ שפונה למשטרה וזה בסביבות 15,000 ש"ח. האמנם?

לעמוד

המלא

צו פינוי

עו"ד לילך עתני מנהלת 06/06/16

שלום אבי,
אם לאחר קבלת צו פינוי השוכר איננו מציית לו יש לפנות לביצוע הצו באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלות בקשר לפירוק שיתוף במקרקעין

מירי 05/06/16

האם יש ייתרון למי שפותח בהליך פירוק שיתוף? בידיעה ודאית, כי אחד מהבעלים במושע יפתח הליך נגדו. כיצד אפשר לפרק שיתוף בארבעה מגרשים הנמצאים בבעלות צולבת של כל היורשים?, בהנחה שכל היורשים חוץ מאחת ירצו להישאר בעלים משותפים ולהכריז על בית משותף. האם שייך כאן איחוד וחלוקה? האם השותפה הסוררת יכולה לחייב אותנו למכור את חלקנו? או שאפשר להחליף בעלות בין המגרשים?

לעמוד

המלא

פירוק שיתוף במקרקעין

עו"ד לילך עתני מנהלת 06/06/16

שלום מירי,

חסרים נתונים רבים על מנת להשיב לשאלתך, כגון, בכמה יורשים מדובר, האם הירושה נרשמה, איך רשומים המגרשים ומה הזכויות בהם, מה בנוי (אם בנוי) על המגרשים, מה האפשרות הפיזית לחלקם בין היורשים, מה ערכם של המגרשים ועוד.

אין יתרון למי שפותח בהליך. אם תתקבל תביעה עליכם להגיש כתב הגנה ובמסגרתו לטעון את כל טענותיכם ולפרט את העדפתכם לעניין אופן פירוק השיתוף.
פירוק שיתוף איננו חייב להעשות במכירה, אל מגוון האפשרויות גדול (מכירה או רכישה של זכויות היורשים כולם או חלקם, מכירת הנכסים לצד ג', חלוקה פיזית של הנכסים בין היורשים או חלקם וכיוב', בהתאם לתנאים ולעובדות הספציפיות שלכם.

אם אתם סבורים שתוגש תביעה - המלצתי היא להתחיל להתכונן אליה כבר כעת ע"י פניה ליעוץ משפטי.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הסכם בלעדיות עם תיווך

ירון 05/06/16

שלום,
חתמתי באופן מודע להסכם בלעדיות במטרה למקסם את המכירה בפועל (חלפו 4 חודשים מתוך 6 חודשי הבלעדיות) , המתווך לא מבצע את תפקידו לא מביא לקוחות וכם כאלה שמביא לא מצליח ליצר עיסקה - הזמן שלי דוחק כי קניתי במקביל - אני מעוניין להפסיק את ההתקשרות ולנסות מתווך אחר האם יש דרך חוקית ? כמובן שהמתווך לא מוכן להפסיק את ההסכם.
אודה על עזרה בעניין.

לעמוד

המלא

הסכם בלעדיות עם מתווך

עו"ד לילך עתני מנהלת 05/06/16

שלום ירון,

מתווך שקבל נכס בבלעדיות חייב לבצע לפחות 2 מפעולות השיווק המנויות בתקנות:

1. פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
א. הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;

ב. הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;

ג. הצבת שלט במרכז קהילתי;

ד. כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
2. פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר
או באמצעי אחר כפי שיסוכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק
נכסי מקרקעין;

3. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;

4. פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;

5. הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;
6. הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה
לשם מכירת הנכס;
7. כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות 1 עד 6 כפי שתוסכם בין הצדדים.

אם לא בוצעו פעולות שיווק ע"י המתווך בשליש הראשון של תקופת הבלעדיות תוכל להשתחרר מהסכם הבלעדיות. אחרת - עליך לתת למתווך למצות את התקופה אותה הסכמת לתת לו.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קיזוז של דמי התווך של מוכרת הדירה

יוסף 05/06/16

עשיתי חוזה על קניית דירה והמתווך מבקש ממני טובה שאשלם את דמי התווך של המוכרת והיא תקזז לי את זה ממחיר הדירה.
השאלה היא 1: האם זה מסכן את החוזה
2:איך להבטיח את זה שלא אדרש לשלם את זה פעמיים (כי בחוזה כתוב סכומים לתשלום בכל תאריך)
תודה רבה

לעמוד

המלא

קיזוז של דמי התיווך של מוכרת הדירה

עו"ד לילך עתני מנהלת 05/06/16

שלום יוסף,

כל הסכמה לגבי דמי תיווך של המוכרת צריכה להיות מול המוכרת ישירות. לא באמצעות המתווך.
יתכן שלמוכרת יש טענות כנגד המתווך או חילוקי דעות אחרים, ואינני ממליצה לך להיות מעורב בכך.
מוטב שאתה תשלם את הכספים ישירות למוכרת והיא תעביר אותם למתווך, ככל שהיא חייבת לו כספים.
ככל שתחליט אחרת - ממליצה לך לעגן את ההסכמה לקיזוז ממחיר הדירה במסמך בכתב שיחתם ע"י המוכרת ולדאוג לקבל אסמכתא לתשלום.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב