פורום נדל"ן

שלום מיקי,

לעיתים ניתן להוכיח את קיומו של השיפוץ ואת עלותו גם בהעדר קבלות באמצעות ראיות משניות כגון הוכחות על הוצאת הכספים מהבנק בסכומים הנטענים, חוות דעת שמאי היחס לעלות השיפוץ, חוזים עם בעלי מקצוע ועוד.

שלום רב,

הרשות היתה רשאית לגבות מכם דמי שכירות ככל שהיו לה זכויות להשכיר את המבנה (למשל - הסכם עם רמ"י).

שלום דנית,

אין אפשרות לקבל זכות קניין בחניה רק משום שחנית בה במשך חצי שנה.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני ולבדוק על פי המסמכים עליהם חתמת את אפשרות החלפת החניה באופן אחר או קבלת פיצוי בגין החלפת החניה.

שלום דודו,

הדרך הנכונה לפתור בעיה של מבנה מסוכן היא לתקן אותו.

הבנק חושש שהבניין יהרס והבטוחה שתמסר לידיו (שיעבוד של הנכס) תאבד את ערכה.

יחד עם זאת - ניתן לתקוף את הכרזת העיריה במקרה בו איננה תואמת את המצאות באמצעות חוות דעת נגדית.

שלום רב,

לגבי כל עסקת נדל"ן בישראל רצוי לקבל יעוץ ויצוג משפטי. עניין זה מקבל משנה תוקף כשהקונים תושבי חוץ.

המורכבות לגבי תושבי חוץ רבה יותר בעניינים שונים, למשל:

בענייני מיסוי - לרוב אינם זכאים להקלות במס רכישה וכן נדרשים לחתום באופן אישי על ההצהרות לרשות המסים;

קיימת מגבלה על מכירת נכסים בניהול רמ"י (או שנוהלו בעבר ע"י רמ"י) לתושבי חוץ;

לעיתים קרובות נדרש טיפול נוסף מול הבנק לצורך העברת/קבלת כספים מחו"ל;

עסקת מקרקעין היא עסקה הדורשת טיפול משפטי מקצועי, רצוי מעו"ד שייצג רק את הקונה/מוכר ולא את שני הצדדים.

שלום רב,

ככל שאין בהסכם המכר התניה של התשלום בקיומו של האישור המבוקש אין הקונה רשאית לעכב את התשלום והאיחור נחשב כהפרת החוזה.

עליך לדרוש מהקונה תוספת לתשלום האחרון על פי הפיצוי הקבוע בהסכם להפרה מסוג זה. אם מדובר בפיצוי יומי לא תוכל לדעת מה שיעורו אלא לאחר שיבוצע התשלום (רק אז תדע בכמה ימים איחרה הקונה).

ככל שהפיצוי איננו משולם יתכן שתדרש להגיש תביעה כנגד הקונה.

שלום נעמה,

התשובה בקצרה היא שחיוני לקבל יצוג מעו"ד מטעמך בעסקת רכישת דירה, גם ברכישה מקבלן.

עורך הדין של הקבלן איננו מיצג אותך בעיסקה. תפקידו הוא לייצג את הקבלן ואת האינטרסים של הקבלן. התשלום שמשולם לו הוא בעיקרו עבור טיפולו ברישום הבית המשותף ורישום הדירה על שמך, פעולות אותן מתחייב הקבלן לבצע בהסכם המכר.

זכויותיך והאינטרסים שלך ישמרו אך ורק ע"י עו"ד מטעמך. רק עו"ד מטעמך יוודא את התאמת החוזה לחוק, ויסב את תשומת לבך לסעיפים שישיתו עליך תשלומים נוספים. רק מעו"ד מטעמך תקבלי יעוץ והסבר לגבי תוכן החוזה, החיובים המוטלים עלייך על פיו וזכויותייך כלפי הקבלן.

בעסקה שהיא מהיקרות ביותר שתבצעי רצוי שתקבלי יעוץ משפטי שרואה את טובתך ואת צרכייך.

שלום אלחנן,

שכ"ט הקבוע בחוק הינו בגין עסקה לרכישת דירה אחת. לפיכך, לטעמי יש להכפיל את שכ"ט הקבוע בחוק במספר הדירות הנרכשות.

שלום עדן,

אין אפשרות למחוק את רישומך כבעל חלק מהדירה בלי שתערך עסקה להעברת חלקך לאחר (או אחרים). העסקה יכולה להיות ללא תמורה.

אתה תחוייב במס שבח בגין העסקה גם אם מדובר במתנה. החישוב יערך לפי שווי הדירה.

רוכש הזכויות יחוייב במס רכישה.

שלום דני,

יש לבחון את נסיבות ההשכרה הספציפית.

ככל שמדובר בהשכרות חוזרות ונשנות של 3 חודשים יתכן שלא יוכרו כהשכרה למגורים. אם זה ארוע חד פעמי קיים סיכוי שההשכרה תוכר כהשכרה למגורים.

שלום ירון,

בנסיבות המתוארות על ידך ובהתחשב בכך שהשימוש שאתם עושים במושכר וא שגרם לסתימה, לטעמי עליכם לשאת בעלות התיקון.

שלום מיכאל,

נכה העונה על הגדרת התקנות עשויה להיות זכאית לפטור חלקי ממס רכישה ברכישת מגרש שישמש לבנית בית למגוריהם. כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני לבחינת עמידה בתנאי הזכאות.

שלום רווית,

גם אם פיזית ניתן להתקין את המזגן, בהעדר חיבור לחשמל לא ניתן לבדוק את פעולתו.

שלום לין,

כדי לקבל פטור ממס שבח במירת דירה א' היה עליך להצהיר בעת רכישת דירה ב' על כוונתך למכור אותה בהתאם לקבוע בחוק. במקרה כזה היית משלמת מס רכישה מופחת והיית יכולה למכור את דירה א' בפטור בתוך 12 חודשים מקבלת דירה ב'.

אם לא עשית זאת את רשאית לבקש לתקן את השומה שנערכה בעת הרכישה ולמנהל מסוי מקרקעין שיקול דעת אם להענות לבקשה.

שלום רב,

על החברה המשכנת היה להודיע לכם כי קיימת השתתפות עצמית בביצוע התיקונים וכן מה יהיו שיעורה.

על פי התקנות שיעור ההשתתפות העצמית הנמוך ביותר הוא 5%, אך יש תקרה לסכומים בהתאם לליקויים השונים.