פורום נדל"ן

שלום עומר,

כדי להבין האם ומדוע נרשם השטח כולו על שם השכן יש להזמין את המסמכים מלשכת רישום המקרקעין (טאבו), מהחברה המשכנת ומרמ"י (אם רלוונטי) ולבדוק את השתלשלות העניינים עד לרישום והאם אכן הזכויות בשטח כולו רשומות על שם השכן.

יש כמובן לאתר גם את כלהמסמכים הנוגעים לזכויות סבך, ז"ל, כגון חוזה רכישה, אישור זכויות עדכני, דיווחים למיסוי מקרקעין ככל שנעשו וכו'.

לאחר שיתבררו הפרטים אפשר יהיה לבחון מה הזכויות שהיו לסבך, ז"ל, ומהן הדרכים המועילות על מנת להביא לרישום זכויות אלה על שם יורשי סבך.

רזיאל שלום רב,

יש כאן סוגיות קנייניות ותכנוניות שהן מעבר למענה כללית בפורום.

יש להיוועץ עם עורך דין באופן פרטני.

להבנתי, יש כאן סוגיה קניינית לעניין הצמדת רכוש משותף לדירה פרטית וכן סוגיה תכנונית לעניין הוספת חלונות.

תודה,

עו"ד יוני לוי

ויואנה שלום,

המשמעות המעשית של ההערה בנסח הטאבו על כך שנכס הוגדר כשיכון ציבורי הינה טכנית בלבד שנעשה לצורך רישום מהיר של הזכויות.

את תוכלי למכור את הדירה לתושב זר ולא תצטרכי את הסכמת המנהל לצורך כך.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

על פי סעיף 2(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, לא יעסוק אד בתיווך במקרקעין אלא אם הוא בעל רישיון תיווך בתוקף ומשכך גם בעסקת יד 2 בתוך פרויקט על המשווק להיות בעל רישיון תיווך בתוקף. אין בעניין עסקת אקראי כדי לגרוע מחובה זו על פי חוק.

ככלל, חוזה ניתן להאריך בהתנהגות וההתנהגות בפועל מגלה את כוונתם האמיתית של הצדדים. במקרה שלכם, תשלום דמי השכירות מחד והסכמת המשכיר (בשתיקה) להמשך המגורים שלכם בדירה חרף סיום תקופת השכירות מאידך - מהווים ראיה טובה לכך שהסכמתם להאריך את החוזה שהסתיים.

לכן, ניתן לומר כי לכאורה יש להיצמד להוראות ההסכם החתום לעניין הודעה מוקדמת וכו'. יחד עם זאת, אולי שיחה עם המשכיר תביא להסכמה אחרת בניכם לעניין זה.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

יש ללמוד את נסיבות המקרה הספציפי כדי ללמוד האם המקרה עולה לכדי הטעיה.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

סעיף 51 לחוק המקרקעין קובע כך:

"51. עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן – השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השרשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים."

משכך, ככל שהלכלוך הנובע מהעץ חורג מהסביר, יש לפנות אל השכן שמחויב לטפל בכך. היה והשכן יסרב, ניתן לטפל בכך על חשבון השכן.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

רכישת דירה ראשונה על פי מדרגות מס רכישה של דירה ראשונה יכולה להיעשות על ידי האישה בכפוף לכך שיש בין בני הזוג הסכם ממון בתוקף וכן הפרדה רכושית בפועל.

מובהר, יש להיוועץ עם עו"ד הבקיא בעניינים אלו לצורך ביצוע תכנון מס מקדים וזאת בטרם חתימה על הסכם המכר.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

האם הבניינים רשומים כבית משותף מורכב?

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

בקצרה - כן.

ככל שהחלטה על השיפוץ התקבלה בפורום המתאים ועל ידי הרוב הדרוש על פי חוק - הרוב יכול לכפות על המיעוט הוצאות שעיקרן אחזקת הרכוש המשותף בבניין.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

יש להידרש לנסיבות הספציפיות בטרם ניתן לענות לגופו של עניין.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

יש לפנות לעמיגור לצורך כך.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

על פניו לא ניתן למכור את חלקך בדירה ללא ידיעתך והסכמתך. אילו בעלך מכר את חלקו בלבד לצד ג' אזי במקרה כאמור עומדת בפני הרוכש האפשרות לפרק את השותפות בדירה באמצעות הגשת תביעה לפירוק שיתוף.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום צביקה,

ניתן להבטיח בהוראות החוזה שזכויות המשכיר לא יפגעו בשל נוכחות אדם נוסף בדירה, ושהשוכרים יוכלו לגור יחד עם בנם גם בלי לצרף אותו כשוכר נוסף.

שלום רמי,

לא ניתן להשיב לשאלה בלי לבדוק מה כולל חוזה המכר עליו חתמת, לרבות המפרט הטכני והתכניות שצורפו לו, ככל שצורפו.

במרבית החוזים נכללת הוראה לפיה מצגים קודמים שאינם נכללים בחוזה לא מהווים חלק ממנו. מכאן שאם החוזה איננו כולל התחייבות של הקבלן לחניות במספר שהובטח, ובוודאי אם הוא כולל התחייבות לחניות במספר נמוך יותר, הסיכוי לקבל פיצוי, קל וחומר לבטל את החוזה, איננו גבוה.

גם אם היה מדובר במצג מטעה מהותי, כדי לקבל פיצוי יהיה עליך להוכיח באמצעות חוות דעת שמאית כי נגרם לך נזק מכך שבמתחם פחות מקומות חניה, וזאת למרות שרכשת 3 חניות והללו לא נפגעו.

שלום רב,

מאלר שהחלטת השמאית איננה מנותקת מהקשר והשמאית פעלה בהתאם למינוי שקבלה מבית המשפט לא ניתן להשיב לשאלה מבלי לערוך בירור עובדתי.

שלום אורית,

זכויותייך בבית אינן בעלות אלא חכירה.

כאשר נרשמת הערה בדבר הגבלה בהעברה או בירושה נדרשת הסכמת הבעלים (כשמדובר בקרקעות השייכות למדינה, לקק"ל או לרשות הפיתוח - ההסכמה תנתן באמצעות רמ"י) להעברת זכויות או לרישום ירושה בנכס. ההסכמה תנתן בהתאם להוראות חוזה החכירה.

בדרך כלל ובכפוף להוראות הסכם החכירה לא נדרשת הסכמה לרישום משכנתא.

שלום רב,

חשוב לדעת שכעקרון לא נדרשה הסכמתכם להשכרת הדירה לעמותה וכי פעילות שיקום איננה בהכרח פעילות מטרידה ויש לבחון כל מקרה לגופו.

לא ברור סוג ההשלכות המטרידות אותן אתם חווים, אם מדובר בהשלכות פליליות יש לפנות למשטרה ואם מטרדים אחרים אפשר לפנות לעו"ד העוסק בתחום הנזיקין.

שלום ירון,

האסיפה הכללית אינה רשאית להטיל על בעלי דירות חובות שאינם מוטלים עליהם על פי דין אלא בהסכמתם. מכאן, שקבלת החלטה בעניין קנס תדרוש הסכמה של 100% מהדיירים. קשה להניח שבעלי הכלבים יסכימו לקבל החלטה כזו.

אולי יהיה קל יותר להעביר החלטה לפיה מי שילכלך את הרכוש הציבורי יחוייב לנקות את הלכלוך או לשלם את עלות הניקוי (אם אפשר לקבוע אותה). גם במקרה כזה תדרשו להוכיח את המעשים.

נסו גם לפנות לפורום נזיקין באתר זה.

שלום ישי,

אם הדירה שירש הבן היתה דירתו היחידה של המוריש והוא עומד בתנאי הפטור (אילו אביו היה מוכר את הדירה היה זכאי לפטור) - יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח גם אם יש לו דירה נוספת.

שלום ישי,

הפטור נבחן ביחס למוכר - האם המוכר הנוכחי (הבן) זכאי לפטור בהתאם לתנאי החוק.

שלום רב,

ככל שאכן אין בשלט הפרעה לשוכר וככל שאין מניעה הנובעת מהוראות חוזה השכירות אין מניעה לתלות שלט למכירה על מרפסת הדירה.

יהיה עליך לתאם עם השוכר את כניסתך לדירה לצורך כך ותצטרך את שיתוף הפעולה שלו.

כדאי גם לבדוק עם הרשות המקומית את מדיניותה לעניין תליית שילוט על מרפסות.

שלום קרן,

לא ניתן להשיב לשאלה לגבי הבניין הספציפי בלי לבחון את מצב הרישום נכון להיום, לרבות קיומו של תקנון מוסכם והוראותיו. בנוסף יש לבדוק את החוזים הרלוונטיים, לרבות החוזה בין בעלי הדירות הקיימים, ככל שיש כזה.

כעקרון ניתן לתקן רישום בית משותף ולהוסיף דירות חדשות. לבעלי הדירות הקיימות יש זכות להתנגד לתיקון והמפקח יכריע בהתנגדויות.

יש לוודא עם הקבלן כיצד נערך לתיקון צו הבית המשותף ומה המסמכים המצויים בידיו שיאפשרו את התיקון.

שלום ניצה,

נא פני לפורום נזיקין באתר זה.

שלום ורדינה,

רוב רגיל של בעלי הדירות בבית משותף רשאי להחליט על החלפת ספק הגז.יש לקיים לשם כך אסיפת דיירים מיוחדת. הכללים מפורטים בחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית) תשנ"א - 1991.

בעליה של כל דירה רשאי להחליט על ניתוק דירתו ממערכת הגז המרכזית.

ההתחברות במקביל למערכת אחרת, שאיננה המערכת המרכזית, תלויה בהסכמת כל השכנים להצבתה, בקיומו של מיקום מתאים ובטיחותי ובפועל, ככל הנראה, בלתי מעשית.