פורום נדל"ן

שלום רב,

מתארגנים ופונים לבית המשפט בבקשת סעד מתאים.

שלום רב,

יש לבצע את הבירור במינהל האזרחי באיו"ש.

בדרך כלל, ניתן למצוא את התשובה בחוזה החכירה המקורי.

היוון הוא תשלום מראש עבור כל תקופת חכירה הנוספת ובמקרה שתיארתם מתבצע למינהל האזרחי ולא לרשות מקרקעי ישראל.

שלום רב, 

ככל שהקרקעות באזור מגוריך רשומות בלשכת רישום המקרקעין, ניתן להנפיק נסחי טאבו ולראות מיהם בעלי הזכויות בקרקע. 

ככל שהבעלים הרשומים הינם מדינת ישראל, קק"ל וכדומה אזי מרשם בעלי הזכויות מתנהל אצל רשות מקרקעי ישראל. 

שלום דוד,

באתר העיריה מפורטות העילות לביטול ואחת מהן היא שצו ההריסה הוא מלפני שנת 1970והבעלים שעליו הוצא הצו כבר מכר את הנכס. זאת העילה שלך לבקשה.

https://www.tel-aviv.gov.il/Residents/Construction/Pages/ExtraServices.aspx
מאחר שכתבת שלא מדובר בחריגת בניה יתכן שהיתה חריגה ותוקנה. בכל מקרה כדאי לברר מה עילת הצו.

אילנית שלום,

שאלה טובה :).

לצערי, אין כאן תשובה חד משמעית.

מבחינת רשויות המס, ככל והדירה שיש לשניכם היא דירת המגורים שלכם ומתנהל שם משק בית משותף או שדמי השכירות שמתקבלים בגין הדירה נכנסים ישירות לחשבון הבנק המשותף שלכם, אזי רשויות המס יסווגו את הדירה הנרכשת ע"י בן זוגך כדירת נוספת החייבת במס רכישה של דירה שנייה (8%), אפילו שבן זוגך רשום כבעלי 20% מהזכויות בדירה.

יש לציין שרשויות המס דורשות זאת אפילו במקרים שלבן זוג אין בכלל זכויות הרשומות על שמו.

אם התכוונת לכך שהסכם הזכויות שחתמתם בניכם הוא הסכם ממון, אזי צריך להוכיח שמתקיימת הפרדה רכושית מלאה בהתאם להסכם הממון (אשר היה צריך להיחתם בפני בית משפט) וככל שאתם גרים בדירה הזו, יהיה קשה מאוד להוכיח הפרדה כזו. 

שלום רב,

על פי הוראות חוק המכר (דירות), מנגנון הפיצוי במקרה של איחור במסירה הינו כפי שפירטת, וללא צורך בהוכחת נזק. יחד עם זאת לא ניתן לבטל את ההסכם בהיעדר הוראה חוזית מפורשת בהסכם הרכישה לפיה בחלוף תקופה מסוימת ניתן לבטל את הסכם הרכישה. 

כל שמדובר באיחור לא סביר בהתחשב בנסיבות, ייתכן שבמסגרת הליך משפטי יורה בית המשפט על ביטולו של ההסכם. 

שלום רב,

ככל שהמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח במועד פטירתו (כלומר מדובר בדירתו היחידה של המוריש בעת פטירתו), אזי היורשים יוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח עד לגובה תקרת הפטור. 

במידה והיורשים אינם זכאים לפטור הנ"ל, יחול עליהם מס שבח גם כשמדובר במכירת חלק קטן בדירה.

שלום רב,

מובן שכדאי מאוד לברר את הסיבה לשוני ברישום. ככל שמדובר בטעות סופר וניתן להוכיח מי הבעלים ניתן לתקן את הרישום בתוך זמן קצר יחסית ובמקרה כזה לדחות במעט את מועד החתימה על החוזה. אפשרות אחרת היא לחתום על חוזה מותנה שיתבטל אם הרישום בטאבו לא יתוקן תוך פרק זמן קצוב. במקרה כזה יופקד התשלום הראשון בנאמנות.

הדרישה לשלם שר דירה עד למועד סיום התשלומים היא דרישה מוצדקת ומקובלת. הדירה איננה עוברת לרשותך עד שתסיימי את התשלומים בגין רכישתה.

שלום נעמה,

אופן הרישום מגדיר את זכויותיו הקניניות של כל אחד מבני הזוג בדירה.

במקרה של פירוק שיתוף (ואין רלוונטיות לילדים בהקשר זה) האשה תהיה זכאית ל 20% והגבר ל 80%.

במקרה של פטירה ישאר חלקו של כל בן זוג ברשות וככל שיהיה זכאי לחלק מעזבונו של בן הזוג האחר יתווסף חלק זה על מה שכבר יש לו.

מחלה אינה משפיעה על זכויות קנייניות.

שלום דוד,

שאלתך דורשת בירור עובדתי ורצוי לפנות ליעוץ משפטי פרטני.

כעקרון יכולות להיות טעויות רישום. טעויות ברישום שטח חלקה הן נדירות, ויש להוכיחן באמצעות מפת מדידה.

סביר יותר שסימון החלוקה בשטח איננו מדוייק או שקיימות עובדות אחרות המשנות את אופן החישוב/מדידה. 

שלום ורדינה,

רישום בית משותף הוא הליך מורכב ועלול להמשך מספר שנים, בעיקר אם נדרשת פרצלציה (חלוקה למגרשים/חלקות בשונה מהמצב הרישומי הקיים).

שלום מיכל,

השכן לא רשאי לבצע את הפעולות הללו בלי הסכמתכם ובלא רשותכם.

זכותכם לדרוש השבת המצב לקדמותו ולתבוע את השכן ככל שנגרמו לכם נזקים ממעשיו.

שלום אביתר,

אם אתה גר עם אביך בפועל במשך 20 שנה רצופות יתכן שתהיה זכאי להיות דייר ממשיך בדירה ולקבל את זכויותיו של אביך אחרי 120.

אם אינך גר עם אביך בפועל ותכנס לגור ביחד עמו עכשיו בהסכמתו, לאחר פטירתו תהיה זכאי להיות דייר ממשיך רק אם קיימת לך ולמשפחתך זכות לקבל דירה בדיור הציבורי.

שלום ציפי,

בכפוף לביצוע כל הבדיקות הנדרשות (זכויות המוכר, אופן הרישום, מצב הנדסי ותכנוני וכיוב') אין מניעה לרכוש דירה שנבנתה ע"י קבוצת רכישה.

לגבי חבות מס השבח של המוכר - עליו לוודא את עמידתו בתנאי הפטור במועד החתימה על החוזה (אחד התנאים הוא החזקתו בדירה במשך 18 חודשים לפחות לאחר סיום בנייתה) או לשלם מס שבח בגין המכירה.

שלום אלמוג,

יש מקרים בהם החברה המשכנת מתחייבת לרשום את הרוכש הראשון בלבד ואת השלמת הרישום על שם רוכשים מאוחרים מבצעים אותם רוכשים, באמצעות עורכי הדין שלהם.

עליך לבדוק עם עוה"ד שיצג אותך ברכישת הדירה מה היו התחייבויות החברה המשכנת לגבי רישום הזכויות וכן לבדוק את הסכם שכר הטרחה עם עוה"ד שלך ומה היו התחייבויותיו כלפיך, כלומר האם הוא מחוייב לרשום את הזכויות על שמך.

העברת הזכויות משם המוכר לשמך נעשית בהליך פשוט יחסית, ככל שקיימים כל המסמכים הנדרשים לשם כך (חלקם מסמכים שהתקבלו לצורך רישום זכויותיך בחברה המשכנת). ככלל תצטרך שטרי מכר (או העברת זכות שכירות), שטרי משכנתא אם רלוונטיים אותם יש להזמין בבנק, אישור עדכני מהרשות המקומית ואישורי מס שבח ומס רכישה.

שלום ליאור,

תקלות ורטיבויות עלולות לקרות. תיקון הרטיבות הוא לטובת המשכיר אך גם לטובת הוריך המתגוררים בדירה ויתכן שאף לטובת שכנים אחרים העלולים להנזק ממנה. סירוב של הוריך לאפשר את התקון עלול לחשוף אותם לטענות לגרימת נזק הן למשכיר והן לאחרים.

על המשכיר לפצות את הוריך על חוסר האפשרות להשתמש בחלק מהמושכר באמצעות ניכוי חלק יחסי משכר הדירה.

שלום משה,

כעקרון שיק שניתן בין שני צדדים לעסקה ניתן לביטול מטעמים שונים.

במקרה של ביטול ניתן להגיש את השיק לביצוע בלשכת ההוצל"פ והשוכר רשאי להתנגד לבקשה.

במקרה שהצגת ככל הנראה יטען השוכר שהתמורה לשיק לא התקבלה. אם אכן לא ניתן להתגורר בדירה יתכן שהטענה תתקבל, אם לא זה המצב ומדובר בתיקון נקודתי הטענה ככל הנראה לא תתקבל בבית המשפט.

שלום אשר,

כעקרון תדרש לשלם מס שבח בגין מכירת הדירה הראשונה שתמכור ואתה עשוי להיות זכאי לפטור במכירת הדירה השניה.

ברכישת הדירה החדשה תשלם מס רכישה. אם תרכוש את הדירה החדשה לאחר מכירת 2 הדירות או לכל הפחות לאחר מכירה של אחת מהן ובלבד שתמכור גם את השניה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה תהיה זכאי למס רכישה על פי מדרגות של דירה יחידה.

כדאי לקבל יעוץ משפטי בהתאם לנתוני הדירות לפני ביצוע העסקאות על מנת להחליט מה המתווה המועיל ביותר לחסכון במס.

שלום שי,

מחובת הקבלן להמציא לך את החוזה המקורי החתום על ידו.

יתכן שפניה מטעם עוה"ד שיצג אותך תמריץ את הקבלן ובמקביל כדאי לברר מה קורה בשטח, אם הבניה מתנהלת כסדרה וכיוב'.

אם קבלת ערבות בנקאית כנגד התשלומים ששלמת ככל הנראה קיים חוזה חתום אשר אף דווח לבנק, והדבר עשוי להפחית את החשש.

שלום אורן,

ככלל, תמיד תוכל להשאיר ברשותך את הקרקע עד שתגייס את הכסף הדרוש להשבחתה.

בנוסף ניתן לחפש יזם/קבלן שירכשו חלק מהקרקע ויבנו עליה עבורך ועבור עצמם ("עסקת קומבינציה") בחלוקה ובתנאים שיסוכמו ביניכם.

מדובר בעסקה מורכבת אשר כדאי לבצע רק בליווי צמוד של עו"ד מטעמך ולא להסתמך על עוה"ד של היזם לצורך יצוגך.

שלום הגר,

קשה להשיב לשאלתך בלי לקיים בירור עובדתי נוסף, ולבדוק, בין היתר מדוע לא בוצע הרישום, מה עוה"ד שנפטר כן בצע, אם בכלל, מטעם מי פעל אותו עו"ד וכיוב'. כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני בעניין זה.

לצערי, קיימות נסיבות בהן מוצאים עצמם רוכשים נאלצים לשלם שוב לעו"ד על מנת לרשום את זכויותיהם כעבור זמן רב כל כך.

שלום מיכאל,

הרישום בטאבו הוא בעל עדיפות על פני רישום בכל מקום אחר.

לעיתים אין אפשרות לרשום בטאבו ואז מתבצע הרישום באופן אחר, במקרה שלכם ברמ"י.

עליכם לבדוק היטב את הזכויות הרשומות ברמ"י על מנת לוודא שהן משקפות את מלוא הזכויות הידועות לכם.

שלום רמי,

קבלת ההקלה מותנית במגוריך בדירה ונעשתה על סמך הצהרתך כי תעשה כן.

ככל שהדירה לא תשמש למגוריך תהא רשות המסים רשאית לבטל את הפטור ולדרוש את תשלום מלוא מס הרכישה.

שלום רב,

ככל שהשימוש שעושה בעל החנות חורג משימוש סביר של דייר בחניה משותפת ניתן להגיש תביעה לצו מניעה בפני המפקח על הבתים המשותפים.

שלום עידן,

הטעות המדוברת איננה כזו שמצדיקה סירוב לקבל את החזה בדירה.

ניתן לציין את השוני בפרוטוקול המסירה, ובהנחה שהקבלן לא יתקנו וחוות דעת תקבע כי נגרם נזק כספי עקב השינוי תוכלו לתבוע פיצוי מהקבלן.