פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
אדישות בשיתוף פעולה בבנין משותף
לרוב הבניינים בשכונה יש גגות רעפים ויש גגון קישוט שמשרת את מי שנכנס לבניין ונמצא מעל יציאות לחצר של 2 הדירות בקומת הקרקע...גגון של אולי 80 סנטימטר. הגגון נמצא ממש מתחת לחלונות הגרים בקומה השנייה. הבניין קיים כבר 27 שנה, הגגון הזה רקוב,עלוב, העץ מבפנים נפוח, יש קצת טחב. והשאלה: אם מזמינים איש גגות לתקן - כל הדיירים צריכים להשתתף באופן שווה? או ש 40% ע"י הדיירים בקומה הראשונה ו 60% לחלק לכל בית. השכנים אדישים מאד ולראייה : דלת הכניסה לבניין בוכה שיחליפו אותה ורק שהיא תיפול האנשים ירוצו לסדר...הבאתי הצעת מחיר מאיש אלומיניום ולא הייתה התייחסות. איך אפשר לעורר אותם מאדישותם? ולפחות תתנו דיעה מקצועית גל גגון סף הכניסה. תודה
אדישות בשיתוף פעולה בבנין משותף
שלום רב,
אם הגגון צמוד לאחת הדירות החובה לתחזק אותו חלה על בעלי אותן דירות.
אם הגגון מהווה רכוש משותף ואיננו מוצמד לאחת הדירות על כל הדיירים לשאת בעלויות התיקון.
ככל שאין שיתוף פעולה ניתן לפנות בתביעה ללשכת המפקח על רישום מקרקעין ולדרוש מהדיירים לתחזק את הרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
לשאלתי: ע"פ מה ניתן לנו לקבל מספר דירות? שטח האדמה או דירות שהקבלן בונה לגובה? וכמה מספר דירות עלינו לקבל על בניה בשטח כזה?
בנוסף נאמר לנו ע"י עורך דין לגבי הבניה מגובה מסויים והלאה הקבלן מפסיד בבניה נוספת לגובה האם נכון הדבר?
אשמח לתשובות לשאלותי תודה רבה
פינוי בינוי
שלום דליה,
השאלה איננה משפטית אלא כלכלית ותלויה בהיבטים רבים לרבות מיקום המגרש.
על מנת לקבל הערכה של התמורה במקרה שלך מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר חלקי של מס רכישה
רכשתי לאחרונה דירה שנייה מקבלן.אני אחתום על חוזה ביום ראשון הקרוב. הדירה תהיה מוכנה בעוד כ-3 שנים. יש לי התלבטות בקשר למכירת הדירה הראשונה שבה אני גר כעת. שאלתי היא:
1. בהגשת מש"ח בעיסקת הרכש של הדירה החדשה, האם אני יכול לדווח על דירה יחידה (היא תחליף את הדירה הקיימת) אבל בסכום המס ארשום סכום הנגזר מ- 8% כדירה שנייה. ואז אם אמכור את הדירה הראשונה שלי אבקש תיקון שומה והחזר מס (שהלא דיוחתי על דירה יחידה במש"ח ובאמת בסופו של דבר מכרתי את הדירה הראשונה)?
תודה
החזר חלקי של מס רכישה
שלום יוסי,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
באפשרותי לרכוש דירה מקרוב משפחה בערך נמוך יותר, כ 400-600 אלף פחות מהמחיר וזאת בתנאי שאמרתי לו דירה קטנה ונוחה יותר למגורים. שאלתי האם לוקחים משכנתא רגילה או שיש עניין נוסף בכלל הפרשי המחיר? האם זה נקרא עסקת מתנה ואם כן מה זה אומר?
תודה
רכישת דירה מקרוב משפחה במחיר מופחת
שלום טל,
אם קבלת הנחה ונותרה יתרה לתשלום העסקה איננה עסקת מתנה.גם להעמדת דירה למוכר יש ער כלכלי.
יחד עם זאת, מאחר שמדובר בקרבת משפחה רשות המסים רשאית לחשב את סכומי המס על פי שווי השוק של הדירה.
לגבי שיעור המשכנתא שניתן לקבל יש לברר עם בנקים למשכנתאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרקעין
למי יש לשלם שכר דירה
שלום שרון,
אם זכויות הרוכש טרם נרשמו עליכם לקבל את אישור המשכירים המקוריים לפני תשלום דמי השכירות לבעל הזכויות החדש.
ככל שלא ניתן אישור כזה תוכלו לפנות בבקשה למתן הוראות לבית המשפט.
בכל מקרה אין להפסיק את תשלום דמי השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מקרקעין
למפרע הסתבר שתת החלקה הזה היה רשום בעבר כמתרוכה אך לא נרשם בטאבו בבעלות הרשות המקומית.
העו"ד לא מנע את העסקה ולא גילה זאת. האם זו רשלנות? אודה לתשובה המנתחת את המקרה.
מתרוכה
שלום רב,
ניתוח המקרה מצריך הכנת חוות דעת משפטית ואיננו נכלל במסגרת הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תרבות הדיור
2. מה הזכויות ומה החובות של מי שמצטרפים ?
האגודה לתרבות הדיור
שלום עזרא,
האגודה איננה מצרפת בודדים אלא בתים שלמים. התשלום מתבצע בהתאם למספר הדירות.
סל השירותים שנותרת האגודה מפורט באתר האינטרנט שלה. השירותים ניתנים לנציגות הבית המשותף.
ניתן לקבל החלטה ברוב הדיירים ככל שמדובר בהוצאה שמטרתה שמירה על הרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בחוזה שכירות
ברשותי דירה המושכרת לזוג .נעשה חוזה עם ערבים מצד האישה.
כל שנה אני עושה להם הסכם הארכת חוזה לפי ההסכם המקורי.
לאחרונה הזוג נפרד והאישה ממשיכה לגור בדירה.בעוד כשבועיים אני אמור
לעשות לה הסכם הארכת חוזה.הפעם רק היא תחתום.
האם בהסכם הארכה אני צריך להוסיף משהו או להחתים אותה כרגיל?
החוזה והסכם ההארכה נעשו על ידי עורך דין כך שהכל נעשה כדברו.
(באם תבקשו אני יכול לצרף את הסכם ההארכה)
תודה רבה מראש
מצטרף לשאלה עם שינוי קל
בדומה לשאלתה של רחל, דיירים בדירה ברשותי נפרדו זה עתה, שניהם חתומים על החוזה והערבים הינם אחד מכל צד. החוזה נמצא כעת באמצע תקופת כשירותו. האם אני צריך להחתים את האשה על חוזה חדש או שמבחינה חוקית אין בעיה שתשאר עד סוף השנה עם החוזה הנוכחי שחתום עליו גם בעלה?
תודה מראש
גל
טיפול במסגרת האחריות ביריעות ביטומניות
לפני 4 שנים עשינו על הגג המשותף יריעות ביטומניות.
לאחרונה גילינו נזילה, הזמנו נציג של החברה שעשתה את העבודה שקבעי שאכן הנזילה הייתה כתוצאה מבלאי בחיבור היריעות ושיתקנו במסגרת האחריות.
הוא אמר שהוא יבוא לתקן רק שיהיה לו עוד עבודות באזור המגורים שלנו (תל אביב ליד איכילוב)
מאז עבר חודש וחצי, אני מתקשר אליו אחת לשבוע שהתשובה הקבוע היא אולי השבוע אבל אני כבר פחות אופטימי.
הוא מסביר שאין לחץ כי עוד לא תקופת החורף
אנחנו מתכוונים לצבוע בקרוב את הדירה בעקבות בין היתר הנזילות שנוצרו
גשם אמנם יורד יותר באזור אוקטובר אבל לא מוכן לסכן את הצביעה מה שגם מזג האוויר קצת משונה בשנים האחרונות וגם אנחנו נוסעים עוד מעט לחול עד תחילת ספטמבר
ונראה חשוב מהכל, וזאת גם שאלתי אליכם, האם לא עבר זמן סביר לביצוע התיקון? מה אני אמור לעשות במקרה כזה?
תודה מראש על ההתייחסות
טיפול במסגרת האחריות ביריעות ביטומניות
יניב,
יש להתיחס לאמור בכתב האחריות לעניין מועדי התיקון.
סבירות ההמתנה תלויה בין היתר בנזק שנגרם. גם אם אין דחיפות כרגע בביצוע העבודות לא כדאי להגיע למצב בו דחיפות כזו תתעורר.
חשוב לתעד את הפניות לחברה בכתב. אם עדיין לא פניתם בכתב - כדאי לעשות זאת עכשיו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מוגן
האם אח ובני משפחתו שמתגוררים בדירה השייכת למשפחה במשך 26
שנים מבלי לשלם כל תמורה כעזרה, נחשבת לדייר מוגן?
חשוב לציין כי לא נעשה עימם כל חוזה שכירות וכאמור, לא שילמו תמורת
מגוריהם בדירה זו.
האם לאחר כל תקופה זו ישנן זכויות המגיעות להם?
תודה,
דייר מוגן
שלום רב,
עצם המגורים בדירה, בוודאי ללא תשלום דמי שכירות אינם מקנים לבני משפחת האח זכויות של דיירות מוגנת.
כמו כן אין המגורים מקנים לאותו אח זכויות קנייניות בדירה.
לכל היותר יחשב האח בר רשות ללא תמורה וניתן לפנותו לאחר מתן זמן סביר להתארגנות.
בכל מקרה כדאי תמיד להסדיר עניינים מעין אלה בחוזה כתוב כדי למנוע טענות עתידיות והתמודדות מול תביעות סרק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות הנציגות
תודה קרמר
שימוש ברכוש משותף
שלום קרמר,
לדייר אין זכות להחזיק בחלק מהרכוש המשותף.
השכרת הרכוש המשותף דורשת הסכמה של הדיירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקים חוזרים ונישנים מדייר שגר מעלי
נזקים חוזרים ונישנים מדייר שגר מעל
שלום דרור,
לצערי לעיתים אין מנוס אלא להגיש תביעה מתאימה למפקח. במקרה זה לקבלת צו שיייב את האפוטרופוס לתקן את הליקויים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמירת פיקדון
משכיר קיבל ערבון/פיקדון של 8000 במזומן ואחרי שעזבנו החזיר את הסכום המדויק.
הוא לא היה חייב להעביר לי סכום שהצטבר או שהיה יכול להצטבר ? אין התייחסות לעניין בחוזה.
החזרת פקדון
שלום חלדי,
אם מצויין בחוזה שיוחזר סכום הפקדון ואין התיחסות להפרשי הצמדה, המשכיר איננו חייב לשלם סכומים נוספים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה וקניה של דירה יחידה
קניתי דירה יחידה, בזמן הקנייה לא היה על הדירה מס רכישה כי היא עלתה פחות מהסכום שעליו משלמים מס רכישה.
בזמן הזה, ערך הדירה עלה, אני מעוניינת למכור אותה ולקנות אחת אחרת בסמוך.
איזה מיסים עלי לשלם? מס רכישה? מס שבח?
איך זה הולך בדיוק?
תודה!
מכירה וקניה של דירה יחידה
שלום מיכל,
בעת מכירה של דירה יחידה ניתן לקבל פטור ממס שבח.
אם תרכשי דירה לאחר מכירת דירתך תהיה זו דירתך היחידה ותהיי זכאית למדרגות מס רכישה מוטבות.
אם תרכשי את הדירה החדשה טרם מכירת הדירה הקיימת תוכלי לקבל את ההטבות הנ"ל אם תתחיי למכור את הדירה הקיימת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (או אם מדובר בדירה בבניה - תוך שנה מקבלת החזקה בדירה החדשה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח
יפוי כח
שלום רב,
כעקרון ניתן לחתום על שטרי משכנתא באמצעות יפוי כח, בהנחה שיפוי הכח מסמיך אותך עשות זאת.
יש לציין בשטר כי נחתם ע"י מיופה כח ולצרף את יפוי הכח.
יחד עם זאת - מומלץ להחתים את הרוכשים עצמם על שטרי המשכנתא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנק למשכנתאות
שטרי משכנתא
שלום רב,
לאחר רישום המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין תקבל למשרדך שטרי משכנתא חתומים ע"י רשם המקרקעין. יש להמציא שטר מקורי לבנק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם הארכת שכירות
ברשותי דירה המושכרת לזוג .נעשה חוזה עם ערבים מצד האישה.
כל שנה אני עושה להם הסכם הארכת חוזה לפי ההסכם המקורי.
לאחרונה הזוג נפרד והאישה ממשיכה לגור בדירה.בעוד כשבועיים אני אמור
לעשות לה הסכם הארכת חוזה.הפעם רק היא תחתום.
האם בהסכם הארכה אני צריך להוסיף משהו או להחתים אותה כרגיל?
החוזה והסכם ההארכה נעשו על ידי עורך דין כך שהכל נעשה כדברו.
(באם תבקשו אני יכול לצרף את הסכם ההארכה)
תודה רבה מראש
הארכת הסכם שכירות
שלום משה,
לטעמי כדאי להחתים את השוכרת על הסכם חדש.
ככל שממשיכים להאריך את החוזה הקיים יש לציין בו את העובדה שזהות השוכרים השתנתה.
בנוסף מומלץ להחתים מחדש את הערבים שכן צמצום מספר השוכרים עלול להחשב כהגדלת הסיכון עבורם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן מאחר במסירה
מה עושים במצב כזה?
קבלן מאחר במסירה
שלום מרסל,
על פי חוק היה על הקבלן לשלם לכם פיצוי בגין איחור במסירה מדי חודש בחדשו ולא לדחות את התשלום למועד המסירה. אתם זכאים לפיצוי בגין כל תקופת האיחור, החל מהיום הראשון ועד יום מסירת החזקה.הקבלן אינו רשאי להפחית מהפיצוי אף בהסכמתכם.
בדקו היטב בחוזה (שכן קבלנים רבים מכניסים לחוזה סעיף האוסר קיזוז) ואם אין בחוזה סעיף האוסר קיזוז אתם זכאים לקזז את הסכום מיתרת התמורה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעור מס רכישה
האם שיעור מס הרכישה הינו ככשיעור קרקע חקלאית המיועדת לבנייה רוויה?
כמו כן האם ניתן לקזז מסכום המס , הוצאות שנבעו מהליך רכישת הנכס?
האם ניתן לפרוס את תשלום שומת המס למס' שנים?
תודה.
מס רכישה
שלום רב,
שיעור מס הרכישה לבניין או לקרקע הוא 6%. אם קיימת תכנית בתוקף המתירה בנית בנין מגורים על הקרקע ואם ינתן היתר בניה תוך 24 חודשים ממועד הרכישה ניתן לקבל החזר של 1%.
לא ניתן לקזז הוצאות ממס רכישה.
לגבי מס רכישה לא ניתן לערוך פריסה במתכונת הקיימת לגבי מס שבח. ניתן לחלק את המס למספר תשלומים נושאי הפרשי הצמדה וריבית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה צולבת
אני עומד בפני קניית דירה בחיפה, בבניין בן 6 משפחות.
כאשר ביקשתי מהמתווך לראות את שטח הדירה בטאבו הוא אמר שלא ניתן לראות זאת בטאבו שכן בזמנו, בעת רישום הבניין ברשויות (שנות ה- 50) ביצעו דבר הנקרא רישום בחכירה צולבת וכעת ניתן לראות את שטח הדירה רק בשרטוט המצורף לשטר המכר.
אני לא מבין בזה בכלל ואני רוצה לדעת איך מצב כזה עלול להשפיע עלי מכל הבחינות: קניה ומכירה של הנכס, תוספות בניה, שימוש שוטף בנכס, יחסים עם השכנים, ערך הדירה וכו'.
תודה רבה
חכירה צולבת
שלום טל,
יש לבחון את הסכמי החכירה הצולבת והוראותיהם על מנת לקבל את התשובות לשאלותיך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בירושה
יש לי דירה ולאחרונה קיבלתי גם דירה נוספת בירושה מדודה שלי.
האם אשלם מס:
1. כשאעביר דירה של דודה לשם שלי בטאבו?
2. כשארצה למכור דירה של דודה?
תודה מראש
דירה בירושה
שלום מיכאל,
רישום הדירה על שמך על פי צו הירושה או צו קיום הצוואה איננו כרוך בתשלום מס.
כשתרצה למכור את הדירה - אם תהיה זו דירתך היחידה תוכל לקבל פטור תשלום מס שבח. בכל מקרה אחר יחול מס שבח על העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרה מעניין – הצמדה לתת חלקה שהופקעה ונהרסה
אשמח לדעות מומחים בנושא. מדובר במקרה קצה נלד"ני שאינני יודע אם קיימת לו התייחסות בחוק.
מדובר על חלקה גדולה (בירושלים) שהיה עליה פעם בית פרטי קטן (הבית נבנה בשנות ה-30). על החלקה בנו בנוסף ב1960 בניין דירות (עם 12 דירות). את הגג של בניין הדירות הצמידו לבית הפרטי. כעבור כמה שנים (1964) העירייה הפקיעה את השטח של הבית הפרטי והרסה אותו כדי לבנות מגרש חניה. אבל, ההצמדה של הגג לא בוטלה. נכון להיום הגג של בניין הדירות מוצמד לבית פרטי שלמעשה לא קיים (עיריית ירושלים היא הבעלים של תת החלקה ההרוסה ע"פ הרישום בטאבו).
אז השאלה היא - האם יש לדבר כזה תוקף? האם העירייה יכולה להיות הבעלים החוקיים של הצמדה כאשר הנכס המקורי כבר לא קיים? האם גג יכול להיות מוצמד לתת חלקה שאינה קיימת?
או שהגג צריך להיות מחולק כרכוש משותף בין בעלי הדירות בבניין?
הצמדה לתת חלקה שנהרסה
שלום אסף,
על מנת להתחקות אחר כוונת בעלי הזכויות ולקבוע למי שייכות הזכויות בגג יש לבחון את מסמכי הרישום שבוצע, לרבות התקנון המוסכם, את מערכת היחסים שבין הצדדים קודם לרישום הבית המשותף כפי שמשתקפת מההסכמים ביניהם וכיוב'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התעלמות מתלונות וועדת מקומית לתכנון ובנייה
פניתי מספר פעמים בתלונה על חריגות בנייה והקמת עסקים בלתי חוקיים לוועדה המקומית באזור מגוריי. הוועדה משום מה מתעלמת שוב ושוב מהתלונות וברצוני להתקדם עם זה הלאה.
לאן עלי לפנות כעת? לוועדה מחוזית/לבית משפט או לגוף אחר?
תודה.
הועדה המקומית מתעלמת מתלונות
שלום וברכה,
בנסיבות בהן הרשות לא מבצעת את תפקידה ניתן לעתור לבית המשפט על מנת לאכוף עליה לבצע את תפקידה
רכישת דירה אחרי תיווך
ראיתי דירה דרך מתווך במחיר 1.4 ש"ח. חתמנו על טופס שבמידה ורכשתי את הנכס אשלם 2 אחוז דמי תיווך.
לאחר חודשיים בעל הדירה סיים את החוזה עם אותו מתווך והחליט להעלות את הדירה במחיר אחר 1.380 ביד 2 ללא תיווך באופן פרטי.
האם מותר לי לרכוש את הדירה אחרי שראיתי את הפרסום ולא לשלם דמי תיווך?
הטופס שחתמתי עליו למתווך הוא על מחיר אחר ממה שבעל הדירה פירסם ללא תייוך.
תודה.
תשלום דמי תיווך
מס רכישה על דירה יחידה
שלום מס רכישה כבר של 86000 ש״ח
בתכנוני להעביר ללא תמורה 2/3 מהדירה שבבעלותי לבני משפחה בכדי להיות זכאי למס רכישה של דירה יחידה.
האם עלי למכור את שני השליש לפני הרכישה של הדירה החדשה או שיש לי 18 חודש לעשות זאת?
תכנון מס - רכישת דירה יחידה
תכנון המס שלך לא ברור,
ככל ורכשת דירה והתחייבת למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים, הרי שיהיה עליך למכור את כלל הזכויות בדירה.
בברכה,
