פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
אישור בטיחות אש לאולם תרבות
ליאת
12/08/18
שלום,
האם יש תוקף לאישור כבאות הניתן לאולם ציבורי, כאשר לא כתוב בו מספר האנשים שמותר להושיב בו על פי האישור? ליאת
האם יש תוקף לאישור כבאות הניתן לאולם ציבורי, כאשר לא כתוב בו מספר האנשים שמותר להושיב בו על פי האישור? ליאת
אישור בטיחות אש
מיכאל שטרית
14/08/18
ליאת שלום רב, שאלתך היא ברמה של רישוי עסקים ואילו הפורום הנ"ל הוא בעניין מקרקעין ונדלן
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
עזיבה של דירה
דורי
09/08/18
אם אני גר כרגע בשכירות ומקבל סיוע בשכר דירה ממשרד השיכון והולך לקנות בית (משלם לבעלים את היתרה של השכירות) האם תהיה בעייה בעירייה אם אני יבוא להחליף בעלות על הבית במחלקת הארנונה ? /להמשיך לקבל הנחה לארנונה של נכים שאני מקבל אותה מהדירה שאני שוכר ?
עזיבה של דירה
מיכאל שטרית
13/08/18
דורי שלום רב,
ככל ותדווח על החלפת מחזיקים בעירייה הרי שזכאותך להנחה בארנונה בגין הדירה הספציפית תבוטל
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ככל ותדווח על החלפת מחזיקים בעירייה הרי שזכאותך להנחה בארנונה בגין הדירה הספציפית תבוטל
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מיסוי
אורטל
09/08/18
שלום רב
אני מתכננת.לרכוש דירה על הנייר לעוד 3 שנים.
באיזה שלב אצטרך לשלם את מס הרכישה??
תודה
אני מתכננת.לרכוש דירה על הנייר לעוד 3 שנים.
באיזה שלב אצטרך לשלם את מס הרכישה??
תודה
מיסוי
מיכאל שטרית
13/08/18
אורטל שלום רב,
ככלל תשלום מס רכישה מתבצע בתוך 30 ימים מהמועד בו קיבלת את שובר התשלום.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ככלל תשלום מס רכישה מתבצע בתוך 30 ימים מהמועד בו קיבלת את שובר התשלום.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
וועד בית
עזרא ברזני
09/08/18
האם אני כדייר יכול לבקש מוועד הבית פרוט של הוצאות והכנסות משנים קודמות ועד כמה זמן אחורה
וועד בית
מיכאל שטרית
13/08/18
עזרא שלום רב,
זכותך לדרוש פירוט הוצאו והכנסות משנים קודמות. בד"כ נהוג לשמור פירוט של עד כ7 שנים אחורה.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
אי תשלום על עבודות שהוחלטו בבית משותף
משה
08/08/18
הווה ידוע לי שלדייר אסור שלא לשלם מיסי ועד מכל סיבה, ואם הוא סבור שהוועד אינו נוהג כשורה בעניין זה או אחר, עליו קודם לשלם ולתבוע את הוועד.
האם הכלל הנ"ל תקף גם לגבי עבודות תחזוקה בבניין (בין אם שדרוגים ובין אם עבודות בטיחות)?
כלומר, הדייר חייב קודם לשלם ואם אופן הביצוע אינו מוצא חן בעיניו (נניח שהוא חושב שצריך לעשות דברים אחרת כי הוא בעל ידע בתחום), עליו לתבוע את הוועד?
ומה הדין אם הדייר הזה בכ"ז לא מוכן לשלם?
האם הכלל הנ"ל תקף גם לגבי עבודות תחזוקה בבניין (בין אם שדרוגים ובין אם עבודות בטיחות)?
כלומר, הדייר חייב קודם לשלם ואם אופן הביצוע אינו מוצא חן בעיניו (נניח שהוא חושב שצריך לעשות דברים אחרת כי הוא בעל ידע בתחום), עליו לתבוע את הוועד?
ומה הדין אם הדייר הזה בכ"ז לא מוכן לשלם?
אי תשלום על עבודות
מיכאל שטרית
13/08/18
משה שלום רב,
הוועד הוא ישות משפטית המחייבת את כל דיירי הבניין וככל יש טענות כאלו ו/או אחרות יהיה עליכם להסדירן מול הועד או באמצעות הליך משפטי מתאים. יחד עם זאת, מומלץ לא לעשות דין עצמי ולהמנע מתשלום.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
הוועד הוא ישות משפטית המחייבת את כל דיירי הבניין וככל יש טענות כאלו ו/או אחרות יהיה עליכם להסדירן מול הועד או באמצעות הליך משפטי מתאים. יחד עם זאת, מומלץ לא לעשות דין עצמי ולהמנע מתשלום.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
תיווך
ליאת
08/08/18
שלום,
אנחנו מחפשים לקנות דירה ויש לנו מתווך שמראה לנו דירות ומחתים על טופס על דירות שהוא הראהשאנחנו מחוייבים לקנות דרכו. בחלק מהמיקרים אנחנו ניתקלים במודעות של אותן דירות שהוא מראה אבל באופן פרטי דרך בעלי דירות.
כמה שאלות:
1. בטופס שהוא מחתים אותנו לא רשומה תקופה של כמה זמן אנו מתחייבים לקנות דרכו את הדירה. זה תקין? יש תוקף לחתימה הזאת?
2. אם המתווך הציע לי דירה מסוימת או התקשרתי אליו לברר על דירה שראיתי במודעה ולאחר מכן מצאתי אותה מודעה דרך בעל הדירה וקבעתי ישירות עם הבעלים ללא תיווך ( התיווך לא הראה לי ולא חתמתי על טופס) . אני עדיין חייבת למתווך ( כי פניתי אליו קודם )?
3. הם זה חוקי שרק אנחנו רק משלמים עמלת תיווך והמוכר לא? כי אם המודעות מתפרסמות גם וגם סביר להניח שהמוכר לא משלם.
אנחנו מחפשים לקנות דירה ויש לנו מתווך שמראה לנו דירות ומחתים על טופס על דירות שהוא הראהשאנחנו מחוייבים לקנות דרכו. בחלק מהמיקרים אנחנו ניתקלים במודעות של אותן דירות שהוא מראה אבל באופן פרטי דרך בעלי דירות.
כמה שאלות:
1. בטופס שהוא מחתים אותנו לא רשומה תקופה של כמה זמן אנו מתחייבים לקנות דרכו את הדירה. זה תקין? יש תוקף לחתימה הזאת?
2. אם המתווך הציע לי דירה מסוימת או התקשרתי אליו לברר על דירה שראיתי במודעה ולאחר מכן מצאתי אותה מודעה דרך בעל הדירה וקבעתי ישירות עם הבעלים ללא תיווך ( התיווך לא הראה לי ולא חתמתי על טופס) . אני עדיין חייבת למתווך ( כי פניתי אליו קודם )?
3. הם זה חוקי שרק אנחנו רק משלמים עמלת תיווך והמוכר לא? כי אם המודעות מתפרסמות גם וגם סביר להניח שהמוכר לא משלם.
תווך
שיף
08/08/18
אם חתמת למתווך על הסכם כדין אתה מחוייב לגבי הדירות לגביהן תתמת. אתה יכול מראש לא לחתום גורף על כל דירה שהוא לוקח אותך לסיור
תיווך
מיכאל שטרית
13/08/18
ליאת שלום רב,
במענה לשאלות הנני להשיב ע"פ סדר השאלות הנשאלות.
1. ככלל חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות מחייבת. יחד עם זאת יש דרישה גם לתום לב, ולכן אם הוצגה בפניכם דירה מסויימת באמצעות המתווך הרי שאתם נדרשים לפעול מולו ברכישת הדירה שהוצגה באמצעותו.
2. ע"פ נתוני השאלה לא ברור האם הדירה משווקת בבלעדיות באמצעות מתווך ובמקרה זה, גם אם פנית ישירות למוכר הדירה, אזי בסופו של יום יהא עליכם לעבור דרך המתווך המחזיק את הדירה בבלעדיות.
3. אין כל בעיה עם זה שרק את משלמת תיווך- הואיל ומדובר בהסכמה מסחרית בין הצדדים.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
במענה לשאלות הנני להשיב ע"פ סדר השאלות הנשאלות.
1. ככלל חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות מחייבת. יחד עם זאת יש דרישה גם לתום לב, ולכן אם הוצגה בפניכם דירה מסויימת באמצעות המתווך הרי שאתם נדרשים לפעול מולו ברכישת הדירה שהוצגה באמצעותו.
2. ע"פ נתוני השאלה לא ברור האם הדירה משווקת בבלעדיות באמצעות מתווך ובמקרה זה, גם אם פנית ישירות למוכר הדירה, אזי בסופו של יום יהא עליכם לעבור דרך המתווך המחזיק את הדירה בבלעדיות.
3. אין כל בעיה עם זה שרק את משלמת תיווך- הואיל ומדובר בהסכמה מסחרית בין הצדדים.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
אי חידוש חוזה
נעמן
08/08/18
שלום, אני גר בדירת שותפים וחתום על חוזה שנגמר ב10.8. לפני חודש+ בעל הדירה שאל את השותף שלי אם אנחנו מעוניינים להשאר לעוד שנה. השותף שאל אותי ואמרתי שכנראה שכן אהיה מעוניין. השותף מסר את תשובתי לבעל הדירה. שבועיים לפני מועד סיום החוזה החלטתי שאני לא מעוניין להשאר בדירה והודעתי לבעל הבית. יש לציין שבעל הדירה לא החתים אותנו על חוזה חדש ואף לא דיבר איתי באופן אישי בשום שלב. האם אני מחוייב לחוזה לעוד שנה מכיוון שאמרתי לשותף לפני חודש שכנראה אשאר?
אי חידוש חוזה שכירות
מיכאל שטרית
08/08/18
נעמן שלום רב,
ככלל הסכמה בע"פ היא חוזה לכל דבר ועניין, כאשר יש לנהוג בתום לב.
יש לבחון את עובדות המקרה לגופו של עניין ואז אולי תתקבל המלצה שונה
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ככלל הסכמה בע"פ היא חוזה לכל דבר ועניין, כאשר יש לנהוג בתום לב.
יש לבחון את עובדות המקרה לגופו של עניין ואז אולי תתקבל המלצה שונה
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
תוספת לקיר מפריד
עזרא ברזני
08/08/18
שלום אני גר בדירת גן ביני ובין השכן ישנו קיר מפריד בגובה של שני מטר ורוחב של 20 סנטימטר אני הגבהתי את הקיר עם פלטת גבס מהצד שלי עד לגובה של הפרגולה בערך עוד חצי מטר בכדי שלא יחדרו לי מי גשמים למרפסת האם לפי החוק אני חייב לצבוע את התוספת גם מהצד של השכן. תודה מראש
תוספת לקיר מפריד
מיכאל שטרית
08/08/18
עזרא שלום רב,
מנתוני השאלה אין חובה לצבוע את התוספת מהצד של השכן. יחד עם זאת המלצתי אליך לבחון האם היה נדרש היתר בניה לתוספת שבוצעה על ידך
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מנתוני השאלה אין חובה לצבוע את התוספת מהצד של השכן. יחד עם זאת המלצתי אליך לבחון האם היה נדרש היתר בניה לתוספת שבוצעה על ידך
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
האם שוכר משנה נחשב פולש
אבי
07/08/18
שוכר השכיר את הדירה בשכירות משנה (סאבלט ) לתקופה קצרה ללא ידיעת המשכיר כשבחוזה יש סעיף ברור האוסר עליו לעשות כן .
מלבד העובדה שזו הפרת חוזה וכו' , האם שוכר המשנה נחשב לפולש ואני המשכיר יכול לפנותו מהדירה .
מלבד העובדה שזו הפרת חוזה וכו' , האם שוכר המשנה נחשב לפולש ואני המשכיר יכול לפנותו מהדירה .
למה לא
חן
08/08/18
למה לא
האם שוכר משנה נחשב פולש
מיכאל שטרית
08/08/18
אבי שלום רב,
ע"פ החוק אינך יכול לעשות שימוש בכח על מנת לפנות את שוכר המשנה. כמו כן אינך יכול בנוסף גם לבצע פעולות אקטיביות כגון ניתוק החשמל ו/או מים וזאת על מנת לפנותו מהנכס.
עליך להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד השוכר ושוכר המשנה.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ע"פ החוק אינך יכול לעשות שימוש בכח על מנת לפנות את שוכר המשנה. כמו כן אינך יכול בנוסף גם לבצע פעולות אקטיביות כגון ניתוק החשמל ו/או מים וזאת על מנת לפנותו מהנכס.
עליך להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד השוכר ושוכר המשנה.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מזגן על גג ממ"ד ומתחת לחלון
עזרא שוורץ
07/08/18
שכן בקומת קרקע בנה ממ"ד
השכן בדירה מעליו לא הצטרף, כך שיש גג לממ"ד שיחד עם הגידור מחויב התקן מגיע בדיוק מחתת לאדן החלון
היום גיליתי שמתחת לחלון, על גג הממ"ד צמח לו מזגן
1. האם מותר בכלל להתקין מזגן על גג ממ"ד, שהוא חלק מהמעטפת ולכן רכוש משותף ?
2. אם כן, מה אחוז השכנים המינימלי שצריך לתת את הסכמתו לכך ?
3. האם הסכמה לאחר מעשה, כשהמזגן כבר מחובר, פועל ורועש, חוקית ?
השכן בדירה מעליו לא הצטרף, כך שיש גג לממ"ד שיחד עם הגידור מחויב התקן מגיע בדיוק מחתת לאדן החלון
היום גיליתי שמתחת לחלון, על גג הממ"ד צמח לו מזגן
1. האם מותר בכלל להתקין מזגן על גג ממ"ד, שהוא חלק מהמעטפת ולכן רכוש משותף ?
2. אם כן, מה אחוז השכנים המינימלי שצריך לתת את הסכמתו לכך ?
3. האם הסכמה לאחר מעשה, כשהמזגן כבר מחובר, פועל ורועש, חוקית ?
התקנת מזגן ברכוש המשותף
מיכאל שטרית
08/08/18
עזרא שלום רב,
התקנת מזגן ברכוש המשותף דורשת הסכמת רוב בעלי הדירות בבית המשותף. הסכמה לאחר מעשה היא עדיין הסכמה כך שאם יש רוב הרי שניתן יהיה להתקין את המזגן
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
עירייה בנתה גדר על חשבון האדמה שלנו והפקיעה כמטר
רחל
07/08/18
ביתנו גובל בשטח בית ספר, בעבר העירייה הקימה קיר מאבן שחוצץ בינינו אולם הקיר נבנה על השטח שלי ואף נלקח כמטר מהשטח הפרטי שלנו. כיום אנו מעוניינים לקבל את השטח שלנו חזרה, העירייה מודעת לכך, אולם ראש העין טוען כי אם הוא יהרוס את הקיר לא יבנה אחר במקומו, האם נוכל להכריח אותו לעשות כן, ושוב המתחם שגובל הוא בית ספר.
בברכה רחל
בברכה רחל
פלישה לשטח על ידי העירייה
מיכאל שטרית
08/08/18
רחל שלום,
על פניו מנתוני השאלה יכול ומדובר בפלישה ובעשיית שימוש של העירייה בשטח פרטי. בנסיבות אלו, ובכפוף לבחינה של הנושא, ככל הנראה הנך רשאית לדרוש פינוי ואף דמי שימוש בגין השימוש שעשתה בעירייה בשטח הפרטי שלך רטרואקטיבית למשך 7 שנים. בהנחה שקיימת חובה לבניית קיר חוצץ ניתן יהיה לדרוש מהעייריה להשתתף בעלויות הקמתו מחדש
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
על פניו מנתוני השאלה יכול ומדובר בפלישה ובעשיית שימוש של העירייה בשטח פרטי. בנסיבות אלו, ובכפוף לבחינה של הנושא, ככל הנראה הנך רשאית לדרוש פינוי ואף דמי שימוש בגין השימוש שעשתה בעירייה בשטח הפרטי שלך רטרואקטיבית למשך 7 שנים. בהנחה שקיימת חובה לבניית קיר חוצץ ניתן יהיה לדרוש מהעייריה להשתתף בעלויות הקמתו מחדש
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
שאלה
רעות
07/08/18
האם יש מצב שלבית משותף אין וועד
אין מצב
.
07/08/18
קרא בעיון את פסק הדין המצורף
ועד בית
מיכאל שטרית
07/08/18
רעות שלום רב,
יש צורך במינוי ועד
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
יש צורך במינוי ועד
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
תשלום ועד הבית
מני
07/08/18
הוועד מינה את עצמו וגובה על דעת עצמו וכולם תמיד שילמו. סוג של הסכמה בשתיקה. אני פתאום שם לב שגובה סכומים מופקעים לא הגיוניים. האם במצב שלא באמת מינו אותו מותר לי לא לשלם או להפחית התשלום
לא
.
07/08/18
חובה לשלם
אם יש לך השגות על גובה הסכום, זכותך לעשות שלושה דברים
א. לעיין במסמכי ועד הבית כדי להבין יותר טוב.
ב. לכנס אסיפת דיירים כדי לדון בנושא - ולהחליט.
ג. להגיש תביעה למפקח.
חוקיות בחירת ועד הבית לא משנה את המצב המשפטי
כי היה עליך לפעול מייד לשינוי המצב, ואם במשך חודשים לא עשית כלום - משמע שהסכמת למצב הקיים.
ובנוסף - עצם ביצוע התשלומים לועד הבית מצד כל בעלי הדירות, מהווה "אישור" או "אישרור" מצידם לחוקיותו של הוועד.
כמו כן, בפסקי הדין נקבע שמי שטוען שוועד הבית לא חוקי - עליו הנטל להוכיח מיהו הוועד החוקי, שהרי לכל בית משותף חייב להיות ועד-בית על פי הקבוע בחוק.
אם יש לך השגות על גובה הסכום, זכותך לעשות שלושה דברים
א. לעיין במסמכי ועד הבית כדי להבין יותר טוב.
ב. לכנס אסיפת דיירים כדי לדון בנושא - ולהחליט.
ג. להגיש תביעה למפקח.
חוקיות בחירת ועד הבית לא משנה את המצב המשפטי
כי היה עליך לפעול מייד לשינוי המצב, ואם במשך חודשים לא עשית כלום - משמע שהסכמת למצב הקיים.
ובנוסף - עצם ביצוע התשלומים לועד הבית מצד כל בעלי הדירות, מהווה "אישור" או "אישרור" מצידם לחוקיותו של הוועד.
כמו כן, בפסקי הדין נקבע שמי שטוען שוועד הבית לא חוקי - עליו הנטל להוכיח מיהו הוועד החוקי, שהרי לכל בית משותף חייב להיות ועד-בית על פי הקבוע בחוק.
תשלום לועד הבית
מיכאל שטרית
07/08/18
מני שלום רב,
עניין מינוי הועד ודרך הגבייה מוסדרות בתקנון הבית המשותף ובחוק המקרקעין. ככל ומי מהדיירים פועל שלא בהתאם להוראות ניתן לפנות למפקח בתביעה מתאימה כמו כן הנך זכאי לבקש פירוט של חשבונות וחיובים
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
עניין מינוי הועד ודרך הגבייה מוסדרות בתקנון הבית המשותף ובחוק המקרקעין. ככל ומי מהדיירים פועל שלא בהתאם להוראות ניתן לפנות למפקח בתביעה מתאימה כמו כן הנך זכאי לבקש פירוט של חשבונות וחיובים
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
האם יש לי פטור ממס שבח
אברי
06/08/18
שלום רב,
מבקש מאוד את עזרתכם .
יש לי דירת מגורים אחת בלבד ( מזכה . לא הייתה לי מעולם דירה נוספת ) שרכשתי במרץ 2013 , בסכום של 1,300,000 ש"ח .
אני רוצה למכור אותה כעת. כיום שווי הדירה הוא 1,800,000 ש"ח . שוב, אין לי דירה נוספת משום סוג. האם יהיה עלי לשלם מס שבח או שמא אני פטור ממס שבח ?אודה על תשובתכם בהקדם.
מבקש מאוד את עזרתכם .
יש לי דירת מגורים אחת בלבד ( מזכה . לא הייתה לי מעולם דירה נוספת ) שרכשתי במרץ 2013 , בסכום של 1,300,000 ש"ח .
אני רוצה למכור אותה כעת. כיום שווי הדירה הוא 1,800,000 ש"ח . שוב, אין לי דירה נוספת משום סוג. האם יהיה עלי לשלם מס שבח או שמא אני פטור ממס שבח ?אודה על תשובתכם בהקדם.
פטור ממס שבח בגין דירה יחידה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/08/18
שלום אברי,
בהתאם לנתונים המובאים בשאלתך נראה שתהיה זכאי לפטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהתאם לנתונים המובאים בשאלתך נראה שתהיה זכאי לפטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היעדר טופס 4 בתיק בניין
אלון
06/08/18
היי
אני מעוניין לרכוש דירה.
מבדיקה בתיק בניין עולה כי לא קיים פיזית טופס 4 אולם יש אישור לחיבורים לחשמל מים וכו'.
כמו כן לא מצאתי טופס אכלוס אבל קיים היתר בניה כדין.
האם יש ממה לחשוש?
אני מעוניין לרכוש דירה.
מבדיקה בתיק בניין עולה כי לא קיים פיזית טופס 4 אולם יש אישור לחיבורים לחשמל מים וכו'.
כמו כן לא מצאתי טופס אכלוס אבל קיים היתר בניה כדין.
האם יש ממה לחשוש?
היעדר טופס 4 בתיק בניין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/08/18
שלום אלון,
התשובה תלויה בין היתר בגילו של הבניין, האם נרשם כבית משותף ומתי וכו'.
ככל שיש לך ספק בקש הסבר מפקידי הועדה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה תלויה בין היתר בגילו של הבניין, האם נרשם כבית משותף ומתי וכו'.
ככל שיש לך ספק בקש הסבר מפקידי הועדה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסות סגורות
דן
05/08/18
למה לא מרשים לבנות מרפסות סגורות . כמו לפני עשורים שהדיירים סגרו מרפסת חצי פתוחה עם חלונות או תריסים?.???
תודה
האם מותר לעשות "הזחה" ז"א שאבקש מהקבלן
שאל חשבון הסלון יקטין אותו ויבנה לפני המרפסת הפתוחה מרפסת לכל האורך סגורה בחלונות הזזה.
תודה
האם מותר לעשות "הזחה" ז"א שאבקש מהקבלן
שאל חשבון הסלון יקטין אותו ויבנה לפני המרפסת הפתוחה מרפסת לכל האורך סגורה בחלונות הזזה.
סגירת מרפסות מגדיל את שטח הדירה מעבר להיתר הבניה
.
07/08/18
ולכן זו בניה לא חוקית.
אבל אם יש היתר בניה למרפסת סגורה - אין מניעה לבנות כזו.
ולשאלתך -
הקבלן רשאי לעשות רק מה שנקבע בהיתר הבניה
אם ברצונך לשנות תכנון קיים בהיתר הבניה - פנה לוועדה לתכנון ובניה שתאשר את השינוי ותיתן לך היתר מתוקן כדין.
אבל אם יש היתר בניה למרפסת סגורה - אין מניעה לבנות כזו.
ולשאלתך -
הקבלן רשאי לעשות רק מה שנקבע בהיתר הבניה
אם ברצונך לשנות תכנון קיים בהיתר הבניה - פנה לוועדה לתכנון ובניה שתאשר את השינוי ותיתן לך היתר מתוקן כדין.
מרפסות סגורות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/08/18
שלום דן,
מותר או אסור לבנות מרפסות סגורות בהתאם לתב"ע החלה במקום.
במקרים רבים זו העדפה של קבלנים, שמטרתה למקסם את אחוזי הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מותר או אסור לבנות מרפסות סגורות בהתאם לתב"ע החלה במקום.
במקרים רבים זו העדפה של קבלנים, שמטרתה למקסם את אחוזי הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
דני קופולוביץ
05/08/18
ברשותי דירה למכירה שפרסמתי ביד 2. לא מעוניין בתיווך. האם לאפשר למתווכים שמתקשרים לראות הדירה מבלי לכרות איתם הסכם ושהקונה בלבד ישלם למתווך. תודה
האם "מסוכן" להראות את הדירה שלי גם למתווכים שמתקשרים?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/08/18
שלום דני,
כל עוד לא חתמת על הסכם תיווך לא תחוייב בתשלום למתווך.
למען ההגינות עליך להבהיר במפורש למתווכים שפונים אליך שאין בכוונתך לשלם להם.
בברכה,
כל עוד לא חתמת על הסכם תיווך לא תחוייב בתשלום למתווך.
למען ההגינות עליך להבהיר במפורש למתווכים שפונים אליך שאין בכוונתך לשלם להם.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוצדורה בטאבו
חנן
05/08/18
מה זה הערת אזהרה בטאבו + מה זה אומר לגבי
הקונה ?
הערת אזהרה
.
07/08/18
מטרתה בראש ובראשונה להזהיר את הציבור שנערכה עסקה במקרקעין
כמו כן, היא מגינה על הרוכש ומזהירה אותו מפני מעקלים, שיעבודים ועסקאות אחרות שינסה בעל המקרקעין לבצע
לאחר חתימת החוזה
כמו כן, כשניתן פסק דין שקשור לנכס, רשאי בית המשפט להורות על רישום הערת אזהרה על קיומו של פסק הדין.
כמו כן, היא מגינה על הרוכש ומזהירה אותו מפני מעקלים, שיעבודים ועסקאות אחרות שינסה בעל המקרקעין לבצע
לאחר חתימת החוזה
כמו כן, כשניתן פסק דין שקשור לנכס, רשאי בית המשפט להורות על רישום הערת אזהרה על קיומו של פסק הדין.
מה זה הערת אזהרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/08/18
שלום חנן,
המשיב האנונימי שלפני ציטט תשובה קודמת שלי לשאלה בפורום באופן חלקי ותוך תוספות משלו.
זו התשובה:
הערת אזהרה כשמה כן היא - נועדה להזהיר את הציבור הרחב כי נערכה עסקה במקרקעין.
בכלליות, ניתן לומר, שרישום הערת האזהרה נועד להגן על הרוכש מפני מעקלים, שיעבודים ועסקאות אחרות שינסה בעל המקרקעין לבצע לאחר חתימת החוזה שבגינו נרשמה הערת האזהרה.
בנוסף, הדבר מסייע לצד ג' שמבקש לרכוש זכויות בנכס להמנע ממצב בו ירכוש נכס שכבר נמכר לאחר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המשיב האנונימי שלפני ציטט תשובה קודמת שלי לשאלה בפורום באופן חלקי ותוך תוספות משלו.
זו התשובה:
הערת אזהרה כשמה כן היא - נועדה להזהיר את הציבור הרחב כי נערכה עסקה במקרקעין.
בכלליות, ניתן לומר, שרישום הערת האזהרה נועד להגן על הרוכש מפני מעקלים, שיעבודים ועסקאות אחרות שינסה בעל המקרקעין לבצע לאחר חתימת החוזה שבגינו נרשמה הערת האזהרה.
בנוסף, הדבר מסייע לצד ג' שמבקש לרכוש זכויות בנכס להמנע ממצב בו ירכוש נכס שכבר נמכר לאחר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים
חזי
05/08/18
מה עושים אם אין נאשם לא הורס כשיש צו מבימש לענינים מקומיים?
מה הסנקציות נגדו
מה הסנקציות נגדו
אי ציות לצו הריסה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/08/18
שלום חזי,
מי שאינו מבצע צו הריסה שיפטי מבצע עבירה פלילית שהעונש בגינה הוא שנתיים מאסר וקנס יומי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מי שאינו מבצע צו הריסה שיפטי מבצע עבירה פלילית שהעונש בגינה הוא שנתיים מאסר וקנס יומי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו
רונן
05/08/18
תיק צ"ה צו הריסה בו רשום משיב לא ידוע. המאשימה מבקשת צו שיורה לועדה המקומית לתו"ב להרוס. האם בפועל הורסים?
כן, אבל ...
.
07/08/18
הדבר גם תלוי בוועדה המקומית שיש באותה רשות מקומית
צו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/08/18
שלום רונן,
כעקרון צו הריסה במקרה כזה מבוקש לצורך הסרת מפגע תכנוני ואין כל מניעה לבצעו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון צו הריסה במקרה כזה מבוקש לצורך הסרת מפגע תכנוני ואין כל מניעה לבצעו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
אנונימית
05/08/18
שלום רב
ברצוני להתייעץ לגבי שתי שאלות:
יש לי בחור שמעוניין להשכיר את היחידת דיור שבביתי, אלה שהוא נכה 100 אחוז:
1. במידה וכאשר יסתיים החוזה או לחילופין אני אאלץ להוציא אותו לפני תום החוזה, האם זה שהוא 100 אחוז נכה יקשה עלי את הפנוי מבחינה משפטית?
2. איך ניתן להגן עלי במקרה בו שוכר לא רוצה לפנות את היחידה, מלבד הסעיף שאומר שיהיה ניתן לשנות מנעול ולהוציא את רכושו.
תודה ואחלה יום
ברצוני להתייעץ לגבי שתי שאלות:
יש לי בחור שמעוניין להשכיר את היחידת דיור שבביתי, אלה שהוא נכה 100 אחוז:
1. במידה וכאשר יסתיים החוזה או לחילופין אני אאלץ להוציא אותו לפני תום החוזה, האם זה שהוא 100 אחוז נכה יקשה עלי את הפנוי מבחינה משפטית?
2. איך ניתן להגן עלי במקרה בו שוכר לא רוצה לפנות את היחידה, מלבד הסעיף שאומר שיהיה ניתן לשנות מנעול ולהוציא את רכושו.
תודה ואחלה יום
חוזה שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/08/18
שלום רב,
עצם נכותו של אדם איננה מקנה לו עדיפות משפטית על פנייך במקרה של הפרת הסכם, אך יתכן שתהיה לו "עדיפות פסיכולוגית" ובית המשפט יטה להתחשב בו יותר.
כדי להגן עליך מפני מקרים של הפרת החוזה עלייך לקבוע ולקבל בטוחות מתאימות(ערבות בנקאית, ערבים, שיק בטחון וכיוב'), שיתנו לך פיצוי הולם במקרה שבו יגרם לך הפסד כספי כתוצאה מהפרת ההסכם ע"י השוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עצם נכותו של אדם איננה מקנה לו עדיפות משפטית על פנייך במקרה של הפרת הסכם, אך יתכן שתהיה לו "עדיפות פסיכולוגית" ובית המשפט יטה להתחשב בו יותר.
כדי להגן עליך מפני מקרים של הפרת החוזה עלייך לקבוע ולקבל בטוחות מתאימות(ערבות בנקאית, ערבים, שיק בטחון וכיוב'), שיתנו לך פיצוי הולם במקרה שבו יגרם לך הפסד כספי כתוצאה מהפרת ההסכם ע"י השוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
אתי רביב
05/08/18
שלום רב, האם יש אפשרות למכור דירה הנמצאת בארגנטינה שהיא ,לצורך הענין, רשומה על שמי ,ללא שאסע פיסית לארגנטינה? אם כן, כיצד?
מכירת דירה בארגנטינה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/08/18
שלום אתי,
עלייך לברר עניין זה עם עו"ד ארגנטינאי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עלייך לברר עניין זה עם עו"ד ארגנטינאי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות מעבר הדדית
משה
05/08/18
שני בניינים המהווים בית משותף אחד. לכל בניין חניון משלו. באחד הבניינים אזור פנוי, בתוך החניון, כעין מפרץ חניה, אך לא מסומנות בתשריט הבית המשותף חניות באזור הזה. בתסריט הבית המשותף נרשם כי במקום זה יש לדיירי שני הבניינים "זכות מעבר הדדית". דיירי הבניין שבשטחו נמצא השטח הזה נוהגים לחנות שם. זה לא מפריע לאף אחד. אבל מפריע להם שגם דיירי הבניין השני חונים שם (כי זה בא על חשבונם). האם אפשר לטעון שלגבי דיירי הבניין שבשטחו נמצא השטח הזה זהו שטח שניתן לחנות בו, אך לגבי דיירי הבניין השני הזכות היא למעבר בלבד ולא לחנייה?
זכות מעבר הדדית
מיכאל שטרית
05/08/18
משה שלום רב,
זכות מעבר הדדית כשמה כן היא. הזכות היא לזכות מעבר בלבד. לעניין החניה- אין המדובר בזכות חניה ייחודית לדיירי בניין אחד.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
זכות מעבר הדדית כשמה כן היא. הזכות היא לזכות מעבר בלבד. לעניין החניה- אין המדובר בזכות חניה ייחודית לדיירי בניין אחד.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
דמי תייוך בבלעדיות עם חתימת רק אחד מבעלי הנכס
אבי פרל
04/08/18
נחתם הסכם בלעדיות עי בת זוגתי למתווך ללא חתימתי כבעל הנכס האם יש תוקף להסכם הבלעדיות בתיווך?מכרנו דירה באופן עצמאי רעייתי חתמה על הסכם בלעדיות ללא חתימתי כבעל הנכס הנוסף האם להסכם יש תוקף משפטי שכן המתווך דורש עמלת תיווך ללא היותו שותף בעסקה עקב הבלעדיות
דמי תיווך בבלעדיות
מיכאל שטרית
05/08/18
אבי שלום רב,
ככל וההסכם תקין הרי שטענה כי רק צד אחד חתם אינה מאיינת את זכותו של המתווך בדמי תיווך.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
יתכן שלמתווך אין זכות לקבל דמי תיווך גם בבלעדיות
ץ
05/08/18
בפסיקת בית המשפט העליון (שמצורפת בקישור למטה) נקבע שגם אם יש למתווך בילעדיות, הוא חייב להיות הגורם הייעיל שהביא לביצוע העסקה, כדי לזכות בדמי התיווך.
במקרה זה העסקה יצאה לפועל ללא מעורבותו של המתווך.
אך עדיין יש תנאים נוספים שעליך לבדוק על פי הקבוע בפסק הדין.
במקרה זה העסקה יצאה לפועל ללא מעורבותו של המתווך.
אך עדיין יש תנאים נוספים שעליך לבדוק על פי הקבוע בפסק הדין.
יציאה מהדירה בשכירות
גבריאל
04/08/18
אם אני כרגע שוכר בית ומקבל גם סיוע בשכ"ד ורוצה
לקנות דירה אז יש בעייה לצאת באמצע החוזה/קבלת
הסיוע הנ"ל ?
יציאה מהסכם שכירות
מיכאל שטרית
05/08/18
גבריאל שלום רב,
בשאלתך חסרים נתונים מהותיים, יחד עם זאת, אם בכוונתך כי הנך מעוניין לסיים את הסכם השכירות טרם מועד סיומו הרי שיש לעיין בהוראות ההסכם ולבחון האם קיים מנגנון בהסכם המאפשר לעשות כן.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בשאלתך חסרים נתונים מהותיים, יחד עם זאת, אם בכוונתך כי הנך מעוניין לסיים את הסכם השכירות טרם מועד סיומו הרי שיש לעיין בהוראות ההסכם ולבחון האם קיים מנגנון בהסכם המאפשר לעשות כן.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
