פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הארכת תקופת חכירה
רכשתי בית קרקע ותקופת החכירה מסתיימת ב2032. לא שמתי לב ולא ביקשתי ברכישה שהמוכר יאריך. מה המשמעות הכלכלית של זה?
איך אפשר בכלל להפוך החכירה לבעלות?
הארכת תקופת חכירה
ניתן לפנות לרשות מקרקעי ישראל על מנת לבצע פעולת הארכה כ- 7 שנים טרם סיום המועד
חישוב מס רכישה כאשר בן 18 רוכש דירה על פי אופציה
בבעלותנו דירה.
אני מעוניינים לחתום על החוזה רק כשיהיה בן 18 על מנת לחסוך את מס הרכישה.
איך ניתן לבצע זאת?
האם רכישת אופציה והעברתה אליו עם הגיעו לגיל 18, תאפשר לו תשלום מס רכישה כדירה ראשונה כאשר יחתום על החוזה?
תודה
האם קטין יחוב במס רכישה
שלום רב,
נתוני השאלה מעלים אפשרות לחשיפה אפשרית למס רכישה.
ככל ובכוונתכם לערוך "תכנון מס" הרי שיש לקחת בחשבון שעסקת מסוג זה יכולה להחשב כחייבת במס רכישה על אף הסכם האופציה. כך או כך, במידה וקטין רוכש (הגם שהגיע לגיל 18) רשויות המס יכולות לחייב במס רכישה בגין חזקת התא המשפחתי,
המלצתי לפנות לייעוץ משפטי פרטני
העברה מחכירה לבעלות
האם ניתן להקנות בעלות במקום חכירה?
שלום רב,
על מנת לבחון האם הנך זכאי להקניית בעלות ו/או התנאים לביצוע ההקנייה ניתן להכנס לקישור הבא:
http://land.gov.il/OwnershipAndRegistration/Pages/ownership_application.aspx
2 ייפוי כוח בלתי חוזרים במקביל. האפ אפשרי?
פלוני מוכר דירה לבני זוג. האם הוא יכול לערוך ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחו של הבעל למכור לאשה ובמקביל ייפוי כוח בלתי חוזר נוסף שמייפה את כוחה של האישה למכור לבעל? ובני הזוג יחליטו ביניהם בהמשך באיזה מייפוי הכוח ייעשה שימוש.
האם ניתן לתת ייפוי כח כפול
שלום רב,
אין מניעה לערוך ייפוי כוח כפול
בית משותף
איך בטאבו בודקים שאכן הרישום תואם את החוזים בין הקבלנים לרוכשים?
רישום בית משותף
שלום לימור,
במרבית הסכמי המכר מוסדר עניין רישום הבית המשותף ע"י הקבלן ואף ניתן לקבלן (או לעורכי הדין שלו) יפוי כח לביצוע הרישום. ההסכמה הנדרשת היא של בעלי הדירות הרשומים בטאבו, לא של רוכשי דירות שזכויותיהם טרם נרשמו.
בטאבו לא נבדק היתר הבניה ולא נבדקת התאמת הרישום לחוזי הרכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעד
הרחבת חזית - שינוי חזית
בשפה המשפטית זה נקרא שינוי חזית (או הרחבת חזית)
בית ההמשפט העליון קבע בסעיף 13 להחלטתו - כדלקמן -
"הלכה פסוקה היא כי בעל דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת כפי שהוצבה בכתבי הטענות, אלא אם נעתר בית המשפט לבקשתו לתקן את כתבי טענותיו או אם הצד שכנגד נתן לכך את הסכמתו, במפורש או מכללא"
על פי הכלל הזה, מצד אחד אסור להרחיב את חזית הטיעון, אך מצד שני אם בעל הדין שכנגד לא התנגד להרחבה, ואף טען לגופו של עניין, נחשב הוא כמי שהסכים להרחבה, במפורש או במשתמע, והדבר אף נקבע בהמשך לסעיף 13 הנ"ל.
לפיכך, יש חובה להתנגד מיידית הן במהלך המשפט, והן בהגשת בקשה ספציפית בכתב לבית המשפט, למחיקת הרחבת החזית האסורה, ולפעמים אף לסילוק על הסף של התביעה כולה.
תיקון כתב תביעה
שלו שלי,
אם ההליך הוגש כהליך של פינוי מושכר ונקבע שאין מדובר במושכר - התביעה תדחה.
כדי לקבל סעד במקרה אחר של סילוק יד יש לתקן את כתב התביעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השבחה בניין
קראתי הרבה באינטרנט . שעל השבחת ביניין צריך רוב מוחלט .
אבל מקריאת פסקי דין של מפקחים על המקרקעין באתר המדינה .
כול המפקחים מצטטים . את פסק הדין של כבוד השופט חשין . שטוען כול מה משפצים. זה לישמור על הקיים . אז איפו הגבול . בין השבחה לבין שיפוץ . לא מצאתי פסק דין אחד שהיצדיק ניתבע אחד לפחות. שטען שזה שידרוג . /השבחה .ולא חייב אותו לשלם . על השיפוץ כי לא הייה רוב מוחלט על ההחלטה . אולי מילבד התקנת מעלית בביניין שאין בו מעלית . אבל בעניין שיפוץ . כול מפקח ציטט את ההחלטה של כבוד השופט שטוען שכול שיפוץ היקר ביותר זה . זה לשמר את הקיים . אולי אני טועה ? תודה על המענה
שיפוץ הקיים או השבחה
שלום קרמר,
המטרה של ההוראות הנוגעות להשתתפות בהוצאות התחזוקה בבית משותף היא להביא לשמירה מיטבית של הבנין ומניעת נזק לבניין ולדייריו או מבקריו.
כל שיפוץ יבחן בהתאם לתכליתו ולתרומתו לתחזוקת הבנין לעומת החלופות הקיימות, ככל שקיימות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איטום 1/4 ( רבע מכל הגג) בבניין משותף
ברצוני לשאול שתי שאלות:
שאלה 1. אני גר בקומה אחרונה בבניין משותף והיו לי נזילות מהגג ורטיבות בכמה מקומות בדירה .אנחנו 14 דירות בבניין ללא ועד הבית . בצעתי בעצמי תחזוקת גג ב 1/4 מהגג ( זאת אומרת רבע מכל הגג) מצד של הדירה שלי בלבד בחומר איטום שעלה לי 1850 ש"ח . יש - 3 דירות מתחתי , אם בצעתי תחזוקת גג רק בצד שלי מי אמור להשתתף בהוצאות תשלום ? אלא שרק בצד שלי מתחתיי גרים או כל הדיירים? חשוב לציין שאין ועד בית לבניין ותחזוקת גג היה רק בצד שלי 1/4 מהגג .
שאלה 2. מה עלי לעשות אם במקרה מסרבים לשלם על הוצאות ? האם לתת התראה במכתב מעו"ד או להגיש תביעה נגד דיירים? ואם כל הוצאות של הגשת תביעה או שכר טרחה על מכתבי עו"ד חלים עליהם ?
תודה רבה
איטום 1/4 גג
שלום יוסי,
אם הגג מהווה רכוש משותף חובת הדיירים להשתתף בכל תיקון שלו.
כאשר דיירים מסרבים לשאת בחלקם בהוצאות הבית המשותף ניתן להגיש כנגדם תביעה לצו עשה - צו שיחייב אותם לשלם) אצל המפקח על רישום מקרקעין או, אם הכספים כבר שולמו - תביעה להחזר כספי בבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה עצמית
אחריות קבלן בקבוצת רכישה
שלום יוני,
על מנת להשיב לשאלתך יש לעיין בהסכם שנחתם ביניכם כקבוצת רכישה לבין הקבלן. במרבית ההסכמים קיימת התיחסות לאחריותו של הקבלן לבניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות להרחבה ע״י דירה מורחבת
האם בעל דירה שהורחבה בעבר יכול להתנגד להרחבת השכן
שלום שימי,
אכן, בעל דירה שהורחבה יחשב כמי שמסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת בבניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירות מוגנת
דיירות מוגנת
שלום גדי,
דיירות מוגנת איננה זכות במקרקעין ואיננה טעונה רישום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דליפה מהגג
לפני כחצי שנה ועד הבית הזמין בעל מקצוע, שעשה זיפות לגג. יש לציין שהזיפות נעשה בזמן, מידי 5 שנים.
לאחרונה ישנה נזילה מהגג וכתוצאה מכך נגרם נזק לאחת הדירות בקומה העליונה. כאשר בעלת הדירה שמתגוררת בקומה ה-3 אמרה שישנה דליפה מהגג הועד מייד יצר קשר עם בעל מקצוע. כעת בעלת הדירה שדירתה ניזוקה טוענת שכל הדיירים צריכים לשלם עבור תיקון הנזק שנגרם לדירתה. עלות תיקון הגג היא כמובן על כל הדיירים, אך האם הדיירים צריכים לשאת גם בעלות הנזק שנגרם לדירתה כתוצאה מהדליפה מהגג?
תודה מראש
על מי לשאת בנזק שנגרם מדליפה בגג משותף
שלום רב,
ככל שהנזק נגרם מדליפה בגג המהווה רכוש משותף על כל הדיירים לשאת בו בחלקם היחסי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח בלתי חוזר לטובה של מספר קונים אפשריים
ברצוני לקנות דירה. ולצורך זה לבקש מהמוכר ייפוי כוח בלתי חוזר לטובה של מספר קונים אפשריים (בני המשפחה שלי). כלומר, לציין בייפוי הכוח שאפשר למכור את הדירה לקונה א' או לקונה ב' או לקונה ג'. האם הדבר אפשרי?
יפוי כח לטובת מספר קונים אפשריים
שלום מיכאל,
טכנית הדבר אפשרי, אך איננו נהוג בפרקטיקה.
יש לבחון השלכות מיסוי של העברה ממך אל הקונים האחרים, שכן הסכם המכר נעשה עם קונה אחד, כל העברה נוספת היא עסקה נוספת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חצי מדירה במתנה
הבנתי שהעלו את מדרגות מס הרכישה לשנת 2019. האם לא אצטרך לשלם מס רכישה כאשר אקבל חצי מהדירה? כמה מס אצטרך לשלם אם בכלל וכמה הוא?
מס רכישה בקבלת דירה במתנה מאח
שלום מנחם,
על פי נתוני השאלה תחוייב ב 1/3 ממס הרכישה שהיה חל עליך בגין רכישת דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בטאבו
דירה שרשומה בטאבו על הבעל והאישה, עקב גירושין, הבעל נתן את החצי שלו לשתי הבנות שלו. בפועל לא בוצע שום רישום בטאבו, ויש על הבעל עיקולים בהוצאה לפועל. היא צריכה להוכיח שהיו גירושין.
אם רוצים להעביר הכל על שם האמא, מה ההליך? כלומר הבנות רוצות להחזיר הכל לאמא.
יש השלכות גם לגבי מיסוי?
ביטול העברת דירה עקב גירושין
שלום בר,
העברת הדירה מהבנות לאם עשויה להיות פטורה ממס שבח והאם תשלם 1/3 ממס הרכישה שהיה מוטל עליה בעסקה רגילה.
ניתן לבחון את האפשרות לבצע שינוי בהסכם הגירושין באופן שחלקו של האב בדירה לא יועבר לבנות אלא לאם. בתנאים מסויימים רשות המסים עשויה להכיר בכך כהעברה עקב גירושין ולפטור אותה ממס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מחסן
מכירת מחסן
שלום עדי,
אם המחסן רשום כיחידה נפרדת (להבדיל מהצמדה לדירה) ניתן למכור אותו לכל צד שלישי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה כוונת התקנה הזו ?
סעיף 12.(ב) לתקנון המצוי קובע: “החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו’ לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.”
תודה
תקנה 12 ב לתקנון המצוי
שלום קרמר,
משמעות התקנה היא שאף בעניינים הנוגעים לניהול השוטף של הבית המשותף לא ניתן לקבל בהחלטת רוב החלטה הפוגעת בזכויות בעלי דירות שלא הסכימו להץ
למשל: לא ניתן לקבוע בהחלטת רוב שכל בעלי הדירות ישלמו תשלום זהה לועד הבית כאשר קיימות בבנין דירות קטנות יותר ודירות גדולות יותר. אם בעל דירה קטנה לא הסכים לשאת ביותר מחלקו היחסי בתשלומי ועד הבית על פי החוק או על פי התקנון - לא ניתן לחייב אותו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מוכרים את הבית אך גודל הבית שונה
הוריי רוצים למכור את ביתם.
כשישבנו עם המתווך עם טופס הארנונה רשום שם שגודל הבית הוא 74,
ובטאבו רשום 120.
רציתי לדעת מה עושים במצב כזה?
ולפי מה הולכים?
תודה מראש.
גודל הבית שונה בטאבו ובעיריה
שלום מלי,
לא תמיד הרישום בטאבו תואם את הרישום בעיריה (אם כי בדרך כלל ברישום בטאבו השטח נמוך יותר).
כדאי לבדוק את תשריט הבית המשותף בטאבו וכן את המדידה האחרונה שנעשתה לצורכי ארנונה ולהבין ממה נובע השינוי.
אפשר גם לבצע מדידה של הדירה כדי שתדעו מה שטחה המדוייק (לצורך קביעת המחיר, למשל).
בכל מקרה - לצורך החוזה די שתגלו לקונים את הפערים הקיימים ברישומים, ואת השטח כפי שהתקבל במדידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת קומה לבנין
ליד בנין מגורים שלי יש בנין אחר עם קומה אחד- קומת קרקע. בעלים של השטח רוצים להרוס את הבנין ולבנות בנין אחר רב קומתי. האם ניתן להתנגד? למי אפשר לפנות עם התנגדות?
האם ניתן להתנגד לבניה במגרש שכן
שלום רות,
החוק מאפשר להתנגד לבניה מסיבות תכנוניות בהגשת התנגדות לועדה המקומית.
בנוסף יתכנו טענות קנייניות או נזיקות אותן יש לברר בבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה ותשלום דמי תיווך
אני רוכשת את הדירה אותה שכרתי בשנתיים האחרונות..
לפני קבלת ההחלטה שלנו על הרכישה בעל הדירה חתם בלעדיות עם חברת תיווך.. כשהחלטתי לבצע את הרכישה בעצם חויבתי על ידי המתווך לתשלום, הוא בא לקראתנו והוזיל את שכר הטרחה שלו ל1%
אך קראתי ולפי חוק המתווכים אחד הסעיפים שנדרשים לתשלום דמי התיווך הוא הוכחת יעילות בעסקה.. ובמקרה שלי הוא לא היה גורם יעיל כיון שהוא אפילו לא הפגיש ביני לבין הדירה, מדובר ב20 אלף שח האם אני יכולה להתעקש לא לשלם את דמי התיווך?
מתי מתווך זכאי לשכר טרחה
שלום ניקול,
אכן מתווך זכאי לקבל את שכרו אם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים.
אם לא היתה כל מעורבות של המתווך בעסקה תוכלי לטעון שאיננו זכאי לשכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על דירה אם ברשותי חנות
תודה.
מס רכישה על דירה אם ברשותי חנות
שלום סהר,
ככל שאין ברשותך דירת מגורים נוספת תהיה זכאי לשלם מס רכישה על פי המדרגות לדירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב ארנונה בשטחי חניון תת קרקעי בבית משותף
דייר בביניין משותף, אשר ברשותו חניה עילית ולא מקורה. ביום בהיר מגיעה העירייה ומעלה לו את תשלום הארנונה החודשי (!) ב20-30 אחוזים ללא התראה מראש בטענה שעל השטחים התת-קרקעיים הנותרים שהם אינם החניות עצמן (של הדיירים) נדרש לשלם ארנונה.
מדגיש שוב: לדייר אין מה לחפש בחניון התת קרקעי, אין לו שם חניה.
האם חוקי? יש מה לעשות?
תודה מראש.
חישוב ארנונה בשטחי חניון תת קרקעי בבית משותף
שלום נתי,
יש לבחון אם תוספת הארנונה הוטלה בהתאם לצו הארנונה של הרשות המקומית, ובעיקר הגדרות השטחים המחייבים בארנונה.
כדאי להתיעץ בעו"ד העוסק במיסוי עירוני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת שטח בהסכם שיתוף
אני גר בבית קרקע דו משפחתי. אני והשכן על אותה חלקה.
מתברר שגודל החלקה שרשום במינהל, קטן יותר מהגודל שבפועל (בעירייה).
השכן הצמוד אלי רוצה לבנות. והעירייה ביקשה ממנו לגשת למינהל ולהסדיר את גודל הקרקע כדי שיתאים לגודל האמיתי כמו בעירייה.
עקב זאת, השכן צריך לעשות איתי הסכם שיתוף עם חתימה על מפת מדידה.
במדידה התברר כי הגדר נמצאת בתוך השטח שלי, וכך השטח של השכן גדול יותר ב- 20 מ"ר לערך. כך שמגיע לי כ- 10 מ"ר מהשטח שלו.
מדובר בגדר ארוכה מאוד וגבוהה מאוד שעלותה כ- 70 אלף ש"ח.
אני רוצה את החלק החסר לי, אך חבל לי להרוס גדר כזו ארוכה ויקרה ולבנות גדר חדשה.
ביקשתי מהשכן שנחלק את השטח כך שסוף השטח שבצד של השכן יסופח לחלק שלי (כ- 10 מ"ר). החלק של השכן ישאר בצורת מלבן, ושלי יהיה בצורת ר' (אך שניהם יהיו שווים בגודלם).
ראו קובץ תרשים מצורף.
אך השכן לא מוכן, ואומר לי "מצידי תזיז את הגדר".
האם אני יכול לעמוד על רצוני כתנאי לחתימה על הסכם שיתוף?
יש לי אפשרות לסרב להסכם שיתוף עד שהם יסכימו לחלוקה זו?
האם החוק מאפשר לחלק שטח בצורה כזו?
(אציין כי זה טוב גם לשכן, מכיוון שהשטחים שלנו צרים וארוכים המקטינים את אפשרויות הבנייה, אז עדיף לו לקצר את האורך ושיהיה פחות צר. אבל הוא מתעקש ולא מוכן).
מציין גם כי יש לי אינטרס לקבלת שביל בסוף החלקה שלו, מכיוון החלקה שלנו פינתית ואני צריך שביל ליציאה נפרדת ליחידת דיור על מנת לשמור על פרטיות. (ראו תרשים).
תודה
חלוקת שטח בהסכם שיתוף
שלום ארז,
הסכם כשמו כן הוא- משקף הסכמה. לא תוכל לכפות את רצונך במסגרת הסכם שיתוף, אך תוכל להמנע מחתימה על הסכם שאיננו משקף את רצונך ואיננו תואם הסכמות קודמות ככל שהיו.
מאחר שאתם שכנים וצריכים להמשיך ולחיות בשכנות כדאי שתנסו להגיע להסכמות שיהיו טובות לכולכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקופת חכירה מקק"ל מסתיימת ורוצים להאריך
ברשותנו בית צמוד קרקע בבעלות מלאה של קק"ל ובחכירה שלנו.
תקופת החכירה עומדת להסתיים בקרוב. מה אנחנו אמורים לעשות כדי להאריך את החכירה ב100 או 50 שנים נוספות? האם צריך לשלם דמי היוון? כמה? איך החישוב נעשה? האם יש תשלום נוסף מעבר לדמי היוון? איך זה בדיוק עובד? תודה מראש
אייל
חידוש/הארכת תקופת החכירה
שלום איל,
לצורך הארכת החכירה יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל.
רמ"י תוכל למסור לכם פרטים לעניין העלויות, ככל שיהיו, של חידוש החכירה בבית הספציפי שלכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תווי גישה לחניה במינהל
כדי לשנות תווי גישה לחנייה שלא צוינה בתרשים סביבתי במינהל מקרקעי ישראל
האם שינוי תב"ע במינהל חל על המח' לתכנון ובנייה מטעם העירייה?
אם כן האם העירייה יכולה לחייב את הדיירים מהבניין הסמוך לדרוש מעבר חוקי עבורי?
הסדרת גישה לחניית נכה
שלום אתי,
השאלה איננה ברורה.
שינוי תב"ע יש לבצע בועדה המקומית לתכנון ובניה. אך יתכן שניתן לפתור את הבעיה באופן שונה, למשל ע"י הקצאת חניה אחרת בתחומי הבנין או הסדרת גישה לחניה בתחומי המגרש.
מומלץ להתיעץ עם יועץ נגישות שיבחן אתתנאי השטח הספציפיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
