פורום נדל"ן

שלום רב,

חוזה השכירות תקף ממועד חתימתו אלא אם כן נקבע בו אחרת.

למשכיר אכן נגרמו הוצאות בשל העובדה שהתחרטת והוא זכאי לפיצוי בגין הוצאות אלה.

שלום אורי,

מס שבח הוא מס החל על מוכר הדירה ולא על הקונה ואיננו תלוי בשאלה אם מתגוררים בדירה שוכרים.

כעקרון על מנהל מיסוי מקרקעין להוציא שומה בתוך 8 חודשים ממועד ההצהרה. במקרים רבים האישור מתקבל תוך תקופה קצרה יותר.

קיים תיקון לחוק המאפשר, במקרה של מכירת דירת מדורים מזכה פטורה ממס לקבל אישור מס שבח תוך 14 יום לאחר ההצהרה בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 16 (א) (2א) לחוק.

שלום רב,

חלק מהתשובה תלוי בתוכן חוזה המכר.

אם ידעתם כי מדובר בחריגת בניה ובכל זאת רכשתם את הדירה ולא חייבתם את המוכר להסדירה יהיה עליכם להסדיר את הרישוי.אם בחוזה התחייבו המוכרים להסדיר את הרישוי או אם הטעו אתכם לחשוב שנתקבל היתר בניה תוכלו לתבוע מהם לממן את עבודות הנדרשות.

יש לפנות לועדה המקומית ולברר אם ניתן לקבל רישוי לתוספת הבניה ומה יהיו התנאים לכך. 

שלום שאול,

קיומו של מחסן שנבנה ללא היתר עלול למנוע את קבלת אישור העיריה לרישום הזכויות בדירה בטאבו על שמכם.

בנוסף שימוש במחסן שנבנה ללא היתר מהווה עבירה פלילית ועלול לחשוף אתכם לקנסות, צווי הריסה וכיוב'.

כדאי לדרוש התחייבות של המוכר להסדיר את רישוי המחסן או להרוס אותו ככל שהדבר איננו אפשרי.

שלום נועה,

מחצית בדירת ירושה איננה שוללת חזקת דירה יחידה.

שלום דודי,

על מנת לוודא של מי השטח יש לבדוק את הרישום בטאבו.

על מנת לוודא מה השימוש המותר יש לבדוק את תב"ע.

שלום מוטי,

אם הצנרת היא צנרת משותפת האחריות לתיקון היא על ועד הבית, אם הצנרת משמשת רק אותך - האחריות עליך.

שלום רב,

עקרונית ניתן לקבל יפוי כח חתום בפני הקונסול, שיאפשר חתימה על מסמכי העסקה.

יש לוודא שיפוי הכח מתיחס לעסקה ספציפית (המוכר לקונה ספציפי שנקוב ביפוי הכח) ושמופיע בו סעיף המתיחס לחתימה על מסמכי משכנתא של הקונים.

קח בחשבון שיפוי כח כזה מטיל עליך אחריות גדולה מאוד ורצוי לשקול חלופות, כגון מתן יפוי כח לקרוב משפחה/איש אמון של המוכר, שיחתום על המסמכים. 

שלום ליז,

יש לבדוק באמצעות מודד מוסמך את גבולות החלקות עליהן בנויים הבתים ברחוב,  את הרישום בטאבו ואת התב"ע.

אם החלקות כוללות את הרחוב הרי שמדובר בשטח בבעלות פרטית, יתכן שטח שהוגדר כשטח פרטי פתוח (שפ"פ). משמעות הדבר היא שהאחריות לתחזוקת שטח זה היא של הבעלים (בעלי כל חלקה לגבי השטח ששיך לה). 

אם ה

שלום אבי,

אם אין קביעה אחרת בתקנון הבנין, הקירות החיצוניים של הבניין מהווים רכוש משותף ןהאחריות לתיקון הסדקים חלה על כלל דיירי הבית המשותף.

שלום לימור,

התשובה לשאלתך תלויה בתוכן הסכם השכירות שלך ובהסכמות המדוייקות אליהן הגעת עם המשכיר. 

כעקרון, אם הפרת את הסכם השכירות ואת ההסכמות שהיו לך עם המשכיר הוא זכאי להפקיד את השיק, אך אם עמדת בהסכמות עמו, ובעיקר אם הדירה מושכרת לאחר, המשכיר איננו רשאי לגבות את דמי השכירות גם ממך.

שלום אילן,

ככל שתהיה קביעת מומחה לגבי הנזק הצפוי והאפשרות למנוע אותו ניתן לקיים אסיפת דיירים ולהחליט בה ברוב קולות הדיירים על ביצוע התיקון. הועד הוא נציגות של הדיירים ועליו לממש את החלות האסיפה.

חלופה אחרת היא לפנות בתביעה מתאימה למפקח על רישום מקרקעין.

שלום אלי,

ככל שאינכם מצליחים להגיע לפינוי בהסכמה עליך להגיש כנגד בנך תביעה לסילוק יד מן הדירה.

לאחר מתן פסק הדין ניתן לפעול לביצועו באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.

שלום ברק,

גם ערבות בנקאית, כשאר הבטוחות, אינה בטוחה מושלמת.

תוקף הערבות הבנקאית הוא מיום הוצאתה על ידי הבנק.

אם הקבלן פשט רגל במהלך 14 ימי עסקים מיום העסקה וטרם ניתנה ערבות בנקאית ע"י הבנק הקונה עלול להמצא בבעיה ובקושי לקבל את כספו חזרה. 

כל עניין הנוגע לקבלת הערבות הבנקאית ומועדי התשלום תלוי לא רק בקבלן אלא גם בהסכמת הבנק הרלוונטי ובתוכן החוזה של הקבלן עם הבנק.

שלום סיגלית,

נא הפני שאלתך לפורום דיני ביטוח באתר זה.

שלום רב,

בחוק קבועים קריטריונים למכירת דירות שחוברו לדייריהן וכן אפשרות לחברה המשכנת להודיע כי בכוונתה לפצל את הדירות למצבן המקורי.

אם בקשתכם עונה לקריטריונים אך לא נענתה תוכלו לפנות בעתירה מינהלית כנגד החלטה זו בתוך 45 ימים ממתן ההחלטה.

כדאי לבחון את עמידתכם בקריטריונים ואת סיכויי ההצלחה של עתירה מינהלית או האפשרות לנקוט בהליך אחר בפניה לעו"ד ליעוץ משפטי.

שלום אלירן,

ניתן לפעול לתיקון תקנון הבניין ברוב של בעלי הדירות שלהם צמוד 2/3 מהרכוש המשותף, אך אם נפגעות עקב כך זכויות של דיירי קומת המשרדים נדרשת הסכמתם.

אפשרות אחרת היא לפנות למפקח בבקשה לתיקון צו הבית המשותף ויצירת אגף נפרד שישא בהוצאות הרכוש המשותף שיוצמד לו.

שלום שוני,

המצב המתואר איננו מצב של עסקת מתנה, שכן לדבריך ההורים קבלו את הדירה הקטנה כתמורה למימון הרכישה.

אם בכלל זו רכישה במחיר הדירה החדשה ולא שווי השוק.

שלום רות,

מס הרכישה על נכס שאיננו דירת מגורים הוא 6% משווי הנכס.

אין מס הכנסה ברכישה.

בעת מכירה יחול מס שבח (נכון להיום 25% מהרווח במכירה) ומע"מ אם אחד הצדדים הוא "עוסק".