פורום נדל"ן

שלום נעמה,

התשובה בקצרה היא שחיוני לקבל יצוג מעו"ד מטעמך בעסקת רכישת דירה, גם ברכישה מקבלן.

עורך הדין של הקבלן איננו מיצג אותך בעיסקה. תפקידו הוא לייצג את הקבלן ואת האינטרסים של הקבלן. התשלום שמשולם לו הוא בעיקרו עבור טיפולו ברישום הבית המשותף ורישום הדירה על שמך, פעולות אותן מתחייב הקבלן לבצע בהסכם המכר.

זכויותיך והאינטרסים שלך ישמרו אך ורק ע"י עו"ד מטעמך. רק עו"ד מטעמך יוודא את התאמת החוזה לחוק, ויסב את תשומת לבך לסעיפים שישיתו עליך תשלומים נוספים. רק מעו"ד מטעמך תקבלי יעוץ והסבר לגבי תוכן החוזה, החיובים המוטלים עלייך על פיו וזכויותייך כלפי הקבלן.

בעסקה שהיא מהיקרות ביותר שתבצעי רצוי שתקבלי יעוץ משפטי שרואה את טובתך ואת צרכייך.

שלום אלחנן,

שכ"ט הקבוע בחוק הינו בגין עסקה לרכישת דירה אחת. לפיכך, לטעמי יש להכפיל את שכ"ט הקבוע בחוק במספר הדירות הנרכשות.

שלום עדן,

אין אפשרות למחוק את רישומך כבעל חלק מהדירה בלי שתערך עסקה להעברת חלקך לאחר (או אחרים). העסקה יכולה להיות ללא תמורה.

אתה תחוייב במס שבח בגין העסקה גם אם מדובר במתנה. החישוב יערך לפי שווי הדירה.

רוכש הזכויות יחוייב במס רכישה.

שלום דני,

יש לבחון את נסיבות ההשכרה הספציפית.

ככל שמדובר בהשכרות חוזרות ונשנות של 3 חודשים יתכן שלא יוכרו כהשכרה למגורים. אם זה ארוע חד פעמי קיים סיכוי שההשכרה תוכר כהשכרה למגורים.

שלום ירון,

בנסיבות המתוארות על ידך ובהתחשב בכך שהשימוש שאתם עושים במושכר וא שגרם לסתימה, לטעמי עליכם לשאת בעלות התיקון.

שלום מיכאל,

נכה העונה על הגדרת התקנות עשויה להיות זכאית לפטור חלקי ממס רכישה ברכישת מגרש שישמש לבנית בית למגוריהם. כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני לבחינת עמידה בתנאי הזכאות.

שלום רווית,

גם אם פיזית ניתן להתקין את המזגן, בהעדר חיבור לחשמל לא ניתן לבדוק את פעולתו.

שלום לין,

כדי לקבל פטור ממס שבח במירת דירה א' היה עליך להצהיר בעת רכישת דירה ב' על כוונתך למכור אותה בהתאם לקבוע בחוק. במקרה כזה היית משלמת מס רכישה מופחת והיית יכולה למכור את דירה א' בפטור בתוך 12 חודשים מקבלת דירה ב'.

אם לא עשית זאת את רשאית לבקש לתקן את השומה שנערכה בעת הרכישה ולמנהל מסוי מקרקעין שיקול דעת אם להענות לבקשה.

שלום רב,

על החברה המשכנת היה להודיע לכם כי קיימת השתתפות עצמית בביצוע התיקונים וכן מה יהיו שיעורה.

על פי התקנות שיעור ההשתתפות העצמית הנמוך ביותר הוא 5%, אך יש תקרה לסכומים בהתאם לליקויים השונים.

שלום לביא,

לדבריך השכן חתם על מסמך שלפיו ישלם לך מחצית מעלויות בנית הגדר.

יש לבחון את תוכן המסמך ואת תוכן ההתחייבות.

כעקרון, גדר הבנויה בין 2 המגרשים נחשבת רכוש משותף ועל 2 הצדדים לשאת בעלויות הכרוכות בה.



אם השכן מסרב לשלם את חלקו ניתן להגיש כנגדו תביעה מעת שההוצאות לבנית הגדר שולמו.

שלום נוי,

על פי תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014, שכר הטרחה אותו מותר לעו"ד של הקבלן לגבות הוא, לפי הנמוך מבין השניים:

(1) 4,960 שקלים חדשים;

או

(2) סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה, כפי שנקבעה בחוזה המכר.

שלום יוחאי,

כעקרון גבול המגרש החדש הוא הגבול שלאחר ההפקעה.

ניתן לנסות לבקש הקלה או לבדוק אם לפי תכנית אחרת שחלה ניתן לבנות מרפסות בחריגה מקו הבנין.

לעניין פיצוי בגין ההפקעה יש לפנות ליעוץ משפטי פרטני.

שלום רן,

השאלה איננה מתחום עיסוקו של הפורום.

שלום חן,

בעת מכירת דירה "על הנייר" לא ניתן לקבל פטור ממס שבח. 

אחד התנאים לקבלת הפטור הוא שהמוכר החזיק בדירה 18 חודשים קודם למכירתה, ותקופת ההחזקה מתחילה רק לאחר קבלת טופס 4.