פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חניה מכפלות
מכפיל חניה
שלום טבי,
כדי להשיב לשאלתך יש לעיין בחוזה הרכישה ובמפרט הטכני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
יש ברשותי דירה שאני מעוניין למכור אותה- אך במקביל יש לי דירה בארה"ב (לצורך השקעה)- האם אני זכאי לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה ??
אודה מראש לעונים.
האם דירה בחו"ל נחשבת דירה נוספת?
שלום גדי,
החוק חל רק על דירות המצויות בישראל.
דירת השקעה בחו"ל איננה מונעת קבלת הפטור ממס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון צו
תיקון צו בית משותף
שלום לביא,
יש לבצע ככל תיקון צו בית משותף - לצרף תשריט מתאים, להכין בקשה לתיקון, לקבל הסכמת בעלי שאר היחידות במידת הצורך וכיוב'.
ניתן למצוא הנחיות כאן:
https://www.justice.gov.il/Units/LandRegistration/BriefingsOld/Pages/CourtOrder.aspx
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה בלי רווח
מכירה בלי רווח
שלום אדיר,
יש לדווח לרשות המסים על המכירה ככל עסקה ולצרף שומה עצמית של מס שבח, אשר במקרה בו אין רווח יהיה אפס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלת מיסוי
נניח שאני קונה 2 דירות נוספות בסוף השנה הנוכחית.
ואז מפרסם למכור את דירתי הראשית אבל לא מייד.
כי ייקח לי כחצי שנה של שיפוצים ורק אח"כ אפרסם למכור את הדירה הישנה שלי.
נניח שעד שתימסר ייקח עוד שנה , כך שס"ה אני אמכור אותה עד שנה וחצי אחרי יום הרכישה של 2 הדירות האחרות.
שאלתי היא - אם אהייה זכאי למוכרה בפטור ממס הדירה יחידה
בתודה מראש
שאלת מיסוי
שלום שי,
על פי לשון החוק הפטור יחול רק במקרה בו נרכשה דירה כתחליף לדירה הקיימת. לא ניתן לטעון זאת לגבי 2 דירות, כך שככל הנראה המכירה במקרה שתיארת תחוייב במס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת מרפסת
תוספת בניה בבית משותף
שלום אלון,
לצורך הרחבת דירה בבית משותף נדרשת הסכמת 75% מבעלי הדירות שלהן צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח נכסים מלפני הנישואים
אנחנו גרים כעת בדירה שכורה ורוצים בשנה הקרובה כל אחד למכור את דירתו בשביל הון לקניית דירה משותפת בעוד כשנתיים. כל הנושא של מס שבח נפל עלינו כרעם ביום בהיר ואנחנו רוצים לדעת כיצד עלינו לנהוג כדי לא לשלם מס שבח במכירת דירותינו מלפנמ הנישואים כי אלו דירות פרטיות שלנו וזה לא פייר שבגלל חוזה נישואים נשלם כל כך הרבה כסף על מכירת הדירות שהן למעשה החיסכון שלנו מלפני הנישואים?
אודה לעזרתכם, תודה.
מס שבח במכירת נכסים מלפני הנישואין
שלום יוסי,
על מנת שכל אחד מכם יוכר כבעל דירה יחידה יש להוכיח הפרדה רכושית בפועל וכן קיומו של הסכם ממון המקבע את ההפרדה הרכושית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה בבית משותף
תוספת בנייה בבית משותף
שלום אילן,
לצורך הרחבת דירה בבית משותף נדרשת הסכמת 75% מהדיירים שלפחות 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן שאינו בהצמדה
האם המחסן יכול להלקח ולהמסר לאחרים.כי לא צמוד לדירה.
והאם יש אפשרות להצמידו לדירה ואיך
תודה
מחסן כיחידה נפרדת
שלום זלמן,
מחסן יכול להרשם כיחידה נפרדת וניתן לרשום בו זכויות בנפרד. אם המחסן איננו רשום על שם המוכר אין וודאות שהוא שייך לו.
על מנת לוודא מה נכלל במסגרת דירת המוכר יש לבחון את הסכם הרכישה שלו ואם יש טעות ברישום על המוכר לפעול לתיקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הודעה מראש על פינוי הדירה על פי איזה חוק
אני רוצה להבין למה לא ניתן להכריח אותו מכח החוק תניה לביטול בלא עילה (תיקון מס' 1) תשע"ז-2017
25יג. (א) תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור.
(ב) המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן (א), 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות.
הא החוק הזה לא גובר גם על בחירת משך זמן הודעה בראש של 4 חודשים - חצי שנה על ביטול חוזה? והאם לא אמור הבן אדם לתת לי את ייפויי הכח
הודעה מראש על פינוי הדירה
שלום עדי,
סעיף 25 יג הוא סעיף מחייב וניתן להתנות עליו לטובת השוכר בלבד. הסעיף חל אם החוזה נחתם אחרי כניסת התיקון לחוק לתוקף (19/9/2017).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב בעלי דירות בהוצאות שמירה
אני מתגורר בבנין משותף שאוכלס לאחרונה ובו אין עדיין תקנון בית משותף.
להבנתי זה אומר שאנו כפופים לתקנון המצוי.
הועד החליט להציב שומר 24X7 בכניסה לבנין בעלות משמעותית של אלפי שקלים לשנה לדירה.
האם ניתן לחייב את הדיירים לשאת בהוצאה הזו שכן מדובר במותרות ולא בהכרח לתחזוקת הבניין.
חיוב בעלי דירות בהוצאות שמירה
שלום מור,
ככל שלא קיימות הוראות בעניין זה בהסכם המכר ולא נקבעו בו לעניין זה הוראות שעתידות להכלל בתקנון הבניין לא ניתן לחייב אתכם בתשלום.
ועד הבנין איננו רשאי לקבל החלטה כזו אלא נדרשת החלטת אסיפת בעלי הדירות.
יתר על כן - מאחר שלא מדובר בהוצאה דרושה לתחזוקת הבנין לא ניתן לחייב בעלי דירות שלא הסכימו לכך לשאת בעלות זו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה דירה שנייה
יש דירה בבעלותי אני מעוניין למכור אותה ולקנות דירה אחרת .
האם אני משלם מס כלשהוא על רכישת דירה שנייה
לאחר מכירת הדירה הראשונה ?
תודה ,
מס רכישה דירה חלופית
שלום יוסי,
אם בעת רכישת הדירה אין ברשותך דירה אחרת תוכל להנות ממדרגות מס רכישה מקלות לדירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה במסגרת מחיר מטרה
האם קבלן של מחיר מטרה יכול להחליט שביום מסירת הדירה לא יהיה ניתן להביא איש מקצוע מטעם הרוכש לבדיקת הדירה וגם לא ניתן לתאם הגעה לדירה לפני מועד מסירה כדי לקחת מידות (לארונות, רשתות וכו)? בחוזה הרכישה הנושאים האלה לא מופיעים. מדובר בהחלטה של הקבלן.
לעומת זאת, רוכשים שרכשו דירה באותו פרויקט באופן פרטי, יכולים להגיע לדירה ולקחת מידות בתיאום מראש.
תודה
רכישת דירה במסגרת מחיר מטרה
שלום שלומית,
התנהלות הקבלן איננה התנהלות מקובלת של קבלנים וכדאי לפנות אליו שוב ולנסות להגיע עמו להסכמות לפחות לעניין המדידות. אפשר וכדאי לנסות ולהתאחד עם רוכשי מחיר מטרה נוספים לצורך העניין.
החוק איננו מחייב את הקבלן לאפשר את הפעולות הנ"ל וככל שהדבר איננו מופיע בחוזה תוכלו לחייב את הקבלן רק אם תוכיחו שנהוג לאשר אותן (למשל - ע"י השוואה להתנהלות מול רוכשים שאינם במסגרת מחיר מטרה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צינור מים ישן
צינור מים שעובר בין הקומות תוך הקיר בבניין התפוצץ ואני היחיד שעדיין הייתי מחובר אליו, כולם מחוברים חיצונית עם צינור גומי. הפיצוץ ארע לא בקומה שלי כי אצלי לא הייתה רטיבות רק מקומה מתחתי.
התחברתי עם צינור ישירות מהברז של העירייה באופן חיצוני, על חשבוני כמובן. לקומה מתחתי יש נזק בתיקרה, נשאלת השאלה מי אחראי על הנזק שנוצר, אומנם הייתי היחיד שמחובר ופעיל, אבל הצינור הינו צינור מים ששייך לכולם, למרות שהשאר לא היו מחוברים אליו כבר. והפיצוץ לא היה בדירתי, אלא בדירה מתחת. מי צריך לשלם על הנזק? האם זה שהייתי היחידי שמחובר לצינור המשותף, מחייב אותי לנזק שנגרם, למרות שלא התפוצץ בדירתי? תודה
צינור משותף או פרטי
שלום אפי,
מאחר שבפועל אתה היחיד שמשתמש בצינור לטעמי אתה מי שאחראי לנזק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות דירה לצרכי שבח שנתקבלה במתנה
לעניין דירה שנתקבלה במתנה בפטור משבח לפי סעיף 62, האם במכירתה העתידית על ידי מקבל המתנה יחושב השבח לפי העלות המקורית של נותן המתנה או לפי ערכה ביום הענקת המתנה כפי שדווח לצרכי מס הרכישה?
תודה.
שווי דירה רכישהתקבלה במתנה לצורך חישוב שבח במכירה
שלום עמוס,
בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה יום ושווי הרכישה הם יום ושווי הרכישה המקורי של נותן המתנה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
רציתי לשאול בבקשה האם אצטרך לשלם מס שבח על רווח של מכירת הדירה שברשותי
הדירה חדשה שרכשתי מהקבלן לפני כ-4.5-5 שנים מחתימת חוזה הרכישה ועכשיו מעוניין למכור
תודה על המענה
מס שבח במכירת דירה שנרכשה מקבלן
שלום בני,
אם יש לך דירה נוספת תשלם מס שבח במכירת הדירה.
אם זו דירתך היחידה וחלפו 18 חודשים לפחות מיום שהדירה היתה מוכנה ולא מכרת דירה אחרת בפטור במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה תוכל לקבל פטור ממס שבח בעת המכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החכרת דירה ותשלום למתווך
שלוש י שאלות
1.האם איך ומתי צריך לשלם על חכירת דירה?
איפה ואיך בודקים את זה?
הבנתי שהדירה בטאבו כנראה
2.יש באיזור הזה פינוי בינוי והבעלים הקודמים גכבר חתמו-מה אומר החוק?אני אמורה לחתום מחדש אם רוצה או החתימה של הקודמים זה מה שקובע?
3.המתווך דורש גם ממני וגם מהמוכר שכר טרחה-זה חוקי?לעזקת מכירה
שנה טובה
רכישת זכויות חכירה בדירה
שלום דבורה,
1. לגבי החכירה אם היא מהוונת ידרש תשלום לצורך חידושה רק בתום תקופת החכירה. אם החכירה איננה מהוונת משולמים דמי חכירה שנתיים. ניתן לבדוק זאת הן באמצעות נסח הרישום בטאבו והן ברשות מקרקעי ישראל.
2. יש לבדוק את הסכם הפינוי בנוי, לרוב יש בו סעיף הדורש הסכמת הקבלן להעברת זכויות ודרישה להחתמת הקונה על מסמכי הסכם הפינוי בינוי.
3. ככל שהמתווך החתים הן אתכם והן את המוכר על הסכם לקבלת שירותי תיווך אין כל מניעה שיגבה שכרו מכל אחד מהצדדים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך
לגבי אחותי-
לא הבנתי,היא גרה לבד וגרה 5 שנים .
אז מה זה אומר שמערך הדירה(הבנתי שעמידר מביאה שמאי,שבד"כ גם נוטה להעריך את הדירה ביותר מערכה האמיתי).
בכול מקרה,אז מערך הדירה היא תקבל הנחה גם של חצי אחוז וגם של 20 אחוז ??
נ.ב. אם יש לך קישור לחוק עמידר שרשמת-אשמח לקבל גם.
ובקשר לשאלותיי-עם איזה פורום אז אני יכול להתיעץ?
אני יודע שאין נוסחה קבועה
אבל רציתי לדעת כמה מומל
רכישת דירת עמידר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום למתווך
היום ראיתי דירה דרך מתווך.
לאחר שיצאנו מהדירה , המתווך הראה לי תמונות של נכס נוסף.
כמובן שחתמתי לו על הדירה שראיתי אבל ביקש שאני יחתום גם על הנכס הנוסף למרות שפיזית לא הייתי בדירה.
הוא ניסה לתאם לי מול הדיירים לראות את הדירה אבל הם יכלו להראות את הדירה בתאריכים שהסתדרו לי.
הדירה לא בבלעדיות.
האם אני יכול לגשת למתווך אחר שיראה לי את הדירה ?
האם בגלל שחתמתי (למרות שלא ראיתי פיזית את הדירה) אני מחוייב למתווך הראשון?
תודה
תשלום למתווך
שלום אבי,
אם חתמת למתווך הראשון על הסכם תיווך והתחייבת לשלם את שכרו, תהיה מחוייב לשלם לו ככל שיהיה הגורם היעיל להתקשרות. אם ממנו קבלת את פרטי הדירה תתקשה כנראה לבסס טענה שלא מגיע לו תשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת לטובת בנקהלן
אגרה לרישום משכנתא
שלום הלן,
האגרה לרישום הערת אזהרה היא 157 ש"ח ברישום בלשכה או 127 ש"ח לרישום מקוון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה דירה שנייה
שלום
ברשותי דירת מגורים
ודירה נוספת להשקעה בשווי 800 אלף שרכשתי לפני שנתיים, שילמתי 8% מס רכישה , 64000 שח.
במידה ואני מוכר את הדירה להשקעה וקונה דירה
אחרת להשקעה במקומה בשווי מליון.
האם אצטרך לשלם 8% כלומר 80000
או רק הפרשים בין הדירה הקודמת לחדשה? כלומר 80-64=16000?
תודה
מס רכישה דירה שניה
שלום אלי,
במקרה של מכירת הדירה הנוספת תשלם מס שבח על הרווחים שנוצרו לך במכירה ואילו בעת רכישה דירה נוספת אחרת תשלם מס רכישה של 8%.
את מס הרכישה ששלמת בעת רכישת הדירה הנוספת הקיימת תוכל לקזז כהוצאה מהרווח שנוצר בגין המכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי בנייה שהתיישנה
אני עומד לדין על בנייה שביצעתי לפני 13 שנים.
האם בית המשפט יכול להוציא צו הריסה או שבמקרה שישנה התיישנות, אז סנקציה זו לא ניתן להפעיל עוד?
תודה
עבירת בניה שהתישנה
שלום יוסי,
ניתן לבקש צו הריסה בלא הליך פלילי במקרה בו העבירה מתיישנת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכשיה למשפרי דיור
עכשיו אני מעוניינת למכור את הדירה הראשונה שהייתה לי (לצערי לא הצהרתי מיד שברצוני למכור את הדירה הראשונה ולכן שילמת מס רכישה כאילו יש לי שתי דירות) .ה
אם יש אפשרות לקבל עכשיו חזרה את המס ששולם?
מס רכישה למשפרי דיור
שלום אתי,
ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה ובמסגרתה לבקש תשלום מס רכישה מופחת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה שעוסקת בנדלן
1.כמה כסף רצוי להשאיר בצד כאשר קונים דירה(למקרה שיהיה איזה תיקון יקר פתאום או משהו אחר)?
אני לא עוד כסף מהצד מלבד הכסף שאני מתעד לרכוש איתו דירה.
הדרה היא דירה ישנה,יד2,בבנין בן 60 שנה.אבל היא לא הרוסה-סבירה בהחלט.
אני כבר השארתי כמובן כסף לעו"S מתווך תיקונים וצבע וכו'..
ולקחתי בחשבון שמהשכירות צריכים להשאיר כסף לדבריים כמו ביטוח דירה ,תיקונים קלים שוטפים וכו'..
אבל כמה כסף להשאיר מראש?25 אלף זה מספיק..?
אני יודע שזה לא שאלה משפטית אבל הפורום עוסק בנדל"ן בכול זאת..
2.לגבי אחותי,היא מנסה לברר כמה יתנו לה הנחה בעמידר אחרי 5 שנות מגורים בדירה,בקניית דירת העמידר.אבל עממידר ומשרד היכון לא מוסרים שום פרט.
כמה בד"כ נהוג ההנחה להיות באחוזים?
ואם אינכם יודעים-למי אפשר לפנות?
כי היא שוקלת לקחת את הכסף ולקנות במקומו דירה בשוק החופשי במקום.
אבל השכ"ד שיתקבל משם הוא אפילו לא רבע ממהש"כד שהיא תצטרך לשלם באיזור שאנו גרים ועובדים.במיוחד לאור העובדה כמובן,שיקחו לה את דירת העמידר.
הסיבה שהיא שוקלת לכאן או לכאן-כי הדירה מאוד קטנה .אבל זה מה שעמידר נותנת.
אשמח לשובותיכם.שנה טובה
הנחה לרכישת דירה בדיור הציבורי
שלום עובד,
לגבי שאלתך הראשונה - הפורום עוסק בשאלות משפטיות בלבד.
בנוגע להנחה ברכישת דירת עמידר - ההנחה (מענק מותנה) קבועה בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) ותלויה במשך המגורים בדירה (עד 5 שנים 0.5%, 6-15 שנים 0.75% לכל שנה שלמה בה התגוררו בדירה) ובמספר הנפשות הגרות בדירה (20% אם מתגוררת לבדה). הטבלה המלאה מצויה בחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
מכירת דירה
שלום גלית,
אין כל מניעה חוקית למכור דירה גם תוך זמן קצר אחרי רכישתה.
יש לקחת בחשבון במקרה זה תשלום מס שבח ככל שהדירה נמכרת ברווח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
