פורום נדל"ן

שלום כוכי,

בכל עסקת מקרקעין חשוב שיתוף הפעולה בין הצדדים וקשה לקיים עסקאות בהעדר שיתוף פעולה כזה. בוודא כך כשהמוכרת תושבת חוץ, שכן הבנקים מקפידים ומדקדקים מאוד בעסקאות עם תושבי חוץ.

ניתן לבדוק אפשרות של תשלום הכספים לחשבון נאמנות, אך גם לכך ידרש שיתוף פעולה מטעם המוכרת.

שלום אורנה,

תשלום בגין הדירה איננו גורע מזכותך לתיקון הנזקים ולפיצוי בגין הנזק בהתאם לאמור בחוזה ובכל דין.

שלום אלעד,

אם מכפילי החניה הוצמדו לדירות - האחריות לתחזוקתם היא על בעלי מכפיל החניה ואין לחייב את בעלי הדירות האחרים בהוצאות הקשורות אליהם.

אם מכפילי החניה מהווים רכוש משותף ניתן לגבות מדיירי הבנין את עלויות התחזוקה השוטפת שלהם.

שלום אסף,

גם ערובה בנקאית וגם שיק בנקאי הם ערובות טובות להסכם שכירות.

שים לב שעקרונית לשיק בנקאי יש תוקף של 6 חודשים מתאריך הוצאתו ואילו ערבות בנקאית ניתנת עד לתאריך המוסכם.

שלום מלי

ניתן לחדש את החכירה, ובדירות בבית קומות לרוב הדבר איננו כרוך בתשלום.

שלום יונה,

עלייך לשאול את המשכיר לאילו מסמכים הוא מתכוון.

יתכן שכוונתו היא לחתימת הסכם חדש מול הרוכש (אין חובה לעשות זאת, הרוכש כפוף להוראות חוזה השכירות) או להסבת הערבויות.

שלום בועז,

אם לא נכלל בין רוכשי הדירות נכה מותר לקבלן למכור את החניה גם למי שאיננו נכה ולהצמידה לדירתו והדיירים אינם יכולים להתנגד לכך.

שלום אתי,

עליכם לפעול בהתאם להוראות סעיף 51 לחוק המקרקעין:

"עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן - השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השורשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים."

כלומר - לאחר שדרשתם מהשכנה לפעול להסרת הענפים ומניעת המטרד והיא לא עשתה כן זכותכם לגזום את הענפים המפריעים ולתבוע ממנה (סביר להניח שהסכום יתאים לתביעה קטנה) את העלויות שנגרמו לכם.

שלום אתי,

למרות ש 1/3 דירה איננו נמנה כדירה נוספת, ככל שבמועד מכירת החלק בדירה הנוספת יהיו בבעלות כל אחת מכן דירה או דירות נוספות לא ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח במכירה.

שלום שמרית,

יפוי כח לעוה"ד המייצג אותך איננו חייב להיות נוטריוני כל עוד נחתם בפני עוה"ד מיופה הכח.

סביר להניח שכשיוודעו פרטי הרוכש תתבקשי לחתום על יפוי כח בלתי חוזר לטובתו.

שלום דניאל,

לא ברור משאלתך אם מדובר בבניה עצמית - ואז הרכישה היא של קרקע ומס הרכישה יחושב בהתאם, או שמדובר ברכישה מקבלן או ממוכר שמתחייב להשלים את הבניה ולמסור לך דירה - ואז מס הרכישה יחושב כמס לרכישת דירה. 

ככל שמדובר ברכישת דירה, אם תעמוד בתנאי החוק (מכירת הדירה הראשונה בתוך 18 חודש מחתימת החוזה או בתוך שנה מקבלת מפתח) תוכל להיות זכאי לחישוב מוטב של דירה יחידה.

על תשלום מס רכישה אין מוסיפים מע"מ. המס משולם גם על מרכיב המע"מ ככל שמדובר ברכישה מעוסק.

את מס הרכישה יש לשלם תוך 60 יום מחתימת החוזה.

בדר"כ, עוה"ד שלך ידאג להגשת הדיווח המתאים לרשות המסים ולהמצאת שובר תשלום.

שלום רב,

לא ניתן להשיב לשאלה מבלי לבחון את הוראות התקנון ואת הוראות הסכם תמ"א.

כעקרון, כדי לבטל תקנון יש לפעול על פי הוראות החוק.

אם רוצים לבטל את רישום הבית המשותף בהמשך להריסתו, ניתנת זכות טיעון לבעלי הזכויות, להעלות טענותיהם כנגד ביטול זה.

במקרה שהסכם התמ"א כולל הוראות לעניין התקנון החדש שירשם - תהיה לך משמעות גם לעניין דיון זה.

שלום אורי,

מומלץ לבצע בדיקה מקיפה של זכויותיך על פי שטר החכירה.

שלום חן,

יפוי כח לעוה"ד המייצג אותך ברכישה איננו חייב להיות יפוי כח נוטריוני.

שלום יצחק,

לצורך מיסוי מקרקעין נבחנות כלל הדירות שיש לתא המשפחתי, ולכן, לכאורה תחוייב במס רכישה בשיעור 8%.

על מנת שתוכל לרכוש דירה ולקבל מדרגות מס רכישה מוטבות של דירה יחידה יש להציג בפני רשות המסים הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית וכן להוכיח הפרדה רכושית בפועל ( דמי שכירות משולמים לחשבון נפרד, משכנתא  או הוצאות אחרות אינן משולמת מהחשבון המשותף וכיוב').

שלום דוד,

שטח הדירה הרשום בטאבו אכן לא בהכרח משקף את גודלה במציאות, הן במקרים של תוספת בניה והן במקרים אחרים. ניתן לתקן את צו הבית המשותף אך במקרים רבים לא עושים כן. כל עוד בדקתם שכל שטח הדירה נבנה על פי היתר אין בכך כדי להשפיע על החלטתכם אם לרכוש את הדירה או לא.

לגבי חכירה - מרבית הדירות במדינת ישראל בנויות על אדמות מדינה או אדמות קק"ל. דירות אלה מושכרות בשכירות ארוכת מועד (חכירה) ומנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל. אין בכך בלבד כדי להפוך את הדירה ל"חשודה". יש לבחון, בין היתר, את מועד סיום החכירה ואת עלויות הארכתה. במקרים מסויימים אכן רכישת ומכירת הזכויות בדירה ידרשו התעסקות מרובה יותר מאשר במקרה של זכויות בעלות.

אם החכירה רשומה בטאבו לרוב לא תהיה מניעה לרשום הערת אזהרה.

שלום רביב,

כעקרון יש לדווח על הרכישה באופן מקוון אלא אם כן התקיימו תנאי הפטור.

שלום דניאל,

תוכלו למכור את דירת המתנה בפטור ממס שבח לאחר "תקופת צינון" של 3 שנים בהן אתם גרים בדירה או 4 שנים אם אינכם גרים בה.

ניתן, כמובן, למכור את הדירה גם קודם לכן, אך אז לא תהיה זכאות לפטור ממס שבח, ששיעורו 25% מהרווח שנוצר במכירת הדירה.

שלום מיכאל,

החובה נגזרת בראש ובראשונה מסעיף 51 לחוק המקרקעין וכמובן גם מדיני הנזיקין הכלליים ומחובת הזהירות של השכנים למניעת נזקים לכם ולרכושכם.

שלום יפעת,

ככל שהמרפסת נבנתה על פי היתר לא תוכלי לעשות דבר.

אם השימוש נעשה ללא היתר ניתן לפנות לועדה המקומית או להגיש תביעה בגין מטרד, ככל שזה קים, או שימוש בלתת מוסכם ברכוש המשותף.

יחד עם זאת, אין דרך לפעול כנגד השימוש בלי "לפתוח במלחמה" כהגדרתך עם אותה שכנה. 

שלום רב,

נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום שירה,

מומלץ לחתום על הסכם שכירות (אפשר מול אמך ואפשר, אם אמך מאשרת זאת, בינך לבין בן זוגך).

בהסכם יש לעגן את זכותה של אמך ואת חובתו של בן זוגך לפינוי שלו מהדירה בהתראה כפי שתוסכם גם אם את מוסיפה להתגורר בדירה.

אין חובה שהסכם השכירות יהיה בתמורה, אבל כדאי לקבוע סנקציה למקרה של הפרה.

שלום רב,

טופס 4 מעוכב לעתים בשל חריגה מתנאי ההיתר שניתן.

גם מבנה ללא היתר מחוייב בתשלום ארנונה.

העובדה שנגבית ארנונה איננה מתירה לרוכש לנהוג שלא בהתאם להוראות חוזה הרכישה.

שלום טלי,

לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין עסקה על נכסים שמתנהלים ברמ"י. ניתן לשלוח הודעה על חתימת החוזה ולבקש לתייק אותה בתיק הנכס. בד בבד, כדי להגן על זכויות הרוכש מומלץ לרשום משכון לטובתו.

שלום מיכאל,

ככל שהעץ גורם מטרד זכותכם לדרוש מדיירי הבניין השכן לגזום אותו. אפשר לעשות זאת קודם כל בפניה לוועד הבית.