פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שיפוצים בבניין משותף
או שיפור? מדובר בבניין בן 6 שנים בלבד, הלובי לא עבר שיפוץ, אך נראה סביר בהחלט, ומטרת השיפוץ היא שיהיה "יותר יפה" נטו. האם ניתן להגדיר את זה כשיפור או שזה אפור? תודה רבה.
שיפוצים בבניין משותף
שלום דניאל,
המבחן הוא מבחן המציאות השכל הישר כאשר כל מקרה נבחן לגופו.
סיוד ותחזוקת הקיים - נדרשים.
תוספות על המצב הקיים - יש לקבל הסכמה מכלל הדיירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן במקלט משותף
תודה מראש
יגאל
מחסן במקלט משותף
שלום יגאל,
ככל שמדובר ברכוש משותף אין למי מהדיירים זכות לקבל בו חזקה יחודית אלא בהסכמת כל הדיירים.
כעקרון אין לאחסן במקלט חפצים אלא באופן שלא ימנע שימוש בו בשעת חירום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת מבנים בלתי חוקיים
התשובה מעניינת אבל עדיין משאירה אותי ללא תשובה למה שהתכוונתי. מהפירוש הסרת מבנים בלתי חוקיים.האם המוכר שלא בנה שום דבר חייב להסיר על חשבונו מבנה במידה ונבנה על ידי שכן אחר או על ידי הקבלן. ואם השכנים מתנגדים
ואם הוא לא יסיר אז הוא לא יוכל לקנות את הדירה . מה פירוש סוג ההגבלה אילו סוגים יש.
ובכלל אולי לא כדאי להכנס לדבר שיש עליו שאלה
הקשר השאלה איננו ברור
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוכחת זיקה למקרקעין
אני מתגורר בשכונת כפר שלם בתל אביב
שכידוע כל המבנים שם הם ללא היתר כולל הבית שלי והקרקעות בבעלות המנהל והערייה אך התושבים מחזיקים במקום מכח ישיבה על הקרקע במשך עשרות שנים ואף מקום המדינה בעידוד המדינה,כמו שכונות גבעת עמל,אבו כביר,נס לגויים וכו'.
בניתי בחצר הבית קונסטרוקציה ברזל להצללה עם ברזנט מעל ופחי איסכורית בחלק מהדפנות
בגודל 100 מ"ר עריית תל אביב הוציאה צו הריסה על כל הקונסורוקציה הגשנו בקשה לבית המשפט לעיכוב ולביטול חלקי כך שנהרוס מחצית מהקונסטרוקציה ומחצית נשאיר כדי שיתאים לתקנות הפטור(פרגולה 50 מ"ר פטור מהיתר תיקון 101) ובכך נציל מחצית מהקונסטרוקציה.
בית המשפט עיכב את הצו וביקש את תגובת המשיבה .
המשיבה מתנגדת לבקשה ומתעקשת שאין לנו זיקה לקרקע בטענה שמי שבונה בתקנות הפטור צריך להיות עם זיקה לקרקע ,למרות שהבית שאנו מתגוררים בו נמצא צמוד על אותו שטח .
1. השאלה היא איך אנחנו יכולים להוכיח זיקה לקרקע??
(הגשנו מסמך של תשלום ארנונה על הבית אבל אנו כנראה שזה לא מספיק)
2. והאם זיקה מכח שנים תופסת במקרה זה גם על השטח ולא רק על הבית שבו אנו מתגוררים?
המבקשת מייצגת את עצמה .
הוכחת זיקה לקרקע
שלום רב,
מתן תשובה לשאלה מצריך בדיקה של עובדות ומסמים. מומלץ לפנות ליעוץ משפטי פרטני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיווך דירות
איפה בודקים אם מתווך הוא מתווך מורשה?
יום טוב.
פנקס המתווכים
שלום סלבי,
ניתן לבדוק זאת בפנקס בעלי רשיונות לתיווך בקישור הבא:
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור דיירים – העברת צינור
בברכה,
אישור דיירים - העברת צינור
שלום רחל,
כעקרון נדרש אישור הדיירים, אא"כ אין מניעה שכל שכן אחר יעשה שימוש דומה בקיר החיצוני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אימות חתימה שטר מכר
אני עו"ד במקצועי אך לא עוסק בכך בשגרה . לאחרונה רכשתי דירה וייצגתי את עצמי בתהליך . העסקה הסתיימה .
עורך הדין של המוכר אימת חתימות של מוכרים ורוכשים על הצד האחורי של שטר המכר בחלק העליון, אך שכח לאשר/לאמת בחלק התחתון יותר של אישור בדיקת פרטים המופיעים בשטר .
שאלתי : האם אני יכול לאשר חלק זה בעצמי על אף העובדה שאני מופיע שם כרוכש או שזה בעייתי?
תודה רבה מראש על הסבלנות והסיוע.
בברכה
אברי
אישור לפי תקנה 14
שלום אברי,
כעקרון אין מניעה שתאשר כי בדקת את השטר והמסמכים שצורפו לו, והם מתאימים לעסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן הקים חצר על גג הבית שלי
אני גרה בבניין משותף בן 3 קומות
אני מתגוררת בקומה השלישית והאחרונה
משני הצדדים שלי יש שתי דירות, שכנים שלי
הגג הוא משותף, מוצמד לכל הדירות יחד בטאבו.
אני נעדרתי מהארץ לתקופה של חודשיים, וכשחזרתי גיליתי
שפתחו לי על הגג, שמעל הדירה שלי מרפסת שמש
שמו שם עציצים ומיטות שיזוף ומנגל
מעל הראש שלי יש עכשיו סוג של גג של מלון ובשימוש השכנה
שבנתה ליד הדירה שלה סולם קטן מסתלסל למעלה הגג
שם היא וילדיה מבלים ועושים מסיבות קיץ ואולי גם חורף
הרעש לא ממש מפריע, אבל האם יש לי מה לעשות בנידון?
למה אני צריכה את כל המסיבת גן הזאת מעל הראש שלי?
יש לי מה לעשות? השכנה אומרת שזה לא צריך להפריע לי מה היא עושה על הגג
ושאני יהיה בדירה שלי ולא אפתח עיניים עליה.
זה חוקי כל זה?
שכן הקים חצר על גג הבית שלי
שלום הראלה,
אם הגג מהווה רכוש משותף אין לאף שכן זכות "להשתלט" עליו ולקבל בו חזקה יחודית.
תוכלי לתבוע סילוק יד אצל המפקחת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה במתנה
כידוע, לאחר קבלת דירה במתנה, חלה על מקבל המתנה תקופת צינון, שאם ימכור במהלכה יבוטל הפטור ממס. אבל האם תקופת הצינון תקפה גם לגבי עסקת מתנה נוספת? לדוגמה: אדם קיבל דירה במתנה מאביו ורוצה להעבירה במתנה לבנו לפני תום תקופת הצינון. האם ההעברה הנוספת תבטל את הפטור בהעברה הראשונה?
העברת דירת מתנה במתנה
שלום ערן,
העברה בתקופת הצינון איננה מבטלת את הפטור שניתן בגין ההעברה הראשונה.
תקופת הצינון מונעת קבלת פטור בגין מכירת דירת המתנה לפי פרק 5 לחוק, אך איננה מונעת פטור לפי סעיף 62 (העברה לקרוב).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב בהיטל השבחה
מכרנו דירה בטבריה וחוייבנו לשלם היטל השבחה. האם אפשר לשלם את ההיטל ואח"כ להגיש השגה? או שאם שילמנו את ההיטל אז כבר אי אפשר להגיש השגה?
תודה מראש.
היטל השבחה
שלום אהרן,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלת רמ"י
הגבלה בירושה והעברה רמ"י
שלום שרה,
במרבית המקרים רמ"י איננה מסרבת להעברת זכויות אלא מתנה אותה בתנאים רלוונטיים לעיסקה ולנכס, למשל הסרת או הכשרת מבנים בלתי חוקיים.
לעיתים קבלת ההסכמה כרוכה בתשלום, למשל אם החכירה איננה מהוונת או אם נדרש לשלם בגין תוספות בניה שבוצעו.
תחולת ההגבלה על הקונה תלויה בסוג ההגבלה וסוג הנכס. סביר להניח שההגבלה תחול גם על הקונה ועל יורשיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף 126 טאבו
האוכל להחכיר את הדירה לטוח ארוך ללא הסכמת המוטבים?
הערת אזהרה על דירת ירושה
שלום דוד,
יש לבדוק את הוראות הצוואה על מנת להבין מה זכויות המוטבים ומה בדיוק נאסר עליך לעשות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין שעבר חיזוק
עקב נפילת אריחי שיש מהבניין (בן 15 שנה) עשינו חיזוק (עיגון מכאני) לאריחים.
האם יש חובת דיווח על זה בזמן מכירת דירה?
האם יש סיכוי ריאלי לתביעה מול הקבלן (מתנער מאחריות עקב גיל הבניין והעדר תקן בזמן שנבנה)?
כיצד זה יכול להשפיע על ערך הדירה?
האם צריך לגלות לקונה שנעשה חיזוק לחיפוי הבניין
שלום רב,
לכאורה האריחים תוקנו ולא קיימת בעיה, אך לאחרונה קיימת בפסיקה להחמיר עם מוכרי דירות שלא גילו פגמים שהיו ידועים להם, כך שלמען הזהירות כדאי להציג בפני הקונה את המצב.
סיכויי התביעה כנגד הקבלן נמוכים במיוחד, שכן על פי חוק המכר תקופת הבדק על חיפוי חוץ היא 7 שנים.
לגבי השפעת התיקון על ערך הדירה יש לקבל חוות דעת שמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערך קרקע ועלויות מכירה
שאלתי: 1. באיזה אופן אוכל לאמוד את ערך הקרקע אם ברצוני למכור אותה?
2. אילו מסים ועלויות עלי לקחת בחשבון בעת המכירה, בהנחה שאין ולא הייתה לי מעולם דירה?
תודה
ערך קרקע ועלויות מכירה
שלום מאיה,
לשם קביעת ערך הקרקע יש לפנות לשמאי מקרקעין.
עליך לקחת בחשבון מס שבח, היטל השבחה (בהתאם לתכניות שנכנסו לתוקף) ועלויות נלוות (שמאות, תיווך, שכ"ט עו"ד).
השאלה אם היתה או לא היתה לך דירה איננה רלוונטית במכירה של מגרש/קרקע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה להשכרה עם הערת אזהרה (הימנעות מעשיית עסקה)
אני מעוניין לשכור דירה, בנסח טאבו של המשכיר מופיע "הערת אזהרה סעיף 126 - הימנעות מעשיית עסקה" ושמות מוטבים,(הוסבר לי שכך בגלל צוואה של המשכיר) מה עלי לבדוק כדי להיות בטוח שבעל הדירה אכן רשאי להשכיר לי את הדירה ולגבות ממני דמי שכירות ולמוטבים לא יקומו טענות או התנגדות ?
דירה להשכרה עם הערת אזהרה (הימנעות מעשיית עסקה)
שלום אליהו,
יש לבדוק את תוכן הערת האזהרה ואת המסמך מכוחו נרשמה על מנת לוודא מה זכויות המשכיר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם ממון והשפעתו על מס שבח ורכישה
בבעלותינו דירה אחת ואנו רוצים לרכוש דירה נוספת, האם הסכם ממון בינינו ןהעברת הבעלות לאחד מבני הזוג, תחסוך במס רכישה בקניית הדירה החדשה?
תודה
הסכם ממון והשפעתו על מס שבח ורכישה
שלום לירון,
קיומו של הסכם ממון איננו תנאי מספיק להוכחת הפרדה רכושית.
יש להוכיח גם הפרדה רכושית בפועל, דבר אותו תתקשו לעשות במתווה שתיארת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכוש משותף
חנית רכב ברכוש המשותף
שלום חלי,
איש מבעלי הדירות אינו רשאי לתפוס חזקה יחודית בחלק כלשהו של הרכוש המשותף אלא בהסכמת שאר בעלי הדירות. חניה במשך מספר שנים במקום חניה אחד מבין מספר מקומות משותפים עלולה להחשב כנטילת חזקה יחודית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצבעת בעלי דירות בוואטסאפ
1. האם ניתן לקיים הצבעת בעלי דירות בוואטסאפ במקום באסיפה רגילה? וזאת בעקבות נוכחות דלה מאד באסיפות הדיירים?
2. האם המפקחת על בתים משותפים מוסמכת להורות על הפסקת התקשרות עם חברת ניהול לנוכח תלונות קשות מצד בעל דירה ואדישות של כל בעלי דירות שאיש מהם אינו גר בבנין?
תודה
הצבעת בעלי דירות בווטסאפ
שלום אמיר,
מלשון החוק עולה, כי אסיפות כלליות של דיירי הבניין יכונסו באופן פיזי.
המשפט נוטה להתחשב בהתפתחויות טכנולוגיות, אך יש להניח שתיקון החוק בהקשר זה לא יערך במהירות.
יחד עם זאת, ניתן לשנות את תקנון הבנין ולקבל החלטה ברוב המתאים לפיה החלטות הבית המשותף יתקבלו גם בהצבעה באמצעות ווטסאפ.
נסו להשיג רוב זה ע"י קבלת יפוי כח להצביע בעניין זה באסיפה הכללית מאותם בעלי דירות שאינם נוכחים באסיפה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה שלא עשו לה עדכון צו בית משותף
ההרחבה נעשתה לפני כ-15 שנה עם היתר בניה וכל השכנים חתמו בשעתו על הבקשה להיתר. בתמורה בעל הדירה שיפץ תשתיות בבניין ובנה חניות.
מעולם לא נעשה תיקון לצו הבית המשותף.
השאלה היא אילו סיכונים אני נוטל אם אקנה את הדירה הזאת לפני השלמת ההעברה הזאת.
האם יתכן ששכן יסרב לחתום על הבקשה לשינוי צו הבית המשותף בטאבו?
אם כן מה אפשר לעשות? לתבוע אותו?
האם יש מיסים וקנסות נוספים שצריך לשלם? (מס רכישה או מס שבח של הדירות האחרות על "מכירה" ו"קניה" של חלק מהשטח המשותף)?
עוד משהו שעדין אף אחד לא חשב עליו?
קניית דירה שלא עשו לה עדכון צו בית משותף
שלום דורון,
כעקרון, משמורחבת דירה יש לבצע תיקון של צו הבית המשותף על מנת שישקף את המצב הקיים.
בפועל במקרים רבים לא מתבצע תיקון כאמור.
יש לוודא כי הבניה נעשתה בהיתר ולקבל מהמוכר את כל המסמכים הנוגעים בכך, לרבות הסכמות השכנים.
לצורך ביצוע התיקון במועד מאוחר יותר, אם אחד השכנים לא יחתום תינתן לו הזדמנות להביע את התנגדותו והמפקח יכריע בטענות.
יש לקחת בחשבון שתיקון צו הבית המשותף הינו הליך שיש לו עלויות נוספות (הכנת תשריט, שכר טרחת עו"ד וכיוב').
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגורים בשטח חקלאי
מה הדין בענין מגורים בשטח חקלאי?
זה משנה אם זה מבנה ממש או אוטובוס?
יש קנס על דבר כזה?
והאם חייב להיות התראה לפני קנס?
מגורים בשטח חקלאי
שלום יאיר,
אסור לגור בשטח חקלאי בלי קשר לסוג המבנה המשמש לכך. זהו שימוש בניגוד ליעוד העלול לגרור הליכים מינהליים ופליליים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על רווח הון ממכירת דירה שלא מומשה
הקונה חזר בו ושילם את הפיצוי. רשויות המס דרשו ממני 20% מס על רווח הון בענין זה.
האם זה מוצדק?
מס רווח הון
שלום משה,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה בתוך התא המשפחתי אגב גירושין
האם יש תקדימים לפטוראו אי פטור ממס להעברה אגב אותם גירושין פעמיים?
במקרה הפרטי - דירה (שהיתה רשומה חצי - חצי ) הועברה אגב גירושין ונרשמה בטאבו בצו בית הדין ללא מס ע"ש אחד הצדדים עוד לפני מתן החלטה על חלוקת כלל הרכוש. ניתן גט לפני ההעברה , אך תביעת הרכוש בהליך הגירושין בבית הדין התמשכה עוד 10 שנים לאחר ההעברה הזו, ובית הדין רוצה להפוך את החלטה ולהחזיר את הדירה ע"ש 2 הצדדים או להעביר את הדירה ע"ש הילדים -
השאלה: האם במקרה כזה זה עדין העברה אגב גירושין או שזה עלול להיות ממוסה . בשים לב שגט ניתן עוד לפני ההעברה הראשונה.אודה על תשובתכם
ביטול החלטה שיפוטית בדבר העברת דירה
שלום גרי,
שאלתך מעוררת סוגיות משפטיות רבות וחסרים נתונים על מנת להשיב עליה.
ככלל, אם מבוטלת החלטה של בית הדין שיצרה את העברת הזכויות מלכתחילה והמצב חוזר לקדמותו, יתכן שהדבר לא יחשב עסקה נוספת.
מציעה לך לפנות ליעוץ משפטי פרטני ולבדיקת מכלול העובדות הרלוונטיות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח לחוזה שכירות
ברצוני לייפות את כוחו של עו"ד לחתימה על חוזה שכירות וניהול הדירה (גביית שכר דירה, ניהול הדירה וכו'), וידוע לי כי אצטרך לחתום על ייפוי כוח. שאלותיי הן אלו: על איזה סוג של ייפוי כוח אצטרך לחתום, הכוונה, ייפוי כוח כללי, ספציפי, בלתי חוזר, נוטוריוני? והאם אני יכול לפנות לכל עו"ד או חייב להיות עו"ד נוטוריון?
תודה מראש
ייפוי כח לניהול דירה
צו תיקון
הרחבה ללא היתר
החלטות בבית משותף
רוב לצורך שיפוץ
