פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח
ברשותי דירה שרכשתי ב 2008 ומגרש שרכשתי ב 2016.
ברצוני כיום למכור את הדירה כדי לבנות על המגרש.
האם אני מחויב בתשלום מס שבח כאילו מכרתי דירה שנייה?
דירה יחידה
לפי נתוני השאה נראה כי בבעלותך דירה יחידה הפטורה ממס.
מגרש אינו דירה.
מס שבח
שלום משה,
כעקרון, מגרש איננו מהווה דירה. ככל שיש לך דירה ומגרש הדירה נחשבת דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיווח למיסוי מקרקעין
אני עו"ד , עסקתי במקרקעין מספר שנים , אך כארבע שנים לא עוסק בתחום (משלם דמי חבר ובעל תעודת חבר) . אני במו"מ למכירת דירה בבעלותי ויש לי שתי שאלות ברשותכם :
1. מבחינת מנגנון נאמנות בגין תשלום ראשון עד לרישום ה"א ונאמנות בסוף במסירת חזקה : אני מייצג עצמי בעיסקה אך לא יכול להיות נאמן של עצמי . מה הייתם מציעים ? האם מותר והאם אתי לבקש מעוה"ד של הקונה לשמש כנאמן ?
3. מבחינת דיווח למיסוי מקרקעין . הבנתי שכיום ניתן לדווח רק באופן מקוון. אין לי כרטיס חכם אישי (קומסיין וכו) . האם אני חייב לבצע את התהליך של קומסיין לצורך כך בלבד או שזו לא חובה ? מה האופציות ? אני מניח שאופציה אחת היא שעוה"ד של הקונה תבצע את הדיווח לשנינו ? האם זה אפשרי והאם יש אופציות נוספות שלא מצריכות כרטיס חכם ?
תודה רבה על הסיוע ויום טוב.
אברי
איך מדווחים למסוי מקרקעין אם אין כרטיס חכם
שלום אברי,
בלשכות רשות המסים יכול כל אדם להגיש הצהרה מקוונת בסיוע פקיד בשעות קבלת קהל ובלי צורך בכרטיס חכם.
קיימת כמובן גם אפשרות שעוה"ד של הקונה יבצע את הדיווח.
לגבי נאמנות - לטעמי הפקדת הכספים בנאמנות אצל ב"כ הקונה עלולה להציב אותו במצב של ניגוד עניינים, בעיקר בכל הנוגע לתשלום האחרון. מציעה להסתייע בעו"ד אחר שיהיה מחוייב רק כלפיך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע לא מוסדרת
רציתי לדעת בבקשה איזה בעיות יכולות להיווצר מרכישת בית שנמצא על קרקע לא מוסדרת. על נכס הטאבו רשום "מוקפא לצורך הסדר".
תודה רבה
קרקע לא מוסדרת
שלום רחל,
בקרקע לא מוסדרת הודאות בנכונות הרישום ולגבי זהות הבעלים קטנה יותר וניתן להביא ראיות שיסתרו את זכויות הבעלים.
בנוסף, קשה יותר לבצע רישומים בשל הקפאת הנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוטוקול מסירה
חתמתי על פרוטוקול מסירת דירה שעליו הופיע תאריך שונה מתאריך החתימה בפועל, האם החוזה תקף?. במעמד זה לא נחתמו כל הטפסים.
עכשיו הקבלן דרוש ממני לחתום על שאר הטפסים כאשר רשום בהם תאריך שונה מתאריך החתימה בפועל? האם זה חוקי/קביל?
תודה
אלי.
אודה מאוד אם תוכלי לעזור לי בסוגיות האלה.
תודה
אלי
תוכלו*
פרוטוקול מסירה
שלום אלי,
אתה רשאי למחוק את התאריך השגוי ולתקנו לתאריך הנכון במועד החתימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה ברחבת כיבוי אש שהוקצה ע"י קבלן הבנין
נאלצנו לקרוא למשטרה והשוטר טען שאין סעיף של איסור חניה ברחבה כיבוי אש בשטח פרטי.
הדרך היחידה להגיע לתחנת המשטרה ולהגיש תלונה. (אגב הוצבו שם עמודים על מנת שלא יחנו ויפריעו לכניסת דיירים לחניתם הפרטית. וחלילה בזמן אמת יוכלו להיכנס רכבי כיבוי אש)
חניה ברחבת כיבוי אש
שלום רות,
על פי הנחיות רשות הכבאות יש להותיר את רחבת כיבוי האש פנויה בכל עת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כח עליון או תירוצים אחרים לעיכוב במסירה
שאלתי - האם טענות של תביעה משפטית (שככל הנראה הייתה ידועה לקבלן כבר במועד החתימה על החוזה) ועיכובים בפרצלציה יכולות לעמוד לזכותו של הקבלן והן טענה סבירה על מנת שיתחמק מתשלומי פיצויים על עיכוב במסירה?
כח עליון או תירוצים אחרים לעיכוב במסירה
שלום רב,
יש לבדוק את נוסח ההוראות העוסקות באפשרות דחית המסירה וכיצד מוגדר בהן כח עליון.
בדר"כ פרצלציה איננה מהווה עילה לעיכוב במסירה.
אין חובה להסכים לכל טענות הקבלן ותוכלו לתבוע את הפיצוי בגין המסירה המאוחרת בבית המשפט, אשר יחליט גם אילו עיכובים מהווים "כח עליון".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך כל עליון
אגב, האם הקבלן יכול להתנות את מסירת הדירה בחתימה על כתב ויתור תביעות ובכך ללחוץ/לסנדל אותנו בנושא?
הערה מישפטית מרמ'י לשכן על אותה חלקה
הערה משפטית ברמ"י
שלום יוסי,
עליך לפנות עם המסמכים המתאימים לקבלת יעוץ משפטי פרטני. לא ניתן להשיב לשאלתך בלי להבין באיזו הערה מדובר ואיך נרשמו הנכסים הרלוונטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדות
הצמדות
ליסה,
נא ראי תשובתי הקודמת לשאלתך.
לא ניתן להוסיף עליה בלי לבדוק את מסמכי הרישום של הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנק למשנכתאות
טופס מש"ח לבנק
שלום בני,
הבנק מבקש לוודא שהעסקה דווחה כחוק לרשות המסים כדי שלא יגרמו עיכובים ברישום הזכויות וכתוצאה מכך ברישום המשכנתא.
יש לדווח העסקה בתוך 30 יום מיום העסקה ולהעביר לבנק את טופס ההצהרה ובו מוטבע מספר השומה ותאריך ההגשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טטיאנה
איפה אני יכולה למצוא החלתה של המפקחת על המקרקעין-לא נמצא בנבו או בתקדין
תודה רבה
מגר פסירה - מפקחים על רישום מקרקעין
שלום טטיאנה,
משרד המשפטים הקים מאגר (חלקי) של פסיקת מפקחים. ניתן למצוא אותו באתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.
להלן הקישור:
https://www.justice.gov.il/Units/LandRegistration/LegalInfo/Pages/SearchPsika.aspx
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
מה זה דייר ממשיך בדיור הציבורי
אם הבת התגוררה עם ההורה מעל 20 שנה עד לפטירת האב האם היא זכאית להמשיך להתגורר בדירה והאם היא יכולה לרכוש את הדירה מהדיור הציבורי?
תודה
דייר ממשיך בדיור הציבורי
שלום רב,
כעקרון, אם הבת התגוררה בדירה עם האב ב - 20 השנים האחרונות היא זכאית להחשב כדייר ממשיך גם אם היא עצמה איננה עונה לתנאי קבלת זכאות בעצמה.
נא ראו הסבר בקישור הבא:
https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A9%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA_%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94_%D7%91%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8_%D7%94%D7%A6%D7%99%D7%91%D7%95%D7%A8%D7%99_%D7%A2%D7%9C-%D7%99%D7%93%D7%99_%D7%93%D7%99%D7%99%D7%A8_%D7%9E%D7%9E%D7%A9%D7%99%D7%9A
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות מתחת לחלון ביתי
שמי אנה, בת 71 אני גרה בחיפה בבית משותף בן 20 דיירים בקומת קרקע ( מ,2-) בצד הפונה אל הואדי והנוף. רכשתי את הדירה ב 1973 ומאז גרה בה ומטפחת גינה על כל המשתמע מכך 'מכספי. מאחר והחצר מספיקה ל-10-12 חניות בלבד עלה הרעיון להקים חניות בגינה המשותפת- ממש מתחת לחלונות דירתי .ובמקום נוף וריח פרחים אריח דלק מכונות?
אגב , אני סובלת ומטופלת במחלקת ריאות בחיפה בגלל קשיי נשימה
שאלתי: האם הדבר אפשרי וחוקי על פי וקי העזר של עירית חיפה? האם ניתן לערער אם תהא הסכמת רוב דיירים להפיכת הגינה למגרש חניה?, אשמח לחוות דעתכם המקצועית . תודה
חניות מתחת לחלון
שלום רוני,
כעקרון, לצורך הפיכת רכוש משותף לחניה נדרשת הסכמה של כל הדיירים.
בנוסף - ניתן להתנגד לתכנית שתוגש לועדה המקומית לתכנון ובניה מכל הטעמים שהזכרת.
ככל שיש כוונות רציניות לממש כזו תכנית ואם רצונך להתנגד לה, מומלץ לפנות ליעוץ משפטי בהקדם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחילת תוקף ערבות בנקאית
ברכישת דירה מקבלן קיים הפרש זמן בין התשלום לחברה לקבלת ערבות בנקאית על ידי הקונה (עד 14 ימים לפי החוק). מה יקרה לכספי אם הקבלן יפשוט רגל במרווח זמן זה לפני שאקבל ערבות? האם תוקף ערבות מתחיל ביום ובשעת השתלום ? כיצד ניתן להבטיח את התשלום בשל בעיה כזאת?
בתודה,
תוקף ערבות בנקאית
שלום ברק,
תוקף ערבות בנקאית הוא מעת הנפקתה או מהמועד שנקבע בה.
הפרקטיקה הנוהגת, והתואמת את האמור בחוק, היא של תשלום על פי שוברים לבנק כתנאי לקבלת הערבות הבנקאית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי ביטול משכון ברשם המשכונות
ביטול רישום של משכון
ראה : קישור
אי ביטול משכון ברשם המשכונות
שלום אופיר,
לא ברור מדבריך אם המשכון רשום עליך כחייב או כממשכן לחיוב הקונים.
אם הרישום נובע ממשכנתא ישנה שלך עליך לפנות לבנק ולדרוש את ביטול הרישום.
אם מדובר ברישום לגבי משכנתא של הקונים עליך לפנות אליהם על מנת שידאגו לביטול המשכון, שכן הזכויות בנכס כבר שלהם וניתן למשכן אותן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תאריך כניסה לנכס
תאריך כניסה לנכס
שלום נעמה,
נסו לחפש בארכיון הרשות המקומית או נסו לעיין בשטר המכר (אותו ניתן להזמין בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה לבעלות
חדר אחד בדירה בחכירה
שלום לי,
לצורך מתן מענה לשאלתך נדרשים פרטים נוספים. כדאי לפנות ליעוץ משפטי הכולל את בדיקת מסמכי הרישום אצל עו"ד מנוסה מתחום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום משכון רשם המשכונות
שים לב - מישכון חייב להירשם קודם אצל רשם המקרקעין
היכן ניתן לרשום משכון?
שלום מיקי,
אם הרישום הוא בהגעה ללשכת רשם המשכונות ניתן לרשום בכל לשכה (תושבי חוץ ותושבי ירושלים רק בירושלים)
אם הבקשה נשלחת בדואר - בלשכה אליה משוייך מקום מגורי החייב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר מסרב להתפנות מהנכס
אני נמצא בסיטואציה קצת לא נעימה.
יש בבעלותי דירה, אשר השכרתי על בסיס חודשי לזוג דיירים.
בתחילת כל חודש נחתם חוזה סטנדרטי לתקופה של חודש.
בסוף חודש אפריל, הודעתי לדיירים כהם צריכים לעזוב את הנכס עד ה-14 למאי.
לא נחתם חוזה חדש לחודש מאי, ז״א הדייר ממשיך לשהות בדירה ללא חוזה.
בעת יצירת קשר עם הדייר לקראת תאריך העזיבה (14 למאי), הוא אמר שהוא מאוד מצטער ושהוא מחפש דירה חדשה בכל הכוח ולא מצליח למצוא, וביקש עוד כמה ימים. הסכמתי.
היום, ה-20 למאי, הדייר טרם התפנה בתירוץ שהוא עדיין מחפש דירה ואין לו לאן ללכת, והנני חושש שהוא יחיליט להתבצר בנכס ולא יעזוב.
רציתי לשאול, מה אני יכול לעשות בנידון ומה זכויותי המשפטיים בנידון?
תודה רבה מראש,
רועי
שוכר מסרב להתפנות מהנכס
שלום רועי,
השוכרים חתמו על חוזה לטווח קצר והיו אמורים לפנות את הדירה בסוף התקופה.
זכותך לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי המושכר.
אם בחוזה קיימת סנקציה לגבי אי פינוי במועד תוכל לתבוע גם פיצוי זה ואם יש בידיך בטוחות כספיות תוכל להפעילן..
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסבת ערבות
הסבת ערבות
שלום דותן,
זהו תנאי מסחרי וניתן להגיע לגביו להסכמות כפי שירצו הצדדים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מוטות ברזל במחסן
שלום,
אני גרה בבית פרטי בישוב ובשטח שלי יש מחסן מוכר לצרכי ארנונה. הישוב סיפח שטחים ציבוריים לתושבים כדי להמעיט בהוצאות כלליות. שטחים אלו לא קבלו היתר בניה.
האם מותר לקבוע מוטות ברזל במחסן ולהניח עליהם מבנה מבניה קלה כאשר אין מגע עם שטח הקרקע המסופח?
אודה על תשובתך.
מוטות ברזל במחסן
שלום יעל,
גם בנית מבנה בבניה קלה דורשת היתר בניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן שאינו רשום בטאבו אפשרי לעשות עברת בעלות ?
למיטב הבנתי, לא ניתן למכור אותו.
אבל, להבנתי הבא שיהנה מהדירה הציבורית- שהמחסן אמור יהיה לעבור אליו ייתכן ויפצה אתכם על השימוש בו- אם ירצה בו.
אם לא- תוכלו להמשיך ולהשתמש בו עד אשר ייהרס.
מחסן שאינו רשום בטאבו
שלום דנית,
אם המחסן נבנה בהסכמת עמיגור יש לעיין בתוכן ההסכמה.
בנוסף יש לבחון אם הסכמת השכנים כללה אפשרות לרשום את המחסן כיחידה נפרדת ואם כן - על שם מי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירידת ערך דירה
ראיתי דירה למכירה שמאוד מצאה חן בעיני.להשקעה.
רק מה,עומדים כנראה להבנות שם מגדלים בשנים הקרובות .
והשאלות שלי הם:
1.בכמה בערך זה מוריד מערך הדירה ובעיקר-מערך השכירות?כי כול אחד אומר לי משהו אחר לגמרי.בין500-1500 שקל אמרו לי.וזה טווח ענק עבורי..
2.האם זה שהמוכר לא גילה לי שעומדים להבנות 2 מגדלים זה הסתרה ועילה לתביעה?
3.אם המגדל לא ממש מוריד את ערך הדירה(נאמר שהוא אולי לא יסתיר את הנוף וכו'..)-זה אומר שאין עילה לתביעה גם?או שכן?היות ואני משכירה ולא גרה שם?
4.האם בגלל שבערך גיליתי כנראה לבד,או בגלל שיש שם שלטים של חברת הקבלן ומגרש ריק,זה לפי החוק אומר שהיתי אמורה להבין לבד שהולכים לבנות שם?
תודה.
ירידת ערך דירה
שלום רב,
שאלות לגבי ירידת ערך יש להפנות לשמאי מקרקעין.
למיטב הבנתי גילית שעומדים לבנות מגדלים לפני החתימה על החוזה. במקרה כזה, אם תחליטי לחתום על החוזה אין למוכר כל אחריות על כך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מחולקת
הבן שלי קנתה במהלך שהותי בחו"ל דירה בעיר שלכם,דירה מחולקת ל3 יחידות דיור.
מכיוון שהוא צעיר ,הוא לא כול כך הבין בזה.אך אני מניחה שזה לא חוקי?
בכול אופן מה ניתן לעשות כרגע?
והאם הוא נושאת באחראיות ,היות והוא לא זאת שחילק את הדירה.
להפך הוא היתה מעדיפה לקבל את כול השטח כדירה אחת כדי לעבור להתגורר בה!
אבל בגלל מצוקה כספית ,ובגלל שהוא ידע שאין לי אפשרות לעזור לו,הוא קנתה את הדירה הזו שנמכרה בזול,במחשבה שאחרי שנתים-שלוש של המשך השכרתם(לשוכרים שהיו לבעלי הדירה הקודמים אפילו ככה יצא) ,הוא יוכל בכסף הזה להפוך את הדירה לשלמה בחזרה.
לציין שבני נכה וחי רק מקצבה זעומה מביטוח לאומי.
אנא תבואו לקראתנו ותאמרו לנו מה ניתן לעשות כרגע..
תודה.
דירה מחולקת
שלום ירדנה,
את עניין החוקיות של פיצול הדירה היה צריך לבדוק לפני רכישת הדירה.
אם הדירה חולקה לאחר קבלת היתר מהעיריה - אין כל בעיה.
אם הדירה חולקה ללא היתר זו עבירה על חוק התכנון והבניה ולמרות שלא בוצעה ע"י בנך ניתן יהיה לנהל כנגדו הליכים להשבת מצב הדירה לקדמותו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדות
ואתמהה- האם ניתן להצמיד מקלט לתתי חלקה מסוימים???? מה משמעות הצמדה זו
הצמדת מקלט
שלום ליסה,
קשה להשיב לשאלה בלי לעיין בנסח הטאבו ומבלי לברר איזה מיגון קיים בדירות.
לעיתים מצמידים חלקים ברכוש המשותף לכל בעלי הדירות, ניתן לבדוק אם זה המצב גם כאן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לועד בית
יש לי מחלוקת לגבי תשלום לועד בית.
1. לפני שנתיים ביקשו מאיתנו לתת כסף למצלמות. ועד בית דאז אמר בעל פה שהמצלמת יחוברו לאינטרנט ונוכל לראות הכל. בפועל הדבר לא כך, רק ועד בית יכול לעיין במצלמות. שילמתי 500 שקל עבור המצלמות.
2. לפי דו"ח הוצאות הכנסות הועד גובה 300 שקלים עבור הוצאות חובה (כגון חברת אחזקה, כל מיני בעיות שצצת וכו') ועוד 50 שקלים בשביל "קופה" - מה שמעניק בקופה קבוע 25,000 שקל יתרה שנתית.
בעבר התייעצתי עם עו"ד מהעיריה והוא אמר לי כי אני מחויבת לשלם רק הוצאות חובה ושזה לא כולל מצלמות. הייתי אצל עו"ד אחר לפני כמה ימים והוא טען, כי המצלמות זה הוצאות חובה למרות בעיה בגילוי נאות. בנוסף, העו"ד החדש טוען כי עליי לשלם את ה- 350 שקלים למרות שרק 300 שקלים זה הוצאות חובה, כי ככה הרוב קבע.
אז מה נכון? האם אני הייתי חייבת לשלם ע המצלמות והאם אני מחויבת לשלם כל חודש 50 שקל רק עבור ההצטברות בקופה?
תודה.
אינה
תשלום לועד בית
שלום אינה,
בטרם הותקנו המצלמות ניתן היה להתנגד להתקנתן ולתשלום בגינן.
מאחר שכבר הותקנו - עליכם לשאת בעלויות הפעלתן.
לגבי הגביה העודפת - כדאי לכנס אסיפת דיירים ולקבל החלטה ביחס לסכום זה וכן לעקוב ולבדוק האם יש הצדקה לגבייתו ולמה הסכומים משמשים בסופו של דבר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
