פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכירה דירה
ספירת ימים בחוזה
שלום שלומי,
בדרך כלל ספירת הימים כוללת את ימי סוף השבוע, ערבי חג וחגים.
אם רוצים לקבוע שימי סופ"ש/חגים לא יכללו במניין הימים יש לכתוב בחוזה כי מדובר ב"ימי עסקים"ץ
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזרה מהסכם שכירות
ביטול הסכמה להארכת חוזה
שלום דנה,
לטעמי לא תוכלו לחייב את המשכירים להשכיר לכם את הדירה לתקופת שכירות נוספת.
נראה כי שני הצדדים יחסו חשיבות לעצם החתימה על החוזהולא הסתפקו בסיכום העקרוני של הפרטים. העובדה שלא נחתם בסופו של דבר מדברת בעד עצמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאי עזיבת דירה בשכירות
לאחר-מכן, נודע לי על חוק שכירות הוגנת בו השוכר מחויב להודיע למשכיר 60 ימים מראש על עזיבת הדירה.
כבר חתמתי על-כך שאם ארצה לעזוב אצטרך למצוא מחליף במקומי שיחתום על החוזה באותם תנאים.
במקרה של עזיבה, מה יקבע?
תנאי עזיבת דירה בשכירות
שלום אילנית,
הסעיף אליו את מתכוונת עוסק במקרה בו נקבעה למשכיר זכות לבטל את החוזה בלא עילה, וקובע זכות הדדית לשוכר גם אם לא הדבר לא מופיע באופן מפורש בחוזה.
אם לא קיים סעיף המאפשר למשכיר לבטל את החוזה גם אם לא הפרת אותו, הסעיף עליו חתמת בהסכם השכירות תקף ומחייב אותך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תרשים בניה
שלום
קניתי דירה מכונס נכסים לפני 17 שנים. כיום אני רוצה למכור את הבית. ביקשו ממני תוכנית הבניה של הבית (קומה שניה שנבנתה ע"י הבעלים הקודמים). כשקניתי לא קיבלתי תוכניות בניה , פניתי לעיריה אבל גם אצלם אין תוכניות ( יתכן שבנו קומה שלמה בלי אישור העיריה? מחסן שללא אישור הורסים אותו) . אני אובד עצות כי השמאי מבקש תוכניות בניה ואין לי מהיכן להשיג.
אודה מאוד לתשובה דחופה
חסר תשריט בעיריה
שלום שמעון,
מעשית, יתכן מצב בו נבנתה קומה שלמה בלי היתר.
אם התשריט איננו מצוי במשרדי הועדה אפשר לנסות ולקבל מהם אישור כי הנכס נבנה בהיתר או לקבל את הנחיותיהם אם יש צורך לקבל כרגע היתר.
לגבי השמאי יש לעדכן אותו בכך שלא נמצא תשריט ולמצוא יחד עמו פתרונות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת נכס חדש
האם אני ישלם מס כלשהו אם אני ימכור ברווח ? ותוך כמה זמן אפשר למכור לשם מס כלשהו
מכירת נכס חדש
שלום גלעד,
על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה עליך להחזיק בדירה לפחות 18 חודש (אם הדירה נרכשה בעת בנייתה מקבלן - 18 חודש מיום קבלת מפתח, ואם דיה קיימת מעת חתימת החוזה).
מכירה מוקדמת יותר תגרור חיוב במס שבח (בשיעור 25% מהרווח).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השקעה בדירה בירושלים
התכנון הוא שזה יהיה באזור ירושלים כי אני גר שם וזה יקל עליי מבחינת כל מה שצריך, אני לא מתכוון לרוץ בין כל חלקי הארץ כדי לקנות דירה להשקעה.
לכן אני צריך המלצה על אזור טוב בירושלים ששווה להשקיע שם, אשמח לשמוע המלצות
שתי השכונת הסמוכות - בית הכרם ורמת בית הכרם
פורום משפטי
שלום שלומי,
הפורום הוא פורום משפטי והשאלה חורגת מתחומי העיסוק שלו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש בסעיף 49ה
האם אני זכאי לפטור ממס רכישה וממס שבח (בהתאם לתקרות) לפי סעיף 49ה:
1. כאשר אמכור את 2 הדירות הקטנות ואקנה דירה אחרת גדולה?
2. כאשר אמכור את 2 הדירות הקטנות ואקנה את ה 2/3 הנותרים מהבית הגדול?
שימוש בסעיף 49ה
שלום אור,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שניה
דירת ירושה
שלום דב,
על פי החוק כיום, בעת קבלת ירושה לא משולם מס.
1/3 בעלות בדירה כלשהי (או 50% בדירת ירושה) מהווה "דירה נוספת" אך לא ימנע קבלת פטור בגין מכירת דירה אחרת שיש לך ככל שהיא תהיה דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה להשכרה
פיצול דירה לצורך השכרה
שלום רב,
על מנת לפצל דירה יש לקבל היתר מהועדה המקומית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת חכירה בדירה שמוגדר מהעבר חברת מניות
החכירה הייתה ל99 שנים משנות החמישים.
מסתיימת עוד מס שנים. רציתי לדעת מה לעשות בכדי להאריך את החכירה?
הארכת חכירה בדירה בבעלות חברה
שלום חיים,
יש לפנות לחברה שבבעלותה הזכויות ולבצע הארכת חכירה, לדווח על כך לרשות המסים, להכין שטרי חכירה מתאימים ולרשום בטאבו.
אם מדובר בחברה שבילי הדירות הם בעלי המניות בה ונרשמה בעבר כ"חברת גוש חלקה" אפשר בהזדמנות זו לשקול את פירוק החברה, רישום הבנין כבית משותף ורישום הדירות על שם החוכרים. לכך נדרשת הסכמת כלל החוכרים ובעלי המניות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות
תקן חניה
שלום מרינה,
החיקוק הרלוונטי הוא תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983
.
לועדה מקומית יש סמכות לשנות מתקן זה ועל כן יש לבדוק גם את הוראות התב"ע וההיתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי שיפוץ מקופת הוועד
תשלומי שיפוץ מקופת הוועד
שלום אמיר,
את חלקך בתשלומי הועד עליך לשלם.
אם לדעתך נגרם לך נזק בשל פעולת חברי הועד תוכל לתבוע מחברי הועד את הנזק שנגרם לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס השבחה ומס מכירה
1. האם אהיה פטור ממס השבחה וממס מכירה? או שעליי לשלמם ? (אם זה רלוונטי אציין שאני נכה 100%)
2. האם יש רכיבי תשלום אחרים מאלו שציינתי שיחולו עליי כמוכר?
תודה רבה
מיסים במכירת דירה
שלום אור,
ככל שהדירה הנמכרת תהיה דירתך היחידה תהיה פטור ממס שבח במכירתה. אם יש לך דירה נוספת תחוייב במס שבח בגין המכירה.
יתכן שתחוייב בהיטל השבחה (ניתן לבדוק זאת במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש זכויות בחלקה?
בשטר מכר כתוב שרק הקונה יכול להיקבר, בה כוחו לא יכול למוכרה או להשתמש בה.
במידה והקונה לא נקבר בחלקה שרכש בחייו החלקה חוזרת למוכר והכסף נשאר אצלהם.
הדודים ואבא שלי רוצים לדעת אם יש להם זכויות על החלקה או שהיא אבודה?
נ.ב אין חתימת הקונה בשטר מכר
זכויות בחלקת קבר
שלום אורן,
השאלה איננה מתחום עיסוקו של הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
יש לי בית על שמי והוריי העבירו את דירתם על שמי בהעברה ללא תמורה. הם עדיין מתגוררים בדירה.
שאלתי :
כיצד מחושב תשלום מס שבח על דירה שניה שניתנה במתנה? - כשארצה למכור אותה ?
תודה רבה,
דניאל
מש שבח במכירת דרה שהתקבלה במתנה
שלום דניאל,
אם בעת מכירת הדירה היא לא תהיה דירתך היחידה יחושב מס השבח החל ממועד רכישת הדירה ע"י נותני המתנה, ושווי הרכישה שלה יהיה השווי שנקבע בעת רכישתה ע"י ההורים.
תתכן זכאות לחישוב לינארי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון סדק בקיר בבניין מעל 24 שנים
אני בוועד הבית של בניין בן 24 שנים. לפני 3 ימים הגיע אליי הבן של זוג הגרים אצלנו בבניין, הבן דרש, שוועד הבית יתקן להוריו בדירה (על חשבון כספי ועד הבית) את סדק שיש להם בקיר שגובל עם חוץ הבניין, בטענה שזוהי אחריות של ועד הבית, וועד הבית אחרי לתיקון סדק זה. שאלתי היא - האם נכון הוא הדבר, שוועד הבית צריך לספוג על חשבונו את תיקון הסדק וזוהי אחריות של ועד הבית ?
תודה רבה
תיקון סדק בקיר בבניין מעל 24 שנים
האם הועד אחראי לתיקון סדק בקיר ?
שלום רב,
הועד אחראי רק לתיקון של נזקים ברכוש המשותף. החלק החיצוני של הקיר נחשב רכוש משותף והקיר הפנימי בדירה איננו רכוש משותף.
ניתן לקבל חוות דעת הנדסית בעניין מקורו מקומו של הסדק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
וועד בית
תודה שרה
ועד בית
שלום שרה,
אם הכנסת התשתית פוגעת ברכוש המשותף או מחייבת דיירים בתשלומים נוספים (למשל בשל הוצאות חשמל) היה צורך לקבל את הסכמת כל הדיירים. ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעה לפירוק התשתית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול סעדים
תביעת ליקויי בנייה. חוות דעת מהנדס ראשונה 110,000 שח הכוללת בעיות רטיבות. הצענו שיקום וייבוש לדירה. הרטיבות חזרה בשנית. מהנדס שחזר בשנית קבע החלפת ריצוף ותוספת של 60,000 שח לחוות דעת הראשונה שלא נכללה בכתב הטענות.
אנו לפני שלב הוכחות האם לבצע פיצול סעדים על חוות הדעת המשלימה שכוללת החלפת ריצוף ?
לא פיצול סעדים - כן בקשה לתיקון כתב התביעה
חישוב מדד תשומת הבנייה
רכשתי דירה.
אני עומד בתשלומים שנקבעו בחוזה.
לא הבנתי בדיוק איך מחושב מדד תשומת הבניה.
בהנחה שאני משלם את התשלום במועדים שנקבעו אני אשלם את מלוא עליית המדד בסוף התקופה.
מה קורה במידה ואני מקדים את התשלום ומשלם לפני ה15 בחודש בו מתעדכן המדד? האם אני חוסך מדד של חודש אחד?
אם אני מקדים את התשלום ומשלם חודשיים לפני. האם אני חוסך מדד של חודשיים?
אודה לתשובה
יוסי
חישוב מדד תשומות הבניה
שלום יוסי,
לרוב אופן החישוב והאפשרות להקדים תשלומים קבועים בהסכם המכר.
כעקרון, ובכפוף להוראות החוזה, בעת הקדמת תשלום יחול המדד שנקבע בחוזה לגבי אותו מועד (למשל - אם החישוב הוא על פי המדד ביום התשלום - יחושב המדד לפי מועד התשלום בפועל ולא המועד הקבוע בחוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחזור משכנתא בפרוייקט של קבוצת רכישה
תודה
מחזור משכנתא
שלם דנה,
כדאי להפנות את השאלה ליועץ משכנתאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שותפות
החלקה ממוקמת באזור מבוקש ומפותח.
המשפחות שילמו דמי היוון ויש להן זכות חכירה מהוונת נכון להיום.
קיימת חלוקה פנימית מוסכמת בין המשפחות שמקובלת על רמ"י. אך אין פרצלציה, הזכויות בחלקה רשומות ע"ש כל הבעלים ביחד.
אחת המשפחות מכרה את הזכויות בתת החלקה שלה. נבנו עליה קוטג'ים (בניגוד לתב"ע), המבנים נמכרו, אך הזכויות בחלקה נשארו רשומות ברמ"י ע"ש המשפחה המקורית (בגלל שאין פרצלציה).
השאלה:
על מנת לממש את הקרקע ולעשות עיסקת קומבינציה, מהם השלבים?
קודם תבע עם ארכיטקט ואז בוחרים יזם? קודם הסכם עם יזם והוא מטפל בשינוי התבע? מתי עושים פירוק שיתוף? לפני שבכלל יש תבע? היזם מטפל בזה? או הקבלן?
בקיצור, בגלל חוסר אונים בהבנה אשמח מאוד לשלד כללי של מהלך מימוש זכויות חכירה מהוונות, בעיסקת קומבינציה (משטח חקלאי עם כמה יחידות דיור לבניה רוויה של מגדלים).
פירוק שותפות
שלום טל,
התשובה לשאלתך מורכבת ותלויה בגורמים שונים, כגון מידת שיתוף הפעולה בין החוכרים הקיימים, היתכנות שינוי יעוד הקרקע ומה יהיו זכויות הבניה, מידת הנכונות של השותפים להשקיע כספים או מאמץ במימוש הזכויות, וכו'.
ככל שיש שיתוף פעולה בין החוכרים ניתן לחלק את החזקה והשימוש בקרקע או את אופן המימוש בהסכמה באמצעות הסכם שיתוף ובלא צורך בתביעת פירוק שיתוף.
במידת האפשר כדאי להגיע לשלב של מו"מ לגבי עסקת קומבינציה (אם זו הכוונה) רק לאחר שידועות לכם התשובות לשאלות שהוצגו לעיל, ולצורך קבלת תשובות אלה תצטרכו להעסיק אנשי מקצוע (אדריכל, שמאי, עו"ד וכיוב').
אפשרות אחרת היא להטיל את כל הבירורים הללו על קבלן/יזם שגם יוציא אחר כך את התכניות לפועל, במקרה כזה עשוי מרווח הפעולה של השותפים להצטמצם.
לאור מורכבות העניין אך מובן שלא ניתן לקבל תשובה מקיפה במסגרת הפורום. אני ממליצה לפנות להתיעצות משפטית אצל עו"ד מנוסה מתחום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי מעמד בנוסח טאבו מושפע ממס רכישה?
האם שינוי המעמד בנוסח טאבו מושפע מהתשלום / אי תשלום של מס הרכישה? כלומר עד שלא משלמים מס רכישה אז נשארים רק בהערת אזהרה של הדירה שרוכשים? במידה וכן מה הסכנה במגורים בדירה כשרשומים בה רק בהערת אזהרה (למרות שכל הסכום על מהמכירה שולם)? תודה רבה
האם נדרש אישור מס רכישה לצורך רישום בטאבו?
שלום מיכל,
רישום הזכויות על שם קונים בטאבו מותנה בין היתר גם בהצגת אישור לתשלום מס רכישה.
כל עוד הזכויות לא רשומות על שמך לא רכשת זכות קניינית שלמה בדירה ואת נשארת חשופה לנושים של המוכרים (גם אם ניתן יהיה לבטל עיקולים שיוטלו בגינם), אי תשלום מס רכישה חושף אותך לקנסות, ריבית (גבוהה) והוצאות נוספות ככל שיוחלט לנקוט כנגדך בהליכי אכיפה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייעוץ דחוף!
אודה לעזרתכם בעניין הבא - מדובר באישה שהתאלמנה מבעלה על שמו היו רשומים מספר נכסים.
בצוואה האב ציין שהרכוש יחולק בין שלושת הבנות (מלבד הבן והאישה).
האם שילמה בעבור הוצאות הקבורה והבנות מעוניינות לערוך הסכם לפיו התגמולים שיתקבלו מהשכרת הנכסים של המנוח יועברו לחשבונה של האם במשך שנה שלמה (כך יתקזז החשבון של הוצאות הקבורה).
השאלות:
1. מהו אופי החוזה שיש לערוך? חוזה שיתוף בין בני המשפחה, הסכם שכירויות וכו?
2. האם לבדוק זכויות בטאבו/ בממ"י?
3. האם יש צורך לרשום הערת אזהרה?
4. האם מישהו נתקל בחוזה כזה ויש לו דוגמה אשמח לעזרה.
תודה למי שקרא עד כה!
העבר דמי שכירות לצד ג'
שלום יובל,
ההסכם אותו אתה מתאר הוא התחייבות של היורשים להעביר סכומי כסף לאלמנה. ההסכם צריך כמובן לכלול תנאים ביחס לסכומים, מקורם, מועד העברתם, תקופת העברתם, מה קורה אם בסוף התקופה דמי השכירות לא יכסו את החוב, סנקציות למקרה של הפרה וכיוב' עניינים כפי שיוסכמו בין הצדדים.
אין מדובר בעסקה במקרקעין במובן זה שלא מועברות זכויות במקרקעין.
אפשר יהיה לרשום הערת אזהרה רק אם ההסכם יכלול התחייבות לבצע עסקה/להמנע מעסקה בנכסים או אם ירצו להתנות מכירה בהסכמת האם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקלה במכשיר האנטרקום בתוך דירה -ע"ח הדייר או ו.בית
תקלה במכשיר אינטרקום
כל קלקול בתוך הדירה על חשבון בעל הדירה.
תקלה במכשיר האנטרקום בתוך דירה
שלום רב,
ככלל - הדייר אחראי לתשלום בגין תיקון החלק המצוי בדירתו, אלא אם כן התקלה נובעת מהמערכת עצמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
לבעלי ולי יש דירת מגורים אחת הרשומה על שם שנינו בחלקים שווים. כעת ברצוני לרכוש דירה קטנה להשקעה, שתהיה רשומה על שמי בלבד. הדירה תעלה כ-920,000 שח ונשכיר אותה עד שאחד מילדנו ירצה לגור בה.
מה גובה המס שאני משלמת על דירה בסכום הזה?
תודה רבה,
עמית.
רכישת דירה שניה
מס רכישה 8% ולא משנה אם תהיה רשומה רק על שמך. זה אותו בית אב
מס רכישה לדירה נוספת
שלום דפנה,
מאחר שיש לך כבר דירה מס הרכישה לגבי הדירה החדשה יהיה 8% ממחירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
