פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שינוי בחוזה שכירות
ברשותי דירה המושכרת לזוג .נעשה חוזה עם ערבים מצד האישה.
כל שנה אני עושה להם הסכם הארכת חוזה לפי ההסכם המקורי.
לאחרונה הזוג נפרד והאישה ממשיכה לגור בדירה.בעוד כשבועיים אני אמור
לעשות לה הסכם הארכת חוזה.הפעם רק היא תחתום.
האם בהסכם הארכה אני צריך להוסיף משהו או להחתים אותה כרגיל?
החוזה והסכם ההארכה נעשו על ידי עורך דין כך שהכל נעשה כדברו.
(באם תבקשו אני יכול לצרף את הסכם ההארכה)
תודה רבה מראש
מצטרף לשאלה עם שינוי קל
בדומה לשאלתה של רחל, דיירים בדירה ברשותי נפרדו זה עתה, שניהם חתומים על החוזה והערבים הינם אחד מכל צד. החוזה נמצא כעת באמצע תקופת כשירותו. האם אני צריך להחתים את האשה על חוזה חדש או שמבחינה חוקית אין בעיה שתשאר עד סוף השנה עם החוזה הנוכחי שחתום עליו גם בעלה?
תודה מראש
גל
טיפול במסגרת האחריות ביריעות ביטומניות
לפני 4 שנים עשינו על הגג המשותף יריעות ביטומניות.
לאחרונה גילינו נזילה, הזמנו נציג של החברה שעשתה את העבודה שקבעי שאכן הנזילה הייתה כתוצאה מבלאי בחיבור היריעות ושיתקנו במסגרת האחריות.
הוא אמר שהוא יבוא לתקן רק שיהיה לו עוד עבודות באזור המגורים שלנו (תל אביב ליד איכילוב)
מאז עבר חודש וחצי, אני מתקשר אליו אחת לשבוע שהתשובה הקבוע היא אולי השבוע אבל אני כבר פחות אופטימי.
הוא מסביר שאין לחץ כי עוד לא תקופת החורף
אנחנו מתכוונים לצבוע בקרוב את הדירה בעקבות בין היתר הנזילות שנוצרו
גשם אמנם יורד יותר באזור אוקטובר אבל לא מוכן לסכן את הצביעה מה שגם מזג האוויר קצת משונה בשנים האחרונות וגם אנחנו נוסעים עוד מעט לחול עד תחילת ספטמבר
ונראה חשוב מהכל, וזאת גם שאלתי אליכם, האם לא עבר זמן סביר לביצוע התיקון? מה אני אמור לעשות במקרה כזה?
תודה מראש על ההתייחסות
טיפול במסגרת האחריות ביריעות ביטומניות
יניב,
יש להתיחס לאמור בכתב האחריות לעניין מועדי התיקון.
סבירות ההמתנה תלויה בין היתר בנזק שנגרם. גם אם אין דחיפות כרגע בביצוע העבודות לא כדאי להגיע למצב בו דחיפות כזו תתעורר.
חשוב לתעד את הפניות לחברה בכתב. אם עדיין לא פניתם בכתב - כדאי לעשות זאת עכשיו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מוגן
האם אח ובני משפחתו שמתגוררים בדירה השייכת למשפחה במשך 26
שנים מבלי לשלם כל תמורה כעזרה, נחשבת לדייר מוגן?
חשוב לציין כי לא נעשה עימם כל חוזה שכירות וכאמור, לא שילמו תמורת
מגוריהם בדירה זו.
האם לאחר כל תקופה זו ישנן זכויות המגיעות להם?
תודה,
דייר מוגן
שלום רב,
עצם המגורים בדירה, בוודאי ללא תשלום דמי שכירות אינם מקנים לבני משפחת האח זכויות של דיירות מוגנת.
כמו כן אין המגורים מקנים לאותו אח זכויות קנייניות בדירה.
לכל היותר יחשב האח בר רשות ללא תמורה וניתן לפנותו לאחר מתן זמן סביר להתארגנות.
בכל מקרה כדאי תמיד להסדיר עניינים מעין אלה בחוזה כתוב כדי למנוע טענות עתידיות והתמודדות מול תביעות סרק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות הנציגות
תודה קרמר
שימוש ברכוש משותף
שלום קרמר,
לדייר אין זכות להחזיק בחלק מהרכוש המשותף.
השכרת הרכוש המשותף דורשת הסכמה של הדיירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקים חוזרים ונישנים מדייר שגר מעלי
נזקים חוזרים ונישנים מדייר שגר מעל
שלום דרור,
לצערי לעיתים אין מנוס אלא להגיש תביעה מתאימה למפקח. במקרה זה לקבלת צו שיייב את האפוטרופוס לתקן את הליקויים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמירת פיקדון
משכיר קיבל ערבון/פיקדון של 8000 במזומן ואחרי שעזבנו החזיר את הסכום המדויק.
הוא לא היה חייב להעביר לי סכום שהצטבר או שהיה יכול להצטבר ? אין התייחסות לעניין בחוזה.
החזרת פקדון
שלום חלדי,
אם מצויין בחוזה שיוחזר סכום הפקדון ואין התיחסות להפרשי הצמדה, המשכיר איננו חייב לשלם סכומים נוספים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה וקניה של דירה יחידה
קניתי דירה יחידה, בזמן הקנייה לא היה על הדירה מס רכישה כי היא עלתה פחות מהסכום שעליו משלמים מס רכישה.
בזמן הזה, ערך הדירה עלה, אני מעוניינת למכור אותה ולקנות אחת אחרת בסמוך.
איזה מיסים עלי לשלם? מס רכישה? מס שבח?
איך זה הולך בדיוק?
תודה!
מכירה וקניה של דירה יחידה
שלום מיכל,
בעת מכירה של דירה יחידה ניתן לקבל פטור ממס שבח.
אם תרכשי דירה לאחר מכירת דירתך תהיה זו דירתך היחידה ותהיי זכאית למדרגות מס רכישה מוטבות.
אם תרכשי את הדירה החדשה טרם מכירת הדירה הקיימת תוכלי לקבל את ההטבות הנ"ל אם תתחיי למכור את הדירה הקיימת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (או אם מדובר בדירה בבניה - תוך שנה מקבלת החזקה בדירה החדשה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח
יפוי כח
שלום רב,
כעקרון ניתן לחתום על שטרי משכנתא באמצעות יפוי כח, בהנחה שיפוי הכח מסמיך אותך עשות זאת.
יש לציין בשטר כי נחתם ע"י מיופה כח ולצרף את יפוי הכח.
יחד עם זאת - מומלץ להחתים את הרוכשים עצמם על שטרי המשכנתא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנק למשכנתאות
שטרי משכנתא
שלום רב,
לאחר רישום המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין תקבל למשרדך שטרי משכנתא חתומים ע"י רשם המקרקעין. יש להמציא שטר מקורי לבנק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם הארכת שכירות
ברשותי דירה המושכרת לזוג .נעשה חוזה עם ערבים מצד האישה.
כל שנה אני עושה להם הסכם הארכת חוזה לפי ההסכם המקורי.
לאחרונה הזוג נפרד והאישה ממשיכה לגור בדירה.בעוד כשבועיים אני אמור
לעשות לה הסכם הארכת חוזה.הפעם רק היא תחתום.
האם בהסכם הארכה אני צריך להוסיף משהו או להחתים אותה כרגיל?
החוזה והסכם ההארכה נעשו על ידי עורך דין כך שהכל נעשה כדברו.
(באם תבקשו אני יכול לצרף את הסכם ההארכה)
תודה רבה מראש
הארכת הסכם שכירות
שלום משה,
לטעמי כדאי להחתים את השוכרת על הסכם חדש.
ככל שממשיכים להאריך את החוזה הקיים יש לציין בו את העובדה שזהות השוכרים השתנתה.
בנוסף מומלץ להחתים מחדש את הערבים שכן צמצום מספר השוכרים עלול להחשב כהגדלת הסיכון עבורם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן מאחר במסירה
מה עושים במצב כזה?
קבלן מאחר במסירה
שלום מרסל,
על פי חוק היה על הקבלן לשלם לכם פיצוי בגין איחור במסירה מדי חודש בחדשו ולא לדחות את התשלום למועד המסירה. אתם זכאים לפיצוי בגין כל תקופת האיחור, החל מהיום הראשון ועד יום מסירת החזקה.הקבלן אינו רשאי להפחית מהפיצוי אף בהסכמתכם.
בדקו היטב בחוזה (שכן קבלנים רבים מכניסים לחוזה סעיף האוסר קיזוז) ואם אין בחוזה סעיף האוסר קיזוז אתם זכאים לקזז את הסכום מיתרת התמורה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעור מס רכישה
האם שיעור מס הרכישה הינו ככשיעור קרקע חקלאית המיועדת לבנייה רוויה?
כמו כן האם ניתן לקזז מסכום המס , הוצאות שנבעו מהליך רכישת הנכס?
האם ניתן לפרוס את תשלום שומת המס למס' שנים?
תודה.
מס רכישה
שלום רב,
שיעור מס הרכישה לבניין או לקרקע הוא 6%. אם קיימת תכנית בתוקף המתירה בנית בנין מגורים על הקרקע ואם ינתן היתר בניה תוך 24 חודשים ממועד הרכישה ניתן לקבל החזר של 1%.
לא ניתן לקזז הוצאות ממס רכישה.
לגבי מס רכישה לא ניתן לערוך פריסה במתכונת הקיימת לגבי מס שבח. ניתן לחלק את המס למספר תשלומים נושאי הפרשי הצמדה וריבית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה צולבת
אני עומד בפני קניית דירה בחיפה, בבניין בן 6 משפחות.
כאשר ביקשתי מהמתווך לראות את שטח הדירה בטאבו הוא אמר שלא ניתן לראות זאת בטאבו שכן בזמנו, בעת רישום הבניין ברשויות (שנות ה- 50) ביצעו דבר הנקרא רישום בחכירה צולבת וכעת ניתן לראות את שטח הדירה רק בשרטוט המצורף לשטר המכר.
אני לא מבין בזה בכלל ואני רוצה לדעת איך מצב כזה עלול להשפיע עלי מכל הבחינות: קניה ומכירה של הנכס, תוספות בניה, שימוש שוטף בנכס, יחסים עם השכנים, ערך הדירה וכו'.
תודה רבה
חכירה צולבת
שלום טל,
יש לבחון את הסכמי החכירה הצולבת והוראותיהם על מנת לקבל את התשובות לשאלותיך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בירושה
יש לי דירה ולאחרונה קיבלתי גם דירה נוספת בירושה מדודה שלי.
האם אשלם מס:
1. כשאעביר דירה של דודה לשם שלי בטאבו?
2. כשארצה למכור דירה של דודה?
תודה מראש
דירה בירושה
שלום מיכאל,
רישום הדירה על שמך על פי צו הירושה או צו קיום הצוואה איננו כרוך בתשלום מס.
כשתרצה למכור את הדירה - אם תהיה זו דירתך היחידה תוכל לקבל פטור תשלום מס שבח. בכל מקרה אחר יחול מס שבח על העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרה מעניין – הצמדה לתת חלקה שהופקעה ונהרסה
אשמח לדעות מומחים בנושא. מדובר במקרה קצה נלד"ני שאינני יודע אם קיימת לו התייחסות בחוק.
מדובר על חלקה גדולה (בירושלים) שהיה עליה פעם בית פרטי קטן (הבית נבנה בשנות ה-30). על החלקה בנו בנוסף ב1960 בניין דירות (עם 12 דירות). את הגג של בניין הדירות הצמידו לבית הפרטי. כעבור כמה שנים (1964) העירייה הפקיעה את השטח של הבית הפרטי והרסה אותו כדי לבנות מגרש חניה. אבל, ההצמדה של הגג לא בוטלה. נכון להיום הגג של בניין הדירות מוצמד לבית פרטי שלמעשה לא קיים (עיריית ירושלים היא הבעלים של תת החלקה ההרוסה ע"פ הרישום בטאבו).
אז השאלה היא - האם יש לדבר כזה תוקף? האם העירייה יכולה להיות הבעלים החוקיים של הצמדה כאשר הנכס המקורי כבר לא קיים? האם גג יכול להיות מוצמד לתת חלקה שאינה קיימת?
או שהגג צריך להיות מחולק כרכוש משותף בין בעלי הדירות בבניין?
הצמדה לתת חלקה שנהרסה
שלום אסף,
על מנת להתחקות אחר כוונת בעלי הזכויות ולקבוע למי שייכות הזכויות בגג יש לבחון את מסמכי הרישום שבוצע, לרבות התקנון המוסכם, את מערכת היחסים שבין הצדדים קודם לרישום הבית המשותף כפי שמשתקפת מההסכמים ביניהם וכיוב'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התעלמות מתלונות וועדת מקומית לתכנון ובנייה
פניתי מספר פעמים בתלונה על חריגות בנייה והקמת עסקים בלתי חוקיים לוועדה המקומית באזור מגוריי. הוועדה משום מה מתעלמת שוב ושוב מהתלונות וברצוני להתקדם עם זה הלאה.
לאן עלי לפנות כעת? לוועדה מחוזית/לבית משפט או לגוף אחר?
תודה.
הועדה המקומית מתעלמת מתלונות
שלום וברכה,
בנסיבות בהן הרשות לא מבצעת את תפקידה ניתן לעתור לבית המשפט על מנת לאכוף עליה לבצע את תפקידה
רכישת דירה אחרי תיווך
ראיתי דירה דרך מתווך במחיר 1.4 ש"ח. חתמנו על טופס שבמידה ורכשתי את הנכס אשלם 2 אחוז דמי תיווך.
לאחר חודשיים בעל הדירה סיים את החוזה עם אותו מתווך והחליט להעלות את הדירה במחיר אחר 1.380 ביד 2 ללא תיווך באופן פרטי.
האם מותר לי לרכוש את הדירה אחרי שראיתי את הפרסום ולא לשלם דמי תיווך?
הטופס שחתמתי עליו למתווך הוא על מחיר אחר ממה שבעל הדירה פירסם ללא תייוך.
תודה.
תשלום דמי תיווך
מס רכישה על דירה יחידה
שלום מס רכישה כבר של 86000 ש״ח
בתכנוני להעביר ללא תמורה 2/3 מהדירה שבבעלותי לבני משפחה בכדי להיות זכאי למס רכישה של דירה יחידה.
האם עלי למכור את שני השליש לפני הרכישה של הדירה החדשה או שיש לי 18 חודש לעשות זאת?
תכנון מס - רכישת דירה יחידה
תכנון המס שלך לא ברור,
ככל ורכשת דירה והתחייבת למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים, הרי שיהיה עליך למכור את כלל הזכויות בדירה.
בברכה,
הוספת מרפסת
הוספנו מרפסות בבניין שלנו, העירייה כבר גובה ארנונה עבור התוספת, האם יש צורך לרשום את התוספת גם בטאבו ואיך עושים זאת.
בתודה, חוליו
תיקון בית משותף
שלום וברכה,
יש לבצע תיקון תיק הבית המשותף ואליו לצרף את המרפסות
צריכה משותפת חריגה בדירת שכירות -מי אמור לשלם?
בעלת הדירה לא מוכנה לשלם את הסכומים האלה, האם אנחנו חייבים לשלם אותם במקומה?
(אם נשאיר כזה חוב הוא יצבור ריביות על שמנו)
תודה רבה.
צריכת מים חריגה
שלום וברכה,
הואיל והצריכה בפועל לא נעשתה על ידכם יש לדרוש מבעל הדירה לטפל בעלויות
מגורים בבית האח 22 שנה בשכירות
מגורים בבית האח
שלום וברכה,
עצם מגורים בשכירות לא מהווה "בעלות" יחד עם זאת, רצוי לבחון את מהות הזכויות ואת הסיבה שבגינה התגוררו "בחינם" בבית האח. אולי מכאן תצמח הטענה...
תביעה לפינוי מושכר כתב הגנה
תוך כמה זמן יש להגיש כתב הגנה לפינוי מושכר? אני שואלת בגלל התקנות החדשות
זה היה 30 יום האם גם בתביעה מסוג זה זה השתנה ל60 יום? תודה, לא מוצאת התייחסות
תביעה לפינוי מושכר כתב הגנה
שלום אדווה,
נכון למועד כתיבת תשובה זו לא נערךשינו בתקנה הנוגעת למועד להגשת כתב הגנה לתביעת פינוי מושכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה במתנה בין בני זוג
בבעלותי דירה אחת ולבת זוגתי דירה אחת. הדירות אינן רכוש משותף. כי אם לכל אחד דירה משלו.
שאלתי היא, אם אני נותן לבת זוגתי (אנחנו משפחה עם 3 ילדים) דירה "במתנה" לפי החוק. והיא תהיה לה דירה שניה.
מה הדין לגבי מיסוי? אם בכלל?
תודה,
דני
דירה במתנה בין בני זוג
שלום דני,
ככל שתתן לזוגתך דירה במתנה אתה תוכל להיות פטור ממש שבח ואילו זוגתך תשלם 1/3 ממס הרכישה שהיה מוטל עליה אילו רכשה/קבלה אותה מצד ג', ובמקרה זה 1/3 מ- 8%.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי הסכמה
יש הסכמה בין כל הבעלים על גודל שטחי תתי החלקות של כל אחד מהם, ולפי הסכמה זו חלקם שילמו דמי היוון לרמ"י.
הבעלים החליטו להתקשר עם יזם לשם בנייה רוויה.
שאלה:
אם מתקשרים עם קבלן לפני שהבעלים רכשו את הבעלות מרמ"י, האם כל אחד מהם ישלם דמי הסכמה לרמ"י בסך 31%, או שרק מי שלא שילם בעבר דמי היוון ישלם את דמי ההסכמה?
כלומר - האם בניה טרם רכישת הבעלות תגרום לכך שהמס לרמ"י יהיה אחיד, בגובה דמי ההסכמה, ויתחלק בין כל הבעלים שווה בשווה?
דמי הסכמה
שלום גליה,
משאלתך עולה שלבעלים שונים חוזי חכירה שונים.
התשובה טמונה בנוסח אותם חוזים.
כעקרון בעת עריכת עסקאות בנכס מהוון לא משולמים דמי הסכמה לרמ"י.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת הצעה לכונס נכסים – מכרז על נכס נדל"ן
התנהלות כונסי נכסים
שלום ליז,
לצורך מתן מענה לשאלתך ש לבחון את תנאי המכרז ואת נוסח ההצעה.
כעקרון על פי חוק החוזים מציע רשאי לחזור בו מהצעתו להתקשר בחוזה בטרם קובלה ע"י הצד השני, אלא אם כן מדובר בהצעה בלתי חוזרת או שנקבעו כללים בנוגע לכך במסמכי המכרז.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
