פורום נדל"ן

שלום עדי,

מאחר שהסכם שיתוף הוא אינטרס משותף של כל השותפים, לטעמי ראוי שעלויות הכנתו יחולו על כולם בחלוקה שווה, אך ניתן להגיע לכל הסכמה אחרת בעניין זה.

על מנת שהסכם שיתוף יחייב את כל חליפיהם של השותפים בעתיד יש לרשום אותו בטאבו.

הפורום איננו עוסק בשאלות שכר טרחה.

שלום טל,

לא ניתן להעריך קיומה של עילת תביעה או סיכויי תביעה כזו בלי לבחון את חוזה המכר והוראותיו, לרבות לעניין מועד המסירה ביחס לקבלת היתר בניה, הגדרת גורמים שאינם בשליטת הקבלן, ועוד. מומלץ לפנות להתיעצות פרטנית עם עו"ד שיבדוק את החוזה.

שלום לורה,

ככל שהדירה משמשת ברובה למגורים ככל הנראה לא יהיה חיוב במס שבח. יש לבחון את הנסיבות העובדתיות בכל מקרה לגופו.

שלום מישל,

השאלה היא שאלה הנדסית ודורשת בירור עם אדריכל וקונסטרוקטור.

במקרים רבים ניתן להוסיף ממ"ד גם בחריגה מקוי הבנין, ויש לבחון את התב"ע על מנת לוודא זאת.

שלום נטלי,

לשם עריכת שיפוץ בבניין נדרשת הסכמת בעלי הדירות והוועד לא יכול להחליט על כך על דעת עצמו אלא אם כן מדובר בשיפוץ הדרוש בדחיפות לצורך החזקתו התקינה של הרכוש המשותף.

עליכם לפנות לוועד הבית ולדרוש את כל ההסכמים שנחתמו עם הקבלן ועם העיריה ולפעול בדחיפות לביטול ההסכמים ועצירת הבניה.

אם יש דיירים נוספים שמתנגדים לשיפוץ מומלץ להתארגן ולפנות במשותף לעו"ד שיבחן את החוזים ויוכל ליעץ לכם בדבר הכדאיות והאפשרות למנוע את השיפוץ.

שלום משה,

השאלה איננה מפרטת אם מתיחסים לשינוי בדירה ספציפית או ברכוש המשותף.

ככלל, שינוי בקונסטרוקציה של הבניין גם לצורך ביצוע שינוי פנימי בדירה מצריך מעורבות של מהנדס בניה וקבלת היתר בניה. שינוי קונסטרוקטיבי עלול לפגוע בבניין ולכן, ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבניין, נדרשת הסכמת האסיפה הכללית של דיירי הבניין והסכמה ספציפית של בעלי דירה סמוכה שהשינוי הקונסטרוקטיבי עלול להשפיע עליהם.

שלום רב,

הערת אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה מקורה בהתחייבות בין הצדדים. אין מניעה לרישום הערת אזהרה בגין התחייבות חוזית בהסכם הלוואה, לפיו הבטוחה שתירשם לטובת המלווה הינה הערת אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה על זכויותיו של הלווה במקרקעין. 

ככל שהסכם ההלוואה לא מורה אחרת, וההלוואה טרם נפרעה יירשמו יורשי הלווה מכוח צו ירושה או צו קיום צוואה כבעלי הזכויות בנכס וייכנסו בנעליו גם בקשר עם רישום הערת האזהרה. 

שלום ענת,

כעקרון, מתנה היא חוזה הניתן לביטול בהסכמת הצדדים או בהתאם לעילות ביטול הקבועות בחוק.

יש לבחון את עניין המיסוי, שכן בנסיבות מסויימות רשות המסים עלולה לראות בעסקה הסיבובית עסקה מלאכותית.

רצוי לקבל יעוץ פרטני לפני חתימה על מסמכי המתנה כדי לבחון את הסיבות למתנה, את המניעים לחזרה מהמתנה ואת האפשרות להגן על זכויותיך בהתאם לרצונך.

שלום רב, 

האגרות שיש לשלם בעסקת רכישת דירה בחברה משכנת, קבועות בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999 ובתקנות המקרקעין (אגרות), תשל"ה-1974. התעריף בגין מתן התחייבות לרישום משכנתא עומד כיום על סך של 160 ש"ח, ועל כן התעריף שציינת אינו מקובל ואינו חוקי. 

שלום רב, 

כל האופציות שציינת בשאלתך רלוונטיות. הן בפרסום לוחות נדל"ן שונים והן בפנייה לעורכי דין העוסקים במקרקעין, אשר יכולים להציע כמובן את הקרקע ללקוחות פוטנציאליים. 

בהצלחה! 

שלום אביבית,

בני זוג (או שותפים אחרים במקרקעין) רשאים להחליט מה יהיה חלקו של כל אחד מהם ברכישה. יש לקבוע זאת מראש, לערוך את החוזה בהתאם ואז ניתן לרשום את הזכויות בהתאם לחלקים המוסכמים. ככל שמדובר בבני זוג מומלץ לערוך הסכם יחסי ממון שיסדיר את העניין.

בעת המכירה אין צורך לדווח מה מקור הכספים, אלא רק את אופן התשלום. אם תמכרו את הדירה במהלך 4 שנים מעת רכישתה תדרשו לפרט את מקורות המימון.

שלום יוסי,

השינוי בחוק המכר מחייב רק לגבי חוזים שנחתמו אחרי שנכנס לתוקף.

על פי תקן על הקבלן להשאיר אריחים רזרביים בכמות של 2% מכלל הריצוף.

שנות הבדק נספרות ממועד קבלת הדירה.

שלום רב, 

יש להגיש את החלטת ביהמ"ש המורה על ביטול הצו. אין צורך באגרה. 

שלום רב,

התקופה הראשונה שמתחילה מיד לאחר מסירת החזקה (לאחר שהתקבל טופס 4 לבניין) בדירה מכונה "תקופת הבדק". תקופה זו יכולה להימשך בין שנה אחת ועד שבע שנים בהתאם למהות הליקוי. לאחר תום תקופת הבדק מתחילה תקופה חדשה שעומדת לרוב על שלוש שנים והיא "תקופת האחריות" בה הקבלן עדיין אחראי לליקויים אך על הדייר מוטל נטל ההוכחה במידה והוא רוצה שהקבלן יבצע תיקונים, וזאת למרות שבתקופת הבדק לא נדרש הקבלן לבקש תיקונים אלו. לרוב, במקרים בהם מדובר בליקוי משמעותי שלא ניתן לייחסו בצורה זו או אחרת לדייר המתגורר בנכס הקבלן עדיין נושא באחריות לתיקון הליקוי.

שלום ענת,על מנת לקבוע מתי זכותכם לפנות את הדירה יש לבחון את נוסח הסעיף הרלוונטי והחוזה.

כעקרון גם הסכמה בעל פה לפינוי מוקדם מחייבת את המשכיר, אך יהיה עליכם להוכיח הסכמה כזו אם תחליטו לפנות ולתבוע את התשלום עבור החודש שבמחלוקת.

שלום רב, 

התקופה הראשונה שמתחילה מיד לאחר מסירת החזקה בדירה מכונה "תקופת הבדק". תקופה זו יכולה להימשך בין שנה אחת ועד שבע שנים בהתאם למהות הליקוי. לאחר תום תקופת הבדק מתחילה תקופה חדשה שעומדת לרוב על שלוש שנים והיא "תקופת האחריות" בה הקבלן עדיין אחראי לליקויים אך על הדייר מוטל נטל ההוכחה במידה והוא רוצה שהקבלן יבצע תיקונים, וזאת למרות שבתקופת הבדק לא נדרש הקבלן לבקש תיקונים אלו. לרוב, במקרים בהם מדובר בליקוי משמעותי שלא ניתן לייחסו בצורה זו או אחרת לדייר המתגורר בנכס הקבלן עדיין נושא באחריות לתיקון הליקוי.

שלום רב, 

יש לעיין בהוראות התקנון המוסכם אשר נוסח במועד רישום הבניין כבית משותף. ככל שלא קיים תקנון מוסכם יחולו הוראות התקנון המצוי הקבועות בחוק. 

שלום רב, 

ככל שבית המשפט פסק כי על המשיבה להגיש תגובתה בתוך 45 ימים מהמועד אותו ציינת, היום האחרון להגשת תגובה חל היום. במניין הימים נספרים ימי שישי ושבת. 

מציע שתבדוק בסוף היום הרם הוגשה תגובה. ייתכן שהמשיבה הגישה בקשה להארכת מועד להגשת תגובתה. 

שלום רב, 

ברכישת דירה מקבלן מחיר הדירה כולל מע"מ. בדר"כ בחוזה רכישה מקבלן קיים מנגנון של תשלום הפרשי הצמדה למדד תשומות בנייה. הפרשי ההצמדה מתווספים לקרן (מחיר הדירה כולל מע"מ). מנתוני השאלה עולה כי אין מקום לגבות שוב מע"מ על רכיב ההצמדה למדד. 

שלום רב,

משאלתך אני מניח שאתה מתכוון למס רכישה וללא למס שבח. 

ככלל, שיעור מס רכישה בקניית חנייה הינו 6%. ככל שמחיר הדירה בחוזה הרכישה המקורי כולל חנייה ובסמוך לרכישה בוצעה החלפת חנייה בתמורה לתוספת תשלום, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה ולהוסיף את הסך הנקוב (220,000 ש"ח) למחיר הדירה אשר דווח במועד רכישת הדירה. יש לבדוק מול עוה"ד של הקבלן אשר טיפל בדיווח לרשויות המס מדוע הוגש דיווח נפרד עבור החנייה. יש לבחון כמובן את הזמן שחלף בין מועד חתימת חוזה הרכישה לבין מועד רכישת החנייה החלופית. 

שלום רב, 

משאלתך אני מבין כי חוזה השכירות תקף וברצונך לפנות את השוכרים ולמכור את הדירה. 

ככל שאין הוראה חוזית בחוזה השכירות, לפיה במקרה של מכירת הדירה על השוכרים לפנות את המושכר, ותעשי כן את עלולה להימצא במצב של הפרת החוזה כלפי השוכרים ועל כן הייתי מציע לפנות אל השוכרים ולקבל את הסכמתם, או לחלופין להסכים על פיצוי מסוים במידה ועלייך לפנותם לפני תום תקופת השכירות. 

שלום רב, 

לצורך רישום צו מניעה יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין החלטה מקורית של ביהמ"ש המוסמך המורה על רישום הצו. לא מדובר ברישום הערת אזהרה ועל כן טופס בקשה לרישום הערת אזהרה אינו מתאים במקרה דנן. 

שלום רב, 

ההוצאות הצפויות בדר"כ בהליך רישום בית משותף הן עבור עלות שכ"ט מודד/ אדריכל, תשריט בית משותף והוצאות בעלי מקצוע נוספים ככל שנדרש. ההוצאות משתנות בהתאם למורכבות ההליך ומס' הדיירים הנושאים בהוצאות הליך הרישום. יש לברר מול עוה"ד המטפל בהליך רישום הבית המשותף מהן ההוצאות הצפויות עבור כל דייר. 

שלום רב,

מבחינת רשויות המס, ככל שלעסקה יש שני צדדים שחותמים ומסכימים, כך לביטול עסקה יש צורך חתימת שני הצדדים על הסכמתם לביטול העסקה.

במקרה שתיארת יש צורך לפנות לבית המשפט שיחייב את הצד שני לחתום על תצהירי הביטול.

שלום רב,

ככל שהדירה אינה דירתכם היחידה יחול תשלום מס שבח.

כמובן שיש לבדוק האם יחולו היטליי השבחה בעת מכירת הדירה.