פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הוספת מרפסת
הוספנו מרפסות בבניין שלנו, העירייה כבר גובה ארנונה עבור התוספת, האם יש צורך לרשום את התוספת גם בטאבו ואיך עושים זאת.
בתודה, חוליו
תיקון בית משותף
שלום וברכה,
יש לבצע תיקון תיק הבית המשותף ואליו לצרף את המרפסות
צריכה משותפת חריגה בדירת שכירות -מי אמור לשלם?
בעלת הדירה לא מוכנה לשלם את הסכומים האלה, האם אנחנו חייבים לשלם אותם במקומה?
(אם נשאיר כזה חוב הוא יצבור ריביות על שמנו)
תודה רבה.
צריכת מים חריגה
שלום וברכה,
הואיל והצריכה בפועל לא נעשתה על ידכם יש לדרוש מבעל הדירה לטפל בעלויות
מגורים בבית האח 22 שנה בשכירות
מגורים בבית האח
שלום וברכה,
עצם מגורים בשכירות לא מהווה "בעלות" יחד עם זאת, רצוי לבחון את מהות הזכויות ואת הסיבה שבגינה התגוררו "בחינם" בבית האח. אולי מכאן תצמח הטענה...
תביעה לפינוי מושכר כתב הגנה
תוך כמה זמן יש להגיש כתב הגנה לפינוי מושכר? אני שואלת בגלל התקנות החדשות
זה היה 30 יום האם גם בתביעה מסוג זה זה השתנה ל60 יום? תודה, לא מוצאת התייחסות
תביעה לפינוי מושכר כתב הגנה
שלום אדווה,
נכון למועד כתיבת תשובה זו לא נערךשינו בתקנה הנוגעת למועד להגשת כתב הגנה לתביעת פינוי מושכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה במתנה בין בני זוג
בבעלותי דירה אחת ולבת זוגתי דירה אחת. הדירות אינן רכוש משותף. כי אם לכל אחד דירה משלו.
שאלתי היא, אם אני נותן לבת זוגתי (אנחנו משפחה עם 3 ילדים) דירה "במתנה" לפי החוק. והיא תהיה לה דירה שניה.
מה הדין לגבי מיסוי? אם בכלל?
תודה,
דני
דירה במתנה בין בני זוג
שלום דני,
ככל שתתן לזוגתך דירה במתנה אתה תוכל להיות פטור ממש שבח ואילו זוגתך תשלם 1/3 ממס הרכישה שהיה מוטל עליה אילו רכשה/קבלה אותה מצד ג', ובמקרה זה 1/3 מ- 8%.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי הסכמה
יש הסכמה בין כל הבעלים על גודל שטחי תתי החלקות של כל אחד מהם, ולפי הסכמה זו חלקם שילמו דמי היוון לרמ"י.
הבעלים החליטו להתקשר עם יזם לשם בנייה רוויה.
שאלה:
אם מתקשרים עם קבלן לפני שהבעלים רכשו את הבעלות מרמ"י, האם כל אחד מהם ישלם דמי הסכמה לרמ"י בסך 31%, או שרק מי שלא שילם בעבר דמי היוון ישלם את דמי ההסכמה?
כלומר - האם בניה טרם רכישת הבעלות תגרום לכך שהמס לרמ"י יהיה אחיד, בגובה דמי ההסכמה, ויתחלק בין כל הבעלים שווה בשווה?
דמי הסכמה
שלום גליה,
משאלתך עולה שלבעלים שונים חוזי חכירה שונים.
התשובה טמונה בנוסח אותם חוזים.
כעקרון בעת עריכת עסקאות בנכס מהוון לא משולמים דמי הסכמה לרמ"י.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת הצעה לכונס נכסים – מכרז על נכס נדל"ן
התנהלות כונסי נכסים
שלום ליז,
לצורך מתן מענה לשאלתך ש לבחון את תנאי המכרז ואת נוסח ההצעה.
כעקרון על פי חוק החוזים מציע רשאי לחזור בו מהצעתו להתקשר בחוזה בטרם קובלה ע"י הצד השני, אלא אם כן מדובר בהצעה בלתי חוזרת או שנקבעו כללים בנוגע לכך במסמכי המכרז.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות בדירה מושכרת
לפני כחצי שנה התחלתי להשכיר יחידת דיור, לאחרונה התחלתי לחשוד שבעל היחידה גובה ממני תשלומי מים מופרזים, ובבדיקה שביצעתי בשעוני המים שמתי לב שישנו שעון מים אחד המשותף לדירה עצמה והן ליחידה שבה אני גר ואין הפרדה בין המונים, ובשיחה שקיימתי עם בעל היחידה נטען בפניי שהכל בוצע כחוק.
כמו כן, בעל היחידה מסרב לתקן את המזגן הנמצא ביחידה.
בשיחה שערכתי עם בעל היחידה סוכם שאני אפנה את היחידה בתאריך ה-1.8, בין היתר בשל הסיבות והמחלוקות שפורטו להלן וכן בשל העובדה שאין עוד באפשרותי לעמוד בתשלום דמי השכירות, אולם בעל הדירה חזר בו ואמר שהוא לוקח את העניין לעורך דין.
ברצוני לדעת אם יש באפשרותי לבטל את שאר הצ'קים שהעברתי לבעל הדירה, והאם יש לי עילת תביעה כנגדו ?
בתודה מראש, נועם.
ביטול הסכם שכירות
שלום נועם,
על מנת להשיב לשאלתך יש לעיין בחוזה השכירות.
כעקרון, ככל שההסכם בוטל בהסכמת המשכיר ותעזוב את הדירה תוכל לבטל את השיקים. אם לא בוטל בהסכמה - עצם ביטול השיקים מהווה הפרת ההסכם על ידך.
מומלץ לפנות ליעוץ משפטי בהקדם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת יורש שנפטר מהטאבו
שאלה לגבי דירה של אדם מבוגר שנפטר לפני עשרות שנים והוריש את הדירה לאחיו. לאחר הפטירה התברר ליורש כי חצי מהדירה רשומה ע"ש גרושתו מזה רבות שנים של הנפטר. לנפטר ולגרושתו לא היו ילדים. היורש לא הצליח לאתר את גרושתו של אחיו. היורש הפך למעשה להיות האפוטרופוס של הדירה מעל 20 שנים. לאחרונה, התברר כי היא עצמה נפטרה בשנים האחרונות. וכמו כן שיש לה ילד מנישואים שניים.
כעת היורש שדירת אחיו רשומה בטאבו חצי עליו וחצי על גרושת אחיו שנפטרה, מעוניין להוריש את הדירה לבתו. השאלה היא, כיצד ניתן ואם בכלל להסיר את האישה שנפטרה מנסח הטאבו של הדירה?
שאלה נוספת, באם יעשה פינוי בינוי בדירה, האם ניתן לדרוש מהקבלן המבצע לזכות בדירה עם נסח טאבו בלעדי ללא הגרושה שנפטרה?
האם ניתן לבטל זכויותיו של בעל דרה שנפטר?
שלום מאיה,
המוריש לא היה יכול להוריש לאחיו יותר ממה שהיה לו, ואם היתה לו רק חצי דירה, זה מה שאחיו ירש.
יש להניח שגם לגרושה יש יורשים והם יהיו זכאים לרשת את זכויותיה בדירה.
גם האח יוכל להוריש רק מה שיש לו - כלומר את מחצית הזכויות בדירה.
לא ניתן להתעלם מזכויות הגרושה או יורשיה גם ככל שיתקיים במקום פינוי בינוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכר ללא תמורה
מכר ללא תמורה
שלום רוני,
משמעות הביטוי היא שהבעלים הרשום רכש את הנכס ללא תמורה (לא מכר אותו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תבע
אני גרה בבניין ישן ומתפורר בן 3 קומות.
צמוד למגרש שלנו עומדים לבנות פרוייקט גדול של כמה בניינים בני כ 10 קומות. בינהם מבנים מסחריים ומבני ציבור. הפרוייקט בחלקו שייך לעירייה.
הרחוב שלנו הוא רחוב קטן ללא מוצא עומד להפוך לרחוב סואן ועמוס.
שאלתי היא האם אפשר לאלץ את העירייה לצרף את המגרש שלנו לפרוייקט? סך הכל גם אנחנו " תוקעים"
את הפרוייקט מבחינה ויזואלית ותחבורתית.(כבר הוגשו בעבר התנגדויות של התושבים לפרוייקט שרק גרם לעיכוב קל).
הצטרפות לפרוייקט שיוזמת העיריה
שלום לונה,
לפני מתן תשובה לשאלתך יש לערוך בירור עובדתי נרחב.
כעקרון העיריה איננה חייבת לבצע עבורכם את הפרוייקט אולם אתם רשאים להתקשר בעסקה (למשל - עסקת קומבינציה) עם קבלן שיממש את זכויותיכם בהתאם לתב"ע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על הכנסה משכירות
ברשותי שתי דירות להשכרה שדמי השכירות משתהן עובר את מינימום הפטור ממס. כדי להמנע מתשלום מס האם אני יכול להוריש את אחת הדירות לשני ילדי שעברו את גיל ה 18 50% לכל ילד ובכך אף אחד מבני המשפחה לא עובר את מינימום הפטור ולא יהיה חייב בתשלום מס?
ידוע לי שבמקרה שכזה ילדי מאבדים את הזכויות שיש בקניה דירה ראשונה לכשירצו לקנות בעתיד כמו מס רכישה מופחת הטבות במשכנתא וכדומה. אך האם בשלב מסויים בחיים לפני שירצו לקנות לעצמם דירה אקח מהם חזרה את הדירה לבעלותי זכויות וההטבות הדירה הראשונה תישמר להם?
מס על הכנסה משכירות
שלום ארז,
להוריש דירה ניתן רק לאחר מטירה.
תוכל לתת את אחת הדירות לילדיך במתנה.
אם ילדיך ישכירו את הדירה בסכום שאינו עולה על תקרת הפטור - יוכלו להנות מפטור ממס על דמי השכירות.
אם ימכרו את חלקם בדירה (או יתנו לך אותו במתנה) יוכלו לרכוש דירה חדשה ולהנות ממיסוי של דירה יחידה.
שים לב שאם ישובו לידיך את הדירה בהעברה במתנה תוך זמן קצר עלולה רשות המסים לראות בשתי העסקאות עסקה מלאכותית ולהתעלם מהן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סטטוס דירה שלא בוצע לגביה העברת זכויות במינהל .
דירה שנתקבלה בצו ירושה , נמכרה בשנת 2002 דרך עו"ד שבדיעבד הסתבר שהנ"ל התרשל ולא השלים את העברת הזכויות במינהל לטובת הקונה , והדירה רשומה עדיין על שם בני המשפחה.
לדירה הוצאה תעודת היוון לבנייה רוויה מאחר והיא מהוונת בעקבות תשלום דמי היוון והיא ברשותינו.
האם הקונה יכול למכור את הדירה הנ"ל ? האם הקונה יכול לבצע שינויים ו/או תוספות בנייה?
האם יכול לבקש ולקבל מהרשות המקומית היתר בנייה כלשהו?
אודה להתייחסותכם .
בברכה
ברוך לוי
052-3596909
עסקת מכר שלא נסתיימה ברישום
שלום ברוך,
ככל שהקונה יכול להוכיח לשביעות רצון העיריה/ועדה מקומית כי רכש את הדירה , ובוודאי אם קיים בידו יפוי כח מתאים יוכל לבצע כל פעולה. יחד עם זאת רוכש סביר לא ישלם עד לאחר השלמת הרישום ע"ש הקונה.
בכל מקרה, ליורשים שמכרו את הדירה לא יכולה להיות טענה כי הזכויות שייכות להם רק מאחר שלא נרשמו ע"ש הקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר
כי אם צריך לשפץ מעלית . אז אני חייב לשלם שיפוץ . ולא השוכר . שמשלם רק ועד בית .
כי המפקחת פוסקת רק בסיכסוכי דיירים . האים אני ניקרא גם דייר ?
מעניינת הסוגיה הזו אותי
תודה לעונים
האם משכיר זכאי להשתמש ברכוש המשותף?
שלום קרמר,
לא ברור לאיזה צורך עליך להשתמש ברכוש המשותף בבניין בו אינך מתגורר. ניתן להסדיר עניין זה בחוזה השכירות בינך לבין השוכר.
כעקרון, כבעל דירה גם אתה זכאי לפנות בתביעה למפקחת בעניינים שבסמכותה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה והכנסת דיירים מעלינו
בנית קומה מעל דירה מושכרת
שלום לינוי,
לדברייך כוונות המשכירה להשלים את בנית הקומה הנוספת ולהשכירה ידועות לכם מזה מספר שנים.
הדירה והחצר הם רכושה של המשכירה וכעקרון זכותה להחליט כיצד להשתמש בהם. גבולות השימוש שלכם במושכר קבועים בחוזה.
אם המשכירה מפרה את ההסכם - הפני תשומת לבה לכך ודרשי שתעמוד בתנאיו. אם לא זה המצב ואם את חוששת מפני אי הנוחות שבבניה נסי להגיע עם המשכירה להסכמות לגבי ביטול החוזה ביניכם או כל הסכמה אחרת שתהיה מקובלת עליה ועליכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה לא רשומה
סבתי הורישה לי דירה בצוואה, יש לי צו חתום שהלכתי לטאבו לעשות העברה, התברר לי כי הדירה שסבתי רכשה מעמידר כלל לא רשומה שם, מה עליי לעשות?
יש לי חוזה מכירה.
רישום ירושה בעמידר
שלום אייל,
עליך לפנות למשרדי עמידר, לבצע שם את העברת הזכויות על פי הצו שברשותך ובדוק מדוע הזכויות אינן רשומות והאם ניתן לרשום אותן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר משותפת
ברשותי דירה מושכרת הגובלת בגדר משותפת. שכן בנה על דעת עצמו ומבלי לבקש את אישורי גדר עץ מעל לחומת אבן שחוצצת בין החצרות. הוא התקין תאורה על הגדר ואת קווי החשמל הריץ על הגדר שבנה מהצד שלי. לדבריו זו זכותו כי הוא בנה את הגדר. אני טוענת שעליו להוריד את קו החשמל משום שהוא נמצא בצד שלי ומפריע לי מבחינה אסטתית ובטיחותית. מי צודק?
גדר משותפת
שלום שלי,
העובדה שהשכן בנה גדר משותפת איננה מקנה לו זכות להשתמש בגדר הפונה לחצרך באופן הגורם לך מטרד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בטאבו
לאמא שלי 7 אחים.
האם עכשיו, אחרי 23 שנה, יוכלו האחים של אמא שלי ללכת לבית משפט ולהוכיח בדרך כלשהיא שהדירה שייכת לסבא שלי? או להוציא אותה מהשם שלה? תודה
נאמנות על דירה
שלום יוני,
אם אחיה של אמך יוכלו להוכיח את קיומה של הנאמנות ושל תנאיה יוכלו להשיב את הדירה לסבך.
מאחר שככל הנראה אמך איננה מכחישה שמדובר בנאמנות הדירה איננה באמת שייכת לה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4 לחלק מהדירות
קנינו דירה חדשה מקבלן אך כרגע קיימת בעיה בקבלת טופס 4 מכיוון שדירות הגן תבעו קבלן שבנה בעורף שלהם והנ"ל קיבל צו הפסקת עבודה.
הקבלן הנ"ל בנה גדר שממנה יוצאים ברזלים שמסכנים את דירות הגן ובלי השלמת הגדר לא מוכנים לתת טופס 4.
האם ישנה אפשרות לקבל טופס 4 רק לקומות העליונות בלי דירות הגן ?
תודה,
שלומית
טופס 4 לחלק מהדירות
שלום שלומית,
טופס 4 ניתן כראיה להשלמת הבניה על פי היתר הבניה. היתר הבניה ניתן לבניין כולו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חדירה לשטח פרטי
חדירה לשטח פרטי
שלום מיכל,
עלייך לברר אם אכן החצר שייכת למשכיר (על פי רישומי לשכת רישום המקרקעין).
אם כן - תוכלי לדרוש מהמשכיר שיפעל לפינוי העובדים מהחצר ואף תוכלי לעשות זאת בעצמך על פי חוזה השכירות.
אם החצר איננה שייכת למשכיר או אם נתן הסכמתו לשימוש בחצר לצורך הבניה תוכלי לפעול כנגדו לביטול חוזה השכירות ולפיצוי על נזקייך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה תיווך+בלעדיות למחרת הנחתם לא הוגן
אימי המבוגרת (כמעט 80) לא מדברת עברית טוב, בטח שלא קוראת עברית צחה של חוזה. היא ביקרה בסוכנות תיווך בשביל לבדוק אילו דירות יש בשוק. בגדול עניינה לבדוק האם יש אפשרות למכור את הדירה של הוריי ולקנות אחרת. היא התכוונה רק לבדוק מה האופציות. אבל המתווך הציע לה ״טרמפ״ הביתה. הביקור נגמר בזה שהמתווך החתים אותה על חוזה תיווך ובלעדיות, למרות שהיא לא הבינה מה זה בדיוק אומר, הגיע לדירה ״רק לראות״ וצילם את תעודת הזהות שלה.
השאלות שלי:
1. איך אפשר לבטל את החוזה למחרת?
2. מה לפי החוזה חייב הלקוח? אם המתווך מצא קונה - האם חייבים למכור? האם בעל הנכס חייב לתת למתווך להביא קונים?
3. אמי אמרה בעל פה שהיא חושבת בתיאוריה למכור ולקנות בו זמנית. בחוזה לא כתוב דבר על כך.
המתווך עוד לא פרסם שום דבר והחתים את אימי שלא בתמימות. לא רשום בחוזה מה הכנס במידה ויש ביטול חוזה מכל סיבה שהיא. גם לא רשום בחוזה מחיר מינימלי של הדירה.
אני חושבת שהמתווך עבד על אמא שלי ועל כן אני מעוניינת לבטל את החוזה למחרת חתימתו לפני שנעשה כל צעד פרסום.
תודה מראש לכל מגיב,
ליז
טיפול מיידי ב"מתווך"
הייתי ממליץ במקרה זה שמריח לא טוב לא כשר ולא בריא _(וזאת לפי דברייך)
שיקבל מכתב מיידית מעו"ד שמבטל את ההסכם עם ההסבר שלכם. ואם יש כאן חשש לניצול הייתי ממליץ אף להרתיעו. עו"ד כבר יידע איך.
זה אמור לעלות בסך הכל מכתב סטנדרטי ואולי בתוספת קטנה במקרה הזה אם נדרש כאן טיפול קטן. לא מעבר!
ביטול חוזה תיווך
שלום ליז,
אכן בנסיבות המתוארות כדאי לשלוח מכתב ביטול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מזגנים לפני טופס 4
רציתי לשאול האם זה נכון שאם לא אתקין מזגנים לפני אז תהיה לי בעיה לקבל אישורים לטופס 4 ,
מדובר על בנייו חדש עם הכנה למיזוג בלבד,
אשמח לייעוץ לי ולהכוונה,
תודה רבה
התקנת מזגנים לפני טופס 4
שלום כרמית,
ככל שאין בתב"ע או בהסכם חובה להתקין מזגנים בטרם קבלת טופס 4 לא ניתן לחייב אותך להתקינם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה מעניינת
התישנות פסק דין
שלום חיים,
פסק דין מתישן לאחר 25 שנים.
המשמעות היא שלאחר 25 שנים לא ניתן עוד לגבות את הכספים, אך הקביעה כי ההסכם בוטל בעינה עומדת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השבת ערבות בנקאית לקבלן
החוק אינו מחייב קונה דירה להשיב ערבות בנקאית לקבלן ישירות או דרך נאמן במסירת הדירה לקונה. קיים בחוק מנגנון פקיעת ערבות. בנוסף , תנאי למימוש ערבות הוא אי יכולת המוכר להעביר זכויות בעלות בנכס לקונה. במסירת הדירה אין עדיין רישום זכויות בעלות בנכס על שם הקונה. מדוע עדיין קבלנים דורשים השבת ערבות במועד המסירה בניגוד לחוק?
השבת ערבות בנקאית לקבלן
שלום בוריס,
החוק מאפשר לקבלן להחליף בטוחה, ורבים עושים זאת באמצעות רישום הערת אזהרה לאחר מסירת הדירה.
בנוסף קיימת פרקטיקה למסור את הערבות לידי נאמן (רצוי שלא יהיה עוה"ד המייצג את הקבלן) על מנת להקל על איסופן במועד המתאים. במקרה כזה הקפד לקבל אישור מהנאמן על הפקדת הערבויות בידיו ועל כך שהערבות תבוטל רק עם התקיים התנאים הקבועים בחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו ירושה מקורית
למי אני אמורה לפנות על מנת לקבל צו ירושה מקורית -בהנחה שיש לי כבר עותק של צו ירושה.
בתודה מראש
צו ירושה מקורי
שלום רב,
ניתן לפנות לרשם לענייני ירושה באמצעות האינטרנט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
