פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הסכומים הנילווים חוקיים ומקובלים?
מ.
08/10/18
בכוונתי לרכוש דירה בבית משותף מקבלן. נציג חברת השיווק קבע, שעלי לשלם 5800 ש"ח (כולל מע"מ) עבור עבודתו של עו"ד מטעם החברה, וכן עוד כ-2500 ש"ח + מע"מ להעברה בטאבו....................................................... אני תוהה לגבי זה הואיל והרי ארצה לשלם לעו"ד מטעמי... האם העלויות מקובלות?
תשלומים נוספים לקבלן
מיכאל שטרית
10/10/18
מ.שלום רב,
ע"פ החלטת ועדת הכלכלה שכר טרחת עורך דין של הקבלן יעמוד על סך של 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ או לחצי אחוז בצירוף מע"מ ע"פ הנמוך מבינהם.
מעבר לכך, הקבלן אינו זכאי לגבות סך נוסף מעבר לאמור לעיל. כמו כן ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין קבעה כי הסכום האמור כולל את כל ההוצאות, לרבות, תשריטים, רישום פרצלציה ורישום בלשכת המקרקעין.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ע"פ החלטת ועדת הכלכלה שכר טרחת עורך דין של הקבלן יעמוד על סך של 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ או לחצי אחוז בצירוף מע"מ ע"פ הנמוך מבינהם.
מעבר לכך, הקבלן אינו זכאי לגבות סך נוסף מעבר לאמור לעיל. כמו כן ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין קבעה כי הסכום האמור כולל את כל ההוצאות, לרבות, תשריטים, רישום פרצלציה ורישום בלשכת המקרקעין.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ארקה בדירה
שירה אקוני
08/10/18
ערב טוב ,
התברר כי בדירתי אין הארקה (אני השוכרת ) האם יש חוק המחייב כי תהיה מערכת ארקה בדירה ? האם בעל הדירה יכול להחליט על דעתו שלא תהיה ארקה בדירה? אני מציינת כי נאמר לי מס פעמים עי בעל הדירה שיש בוודאות ארקה בדירה. תודה
התברר כי בדירתי אין הארקה (אני השוכרת ) האם יש חוק המחייב כי תהיה מערכת ארקה בדירה ? האם בעל הדירה יכול להחליט על דעתו שלא תהיה ארקה בדירה? אני מציינת כי נאמר לי מס פעמים עי בעל הדירה שיש בוודאות ארקה בדירה. תודה
הארקה בדירה
מיכאל שטרית
10/10/18
שירה שלום רב,
החובה להתקנת הארקה בדירה מעוגנת בסעיף 12 לתקנות החשמל.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
החובה להתקנת הארקה בדירה מעוגנת בסעיף 12 לתקנות החשמל.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
דירה שכורה שאינה בטיחותית
דנה
08/10/18
שלום,
אני גרה בדירה שכורה 8 שנים כעת חדשתי חוזה.
הזמנתי על חשבוני חשמלאי מוסמך שבדק את מערכת החשמל והארקה ואמר שהדירה אינה בטיחותית וכי מוליך מערכת הארקה אינו תקין.
אבקש לדעת כיצד החוק מגן עלי כשוכרת והאם אני יכולה לבטל את החוזה?בעלת הדירה לא מעוניינת להזמין חשמלאי מוסמך רק שיפוצניק שלה שאינו חשמלאי ומסתמך על רשיון (אם אכן קיים) של הדוד שלו. תודה רבה
אני גרה בדירה שכורה 8 שנים כעת חדשתי חוזה.
הזמנתי על חשבוני חשמלאי מוסמך שבדק את מערכת החשמל והארקה ואמר שהדירה אינה בטיחותית וכי מוליך מערכת הארקה אינו תקין.
אבקש לדעת כיצד החוק מגן עלי כשוכרת והאם אני יכולה לבטל את החוזה?בעלת הדירה לא מעוניינת להזמין חשמלאי מוסמך רק שיפוצניק שלה שאינו חשמלאי ומסתמך על רשיון (אם אכן קיים) של הדוד שלו. תודה רבה
ליקוי בדירה שכורה
מיכאל שטרית
10/10/18
דנה שלום רב,
מבלי לעיין בהוראות הסכם השכירות, האחריות על תיקון תקלה מסוג זה היא על בעלי הדירה. בפנייך עומדות כמה אפשרויות- ביטול ההסכם או הגשת תביעה כנגד בעלת הבית. בנסיבות אלו מומלץ לפנות לייעוץ משפטי
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מבלי לעיין בהוראות הסכם השכירות, האחריות על תיקון תקלה מסוג זה היא על בעלי הדירה. בפנייך עומדות כמה אפשרויות- ביטול ההסכם או הגשת תביעה כנגד בעלת הבית. בנסיבות אלו מומלץ לפנות לייעוץ משפטי
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
חוזה חתום
רוית א
08/10/18
היי
רכשתי דירה חדשה (ראשונה שלי) דרך קבוצת רכישה. קניתי מבעלי זכויות דירת 3 חדרים. טרם התקבל טופס 4. החוזה חתום גם עי המוכרים וגם על ידי. אבל אני מוטרדת כי כתוב בחוזה דירה מספר 11 ובפועל הדירה היא 12. העוד של היזם לא מוכנה לשנות כי אומרת שנצמדת לתשריט המקורי ואולי נעשו שינוים בפועל. גם נרשמה הערת אזהרה על דירה 11
אני מוטרדת שאחכ יהיו לי בעיות עם רישום בטאבו או עם קבלת משכנתא....
היא והעו"ד שלי אומרות שלא אבל זה לא עובר לי חלק... נראה לי חסר הגיון לחתום על 11 כשבפועל זאת דירה 12.
מה דעתכם?
תודה רבה
רכשתי דירה חדשה (ראשונה שלי) דרך קבוצת רכישה. קניתי מבעלי זכויות דירת 3 חדרים. טרם התקבל טופס 4. החוזה חתום גם עי המוכרים וגם על ידי. אבל אני מוטרדת כי כתוב בחוזה דירה מספר 11 ובפועל הדירה היא 12. העוד של היזם לא מוכנה לשנות כי אומרת שנצמדת לתשריט המקורי ואולי נעשו שינוים בפועל. גם נרשמה הערת אזהרה על דירה 11
אני מוטרדת שאחכ יהיו לי בעיות עם רישום בטאבו או עם קבלת משכנתא....
היא והעו"ד שלי אומרות שלא אבל זה לא עובר לי חלק... נראה לי חסר הגיון לחתום על 11 כשבפועל זאת דירה 12.
מה דעתכם?
תודה רבה
מספר דירה שגוי
מיכאל שטרית
10/10/18
רוית שלום רב,
יש צורך ברישום מדוייק של פרטי הדירה שרשמת. רישום שאינו מדוייק יכול למנוע קבלת משכנתא ואף עשוי לעורר בעיות בהשלמת רישום הדירה על שמך. כמו כן, הערת אזהרה הרשומה על מספר דירה שגוי עלול לפגוע בהגנה על זכויותיך.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
יש צורך ברישום מדוייק של פרטי הדירה שרשמת. רישום שאינו מדוייק יכול למנוע קבלת משכנתא ואף עשוי לעורר בעיות בהשלמת רישום הדירה על שמך. כמו כן, הערת אזהרה הרשומה על מספר דירה שגוי עלול לפגוע בהגנה על זכויותיך.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בורר
יניב
07/10/18
האם ניתן להפעיל בורר שלפי צילומים ונזקים שנגרמו מאותו שטח חנייה ,לבקש מהבורר שיתן פסק דין שימכר החנייה ויעבור לקונה אחר ?
או להפעיל בורר שיפסוק מי רשאי להחנות ורק בעל החנייה מותר לו להחנות שם ולא משתלטיים למיניהם נהפך לחניית מעבר וזה גורם לנזקים לרכבים שבצמוד
איזה סנקציות להפעיל והאם בורר עדיף על פני עורך דין כי הם מזרזרים את ההליכים יותר?
או להפעיל בורר שיפסוק מי רשאי להחנות ורק בעל החנייה מותר לו להחנות שם ולא משתלטיים למיניהם נהפך לחניית מעבר וזה גורם לנזקים לרכבים שבצמוד
איזה סנקציות להפעיל והאם בורר עדיף על פני עורך דין כי הם מזרזרים את ההליכים יותר?
בורר
מיכאל שטרית
10/10/18
יניב שלום,
ע"פ חוק הבוררות יש צורך בהסמכת הצדדים לצורך הפניית תיק לבורר. בהנחה שקיימת הסכמה, הבורר מוסמך לדון והסכמתו מחייבת כמו בית משפט
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ע"פ חוק הבוררות יש צורך בהסמכת הצדדים לצורך הפניית תיק לבורר. בהנחה שקיימת הסכמה, הבורר מוסמך לדון והסכמתו מחייבת כמו בית משפט
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
תיקון נזילות בגג משותף
ניב
07/10/18
נזילה ודליפות גשם חוזרות מידי שנה.
הועד בשנים הקודמות קיבל הצעות מחיר לתיקון וכל שנה בחר בהצעה הזולה. כאמור מדי שנה תיקון זול שלא נתן מענה ואף בשנה הקודמת החמיר עד כדי גרימת קצר חשמלי עקב חדירת מי גשם לתעלות החשמל.
בבנין 22 דירות בקומה אחרונה 2 דירות.
הודעתי על אספת דיירים בעניין תיקון הנזילות. הגיעו פחות מחצי הדיירים. הודעתי על כוונתי לבצע את התיקון בהתאם להצעות המחיר שקיבלתי ולא בהצעה הזולה.
אני והדייר השני שילמנו לקבלן עבור העבודה.
דרשנו החזר במכתיו שתלוי בלובי בלוח המודעות. ציינתי שייש להעביר את התשלומים וניתן גם להעביר את התשלום בצקים שיפרסו כתשלומים למשך שנה. ביקשתי להשלים את קבלת הצקים/התשלום עד לתחילת אוקטובר.
הועד מנוהל על ידי אחד הדיירים והודיע שהוא לא מטפל בגביה. ואין כסף לועד לשלם.
האם להגיש תביעה כנגד כל אחד מדיירי הבניין באופן אישי על חלקו בתשלום?
האם התביעה צריכה להיות כנגד הועד בלבד או בנוסף?
מה דין דירות שלא בעל הדירה הרשום גר בה?
למשל רשום על שם הורים?
מה לגבי דירות בשכירות?
איך אני מגיע לרשימה העדכנית של הדיירים הרשומים?
האם התביעה כנגד הוועד היא על הסכום הכולל לאחר ניקוי החלק שלי ושל השכן?
תודה ניב
הועד בשנים הקודמות קיבל הצעות מחיר לתיקון וכל שנה בחר בהצעה הזולה. כאמור מדי שנה תיקון זול שלא נתן מענה ואף בשנה הקודמת החמיר עד כדי גרימת קצר חשמלי עקב חדירת מי גשם לתעלות החשמל.
בבנין 22 דירות בקומה אחרונה 2 דירות.
הודעתי על אספת דיירים בעניין תיקון הנזילות. הגיעו פחות מחצי הדיירים. הודעתי על כוונתי לבצע את התיקון בהתאם להצעות המחיר שקיבלתי ולא בהצעה הזולה.
אני והדייר השני שילמנו לקבלן עבור העבודה.
דרשנו החזר במכתיו שתלוי בלובי בלוח המודעות. ציינתי שייש להעביר את התשלומים וניתן גם להעביר את התשלום בצקים שיפרסו כתשלומים למשך שנה. ביקשתי להשלים את קבלת הצקים/התשלום עד לתחילת אוקטובר.
הועד מנוהל על ידי אחד הדיירים והודיע שהוא לא מטפל בגביה. ואין כסף לועד לשלם.
האם להגיש תביעה כנגד כל אחד מדיירי הבניין באופן אישי על חלקו בתשלום?
האם התביעה צריכה להיות כנגד הועד בלבד או בנוסף?
מה דין דירות שלא בעל הדירה הרשום גר בה?
למשל רשום על שם הורים?
מה לגבי דירות בשכירות?
איך אני מגיע לרשימה העדכנית של הדיירים הרשומים?
האם התביעה כנגד הוועד היא על הסכום הכולל לאחר ניקוי החלק שלי ושל השכן?
תודה ניב
תיקון נזילות בגג משותף
מיכאל שטרית
10/10/18
ניב שלום,
מנתוני השאלה עולה כי ישנה עילת תביעה נגד ועד הבית המשותף / בעלי הדירות. הנך זכאי להגיש תביעה לבית המשפט או למפקחת על הבתים המשותפים. ביחס ליתר השאלות מומלץ לפנות לייעוץ משפטי
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מנתוני השאלה עולה כי ישנה עילת תביעה נגד ועד הבית המשותף / בעלי הדירות. הנך זכאי להגיש תביעה לבית המשפט או למפקחת על הבתים המשותפים. ביחס ליתר השאלות מומלץ לפנות לייעוץ משפטי
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
התחשבנות סופית מול הקבלן
אורנה
07/10/18
שלום, רכשתי דירה מקבלן. עד כה שילמתי את כל התשלומים בהתאם ל"נספח התשלומים" בחוזה. שאלתי קשורה להתחשבנות הסופית : אני חייבת לקבלן 10%+הצמדה במועד מסירת הדירה וכן תשלום עבור תוספת/שינוי נקודות חשמל. מנגד הקבלן חייב לי את אותם האביזרים שלא הזמנתי דרכו ורשומים בטבלת הזיכויים כגון כלים סניטריים, ארונות מטבח ועוד. כיצד מתחשבנים על כל אלה ומתי (הדבר לא נרשם בחוזה) ? 2. בחוזה כתוב שהקבלן צריך לספק אריחים בין ארונות מטבח תחתונים לעליונים, אולם האריחים לא מופיעים בטבלת הזיכויים. במקרה שאני מזמינה אותם ממקור אחר, כיצד אני מזדכה על האריחים שהקבלן היה מחויב לספק ? תודה, אורנה
גמר חשבון מול קבלן
מיכאל שטרית
10/10/18
אורנה שלום רב,
עלייך לפנות למחלקת הנהלת החשבונות אצל הקבלן. במידה וייוותרו מחלוקות בנוגע לתשלומים ו/או לזיכויים (וזאת מבלי להכיר את פרטי הסכם המכר שלך) אזי ע"פ רוב ההסכמים את תהיה מחוייבת לעמוד בתשלומי התמורה. לאחר מכן, תעמוד לך הזכות כמובן לתבוע את ההפרשים
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
עלייך לפנות למחלקת הנהלת החשבונות אצל הקבלן. במידה וייוותרו מחלוקות בנוגע לתשלומים ו/או לזיכויים (וזאת מבלי להכיר את פרטי הסכם המכר שלך) אזי ע"פ רוב ההסכמים את תהיה מחוייבת לעמוד בתשלומי התמורה. לאחר מכן, תעמוד לך הזכות כמובן לתבוע את ההפרשים
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
קרוב נכה מבוגר מס רכישה
רון
07/10/18
יש לי קרוב משפחה נכה מבוגר שמגיע לו הנחה במס רכישה (חצי אחוז) שמעוניין לרכוש דירה שתהיה מוכנה רק עוד 3 שנים (דירה שנייה שברשותו).ידוע לי כי התנאי לקבלת ההנחה במס רכישה הינו התגוררות הנכה בדירה .במידה והאדם יילך לעולמו עוד לפני קבלת הדירה או שיספיק להתגורר בה זמן קצר האם היורשים ידרשו להשלים את מס הרכישה לתשלום רגיל ??
קרוב נכה מבוגר מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום רון,
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף. חובות תשתית מוטלות על הדירה או על בעליה
שמואל
07/10/18
שלום
הדירה הייתה מושכרת מספר שנים, במהלכן לא שילם הבעלים (למרות פניות הוועד) עבור עבודות תשתית חיוניות בבניין.
לפני כשנה קנה השוכר את הדירה והפך לבעליה. האם חוב עליויות התשיתיות מוטל על הבעלים החדשים ( שידע על החוב וקנה את הדירה בידיעה שבעליה לא שילם) או על הבעלים הקודמים.
תודה
הדירה הייתה מושכרת מספר שנים, במהלכן לא שילם הבעלים (למרות פניות הוועד) עבור עבודות תשתית חיוניות בבניין.
לפני כשנה קנה השוכר את הדירה והפך לבעליה. האם חוב עליויות התשיתיות מוטל על הבעלים החדשים ( שידע על החוב וקנה את הדירה בידיעה שבעליה לא שילם) או על הבעלים הקודמים.
תודה
בית משותף. חובות תשתית מוטלות על הדירה או על בעליה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום שמואל,
חוזה המכר אמור להסדיר סוגיה זו.
במרבית החוזים מוסכם כי המוכר אחראי לחובות שעד מועד המסירה והמשכיר לחובות שלאחר מכן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה המכר אמור להסדיר סוגיה זו.
במרבית החוזים מוסכם כי המוכר אחראי לחובות שעד מועד המסירה והמשכיר לחובות שלאחר מכן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופניים בשטח משותף
סיון
07/10/18
שלום רב.
לפני שאני פונה לוועד הבית ו/או לתביעה, רציתי לדעת מה החוק אומר לגבי-מזה זמן מה, שהאופניים של דיירי הבניין מאוחסנים בשטח שמתחת למדרגות (וגם עגלות), לפני כמה זמן החליט הוועד להוציא את האופניים למחוץ לבניין ולקשור אותם בחזית הבניין באופן שגם מכער את הכניסה לבניין וגם האופניים חשופות לשמש/גשם וגנבות.
הבקשה נעשתה בקבוצת הווצאפ של הבניין (שאיני משתתפת בה) וכנראה גם במודעה (לא עוברת ליד הלוח, נמצאת רוב היום בבית, מטפלת בתינוקת).את האופניים שלנו לא הוצאנו.השבוע הוועד החליט לקשור לבני את האופניים ושם פתק "ועד הבית"- האם זה חוקי? (מדגישה שהוועד לא פנה אליי באופן אישי, ורק עכשיו הבנתי מדיירת אחרת שהוועד שאל בקבוצת הווצאפ, שאני לא משתתפת בה, למי שייכות האופניים)האם ההחלטה היא של הועד או שצריך להחליט על מקום אחסון חלופי (ואם בכלל) באסיפה ועל פי רוב?האם אני יכולה להתנגד להחלטת הוועד ולבקש להמשיך לאחסן את האופניים (כמובן באופן שלא מפריע למעבר) בשטח שמתחת למדרגות?*בנוסף, האם מותר לאחסן אופניים ליד הדלת, באופן שלא מפריע למעבר?
האם שכן מהקומה או מהבניין יכול להתנגד לכך?
ממתינה לתשובתך, תודה רבה מראש
לפני שאני פונה לוועד הבית ו/או לתביעה, רציתי לדעת מה החוק אומר לגבי-מזה זמן מה, שהאופניים של דיירי הבניין מאוחסנים בשטח שמתחת למדרגות (וגם עגלות), לפני כמה זמן החליט הוועד להוציא את האופניים למחוץ לבניין ולקשור אותם בחזית הבניין באופן שגם מכער את הכניסה לבניין וגם האופניים חשופות לשמש/גשם וגנבות.
הבקשה נעשתה בקבוצת הווצאפ של הבניין (שאיני משתתפת בה) וכנראה גם במודעה (לא עוברת ליד הלוח, נמצאת רוב היום בבית, מטפלת בתינוקת).את האופניים שלנו לא הוצאנו.השבוע הוועד החליט לקשור לבני את האופניים ושם פתק "ועד הבית"- האם זה חוקי? (מדגישה שהוועד לא פנה אליי באופן אישי, ורק עכשיו הבנתי מדיירת אחרת שהוועד שאל בקבוצת הווצאפ, שאני לא משתתפת בה, למי שייכות האופניים)האם ההחלטה היא של הועד או שצריך להחליט על מקום אחסון חלופי (ואם בכלל) באסיפה ועל פי רוב?האם אני יכולה להתנגד להחלטת הוועד ולבקש להמשיך לאחסן את האופניים (כמובן באופן שלא מפריע למעבר) בשטח שמתחת למדרגות?*בנוסף, האם מותר לאחסן אופניים ליד הדלת, באופן שלא מפריע למעבר?
האם שכן מהקומה או מהבניין יכול להתנגד לכך?
ממתינה לתשובתך, תודה רבה מראש
לאף אדם אין זכות למנוע ממך (שלא במשפט) להשתמש
אברום
07/10/18
ברכוש שלך, לכן קשירת האופנים הינו מעשה פלילי
כדי לשנות החלטות הקשורות לשטח הציבורי יש לכנס אסיפת דיירים ולקבל החלטה של רוב או כל דיירי הבניין.
לעומת זאת, ועד הבית נבחר כדי לשמר את הבנין ואת חזותו, כמו לדאוג לניקיון, גינון, תיקוני תקלות, אבל לצורך החלטות בנוגע לרכוש המשותף, יש כאמור, לכנס את בעלי הדירות
אני לא עו"ד
אופניים בשטח משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום סיון,
בכפוף לקבוע בתקנון הבית המשותף (ככל שקיים) הגוף המוסמך להחליט החלטות לגבי אופן השימוש ברכוש המשותף הוא אסיפת הדיירים.
בשאלות של שימוש רגיל וסביר נדרשת החלטת רוב.
ככל שהתקבלה החלטת רוב הדיירים (או רוב הנוכחים באסיפה, ככל שכונסה כדין) וככל שהחלטה כאמור איננה מטילה על המתנגדים לה חיוב כספי מעבר למתחיב על פי חוק על בעלי הדירות לנהוג בהתאם לה (או לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין בתביעה להורות אחרת).
אם הדבר לא נאסר בתקנון או בהחלטת רוב הדיירים מותר לאחסן אופניים באופן שאיננו מפריע למעבר ואיננו מהווה מפגע אחר (למשל -הפרעה לנקיון).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בכפוף לקבוע בתקנון הבית המשותף (ככל שקיים) הגוף המוסמך להחליט החלטות לגבי אופן השימוש ברכוש המשותף הוא אסיפת הדיירים.
בשאלות של שימוש רגיל וסביר נדרשת החלטת רוב.
ככל שהתקבלה החלטת רוב הדיירים (או רוב הנוכחים באסיפה, ככל שכונסה כדין) וככל שהחלטה כאמור איננה מטילה על המתנגדים לה חיוב כספי מעבר למתחיב על פי חוק על בעלי הדירות לנהוג בהתאם לה (או לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין בתביעה להורות אחרת).
אם הדבר לא נאסר בתקנון או בהחלטת רוב הדיירים מותר לאחסן אופניים באופן שאיננו מפריע למעבר ואיננו מהווה מפגע אחר (למשל -הפרעה לנקיון).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דייר מוגן שעובר למוסד סיעודי
אוהד
07/10/18
ברצוני לשאול-
דייר מוגן חתום רק הוא על הסכם דיירות מוגנת בדירה מלפני עשרות שנים. אשתו ובנו מתגוררים עמו. עקב מצבו הבריאותי (חולה אלצהיימר מתקדם במצב סיעודי) אין מנוס מלהעבירו למוסד סיעודי.
1. האם מקרה זה, בו אין מנוס מהעברתו לטיפול מתאים ,עדיין יכול שתתקיים עילת פינוי של נטישה?
2. במקרה בו התשובה הנה חיובית ותוכח עילת פינוי של נטישה, האם אשתו ובנו שהתגוררו עמו מאז ומתמיד עד להעברתו מן הדירה וממשיכים לגור בה, מאבדים את זכות המגורים בדירה? כלומר- האם העברת הזכות על פי הדין היא רק לאחר פטירת הדייר שהתגורר בדירה או בנסיבות אלה תעמוד להם זכות הדיירות?
דייר מוגן חתום רק הוא על הסכם דיירות מוגנת בדירה מלפני עשרות שנים. אשתו ובנו מתגוררים עמו. עקב מצבו הבריאותי (חולה אלצהיימר מתקדם במצב סיעודי) אין מנוס מלהעבירו למוסד סיעודי.
1. האם מקרה זה, בו אין מנוס מהעברתו לטיפול מתאים ,עדיין יכול שתתקיים עילת פינוי של נטישה?
2. במקרה בו התשובה הנה חיובית ותוכח עילת פינוי של נטישה, האם אשתו ובנו שהתגוררו עמו מאז ומתמיד עד להעברתו מן הדירה וממשיכים לגור בה, מאבדים את זכות המגורים בדירה? כלומר- האם העברת הזכות על פי הדין היא רק לאחר פטירת הדייר שהתגורר בדירה או בנסיבות אלה תעמוד להם זכות הדיירות?
פינוי דייר מוגן שעובר למוסד סיעודי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום אוהד,
אכן שאלה לא פשוטה.
לשון החוק איננה מתיחסת למצב כזה.
קיימת פסיקה לפיה עצם המעבר למוסד לא בהכרח מהווה נטישה. אם המעבר נעשה מתוך אילוץ (מצב בריאותי, למשל) ולא מתוך בחירה יתכן שהדבר לא יחשב לנטישה.
חשוב לדעת שבית המשפט רשאי, אף אם הגיע למסקנה שקיימת עילת פינוי, ליתן סעד מן הצדק ולא לפנות את בני המשפחה.
קיימות עוד טענות שניתן להעלות במצב כזה אך כדי לבססן כדאי לקבל יעוץ משפטי פרטני לאחר בחינת העובדות הרלוונטיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אכן שאלה לא פשוטה.
לשון החוק איננה מתיחסת למצב כזה.
קיימת פסיקה לפיה עצם המעבר למוסד לא בהכרח מהווה נטישה. אם המעבר נעשה מתוך אילוץ (מצב בריאותי, למשל) ולא מתוך בחירה יתכן שהדבר לא יחשב לנטישה.
חשוב לדעת שבית המשפט רשאי, אף אם הגיע למסקנה שקיימת עילת פינוי, ליתן סעד מן הצדק ולא לפנות את בני המשפחה.
קיימות עוד טענות שניתן להעלות במצב כזה אך כדי לבססן כדאי לקבל יעוץ משפטי פרטני לאחר בחינת העובדות הרלוונטיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגנה על נכס
טלי
07/10/18
שלום רב
סבא שלי אלמן ובעל דירת מגורים ורציתי לדעת האם קיימת אפשרות להגן על הנכס בצורה שבה אין אפשרות לאדם אחר להעביר את הנכס על שמו ללא אישור של ילדיו ולא דרך ירושה אלא כשהוא עוד בחיים?
סבא שלי אלמן ובעל דירת מגורים ורציתי לדעת האם קיימת אפשרות להגן על הנכס בצורה שבה אין אפשרות לאדם אחר להעביר את הנכס על שמו ללא אישור של ילדיו ולא דרך ירושה אלא כשהוא עוד בחיים?
הגנה על נכס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום טלי,
יש אפשרות לרשום על זכויות אביך בדירה הערה על צורך בהסכמה של אדם אחר (למשל - ילדיו) לצורך בצוע עסקאות בדירה ולקבוע תנאים להסכמה כזו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש אפשרות לרשום על זכויות אביך בדירה הערה על צורך בהסכמה של אדם אחר (למשל - ילדיו) לצורך בצוע עסקאות בדירה ולקבוע תנאים להסכמה כזו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן בבנין משותף
עדי
07/10/18
שלום רב,
לפני כ 6 שנים בניתי מחסן פריק בגודל של 5.5 מ"ר מתחת לבניין ברכוש המשותף וזאת לאחר קבלת אישור של 70 % מבעלי הדירות.
לאחרונה נדרשתי מהעיריה לפרק את המחסן בטענה שדיירת התלונה כי המחסן לא חוקי.
יש לציין כי הדיירת שהתלוננה היא גם גם בין החותמים והמאשרים לי לבנות מחסן.
האם הבקשה חוקית ומה עלי לעשות?
תודה על תשובתכם
לפני כ 6 שנים בניתי מחסן פריק בגודל של 5.5 מ"ר מתחת לבניין ברכוש המשותף וזאת לאחר קבלת אישור של 70 % מבעלי הדירות.
לאחרונה נדרשתי מהעיריה לפרק את המחסן בטענה שדיירת התלונה כי המחסן לא חוקי.
יש לציין כי הדיירת שהתלוננה היא גם גם בין החותמים והמאשרים לי לבנות מחסן.
האם הבקשה חוקית ומה עלי לעשות?
תודה על תשובתכם
מחסן בבית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום עדי,
בעקרון היית צריך לבקש היתר לצורך הצבת המחסן.
יתכן שכיום אין בכך צורך, עליך לבדוק התאמת המידות, המיקום והתשתיות המחוברות לתקנה 29 בתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014.
עדיין יהיה צורך במשלוח הודעה בהתאם לתקנות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעקרון היית צריך לבקש היתר לצורך הצבת המחסן.
יתכן שכיום אין בכך צורך, עליך לבדוק התאמת המידות, המיקום והתשתיות המחוברות לתקנה 29 בתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014.
עדיין יהיה צורך במשלוח הודעה בהתאם לתקנות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות החזקה – דירה שנבנתה בהסכמה על שטח שלא בבעלות
טאבולה ראסה
06/10/18
אברהם מחזיק כבעלים או כחוכר לדורות (לא ידוע איזה מהם) חלקת אדמה ומתגורר בבית הבנוי בחלקה. בשלב כלשהוא בשנות ה-1980 מתיר אברהם לבנו יצחק ולכלתו רבקה לבנות קומה נוספת על-גבי אותו הבית, ולהיכנס ולהתגורר באותה קומה נוספת. אלא מאי - ב"טאבו" לא נרשם כל אזכור ליצחק ולרבקה בקשר לחלקה.
חולפות השנים, ואברהם ויצחק מתרחקים זה מזה, על אף מגוריהם בשכנות. ליצחק הסתבר לאחרונה כי אברהם ערך צוואה ובה מוריש הוא ככל הנראה את מלוא נכסיו לאדם אחר (אשר נכנה עשיו).
שאלותיי:* האם השתלשלות המאורעות הקנתה ליצחק ולרבקה חלק מן הבעלות/החכירה על החלקה?* האם רשאי אברהם, והאם יהיה רשאי עשיו אחריו, לסלק את יצחק ורבקה מקומת מגוריהם? ואם כן, האם יהיה חייב לפצותם?
* אילו זכויות שאינן שותפות בבעלות / חכירה עומדות ליעקב ולרבקה מכוח ההחזקה והוספת הקומה לבית (בפרט לאור ההיתר וההסכמה)?
חולפות השנים, ואברהם ויצחק מתרחקים זה מזה, על אף מגוריהם בשכנות. ליצחק הסתבר לאחרונה כי אברהם ערך צוואה ובה מוריש הוא ככל הנראה את מלוא נכסיו לאדם אחר (אשר נכנה עשיו).
שאלותיי:* האם השתלשלות המאורעות הקנתה ליצחק ולרבקה חלק מן הבעלות/החכירה על החלקה?* האם רשאי אברהם, והאם יהיה רשאי עשיו אחריו, לסלק את יצחק ורבקה מקומת מגוריהם? ואם כן, האם יהיה חייב לפצותם?
* אילו זכויות שאינן שותפות בבעלות / חכירה עומדות ליעקב ולרבקה מכוח ההחזקה והוספת הקומה לבית (בפרט לאור ההיתר וההסכמה)?
דירה שנבנתה בהסכמה על שטח שלא בבעלות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום רב,
בהעדר הקניה מפורשת ובכתב אין לבן ולכלה זכויות בעלות/חכירה במקרקעין.
יתכן שהבן והכלה קבלו רשיון להתגורר במקרקעין והזכות לפנותם תלויה בהסכמות העבר ובתשובה להיקף הרשיון - בתמורה או שלא בתמורה, בלתי הדיר או ניתן לביטול.
במקרה של ביטול יתכן שהבן והכלה יהיו זכאים לפיצוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהעדר הקניה מפורשת ובכתב אין לבן ולכלה זכויות בעלות/חכירה במקרקעין.
יתכן שהבן והכלה קבלו רשיון להתגורר במקרקעין והזכות לפנותם תלויה בהסכמות העבר ובתשובה להיקף הרשיון - בתמורה או שלא בתמורה, בלתי הדיר או ניתן לביטול.
במקרה של ביטול יתכן שהבן והכלה יהיו זכאים לפיצוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות בנוגע למס שבח
איציק
06/10/18
1. מה זה מס שבח מלא ומס שבח ליניארי ומה ההבדל ביניהם?
2. אם אדם קונה ומוכר דירות בצורה אינטנסיבית הוא יהיה חייב בתשלום במס שבח, באיזה תדירות זה נחשב אינטנסיבי?
האם קניה ומכירה אחת לשנה נחשבת גם היא לפעילות אינטנסיבית?
תודה רבה מראש :)
2. אם אדם קונה ומוכר דירות בצורה אינטנסיבית הוא יהיה חייב בתשלום במס שבח, באיזה תדירות זה נחשב אינטנסיבי?
האם קניה ומכירה אחת לשנה נחשבת גם היא לפעילות אינטנסיבית?
תודה רבה מראש :)
מה ההבדל בין מס שבח מלא למס שבח לינארי?
מיכאל שטרית
09/10/18
איציק שלום רב,
מס שבח הוא מס שישולם על הרווח במכירת נכס נדלן שאינו מזכה בפטור. שיעור המס הוא כ- 25% אחוז מהרווח הנצבר בעסקה.
מס שבח לינארי- מכונה גם מס שבח מוטב, כאשר במקרה בו מרובה דירות מעוניין למכור את אחת מדירות המגורים שבבעלותו שנרכשה לפני ה- 1.1.14- אזי השבח (הרווח) שנצבר עד ליום ה- 1.1.14 יהיה פטור מתשלום מס ואילו הרווח הנצבר לאחר יום ה- 1.1.14 יהיה חייב במס שבח.
על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח עליך להיות בעלים של דירת מגורים יחידה, להחזיק בה לפחות 18 חודשים כאשר תקרת הפטור עומד על סך של 4,550,000 ש"ח.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מס שבח הוא מס שישולם על הרווח במכירת נכס נדלן שאינו מזכה בפטור. שיעור המס הוא כ- 25% אחוז מהרווח הנצבר בעסקה.
מס שבח לינארי- מכונה גם מס שבח מוטב, כאשר במקרה בו מרובה דירות מעוניין למכור את אחת מדירות המגורים שבבעלותו שנרכשה לפני ה- 1.1.14- אזי השבח (הרווח) שנצבר עד ליום ה- 1.1.14 יהיה פטור מתשלום מס ואילו הרווח הנצבר לאחר יום ה- 1.1.14 יהיה חייב במס שבח.
על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח עליך להיות בעלים של דירת מגורים יחידה, להחזיק בה לפחות 18 חודשים כאשר תקרת הפטור עומד על סך של 4,550,000 ש"ח.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
העדפת בני מושב בעת הסבת קרקע חקלאית לקרקע לבניה
אורן
06/10/18
אני שוכר בית במושב ומזה זמן ממתין להרחבה נוספת במושב. עתה כשסוף סוף החלו לדון בכך , החליטה הנהלת האגודה החקלאית שלה שייכות האדמות החקלאיות שהולכות להיות מופשרות לבניה לאפשר לבניהם בלבד לרכוש ולבנות על החלקות הללו.
לציין שמדובר בשטח חקלאי במרכז המושב ששייך לאגודה החקלאית ( ולא לחקלאי מסויים במושב) , וכן מדובר באדמות מ מנהל , שנמסרו לאגודה ע״י ממ״י לחקלאות ולא לבניה.
האם הדבר חוקי?
האין מדובר באדמות ששייכות לכולם כאשר אינן לחקלאות?
במה עדיפים בניהם על פני אזרח אחר במדינה היחוד לאור פסיקת בג״צ בנושא הקדת המזרחית בשנת 2002?
אודה לתשובות.....
לציין שמדובר בשטח חקלאי במרכז המושב ששייך לאגודה החקלאית ( ולא לחקלאי מסויים במושב) , וכן מדובר באדמות מ מנהל , שנמסרו לאגודה ע״י ממ״י לחקלאות ולא לבניה.
האם הדבר חוקי?
האין מדובר באדמות ששייכות לכולם כאשר אינן לחקלאות?
במה עדיפים בניהם על פני אזרח אחר במדינה היחוד לאור פסיקת בג״צ בנושא הקדת המזרחית בשנת 2002?
אודה לתשובות.....
העדפת בני מושב בעת הסבת קרקע חקלאית לקרקע לבניה
מיכאל שטרית
09/10/18
אורן שלום רב,
בנתוני השאלה חסרים פרטים, עם זאת יש מקום לבחון הגשת תביעה בגין הפליה נוכח בג"ץ הקשת המזרחית, אך יש לבחון את המקרה קןדם לכך לגופו של עניין ועכ המלצתי לפנות לייעוץ משפטי פרטני
בברכה,
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בנתוני השאלה חסרים פרטים, עם זאת יש מקום לבחון הגשת תביעה בגין הפליה נוכח בג"ץ הקשת המזרחית, אך יש לבחון את המקרה קןדם לכך לגופו של עניין ועכ המלצתי לפנות לייעוץ משפטי פרטני
בברכה,
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
שני אנשים ראו דירה עם מתווך ורק אחד חתם .
מקסים
04/10/18
אני ואחי ראינו דירה יחד עם מתווך. רק אני חתמתי עם שירותי תיווך. האם אחי יכול לקנות את הדירה ללא תיווך?
שני אנשים ראו דירה עם מתווך ורק אחד חתם .
מיכאל שטרית
09/10/18
מקסים שלום רב,
יש מקום לנהוג בתום לב מקום בו הוצגה הדירה לשניכם
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
יש מקום לנהוג בתום לב מקום בו הוצגה הדירה לשניכם
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בעיות חשמל בדירה שכורה
דנה
04/10/18
שלום רב,
אני גרה בדירה שכורה 8 שנים. במהלך השנים לא בוצע בדיקת חשמל והארקה. בעלת הדירה מתעקשת שאת הבדיקה ובמידה יהיו ליקויים יבצע איש שיפוץ שלה שאינו חשמלאי מוסך ואינו חשמלאי בככל שבמקרה הצורך יעזר בבן דודו שלטענתו הוא חשמלאי מוסמך. אני מאוד מפוחדת מכך שבלוח חשמל בהארקה וכד יגע אדם שאינו חשמלאי מוסמך רק כי הוא בן דוד של חשמלאי מוסמך. מקרים מסוג זה עשויים להגמר באסון. מה אני יכולה חעשות מבחינה חוקית ? גם אם אני יביא חשמלאי מוסמך לביצוע הבדיקה על חשבוני ליקויים היא תיתן אך ורק לאיש השיפוץ שלה. שיש לי הקלטה איתו שאינו חשמלאי מוסמך.
מה החוק אומר לגבי זה ? מה אני יכולה לעשות ? תודה רבה
אני גרה בדירה שכורה 8 שנים. במהלך השנים לא בוצע בדיקת חשמל והארקה. בעלת הדירה מתעקשת שאת הבדיקה ובמידה יהיו ליקויים יבצע איש שיפוץ שלה שאינו חשמלאי מוסך ואינו חשמלאי בככל שבמקרה הצורך יעזר בבן דודו שלטענתו הוא חשמלאי מוסמך. אני מאוד מפוחדת מכך שבלוח חשמל בהארקה וכד יגע אדם שאינו חשמלאי מוסמך רק כי הוא בן דוד של חשמלאי מוסמך. מקרים מסוג זה עשויים להגמר באסון. מה אני יכולה חעשות מבחינה חוקית ? גם אם אני יביא חשמלאי מוסמך לביצוע הבדיקה על חשבוני ליקויים היא תיתן אך ורק לאיש השיפוץ שלה. שיש לי הקלטה איתו שאינו חשמלאי מוסמך.
מה החוק אומר לגבי זה ? מה אני יכולה לעשות ? תודה רבה
בעיות חשמל בדירה שכורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/10/18
שלום דנה,
על פי חוק החשמל אסור לאדם שאין לו רשיון חשמלאי לעסוק בעבודות חשמל.
ככל שאין מדובר בתכנון ומדובר במערכת מתח נמוך עד 40 אמפר רשאי לבצע את העבודות גם בעל רשיון חשמלאי מעשי. מעבר לכך נדרשת העסקת חשמלאי מוסמך.
נא הפני את תשומת לב המשכירה להוראות החוק וסבירי לה כי היא נוטלת על עצמה אחריות גדולה מאוד לקיומו של נזק כשהיא מתעקשת להעסיק מי שאין לוהכשרה והסמכה רשמית לעסוק בחשמל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי חוק החשמל אסור לאדם שאין לו רשיון חשמלאי לעסוק בעבודות חשמל.
ככל שאין מדובר בתכנון ומדובר במערכת מתח נמוך עד 40 אמפר רשאי לבצע את העבודות גם בעל רשיון חשמלאי מעשי. מעבר לכך נדרשת העסקת חשמלאי מוסמך.
נא הפני את תשומת לב המשכירה להוראות החוק וסבירי לה כי היא נוטלת על עצמה אחריות גדולה מאוד לקיומו של נזק כשהיא מתעקשת להעסיק מי שאין לוהכשרה והסמכה רשמית לעסוק בחשמל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה רכישה
לילי
04/10/18
שלום,
רכשתי דירת חדר במצב חורבה במטרה לבנות להרחיב את שטח הדירה ולבנות עליה קומה נוספת.
לאחר הרכישה, התברר לי שעל מנת להרחיבה, יש להטמין עמוד חשמל מתח גבוה דבר מסתכם בעלות גבוהה מאד.
אציין שהמוכר העלים ממני דבר זה.
אי לכך אני מבקש לדעת האם יש לי עילה מוצדקת לבטל את חוזה הרכישה?
רכשתי דירת חדר במצב חורבה במטרה לבנות להרחיב את שטח הדירה ולבנות עליה קומה נוספת.
לאחר הרכישה, התברר לי שעל מנת להרחיבה, יש להטמין עמוד חשמל מתח גבוה דבר מסתכם בעלות גבוהה מאד.
אציין שהמוכר העלים ממני דבר זה.
אי לכך אני מבקש לדעת האם יש לי עילה מוצדקת לבטל את חוזה הרכישה?
ביטול חוזה רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/10/18
שלום לילי,
נא ראי תשובה לשאלה זהה בעמוד זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא ראי תשובה לשאלה זהה בעמוד זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שביל בין שני בתים במושב.
ענת אלבז
03/10/18
קניתי נחלה במושב, בין שתי הנחלות שני הבתים עובר שביל שקיים מאז קום המושב 50 שנה, השביל שירת את שתי הנחלות, לאחרונה פנה אליי השכן ואמר שהוא רוצה לסגור את השביל, ולהשאיר רק 2 וחצי מטר לכניסה בערך למכונית ולא למשאית.הוא טוען שהשביל שייך לו, האם מותר לו לעשות זאת? בהמשך השביל מתפצל ואז הוא הופך לחלק מהשטח שלי. במידה והוא סוגר את הכניסה של השביל אין לי דרך להכנס למחסנים שלי עם כלי רכב. האם מותר לו לעשות את זה?
שביל בין שני בתים במושב.
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/10/18
שלום ענת,
יש לברר למי שייך השביל.
אם הוא אכן שייך לנחלת השכן זכותו למנוע ממך שימוש ויהיה עליך להכשיר דרך כניסה אחרת לנחלתך.
לעומת זאת, אם השביל משותף או מצוי בנחלתך אין לשכן זכות למנוע ממך כניסה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לברר למי שייך השביל.
אם הוא אכן שייך לנחלת השכן זכותו למנוע ממך שימוש ויהיה עליך להכשיר דרך כניסה אחרת לנחלתך.
לעומת זאת, אם השביל משותף או מצוי בנחלתך אין לשכן זכות למנוע ממך כניסה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה קניית דירה
מרים
03/10/18
שלום,
רכשתי דירת חדר במצב חורבה במטרה לבנות להרחיב את שטח הדירה ולבנות עליה קומה נוספת.
לאחר הרכישה, התברר לי שעל מנת להרחיבה, יש להזיז עמוד חשמל מתח גבוה דבר מסתכם בעלות גבוהה מאד. אציין שהמוכר העלים ממני דבר זה.
אי לכך אני מבקש לדעת האם יש לי עילה מוצדקת לבטל את חוזה הרכישה
רכשתי דירת חדר במצב חורבה במטרה לבנות להרחיב את שטח הדירה ולבנות עליה קומה נוספת.
לאחר הרכישה, התברר לי שעל מנת להרחיבה, יש להזיז עמוד חשמל מתח גבוה דבר מסתכם בעלות גבוהה מאד. אציין שהמוכר העלים ממני דבר זה.
אי לכך אני מבקש לדעת האם יש לי עילה מוצדקת לבטל את חוזה הרכישה
הפרת חוזה קניית דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/10/18
שלום מרים,
על מנת להשיב לשאלתך נדרש בירור עובדתי רב.
ככל שתוכלי להוכיח כי המוכר הטעה אותך וידע שלולא ההטעיה לא היית מתקשרת איתו בהסכם תהיה לך עילה לביטול ההסכם. אם המוכר לא היה מודע לצורך בהזזת העמוד או לעלויות הנובעות מכך לא תצליחי בתביעתך.
ממליצה לך לפנות ליעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להשיב לשאלתך נדרש בירור עובדתי רב.
ככל שתוכלי להוכיח כי המוכר הטעה אותך וידע שלולא ההטעיה לא היית מתקשרת איתו בהסכם תהיה לך עילה לביטול ההסכם. אם המוכר לא היה מודע לצורך בהזזת העמוד או לעלויות הנובעות מכך לא תצליחי בתביעתך.
ממליצה לך לפנות ליעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגד ועד הבניין
אבי
03/10/18
שלום
תבעתי את ועד הבניין בנוגע לתיקונים שצריך לבצע בחלק משותף של הבניין וזכיתי במשפט.
בכתב תביעה כתוב שהנתבעת (הועד) צריך לבצע את התיקונים על חשבונו. השאלה היא האם אני נחשב חלק מהועד ואני צריך להשתתף בחלק מהוצאות התיקון?
בנוסף בית משפט מינה מומחה. כל אחד שילם למומחה מחצית מהסכום. האם אני צריך להשתתף בחלק היחסי של מחצית הסכום שהועד שילם למומחה או שהועד צריך לשלם את המחצית לבדו?
בית משפט שכח לחייב את הועד בסכום ששילמתי למומחה אחר שבית משפט מינה. האם אפשר לפנות לבית משפט ולבקש זאת אחרי שכבר יש פסק דין?
תודה
תבעתי את ועד הבניין בנוגע לתיקונים שצריך לבצע בחלק משותף של הבניין וזכיתי במשפט.
בכתב תביעה כתוב שהנתבעת (הועד) צריך לבצע את התיקונים על חשבונו. השאלה היא האם אני נחשב חלק מהועד ואני צריך להשתתף בחלק מהוצאות התיקון?
בנוסף בית משפט מינה מומחה. כל אחד שילם למומחה מחצית מהסכום. האם אני צריך להשתתף בחלק היחסי של מחצית הסכום שהועד שילם למומחה או שהועד צריך לשלם את המחצית לבדו?
בית משפט שכח לחייב את הועד בסכום ששילמתי למומחה אחר שבית משפט מינה. האם אפשר לפנות לבית משפט ולבקש זאת אחרי שכבר יש פסק דין?
תודה
תביעה נגד ועד הבית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/10/18
שלום אבי,
אתה נחשב חלק מדיירי הבנין ולפיכך עליך לשאת בחלקך היחסי בכל הוצאה הנוגעת לתחזוקת או תיקון הרכוש המשותף, כולל הסכומים שנפסקו בפסק הדין.
ככל שטרם עבר המועד תוכל לפנות ולבקש תיקון פסק הדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אתה נחשב חלק מדיירי הבנין ולפיכך עליך לשאת בחלקך היחסי בכל הוצאה הנוגעת לתחזוקת או תיקון הרכוש המשותף, כולל הסכומים שנפסקו בפסק הדין.
ככל שטרם עבר המועד תוכל לפנות ולבקש תיקון פסק הדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בניה
שלום
03/10/18
אני רוצה להציב מבנה זמני למגורים בשטח שלי במועצה מקומית אזור .
השטח שלי הוא שליש מחלקה של 1000 מ"ר בנוי בה שני בתים ובחלק שלי לא בנוי עדיין כלום ועקרונית מותר לי לבנות בית עד 240 מ"ר.
האם אני צריך היתר בניה ואם כן האם החוק מחייב לתת לי היתר ומה התנאים?
השטח שלי הוא שליש מחלקה של 1000 מ"ר בנוי בה שני בתים ובחלק שלי לא בנוי עדיין כלום ועקרונית מותר לי לבנות בית עד 240 מ"ר.
האם אני צריך היתר בניה ואם כן האם החוק מחייב לתת לי היתר ומה התנאים?
היתר בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/10/18
שלום שלום,
גם להצבת מבנה זמני נדרש היתר בניה.
ככל שבקשתך לקבלת היתר בניה תואמת את התב"ע החלה במקום על הרשות לקבלה בכפוף להוראות החוק. עלך לפנות לועדה המקומית ולברר מה התנאים לקבלת היתר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
גם להצבת מבנה זמני נדרש היתר בניה.
ככל שבקשתך לקבלת היתר בניה תואמת את התב"ע החלה במקום על הרשות לקבלה בכפוף להוראות החוק. עלך לפנות לועדה המקומית ולברר מה התנאים לקבלת היתר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף יציאה בשכירות
דוד יעקב
03/10/18
שלום.
עשיתי חוזה שכירות למשך שנה.
עברו חודשיים ורציתי לצאת. בעל הדירה אמר שאם אמצא מחליף בשמחה.
עברו חודשיים ולא מצאתי מחליף עדיין.
אמרו לי שיש דבר כזה סטנדרטי בכל חוזה שאחרי תקופה מסויימת אני יכול לצאת גם בלי למצוא מחליף.
אצלי זה לא מופיע בחוזה..
מה אני עושה?
תודה.
עשיתי חוזה שכירות למשך שנה.
עברו חודשיים ורציתי לצאת. בעל הדירה אמר שאם אמצא מחליף בשמחה.
עברו חודשיים ולא מצאתי מחליף עדיין.
אמרו לי שיש דבר כזה סטנדרטי בכל חוזה שאחרי תקופה מסויימת אני יכול לצאת גם בלי למצוא מחליף.
אצלי זה לא מופיע בחוזה..
מה אני עושה?
תודה.
סעיף יציאה בשכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/10/18
שלום דוד,
אין הוראה כללית/סטנדרטית לפיה שוכר רשאי לקצר על דעת עצמו את תקופת השכירות ללא כל פיצוי למשכיר.
תנאי השכירות החלים עליך הם אלה המופיעים בחוזה עליו חתמת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין הוראה כללית/סטנדרטית לפיה שוכר רשאי לקצר על דעת עצמו את תקופת השכירות ללא כל פיצוי למשכיר.
תנאי השכירות החלים עליך הם אלה המופיעים בחוזה עליו חתמת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת מספר בתים ברחוב אחד להוסטל שיקומי
שלומי
03/10/18
שלום רב,
לפני כחצי שנה רכשתי בית ברחוב חדש בעפולה. מדובר בדו משפחתי ברחוב קטן שבו נכון להיום קיימים עוד שלושה מבנים דו משפחתיים כמו שלי ועוד בית פרטי בבניה.
הבתים נבנו ע"י קבלן לפני כשנה וחצי לערך ולמעט המבנה בו אני גר, שאר המבנים טרם נמכרו ונמצאים בבעלותו של הקבלן למיטב ידיעתי.
כאשר רכשתי את הבית, אחד הבתים שלא נמכרו הושכר למטרת הוסטל שיקומי, דבר אשר לא העלה שום התנגדות מצידנו בעת רכישת הבית שכן אנו מאמינים בשילוב אוכלוסיות מוחלשות בחברה.
כאשר נכנסנו פיזית לבית (כעבור שלושה חודשים לערך ממועד רכישת הבית) גילינו להפתעתנו כי בית נוסף הושכר גם כן למטרת הוסטל שיקומי. דבר שקצת הרהר אותנו למען האמת שכן במצב זה רבע מהבתים ברחוב (שתי יחידות מתוך שמונה) הינן הוסטל שיקומי. אך החלטנו להכיל את הדבר.
היום הובא לידיעתי במקרה כי בית נוסף (הצמוד לביתי) גם כן יושכר כהוסטל שיקומי, לצערי עליי לומר שדבר זה טלטל אותי מפני שזה אומר שכמעט מחצית הבתים ברחוב הינם הוסטלים שיקומיים. ואם היינו יודעים שזה הולך להיות המצב יתכן ולא היינו רוכשים את הנכס. כמו כן יש לנו ילד קטן בן שנה וחצי ואנו עתידים ללדת בעוד כחודש בן נוסף ולמען האמת אינני חש תחושת ביטחון מלאה במצב כזה. מעבר לכך אנו חוששים שהדבר יוריד באופן משמעותי את ערך הבתים ברחוב.
אז שאלתי היא:
1. האם מותר להשכיר בית להוסטל שיקומי ללא ידיעת הדיירים ברחוב?
2. האם ישנה מגבלה כלשהי לגבי מספר ההוסטלים השיקומיים המותר ברחוב אחד?
3. ומה באפשרותי לעשות?
תודה מראש
לפני כחצי שנה רכשתי בית ברחוב חדש בעפולה. מדובר בדו משפחתי ברחוב קטן שבו נכון להיום קיימים עוד שלושה מבנים דו משפחתיים כמו שלי ועוד בית פרטי בבניה.
הבתים נבנו ע"י קבלן לפני כשנה וחצי לערך ולמעט המבנה בו אני גר, שאר המבנים טרם נמכרו ונמצאים בבעלותו של הקבלן למיטב ידיעתי.
כאשר רכשתי את הבית, אחד הבתים שלא נמכרו הושכר למטרת הוסטל שיקומי, דבר אשר לא העלה שום התנגדות מצידנו בעת רכישת הבית שכן אנו מאמינים בשילוב אוכלוסיות מוחלשות בחברה.
כאשר נכנסנו פיזית לבית (כעבור שלושה חודשים לערך ממועד רכישת הבית) גילינו להפתעתנו כי בית נוסף הושכר גם כן למטרת הוסטל שיקומי. דבר שקצת הרהר אותנו למען האמת שכן במצב זה רבע מהבתים ברחוב (שתי יחידות מתוך שמונה) הינן הוסטל שיקומי. אך החלטנו להכיל את הדבר.
היום הובא לידיעתי במקרה כי בית נוסף (הצמוד לביתי) גם כן יושכר כהוסטל שיקומי, לצערי עליי לומר שדבר זה טלטל אותי מפני שזה אומר שכמעט מחצית הבתים ברחוב הינם הוסטלים שיקומיים. ואם היינו יודעים שזה הולך להיות המצב יתכן ולא היינו רוכשים את הנכס. כמו כן יש לנו ילד קטן בן שנה וחצי ואנו עתידים ללדת בעוד כחודש בן נוסף ולמען האמת אינני חש תחושת ביטחון מלאה במצב כזה. מעבר לכך אנו חוששים שהדבר יוריד באופן משמעותי את ערך הבתים ברחוב.
אז שאלתי היא:
1. האם מותר להשכיר בית להוסטל שיקומי ללא ידיעת הדיירים ברחוב?
2. האם ישנה מגבלה כלשהי לגבי מספר ההוסטלים השיקומיים המותר ברחוב אחד?
3. ומה באפשרותי לעשות?
תודה מראש
השכרת מספר בתים ברחוב אחד להוסטל שיקומי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/10/18
שלום שלומי,
1. בעל נכס איננו חייב להודיע לשכניו על השכרת הנכס וזהות השוכרים.
2. למיטב ידיעתי אין הגבלה בחוק לגבי מספר הוסטלים שיקומיים ברחוב. תוכל לברר זאת בועדה המקומית הרלוונטית.
3. על מנת לבטל את הסכם הרכישה תצרך להוכיח הטעיה. על מנת לקבל פיצו מהקבלן תצטרך להוכיח נזק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
1. בעל נכס איננו חייב להודיע לשכניו על השכרת הנכס וזהות השוכרים.
2. למיטב ידיעתי אין הגבלה בחוק לגבי מספר הוסטלים שיקומיים ברחוב. תוכל לברר זאת בועדה המקומית הרלוונטית.
3. על מנת לבטל את הסכם הרכישה תצרך להוכיח הטעיה. על מנת לקבל פיצו מהקבלן תצטרך להוכיח נזק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
