פורום נדל"ן

שלום שמואל,

אם לא נקבעה בחוזה חובה לאפשר את ביקוריך בדירה בתקופת השכירות תתקשה לכפות זאת על השוכר. מוטב להגיע להסכמות ברוח טובה עם השוכר.

שלום דניאל,

אני מבינה את התסכול ועגמת הנפש שאתם חווים.

יחד עם זאת, בית משפט לא יתערב בקביעה שמאית ולא יכפה על שמאי לשנות את דעתו המקצועית. אין זו מומחיותו של בית המשפט, וכדי להכריע בסכסוך בעניין שווי דירה יבקש חוות דעת של שמאי. כפי הנראה, רק אם תוכלו להביא חוות דעת של שמאי המקובל על הבנק ומעריך את הדירה במחיר גבוה יותר תוכלו לקבל משכנתא גבוהה יותר,

כך גם לא ניתן לאלץ מוכרים להתפשר על מחיר נמוך יותר מהמחיר הנדרש על ידם רק כי המחיר איננו תואם הערכת שמאי או כי לא מתאפשר לכם לקחת משכנתא. אתם רשאים לנהל עימם מו"מ, כמובן, אך הם רשאים לא להסכים. הרי גם אתם טוענים שהדירה שווה יותר מאשר דירות דומות ברחובות סמוכים ומאשר קובע השמאי.

שלום שוקי,

אותו חלק עליו בוצעה תוספת הבניה הופך להיות חלק מהדירה ולא נשאר רכוש משותף, אבל יתרת השטח המשותף איננו מוצמד לדירה. למשל - תוספת בניה על הגג איננה גוררת הצמדה אוטומטית של שטח הגג שלא נבנה עליו דבר לתוספת הבניה והגג שנותר נשאר שטח משותף.

שלום רון,

לגבי מס רכישה המתווה שהצגת הוא מתווה נכון.

לגבי פטור ממס במכירת 2 הדירות - הדבר תלוי בשווי הדירות ובקיום תנאי סעיף 49ה לחוק (שווי 2 הדירות עד 1,986,000 ש"ח, מכירת הדירה השניה בתוך שנה ממכירת הדירה הראשונה ורכישת דירה חדשה במהלך השנה שקדמה או השנה שאחרי מכירת הדירה השניה, שעלותה לפחות 3/4 ממחיר 2 הדירות).

שלום עמית,

הפטור ניתן (פעמיים בלבד במהלך החיים) רק לדירה המיועדת לשמש למגורי הנכה בפועל.

שלום בני,

בעת ההכרזה על מתחם השיקום ובעת הפקדת התכנית המשנה את יעוד השטח היתה אמורה להנתן לתושבים הזדמנות להתנגד. עליך לבדוק את המועדים הרלוונטיים וכן אם וכיצד פורסמו התכניות כדי לבחון את המשך צעדיך.

שלום רב,

האחריות לכל הנזקים שנגרמו עקב נזילה מצינור משותף מוטלת על כלל הדיירים (כולל עליך, בחלק היחסי).

שלום רב,

אם בעת שתמכור את דירת המגורים שלך תהיה בעל דירת מגורים אחרת לא תוכל לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת המגורים. אין כל קשר בין שווי הדירות או מועד רכישתן לבין עצם החיוב במס שבח.

שלום מיכל,

אם עליך לשלם עד יום 5/5 זה כולל את ה- 5/5, כלומר עליך לשלם ביום ראשון 5/5.

שלום אור,

נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום גדעון,

המפקח איננו ערכאת ערעור על החלטת הועדה המקומית. ניתן להגיש לו תביעה בגין פגיעה בזכויות על פי חוק המקרקעין. ככל שהטענות אחרות ניתן להגיש תביעה לבית המשפט.

הגשת תביעה קניינית איננה "מקפיאה" את היתר הבניה שניתן ועל מנת למנוע בניה יש להגיש בקשה לצו מניעה זמני.

שלום אלמוג,

מדובר בשאלה מורכבת.

כעקרון כל שותף בנכס רשאי למכור את חלקו בנכס בלי צורך באישור השותפים האחרים. אך מדובר בחלקו היחסי. על מנת למכור את החלק הספציפי המוחזק על ידך יש צורך בהסכם שיתוף בינך לבין חברך, ויש להכניס את תכנו לחוזה המכר.

בנוסף, מאחר שמדובר בדירה אחת שפוצלה - לא ברור אם בהיתר או בלעדיו, עלולות להתעורר בעיות בקבלת האישורים הנדרשים לרישום זכויות הרוכשים ויתכן שאף קשיים בקבלת משכנתא.

מומלץ לקבל יעוץ משפטי טרם קבלת החלטה וחתימה על חוזה.

שלום אבי,

טופס התחייבות לרישום משכנתא איננו מהווה בהכרח בקשה לרישום הערת אזהרה. 

שלום נטי,

ככל שקיים בבניין תקנות מוסכם יש לפעות בהתאם להוראותיו. אם לא קיים תקנון מוסכם או אין בו קביעה לעניין זה יחולו הוראות התקנון המצוי, ולפיהן ניתנה התשובה.

כל עוד קיום האסיפה פורסם לפחות 4 ימים לפני קיומה ניתן לקבל החלטות גם אם נוכחים רק מחצית מבעלי הדירות. ניתן גם לקבוע בהודעה כי ככל שלא יהיה מניין חוקי במועד שנקבע תתקיים האסיפה בשעה מאוחרת יותר ובמקרה כזה היא תהיה חוקית בכל מספר משתתפים.

יחד עם זאת יש לזכור שלא ניתן לקבל החלטה הפוגעת בזכויות בעל דירה או המטילה עליו תשלומים שאינם חלק מהתחזוקה התקינה של הרכוש המשותף אלא בהסכמתו.

שלום עופר,

התשובה היא שלילית.

לצורך הצבת מבנה יביל על הקרקע יש לקבל היתר בניה ולא ניתן לקבל היתר לגבי שימוש שאיננו תואם את יעוד הקרקע.

שלום יוסי,

מענה לשאלתך דורש בירור עובדתי נוסף.

כעקרון לא ניתן להעביר את הדירה באופן חד צדדי אל אמך.

האפשרות שלך למכור את הדירה תלויה במסמכים עליהם חתמת ובהתחייבויות אותן לקחת על עצמך.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני על מנת לבחון אפשרות של תביעה לביטול המתנה.

שלום רב,

מס שבח חל רק על המוכר, הן במכירה והן במתנה. הקונה מחוייב במס רכישה.

אם מדובר בדירתה היחידה של הדודה היא תוכל לקבל פטור ממס במכירתה.

שלום רון,

ראשית, על מנת לזכות בפטור ממס שבח בעתר מכירת 2 הדירות עליך לנהוג בהתאם להוראות סעיף 49ה:

פטור חד-פעמי – הוראה מיוחדת 

(א) על אף הוראות סעיף 49ב, המוכר דירת מגורים מזכה (בסעיף זה – הדירה הראשונה), יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, אם התקיימו כל אלה: 

(1) במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו, דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף זה – הדירה הנוספת); 

(2) המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה; 

(3) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 1,986,000 שקלים חדשים; 

(4) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א (בסעיף זה – הדירה החלופית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (3); הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות כאמור בפסקה (1). 

(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו במוכר דירה ראשונה הוראות סעיף קטן (א)(1), (2) ו-(4), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 3,303,000 שקלים חדשים, יהיה המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה הראשונה, על סכום השווי להפרש שבין 1,986,000 שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הנוספת; את יתרת סכום השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות. 

(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ט בטבת התשע"ד (1 בינואר 2013) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים. 

(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.

כדי להיות זכאי למדרגות מס רכישה מוטבות ברכישת הדירה החלופית עליך לרכוש אותה לכל המוקדם אחרי מכירת הדירה הראשונה ובלבד שהדירה הנוספת תמכר בתוך שנה אחרי מכירת הדירה הראשונה (כדי לעמוד בתנאי הפטור ממס שבח) או שנה וחצי מיום רכישת הדירה החלופית (אם אין כוונה לבקש פטור).

שלום רב,

קיים תעריף של משרד המשפטים לביצוע פעולות נוטריוניות.על מיופה הכח לצרף העתק מיפוי הכח בפניותיו בכתב לרמ"י או להציגו בפני הפקיד המטפל (כדאי להביא גם צילום ולבקש שישמר בתיק).